72 Co 160/2024

Plný text

Krajský soud v Brně, pobočka v adresa , rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu tituly před jménem jméno FO a soudců tituly před jménem jméno FO a tituly před jménem jméno FO v právní věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená rodné přijmení Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená rodné přijmení Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o uložení povinnosti žalované převést nemovitou věc na žalobkyni o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v adresa ze dne datum , č. j. spisová značka , Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že se schvaluje smír následujícího znění:„ a) Žalovaná je povinna převést na žalobkyni vlastnické právo ke stavbě – k budově bez čísla popisného nebo evidenčního, způsob využití zemědělská stavba, zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, – nacházející se na pozemku p. č. st. 254/1 v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsaném na listu vlastnictví č. , hodnota, Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště , adresa, , a pozemku p. č. st. 254/2 v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsaném na listu vlastnictví č. , hodnota, Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště , adresa, , za kupní cenu , částka, splatnou k rukám žalované, a to do 30 dnů od právní moci tohoto usnesení.b) Žalobkyně se zavazuje zaplatit žalované kupní cenu v částce , částka, při podpisu kupní smlouvy a v částce , částka, ve lhůtě do 15 dnů od vyklizení stavby, nejpozději však do , datum, .c) Žalovaná se zavazuje vyklidit stavbu ve lhůtě nejpozději do , datum, .d) Žalovaná se zavazuje zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů částku , částka, , a to ve lhůtě do , datum, , k rukám advokáta , Jméno advokáta A, .“ 1. Okresní soud v , adresa, jako soud prvního stupně (dále jen „prvostupňový soud“) svým v záhlaví uvedeným rozsudkem (jeho výrokem I.) vyhověl žalobě jíž se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalované převést na ni vlastnické právo ke stavbě – budově bez č. p. /č. e. nacházejícíse na pozemku p. č. st. 254/1 v k. ú. a obci , adresa, (dále jen „stavba“), a to za kupní cenu , částka, splatnou k rukám žalované, vše ve lhůtě do 30 dnů od právní moci rozsudku. Výrokem II. rozsudku pak bylo v řízení neúspěšné žalované uloženo zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku , částka, .

2. Prvostupňový soud tím zcela přisvědčil žalobní argumentaci v tom smyslu, že žalobkyni (jako právní nástupkyni původního žalobce, dne , datum, zemřelého , jméno FO, ) coby vlastnici nynějšího pozemku p. č. st. 254/1 v k. ú. , adresa, (dále jen „pozemek“) svědčí zákonné věcné předkupní právo ke stavbě podle ust. § 3056 a § 2140 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) a pokud bylo v důsledku uzavření kupní smlouvy mezi společností , právnická osoba, , IČO , IČO, jako původním vlastníkem stavby a žalovanou toto právo porušeno, je žalovaná povinna za týchž podmínek jako ji nabyla (to i pokud se týká ujednané kupní ceny ve výši , částka, ), stavbu na žalobkyni převést.

3. Prvostupňový soud se postupně vypořádal se všemi námitkami uplatněnými proti žalobnímu nároku jako s nedůvodnými. Konkrétně s tím, že dle žalovanéa) vlastnické právo původního žalobce k pozemku nebylo zapsáno v katastru nemovitostí, pročež bylo nejisté a sama žalovaná byla v dobré víře o tom, že vlastník pozemku je neznámý,b) nabývací titul svědčící původnímu žalobci (rozhodnutí Okresního úřadu v , adresa, ze dne , datum, , č. j. PÚ-1/2705/92-RII) je co do svého odůvodnění rozporný a neprokazuje vlastnictví původního žalobce k pozemku,c) stavba stojí nejen na pozemku, ale částečně přesahuje ještě i na pozemek p. č. st. 254/2 v k. ú. , adresa, , který je ve vlastnictví třetí osoby, a konečně, žed) je uplatňování předkupního práva žalobkyní v rozporu se zákonem, dobrými mravy, veřejným pořádkem a ochranou práv nabytých v dobré víře.V té souvislosti prvostupňový soud ad a) vysvětil, že pozemek byl před provedením obnovy katastrálního operátu částí pozemku p. č. st. 254 vedeného ve zjednodušené evidenci podle údajů pozemkového katastru jako součást pozemku č. , hodnota, (PK), a jako takový se nezobrazoval ve výstupu internetového nahlížení do katastru nemovitostí. Pokud se týká pozemku č. , hodnota, (PK), k němu se dle zjištění prvostupňového soudu na internetovém výpisu nezobrazovala „kolonka“ s údajem o vlastnickém právu. Skutečností však je, že na „oficiálním“ výpisu z katastru nemovitostí byl původní žalobce jako vlastník pozemku č. , hodnota, (PK) uveden, a to již od roku 1995, a to podle rozhodnutí Okresního úřadu v , adresa, (dále jen „OÚ“). V té souvislosti měl prvostupňový soud současně za prokázané, že informaci o osobě vlastníka pozemku pod stavbou (pozemku č. st. 254 vedeného ve zjednodušené evidenci) bylo možno získat dotazem na katastrální úřad – v tomto ohledu neměl prvostupňový soud za nepřiměřené požadovat po žalované jistou investigativní aktivitu, ani za akceptovatelný závěr o tom, že by měla žalované svědčit dobrá víra v přesvědčení, že vlastník pozemku je neznámý. To i proto, pokud byl pozemek p. č. st. 254 původním žalobcem , jméno FO, pronajat smlouvou z roku 2009 právě budoucímu prodávajícímu, společnosti , právnická osoba, jako vlastníkovi stavby na něm umístěné a rovněž pokud i advokátka pověřená přípravou kupní smlouvy ke stavbě strany varovala, že by zde mohlo s ohledem na rozdělené vlastnictví k pozemku a stavbě existovat zákonné předkupní právo hrozící budoucí „kolizí“. Pokud se týká ad b) rozhodnutí OÚ, prvostupňový soud nepřisvědčil argumentaci žalované v tom smyslu, že by toto mělo být shledáno nesprávným a nezakládajícím vlastnické právo původního žalobce k pozemku. Rozhodnutí OÚ vychází z premisy, že původní žalobce byl tzv. oprávněnou osobou a vydání restituovaných pozemků nebránila ani skutečnost, že byť fakticky státem zabrané, „administrativním nedopatřením“ zůstaly nadále zapsané na původní vlastnici , jméno FO, , zemřelou v roce 1976. Kromě toho, s odkazem na judikaturu Ústavního souduprvostupňový soud zmínil obecnou nepřípustnost zpětného (v přímé retroaktivitě) zpochybňování v restituci nabytého vlastnického práva žalobce, a to na základě skutečností, k nimž došlo „hluboko v minulosti“. Kromě toho, i pokud by měly být námitky ve vztahu k rozhodnutí OÚ důvodné, již původní žalobce vlastnické právo k pozemku dle prvostupňového soudu vydržel, neboť s ním po dobu delší než deset let v dobré víře nakládal jako s vlastním (kupř. ještě v roce 2009 jej písemnou smlouvou pronajal). K argumentaci ad c) o tom, že stavba není umístěna jen na pozemku, prvostupňový soud vysvětlil, že skutečně stojí také na pozemku p. č. 254/2, nicméně jen na 3 % (190 ku 6 m²) své výměry. Prvostupňový soud s odkazem na konkretizovanou judikaturu Nejvyššího soudu vysvětlil, že předkupní právo podle ust. § 3056 o.z. svědčí jen tomu vlastníku, na němž je předmětná stavba umístěna z převážné části (tedy zde právě žalobkyni, která je tak aktivně věcně legitimována k podání žaloby). Konečně, prvostupňový soud při uvedených závěrech neshledal důvodnými ani námitky žalované ad d), již jen proto, že žalovaná nemohla být v dobré víře ohledně závěru, že pozemek nemá vlastníka (resp. že ten je neznámý); pročež žalobkyni svědčí předkupní právo zcela v souladu se zákonem i veřejným pořádkem a není tu nic, co by znamenalo rozpor jeho realizace s dobrými mravy.

4. Rozsudek napadla odvoláním žalovaná. Namítla, že prvostupňový soud nepřihlédl k jí tvrzeným skutečnostem a označeným důkazům, neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť neprovedl navržené důkazy, pročež dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a věc také nesprávně právně hodnotil.

5. V zásadě zopakovala svoji dosavadní argumentaci o tom, že samo rozhodnutí OÚ popisuje stav věci tak, že k přechodu vlastnictví restituovaných nemovitostí na stát de iure nikdy nedošlo (pokud stát nebyl jako vlastník zapsán v pozemkové knize), pročež nemohlo dojít ani k jejich následnému vydání původnímu žalobci v roce 1995. K odnětí navíc muselo dojít bez náhrady a tato otázka nebyla v rozhodnutí OÚ vůbec řešena. Konečně, vydat nebylo možno zastavěné pozemky, když právě pozemek předmětný zjevně zastavěn je. Žalovaná tedy setrvala na své obraně proti žalobě v tom smyslu, že původní žalobce nikdy nebyl vlastníkem pozemku pod stavbou, kteroužto obranu prvostupňový soud toliko označil za nepřijatelnou, aniž by se jí „plnohodnotně a věcně“ zabýval; zatížil tím rozsudek vadou nepřezkoumatelnosti a protiústavnosti. Úvahy prvostupňového soudu o vydržení vlastnického práva k pozemku původním žalobcem měla žalovaná rovněž za nepřezkoumatelné a činěné bez opory v provedeném dokazování.

6. Žalovaná setrvala i na své argumentaci o tom, že pozemek nebyl ke dni uzavření kupní smlouvy (, datum, ) v katastru nemovitostí zapsán na žádném listu vlastnictví, tedy nebyl zjistitelný jeho vlastník (což bylo zřejmé při nahlédnutí do veřejné části tohoto seznamu na internetu jak k parcele č. st. 254, tak i ke stavbě, evidované tehdy na listu vlastnictví č. , hodnota, pro vlastníka , právnická osoba, ). Stalo se tak proto, že pozemek parc. č. st. 254 byl jednak částí parcely č. , hodnota, a dále částí parcely č. , hodnota, , obou vedených ve zjednodušené evidenci (původního pozemkového katastru – pozn. odvolacího soudu). Vlastníka pozemku tak nebylo možno vypátrat, což potvrdila i advokátka prodávající společnosti , právnická osoba, Že na pozemku neváznou mj. předkupní práva, byla žalovaná navíc prodávající ubezpečena v čl. III kupní smlouvy; ohledně této okolnosti tak byla v dobré víře. Pokud prvostupňový soud uvedl, že původní žalobce byl jako vlastník pozemku zapsán od roku 1995 a že tato skutečnost plyne z nikoli internetového výpisu z katastru nemovitostí, ale z výpisu částečného, učinil tak dle žalované zavádějícím způsobem, neboť takový závěr lze přijmout o pozemku p. č. , hodnota, vedeném ve zjednodušené evidenci (o výměře 7 548 m²), nikoli však o pozemku pod stavbou (p. č. st. 254, o výměře 109 m² – správně 190 m², pozn. odvolacího soudu). K pozemku p. č. , hodnota, se navíc neuvádí, že by na něm byla umístěna stavba. Pokud by se žalovaná obrátila s žádostí o sdělení vlastníka pozemku na katastrální úřad, zřejmě by jí bylo sděleno, že ke zjištění vlastnictví může dojít, nebylo však prokázáno, že by k tomu také skutečně došlo. Tím spíše v řešeném případě, kdy stavba stála na pozemcích více vlastníků (původního žalobce a , jméno FO, ), nade vší pochybnost by se tedy dle žalované ani při kontaktování katastrálního úřadu vlastníka pozemku identifikovat nepodařilo a jedná se v tomto případě (pro žalovanou jako právního laika komplikovaném) o pouhou spekulaci. Žalovaná měla při těchto okolnostech naopak za to, že skutečný právní stav nebyl v souladu se stavem zapsaným ve veřejném seznamu (§ 984 odst. 1 o.z.) a byla to ona, kdo v dobré víře v zapsaný stav nabyla věc nezatíženou předkupním právem – nebyl-li pozemek pod stavbou zapsán na žádném listu vlastnictví. V tomto směru pak nebyla povinna činit ani žádná aktivní šetření a ověřování skutečného právního stavu a oprávněně se spoléhala na stav zapsaný, což je v souladu s principem materiální publicity příslušného veřejného seznamu (s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Tyto principy však prvostupňový soud dle žalované aplikoval zcela opačně, pokud uzavřel, že žalovaná měla vyvíjet investigativní aktivitu směřující ke zjištění skutečného vlastníka pozemku. Prvostupňový soud ani nevysvětlil, co dobrou víru žalované o tom, že pozemek vlastníka nemá, vyvrací (ta se přitom ve smyslu ust. § 7 o.z. předpokládá); dle žalované se za tohoto stavu měl naopak původní žalobce zasadit o to, aby byl jako vlastník pozemku řádně zapsán a mohl se posléze dovolávat práv plynoucích ze zákonného předkupního práva.

7. Žalovaná dále připomněla, že žalobkyni nesvědčí právo retraktu z předkupního práva i proto, že stavba nestojí pouze na pozemku, ale též na pozemku p. č. st. 254/2 ve vlastnictví třetí osoby. Úvahu prvostupňového soudu o tom, že je to právě žalobkyně s ohledem na převažující umístění stavby na pozemku (z 97 %), přitom měla žalovaná za nesprávnou. Prvostupňovým soudem odkazované rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, dle žalované řešilo odlišnou skutkovou situaci – stavba ležela na více pozemcích, z převažující části se stala součástí pozemku (§ 3059 o.z.) a negativně byla vyřešena otázka, zda má vlastník pozemku, k němuž stavba „přirostla“, předkupní právo proti vlastníkovi sousedního pozemku, na němž je stavba z menší části rovněž umístěna. Žalovaná namítla smysl zákonné úpravy předkupního práva podle ust. § 3056 o.z., totiž sjednocení vlastnictví pozemků a staveb různých vlastníků; toto pravidlo však nelze vykládat extenzivně (s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věcech sp. zn. , spisová značka, a , spisová značka, ), vždy se musí jednat o celou stavbu nebo pozemek – v nyní řešeném případě by i při vyhovění žalobě stále platilo, že druhý ze stavbou zastavěných pozemků zůstane ve vlastnictví třetí osoby a k zákonodárcem zamýšlenému sjednocení vlastnictví v úplnosti nedojde.

8. Žalovaná nesouhlasila ani s „lakonickým“ a neodůvodněným (pročež opět nepřezkoumatelným) závěrem prvostupňového soudu o tom, že není-li žalovaná v dobré víře ohledně neexistence předkupního práva, nemůže být požadavek žalobkyně v rozporu s dobrými mravy, veřejným pořádkem ani principem ochrany práv nabytých v dobré víře. Připomněla přitom i nesprávný závěr prvostupňového soudu, že není na překážku vyhovění žalobě existence zástavního práva váznoucího na stavbě (které není pouhým závazkovým vztahem, ale právem věcným, zapsaným ve veřejném seznamu) a dále, že v kontextu uplatněné námitky rozporu žaloby s dobrými mravy prvostupňový soud nijak nezohlednil provedené investice do stavby, které učinil otec žalované.

9. Konečně, pokud prvostupňový soud stanovil výši náhrady nákladů (odměnu zástupce žalobkyně) z částky , částka, jako tarifní hodnoty sporu, znovu nepostupoval dle žalované správně, neboť kupní cenu stavby nelze mechanicky uvažovat jako peněžní ocenění práva retraktu coby předmětu sporu; může mít zcela jinou hodnotu.

10. Žalobkyně měla rozsudek prvostupňového soudu za zcela správný.

11. Žalovaná podala odvolání včas (§ 204 odst. 1. zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění předpisů pozdějších, dále jen „o.s.ř.“) a to z pozice účastníka řízení, tedy jako osoba k podání odvolání subjektivně oprávněná (§ 90, § 201 o.s.ř.). Napadla rozsudek, proti němuž je odvolání objektivně přípustné (§ 201 a § 202 o.s.ř. à contrario) a to podle obsahu odvolací argumentace z důvodů zákonem předvídaných (§ 205 odst. 2, písm. b/, d/, e/ a g/ o.s.ř.).

12. I přes původní zásadní protichůdná stanoviska účastnic řízení stran případné existence zákonného předkupního práva žalobkyně (resp. jejího právního předchůdce) ke stavbě a nároků z této skutečnosti plynoucích, tyto uzavřely při jednání odvolacího soudu dne , datum, smír ve znění, jak uvedeno ve výrokové části tohoto usnesení a shodně navrhly jeho schválení odvolacím soudem. Žalovaná nakonec projevila ochotu stavbu žalobkyni převést, a to za vyšší kupní cenu, zohledňující provedené investice a obecný růst cen, s čímž žalobkyně souhlasila. Součástí soudního smíru učinily i ujednání o povinnosti žalované stavbu vyklidit do konce měsíce května 2025 a o způsobu úhrady kupní ceny ve dvou splátkách. Soudní smír pak obsahuje také dohodu o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.

13. Podle ust. § 99 o.s.ř. připouští-li to povaha věci, mohou účastníci skončit řízení soudním smírem. Soud rozhodne o tom, zda smír schvaluje; neschválí jej, je-li v rozporu s právními předpisy. V takovém případě soud po právní moci usnesení pokračuje v řízení.

14. Vzhledem k tomu, že předmětem projednávané věci bylo právo tzv. retraktu ve smyslu ust. § 3056 a § 2144 odst. 1 a 2 o.z. a následně podle uzavřeného smíru došlo za blíže konkretizovaných podmínek k převodu stavby na žalobkyni, jakožto právní nástupkyni kupní smlouvou ze dne , datum, opomenutého předkupníka, byla vzájemná práva a povinnosti účastnic řízení vyřešena shora nastíněným způsobem, tedy uzavřením smíru, jež podléhá schválení formou soudního rozhodnutí. Vycházeje z právě uvedeného odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil (ust. § 220 odst. 2 o.s.ř.) tak, že jako souladný s hmotným právem smír účastnic ve znění dle výrokové části tohoto usnesení schválil.

15. Uzavřený smír obsahuje též zvláštní ujednání o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů, pročež není nákladový výrok týkající se obou stupňů soudního řízení uváděn samostatně v přítomném rozhodnutí odvolacího soudu (§ 224 odst. 1 a 2 a § 146 odst. 1, písm. a/ o.s.ř. á contrario).

16. Protože jde o dohodu mezi spornými stranami, není proti usnesení schvalujícímu smír přípustné odvolání (§ 202 odst. 2, písm. f/ o.s.ř.); z toho vyplývá rovněž nepřípustnost dovolání jako mimořádného opravného prostředku proti usnesení, kterým bylo soudem odvolacím změněno rozhodnutí prvostupňového soudu, a byl schválen smír, byť to není výslovně uvedeno v ust. § 238 o.s.ř. (srov. usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).