7 Co 657/2024

Plný text

Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rudolfové a soudců Mgr. Tomáše Lisa a JUDr. Marie Korbelové ve věci žalobce: OVM , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 proti žalovaným: 1) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 2) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 oba zastoupeni advokátkou jméno advokáta sídlem adresa advokáta o vyklizení bytu, o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Českých Budějovicích ze dne 30. 1. 2024, č. j. 21 C 142/2023-163,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku v odstavci I. a II. potvrzuje.

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou dne 20. 3. 2023 domáhá vyklizení žalovaných z bytu č. , číslo, , který se nachází v budově č. p. , číslo, v , adresa, . Žalobu odůvodňuje tím, že nájemní vztah žalovaných k uvedenému bytu skončil a žalovaní byt užívají bez právního důvodu.

2. Okresní soud v Českých Budějovicích (dále jen soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 30. 1. 2024, č. j. 21 C 1542/2023-163 (dále jen napadený rozsudek) rozhod tak, že žalovaní jsou povinní vyklidit byt č. , číslo, nacházející se v budově č. p. , číslo, , který je součástí pozemku parc. č. , číslo, zapsaného u , katastrální úřad, , v katastru nemovitostí obce , adresa, a v katastrálním území , adresa, , na listu vlastnictví č. , číslo, a odevzdat jej žalobci do 3 měsíců od právní moci rozsudku (výrok I.), že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení v částce 6 800 Kč v měsíčních splátkách po 400 Kč splatných vždy do každého 20. dne v měsíci počínaje měsícem následujícím po právní moci rozsudku pod ztrátou výhody splátek (výrok II.) a že se zástupkyni žalovaných přiznává odměna a náhrada hotových výdajů ve výši 22 869 Kč (výrok III.). V odůvodnění rozsudku se uvádí, že žalobce je vlastníkem ve výroku v odstavci I. specifikované bytové jednotky. Mezi účastníky byla dne 24. 3. 2022 uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou, a to 6 měsíců počínaje od 1. 3. 2022 do 31. 8. 2022 s možností obnovení nájemního vztahu, k němuž došlo v době od 1. 9. 2022 do 28. 2. 2023. Výzvou z 27. 2. 2023 žalobce vyzval žalované k vyklizení bytu s tím, že nájemní vztah skončil 28. 2. 2023. Současně vyčíslil dluh na nájemném za dobu od listopadu 2022 do ledna 2023. Tato výzva byla žalovaným doručena. K námitce žalovaných se soud prvního stupně zabýval přípustností smluvního ujednání o době nájmu na dobu určitou a způsobu obnovení nájemního vztahu. Dospěl k závěru, že právní úprava počítá s nájemní vztahem na dobu určitou. Proto uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou v trvání 6 měsíců nelze považovat za nepřiměřené, stejně jako smluvní ujednání o obnovení nájemního vztahu. Soud prvního stupně má za to, „že k ne-obnovení nájmu dojde, přestože žalovaní pokračují v nájmu, jestliže i) žalobce žalované vyzve, aby byt opustili, a ii) žalovaní nesplňují podmínky vyplývající z nájemní smlouvy, resp. nehradí nájemné a zálohy za služby (tj. porušují povinnost stanovenou nájemní smlouvou). Obě podmínky musejí být splněny současně (kumulativně).“ Uvádí, že uzavřením smlouvy vzali žalovaní na vědomí, že v případě nehrazení nájemného k obnovení nájemního vztahu nedojde. Strany opakovaně uzavíraly nájemní smlouvy již od roku 2011. Žalovaní věděli, že jsou smlouvy uzavírány na dobu určitou a že jsou povinni platit nájemné, jinak nájem bude ukončen. Soud prvního stupně vychází z toho, že k ne-obnovení nájmu dojde v situaci, kdy žalovaní „pokračují v nájmu“, jestliže žalobce vyzve žalované, aby byt opustili a žalovaní nehradí nájemné a zálohy za služby. Obě tyto podmínky byly v dané věci naplněny, neboť bylo prokázáno, že žalovaní byli vyzváni k opuštění bytu výzvou z 27. 2. 2023, která byla žalovaným doručena a rovněž žaloba v projednávané věci, kterou je možno považovat za výzvu k opuštění bytu, byla podána ve lhůtě 3 měsíců od doby, kdy měl nájem skončit. Současně bylo zjištěno, že žalovaní neuhradili nájemné při nejmenším za měsíce listopad 2022, část ledna 2023 a únor 2023. Na tomto základě dospěl soud prvního stupně k závěru, že nájemní vztah žalovaných k bytu, o který se v dané věci jedná, skončil dnem 28. 2. 2023. Žalovaným uložil předmětný byt vyklidit ve lhůtě 3 měsíců od právní moci rozsudku. Touto delší lhůtou k vyklizení zohlednil nelehkou životní situaci žalovaných, tj. majetkové poměry a zdravotní stav. Přihlédl přitom k tomu, že ke dni vyhlášení rozsudku žalovaní dluží na nájemném celkem 152 374 Kč za dobu od listopadu 2022 do prosince 2023. Rozhodnutí o náhradě nákladů řízení se opírá o ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., dle něhož úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů řízení, které sestávají ze zaplaceného soudního poplatku 5 000 Kč a paušální náhrady v celkové výši 1 800 Kč.

3. Proti tomuto rozhodnutí se žalobci odvolávají. Poukazují na to, že jsou v postavení nájemců vůči žalobci již od roku 2011, přičemž mezi stranami byly pravidelně uzavírány nájemní smlouvy na dobu určitou, které byly opakovaně prodlužovány. V případě bytu, o který se v dané věci jedná, byli nájemci minimálně od 12. 4. 2019, kdy byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou 3 měsíce s následným prodlužováním o další 3 měsíce. Žalovaní mají za to, že soud prvního stupně dospěl k nesprávnému právnímu posouzení věci, když došel k názoru, že lze nájem neobnovit (neprodloužit) při nesplnění podmínek vyplývajících ze smlouvy v bodě 3.2., resp. v případě existence jakéhokoliv dluhu z titulu nájmu či záloh na služby (bod 3.4. nájemní smlouvy). Žalovaní mají za to, že ujednání článku 3.2. nájemní smlouvy je zakázaným ujednáním ve smyslu ustanovení § 2039 občanského zákoníku a taktéž ve smyslu ustanovení § 1814 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku. Žalovaní mají za to, že ujednání článku 3.2. nájemní smlouvy je zneužívajícím ujednáním ve smyslu § 1813 občanského zákoníku. K těmto ustanovením tak nelze přihlížet. Poukazují na to, že nájem je smluvním vztahem, ve kterém je nájemci obecně přiznávaná vyšší ochrana. Žalovaní mají za to, že jsou slabší smluvní stranou a každých 6 měsíců se díky článku 3.2. nájemní smlouvy ocitají v nejistím postavení, zda bude nebo nebude nájem ze strany žalobce prodloužen, a to i bez důvodu. Tuto situaci pokládají za neúnosnou. Pokud žalobce uvádí, že k neprodloužení nájmu z jeho strany dochází pouze tehdy, pokud nájemce neplní povinnosti dle nájemní smlouvy, poukazují žalovaní na to, že tyto důvody jsou obvykle příčinou pro ukončení nájemního vztahu formou výpovědi podle § 2288 občanského zákoníku. Za nesprávný označující závěr soudu prvního stupně, že žalovaným byl znám úmysl žalobce k neobnovení smlouvy v důsledku pozdních úhrad nájemného. K úhradě dlužného nájemného nebyli vyzváni, s neobnovením smlouvy jako důsledkem pozdních úhrad byli seznámeni až ve výzvě z 27. 2. 2023. Do té doby v podstatě od roku 2011 zažili automatické prolongování nájemní smlouvy, případně uzavření nové smlouvy. Neuvědomovali si, že drobné prodlení z jejich strany je porušení povinností ze smlouvy. V případě, že by je žalobce písemně vyzval, obrátili by se pravděpodobně na , právnická osoba, a situaci řešili. Další odvolací argumentace se týká uznání dluhu a jeho splátkách z 24. 3. 2022, který dle jejich názoru s nájemní smlouvou z 24. 3. 2022 nesouvisí a tento dluh by neměl být v dané věci zohledňován. Navrhují výslech žalované , Jméno zainteresované osoby 1/0, , na jehož základě by vyšlo najevo, že žalovaní nemají dokončení základní vzdělání, v podstatě neumí číst a psát. Tyto skutečnosti mohou mít zásadní vliv na to, zda jsou vůbec schopni pochopit smlouvu a důsledky jejího neplnění. Poukazují na nepříznivé sociální a majetkové poměry s tím, že výkon vlastnického práva žalobce realizovaný vyklizením bytu je v rozporu s dobrými mravy s ohledem na jejich sociální, zdravotní a finanční situaci a vzhledem k tomu, že se jedná o zcela mimořádný případ, kdy k žalobcem tvrzenému ukončení nájmu došlo uplynutím doby. Nejedná o se o případ výpovědi z nájmu z důvodu nějakého hrubého porušení povinností nájemců či jiných zákonných výpovědních důvodů. Žalovaní jsou schopni rozumově pochopit, že za nájem se platí nájemné, nerozumí však tomu, že i malé prodlení s placením je špatně a že se jedná o porušení povinností vyplývající z nájemní smlouvy spojené s ukončením nájmu. Prostřednictvím uvedených námitek žalovaní uplatňují odvolací důvody podřaditelné ustanovení § 205 odst. 2 písm. d), e) a g) o. s. ř., jimiž lze soudu vytýkat, že neúplně zjistil skutkový stav, na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci.

4. Žalobce ve vyjádření k podanému odvolání označil rozsudek soudu prvního stupně za správný. Poukázal na to, že ani po rozhodnutí soudu prvního stupně napadeným rozsudkem žalovaní úhradu za užívání bytu neplatí, v současné době celková dlužná částka činí 187 906 Kč. Spor o dlužné nájemné probíhající mezi účastníky u Okresního soudu v Českých Budějovicích dosud neskončil.

5. Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že přípustné odvolání bylo podáno v zákonem stanovené lhůtě podle § 204 odst. 1 o. s. ř. a osobami k tomu oprávněnými (§ 201 o. s. ř.,) přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně podle § 212 a § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

6. Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše, ale na dobu 2 let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

7. Podle § 1040 odst. 1 o. z. platí, že kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem věci žádán, aby ji vydal.

8. Podle § 2 odst. 3 o. z. výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.

9. Podle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

10. Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu (srov. Stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 14. 10. 2009, sp. zn. Cpjn 6/2009, uveřejněné pod č. 6/2010 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a dále např. usnesením Nejvyššího soudu ze dne 14. 11. 2017, sp. zn. 26 Cdo 119/2017, ze dne 5. 6. 2016, sp. zn. 26 Cdo 74/2019), se v minulosti ustálila na názoru, podle něhož skutečnost, že výkon vlastnického práva realizovaný žalobou na vyklizení bytu byl uplatňován v rozporu s dobrými mravy, se podle okolností případu mohla projevit určením delší než zákonné lhůty k vyklizení (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) nebo i zamítnutím žaloby. Zamítnutí žaloby na vyklizení bytu na základě aplikace ustanovení o dobrých mravech však mělo být až poslední možností, jak ve zcela mimořádných případech odstranit přílišnou tvrdost zákona, kdy by se odložené vyklizení bytu jevilo krajně nespravedlivým.

11. V posuzované věci odvolací soud vychází ze zjištění soudu prvního stupně, že účastníci uzavřeli ve vztahu k bytu, o jehož vyklizení se v dané věci jedná nájemní smlouvu ze dne 24. 3. 2022 na dobu určitou, konkrétně na dobu 6 měsíců, tj. od 1. 3. 2022 do 31. 8. 2022. Ve smlouvě ujednali možnost prodloužení doby nájmu na dalších 6 měsíců za předpokladu splnění podmínek vyplývajících ze smlouvy, a pokud pronajímatel ve lhůtě 3 měsíců ode dne skončení nesdělí písemně nájemci, aby byt opustil a předal pronajímateli (odstavec III. bod 3.2. nájemní smlouvy). Současně smluvní strany vyloučili možnost automatického prodloužení nájemního poměru dle článku 3.2., v případě existence jakéhokoliv dluhu z titulu nájmu či záloh za služby spojené s užíváním bytu (odstavec III bod 3.4. smlouvy). Žalovaní se zavázali k úhradě nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu v dohodnuté výši, a to nejpozději k poslednímu kalendářnímu dni příslušného měsíce, na který je nájemné placeno (odstavec V., bod 5.1., 5.2., 5.3. nájemní smlouvy). V nájemní smlouvě jsou uvedeny platební údaje pronajímatele k hrazení nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu. Výzvou z 27. 3. 2022, která byla žalovaným doručena vyzval žalobce žalované k vyklizení bytu. Současně vyčíslil dluh na nájemném za dobu od listopadu 2022 do ledna 2023 a dne 20. 3. 2023 podal žalobu v této věci. Bylo zjištěno, že ke dni doručení výzvy k vyklizení žalovaní dlužili nájemné za listopadu 2022, část nájemného za leden 2023 a únor 2023. Dluh na nájemném existoval i v době vydání napadeného rozsudku.

12. Odvolací soud souhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že je v projednávané věci namístě vycházet z nájemní smlouvy, tj. dohodnutých podmínek prodloužení nájemního vztahu po uplynutí sjednané doby tak, jak vyplývají z čl. 3.2. a 3.4. nájemní smlouvy. Účastníci se dohodli na nájmu bytu na dobu určitou v délce 6 měsíců s možností prodlužování vždy o dalších 6 měsíců s výjimkou případu, kdy vznikne jakýkoliv dluh na nájemném či platbách za služby spojené s užíváním bytu, případně porušení jiných povinnosti nájemce. Je zřejmé, že doba trvání nájmu s možností jeho prodlužování byla stanovena z důvodu obavy žalobce z neplacení nájemného či porušování jiných smluvních povinností nájemců. Již v minulosti docházelo k uzavírání obdobných smluv (od roku 2011), a to ve vztahu k jiným bytům, kdy nájemní vztahy skončily a byly uzavírány nové smlouvy. V daném případě bylo v možnostech žalovaných zajistit si stabilní bydlení za předpokladu řádného plnění povinností nájemce včetně úhrady nájemného a plateb za služby spojené s užíváním bytu. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně má za to, že nájem může být sjednán na dobu určitou, doba nájmu není zákonem omezena a vyloučeno není ani automatické prodloužení nájemného vázané na řádné placení nájemného. Taková ujednání jsou projevem smluvní volnosti, která je zaručena (§ 1725 o. z.). Limitem smluvní volnosti v případě nájmu bytu jsou pak ujednání zkracující nájemcova práva podle ustanovení upravující nájem bytu, k nimž se nepřihlíží (§ 2235 odst. 1 o. z.). Smyslem je zamezit zneužití silnějšího postavení pronajímatele a vyjednání podmínek znevýhodňujících bez důvodu, postavení nájemce. Odvolací soud souhlasí se soudem prvního stupně, že v případě ujednání předpokladů neprodloužení nájemního poměru tak, jak vyplývají z článku 3.2. a 3.4. nájemní smlouvy se o nepřípustná ujednání nejedná, neboť plnění povinností nájemce spočívající v řádném placení nájemného a úhrad za služby spojené s užívání bytu je běžnou povinností každého nájemce jejíž plnění je zcela „v jeho rukou“. To znamená, že je na rozhodnutí každého nájemce, zda bude řádně plnit svou platební povinnosti spojenou s nájmem bytu a pokud tak nečiní, musí být připraven nést důsledky porušování této své základní povinnosti. V daném případě je tímto důsledkem neprodloužení doby nájemního vztahu podle uzavřené nájemní smlouvy na dobu určitou. Jestliže bylo zjištěno, že žalovaní dlužili nájemné a byli vyzváni žalobcem jako pronajímatelem k vyklizení bytu, k obnovení nájemního vztahu, resp. jeho prodloužení po 28. 2. 2023, nedošlo a v současné době žalovaní užívají předmětný byt bez právního důvodu. Žalovaným tedy nesvědčí žádný právní důvod k užívání bytu žalobce, který je tak oprávněn požadovat jeho vyklizení. Jedná se o nárok vlastníka na ochranu jeho vlastnického práva (§ 1040 o. z.), které je možné odepřít, je-li uplatňován v rozporu s dobrými mravy.

13. Pro posouzení otázky dobrých mravů je podstatné, že nájemní smlouvy byla uzavřena na dobu určitou s možností prodloužení nájemního vztahu při řádném plnění platební povinnosti nájemců (žalovaných). Tato skutečnost byla žalovaným známa. Ani po rozhodnutí soudu prvního stupně napadeným rozsudkem k řádnému plnění platební povinnosti ze strany žalovaných nedochází (toto tvrzení žalobce při odvolacím jednání žalovaní nezpochybnili). Významné jsou osobní poměry žalovaných, tj. jejich nepříznivá sociální a majetková situaci a zdravotní stav. Tyto skutečnosti byly soudem prvního stupně zohledněny a promítly se ve výroku napadeného rozsudku stanovením delší lhůty k vyklizení, a to v délce 3 měsíců (oproti zákonem stanovené lhůtě 15 dnů). Odvolací soud s tímto postupem souhlasí. Nepříznivé majetkové, sociální či zdravotní poměry ani pocit nejistoty žalovaných nezakládají právo užívat byt žalobce a nemohou vést k obnovení nájemního vztahu. Vzhledem k porušování platební povinnosti žalovanými, nelze dospět k závěru o mimořádnosti případu odůvodňující zamítnutí žaloby (pro tentokrát). Proto odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně ve výroku v odstavci I. potvrdil podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný. Na tomto závěru nemohou nic změnit námitky žalovaných týkajících se jejich omezených možností seznámit se s obsahem smlouvy či pochopit její obsah vzhledem k jejich nízkému vzdělání a omezené schopnosti číst a psát. Uvedené námitky totiž směřují ke zpochybnění způsobilosti žalovaných právně jednat, tedy platnou nájemní smlouvu vůbec uzavřít. Pokud by tomu tak bylo, nájemní vztah mezi účastníky týkající se předmětného bytu by vůbec nevznikl a nastala by tak obdobná situace jako v posuzovaném případě, kdy nájemní vztah skončil uplynutím doby.

14. Odvolací soud současně potvrdil i rozhodnutí o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně, které odpovídá zásadě úspěchu v řízení (§ 142 odst. 1 o. s. ř.), který je na straně žalobce a žalovaní jsou tak povinni zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení, které soud prvního stupně správně vyčíslil, na což odvolací soud plně odkazuje. Odvolací soud sdílí závěr soudu prvního stupně, že s ohledem na poměry žalovaných je namístě povolení splátek, nákladů řízení tak, jak vyplývá z výroku II. napadeného rozsudku.

15. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 o. s. ř. a § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že i v případě nákladů odvolacího řízení jsou žalovaní povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci, který měl v odvolacím řízení úspěch, náhradu nákladů řízení, které sestávají z náhrady hotových výdajů v paušální výši za 2 úkony (příprava k jednání a účast u odvolacího jednání) podle vyhlášky č. 254/2015 Sb. po 300 Kč za 1 úkon. Celkové náklady odvolacího řízení na straně žalobce ta činí 600 Kč a žalovaní jsou povinni zaplatit je společně a nerozdílně ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).