70 CO 210/2021

Plný text

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Kateřiny Čuhelové, Ph.D., a soudců Mgr. Ivy Krejčířové a JUDr. Michala Ryšky ve věci žalobců: a) Ing. jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa b) Mgr. jméno příjmení , LL.M., narozený dne datum bytem adresa c) jméno příjmení , narozený dne datum bytem adresa d) Mgr. jméno příjmení , narozený dne datum bytem adresa e) MUDr. jméno příjmení , Ph.D., narozená dne datum bytem adresa f) právnická osoba , IČO sídlem adresa g) jméno příjmení , narozený dne datum bytem adresa h) doc. MUDr. jméno příjmení jméno , příjmení , narozený dne datum bytem adresa i) Bc. jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa j) Ing. jméno příjmení , narozený dne datum bytem adresa k ) jméno příjmení , narozený dne datum bytem adresa l) Ing. jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa m) jméno příjmení , narozený dne datum bytem adresa n) jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa o) jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa p) jméno příjmení , narozený dne datum bytem adresa q) jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa r) MUDr. jméno příjmení , narozený dne datum bytem adresa s ) MUDr. jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa t) Ing. příjmení příjmení , narozený dne datum bytem adresa u) Ing. jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa všichni zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlem adresa jednající na účet anonymizováno development otevřený podílový fond, IČO sídlem adresa zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o nahrazení projevu vůle, o odvolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 10. června 2021, č. j. 44 C 93/2018-152,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Každý ze žalobců a), b) c), f), g), j), o), r), u) je povinen nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 412 Kč k rukám jeho zástupce do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobci d) a e) jsou povinni nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 412 Kč k rukám jeho zástupce společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalobci h) a i) jsou povinni nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 412 Kč k rukám jeho zástupce společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalobci k ) a l) jsou povinni nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 412 Kč k rukám jeho zástupce společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalobci m) a n) jsou povinni nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 412 Kč k rukám jeho zástupce společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci rozsudku.

VII. Žalobci p) a q) jsou povinni nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 412 Kč k rukám jeho zástupce společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci rozsudku.

VIII. Žalobci r) a s ) jsou povinni nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 412 Kč k rukám jeho zástupce společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, aby nahradil projev vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvu, kterou by prodal žalobcům spoluvlastnické podíly na pozemcích p. [číslo] v k. ú. [obec], zapsané na [list vlastnictví], s tím, že kupní cena byla zahrnuta do kupní ceny, kterou již žalobci uhradili žalovanému na základě kupních smluv, které již byly uzavřeny (jimiž nabyli žalobci bytové jednotky včetně podílu na společných částech domu a pozemcích) (I. výrok). Každému z žalobců uložil povinnost nahradit žalovanému náklady řízení (II. až XVI. výrok). Dospěl k závěru, že žalovaný se v žádném z doložených dokumentů nezavázal, že žalobcům prodá i spoluvlastnické podíly na sporných pozemcích parc. [číslo]. Z textu doložených smluv o smlouvách budoucích totiž jednoznačně plyne, že na žalobce budou převedeny spoluvlastnické podíly na těch okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek, které žalovaný jako předmět prodeje sám vymezí (smlouvy o smlouvách budoucích tedy dávají žalovanému právo v budoucnu určit, jaké okolní pozemky žalobcům prodá). Žalovaný sporné pozemky parc. [číslo] v kupních smlouvách jako předmět prodeje nevymezil a žalobci tudíž nemají nárok na to, aby jim žalovaný podíly na těchto sporných pozemcích prodal. Co se týče žalobkyně f), s touto žalovaný dokonce vůbec neuzavřel smlouvu o smlouvě budoucí kupní ve smyslu § 1785 o.z.

2. Proti rozsudku podali odvolání žalobci, uvedli, že soud prvního stupně při výkladu smluv ignoroval postavení žalobců jako spotřebitelů, když smlouvy vytvořil žalovaný, pokud chtěli koupit předmět převodu, byla omezena jejich smluvní volnost. Stav v době smluv mohl dokreslit výslech svědkyně [příjmení]. Dále žalobci navrhovali své výslechy, když každý jednal za sebe a uzavírání smluv bylo odlišné. Jediný, kdo mohl vypovídat, byl žalobce f), s jeho výpovědí se však soud v rozsudku nevypořádal. Při hodnocení důkazů soud nebral v potaz stavební povolení, v němž byly uvedeny i sporné pozemky, tedy tvořily s domem funkční celek. Uvedením ve stavebním povolení se jich žalovaný zbavil. V kolaudačním rozhodnutí jsou uvedeny i předmětné pozemky. Až po kolaudaci nechal žalovaný vypracovat oddělovací geometrický plán, z něhož vyčlenil předmět převodu. Pojem„ vymezit pozemky“ není jednoznačný ve smyslu, že by žalovaný mohl vybrat, co žalobcům převede, naráží na předepsanou dohodnutou písemnou formu pro změny smlouvy. Soud nevysvětlil, jak je možné, že se nové vymezení předmětu prodeje nepromítlo do kupní ceny. Ta nebyla stanovena jednotkově za m2. Ve smlouvě budoucí jsou vymezeny předmětné pozemky, které jsou zahrnuty do kupní ceny, jejich výměra činí 1100 m2, hodnota pak aktuálně činí 16 500 000 Kč, v době prodeje 11 000 000 Kč. Pojem„ vymezit pozemky“ znamená definovat předmět prodeje označením dle katastru nemovitostí, neboť ve smlouvách bylo upozornění, že může dojít k přeparcelaci pozemků, což se skutečně stalo a některé pozemky zanikly. Jen toto bylo smyslem daného ustanovení. Soud necitoval ze smlouvy o smlouvě budoucí část, kde jsou pozemky výslovně uvedeny. Až po uzavření smluv o smlouvách budoucích došlo k přeparcelaci pozemků. I kdyby text smluv neumožňoval různý výklad, platí § 1813 o.z. – tedy zakázaná jsou ujednání, která zakládají významnou nerovnováhu práv, to neplatí, pokud jsou spotřebiteli poskytnuta jasným a srozumitelným způsobem. Zde informace o předmětu plnění nebyly poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem. Ujednání o tom, že žalovaná může určit rozsah převáděných pozemků bez vlivu na sjednanou cenu bylo neplatné. Když se žalovaný rozhodl, že pozemky nepřevede, pak se měl sepsat dodatek ke smlouvě. Soud neprovedl prohlášení vlastníka, pokud by tak učinil, zjistil by, že došlo k přeparcelaci pozemků, žalovaný měl tedy upozornit žalobce na tuto skutečnost a uzavřít dodatky. Článek 1 odst. 2 budoucí kupní smlouvy v části, kdy se má převádět„ případný“ spoluvlastnický podíl na pozemcích, je třeba vykládat tak, že pokud by stavba zasahovala na všechny pozemky ve stavebním povolení, nebo by prodávající přeparceloval pozemky tak, že by je sloučil, nebyly by předmětem převodu spoluvlastnické podíly na okolních pozemcích, protože by žádné„ okolní pozemky“ neexistovaly.

3. Žalovaný k odvolání uvedl, že v rezervačních smlouvách a smlouvách o budoucí kupní smlouvě bylo několikrát uvedeno, že pozemky, které budou s jednotkami převedeny a tvoří s bytovým domem funkční celek, vymezí žalovaný. S ohledem na čl. VII. odst. 1 budoucích smluv si žalobci byli vědomi skutečnosti, že předmět prodeje, co se týče pozemků, není přesně vymezen, poněvadž okolní pozemky, které budou předmětem prodeje vymezí žalovaný.

4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o.s.ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno k tomu oprávněnými subjekty (§ 201 o.s.ř.), směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné (§ 201, § 202 o.s.ř.), bylo podáno včas (§ 204 o.s.ř.), v souladu s ustanovením § 212a odst. 1 o.s.ř., přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v rozsahu napadeném odvoláním i nad rámec odvolacích námitek, a poté dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

5. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že žalobci se žalobou domáhali nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy, kterou by žalovaný prodal žalobcům spoluvlastnické podíly na pozemcích p. [číslo] zahrada 433 m2, 3/6 - zahrada 577 m2, [číslo] - zahrada 90 m2. Uvedli, že předchůdce žalovaného byl stavebníkem bytového domu, který měl v úmyslu po kolaudaci prodat – resp. jednotky. Veřejně prezentoval svůj úmysl, při prezentaci předmětu smluv o rezervaci a smluv o smlouvách budoucích bylo žalobcům na místě samém ukázáno, kde bude stát stavba a které pozemky budou ke stavbě náležet. Přílohou smlouvy o rezervaci byl výkres koordinační situace, kde jsou pozemky s budovou, které tvoří funkční celek, vyznačeny zeleně. V čl. 1 bod 1 podbod 1 smluv o rezervaci je vyjádřen úmysl prodat jednotlivým spoluvlastníkům podíl na pozemcích. Ve smlouvě budoucí v čl. I. úvodní části je v bodě 1 jako smysl a účel smlouvy uvedeno, že vytváří předpoklady pro uzavření smlouvy o úplatném převodu jednotky a pozemku pod domem a případného spoluvlastnického podílu na investorem vymezených pozemcích, v bodě 2 je uvedeno, že prodávající hodlá prodat jednotky na pozemcích mj. p. [číslo]. V bodě 6 pak je podstatné, že kupující prohlásili, že jsou seznámeni s projektovou dokumentací„ rezidence [ulice]“, v ní je patrné, co má tvořit s domem funkční celek, tedy i pozemky žalované. V čl. II. bod 1 je uveden předmět budoucího prodeje jednotka v bytovém domě, který bude součástí pozemků p. [číslo] v bodě 5 je uvedeno, že spoluvlastnický podíl na budoucím prodávajícím vymezených pozemcích bude rovněž předmětem smlouvy. Předchůdce žalovaného zanikl ke dni [datum] sloučením se žalovaným. Poté, a po kolaudaci a zaplacení sjednané kupní ceny vyzval žalovaný žalobce k uzavření smluv, které jim předložil v jím připraveném znění, v kterém předmětné pozemky absentovaly. Proti zaslanému textu se ohradili žalobci a) až i) přípisem z [datum]. Ti z žalobců, kteří již kupní smlouvy uzavřeli vyzvali žalovaného k uzavření dodatku. Žalovaný reagoval dne [datum], kdy jim sdělil, že mohou smlouvy uzavřít, nebo odstoupit od smlouvy. Žalobci reagovali podáním ze dne [datum], vyzvali žalovaného k doplnění kupních smluv o uvedené pozemky, případně k uzavření dodatku. Žalovaný nereagoval. Jeho jednání je v rozporu s dobrými mravy, šikanózním a nepoctivým jednáním, jednáním, které zneužilo tíseň žalobců, vedeno úmyslem ošidit žalobce a obohatit se na jejich úkor, když žalovaný nesnížil kupní ceny při nepřevedení uvedených pozemků. Součástí předmětu prodeje tak měly být i uvedené pozemky, závazek žalovaného z budoucích smluv nebyl splněn, a proto se žalobci domáhají nahrazení projevu vůle na jeho straně. Ve stavebním řízení se s těmito pozemky počítalo v rámci jednoho funkčního celku, bez nich by předchůdce žalovaného stavební povolení nezískal, nesplnil by index podlahové plochy, na stavební povolení pak žalovaný poukazoval v rezervačních smlouvách a smlouvách o smlouvách budoucích. To, že se měly prodávat i sporné pozemky, hrálo roli při určení kupní ceny. Pojem funkční celek je vymezen v § 2 písm. e) vyhlášky č. 3/2008 Sb., tzv. oceňovací vyhlášky, tak, že jde také o soubor nemovitostí, jejichž funkční spojení vyplývá z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Žalovaný mohl pozemky„ vymezit“ ve smyslu přečíslování, změny výměry, nikoliv však ve smyslu vynětí z projektu. Přes pozemek [parcelní číslo] vede chodník spojující bytový dům s parkovištěm, potažmo silnicí, přes pozemek [parcelní číslo] vede splašková kanalizace, vedle toho bylo možné očekávat i odpočinkovou a rekreační funkci okolních pozemků (i s ohledem na kvalitu projektu, cenu bytů, marketingově zdůrazňovanou pohodu bydlení a výhledy). Žalovaný v žádné smlouvě žalobce neupozornil, že si ponechá některé pozemky. Žalovaný zavazoval v budoucích smlouvách (čl. 1 odst. 5) budoucí kupující, že budou mít povinnost vůči budově postavené na pozemku [parcelní číslo], což je pozemek sousedící se sporným pozemkem p. [číslo] přes který vede splašková kanalizace, do které se na něm napojuje splašková kanalizace z domu [adresa] na pozemku [parcelní číslo]. Na pozemku [parcelní číslo] se napojuje do splaškové kanalizace splašková kanalizace z domu na p. [číslo] tento pozemek tedy tvoří s domem funkční celek. Z územního rozhodnutí [číslo] vyplývá, že některé stavební objekty se nachází na předmětných pozemcích – přípojka vodovodu, vodovod, předložka NN, VO, přípojka SLP, příprava území a HTÚ, sadové a venkovní úpravy, opěrné zdi, přes pozemky p. [číslo] vede přípojka dešťové a splaškové kanalizace. Na č. l. 101 poukazuje na to, jaké služebnosti přejdou na vlastníky jednotek – pro inženýrskou síť, veřejné osvětlení, zařízení veřejné komunikační sítě, přípojku plynu, distribuční soustavy – kabel NN, VN, skříň NN – tyto jsou vymezeny i v Prohlášení vlastníka z roku 2017, následuje prohlášení vlastníka z roku 2018, na jehož základě byly zapsány do katastru nemovitostí převáděné jednotky. Žalovaný jako developer sporné pozemky ve prospěch domu či pozemků žalobců nezatížil žádným břemenem pro vedení inženýrských sítí, přestože je to pro provoz domu nezbytné a sítě domu přes tyto pozemky vedou. Naproti tomu pro dům společnosti [právnická osoba] je toto břemeno k tíži sporných pozemků zřízeno. Poukázal na skutečnost, že by znalec měl porovnat výpočet indexu IPP v žádosti o vydání stavebního povolení s výpočtem IPP ke skutečně provedené stavbě.

6. Žalovaný k věci uvedl, že v rezervační smlouvě v čl. 11 je uvedeno, že převede spoluvlastnický podíl na investorem vymezených pozemcích. Pozemky uvedené ve stavebním povolení jsou určené k provádění stavebních prací. Pozemky, které tvoří se stavbou funkční celek, slouží k plnění funkce bytového domu (odpočinek, komunikace), k provozu a plnění funkce stavby dle § 4 odst. 2 zákona o dani z nemovitosti. Takové pozemky byly žalobcům převedeny. Neměl v úmyslu pozemky převádět, chtěl si je ponechat za účelem pronájmu či pro vlastní potřebu. Pokud by je žalobcům převedl, docílil by toho, že by pozemek p. [číslo] zůstal bez přístupu k veřejné komunikaci. Smlouva o smlouvě budoucí v čl. II. uvádí: pozemky tvořící funkční celek, předmětné však pozemky nemají na bytový dům žádnou vazbu. V čl. VII. odst. 1 smluv o smlouvách budoucích kupující bere na vědomí, že ke dni podpisu není možná přesná specifikace a vymezení předmětu budoucího prodeje. Z vizualizací projektu„ Rezidence [ulice]“, které byly umístěny na web žalovaného, ani v rámci inzerce, nevyplývá povinnost žalovaného převést sporné pozemky. Pojem funkčně souvisejících pozemků je v § 4 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým vlastnictvím, vymezen tak, že funkčně souvisejícím pozemkem jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory atd. Všechny pozemky funkčně související se stavbou, které byl oprávněn vymezit žalovaný, byly žalobcům převedeny, šlo o p. [číslo]. K relaxaci je určen také zatravněný prostor nad podzemními garážemi. Nesouhlasil s tím, že v celkovém situačním výkresu stavby Rezidence [ulice] [číslo] OO je červenou barvou vyznačen obvod funkčního celku, jsou tak označeny hranice řešeného území, tedy hranice pozemků dotčených stavbou. Jinak by žalobci měli požadovat i pozemek p. [číslo] (vlastní Ing. [jméno] [příjmení]), p. [číslo] (vlastní žalovaný), p. [číslo] (vlastní statutární město Brno). Obdobně jako výkres je zobrazen také situační výkres DSPS stavby„ Rezidence [ulice]“ zpracovaný [právnická osoba] z července 2017, dle legendy je zde šedou barvou znázorněno řešení území. U staveb tohoto formátu vedou inženýrské sítě přes pozemky developera i třetích osob, poté je na provozovatelích sítí, zda požadují zřízení služebností. V čl. I. odst. 5 se budoucí kupující zavázali k uzavření takových smluv. V kupních smlouvách je tato problematika řešena v čl. IV. odst. 1.

7. Odvolací soud dle ustanovení § 213 o.s.ř. doplnil dokazování pouze o aktuální výpis z katastru nemovitostí, zjistil, že k žádné změně nedošlo.

8. Odvolací soud konstatuje, že soud prvního stupně založil své rozhodnutí na dostatečně zjištěném skutkovém stavu, na jehož základě učinil přiléhavé právní závěry, a současně ani řízení nezatížil procesními vadami, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Pro stručnost a výstižnost lze na skutkové závěry soudu prvního stupně a jeho posouzení věci po právní stránce plně odkázat. V této souvislosti je vhodné doplnit, že Ústavní soud i Evropský soud pro lidská práva zastávají shodně stanovisko, že soudům adresovaný závazek plynoucí z čl. 6 odst. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod, promítnutý do podmínek kladených na odůvodnění rozhodnutí, nemůže být chápán tak, že vyžaduje podrobnou odpověď na každý argument, a že odvolací soud se při zamítnutí odvolání v principu může omezit na převzetí odůvodnění nižšího soudu (z mnoha srov. kupř. usnesení Ústavního soudu, sp. zn. I. ÚS 31/12, ze dne [datum] s poukazem na rozsudek velkého senátu Evropského soudu pro lidská práva ze dne [datum] ve věci [příjmení] [příjmení] proti Španělsku). Odvolací soud proto jen doplňuje v návaznosti na námitky odvolatelů následující:

9. Podle § 1785 o.z., smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

10. Obsah budoucí smlouvy může být sjednán již ve smlouvě o smlouvě budoucí tak, že je určen veškerý její obsah. Obsah budoucí smlouvy může být také sjednán tak, že bude v budoucnu doplněn stranami. Obsah smlouvy musí být sjednán vždy alespoň obecným způsobem. Ze smlouvy musí být zjevné, co má být předmětem plnění. Má-li jít o plnění za úplatu, musí úplatnost vyplývat ze smlouvy (§ 555 a násl. o.z.). Vymezení obsahu budoucí smlouvy má význam pro vznik budoucích nároků. Jestliže je obsah budoucí smlouvy vymezen úplně, může se oprávněná strana domáhat u soudu nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 o.s.ř.). Jestliže má být obsah budoucí smlouvy ještě doplněn, není možné postihovat druhou stranu, jestliže s obsahem, který doplnila druhá strana, nesouhlasí. I zde platí § 1728 odst. 1 o.z. Takový obsah musí být sjednán a nelze jej určit jednostranně. Není-li ujednán, vzniká právo domáhat se u soudu nebo třetí osoby určení obsahu smlouvy ([příjmení], M. a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ [číslo]). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, [číslo] s.).

11. Podle § 1786 o.z., zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

12. Podle § 1787 o.z., nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud (odst. 1). Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány (odst. 2).

13. Aktivně legitimována je oprávněná strana ze smlouvy o smlouvě budoucí. Předpokladem úspěchu žaloby je skutečnost, že na základě výzvy podle § [číslo] nebyla uzavřena smlouva. Svým obsahem jde o žalobu na nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 o.s.ř.). Je nevýznamné, zda výrok rozsudku je formulován tak, že se nahrazuje projev vůle žalovaného (např. jestliže je obsah budoucí smlouvy již určen ve smlouvě o smlouvě budoucí), či jiná formulace se stejným obsahem, např. určuje se obsah smlouvy mezi žalobcem a žalovaným či se ukládá povinnost uzavřít smlouvu. Jde o rozhodnutí ukládající prohlášení vůle (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 4. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2541/2006). Právní mocí rozsudku ukládající prohlášení vůle dochází k nahrazení tohoto prohlášení (§ 161 odst. 3 o.s.ř.) (Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ [číslo]). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, [číslo] s.).

14. Dle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2011, sp. zn. 23 Cdo 1168/2010, soudy posuzovaly případ, kdy v případě, že k určitému datu žalobkyně nezíská zamýšlený projekt, či nenastanou další skutečnosti, má žalovaná povinnost požádat žalobkyni o uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně se zavázala žádosti vyhovět. Soudy konstatovaly, že oprávněnou stranou, která mohla požadovat uzavření kupní smlouvy, byla žalovaná a zavázanou stranou žalobkyně. Nejvyšší soud pak dospěl k závěru, že s ohledem na skutečnost, že podle obsahu posuzované smlouvy o smlouvě budoucí nebyla žalobkyně osobou oprávněnou podat návrh na uzavření kupní smlouvy, je namístě považovat závěr o nedostatku aktivní legitimace žalobkyně na nahrazení projevu vůle v souladu s § 289 odst. 1 obch. zák.

15. Pokud jde o vymezení předmětu převodu (se zaměřením na sporné pozemky), pak dle čl. II. bod 1) smluv o rezervaci„ Investor hodlá prodat bytové jednotky umístěné v bytovém domě vybudovaném v souladu s výše specifikovaným stavebním povolením na pozemcích p. [číslo] v k. ú. [obec], obec Brno a to včetně veškerého příslušenství, popř. včetně balkonů nebo teras, jakož i do jednotek zahrnutých přináležejících spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku pod domem a jakož i případných spoluvlastnických podílů na pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek. Zájemce je srozuměn se skutečností, že v budoucnu může dojít k přeparcelaci a změně označení pozemků uvedených v této smlouvě…“ 16. Dle čl. II. bod 2 smluv o rezervaci zájemce má zájem. získat do svého vlastnictví tam vymezenou bytovou jednotku„ včetně jejího příslušenství a včetně do jednotky zahrnutého přináležejícího spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku pod domem a včetně spoluvlastnického podílu na investorem vymezených pozemcích…..“ 17. Z uvedených článků je zřejmé, že nebyly vymezeny pozemky, na nichž nebude stát budova a které budou převedeny zájemcům, tyto měl určit investor a měly tvořit s domem funkční celek. Tento závěr není zpochybněn zněním čl. II. bod 4, 5, dle nichž byli zájemci srozuměni s tím, že předmět rezervace vychází z projektové dokumentace a že mohou být dotčeny změnami, s nimiž se investor zavázal zájemce seznámit. Zájemce prohlásil, že byl seznámen s projektem výstavby a stavebními povoleními.

18. V předložených smlouvách o uzavření smlouvy budoucí (listiny předložené žalobci na jednání dne [datum]) je uvedeno: a) V čl. I. bod 1, že smyslem a účelem smlouvy je vytvořit předpoklady pro uzavření smlouvy o úplatném převodu vlastnictví jednotky„ jež je blíže specifikován v čl. II. odst. 1 smlouvy a přináležejícího do jednotky zahrnutého spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku pod domem, a případného spoluvlastnického podílu na investorem vymezených pozemcích…“ b) Předmět budoucího prodeje byl v článku II. odst. 1 smlouvy vymezen tak, že předmětem budoucího prodeje je jednotka (ta byla včetně výměry přesně specifikovaná), měla být převedena„ včetně spoluvlastnického podílu na budoucím prodávajícím vymezených okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek. Grafické znázornění v projektové dokumentaci přitom tvoří nedílnou přílohu [číslo] této smlouvy.“ c) V článku VII. budoucích smluv vzal budoucí kupující na vědomí, že„ ke dni podpisu smlouvy není možná přesná specifikace a vymezení předmětu budoucího prodeje. Jedná se zejména o označení domu č. p., č. o., či pozemků, které budou případně převáděny spolu s předmětnou jednotkou…“ Budoucí prodávající se zavázal„ v konečném znění textu smlouvy o úplatném převodu vlastnictví předmětné jednotky doplnit takové údaje a učinit takové úpravy, které budou v souladu se skutečným stavem.“ <b>19. Tedy předmět převodu je dle úvodní části smluv o smlouvách budoucích (které jsou v této části u všech účastníků identické) specifikován v čl. II. odst. 1 smlouvy, bude převedena jednotka včetně společných částí a pozemku pod domem, další okolní pozemky budou převedeny, pokud je investor vymezí. Slovo„ případného“ značí, že může a nemusí dojít k převodu těchto pozemků (míněno podílu na nich). Termín„ případných spoluvlastnických podílů na okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek“ je užit i v čl. II. bod 2 čl. VII. smluv o smlouvách budoucích. Dále se strany domluvily na tom, že aktuálně není možná přesná specifikace p. č. ani pozemků, které tvoří funkční celek s bytovým domem. Jde o dvě samostatné skutečnosti.</b> 20. Odvolací soud tedy nesdílí názor žalobců, že článek I. bod 2 budoucí kupní smlouvy v části, kdy se má převádět případný spoluvlastnický podíl na pozemcích, je třeba vykládat tak, že pokud by stavba zasahovala na všechny pozemky ve stavebním povolení, nebo by prodávající přeparceloval pozemky tak, že by je sloučil, nebyly by předmětem převodu spoluvlastnické podíly na okolních pozemcích, protože by žádné„ okolní pozemky“ neexistovaly. <b>21. Odvolací soud naopak sdílí závěr soudu prvního stupně, že budoucí prodávající měl vymezit okolní pozemky, které tvořily s bytovým domem funkční celek (viz čl. I. bod 1, čl. II. bod 1 smlouvy o smlouvě budoucí a čl. I. bod 1, čl. II. bod 2 rezervačních smluv), když příloha 3 vymezovala celkovou situaci okolí bytového domu, nikoliv funkční celek (když dle legendy je červenou přerušovanou čarou vyznačena hranice řešeného území).</b> 22. Pokud žalobci namítali, že soud při hodnocení nebral v potaz stavební povolení, v němž byly uvedeny i sporné pozemky, tedy tvořily s domem funkční celek, pak tento jejich názor odvolací soud nesdílí, neboť pro posouzení věci není podstatné, co je uvedeno ve stavebním povolení, ale co je uvedeno ve smlouvě. Ve stavebním povolení jsou uvedeny pozemky dotčené stavbou, není možné říci, že všechny zde uvedené pozemky tvoří se stavbou funkční celek (odhlédnuto od toho, že předmět převodu, pokud jde o pozemky vyjma pozemku pod stavbou, určuje prodávající).

23. Namítali-li žalobci, že pojem vymezit pozemky není jednoznačný ve smyslu, že by žalovaný mohl vybrat, co žalobcům převede, naráží na předepsanou dohodnutou písemnou formu pro změny smlouvy, pak zde ke změně smlouvy o smlouvě budoucí nedošlo. Kupní smlouva jen precizovala předmět převodu, pokud jde o pozemky, které budou kupujícím převedeny (vyjma pozemku pod budovou). <b>24. Žalovaný pozemky, které tvořily s bytovým domem funkční celek vymezil, šlo o pozemky p. [číslo] nikoli pozemky sporné.</b> <b>25. [příjmení] tedy ujednání ve smlouvách o smlouvách budoucích.</b> 26. I odvolací soud považuje sporné pozemky jako nikoliv ty, které by tvořily s bytovým domem nutně funkční celek, což se podává zejména z celkového situačního výkresu stavby č. výkresu [číslo] [číslo]. Dále odvolací soud odkazuje na bod 44 odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně. K námitkám žalobců uvádí, že to, že sporné pozemky byly uvedeny ve stavebním povolení neznamená, že tvoří s bytovým domem funkční celek. V celkovém situačním výkresu [číslo] je červenou přerušovanou čárou vymezena hranice řešeného území. Předmětné pozemky jsou uvnitř tohoto území, jde o pozemky, na nichž se nachází zeleň. Mezi řešené území a pozemky tvořící s bytovým domem funkční celek není možné dát rovnítko. Pozemky tvořící s domem funkční celek je pojem užší. Patří sem bezpochyby žalovaným vymezené pozemky v čl. II. bod 2 kupních smluv, kdy za tyto pozemky je v článku III. bodě 1 písm. a) také stanovena kupní cena. To, že do funkčního celku nepatří všechny pozemky ve vnitřním prostoru červené přerušované čáry, se podává i ze skutečnosti, že by sem patřily i pozemky p. [číslo] které nevlastní žalovaný a jejichž zahrnutí do smlouvy se žalobci nedomáhají.

27. Předmětné pozemky nemají na bytový dům tak úzkou vazbu, že by šlo o funkční celek, jde jen o okolní pozemky (jak je ostatně označují žalobci ve svém podání).

28. Pojem funkční celek je obsažen krom oceňovací vyhlášky a zákona o dani z nemovitostí také v § 4 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, kdy toto nařízení vlády provádí ust. občanského zákoníku, vymezuje společné části domu. Dle tohoto ustanovení, společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

29. Předmětné pozemky nejsou nezbytné pro funkci bytového domu, není na nich dvůr, ani předzahrádka, nejde o parkovací místo, není zde stavba sloužící domu. Jde o plochu zeleně v blízkosti bytového domu. To dle názoru odvolacího soudu k tomu, aby pozemek tvořil s daným bytovým domem funkční celek, nestačí. Není podstatné, zda přes ně vedou inženýrské sítě, neboť to z nich funkční celek netvoří.

30. Nad právě uvedené je třeba doplnit, že v posuzovaném případě se v čl. I. úvodní ustanovení, bod 6 smluv o smlouvách budoucích budoucí prodávající zavázal, že do 14 pracovních dnů ode dne, kdy mu bude doručen kolaudační souhlas se stavbou, bude vydáno rozhodnutí o přidělení č. p. a č. o. bytového domu a příslušnému katastrálnímu úřadu bude podáno ohlášení dokončené stavby, učiní budoucímu kupujícímu výzvu směřující k uzavření smlouvy o úplatném převodu za dále dohodnutých podmínek. Budoucí kupující přijal povinnost dostavit se na místo ve výzvě určené za účelem uzavření smlouvy o úplatném převodu řádně a včas dle výzvy budoucího prodávajícího.

31. Tedy stejně jako ve věci, jíž se Nejvyšší soud zabýval v řízení pod sp. zn. 23 Cdo 1168/2010, i v posuzovaném případě byl předchůdce žalovaného a poté žalovaný osobou oprávněnou a žalobci osobou zavázanou, tedy k podání žaloby byl aktivně legitimován žalovaný.

32. Mezi účastníky řízení pak není sporu o tom, že kupní smlouvy uzavřeny byly, jen v nich nefigurovaly sporné pozemky.

33. Vzhledem ke skutečnosti, že předpokladem úspěchu žaloby je skutečnost, že na základě výzvy podle § 1786 o.z. nebyla uzavřena smlouva, žaloba není důvodná, když na základě výzvy dle § 1786 o.z. smlouvy uzavřeny byly.

34. Pokud žalobci odkazovali na ustanovení § 1813 o.z., dle něhož se má za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

35. Žalobci měli zato, že informace o předmětu plnění nebyly poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem, a proto ujednání o tom, že žalovaný může určit rozsah převáděných pozemků bez vlivu na sjednanou cenu bylo neplatné.

36. Odvolací soud stejně jako soud prvního stupně shledává ujednání jasným, nebylo nutné jeho výkladu. Bylo jasné, že žalovaný vymezí pozemky, které převede žalobcům, pokud dospěje k závěru, že tvoří s bytovým domem funkční celek.

37. Žalobci soudu prvního stupně vytýkají, že pochybil, pokud nevyslechl žalobce a pracovnici předchůdce žalovaného paní [příjmení] Odvolací soud považuje výslech žalobců a svědkyně [příjmení] za nadbytečný s ohledem na vše uvedené shora. Předně žalobci smlouvy uzavřeli, proto je žaloba nedůvodná, i kdyby je neuzavřeli, pak žalovaný byl oprávněn vymezit pozemky, které dle jeho názoru tvoří s budovou funkční celek a tyto žalobcům převést, což učinil. Skutkový stav byl tedy zjištěn dostatečně z listinných důkazů, provedení důkazů výslechem svědkyně a žalobců by bylo nadbytečné.

38. Pokud žalobci namítali, že soud necitoval ze smlouvy o smlouvě budoucí část, kdy jsou pozemky výslovně uvedeny, pak pozemky jsou zmíněny v čl. II. bod 2 smluv o smlouvách budoucích a to tak, že budoucí prodávající hodlá prodat jednotky umístěné v bytovém domě na těchto pozemcích a případný spoluvlastnický podíl na okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek. Dům na uvedených pozemcích vybudován nebyl a převedeny byly žalovaným vymezené pozemky, které dle jeho názoru (ostatně i dle názoru odvolacího soudu a soudu prvního stupně) tvořily s domem funkční celek, a šlo o pozemky bezprostředně související s bytovým domem, na rozdíl od sporných pozemků, které tvoří vedlejší pozemek.

39. Žalobci namítali, že nové vymezení předmětu prodeje se nepromítlo do kupní ceny. Zde odvolací soud uvádí, že na kupní ceně se účastníci dohodli. Pokud jde o kupní cenu, pak např. dle Smlouvy o smlouvě budoucí kupující [příjmení], [příjmení] (Listinné důkazy k podání žalobce na č. l. 19) činila kupní cena 6 290 000 Kč, nebylo rozčleněno, kolik z této částky je za byt a kolik za pozemky. V kupní smlouvě činila kupní cena 6 465 871 Kč a bylo rozčleněno, že 453 028 Kč za pozemky a 6 012 843 Kč je za byt. Převeden byl podíl na pozemcích p. [číslo].

40. S ohledem na uvedené odvolací soud napadený rozsudek potvrdil jako věcně správný dle § 219 o.s.ř., a to včetně výroku o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně.

41. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. za použití ustanovení § 224 odst. 1 o.s.ř. tak, že žalovanému který byl v odvolacím řízení zcela úspěšný, přiznal náhradu nákladů odvolacího řízení k rukám jeho zástupce (§ 149 odst. 1 o.s.ř.) ve výši 8 651,50 Kč, sestávající z odměny právního zástupce určené dle AT ve výši 5 000 Kč, kdy za tarifní hodnotu je dle § 9 odst. 3 písm. a) AT považována částka 35 000 Kč a sazba za jeden úkon právní služby činí dle § 7 bodu 5 AT částku 2 500 Kč, tj. 2 úkony právní služby á 2 500 Kč, (vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu dne [datum]), náhrada za promeškaný čas dle § 14 odst. 2 AT ve výši poloviny mimosmluvní odměny za dostavení se k jednání, které se nekonalo dne [datum], aniž byl o tom včas předem vyrozuměn, ve výši 1 250 Kč, 3 režijních paušálů á 300 Kč (§ 13 odst. 4 AT), tj. celkem 900 Kč a DPH 1 501,50 Kč.

42. Každý z účastníků (u těch, kteří hradí společně a nerozdílně tato dvojice) zaplatí poměrnou část, a to 412 Kč (tj. 8 651,50: 21).