63 A 3/2026

Rubrum

č.j. 63 A 3/2026-114 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Zuzany Bystřické, Mariana Kokeše a Ľubomíra Majerčíka ve věci navrhovatele: V. Č. zastoupený advokátem Mgr. Davidem Urubou sídlem Nerudova 330/4, 769 01 Holešov proti odpůrci: Statutární město Brno sídlem Dominikánské náměstí 1, 601 67 Brno zastoupené advokátem Mgr. Ing. Jánem Bahýľem sídlem Hoppova 880/18, 602 00 Brno O návrhu na zrušení Opatření obecné povahy č. 1/2025 – Územní plán města Brna, schválené usnesením Zastupitelstva města Brna na zasedání č. Z9/22 konaném dne 10. 12. 2024, v části textové a grafické v rozsahu: a) vymezení plochy s rozdílným způsobem využití Zeleň krajinná (ZK), ve vztahu k pozemkům parc. č. XL, XM, XN, XO, XP, XQ, XY, XAA, XAB, XAC, XAD, XAF, XAG, XAH, XACH, XAK, XAM, XAN, XAQ, XAR, XAS a XAT v katastrálním území P.; b) vymezení veřejně prospěšného opatření VK.008 (Přízřenice PPO města Brna) s možností vyvlastnění, ve vztahu k pozemkům parc. č. XAF, XAK, XAN, XAQ, XAS, XAT, XAU, XAV a XAW v katastrálním území P.; 2 63 A 3/2026 c) vymezení veřejně prospěšného opatření VK.010 (Přízřenice PPO města Brna) s možností vyvlastnění, ve vztahu k pozemkům parc. č. XA, XB, XC, XE, XG, XP, XAF, XAG a XAK v katastrálním území P.; d) vymezení koncepce protipovodňové ochrany, a to režimů liniových protipovodňových opatření, retenčního prostoru a poldru, ve vztahu k pozemkům parc. č. XA, XB, XC, XE, XG, XI, XP, XAF, XAG, XAK, XAL, XAN, XAQ, XAS, XAT, XAU, XAV a XAW v katastrálním území P.; e) vymezení zóny Z4.9 (Příměstská rezidenční zástavba) včetně karty zóny Z4.9 v Příloze č. 2 výroku, ve vztahu k pozemkům parc. č. XA, XB, XC, XD, XE, XF, XG, XH, XI, XJ, XK, XL, XM, XN, XO, XP, XQ, XR, XS, XX, XY, XZ, XAA, XAB, XAC, XAD, XAE, XAF, XAG, XAH, XACH, XAI, XAJ, XAK, XAL, XAM, XAN, XAO, XAP, XAQ, XAR, XAS, XAT, XAU, XAV, XAW a XAX v katastrálním území P.; f) vymezení plochy s rozdílným způsobem využití Technická infrastruktura všeobecná (TU), ve vztahu k pozemkům parc. č. XP, XAJ, XAK a XAS v katastrálním území P.; g) vymezení regionálního biocentra RBC.238 (Soutok Svratky a Svitavy) v rámci územního systému ekologické stability, ve vztahu k pozemkům parc. č. XQ, XAK, XAM, XAN, XAQ, XAR, XAS a XAT v katastrálním území P. takto:

Výrok

I. Návrh se zamítá.

II. Navrhovatelka nemá právo na náhradu nákladů řízení.

III. Odpůrci se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

Odůvodnění

I. Obsah návrhu

1. Navrhovatel podává návrh na zrušení části opatření obecné povahy č. 1/2025 – Územního plánu města Brna, (dále jen „ÚP“), které se zásadním způsobem dotýkají jeho vlastnických práv k pozemkům parc. č. XA, XB, XC, XD, XE, XF, XG, XH, XCH, XI, XJ, XK, XL, XM, XN, XO, XP, XQ, XR, XS, XX, XY, XZ, XAA, XAB, XAC, XAD, XAE, XAF, XAG, XAH, XACH, XAI, XAJ, XAK, XAL, XAM, XAN, XAO, XAP, XAQ, XAR, XAS, XAT, XAU, XAV, XAW, XAX, XAY, v k. ú. P., obec B. Tyto pozemky tvoří ucelený, funkční, dlouhodobě stabilizovaný hospodářský areál, který po desetiletí sloužil výrobním, skladovým a logistickým účelům. Napadené OOP však bez individuálního odůvodnění, bez návaznosti na reálný stav a v rozporu s odbornými podklady výrazně mění funkční režim pozemků a prakticky znemožňuje jejich další využívání. 3 63 A 3/2026 Obrázek č. 1 – ortofotomapa; P., pozemky navrhovatele 2. Navrhovatel ve velmi rozsáhlém návrhu vznesl námitky vůči všem regulacím zvoleným v ÚP, tak jak jsou specifikovány v navrženém petitu. Shrnul, že zásahy provedené ÚP dohromady způsobují faktické znemožnění výkonu vlastnického práva, přičemž napadené ÚP neobsahuje žádné konkrétní, přesvědčivé a přezkoumatelné důvody, proč by k takovému zásahu mělo dojít. Došlo ke značnému snížení hodnoty části předmětných pozemků. Dle znaleckého posudku, který navrhovatel předkládá, měla jejich hodnota klesnout o více než 25 mil. Kč.

3. Předmětné pozemky navrhovatele byly v předchozím územním plánu vedeny zejména v plochách SV – smíšené plochy výroby a služeb, sloužily hlavně k umístění výrobních provozoven, které nerušily bydlení. Část pozemků byla v ploše PZ – plochy pro zemědělskou výrobu, spadaly pod funkci „Plochy pracovních aktivit“, sloužící pro umístění zemědělských provozoven. Navrhovatel uvedl, jaké bylo přípustné a podmíněně přípustné využití v těchto plochách a konstatoval, že dle dalších regulativů bylo v obou plochách možné podmíněně připustit realizaci dočasných staveb, i nerespektujících regulace pro daný typ, pokud je to v souladu s budoucím řešením lokality a nenaruší to okolí. Navrhovatel ani jeho právní předchůdci nebyli v minulosti upozorněni, že by město zamýšlelo zásadní změnu funkčního využití území, natož že by došlo k jeho transformaci na plochu zeleně, ekologickou infrastrukturu či retenční prostor. 4 63 A 3/2026 Obrázek č. 2 – dosavadní využití území (ÚP 2004)

4. Dále navrhovatel provedl srovnání s nedalekým Muzeem Na Statku, které je muzejním areálem a představuje shodnou lokalitu v porovnání s pozemky navrhovatele, které slouží hospodářskému využití, v obou případech jde o uzavřené areály. Dle územního plánu z roku 2004 byly pozemky Muzea vedeny zčásti v ploše PZ, u řeky Svratky v ploše KV – krajinná zeleň všeobecná. Dle napadeného OOP jsou pozemky Muzea a sousedící cyklostezky vedeny výlučně v ploše VLA2 bez vlivu regionálního biocentra RBC.238 a VSP/VPO stran protipovodňových opatření. Rozdílný přístup pořizovatel ÚP k pozemkům navrhovatele je diskriminační.

5. Navrhovatel v procesu projednávání ÚP nevznesl námitky, a to s ohledem na svůj věk a nekompromisní rozsáhlost a složitost napadeného ÚP, dále i na vedení a organizaci námitek a připomínek. Dle navrhovatele tento nedostatek nemůže dovolit odpůrci, aby takto podstatně zasahoval bez řádného odůvodnění do základního lidského práva navrhovatele na vlastnictví. Povinnost pořizovatele řádně, srozumitelně a přezkoumatelně odůvodnit změny zasahující do vlastnického práva vyplývá ze zákona. Tato povinnost existuje objektivně, nezávisle na tom, zda jsou podány námitky.

6. Jak již vylo uvedeno, podaný návrh byl velmi obsáhlý. Navrhovatel rovněž namítal neproporcionalitu přijatých regulací. Soud zde nyní nebude rekapitulovat všechny konkrétní námitky, tyto budou uvedeny v rámci posouzení věci soudem. Svůj návrh posléze ještě doplnil v podání ze dne 27. 4. 2026, když na výzvu soudu upřesňoval petit návrhu.

7.

II. Vyjádření odpůrce 5 63 A 3/2026

8. Odpůrce požadoval zamítnutí návrhu. Dle jeho názoru měl navrhovatel možnost v rámci procesu pořizování územního plánu podle § 52 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákona č. 183/2006 Sb.), podat námitku jako kvalifikovaný procesní prostředek ochrany vlastnického práva v rámci pořizování územního plánu, tuto možnost ovšem navrhovatel dobrovolně nevyužil. V procesu pořizování byl pasivní a nevyčerpal tedy procesní prostředky, které mu zákon umožňoval, čímž znemožnil odpůrci reagovat na jeho u soudu podaný obsah žalobního návrhu ještě v průběhu pořizování. Z konstantní judikatury plyne, že nemůže očekávat, že soud bude nahrazovat jeho procesní aktivitu, dále vlastník musí aktivně chránit svá práva, soudní ochrana není náhradou za nevyužité procesní prostředky. Není možné po soudu požadovat, aby teprve sám testoval proporcionalitu zvoleného řešení a sám vážil důležité veřejné zájmy, pokud tuto úvahu neprovedl z důvodu pasivity navrhovatele správní orgán. Z pohledu odpůrce by tedy soud neměl provádět v projednávané věci test proporcionality.

9. K samotné regulaci území odpůrce uvádí, že při stanovení funkčního využití dotčených pozemků vycházel ze skutečného stavu území a z vazeb na nadřazenou územně plánovací dokumentaci, zejména Zásady územního rozvoje Jihomoravského kraje. Podle odpůrce je zřejmé, že část dotčených pozemků je nezastavěna, část je součástí biocentra a část spadá do aktivní zóny záplavového území, což odpovídalo regulaci již v předchozím územním plánu. Vymezení protipovodňových opatření na pozemcích navrhovatele (plochy VK.008 a VK.010) odpůrce odvozuje od nadřazeného koridoru pro protipovodňová opatření a dále z odborných podkladů – Generelu odvodnění města Brna (2009) a Studie přírodě blízkých protipovodňových opatření (2015). Územní plán tak podle odpůrce plní povinnost zpřesnit vymezení veřejně prospěšných opatření převzatých ze ZÚR JMK. Odpůrce zdůraznil, že regulace ÚSES (zejména plochy RBC.238) vychází z Plánů ÚSES, které představují odborný podklad k ochraně přírody. Dále se odpůrce vyjádřil ke konkrétním námitkám navrhovatele.

10. Odpůrce nesouhlasí s tím, že by odůvodnění územního plánu trpělo nedostatky, pokud jde o vysvětlení změn funkčního využití. Podle jeho názoru OOP č. 1/2025 představuje nový územní plán, nikoliv změnu toho předchozího, a stavební zákon nepožaduje uvádění individuálních odůvodnění všech změn oproti předchozí regulaci. Všechny požadované náležitosti dle zákona jsou podle jeho názoru v odůvodnění ÚP přehledně a dostatečně uvedeny. Vyjádření odpůrce se neslo spíše v obecné rovině. Odpůrce se k věci rozsáhle vyjádřil ústně při soudních jednáních, když vysvětloval přijatou regulaci. 6 63 A 3/2026 Obrázek č. 3 – grafická část: 2.

1. Hlavní výkres ÚP II. Ústní jednání 11. Ve věci proběhlo na žádost odpůrce ústní jednání podle § 49 s. ř. s. za účasti obou účastníků řízení. Byly rozebrány jednotlivé návrhové body, a to z hlediska podkladů obsažených ve správním spise a argumentace účastníků. Při jednáních dne 13. 4. 2026 a 26. 5. 2026 účastníci setrvali na svých dosavadních stanoviscích. Odpůrce hájil napadenou regulaci jako souladnou s nadřazenou územně plánovací dokumentací (ZÚR JMK), skutečným stavem území a veřejným zájmem na protipovodňové ochraně a ochraně krajiny, zatímco navrhovatel namítal nepřiměřený zásah do svého areálu, zejména co do rozsahu ploch zeleně, protipovodňových opatření a regionálního biocentra. K návrhu odpůrce soud provedl důkaz promítnutím ZÚR JMK. Další důkazní návrhy účastníci nevznesli. Po skončení dokazování navrhovatel navrhl, aby bylo návrhu v plném rozsahu vyhověno, odpůrce navrhl jeho zamítnutí.

III. Hodnocení věci

12. Návrh byl podán v zákonem stanovené lhůtě (§ 101b odst. 1 zákona č. 150/2002 Sb. soudního řádu správního, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „s. ř. s.“) a je tedy včasný.

13. K osobě navrhovatele a jeho aktivní procesní legitimaci krajský soud uvádí, že je třeba vycházet z dikce § 101a odst. 1 s. ř. s., dle kterého může podat návrh na zrušení opatření obecné povahy ten, kdo tvrdí, že byl jeho vydáním zkrácen na svých právech. V rámci posouzení důvodnosti návrhu je předně třeba zvážit, zda byl navrhovatel změnou územního plánu skutečně zkrácen na svých hmotných právech (srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 14. 2. 2013, č. j. 7 Aos 2/2012–53), neboť dotčení na právech navrhovatele je alfou a omegou řízení o zrušení opatření obecné povahy (viz nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 59/14 ze dne 30. 5. 2014, dostupný na http://nalus.usoud.cz). Soudní řád správní (ani na něj navazující judikatura Nejvyššího správního soudu) nesvěřuje tento instrument každé 7 63 A 3/2026 osobě, byť by mohla mít na jeho využití zájem, ale pouze tomu, kdo prokáže, že jemu, nikoliv jiným osobám, náleží subjektivní hmotná práva, která jsou opatřením obecné povahy zasažena (srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 12. 9. 2011, č. j. 8 Ao 5/2011–51).

14. Ve věci není spornou ani pasivní legitimace odpůrce, který napadený územní plán vydal (§ 43 odst. 4 stavebního zákona).

15. Splněna je též podmínka formulace závěrečného návrhu (petitu), neboť navrhovatel ve svém návrhu jednoznačně uvedl, že se domáhá zrušení části OOP, která se týká pozemků v jeho vlastnictví. Návrh kromě petitu obsahuje i další náležitosti požadované § 101b odst. 2 s. ř. s. (především návrhové body) a je včasný (byl podán ve lhůtě podle § 101b odst. 1 s. ř. s.)

16. Jelikož byl návrh podán osobou aktivně procesně legitimovanou a včas (§ 101b odst. 1 s. ř. s.), přistoupil soud, vázán rozsahem a důvody návrhu (§ 101d odst. 1 s. ř. s.), k přezkoumání napadeného opatření obecné povahy. Vycházel přitom ze skutkového a právního stavu, který tu byl v době jeho vydání (§ 101b odst. 3 s. ř. s.).

17. Krajský soud shledal návrh nedůvodným.

18. Pro posouzení věci je podstatné, že navrhovatel v procesu projednávání územního plánu nepodal námitky. Jakkoliv soud chápe, že problematika řešení územního plánu je náročná, a to i vzhledem k věku navrhovatele, nelze nepodání námitek „prominout“. Navrhovatel měl, stejně jako v případě podání návrhu na přezkoumání ÚP, možnost vyhledat odbornou pomoc. Při přezkumu tedy soud vycházel z faktu, že navrhovatel námitky nepodal. Co se týče rozsahu přezkumu, soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího správního soudu (dále též „NSS“) ze dne 21. 8. 2020, č. j. 6 As 270/2019-38, podle kterého: „Jestliže navrhovatel nepodá proti napadenému opatření obecné povahy včas námitky ani připomínky (§ 172 odst. 4 a 5 správního řádu, resp. § 52 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu), může před správními soudy úspěšně namítat jen nedostatek pravomoci či příslušnosti odpůrce k vydání opatření obecné povahy nebo porušení kogentních předpisů chránících zásadní veřejné zájmy, které stěžejním způsobem předurčují proces přijímání a obsah opatření obecné povahy. Může jít jak o normy procesní (typicky porušení ustanovení upravujících proces přijímání územního plánu takovým způsobem, že tím odpůrce navrhovateli fakticky znemožnil nebo významně ztížil uplatnění jeho práva podat námitky nebo připomínky), tak i hmotněprávní (typicky porušení ustanovení chránících zájem na ochraně životního prostředí). Námitkami směřujícími do proporcionality přijatého řešení se správní soud při posuzování důvodnosti návrhu dle § 101d s. ř. s. nebude věcně zabývat, neboť nemůže poměřovat důležité veřejné zájmy s dotčenými právy jednotlivců v první linii tam, kde navrhovatel zůstal v procesu přijímání opatření obecné povahy pasivní. Jakkoliv je proporcionalita opatření obecné povahy jedním z hledisek pro posouzení jeho zákonnosti, vyčlenění této otázky do samostatné kategorie pro potřeby soudního přezkumu je nezbytné s ohledem na stávající zákonnou koncepci správního soudnictví, resp. správně soudního přezkumu opatření obecné povahy. Ta se totiž opírá o princip subsidiarity soudní ochrany, jež má nastoupit až po vyčerpání řádných opravných prostředků uvnitř veřejné správy (§ 5 s. ř. s.).“ Vzhledem k uvedenému se tedy soud nezabýval námitkami směřujícími do proporcionality přijatých řešení. Pokud se týká samotného odůvodnění věcného řešení obsaženého v územním plánu, soud předně připomíná závěry ustálené judikatury správních soudů. Odůvodnění má v zásadě dvě úrovně. Za prvé se jedná o vlastní odůvodnění územního plánu a za druhé o odůvodnění rozhodnutí o námitkách. Vlastní 8 63 A 3/2026 odůvodnění územního plánu, zejména jedná-li se o přijetí nového územního plánu, nikoliv pouze úzce zaměřenou změnu územního plánu, se vyznačuje spíše obecnějším (koncepčnějším) odůvodněním. Smyslem rozhodnutí o námitkách je naopak individualizace ve vztahu k regulaci konkrétních pozemků, a sice v kontextu konkrétních námitek (srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 20. 12. 2016, č. j. 5 As 94/2015-79).

19. Vzhledem k uvedenému se soud soustředil na posouzení, zda vlastní odůvodnění ÚP naplňuje stanovené požadavky. V nálezu ze dne 8. 11. 2018, sp. zn. I. ÚS 178/15 se Ústavní soud rovněž zabýval odlišnou povahu odůvodnění územního plánu (resp. v daném případě zásad územního rozvoje, nicméně toto odlišení shodně platí i pro územní plán) jako takového a odůvodnění rozhodnutí o námitkách a z toho plynoucí rozdílný přístup k soudnímu přezkumu těchto dvou odůvodnění. K vlastnímu odůvodnění územního plánu uvedl, že odráží nejen odborné požadavky (soulad s cíli a úkoly územního plánování, vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území apod.), ale též požadavky politické povahy tak, jak jsou formulovány v zadání či zprávě o uplatňování územního plánu, případně plynou z výběru mezi variantami řešení, které byly zastupitelstvu v průběhu pořizování územního plánu k výběru předloženy. Zde se tedy projevuje společenská dohoda o využití území lidmi, kteří v něm žijí, kterou správní soud nemůže revidovat, pokud je v odborných mezích možná. Zeleň krajinná – plochy ZK (Z.030)

20. Soud neshledal důvodnou námitku proti vymezení plochy Z.030 ani proti jejímu zařazení do funkčního využití ZK – zeleň krajinná. Z odůvodnění ÚP je v obecné rovině patrné, že toto řešení vychází z ochrany krajiny, nezastavěného území, nivních území, půd vyšší bonity, ZPF a ekologické stability, neboť dle odpůrce tato plocha více odpovídá charakteru území. ÚP současně vychází z toho, že město disponuje rozvojovými kapacitami i v jiných částech, zejména v plochách přestavby, a nebyl proto dán důvod vymezit nové zastavitelné plochy. Toto řešení představuje legitimní řešení sledující ochranu krajiny, ZPF a ekologické stability. 9 63 A 3/2026 Obrázek č. 4 – Výkres základního členění území – plochy ZK (Z.030)

21. Tyto obecné principy se vztahují i na území Přízřenic, v němž se plocha ZK nachází. To plyne např. ze svazku 1 (kap. 2.4, 2.5, 3.1-3.2, 4.1, 4.2.2), ze svazku 2 (kap. 5.2.4, 5.2.4.2, 5.3.4, 5.7.2, 5.9, 5.9.4, 5.9.4.2, 5.9.8, 5.9.14, 5.10), ze svazku 3 (kap. 6.1, 7-8) i ze svazku 4 (kap. 9.1.4, 9.6, 10.1.2-10.1.7, 10.1.17, 14.1 a 14.2), v nichž je opakovaně zdůrazněna potřeba neurbanizovat volnou krajinu, chránit nivní území a posilovat ekologickou stabilitu a ÚSES. Jak plyne například ze svazku 1 ÚPmB kap. 3.1.: Přírodní zázemí v krajině a v zástavbě jsou vymezena za účelem ochrany území před nepřiměřeným stavebním rozvojem, který by ohrozil existenci stávajících hodnot. Jak je dále uvedeno ve svazku 2 ÚPmB v kap. 5.9.4.2. – zeleň krajinná: „Plochy zeleně krajinné jsou umístěny na území města především s ohledem na: stávající rozmístění ladem ležících nebo extenzivně zemědělsky využívaných ploch na území města; potřebu zabezpečení kvalitního přírodního prostředí na území města i mimo souvislejší lesní celky a komplexy; stávající rozmístění prvků ochrany přírody ve smyslu zákona 114/1992 Sb. (zejména ZCHÚ a VKP); vymezení skladebných částí územního systému ekologické stability; potřebu zabezpečení protipovodňové ochrany; potřebu zatraktivnění některých dosud neurbanizovaných, zároveň však veřejnosti omezeně přístupných území pro rekreační využití. Vymezení stabilizovaných ploch zeleně krajinné je vázáno především na ladem ležící pozemky s bylinnou i dřevinnou vegetací nebo jen extenzivně využívané pozemky zemědělské půdy (trvalé travní porosty a zatravněné sady). Řada těchto ploch má značný ekologický význam, v některých případech zvýrazněný jejich zahrnutím do chráněných území přírody ve smyslu zákona 114/1992 Sb. a režim jejich ochrany je upraven tímto zákonem. Vymezení návrhových ploch zeleně krajinné je z velké části vázáno na řešení územního systému ekologické stability (vymezení v plochách biocenter a biokoridorů). Vysoká koncentrace návrhových ploch zeleně krajinné v jižní až jihovýchodní části města je také reakcí na stávající velmi nízký podíl ploch přírodního nebo přírodě blízkého charakteru v tomto prostoru s cílem zvýšit jeho přírodní a rekreační atraktivitu.“ 10 63 A 3/2026 Nové řešení tedy charakter dané plochy toliko systematicky zpřesňuje v návaznosti na ochranu krajiny, ZPF a ekologické stability. Z toho nelze bez dalšího dovodit nepřiměřený zásah do práv vlastníka. V takovém případě jde spíše o stabilizaci dosavadního nezastavitelného režimu území než o nově vzniklé omezení.

22. Nelze tak uzavřít, že by šlo o řešení zcela bez důvodů či o projev libovůle. Samotná skutečnost, že u plochy ZK není stanoveno podmíněně přípustné využití, ani to, že nepřípustné využití není vyjmenováno taxativně, nezakládá nezákonnost regulace. ÚP totiž může, nikoli musí, podmíněně přípustné využití stanovit a nepřípustné využití může být vymezeno i obecnou negativní definicí (srov. rozsudek NSS ze dne 8. 12. 2021, č. j. 10 As 139/2021-53, rozsudek NSS ze dne 20. 6. 2024. č. j. 3 As 77/2023-37). Soud nepopírá, že regulativ plochy ZK pro navrhovatele znamená citelné omezení, neboť v zásadě vylučuje novou výstavbu a připouští jen úzce vymezené výjimky. Není však nezákonné, stanoví-li ÚP, že plocha krajinné zeleně není určena k umísťování staveb – ochrana nezastavěného území je legitimním cílem územního plánování a vlastník nemá právní nárok na ekonomicky nejvýhodnější způsob využití pozemku (srov. rozsudek NSS ze dne 8. 11. 2019, č. j. 3 As 312/2017-26, rozsudek NSS ze dne 31. 1. 2018, č. j. 4 As 234/2017-38 a rozsudek NSS ze dne 27. 3. 2020, č. j. 4 As 178/2019-46). Samotná existence stávajících staveb na dotčených pozemcích na tomto závěru nic nemění, neboť územní plán nepůsobí retroaktivně a je závazným podkladem především pro budoucí rozhodování v území (srov. např rozsudek NSS ze dne 11. 8. 2022, č. j. 8 As 271/2020-68).

23. Územní plán není povinen zachovat jednotný funkční režim celého areálu toliko proto, že byl dříve fakticky či vlastnicky vnímán jako celek. Obec může v mezích zákona stanovit pro různé části území odlišný režim využití, pokud to odpovídá koncepci uspořádání území a je- li takové řešení racionálně odůvodněno. Skutečnost, že dotčené pozemky byly rozděleny mezi plochy s rozdílným způsobem využití, bez dalšího nesvědčí o nezákonnosti napadeného ÚP. S ohledem na uvedené, tedy že dotčené území leží v nivním prostoru, na půdách vyšší bonity a v návaznosti na krajinné či ekologicky stabilizační prvky, je zařazení plochy do režimu krajinné zeleně způsobilé sledovat legitimní veřejné cíle, zejména ochranu krajiny, nezastavěného území, ekologické stability a zemědělského půdního fondu. Takové řešení je v zásadě slučitelné s cíli a úkoly územního plánování podle § 18 a § 19 stavebního zákona, jakož i s požadavky ochrany ZPF podle § 4 zákona č. 334/1992 Sb. Na tomto závěru nic nemění ani navrhovatelova argumentace faktickým oplocením areálu, existencí zpevněných ploch či poukazem na objekt nezapsaný v katastru nemovitostí. Tyto okolnosti mohou být významné pro popis současného stavu území, samy o sobě však nevylučují, aby územní plán pro část areálu stanovil odlišný režim využití, sleduje-li tím legitimní cíle ochrany krajiny, nivního území a ekologické stability.

24. Za situace, kdy navrhovatel proti tomuto řešení v procesu pořizování územního plánu neuplatnil námitky, soud nepřezkoumával plně věcnou správnost či proporcionalitu zvoleného řešení, nýbrž pouze to, zda nejde o regulaci svévolnou, nesrozumitelnou nebo zjevně bezdůvodnou. Takový exces však soud neshledal. To platí i pro navrhovatelovu výhradu, že odpůrce ignoroval stabilizovaný charakter území a na zpevněných plochách vymezil fiktivní zábor zemědělského půdního fondu; ani tato námitka sama o sobě neprokazuje nezákonnost napadené regulace. Fiktivní zábor ZPF na pozemcích Pr026 a Pr027 11 63 A 3/2026 25. Na pozemcích navrhovatele byl na plochách ZK vymezen zemědělský půdní fond označený jako Pr026 a Pr027 (viz obrázek č. 5). Obrázek č. 5 – plochy Pr026 a Pr027 Obrázek č. 6 – Ortofotomapa - zábor ZPF, oblast Pr026 12 63 A 3/2026 Obrázek č. 7 – Ortofotomapa – zábor ZPF, oblast Pr027 26. Navrhovatel namítá, že tabulkové vyhodnocení záborů ZPF (Pr026 a Pr027) samo potvrzuje, že dotčené plochy byly v předchozím územním plánu vedeny mimo jiné jako stabilizované plochy pracovních aktivit, a že jejich nové zařazení do ploch ZK představuje radikální odklon od dosavadního stavu. Preference revitalizace brownfieldů sama o sobě nezakládá povinnost odpůrce určit každou dříve hospodářsky využívanou plochu k další zástavbě. Odpůrce mohl v konkrétním případě legitimně upřednostnit ochranu krajiny, ZPF a ekologické stability. Nelze se pak ztotožnit s tvrzením navrhovatele, že dochází k radikální negaci stabilizovaného stavu. Dlouhodobé dosavadní využití pozemků ani jejich předchozí funkční určení nezakládají nemožnost změny jejich regulace v novém územním plánu. Podstatné je, zda jsou důvody takové změny alespoň v základních rysech patrné z odůvodnění územního plánu. V projednávané věci soud shledal, že odpůrce posuzoval dotčené území v širším kontextu ochrany krajiny, zemědělského půdního fondu a ekologické stability. Ani skutečnost, že jde o půdy IV. třídy ochrany, sama o sobě nezakládá nezákonnost řešení. U půd IV. třídy ochrany nejde o režim zvýšené ochrany jako u půd I. a II. třídy (§ 4 zákona č. 334/1992 Sb.). Samotná případná nepřesnost vyhodnocení záborů ZPF by bez dalšího nevedla ke zrušení napadené regulace. Je podstatné, zda byl zábor řádně a racionálně odůvodněn z hlediska ochrany ZPF a veřejného zájmu. Tak tomu v nynější věci bylo.

27. Samotné označení ploch Pr026 a Pr027 v odůvodnění územního plánu nepředstavuje samostatnou závaznou regulaci a případné omezení vlastníka plyne ze závazného vymezení 13 63 A 3/2026 plochy ZK, nikoli z tohoto tabulkového zachycení záboru. Ani tvrzená absence náhrady proto nemůže sama o sobě vést ke zrušení napadené části opatření obecné povahy, neboť otázka náhrady za změnu v území se řeší samostatně.

28. Jelikož navrhovatel v procesu pořizování územního plánu neuplatnil námitky, soud nepřezkoumával plně věcnou vhodnost zvoleného řešení ani nemohl po odpůrci požadovat podrobné individualizované odůvodnění změny funkčního využití každého jednotlivého pozemku. Postačí, jsou-li z opatření obecné povahy seznatelné základní důvody přijatého řešení. To soud v nynější věci shledal. Odkazy navrhovatele na judikaturu Nejvyššího správního soudu a krajského soudu na tomto závěru nic nemění, neboť z nich neplyne povinnost podrobně individualizovaného odůvodnění za situace, kdy vlastník v procesu pořizování územního plánu zůstal procesně pasivní. Pokud pak navrhovatel ponechává rozhodnutí o plochách Pr026 a Pr027 na úvaze soudu, soud uvádí, že jde pouze o součást odůvodnění územního plánu. Důvod k jejich samostatnému zrušení proto neshledal.

29. Navrhovatel dále namítá, že odpůrce nově v odůvodnění územního plánu zachytil plochy Pr026 a Pr027 jako zábor zemědělského půdního fondu, ačkoli se na části dotčených pozemků nachází zpevněný či zastavěný povrch. Ani této námitce soud nepřisvědčil. Předně, jak plyne z výše uvedených ortofotomap, zpevněný povrch se nachází toliko na části jednotlivých ploch. Označení ploch Pr026 a Pr027 je navíc součástí odůvodnění územního plánu, nikoli jeho závazné výrokové části, samo o sobě neurčuje právní režim pozemků a nepředstavuje samostatnou závaznou regulaci. Zda určitý pozemek nebo jeho část tvoří zemědělský půdní fond, se neodvíjí pouze od jeho aktuálního vizuálního stavu zachyceného na ortofotomapě, nýbrž od zákonných kritérií, od posouzení příslušného orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, ale i od jejich právního stavu a od relevantních podkladů, z nichž pořizovatel při územně plánovací činnosti vycházel. Případná nepřesnost v této části odůvodnění by mohla mít význam, pokud by zpochybňovala skutkový základ navazující závazné regulace. Sama o sobě však důvod ke zrušení napadeného opatření obecné povahy nepředstavuje. Pokud navrhovatel namítá, že odpůrce postupoval mechanicky převzetím údajů z katastru nemovitostí, aniž by ověřil skutečný stav území, soud k tomuto uvádí, že odpůrce nemá obecnou povinnost provádět u každého dotčeného pozemku místní šetření nebo samostatnou terénní verifikaci. Rozhodující je, zda napadené řešení není ve zcela zjevném a příkrém rozporu s realitou; taková situace zde dána není.

30. Soud dále nepřisvědčil ani navrhovatelově argumentaci opřené o rozsudky NSS ze dne 4. 10. 2024, č. j. 7 As 50/2024-32 a ze dne 11. 2. 2022, č. j. 5 As 300/2020-81. Z rozsudku č. j. 7 As 50/2024-32 plyne, že soudní zásah je namístě tehdy, je-li řešení územního plánu ve zcela zjevném a příkrém rozporu s realitou. O takový případ se zde nejedná. Uvedené rozhodnutí nelze vykládat tak široce, jak činí navrhovatel. Navrhovatel totiž brojí především proti způsobu zachycení ploch Pr026 a Pr027 v odůvodnění ÚP, nikoli proti takové vadě závazné regulace, která by odpovídala intenzitě situací popsaných v uvedeném rozhodnutí. Ani odkaz na rozsudek č. j. 5 As 300/2020-81 není plně přiléhavý, neboť ten se týkal specifického případu, kdy nový územní plán nerespektoval pravomocně povolené stavby v uceleném výrobním areálu a vyšel z neúplného katastrálního stavu. V nynější věci navrhovatel poukazuje především na faktickou existenci zpevněných ploch a provozní využití areálu. To však samo o sobě neznamená, že územní plán vychází z tak vadně zjištěného skutkového stavu, aby to vedlo k jeho nezákonnosti nebo dokonce nicotnosti. I pokud by bylo možno 14 63 A 3/2026 mít pochybnosti o přesnosti zachycení ploch Pr026 a Pr027 v odůvodnění ÚP, nejednalo by se o vadu takové intenzity, která by takový následek zakládala. Zóna Z4 vs. Z6 31. Navrhovatel brojí proti zařazení dotčených pozemků do zóny Z4.9 namísto zóny Z6 a dovozuje z odlišného řešení areálu „Muzea Na Statku“ diskriminační a svévolný postup odpůrce. S touto námitkou se soud neztotožňuje. Takový závěr by předpokládal prokázání jejich právně významné skutkové srovnatelnosti, což navrhovatel neučinil. Z pouhé skutečnosti, že dvě blízké lokality byly v územním plánu řešeny odlišně, nelze bez dalšího dovozovat, že rozlišovacím kritériem byla osoba vlastníka nebo subjektivní preference pořizovatele.

32. Je třeba zdůraznit, že výběr urbanistické koncepce a zón je primárně věcí samosprávy. Soud zásadně nepřehodnocuje, zda bylo vhodnější zařadit určité území do zóny Z4 nebo Z6; zasahuje až při excesu, libovůli nebo nepřezkoumatelnosti (srov. např. rozsudek NSS ze dne 18. 1. 2017, č. j. 6 As 237/2016-33). K tomu je třeba dodat, že územní plán není toliko popisem aktuálního faktického stavu v území. Je nástrojem koncepčního uspořádání a budoucího rozvoje. Ani případný nesoulad schematického zařazení lokality s jejím současným využitím proto bez dalšího nečiní napadený ÚP nezákonným. Samotná skutečnost, že navrhovatel považuje svůj areál za urbanisticky bližší zóně Z6, nemůže založit důvodnost návrhu. To platí tím spíše, pokud navrhovatel v procesu pořizování nového územního plánu neuplatnil námitky a neprokázal, jaké konkrétní omezení pro něj plyne ze zařazení do zóny Z4.9 nad rámec regulace ploch ZK a VL.A2. Ani poukaz na odlišné řešení areálu „Muzea Na Statku“ neprokazuje diskriminační či svévolný postup odpůrce. Navrhovatel neprokázal, že jde o právně významně skutkově srovnatelné lokality, u nichž by bylo možno bez dalšího očekávat totožné řešení. Z pouhé odlišnosti výsledné regulace dvou blízkých lokalit nelze bez dalšího dovozovat absenci objektivního kritéria, nezákonnou diskriminaci ani to, že rozlišovacím kritériem byla osoba vlastníka nebo subjektivní preference pořizovatele. Na uvedeném nic nemění ani odkazy navrhovatele na další judikaturu, neboť ty na nyní posuzovanou věc v jím tvrzeném rozsahu nedopadají. Jelikož navrhovatel neuplatnil námitky, soud nepřezkoumává v plném rozsahu věcnou vhodnost a proporcionalitu zvoleného řešení. Soud neshledal, že by napadený ÚP vykazoval znaky zjevné svévole, diskriminace nebo nedostatek důvodů.

33. Soud se neztotožňuje s námitkou navrhovatele stran vnitřního rozporu v rámci urbanistické koncepce, kdy je lokalita zařazena do zóny Z4.9, zatímco ve výrokové části je na části území vymezena plocha VL.A2 – výroba lehká. K tomu soud uvádí, že navrhovatel zde směšuje dvě odlišné roviny územního plánu, a to schematické vyjádření urbanistické koncepce a závazné funkční vymezení ploch ve výrokové části. Skutečnost, že širší urbanistický celek je ve schématu zařazen do určité zóny, sama o sobě nevylučuje, aby byly v jeho rámci závazně vymezeny i plochy odlišného funkčního využití. Jak ostatně odpůrce vysvětlil při jednání, zóna Z4.9 schematicky pokrývá širší územní celek Přízřenic a sama o sobě nepopírá existenci konkrétních funkčních ploch vymezených ve výrokové části ÚP. Z uvedeného proto nelze bez dalšího dovozovat vnitřní rozpornost, nesrozumitelnost ani nepřezkoumatelnost napadeného opatření obecné povahy.

34. Navrhovatel správně poukazuje na rozsudek NSS ze dne 20. 9. 2023, č. j. 2 As 67/2022-42, z něhož plyne požadavek kontinuity územního plánování a nutnost řádně odůvodnit zásadní 15 63 A 3/2026 změny funkčního určení ploch. Tento závěr však na nynější věc nedopadá v navrhovatelem tvrzeném rozsahu. Námitka směřuje proti zařazení území do zóny Z4.9 v rámci urbanistické koncepce a přestože je tato součástí výrokové části ÚP, neznamená to bez dalšího, že její zařazení muselo být odůvodněno individualizovaně. Ani odkaz navrhovatele na rozsudek ze dne 4. 10. 2024, č. j. 7 As 50/2024-32 není případný, neboť z něj neplyne, že by schéma urbanistické koncepce muselo zachytit aktuální faktický stav. NSS naopak zdůraznil, že územní plán je koncepčním dokumentem a že při procesní pasivitě navrhovatele je namístě zásah soudu jen tehdy, je-li napadené řešení ve zcela zjevném a příkrém rozporu s realitou. O takový případ se zde však nejedná.

35. Nelze se ztotožnit s tvrzením navrhovatele, že ze skutečnosti, že oba areály leží v dosahu schematicky vymezeného regionálního biocentra RBC.238, plyne povinnost jejich shodného řešení při jeho zpřesnění. Tato okolnost sama o sobě neprokazuje jejich právně významnou skutkovou srovnatelnost ani svévolnost postupu odpůrce. Z toho, že nadřazená dokumentace připouštěla určitou míru zpřesnění, nelze bez dalšího dovozovat, že odpůrce byl povinen zvolit u obou lokalit totožné řešení.

36. Nelze přisvědčit tvrzení, že by zařazení do zóny Z4.9 zakládalo stavební uzávěru nebo vylučovalo podnikatelské využití dotčených pozemků. Takové důsledky z urbanistické zonace jako takové bez dalšího neplynou, rozhodující je její výklad v souvislosti s ostatními závaznými částmi územního plánu, zejména s konkrétními plochami a jejich regulativy.

37. Ani argumentace navrhovatele odkazem na nález Ústavního soudu ze dne 26. 1. 2021, sp. zn. Pl. ÚS 22/17, a rozsudek NSS ze dne 26. 5. 2025, č. j. 8 As 2/2025-39, není důvodná. Odkaz na nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 22/17 není na projednávanou věc přiléhavý, neboť tento se týká účastenství ekologických spolků ve správních řízeních, nikoli věcného přezkumu urbanistické regulace konkrétních pozemků, tvrzené diskriminace mezi lokalitami či proporcionality zásahu do vlastnického práva v územním plánování. Rovněž rozsudek NSS č. j. 8 As 2/2025-39 vycházel ze skutkově i právně odlišné situace, zejména z vlivu nesouhlasného závazného stanoviska dotčeného orgánu a z povinnosti vypořádat námitku nepřiměřenosti zásahu v tomto konkrétním kontextu. V nynější věci navrhovatel v procesu pořizování územního plánu námitky neuplatnil. Argumentace navrhovatele tak převážně toliko opakuje tvrzení o srovnatelnosti s areálem „Muzea Na Statku“, absenci legitimního cíle a nepřiměřenosti zásahu, aniž by prokazovala právně významnou skutkovou srovnatelnost obou lokalit nebo zjevnou svévoli odpůrce.

38. Z uvedených důvodů soud neshledal, že by zařazení do zóny Z4.9, vymezení RBC.238 či plochy ZK bylo výsledkem svévolného nebo diskriminačního postupu odpůrce. Veřejně prospěšné opatření VK.008 a VK.010, protipovodňová ochrana 16 63 A 3/2026 Obrázek č. 8 – Koncepce protipovodňové ochrany Obrázek č. 9 – Výkres veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací 39. Regulace dotčených pozemků v rámci protipovodňové ochrany vychází z jejich polohy v záplavovém území (jak uvedl odpůrce; vymezení odpovídá vymezení aktivní zóny záplavových území dle předchozího územního plánu v dotčeném území), z nadřazené územně plánovací dokumentace a z dalších odborných podkladů, které územní plán dále zpřesňuje. Určité odchylky od ZÚR jsou důsledkem tohoto upřesnění.

40. Vymezení ploch VK jako veřejně prospěšných opatření protipovodňové ochrany není bez právního významu, jak poukazoval navrhovatel, neboť může založit předpoklad pro následné majetkoprávní vypořádání. Je však nutno uvést, že samo o sobě ještě nepředstavuje odnětí vlastnického práva ani vyvlastnění. Skutečnost, že VK.008 dopadá i na pozemky navrhovatele a že jde o veřejně prospěšné opatření, jehož realizace může být za splnění zákonných podmínek spojena i s následným majetkoprávním vypořádáním, stejně jako že VK.008 představuje podmiňující investici pro rozvoj širšího území a že její realizace je významná pro možnost zástavby jiných rozvojových lokalit, bez dalšího nezakládá nezákonnost napadeného ÚP. Je běžnou funkcí veřejné infrastruktury a protipovodňových opatření, že neslouží toliko jen bezprostředně dotčeným pozemkům, ale širšímu území. Z toho nelze bez dalšího dovozovat svévoli ani nepřípustné zatížení navrhovatele. 17 63 A 3/2026 41. Soud nepřisvědčil ani námitce navrhovatele, jíž zpochybňuje hydrotechnická východiska koncepce protipovodňové ochrany (že ÚP v případě Svratky vychází z modelu tzv. netransformované povodně Q100, což mělo vést k širšímu zásahu do dotčeného území). K tomu lze uvést, že soud nemůže nahrazovat odborné vodohospodářské posouzení obsažené v podkladové dokumentaci vlastním technickým úsudkem; navrhovatel přitom neprokázal, že by zvolená východiska byla v napadeném ÚP převzata zjevně svévolně nebo bez opory v příslušných podkladech. Z vyjádření odpůrce při jednání přitom vyplynulo, že na pozemcích navrhovatele mají být realizována především liniová protipovodňová opatření. Soud tak nevycházel z toho, že by na těchto pozemcích byl samostatně vymezen poldr či retenční nádrž. Taková situace nevyplývá ani z grafické části ÚP – Koncepce protipovodňové ochrany. Dále soud nepřisvědčil ani námitkám směšujícím proti přísnosti režimu retenčního prostoru, poldrů a ploch řízeného rozlivu či tvrzené „nenárokovosti“ ochrany stávající zástavby. Není vyloučeno, aby protipovodňová koncepce omezovala zásahy vlastníků do území, pokud by tyto zásahy mohly narušit schopnost území zadržet nebo bezpečně převést povodňovou vodu. Tyto námitky navíc směřují především proti věcné vhodnosti, přiměřenosti a technickému řešení zvolené koncepce. Za situace, kdy navrhovatel v procesu pořizování územního plánu neuplatnil námitky, soud nepřezkoumává v první linii, zda bylo možné zvolit jiné nebo šetrnější řešení, nýbrž pouze to, zda napadená regulace není zjevně svévolná nebo bezdůvodná. Takový exces soud neshledal.

42. Ani námitkám směřujícím proti rozsahu a odůvodnění vymezení VK.008 soud nepřisvědčil. Navrhovatel porovnával zákres liniových prvků protipovodňové ochrany ve studii Aquatis 2015 s plošným vymezením veřejně prospěšného opatření v ÚP (že jsou v ÚP vymezeny ve větším rozsahu, než odpovídá studii Aquatis 2015, a že na jeho pozemcích jsou vedeny „za hranicí nezbytnosti“, tj. hlouběji do jeho areálu, aniž by bylo v odůvodnění vysvětleno, proč bylo zvoleno právě takto široké vymezení). Nejde však o zcela srovnatelné podklady. Územní plán je koncepční dokument, který pracuje s určitým měřítkem. Lze přisvědčit tomu, že odchylka od odborného podkladu musí být z opatření obecné povahy seznatelná. Stejně tak navrhovatel správně namítá, že povinnost převzít řešení ze ZÚR sama o sobě neznamená možnost libovolného zpřesnění bez odůvodnění a že již samotné vymezení veřejně prospěšného opatření není bez významu pro vlastnické právo dotčeného vlastníka. Ani tato námitka však není důvodná. Soud totiž neshledal, že by odůvodnění zcela postrádalo vysvětlení zvoleného řešení, neboť z něj plyne, že VK.008 nelze chápat jen jako přesně vymezenou linii jedné hráze nebo zdi, nýbrž jako širší plochu zahrnující i prostor nezbytný pro realizaci souvisejících protipovodňových opatření (souvisejících úprav toku, berm) a vyvolaných investic. Ani zvýšený požadavek na přesnost a odůvodněnost této regulace, vyplývající z jejího významu pro vlastnické právo, nevede v projednávané věci k jinému závěru, neboť důvody zvoleného řešení jsou z ÚP jako celku alespoň v základní rovině seznatelné. Nelze tak uzavřít, že by důvody zvoleného rozsahu vymezení zcela absentovaly.

43. Navrhovatel při jednání výslovně upřesnil, že nebrojí proti samotné existenci liniových protipovodňových opatření, nýbrž proti jejich rozsahu na svých pozemcích. Ani s takto zúženou námitkou se soud neztotožnil. Z odůvodnění ÚP, z výkresové části a z vysvětlení odpůrce při jednání plyne, že napadené vymezení nelze chápat jako prostý zákres jediné liniové stavby, ale jako plošné vymezení prostoru potřebného pro koordinaci souvisejících 18 63 A 3/2026 protipovodňových opatření na obou březích toku. Odpůrce současně při jednání vysvětlil, že širší rozsah ploch zeleně v daném místě nesouvisí pouze s protipovodňovou ochranou, ale i s návazností na regionální biocentrum. Za situace, kdy navrhovatel nepředložil odborný podklad zpochybňující toto řešení a v procesu pořizování neuplatnil námitky, soud neshledal, že by vymezení VK.008 a VK.010 zasahovalo do jeho areálu zjevně nad míru nezbytnou nebo že by šlo o řešení svévolné či nepřezkoumatelné. Technická infrastruktura – TU 44. Navrhovatel dále brojí proti vymezení plochy TU – technická infrastruktura všeobecná. Obrázek č. 10 – Hlavní výkres, plocha TU 45. Napadený ÚP dle něj funkčně sjednocuje část jeho pozemku se sousedním městským areálem technické infrastruktury, aniž by respektoval hranice vlastnických práv. Soud této námitce nepřisvědčil. Samotná skutečnost, že plocha TU plynule navazuje na sousední městský areál technické infrastruktury, nezakládá bez dalšího nezákonnost napadeného ÚP. Územní plán totiž zásadně vymezuje plochy podle jejich funkčního určení, nikoli podle majetkoprávních hranic. Samotné vymezení plochy TU navíc přímo nemění vlastnické právo navrhovatele, nýbrž představuje závazný podklad pro budoucí rozhodování v území (srov. např. rozsudek NSS ze dne 9. 12. 2010, č. j. 5 Ao 6/2010-65, nebo rozsudek NSS ze dne 31. 1. 2018, č. j. 1 As 287/2017-58).

46. Odpůrce své řešení vysvětluje funkční návazností na stávající technickou infrastrukturu a na přilehlý silniční pozemek. Soud současně vychází z toho, že na sousedních pozemcích ve vlastnictví odpůrce se již nachází stávající zařízení technické infrastruktury v podobě retenční nádrže „RN Přízřenický jez“, na něž vymezení plochy TU bezprostředně navazuje. Při jednání odpůrce rovněž uvedl, že dotčená část plochy TU sleduje stávající komunikaci v areálu navrhovatele a nebrání jejímu dalšímu užívání. Ani z tohoto vysvětlení soud neshledal, že by šlo o vymezení zjevně bezdůvodné nebo účelové. Pokud pak navrhovatel namítá, že plocha TU omezuje využití jeho pozemku toliko na technické vybavení, soud uvádí, že tato výhrada směřuje proti přísnosti a vhodnosti zvoleného funkčního využití, tedy do roviny proporcionality přijatého řešení. Jelikož navrhovatel v procesu pořizování územního plánu námitky neuplatnil, soud nemůže přezkoumat v první linii, zda by bylo možné vymezit hranici plochy TU vhodněji či jinak; zkoumá toliko, zda se jedná o řešení zjevně svévolné 19 63 A 3/2026 nebo bezdůvodné. Takový exces soud neshledal (srov. rozsudek NSS č. j. 6 As 237/2016- 33, rozsudek ze dne 13. 5. 2014, č. j. 6 Aos 3/2013-29).

47. Soud nepřisvědčil ani navrhovatelovým tvrzením, že vymezení plochy TU představuje účelovou „rezervaci“ jeho pozemků pro budoucí rozšíření retenční nádrže, „administrativní či územní znehodnocení“ s cílem budoucí levné akvizice, „predátorské“ či zneužívající jednání odpůrce, obcházení ústavních a zákonných pravidel pro výkup nebo vyvlastnění nebo přípravu budoucí levné akvizice dotčených pozemků. Takové závěry navrhovatel dovozuje převážně z vlastní interpretace tvaru a návaznosti plochy TU, z majetkoprávní situace v území a z tvrzených ekonomických důsledků regulace, nikoli z dostatečného skutkového podkladu. Samotné vymezení plochy TU v územním plánu nepředstavuje odnětí vlastnického práva, stavební uzávěru ani nenahrazuje zákonný režim výkupu či vyvlastnění; jde o regulaci budoucího využití území. Ani tvrzený pokles tržní hodnoty pozemků ani závěry znaleckého posudku proto bez dalšího neprokazují zneužití pravomoci nebo nezákonnost napadeného ÚP. Otázka případné náhrady za změnu v území se navíc řeší samostatně, nikoli v řízení o zrušení opatření obecné povahy. Soud neshledal tvrzený rozpor s čl. 11 odst. 4 Listiny ani s čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě, ani neshledal zneužití pravomoci.

48. Ani námitka nedostatečného odůvodnění plochy TU není důvodná. Zákon nevyžaduje, aby územní plán ke každému dílčímu vymezení plochy technické infrastruktury obsahoval samostatnou technickou studii či podrobné variantní posouzení. Postačí, jsou-li důvody řešení z opatření obecné povahy jako celku seznatelné; v projednávané věci je tím zejména funkční návaznost na stávající zařízení technické infrastruktury a související uspořádání území. Totéž platí i pro repliku navrhovatele týkající se vzniku „bílé plochy“; samotný tento argument by k odůvodnění regulace nepostačoval, odpůrce však neodůvodňuje vymezení plochy TU pouze jím. Z uvedených důvodů soud neshledal, že by vymezení plochy TU na pozemcích navrhovatele bylo nepřezkoumatelné, svévolné nebo představovalo zneužití pravomoci odpůrce. Regionální biocentrum RBC.238 49. Úkolem územního plánu bylo zpřesnit vymezení regionálního biocentra RBC.238 převzatého ze ZÚR JMK. ZÚR přitom stanovily pouze plochy a koridory pro jeho 20 63 A 3/2026 umístění. Pořizovatel dále vycházel z plánů ÚSES jako odborného podkladu. Dle ÚP regionální biocentra tvoří funkčně propojenou soustavu s cílem zajištění územních podmínek pro ochranu a rozvoj přirozených a přírodně blízkých ekosystémů udržujících přírodní rovnováhu. ÚP ve svazku 2 odůvodnění, kapitola 5.9.4.14.2 zdůvodňuje odchylky od plánů ÚSES. V tomto případě došlo k dílčím úpravám s ohledem na vymezení plochy zeleně krajinné a zčásti s ohledem na polohu navržených staveb protipovodňové ochrany. Dle názoru soudu ani v tomto případě nelze ve zvolené úpravě a jejím zdůvodnění shledat ze strany pořizovatele pochybení. To, že překryvný režim ÚSES omezuje využití podkladové funkční plochy, nezakládá bez dalšího nezákonnost; jde o přirozený důsledek tohoto ochranného režimu. Obrázek č. 11 - Zásady územního rozvoje Jihomoravského kraje (RBC 238 je zelená, čtverečkovaná plocha) Obrázek č. 12 – Koncepce uspořádání krajiny 50. Námitkám navrhovatele, že v různých částech území (včetně areálu Muzea Na Statku, koridoru dopravy CPZ.DS12, městské retenční nádrže či severní a jižní části jeho vlastního areálu) došlo k redukci zásahu RBC.238, zatímco ve vztahu k jeho pozemkům nikoli, ani námitce zásahu do celistvosti soud nepřisvědčil. Z existence dílčí redukce biocentra v jiné části území nelze bez dalšího dovozovat, že odpůrce byl povinen aplikovat totožný postup i na pozemcích navrhovatele. Střet s veřejně prospěšnou dopravní stavbou a střet se stávajícím soukromým areálem nepředstavují bez dalšího právně totožné situace. Skutečnost, že zpřesnění prvku převzatého ze ZÚR JMK nezasáhlo celý areál jednotně, neprokazuje libovůli. Potvrzuje naopak, že odpůrce nepostupoval mechanickým převzetím nadřazené dokumentace, ale provedl dílčí úpravy podle místních podmínek a koordinace s dalšími složkami řešení územního plánu. Při jednání navíc odpůrce zdůraznil, že u pozemků navrhovatele je v krajinářském výkresu vymezeno regionální biocentrum, zatímco v prostoru areálu Muzea Na Statku regionální biokoridor. Již z tohoto důvodu nejde o zcela shodné situace, z nichž by bylo možno bez dalšího dovozovat povinnost totožného řešení. 21 63 A 3/2026 Soud souhlasí s tvrzením, že samotné pouhé označení srovnání s areálem Muzea Na Statku za „nepřípadné“ by bez dalšího nepostačovalo. V projednávané věci však navrhovatel neprokázal, že jde o právně významně skutkově srovnatelné lokality, u nichž by bylo možno bez dalšího očekávat totožné řešení. Z pouhé odlišnosti výsledné regulace proto nelze dovozovat absenci objektivního kritéria ani diskriminační či svévolný postup odpůrce.

51. Rovněž soud nepřisvědčil námitce, že vymezení RBC.238 na jeho pozemcích nerespektuje existující zástavbu, odporuje principu minimalizace zásahů a vykazuje znaky neodůvodněné libovůle ve srovnání s jinými částmi území. Z existence dílčích redukcí v jiných částech území nelze bez dalšího dovozovat, že odpůrce byl povinen zvolit totožné řešení i na pozemcích navrhovatele. Již z povahy zpřesňování prvků ÚSES vyplývá, že v různých částech území, popřípadě i téhož areálu, mohou být s ohledem na místní podmínky a koordinaci s dalšími veřejnými zájmy zvolena rozdílná dílčí řešení. Navrhovatel přitom neprokázal, že by šlo o právně významně srovnatelné situace nebo že by zvolený postup postrádal racionální podklad. Z existence jedné dílčí redukce nelze dovozovat svévoli či diskriminaci ve vztahu k jiné části území. Tato redukce naopak potvrzuje, že pořizovatel při zpřesňování vymezení regionálního biocentra nepostupoval mechanickým převzetím ZÚR JMK, nýbrž prováděl dílčí úpravy podle místních podmínek a v návaznosti na další složky řešení ÚP. Rozhodující je, zda jsou kritéria těchto úprav z odůvodnění napadeného ÚP alespoň seznatelná, nikoli to, zda zasáhly všechny části území stejnou měrou. Jde o námitky směřující především do intenzity a přiměřenosti zásahu, přičemž z odůvodnění územního plánu plyne, že vymezení v této části bylo koordinováno zejména s plochou zeleně krajinné, s polohou navržených staveb a s koncepcí protipovodňové ochrany. Nelze proto uzavřít, že by důvody zvoleného postupu zcela absentovaly.

52. Soud se neztotožňuje s námitkami, že vymezení RBC.238 na zpevněných a provozně využívaných plochách areálu navrhovatele je „fiktivní“, že nerespektuje existující zástavbu, je proto v rozporu se skutkovým stavem a nepřezkoumatelné, odporuje principu minimalizace zásahů nebo že odpůrce postupoval uvnitř areálu libovolně tím, že zatížil jen jeho východní část. Z územně plánovacího hlediska nelze vyloučit, aby byl prvek ÚSES vymezen i na území, které v době vydání územního plánu nepředstavuje přírodě blízký ekosystém, sleduje-li územní plán jeho budoucí rozvoj a vytvoření podmínek pro posílení ekologické funkce území. Skutečnost, že dotčené pozemky jsou v současnosti zpevněné a provozně využívané, bez dalšího nečiní vymezení RBC.238 nepřezkoumatelným ani nezákonným.

53. Navrhovatelovy výhrady ve svém celku směřují především proti vhodnosti, přiměřenosti a věcné správnosti zvoleného řešení, nikoli proti úplné absenci důvodů pro vymezení RBC.

238. Z odůvodnění napadeného ÚP jsou v základní rovině seznatelné důvody, pro něž bylo vymezení RBC.238 upraveno právě zvoleným způsobem, a soud proto neshledal ani nepřezkoumatelnost, ani zjevně svévolný či diskriminační postup odpůrce. Účelové obkružování městských pozemků 54. Navrhovatel dále namítá, že samotný průběh hranice RBC.238 v dotčené lokalitě svědčí o účelovém, diskriminačním a svévolném vymezení ochranného režimu, neboť hranice má nepravidelný tvar, místy sleduje katastrální hranice městských pozemků, „obkružuje“ pozemky odpůrce a naopak zasahuje do jeho areálu. Ani s touto námitkou se soud neztotožnil. Samotná nepravidelnost průběhu hranice, její návaznost na vlastnické hranice 22 63 A 3/2026 či skutečnost, že zasahuje i do zastavěných nebo provozně využívaných ploch, bez dalšího neprokazují svévoli ani diskriminační postup odpůrce. Průběh hranice prvku ÚSES může být výsledkem jeho zpřesnění a koordinace s dalšími složkami řešení územního plánu, zejména se stávající technickou infrastrukturou, protipovodňovou ochranou a dalšími veřejnými zájmy v území. Z navrhovatelem tvrzené podobnosti biologických, hydrologických či morfologických poměrů na sousedících pozemcích bez dalšího neplyne, že vymezení muselo být provedeno shodně. Při zpřesňování prvků ÚSES totiž nelze vyloučit, že výsledný průběh hranice bude odrážet i koordinaci s dalšími složkami řešení územního plánu a dalšími veřejnými zájmy v území. Navrhovatel přitom nepředložil dostatečný skutkový podklad pro závěr, že zvolený průběh hranice postrádá racionální vazbu na řešení území a je veden výlučně majetkoprávním hlediskem.

55. Soud proto nesdílí ani další navrhovatelovy teze, že odpůrce sledoval „majetkoprávní oportunismus“, chránil vlastní pozemky před dopady regulace, kompenzoval „vyříznutí“ městských pozemků zásahem do pozemků navrhovatele nebo využil institut ÚSES nikoli k ochraně přírody, ale jako prostředek k omezení navrhovatele v rozvoji areálu, ke snížení hodnoty jeho pozemků a k faktickému uvalení stavební uzávěry bez náhrady. Z pouhého tvrzení navrhovatele, že hranice RBC.238 místy sleduje katastrální hranice a že méně dopadá na městské pozemky než na jeho pozemky, nelze bez dalšího dovodit zneužití práva ani diskriminační postup odpůrce. Tyto závěry navrhovatel dovozuje převážně z vlastní interpretace možných důsledků napadené regulace, nikoli z dostatečného skutkového podkladu. Samotné vymezení prvku ÚSES v územním plánu nepředstavuje stavební uzávěru v právním smyslu ani nenahrazuje zákonný režim výkupu či vyvlastnění.

56. Pokud navrhovatel konečně namítá, že vymezení RBC.238 nebylo nezbytné ani přiměřené a že biocentrum mohlo být vedeno v jiné části území nebo v odlišném rozsahu, směřuje tato argumentace především do věcné vhodnosti a přiměřenosti zvoleného řešení. Za situace, kdy navrhovatel v procesu pořizování územního plánu neuplatnil námitky, soud nepřezkoumává v první linii, zda bylo možné zvolit jiné, pro navrhovatele příznivější řešení, nýbrž pouze to, zda napadená regulace není zjevně svévolná, nesrozumitelná nebo bezdůvodná. Takový exces soud neshledal. Znalecký posudek 57. Znalecký posudek předložený navrhovatelem může osvědčovat tvrzenou intenzitu majetkového dopadu napadené regulace, včetně poklesu hodnoty dotčených pozemků a dopadů do nájemního vztahu, sám o sobě však neprokazuje nezákonnost územního plánu. Navrhovateli nesvědčí veřejné subjektivní právo na budoucí konverzi pozemků do ekonomicky výhodnějšího funkčního využití ani na realizaci nejvýnosnější varianty jejich tržního zhodnocení; vlastník nemá nárok na takový způsob využití pozemku, který považuje za ekonomicky nejvýhodnější (viz rozsudek NSS ze dne 27. 3. 2020, č. j. 4 As 178/2019-46). Samotné snížení tržní hodnoty pozemků, byť i výrazné, ani dopady do existujícího nájemního vztahu proto bez dalšího důvodnost návrhu nezakládají. Srovnání s cenami dosaženými v jiných lokalitách proto může nanejvýš dokládat tvrzenou intenzitu majetkového dopadu, nikoli bez dalšího prokazovat nezákonnost napadené regulace. Navrhovatel zdůrazňuje, že znalecký posudek zohlednil záplavové riziko i časový odklad budoucí zástavby vázané na realizaci protipovodňových opatření. Ani tato okolnost však na právním posouzení věci nic nemění. I takto metodicky upravený znalecký závěr může 23 63 A 3/2026 osvědčovat nanejvýš tvrzenou intenzitu majetkového dopadu napadené regulace, nikoli sám o sobě její nezákonnost. Nové vymezení ploch nepředstavuje vyvlastnění, nýbrž pouze limit budoucího využití území (srov. rozsudek NSS ze dne 9. 12. 2010, č. j. 5 Ao 6/2010-65, rozsudek ze dne 31. 1. 2018, č. j. 1 As 287/2017-58).

58. Závěry ze znaleckého posudku, podle nichž nový územní plán odstranil perspektivu budoucího zhodnocení pozemků, vedl k poklesu jejich hodnoty přibližně o 57 % a způsobil majetkovou újmu v řádu desítek milionů korun, mohou dokládat tvrzenou intenzitu zásahu, nikoli však samy o sobě prokázat svévolnost, diskriminační povahu nebo rozpor napadeného opatření obecné povahy se zákonem. Znalecký posudek rovněž nemůže autoritativně řešit otázku právně významné srovnatelnosti jiných lokalit ani existenci nepřípustné diskriminace. Nadto odpůrce při jednání zpochybnil i srovnávací základ posudku s poukazem na to, že pracuje s lokalitami a plochami odlišného funkčního určení (lokality zemědělské výroby v Čebíně). Soud nepovažoval za nutné tuto metodickou polemiku dále rozvádět; i kdyby byly závěry posudku plně přijaty, mohly by osvědčovat nanejvýš intenzitu zásahu, nikoli samy o sobě nezákonnost napadené regulace.

59. Ani část znaleckého posudku, která dovozuje, že odpůrce měl namísto nové regulace zvolit „měkčí“ řešení, že napadený územní plán představuje faktické vyvlastnění bez náhrady nebo že vymezením plochy TU připravuje budoucí levnější nabytí části pozemků navrhovatele, nezakládá sama o sobě nezákonnost napadeného opatření obecné povahy. Nové vymezení ploch nepředstavuje vyvlastnění ani stavební uzávěru v právním smyslu, nýbrž regulaci budoucího využití území. Tato argumentace proto směřuje především do vhodnosti a přiměřenosti zvoleného řešení. Jelikož navrhovatel proti tomuto řešení v procesu pořizování územního plánu neuplatnil námitky, soud přezkoumával toliko to, zda nejde o regulaci zjevně svévolnou, nesrozumitelnou nebo bezdůvodnou; takový exces však neshledal. Masivní majetková újma 60. Navrhovatel dále poukazuje na znalecký posudek, jímž dokládá tvrzenou majetkovou újmu a intenzitu zásahu do svých práv, včetně poklesu hodnoty dotčených pozemků, tvrzené nemožnosti zvolit ekonomicky příznivější řešení a zásahu do legitimního očekávání. Soud nepopírá, že znalecký posudek může být významný pro posouzení hospodářských dopadů napadené regulace. Sám o sobě však neprokazuje její nezákonnost. Závěr o rozporu ÚP se zákonem nelze založit pouze na tvrzeném poklesu hodnoty pozemků, byť by byl znalecky vyčíslen, ani na úvaze, že bylo možno zvolit pro navrhovatele ekonomicky příznivější variantu regulace. Samotný majetkový dopad, byť i významný, ještě bez dalšího neznamená, že je třeba napadenou regulaci posuzovat stejně jako vyvlastnění nebo že jde o zásah „konfiskatorní“. Územní plán představuje nástroj regulace využití území, nikoli akt odnětí vlastnického práva. Navrhovatel nemohl legitimně očekávat neměnnost územně plánovací regulace jen proto, že dosud užíval svůj areál v souladu s předchozí územně plánovací dokumentací. Územní plánování je činnost kontinuální a proměnlivá, a samo o sobě nezaručuje zachování dosavadního funkčního režimu konkrétních pozemků. Samotná skutečnost, že navrhovatel tvrdí majetkový dopad v řádu desítek milionů korun, proto bez dalšího neznamená, že v odůvodnění musel být formulován jím požadovaný mimořádně silný a individualizovaný veřejný zájem. Z odůvodnění napadeného opatření obecné povahy je přitom v základní rovině seznatelné, že regulace dotčeného území vychází z koordinace veřejného zájmu na ochraně přírody a krajiny a na protipovodňové ochraně. 24 63 A 3/2026 Kumulativní efekt 61. Tezi navrhovatele o tzv. „rdousícím efektu“ či „rozřezání“ funkčních ploch soud nesdílí. Tímto navrhovatel pouze souhrnně označuje své dříve uplatněné výhrady proti kombinaci jednotlivých regulativů a proti rozdělení areálu mezi různé funkční plochy. Soud nepopírá, že zejména vymezení plochy ZK a souvisejících překryvných režimů pro navrhovatele představuje citelné omezení a že tvrzený delší časový horizont realizace protipovodňových opatření může zvyšovat tvrdost dopadů regulace. Tyto okolnosti však samy o sobě neprokazují nezákonnost ani protiústavnost napadeného ÚP. Územní plán přitom není povinen převzít existující areál jako jeden nedělitelný celek a může pro jeho jednotlivé části stanovit rozdílný režim využití, jsou-li pro to v řešení území seznatelné důvody. Nelze přisvědčit ani tvrzení, že napadená regulace představuje faktickou patnáctiletou stavební uzávěru; vymezení ploch ZK, TU, veřejně prospěšných opatření a překryvných režimů v územním plánu je regulací budoucího využití území, nikoli stavební uzávěrou v právním smyslu. Samotná skutečnost, že veřejný záměr má být podle tvrzení navrhovatele realizován až v delším časovém horizontu, proto bez dalšího neznamená obcházení institutu stavební uzávěry ani nezákonnost napadené regulace. Rozpor s judikaturou ESLP 62. Navrhovatel dále odkazuje na judikaturu Evropského soudu pro lidská práva, zejména na věci Sporrong a Lönnroth proti Švédsku a Skibińscy proti Polsku, a dovozuje z ní nepřiměřenost dlouhodobého omezení svých pozemků, jejich sníženou obchodovatelnost, absenci kompenzace a faktické ponechání „holého vlastnictví“.

63. Ani s touto námitkou se soud neztotožnil. Touto formulací navrhovatel pouze vystihuje jím tvrzenou intenzitu zásahu do vlastnického práva. Ve věci Sporrong a Lönnroth šlo o dlouhodobou kombinaci vyvlastňovacích povolení a stavebních uzávěr, které byly posuzovány společně; o takovou situaci se v nynější věci nejedná, neboť napadené opatření obecné povahy samo o sobě nepředstavuje ani vyvlastňovací akt, ani stavební uzávěru v právním smyslu. Samotný odkaz na dlouhodobost omezení proto bez dalšího neprokazuje rozpor s čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě ani nepřiměřenost napadené regulace. Ani odkaz na věc Skibińscy proti Polsku není přiléhavý, neboť z ní nelze bez dalšího dovozovat, že samotné vymezení veřejně prospěšného opatření nebo překryvného režimu v územním plánu představuje nepřípustnou dlouhodobou rezervaci pozemku ve smyslu porušení čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě. Nelze navíc přisvědčit ani tvrzení, že změna územního plánu obecně nezakládá žádný nárok na náhradu, neboť stavební zákon z roku 2006 v § 102 za určitých podmínek výslovně upravuje náhradu za změnu v území. Soud nepopírá, že kombinace napadených regulativů může pro navrhovatele představovat citelné omezení, neshledal však, že by vedla k takovému faktickému vyprázdnění vlastnického práva, které by samo o sobě zakládalo nezákonnost či protiústavnost napadeného opatření obecné povahy. Námitka navrhovatele opět směřuje především do intenzity a přiměřenosti zásahu, nikoli sama o sobě do nezákonnosti napadené regulace.

64. Závěrem soud uvádí, že ani v souhrnu navrhovatelem tvrzených vad neshledal tyto vady takové intenzity, aby odůvodňovaly zrušení napadené části ÚP. Jednotlivé výhrady navrhovatele soud vypořádal výše a neshledal ani nepřezkoumatelnost, ani zjevný rozpor s realitou, diskriminační postup či takový exces, k němuž by bylo třeba přihlížet z úřední povinnosti. 25 63 A 3/2026 VI. Závěr a náklady řízení Po přezkoumání napadeného opatření obecné povahy, za zjištěného skutkového a právního stavu věci, krajský soud, vázán rozsahem návrhu a uplatněnými návrhovými body, dospěl k závěru, že návrh není důvodný, a proto jej podle § 101d odst. 2 věty druhé s. ř. s. zamítl.

65. O náhradě nákladů řízení krajský soud rozhodl podle § 60 odst. 1 s. ř. s., podle něhož nestanoví-li tento zákon jinak, má účastník, který měl ve věci plný úspěch, právo na náhradu nákladů řízení před soudem, které důvodně vynaložil proti účastníkovi, který ve věci úspěch neměl. Krajský soud úspěšnému odpůrci nepřiznal náhradu nákladů řízení, neboť odpůrce je statutárním městem. Nelze jej proto považovat za malou obec bez příslušného úředního aparátu a s malým obecním rozpočtem. Má proto odborný aparát způsobilý obhájit výsledky své práce před správním soudem.

Poučení

Proti tomuto rozsudku lze ve lhůtě dvou týdnů ode dne jeho doručení podat kasační stížnost u Nejvyššího správního soudu. V řízení o kasační stížnosti musí stěžovatele zastupovat advokát. To neplatí, má-li zaměstnanec stěžovatele nebo člen, který za něj jedná nebo jej zastupuje, vysokoškolské právnické vzdělání, které se vyžaduje pro výkon advokacie. Brno 3. června 2026 Zuzana Bystřická v.r. předsedkyně senátu