26 Co 348/2024

Plný text

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Dany Mazákové a soudců Mgr. Ondřeje Rotta a Mgr. Olgy Mičanové ve věci žalobců: a/ Jméno žalobce A , narozený datum narození bytem adresa b/ Jméno žalobce B , narozená datum narození bytem adresa oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem adresa proti žalované: název , IČO číslo sídlem adresa zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem adresa o vyklizení nemovité věci k odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 8. srpna 2024 č. j. 15 C 155/2023-58

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalované náklady odvolacího řízení, 8 062,10 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalované.

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, jíž se žalobci vůči žalované domáhali povinnosti vyklidit pozemky parc. č. , hodnota, parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, zapsané na listu vlastnictví č. , číslo, pro obec a katastrální území , adresa, (výrok I). Současně okresní soud uložil žalobcům nahradit společně a nerozdílně žalobkyni do 3 dnů od právní moci rozsudku náklady řízení 7 813 Kč (výrok II).

2. Okresní soud vyšel z toho, že se žalobci domáhali po žalované vyklizení předmětných nemovitostí s odůvodněním, že jsou jejich vlastníky, že nemovitosti užívá žalovaná na základě nedatovaného dokumentu nazvaného „Nájemní smlouva číslo: , hodnota, “, ale že tato listina nesplňuje náležitosti platné nájemní ani pachtovní smlouvy. Postrádá totiž jasný projev vůle propachtovatele propachtovat zemědělské pozemky, neobsahuje podpisy stran a nejsou zde specifikovány pozemky, které by měly být předmětem pachtu. To vše zakládá absolutní neplatnost smlouvy.

3. Žalovaná nesporovala vlastnické právo žalobců ani to, že nemovitosti užívá, ale bránila se tvrzením, že tak činí na základě platné pachtovní smlouvy, kterou uzavřela s právním předchůdcem žalobců, a která stále trvá.

4. Okresní soud z provedených důkazů zjistil, že žalobci jsou (ve společném jmění manželů) vlastníky předmětných nemovitostí (to ani nebylo sporováno), a že tyto nemovitosti nabyli na základě kupní smlouvy s účinností k 16. 3. 2021. Mezi žalovanou a předchozím vlastníkem nemovitostí , jméno, jako propachtovatelem byla dne 10. 2. 2015 pod číslem , hodnota, uzavřena smlouva (označena jako smlouva nájemní, smluvní strany jako nájemce, jímž byl tehdejší vlastník nemovitostí, a pronajímatel, jímž byla žalovaná), a to s účinností od 1. 1. 2015 na dobu neurčitou. Předmětem smlouvy byl pronájem mimo jiné i předmětných pozemků. Žalovaná se na základě smlouvy zavázala hradit úplatu ve výši 3 000 Kč na hektar, a to jednorázově do 31. 12. příslušného roku, dále se zavázala hradit daň z nemovitostí. Mezi účastníky smlouvy byla sjednána dvacetiletá výpovědní lhůta počínající běžet od 1. 1. následujícího roku, pokud bude doručena nejpozději do 31. 12. příslušného roku, nebude-li dohodnuto jinak. Identifikace pozemků je uvedena v části smlouvy nazvané jako příloha ke smlouvě č. , číslo, a je zcela zjevné, že je součástí smluvního ujednání, resp. smlouvy jako celku. Smlouva je datována 10. 2. 2015 a oběma smluvními strany na konci podepsána. O existenci této smlouvy byli žalobci vyrozuměni při uzavírání kupní smlouvy, kterou předmětné nemovitosti nabyli – oznámení o tom bylo součástí písemné kupní smlouvy.

5. Okresní soud s odkazem na ustanovení § 555 odst. 1 o. z. vyložil, že z obsahu obou listů smlouvy je zcela zřejmá jejich provázanost, jednoznačný projev vůle poskytnout předmětné pozemky k zemědělskému pachtu, a že v daném případě byl projev vůle účastníků zcela zřejmý, proto není třeba jej ani nijak dovozovat. Na základě toho okresní soud s odkazem na ustanovení § 2332 o. z. a násl. uzavřel, že mezi stranami byla uzavřena pachtovní smlouva. Současně okresní soud poukázal na §§ 2221-2222 o. z., dle kterých převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, jsou pro nového vlastníka závazná ujednání k pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl a změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. V řízení tak bylo dle závěrů okresního soudu prokázáno, že žalobci jsou vlastníky předmětných nemovitostí, které jejich právní předchůdce přenechal žalované k dočasnému užívání na základě platně uzavřené pachtovní smlouvy. O této skutečnosti byli žalobci před uzavřením kupní smlouvy informováni. Nabytím vlastnického práva k pozemkům na žalobce přešla práva a povinnosti z pachtovní smlouvy uzavřené mezi , jméno, a žalovanou.

6. Okresní soud se zabýval též dopisem ze dne 25. 8. 2021, jímž žalobce a/ vyzval žalovanou k vydání předmětných pozemků s odůvodněním, že nájemní smlouva pozbyla platnosti. K tomu okresní soud uvedl, že takový postup je v rozporu s výše citovaným ustanovením § 2222 odst. 1 věta první o. z., a že tuto listinu nelze považovat za platnou výpověď pachtovní smlouvy. Současně okresní soud zmínil, že i kdyby tímto byla podána výpověď pachtovní smlouvy a stalo se tak platně, neuplynula by dosud pachtovní smlouvou sjednaná výpovědní doba.

7. Na základě výše uvedeného okresní soud uzavřel, že žalobcům nevznikl oprávněný nárok požadovat po žalované vyklizení předmětných pozemků, a proto žalobu zamítl.

8. Povinnost nahradit náklady řízení žalované uložil okresní soud dle § 142 odst. 1 o. s. ř. žalobcům jakožto v řízení zcela neúspěšným účastníkům.

9. Proti rozsudku podali žalobci včas odvolání. Zopakovali svou argumentaci, kterou přednesli před okresním soudem, že žalovaným namítaná smlouva nemá náležitosti řádné pachtovní smlouvy a je proto absolutně neplatná. Namítali, že mezi listinou, nadepsanou jako smlouva, a listinou, nadepsanou jako příloha smlouvy, není žádná provázanost a bylo by pouze dotvářením vůle stran, jestliže by soud dospěl k závěru, že pacht se týkal všech pozemků právního předchůdce žalobců v příloze uvedených. Současně tvrdili, že právní vztah mezi žalovanou a právním předchůdcem žalobců vznikl konkludentně, a že dopis ze dne 25. 8. 2021, který adresovali žalované, je možno považovat za platnou výpověď smlouvy, pakliže by bylo možno uzavřít, že mezi stranami byla ústně sjednána pachtovní smlouva. Navrhli, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a okresnímu soudu věc vrátil zpět k dalšímu řízení.

10. Žalovaná se s rozsudkem okresního soudu ztotožnila a navrhla jeho potvrzení.

11. Krajský soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas a osobou oprávněnou (§ 201 a 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal napadené rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

12. Odvolací soud zcela sdílí skutkové i právní závěry okresního soudu, který ve věci provedl odpovídající dokazování, dostatečně zjistil skutkový stav, na daný případ aplikoval příslušná ustanovení zákona a své rozhodnutí pečlivě, přehledně a výstižně zdůvodnil. Žalobci ve svém odvolání pouze zopakovali námitky, které uplatnili v řízení před okresním soudem. S nimi se okresní soud v odůvodnění svého rozsudku zcela vypořádal, proto odvolací soud pro stručnost v prvé řadě plně odkazuje na odůvodnění rozsudku prvostupňového soudu.

13. Jen pro úplnost odvolací soud zdůrazňuje následující. V nyní projednávané věci bylo rozhodující posouzení, zda listina, nadepsaná jako „Nájemní smlouva číslo: , číslo, “ obsahuje dostatečně určitý projev vůle smluvních stran (žalované a právního předchůdce žalobců), aby bylo možno uzavřít, zda mezi smluvními stranami došlo platně k uzavření písemné pachtovní smlouvy na dobu neurčitou s výpovědní dobou 20 let. I když je možno souhlasit s tím, že struktura a obsah listiny, která má zachycovat projev vůle stran, nebyly zvoleny příliš vhodně) přinejmenším v označení smluvních stran a v označení listiny jako příloha smlouvy), rozhodně nelze uzavřít, že by písemný projev vůle byl natolik neurčitý či nejasný, že by nebylo možno obsah smlouvy vůbec dovodit. Odvolací soud naopak ve shodě se soudem okresním je toho názoru, že doslovné znění jednotlivých ujednání neumožňuje jiný výklad než ten, že všechny podstatné náležitosti daného typu smlouvy jsou v listině obsaženy, a že proto není ani třeba skutečný projev vůle smluvních stran nějak dovozovat z okolností, které v písemném znění smlouvy absentují či jsou uvedena neurčitě či nesrozumitelně. Listina je nadepsána jako smlouva nájemní, v textu je přitom obsaženo sdělení, že „pronajímatel“ přenechává „nájemci“ do užívání pozemky pouze k dohodnutému účelu, jímž je zemědělská činnost za sjednané „nájemné“. Listina, která je označena jako příloha smlouvy (přičemž smlouva samotná i její „příloha“ jsou opatřeny stejným číselným označením „, číslo, “), obsahuje označení parcelních čísel jednotlivých pozemků, včetně uvedení katastrálního území, což je dostatečná individuální specifikace pozemků. Obě listiny je třeba posuzovat jako dvě nedílné součásti smlouvy, přičemž listina, označená jako „příloha“ je fakticky druhým listem smlouvy, o čemž svědčí i vzestupné posloupné číslování obou listů v jejich zápatí číslicemi 1 a 2 (jak je patrné z kopie smlouvy, jíž vyhotovil okresní soud z originálu smlouvy, předloženého žalovanou při jednání, a založenou ve spisu na č. l. 47-48). I proto nelze jako nedostatek písemné formy považovat skutečnost, že podpisy smluvních stran jsou uvedeny pouze na druhém listu smlouvy. První list obsahuje rovněž ujednání o výši „nájemného“, jakož i o lhůtě splatnosti. To je specifikováno podle výměry pozemků, přičemž na druhém listu, který obsahuje specifikaci jednotlivých pozemků, je rovněž uveden údaj o výměře individuálních pozemků a je zde též uveden i přepočet výše „nájemného“ jednotlivě podle výměry daných pozemků. S ohledem na to, že „nájemcem“ je společnost, jež v názvu obsahuje označení „zemědělská“, a protože účel „nájmu“ je výslovně uveden pouze jako zemědělská činnost, je z toho zřejmé, že fakticky se jedná o zemědělský pacht ve smyslu § 2345 a násl. o. z. jakožto zvláštní forma smlouvy pachtovní. Nechybí přitom základní znaky smlouvy pachtovní, protože touto smlouvou vlastník zemědělského pozemku přenechává pachtýři k dočasnému užívání pozemky a pachtýř se zavazuje za to platit předem sjednanou odměnu (pachtovné). Není přitom podstatné, že smluvní strany jsou označeny jako nájemce a pronajímatel, protože rozhodující je obsah smlouvy. Ostatně na smlouvu pachtovní je možno nahlížet i jako na svého druhu smlouvu nájemní, jejím cílem je totiž, aby vlastník věci přenechal užívání věci jinému a čerpal za to úplatu. Listina rovněž obsahuje jednoznačné ujednání, že se smlouva uzavírá na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 20 let, jakož i způsob počítání běhu této lhůty. Ani tato ujednání nejsou v rozporu s právní úpravou pachtovní smlouvy, jak ji upravují ustanovení §§ 2332-2357 o. z. K tomu je třeba uvést, že jedna ze základních zásad občanského práva, vtělená do ustanovení § 574 o. z., hovoří o tom, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Bylo by proto nepřípustným formalismem, pakliže by žalovanou předložená smlouva měla být posouzena jako neplatné ujednání. O tom, že na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva – že nemovitosti jsou „pronajaty“ žalované na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 20 let – byli žalobci zpraveni v samotném textu kupní smlouvy. I z tohoto znění lze jazykovým výkladem dospět jedině k závěru, že byla uzavřena pachtovní smlouva. S ohledem na znění § 2221 o. z. tak na žalobce přešla všechna práva a povinnosti z dané smlouvy, nejen ta, která zákon výslovně stanoví, ale i ta, která si předchozí vlastník s žalovaným ujednal (tj. včetně délky výpovědní lhůty).

14. Protože tedy je třeba uzavřít, že byla v daném případě platně uzavřena písemná pachtovní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 20 let, nezabýval se již odvolací soud otázkou, zda dopis ze dne 25. 8. 2021, který žalobci adresovali žalované, obsahoval platnou výpověď smlouvy. I kdyby totiž tomu tak bylo, výpovědní lhůta by dosud neuplynula. Je tedy možno učinit závěr, že žalovaná užívá předmětné pozemky na základě platného užívacího titulu, tudíž návrh žalobců, aby žalovaná pozemky vyklidila, není důvodný.

15. Jako věcně správné je třeba hodnotit i rozhodnutí okresního soudu o nákladech řízení. Byli to žalobci, kdo v řízení podlehli, a proto jsou povinni nahradit v řízení úspěšné žalované její účelně vynaložené náklady, tvořené náklady za právní zastoupení.

16. Proto odvolací soud rozsudek okresního soudu potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

17. V odvolacím řízení uspěla zcela žalovaná, a proto jí náleží vůči žalobcům právo na náhradu nákladů za řízení před odvolacím soudem (§ 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř.). Náklady tvoří odměna a náhrada nákladů advokáta žalované, která byla vyčíslena takto. Odměna advokáta činí dle § 7 bod 5. v návaznosti na § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu ve znění účinném do 31. 12. 2024 za jeden úkon právní služby (sepis vyjádření k odvolání) 1 500 Kč. Dle týchž ustanovení vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu, ale ve znění účinném od 1. 1. 2025, pak odměna za jeden další úkon právní služby (účast při jednání odvolacího soudu) činí 2 300 Kč. Odměnu je totiž třeba vyčíslit podle toho, kdy byl ten daný úkon právní služby uskutečněn (viz Čl. II vyhlášky č. 258/2024 Sb.). Dále jsou to náklady advokáta, tvořené 300 Kč coby paušální náhradou hotových výdajů advokáta dle § 13 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za shora uvedený jeden úkon právní služby, uskutečněný do 31. 12. 2024, a dalších 450 Kč za jeden další úkon právní služby, uskutečněný od 1. 1. 2025. I v tomto případě je třeba vycházet z toho, že výše paušální náhrady se odvíjí od okamžiku, kdy s paušální náhradou spojený úkon právní služby byl uskutečněn. Náklady advokáta tvoří též náhrada jízdného dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za cestu k jednání odvolacího soudu a zpět 1 212,90 Kč a náhrada za ztrátu času v souvislosti s touto cestou 6 x 150 Kč dle § 14 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. K tomu je třeba ještě přičíst DPH sazbou 21 %, kterou je advokát z daného příjmu povinen odvést (§ 2 odst. 1 písm. b/, § 47 odst. 1 písm. a/ zákona č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty ve znění pozdějších předpisů, § 137 o. s. ř. a § 23a zákona č.85/1996 Sb. o advokacii ve znění pozdějších předpisů), ve výši 1 399,20 Kč. Celková výše nákladů advokáta žalované tudíž činí 8 062,10 Kč.