19 CO 471/2022

Plný text

Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivety Jiříkové a soudců Mgr. Ing. Martiny Lacinové a Mgr. Jana Jursíka ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nemovitostí, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Písku ze dne 3. 2. 2022, č. j. 10 C 117/2021-239,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení 4 356 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [titul] [jméno] [příjmení], advokáta v [obec].

1. Napadeným rozsudkem uložil soud prvního stupně žalované povinnost vyklidit nemovité věci včetně příslušenství a vyklizené předat žalobkyni, a to parcelu č. st. 131, jejíž součástí je stavba [č. p. ] v části [obec], parcelu č. st. [číslo], jejíž součástí je stavba bez čp/če, parcelu č. st. 152, jejíž součástí je stavba bez čp/če, a parcelu [číslo] vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek na [list vlastnictví] pro katastrální území Jickovice do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok v odstavci I.). Žalované pak uložil povinnost zaplatit žalobkyni na nákladech řízení před soudem prvního stupně částku 20 668,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok v odstavci II.). Vyklizení žalované se žalobkyně domáhala s odůvodněním, že je vlastníkem shora uvedených nemovitostí, žalovaná je užívala na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2020, nájem však skončil výpovědí ze dne 10. 5. 2021, která byla žalované doručena dne 17. 5. 2021. Žalovaná měla nemovité věci odevzdat žalobkyni nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu, avšak k vyklizení nedošlo a žalovaná je užívá bez právního důvodu. Poukazovala na spor vedený u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 27 C 182/2021, v němž byla žalované uložena povinnost uhradit žalobkyni dlužné nájemné, soud konstatoval, platnost nájemní smlouvy s odkazem na sp. zn. II. ÚS 4235/18. Žalobkyně se stala vlastníkem nemovitých věcí na základě příklepu soudního exekutora, ještě před tím nemovité věci užíval [jméno] [příjmení] (jednatel žalované) a ten pak sděloval, že nemovitosti bude užívat pro sebe jako objekt pro rekreaci i pro potřeby společnosti. Žalovaná ani její jednatel nikdy neplatili nájemné, ačkoliv užívají nemovité věci, o čemž svědčí podle žalobkyně schránka umístěná u vstupních prostor označená jménem [jméno] [příjmení] i názvem žalované. Žalovaná namítala nedostatek své pasivní věcné legitimace s tím, že nemovité věci neužívala a neužívá, nikdy jí nebyly předány a jednatelka žalobkyně ani nájemní smlouvu nepodepsala. Nemovitosti užívá [jméno] [příjmení] (jako nájemce) na základě nájemní smlouvy ze dne 14. 3. 2016 uzavřené s dřívějším vlastníkem [titul] [jméno] [příjmení] (jako pronajímatelem), štítek na poštovní schránce s obchodní firmou žalované se zde nacházel již v roce 2017 výhradně pro potřeby doručování pošty, žalovaná zde nemá provozovnu. Nájemní smlouva podepsaná jednatelem žalované je fakticky zastřeným právní jednáním, k podpisu smlouvy došlo z důvodu, že pan [příjmení] měl zájem spolufinancovat odkup nemovitostí, jednalo se o zálohu na kupní cenu. Soud prvního stupně po provedeném dokazování zjistil, že [jméno] [příjmení] uzavřel s [titul] [jméno] [příjmení] (předchozím vlastníkem nemovitostí) dne 16. 3. 2016 ústní nájemní smlouvu na nemovité věci shora uvedené, a to na dobu určitou, 10 let, jak podle soudu vyplývá ze znaleckého posudku zpracovaného pro exekuční řízení, když tuto informaci zjistil znalec při místním šetření od [titul] [příjmení] v roce 2019. Předmětné nemovité věci nabyla žalobkyně příklepem soudního exekutora, v katastru nemovitostí je zapsaná jako vlastník předmětných nemovitých věcí. Dne 1. 1. 2020 uzavřela žalobkyně se žalovanou písemnou nájemní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí, za žalovanou smlouvu uzavřel jednatel [jméno] [příjmení], jak sám potvrdil ve své účastnické výpovědi a za žalobkyni jednatelka [jméno] [příjmení], jak vyplynulo z čestného prohlášení jmenované ze dne 14. 6. 2021. Skutečnost, že jednatel žalované smlouvu před podpisem dle svého tvrzení nečetl, není podle soudu právně relevantní. V době uzavření smlouvy nemovité věci užíval [jméno] [příjmení], který na domovní poštovní schránku umístil již v roce 2016 mimo jiné název žalované za účelem doručování pošty. Žalovaná neplatila sjednané nájemné, protože účastníci se z počátku dohodli na odkladu plateb nájemného z důvodu poznámky spornosti zapsané do katastru nemovitostí. Dne 12. 5. 2020 vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě nájemného za období od 1. 1. 2020 do 31. 5. 2020 ve výši 100 000 Kč a k dalším měsíčním platbám podle smlouvy. Žalovaná sdělila podáním ze dne 11. 6. 2020, že majetkové vztahy k nemovitým věcem jsou stále nejasné, v katastru nemovitostí je stále uvedena poznámka spornosti a žádala o předložení dokumentace, která by prokázala opak, nadále nájemné neplatila. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 30. 9. 2021, č. j. 27 C 182/2021-42 byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni 260 000 Kč s příslušenstvím z titulu smlouvy o nájmu nemovitých věcí ze dne 1. 1. 2020, rozsudek dosud nenabyl právní moci. Soud prvního stupně neuvěřil tvrzení [titul] [jméno] [příjmení] v e-mailu právnímu zástupci žalobkyně ze dne 15. 9. 2021 ohledně neexistence nájemního vztahu s [jméno] [příjmení], neboť existence ústní nájemní smlouvy podle soudu vyplývá z písemného znaleckého posudku, kde tuto skutečnost znalec uvedl pro potřeby ocenění nemovitých věcí pro exekuční řízení a při místním šetření znalce byl přítomen pouze povinný [titul] [jméno] [příjmení], který mu tuto skutečnost musel sdělit. Soud prvního stupně smlouvu uzavřenou mezi žalobkyní a žalovanou posoudil podle ustanovení § 2201 o. z., tato smlouva byla vypovězena bez výpovědní doby, čímž došlo k ukončení nájmu. Soud prvního stupně zamítl návrh na provedení důkazů, které směřovaly k prokázání neexistence nájemní smlouvy, neboť i kdyby se tato tvrzení prokázala, neměla by význam pro rozhodnutí sodu. Žalovaná proti výpovědi smlouvy ničeho nenamítala, poukazovala pouze na to, že jí nebyly nemovité věci dle nájemní smlouvy předány a že je neužívá. Ani existence nájemní smlouvy není pro posouzení věci a rozhodnutí soudu významná, když podle nálezů Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 4235/18 lze mít k nemovitým věcem platně sjednány dvě nájemní smlouvy. Řízení o ochranu rušené držby vedené žalobcem [jméno] [příjmení] proti žalovaným [právnická osoba] a [jméno] [příjmení] u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 9 C 187/2021 se týká pouze faktického stavu, aniž by v něm bylo řešeno vlastnické právo, žaloba o určení existence nájemního vztahu ze dne 16. 3. 2016 byla dosud nepravomocně zamítnuta. Soud neshledal důvodnou námitku žalované o nedostatku pasivní legitimace, neboť žalovaná nemá právní titul k užívání nemovitostí, které fakticky užívá, jak vyplývá z fotodokumentace, dle níž má na nemovitostech umístěnu domovní poštovní schránku opatřenou svým názvem za účelem doručování pošty, jak potvrdil jednatel při svém účastnickém výslechu, neboť sídlo žalované uvedené v obchodním rejstříku je fiktivní. Skutečnost, že nemovité věci nebyly žalované předány při uzavírání smlouvy, nemá dle soudu význam, protože již od roku 2016 byly žalovanou užívány jako místo, kam jí byla doručována pošta, jak potvrdil jednatel žalované při svém výslechu. Žalovaná v současné době tedy minimálně tímto způsobem nemovitosti užívá bez právního důvodu. S ohledem na tyto skutečnosti soud žalobě vyhověl a žalované uložil povinnost nemovitosti vyklidit ve lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku.

2. Proti tomuto rozsudku se žalovaná odvolala, trvá na své argumentaci o tom, že není ve věci pasivně legitimována, předmětné nemovitosti neužívala a neužívá, v důsledku čehož je nemůže ani vyklidit. Žalobkyně nikdy nesplnila svou povinnost předat předmět nájmu žalované, což potvrzuje i žalobkyně. Užívání nemovitostí žalovanou je založeno výhradně na tom, že na poštovní schránce domu je umístěn štítek, na kterém je kromě jména [jméno] [příjmení] uvedena i obchodní firma žalované. Žalovaná má za to, že ze samotné skutečnosti, že na určitou adresu byla doručována pošta, nelze dovodit závěr, že osoba, které je pošta doručována, nemovitost užívá. V roce 2016 došlo mezi [jméno] [příjmení] jako nájemcem a dřívějším vlastníkem nemovitostí [titul] [jméno] [příjmení] k uzavření nájemní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí, později došlo k dohodě, že [titul] [příjmení] panu [příjmení] nemovitosti odprodá. Současně [titul] [příjmení] vedl soudní spor s předchozím vlastníkem panem [příjmení], následně však došlo k exekučnímu prodeji nemovitostí. K podpisu smlouvy se žalovanou došlo z toho důvodu, že pan [příjmení] měl zájem spolufinancovat odkup nemovitostí. Nájemní smlouva je fakticky zastřeným právním jednáním, k naplnění nájemního vztahu nikdy nedošlo. Tento stav nebyl žádnou ze stran sledován. Z hlediska vyklizení nemovitostí žalovanou připadá v úvahu nanejvýš odstranění štítku na schránce. Vyklizením žalované dojde fakticky k vyklizení pana [příjmení], k čemuž žaloba fakticky směřuje. Za klíčový důkazní návrh považuje výslech [titul] [jméno] [příjmení], neboť právě jím byly záležitosti okolo nájemní smlouvy zajišťovány a trvá i na důkazních návrzích učiněných před soudem prvního stupně.

3. Žalobkyně považovala odvolání žalované za nedůvodné, poukazuje na skutečnost, že k přenechání do užívání ve smyslu ustanovení § 2201 o. z. může docházet i přenecháním třetí osobě či od třetí osoby. Nájemce může mít věc ve své moci na základě předchozího právního důvodu či dokonce bez právního důvodu, v takovém případě stačí ke vzniku konsenzus, kterým se mění kauza. Pokud by žalovaná neměla možnost nemovitosti užívat, zcela jistě by žalobkyni v některém ze svých přípisů k faktickému předání vyzvala či by minimálně na tuto skutečnost upozorňovala, nikdy však toto neučinila, vždy argumentovala toliko nedořešenými právními vztahy – poznámka spornosti, kvůli kterým nájemné nehradila. Pokud by nemovité věci neužívala, primárně by byl logický argument, že nemovitosti neužívá, a proto nehradí nájemné. S touto argumentací přišla žalovaná až v průběhu soudních sporů. Faktického protokolárního předání na počátku nájmu nebylo zapotřebí, neboť do předmětné nemovitosti měl jednatel žalované společnosti přístup a byl s jejím stavem seznámen. Žalobkyně považuje argumentaci žalované za obstrukční, motivovanou vymanit se ze závazku hradit nájemné a užívat nemovitosti po co nejdelší dobu, aniž by čehokoliv uhradila. Poukazuje na ustanovení § 574 o. z., které hovoří o tom, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Poukazuje na opakovaná tvrzení žalované či jejího jednatele, kteří kontinuálně v mnoha svých přípisech tvrdí, že od 14. 3. 2016 nemovité věci užívá. Žalovaná i její jednatel uvádějí žalobkyni v omyl, kdy mění jednající subjekty na základě momentálních potřeb, přičemž v celkovém důsledku je cílem co nejdéle užívat nemovité věci, aniž by bylo hrazeno nájemné. Z vyjádření [titul] [příjmení] vyplývá, že na základě údajného nájemního vztahu nehradil ničeho ani [jméno] [příjmení], úhrady nájemného ani nedokládá. Otázkou existence nájemního vztahu se zabýval již Obvodní soud pro Prahu 1, učinil závěr o tom, že nájemní vztah byl uzavřen platně a žalovaná má povinnost uhradit žalobkyni dlužné nájemné.

4. Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací, shledal, že odvolání žalované má náležitosti uvedené v ustanovení § 205 odst. 2 písm. d), e) a g) o. s. ř. Po zjištění, že odvolání bylo podání včas, osobou k tomu oprávněnou a je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně podle ustanovení § 212, 212a o. s. ř. a shledal, že odvolání je nedůvodné.

5. Odvolací soud provedl důkaz rozvahou žalované zpracovanou ve zkráceném rozsahu (základní) k 31. 12. 2020, ze které vyplývá, že předmětem podnikání účetní jednotky je pronájem a správa vlastních nebo pronajatých nemovitostí, tato skutečnost vyplývá i z přílohy v účetní uzávěrce vypracované k rozvahovému dni 31. 12. 2020. Z údajů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního platných k 20. 6. 2022 pak bylo zjištění, že žalovaná není vlastníkem nemovitostí.

6. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 o. z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. Předmět řízení v dané věci byl vymezen tvrzením žaloby a formulací petitu tak, že jde o žalobu vlastníka na vyklizení nemovitostí proti žalované, o které bylo tvrzeno, že jí skončil právní důvod jejich užívání. Vyklizení nemovitosti užívané bez právního důvodu je tradičně chápáno jako ochrana před neoprávněným zásahem do vlastnického práva; žaloba na vyklizení nemovitosti patří k tzv. vlastnickým žalobám (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2000, sp. zn. 22 Cdo 2602/98). Vlastnictví je zařazeno mezi absolutní majetková práva, která jsou upravena v části třetí občanského zákoníku, ve které je upravena i jeho ochrana. Jiné osoby mají povinnost vlastníka bez právního důvodu nerušit, vlastník má právo bránit se proti neoprávněným zásahům. Povinností žalobce v takovém řízení je tvrdit (prokázat) své vlastnické právo k nemovitostem, obrana žalovaného spočívá v tvrzení, že mu svědčí právní důvod k jejich užívání. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem předmětných nemovitostí, se žalovanou uzavřela smlouvu o nájmu těchto nemovitostí dne 1. 1. 2020, nájem byl žalobkyní vypovězen výpovědí ze dne 10. 5. 2021, která byla žalované doručena dne 17. 5. 2021 a tato nájemní smlouva, tedy není titulem pro užívání předmětných nemovitostí. Žalovaná ale existenci právního důvodu užívání ani netvrdí, shora uvedenou nájemní smlouvu považuje za zastřené právní jednání, ke kterému se nepřihlíží. Obrana žalované spočívá v tvrzení, že předmětné nemovitosti neužívala a ani neužívá. V řízení ale bylo z výpovědi jednatele a z fotodokumentace prokázáno, že žalovaná má na nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně umístěnou poštovní schránku opatřenou i svým názvem za účelem doručování pošty žalované na tuto adresu. Nesporné je, že nemovitosti užívá i jednatel žalované a užívání nemovitostí jednatelem žalované je přičitatelné žalované, pokud této fyzické osobě nesvědčí samostatné právo nájmu. Existence nájemního práva [jméno] [příjmení] však není v tomto řízení podstatná, podstatné je zjištění, zda žalovaná užívá shora uvedené nemovitosti a zda má právní důvod k jejich užívání. Za situace, kdy právní důvod užívání nemovitostí ani netvrdí a užívání nemovitostí bylo prokázáno, je rozhodnutí soudu prvního stupně správné a odvolací soud toto rozhodnutí podle ustanovení § 219 o. s. ř. potvrdil. S ohledem na shora uvedené soud prvního stupně ani nepochybil, když neprovedl důkazy navrhované žalovanou k prokázání zastřenosti právního jednání a okolností ohledně podpisu nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2020, neboť ty nesměřují k prokázání právního důvodu užívání nemovitostí žalovanou. Za situace, kdy žalovaná užívá nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu, za jejich užívání ničeho neplatí, nelze po žalobkyni spravedlivě požadovat, aby se ochrana jejího vlastnického práva s odkazem na dobré mravy podmínila (delší lhůtou k vyklizení) či odložila.

7. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn ustanovením § 224 odst. 1 o. s. ř. za použití § 142 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy žalobkyně měla v odvolacím řízení úspěch a má tedy právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Náklady odvolacího řízení se sestávají z odměny za právní zastoupení žalobkyně a to za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání ze dne 10. 4. 2002 a účast na jednání odvolacího soudu dne 21. 6. 2022), za které náleží právnímu zástupci žalobkyně celkem částka 3 000 Kč (jeden úkon činí podle ustanovení § 9 odst. 1 a § 7 bod 4 částku 1 500 Kč). K těmto úkonům právní služby je nutno připočíst i 2 režijní paušály po 300 Kč, tedy částku 600 Kč a 21 % DPH ve výši 756 Kč Náklady odvolacího řízení tak celkem dosahují částky 4 356 Kč.