23 Co 305/2025

Plný text

Krajský soud v adresa – pobočka v adresa rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Jana Ducháčka a soudců JUDr. Ivy Trávníčkové, Ph.D., a Mgr. Jiřího Kopeckého, ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený rodné přijmení Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: právnická osoba , IČ IČO sídlem adresa zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o ochranu z rušené držby a o vydání věci, k odvolání žalobce proti usnesení Okresního soudu v adresa ze datum , č. j. spisová značka ,

I. Usnesení okresního soudu se v odvoláním napadeném výroku I. a dále v závislém výrok IV. o nákladech řízení před soudem prvého stupně potvrzuje.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení k rukám jeho advokáta ve výši , částka, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

1. Okresní soud shora uvedeným usnesením zamítl návrh žalobce, aby žalovanému byla uložena povinnost zdržet se rušení držby žalobce a umožnit žalobci vstup a následné nerušené užívání ve vztahu k pozemku parc. č. st. , číslo, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , číslo, – občanská vybavenost, to vše v obci , adresa, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , právnická osoba, Katastrální pracoviště , adresa, (výrok I.), zamítl žalobu, dle níž se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení kompenzace za nemožnost užívání předmětu podnájmu od , datum, do data vydání rozhodnutí, nejméně v měsíční částce , částka, (výrok II.), zamítl rovněž žalobu, v níž se žalobce domáhal po žalované vydání konkrétně označených movitých věcí alternativně pak k zaplacení částky , částka, (výrok III.) a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok IV.).

2. Takto okresní soud rozhodl v řízení na ochranu rušené držby podle ust. § 1003 o.z. a násl. vystavěné na tvrzení, že žalovaný jako aktuální vlastník areálu bývalé pekárny od , datum, svémocně zamezuje žalobci v realizaci jeho podnájemního práva k části tohoto areálu (bytovému prostoru v domě čp. , číslo, podle podnájemní smlouvy uzavřené žalobcem se společností , právnická osoba, dne , datum, .

3. Soud prvého stupně požadavek žalobce zamítl jako nedůvodný se závěrem, že žalobce neprokázal existenci poslední držby a ani její svémocné vypuzení zejména proto, že mezi společností , právnická osoba, a právním předchůdcem žalované společnosti , právnická osoba, . nedošlo k platnému uzavření nájemní smlouvy, neboť pronajímatel společnost , právnická osoba, . v době uzavírání nájemní smlouvy nebyla vlastníkem předmětných nemovitostí. Z tohoto důvodu pak nemůže být platná nejen předmětná nájemní smlouva, ale ani smlouva podnájemní uzavřená mezi společností , právnická osoba, a žalobcem.

4. V souvislosti se zamítnutím žaloby na ochranu rušené držby soud prvého stupně zamítl i požadavky žalobce na náhradu újmy vzniklé rušením držby, na vydání věcí a alternativní návrh na poskytnutí finanční kompenzace za případně nevydané věci, to argumentem, že v tomto typu řízení o takových požadavcích není možno věcně rozhodovat.

5. Proti tomuto usnesení se žalobce včas odvolal, přičemž své odvolání, s ohledem na upřesnění poskytnuté v průběhu odvolacího řízení, mířil jen proti výroku pod bodem I. ve vztahu k jeho zamítnutému požadavku na ochranu rušené držby a dále pak proti závislému výroku o nákladech řízení pod bodem IV. Proti zamítnutým výrokům body II. a III. žalobce výslovně nebrojil a přezkumu ve vztahu k těmto výrokům se nedomáhal.

6. Žalobce trval především na tom, že došlo k platnému uzavření nájemní smlouvy na nájem areálu bývalé pekárny mezi společností , právnická osoba, . a společností , právnická osoba, dne , datum, , když pronajímatel společnost , právnická osoba, . se stala vlastníkem předmětného areálu okamžikem zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, k čemuž došlo ke dni , datum, a ke dni uzavírání nájemní smlouvy tak společnost , právnická osoba, . byla vlastníkem tohoto areálu a tedy byla oprávněna nakládat s předmětem nájmu včetně uzavření nájemní smlouvy ve prospěch , právnická osoba, . Za platnou je třeba považovat nejen tuto nájemní smlouvu ale i pak následně podnájemní smlouvu uzavřenou mezi spolčeností , právnická osoba, a žalobcem dne , datum, .

7. Žalobce v odvolání pak odmítl i názor soudu prvého stupně o tom, že nebyla prokázána držba podnájemního práva žalobce k obývacím prostorům v areálu bývalé pekárny, když se snažil toto prokazovat jednak úředním záznamem o podání vysvětlení poskytnuté , jméno FO, , - jednatelem , právnická osoba, , v němž měly být popsány okolnosti týkající se rušení podnájemního práva žalobce ze strany žalovaného a jednak to prokazoval videozáznamem zachycujícím předmětné bytové prostory.

8. Žalovaný považoval usnesení soudu prvého stupně za správné a navrhoval jeho potvrzení. Měl za to, že žalobce neprokázal poslední držbu a její vypuzení. Podnájemní smlouva prokazující údajný podnájemní vztah z , datum, byla podle přesvědčení žalovaného předložena neúplná bez potřebné přílohy. Žalobce si ostatně v tomto řízení činí nárok na celou budovu č. p. , číslo, s celým pozemkem , číslo, , ačkoliv poskytuje tvrzení o podnájemním vztahu k jen části tohoto areálu, resp. k části budovy vymezené jen nějakým obytným prostorem. Žalovaný nadále má pochybnosti o platnosti nájemní smlouvy mezi společností , právnická osoba, . a společností , právnická osoba, z , datum, , v návaznosti na to pak platnosti i dané podnájemní smlouvy ve prospěch žalobce. Tvrdí, že tyto listiny, především samotná nájemní smlouva je antidatovaná, jde o falsum nájemní smlouvy, což má prokazovat několik skutečností. Obchodní společnost , právnická osoba, . celý areál jako soubor nemovitostí kupní smlouvou ze dne , datum, prodala obchodní společnosti , právnická osoba, , když součástí této kupní smlouvy bylo výslovné prohlášení prodávajícího v článku IV. odst. 12, že žádná třetí osoba nemá sjednaný v předmětu koupě nájem, podnájem, pacht, či jiný smluvní vztah nebo nemá právní titul na předmět koupě vstupovat či na něm se zdržovat nebo jakýmkoliv jiným způsobem užívat. Takové prohlášení za prodávajícího společnost , právnická osoba, . učinil jednatel pan , jméno FO, , tedy tatáž osoba, která za společnost , právnická osoba, měla podepisovat (v postavení jednatele) i nájemní smlouvu ve prospěch společnosti , právnická osoba, Měla-li být platně uzavřena nájemní smlouva mezi společností , právnická osoba, . a společností , právnická osoba, , pak by okolnost uzavření takové nájemní smlouvy se nutně musela projevit i v kupní smlouvě z , datum, .

9. Pochybnosti o platnosti nájemní smlouvy mezi společností , právnická osoba, . a společností , právnická osoba, zvyšuje i fakt, že poté, co obchodní společnost , právnická osoba, koupila předmětný soubor nemovitostí na základě kupní smlouvy z , datum, pronajal je v týž den prodávajícímu obchodní společnosti , právnická osoba, ., za kterou opětovně jednal pan , jméno FO, . Je tak vyloučeno, aby tytéž nemovitosti byly současně pronajaty nejen prodávajícímu , právnická osoba, ., ale současně předtím i společnost , právnická osoba, na základě dříve uzavřené nájemní smlouvy.

10. Žalovaný konečně poukazoval na vzájemnou elektronickou komunikaci mezi jeho zástupcem a paní , tituly před jménem, , jméno FO, jednající za společnost , právnická osoba, , když z této komunikace o existenci nájemní smlouvy ve prospěch společnosti , právnická osoba, nic neplyne. Naopak z této komunikace vyplývá snaha společnost , právnická osoba, z roku 2024 o uzavření smlouvy o postoupení smlouvy o nájmu prostorů sloužících k podnikání z , datum, ze společnosti , právnická osoba, . právě na uvedenou společnost , právnická osoba, , resp. snahy o přistoupení k závazku z nájemní smlouvy ze strany , právnická osoba11. Ze všech těchto důvodů měl žalovaný za to, že žalobce, resp. před tím společnost , právnická osoba, se uchází o ochranu držby, v níž se prokazatelně vetřeli svémocně a lstí na základě neplatné nájemní, resp. podnájemní smlouvy, jedná se tak o držbu nepravou ve smyslu § 993 o.z. a takové i případně existující držbě nájemního či podnájemního práva není na místě, aby byla přiznána právní ochrana. Dále má za to, že jednatel společnosti , právnická osoba, , resp. společnosti , právnická osoba, . , jméno FO, je osobou nevěrohodnou, jednající lstivě, potvrzuje on sám v úředním záznamu o podaném vysvětlení ze , datum, , v němž stvrzoval účelovost a falšování nájemní smlouvy z , datum, mezi žalovaným a , právnická osoba12. Odvolací soud projednal odvolání žalobce, přezkoumal usnesení soudu prvého stupně a pro své rozhodnutí vycházel z následujících zjištění.

13. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi společností , právnická osoba, . a společností , právnická osoba, dne , datum, vyplývá, že předmětem pronájmu měl být soubor nemovitostí – pozemek parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , pozemek parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , pozemek parc. č. st. , číslo, jehož součástí je stavba bez čísla popisného i čísla evidenčního, pozemek parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba bez čísla popisného i čísla evidenčního, a pozemkové parc. č. , číslo, , to vše v obci Katastrálního území , adresa, , nájem byl sjednán na dobu 50 let od podpisu smlouvy s výší nájemného , částka, měsíčně s možností úpravy tohoto nájemného.

14. Z podnájemní smlouvy předložené žalobcem zjistil, že dne , datum, měla být mezi společností , právnická osoba, a žalobcem uzavřena podnájemní smlouva, v níž společnost , právnická osoba, deklarovala, že je nájemcem pozemku parc. č. st. , číslo, jehož součástí je stavba č. p. , číslo, a pronajímatel do podnájmu přenechával byt označený v příloze č. , hodnota, této smlouvy o velikosti 64 m2 za účelem zajištění dočasného bydlení zaměstnance nájemce a pro řešení jeho bytových potřeb. Nájemný vztah byl sjednán na dobu neurčitou s nájemným ve výši , částka, měsíčně.

15. Z úředního záznamu o podání vysvětlení ze dne , datum, č.j. , adresa, -170616 sepsaného Policií ČR zjistil, že pan , jméno FO, (jednatel žalobkyně) uvedl, že dne , datum, byl někdy před sedmou hodinou ranní informován o tom, že došlo k neoprávněnému uzavření areálu, kde se nachází jeho společnost , právnická osoba, Po dostavení se do areálu se v něm pohybovali jemu neznámí lidé, kteří tvrdili, že jsou vlastníky areálu, přičemž mu vstup do areálu neumožnili. V průběhu roku 2022 po pandemii koronaviru začala mít společnost , právnická osoba, . i společnost , právnická osoba, finanční problémy, proto došlo k dohodě se společností , právnická osoba, o prodeji předmětných nemovitostí, když za prodávajícího jednal on jako jednatel. V době tohoto prodeje věděl o existenci nájemního vztahu ve prospěch společnosti , právnická osoba, , avšak v kupní smlouvě tato okolnost nebyla zmíněna. Současně pan , jméno FO, při konfrontaci s nájemní smlouvou uzavřenou mezi společností , právnická osoba, a aktuálním vlastníkem společností , právnická osoba, . potvrdil, že smlouvu osobně zfalšoval za účelem potvrzení ubytování pro cizince, resp. jejich ověření jejich ubytování pro cizineckou policii.

16. Z kupní smlouvy uzavřené mezi společností , právnická osoba, . jako prodávajícím a společností , právnická osoba, jako kupujícím ze dne , datum, zjistil, že v článku IV. bod 12 bylo učiněno prohlášení o tom, že žádná třetí osoba nemá v předmětu koupě sjednán nájem, podnájem, pacht či jiný právní titul k užívání předmětu prodeje.

17. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání zde dne , datum, zjistil, že společnost , právnická osoba, pronajal předmětné nemovitosti společnosti , právnická osoba, . a to na dobu neurčitou s možností výpovědi této nájemní smlouvy v článku 4 bod 2 bez uvedení výpovědní doby v případě prodlení nájemce s platbou nájemného dobou delší než jeden měsíc.

18. Z výpovědi ze dne , datum, zjistil, že společnost , právnická osoba, podle článku IV. odst. 2 nájemní smlouvy z , datum, s okamžitou účinností bez výpovědní doby vypověděla společnosti , právnická osoba, . smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, a to pro neplacení nájemného za říjen 2023, únor 2024 až prosince 2024, přičemž výpověď takto byla doručena , datum, .

19. Podle § 1003 držbu není nikdo oprávněn svémocně rušit. Kdo byl v držbě rušen, může se domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav.

20. Podle § 1007 odst. 1 o.z. byl-li držitel držby vypuzen, může se na vypuditeli domáhat, aby se zdržel dalšího vypuzení a obnovil původní stav. Proti žalobě na ochranu držby lze namítat, že žalobce získal proti žalovanému nepravou držbu nebo že ho z držby vypudil.

21. Podle § 1008 odst. 1 o.z. soud zamítne žalobu na ochranu nebo na uchování držby, pokud bude žaloba podána po uplynutí šesti týdnů ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší, nejdéle však do jednoho roku ode dne, když žalobce mohl své právo uplatnit poprvé.

22. Podle § 993 o.z. neprokáže-li se, že se někdo vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou, jde o pravou držbu. Jinak se má podle § 994 o.z. za to, že držba je řádná, poctivá a pravá.

23. Předně lze uzavřít, že pokud k rušení držby podnájemního vztahu žalobce k obytnému prostoru v domě č. p. , číslo, na pozemkové parc. č. st. , číslo, v Přelouči mělo dojít dne , datum, a pokud žaloba na ochranu pokojné držby byla podána , datum, , byla taková žaloba podána v šestitýdenní lhůtě běžící podle § 1008 odst. 1 o.z. Takto podanou žalobu lze považovat za včasnou a jen proto není možné ji zamítnout.

24. Pokud okresní soud založil své rozhodnutí na tom, že nejsou splněny podmínky pro existenci držby žalobce ve vztahu k obytnému prostoru proto, že nájemní smlouva musí být neplatná už proto, že musí být neplatná samotná nájemní smlouva uzavřená mezi společností , právnická osoba, . a společností , právnická osoba, dne , datum, , neboť k tomuto dni nebyla společnost , právnická osoba, . vlastníkem předmětného souboru nemovitostí, pak tento závěr není správný a ani proto nebylo možno žalobu zamítnout. Jestliže totiž společnost , právnická osoba, . se stala vlastníkem souboru nemovitostí tvořících areál bývalé pekárny na základě kupní smlouvy z , datum, a ke vkladu vlastnického práva došlo ke dni návrhu na vklad, tedy ke dni , datum, , tak k tomuto okamžiku se společnost , právnická osoba, . stala vlastníkem uvedeného souboru nemovitostí a byla tak následně oprávněna dne , datum, uzavřít nájemní smlouvu, podle které pronajala předmětné nemovitosti společnosti , právnická osoba25. Současně podle názoru odvolacího soudu byl správný názor soudu prvého stupně o tom, že se žalobci nepodařilo prokázat vypuzení, resp. svémocné rušení z jeho držby podnájemního práva k obytnému prostoru v domě č. p. , číslo, na stavební parc. č. , hodnota, v areálu bývalé pekárny , adresa, . Takový závěr neodpovídá obsahu spisu, resp. s tímto názorem odvolací soud se neztotožňuje, neboť podaným vysvětlením , jméno FO, ze , datum, pro POLICII ČR ve spojení s videozáznamem lze mít za to, že takové rušení ze strany vlastníka areálu lze mít za prokázané. Není pochyb o tom, že , jméno FO, v uvedený den činil kroky, které byly situaci přiléhavé, tedy obrátil se na Policii ČR, učinil prohlášení o tom, že mu ze strany vlastníka areálu společnosti , právnická osoba, s.r.o. bylo sděleno, že tento subjekt je vlastníkem areálu, činí si k němu nároky a fakticky mu je znemožňováno užívání takového objektu. Jestliže na těchto krocích staví svou argumentaci i nynější žalobce, toto dokládá pak i videozáznamem o částečně vyklizených bytových prostorech (o autenticitě tohoto záznamu včetně toho, že jde o prostory obytného charakteru právě v předmětném areálu ani žalovaný nepochybuje, resp. výslovně takové námitky neuvádí), těžko si lze představit, že by žalobce mohl disponovat jinými přesvědčivějšími skutečnostmi k tomu, aby podle okresního soudu jinak a lépe tvrdil a prokazoval, že je mu bráněno v dalším užívání předmětných prostor. Ostatně ani žalovaný nepřichází s žádnou skutkovou verzí o tom, že žalobci, resp. společnosti , právnická osoba, nic v užívání celého areálu, v případě žalobce jeho obytné části v domě čp. , číslo, nebrání.

26. Přesto nakonec ve výsledku odvolací soud dospívá k názoru, že rozhodnutí soudu prvého stupně je věcně správné, a i z tohoto důvodu nakonec neměl potřebu se více a podrobněji zabývat těmi skutečnostmi, na něž soud prvého stupně (dle názoru odvolacího soudu předčasně, resp. nesprávně) postavil svůj názor o nedůvodnosti žaloby. Odvolací soud totiž ve výsledku, s následně vyloženými důvody dospívá k názoru, že se žalovanému podařilo ve smyslu ust. § 1007 odst. 1 věta druhá o.z. prokázat, že se žalobce, resp. ani společnost , právnická osoba, nemůže vykazovat pravou držbou ve smyslu § 993 o.z., resp. naopak že se žalovanému podařilo zpochybnit pravost této držby.

27. Ať už společnost , právnická osoba, jakožto nájemce v řízení vedeném u Okresního soudu v , adresa, ve věci , spisová značka, , tak nyní žalobce v této věci odvozují svoji držbu práva nájmu, resp. podnájmu a tuto dokládají nájemní, resp. podnájemní smlouvou, tak v tomto řízení zjištěné skutečnosti výrazným způsobem zpochybňují platnost, resp. pravost nájemní a na to navázané podnájemní smlouvy. Byla-li řádně a platně uzavřena nájemní a následně pak podnájemní smlouva ve prospěch , právnická osoba, a posléze pak žalobce, měla se tato okolnost nepochybně projevit v následné kupní smlouvě uzavřené mezi společností , právnická osoba, . a společností , právnická osoba, z , datum, o to více, že za prodávajícího jednal , jméno FO, , tedy osoba, která o případně existující nájemní posléze podnájemní smlouvě měla být informována, neboť jak nájem, tak podnájemní smlouvu sám uzavíral. Výslovné prohlášení prodávajícího v bodě IV. bod 2 a 11 smlouvy je jednoznačným a nepochybným tvrzením, že žádná nájemní, resp. podnájemní smlouva předmět prodeje nezatěžuje. Zlehčovat takové prohlášení případným argumentem, že prodávající, resp. jednatel prodávajícího na existenci nájemního, resp. podnájemního vztahu zapomněl, není možné. Jestliže kupující vstupuje do uzavřených nájemních či podnájemních vztahů, nutně o takové skutečnosti musí být informován, neboť se jedná o právní vadu a taková vada nutně musí být zohledněna nejen v ceně ale i v dalších smluvních podmínkách, zvláště mají-li být ošetřeny i práva a povinnosti subjektů mající k předmětu prodeje nějaká práva a povinnosti. Platí současně i výhrada žalovaného o tom, že nedává smysl, aby společnost , právnická osoba, . se pokoušela uzavírat nájemní smlouvu na nájem předmětného areálu od kupující společnosti , právnická osoba, v situaci, kdy by před tím byl tentýž areál pronajat společnosti , právnická osoba, ; to vše za situace, kdy opětovně za společnost , právnická osoba, . jedná jako jednatel , jméno FO, . O věrohodnosti osoby , jméno FO, lze mít pochybnosti už i v souvislosti s jeho vlastním prohlášením o vědomě nesprávné, resp. zfalšované nájemní smlouvě z , datum, ke krytí pobytu cizinců na území ČR, tak jak to výslovně potvrdil v jeho vysvětlení pro Policii ČR dne , datum, .

28. Na základě těchto skutečností lze mít za to, že v tomto řízení o ochranu držby se skutečně žalovanému podařilo zpochybnit pravost držby ve smyslu § 993 o.z. argumentem o tom, že nájemní smlouva pro společnost , právnická osoba, a na to navazující podnájemní smlouva pro žalobce byly dodatečně vykonstruovány , jméno FO, a na základě takto vykonstruovaných smluv se jak společnost , právnická osoba, tak žalobce chopili držby, které však není možné poskytnout ochranu podle § 1003 o.z. a následující o.z.

29. Žalovaný tedy byl svojí obranou proti požadavku žalobce na ochranu pokojné držby úspěšný, proto odvolací soud, byť z jiných důvodů než soudem prvého stupně původně zmíněných, považuje rozhodnutí soudu prvého stupně za správné a toto správné rozhodnutí podle § 219 o.s.ř. potvrdil.

30. S ohledem na procesní úspěch žalovaného mu přiznal právo na náhradu nákladů odvolacího řízení podle § 142 odst. 1 o.s.ř. sestávající ze tří úkonů právní služby za převzetí a přípravu zastoupení, sepis vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu po , částka, podle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 5 advokátního tarifu, ze tří režijních paušálů po , částka, podle § 13 odst. 1 a odst. 4 advokátního tarifu, z náhrady ztráty času za jízdu z , adresa, a zpět ve výši , částka, a z cestovného osobním automobilem z , adresa, a zpět k jednání odvolacího soudu dne , datum, ve výši , částka, , celkem takto přiznal žalovaným účtovaných , částka, se lhůtou splatnosti do 3 dnů podle § 160 o.s.ř..