27 CO 315/2021

Plný text

Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jaroslava Chmelíka, Ph.D. a soudců Mgr. Pavla Hradeckého a JUDr. Martina Tomka ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa zastoupený advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlem adresa zastoupené advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 850 000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Chrudimi ze dne 24. 9. 2021, č. j. 12 C 6/2021-108,

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovanému k rukám jeho advokáta náklady odvolacího řízení ve výši 24 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem zamítl žalobu o zaplacení částky 850 000 Kč s příslušenstvím (výrok I.) a žalobci uložil povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 60 690 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).

2. Okresní soud uvedl v odůvodnění rozsudku, že žalobce, který byl vlastníkem, resp. rovněž spoluvlastníkem pozemků v katastrálních územích [část obce] [anonymizováno] [obec], [část obce] a [část obce] (dále i„ předmětné pozemky“), uzavřel s žalovaným dne 5. 3. 2010 pachtovní smlouvu, která byla postupem času měněna dodatky číslo 1 - 3. Dodatkem číslo 2 k této smlouvě byla výpovědní lhůta změněna z jednoleté na desetiletou. Žalobce požádal dopisem ze dne 27. 5. 2020 o změnu výpovědní lhůty na jednoroční. Žalovaný na to reagoval zasláním návrhu dodatku číslo 4 k pachtovní smlouvě, který měl žalobce po zkontrolování a podepsání vrátit nejpozději do 30 dnů. Takto korespondenčně postupoval žalovaný i v předchozích případech uzavření nájemní (pachtovní) smlouvy a jejich dodatků, kdy byl žalobci nejprve doručen nepodepsaný stejnopis smlouvy. Žalobce tak učinil a zaslal žalovanému dvě vyhotovení dodatku číslo 4 s podpisem žalobce, nicméně namísto očekávaného vrácení jednoho výtisku dodatku číslo 4 od žalovaného od něj obdržel pouze dopis ze dne 15. 6. 2020, ve kterém ho žalovaný informoval, že trvá na desetileté výpovědní lhůtě. Uzavření dodatku číslo 4 se žalobci jevilo jako vysoce pravděpodobné, scházel jen podpis žalovaného. Žalobce v té době již od počátku roku 2020 vedl jednání se zájemcem o koupi předmětných pozemků, který nabízel o 850 000 Kč vyšší kupní cenu v případě, že pozemky budou zatíženy pachtem s jednoletou výpovědní lhůtou. Žalobci s ohledem na ukončení jednání ze strany žalovaného o uzavření dodatku k pachtovní smlouvě ve fázi, kdy již chyběl jen podpis žalovaného, nezbylo než pozemky prodat kupujícímu za nižší kupní cenu. Žalobce nepochyboval o tom, že zaměstnankyně žalovaného, paní [příjmení] a ještě předtím paní [příjmení], mohly jednat ohledně dodatků k pachtovní smlouvě, protože s nimi jednal i o uzavření předchozích dodatků ke smlouvě. Dodatek číslo 2, kterým byla změněna jednoletá výpovědní lhůta na desetiletou, byl vyjednán obdobným způsobem. Žalobce je proto přesvědčen o tom, že uzavření dodatku číslo 4 k pachtovní smlouvě bylo dokonce jisté, a nikoliv jen vysoce pravděpodobné. Podle § 1729 odst. 2 občanského zákoníku platí, že strana, která nejedná poctivě, nahradí druhé straně škodu, která je limitována částkou, která odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

3. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Připustil, že zemědělsky užíval předmětné pozemky na základě nájemní smlouvy ze dne 5. 3. 2010 uzavřené s žalobcem na dobu neurčitou. Dodatkem číslo 2 ze dne 29. 7. 2016 byla výpovědní lhůta změněna na desetiletou. Bylo volbou žalobce jako pronajímatele, jakou délku výpovědní lhůty, a tím i nájemného, si zvolí. Žalobce si nejdříve zvolil kratší výpovědní lhůtu a nižší nájemné, což změnil dodatkem číslo 2, ve kterém si zvolil delší výpovědní lhůtu a vyšší nájemné. Pokud jde o návrh dodatku číslo 4, tak paní [příjmení] oproti u žalovaného zavedené praxi odeslala žalobci návrh tohoto dodatku, aniž by byl dodržen postup, že konkrétní právní jednání odsouhlasí předseda představenstva žalovaného. Paní [příjmení] nebyla a není oprávněná za žalovaného jednat. Nikdy nebyla členem statutárního orgánu žalovaného. O sjednání dodatku číslo 4 k nájemní smlouvě nebylo mezi stranami vedeno žádné jednání. Za to se nedá považovat dopis ze dne 27. 5. 2020, kterým žalobce požádal zaměstnankyni žalovaného o vyhotovení dodatku k nájemní smlouvě. Žalovaný neměl žádné informace o tom, zda, kdy a jaká vedl žalobce jednání o prodeji předmětných pozemků. O těchto jednáních se dozvěděl až z korespondence, kterou vedl se zástupcem žalobce od července 2020. Žalobce v tomto smyslu nesplnil informační povinnost vůči žalovanému. Písemnou nabídku [právnická osoba] – [právnická osoba], která předmětné pozemky koupila, předložil žalovanému až dne 7. 7. 2020, kdy již věděl o stanovisku žalovaného, že návrh na změnu výpovědní lhůty nepřijímá.

4. Okresní soud prováděl dokazování listinnými důkazy. Z nájemní smlouvy ze dne 5. 3. 2010 zjistil, že žalobce pronajal žalovanému předmětné pozemky za sjednané nájemné ve výši 26 343,53 Kč a přepočtenou daň ve výši 19 900,11 Kč. Hned vzápětí dodatkem č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 6. 3. 2010 bylo nájemné mírně zvýšeno, a zároveň se zvýšila i výměra pozemků. Dodatkem č. 3 k nájemní smlouvě ze dne 29. 7. 2016 se zvýšilo pachtovné a výpovědní lhůta se prodloužila na deset let. Nakonec dodatkem č. 3 k pachtovní smlouvě ze dne 8. 10. 2018 došlo k dalšímu zvýšení pachtovného. Smlouvu i všechny dodatky podepisoval na straně žalovaného jeho předseda spolu s místopředsedou nebo členem představenstva žalovaného. Z dopisu žalobce ze dne 27. 5. 2020, který byl adresován žalovanému s uvedením jména paní [jméno] [příjmení], vyplynulo, že žalobce požádal paní [příjmení] o vyhotovení dodatku k nájemní smlouvě s úpravou výpovědní lhůty z deseti let na jeden rok. Paní [příjmení] dopisem ze dne 8. 6. 2020, na kterém bylo připojeno razítko žalovaného, odpověděla s tím, že posílá návrh dodatku č. 4, který měl být žalobcem po kontrole a podpisu žalobce vrácen. Žalobce tak dopisem ze dne 10. 6. 2020 učinil. Dopisem ze dne 15. 6. 2020 však paní [příjmení] žalobci sdělila, že předseda žalovaného návrhu žalobce na změnu výpovědní doby nevyhověl. Žalobce se ještě výzvou ze dne 9. 7. 2020 snažil o přehodnocení stanoviska žalovaného s tím, že mu jinak vznikne škoda ve výši 850 000 Kč na kupní ceně. Výše škody vyplývala z nabídky [právnická osoba] – [právnická osoba] ze dne 7. 7. 2020, ve které tato společnost uvedla, že by byla ochotna nabídnout kupní cenu ve výši 7 000 000 Kč, pokud by pachtovní smlouva byla uzavřena s roční výpovědní dobou. V případě desetileté výpovědní doby nabízela kupní cenu ve výši 6 150 000 Kč. Za tuto kupní cenu byly nakonec předmětné pozemky prodány, jak soud prvního stupně zjistil z kupní smlouvy ze dne 7. 9. 2020. Z emailové komunikace mezi žalobcem a panem [jméno] [příjmení], která byla zahájena dne 13. 2. 2020, je zřejmé, že se se týkala zájmu žalobce prodat předmětné pozemky a že již dne 14. 2. 2020 se zájemce o koupi pozemků dotazoval na detaily pachtovní smlouvy.

5. Okresní soud vzal z provedeného dokazování za prokázané, že veškerá jednání o změně nájemní smlouvy z roku 2010 spočívala v oslovení paní [příjmení] jako zaměstnankyně žalovaného dopisem ze dne 27. 5. 2020, ve kterém ji žalobce požádal o vyhotovení dodatku k nájemní smlouvě s úpravou výpovědní doby z deseti let na jeden rok. Paní [příjmení] poslala dne 8. 6. 2020 s uvedením razítka žalovaného návrh dodatku číslo 4 k nájemní smlouvě, který měl být po kontrole a podpisu vrácen zpět žalovanému. Když se tak stalo, tak žalobci dopisem ze dne 15. 6. 2020 sdělila, že předseda žalovaného nepřijímá návrh žalobce na změnu výpovědní doby. Žalobce přitom jednal se zájemcem o koupi předmětných pozemků již od února 2020 a sděloval mu, že nebude problém změnit výpovědní dobu, když už se několikrát měnila. Ve skutečnosti se to však stalo pouze jednou z jednoroční na desetiletou výpovědní dobu, což bylo pro žalovaného výhodné. Žalobce mohl z obchodního rejstříku snadno zjistit, kdo je za žalovaného oprávněn uzavírat smlouvy.

6. Žalobci se tak podle mínění okresního soudu nepodařilo prokázat, že by účastníci při jednání o smlouvě dospěli tak daleko, že by se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné. Žádost o změnu výpovědní doby směřovaná k paní [jméno] [příjmení] z oddělení evidence půdy žalovaného není jednáním, kdy by bylo možné uzavřít, že žalovaný jednal nepoctivě. Jako nepravdivé se ukázalo sdělení žalobce zájemci o koupi předmětných pozemků, že žalobce už několikrát měnil výpovědní dobu. Z provedeného dokazování je zřejmé, že žalovaný ani jednou neakceptoval zkrácení výpovědní doby. Ostatně podnikání v zemědělství je založeno na dlouhodobých užívacích vztazích, za což zemědělští podnikatelé nabízejí zvýšené nájemné. Žalovaný podle přesvědčení soudu prvního stupně nezahájil s žalobcem žádná jednání o uzavření dodatku číslo 4 k nájemní smlouvě. Vykládat za takové jednání přípravu žalobcem navrhovaného dodatku číslo 4 paní [příjmení] se jeví jako přehnané. Žalobce dopisem ze dne 27. 5. 2020 sice požádal o vyhotovení dodatku ke smlouvě, ale o podmínkách jeho sjednání nevyvolal žádné jednání. Vzhledem k tomu, že mezi stranami nebyla vedena žádná jednání, tak je žalovaný nemohl ani ukončit, čímž nemohlo dojít k naplnění znaků skutkové podstaty nepoctivého jednání podle § 1729 občanského zákoníku Okresní soud tak žalobu zamítl, protože neshledal, ža by žalovaný odpovídal žalobci za škodu vzniklou v souvislosti s dosažením nižší kupní ceny vzhledem k tomu, že předmětné pozemky byly prodávány s pachtem s delší výpovědní dobou.

7. Okresní soud rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále„ o.s.ř.“), a přiznal úspěšnému žalovanému proti neúspěšnému žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 60 690 Kč, kterou představuje odměna advokáta za pět úkonů právní služby, pět paušálních náhrad hotových výdajů advokáta, cestovné za dvě cesty na jednání soudu prvního stupně z [obec] do [obec] a zpět a náhrada za ztrátu času na cestě za čtyři započaté půlhodiny.

8. Žalobce podal proti rozsudku okresního soudu včas odvolání. Zopakoval, že požádal žalovaného o změnu smlouvy a nahrazení desetileté výpovědní lhůty na jednoroční. Navzdory tomu, že žalovaný doručil žalobci návrh dodatku číslo 4 s písemnou instrukcí, co má vykonat, tak žalovaný dodatek číslo 4 k nájemní smlouvě neuzavřel, ačkoliv žalobce postupoval přesně podle jeho instrukcí a splnil všechny požadované podmínky. V průběhu řízení bylo prokázáno nekomplikované korespondenční jednání s úplnou shodou o obsahu změny smlouvy, o čemž svědčí zejména žalovaným vyhotovené znění dodatku číslo 4 k nájemní smlouvě. Kdyby žalovaný nezahájil s žalobcem žádná jednání, jak uvádí soud prvního stupně v odůvodnění napadeného rozsudku, pak by nemohl existovat žalovaným vypracovaný písemný dodatek ke smlouvě. K tíži žalobce nemůže jít ani skutečnost, že v průběhu procesu uzavření dodatku ke smlouvě jednal ve svůj prospěch. Předchozí praxe při uzavírání dodatků ke smlouvě není podle žalobce sama o sobě významná, nicméně i předchozí uzavření nájemní smlouvy a tří dodatků se odehrála obdobným způsobem korespondenčně, což podporovalo důvodnost očekávání žalobce v uzavření dodatku číslo 4. Žalobce ve smyslu ustanovení § 1735 občanského zákoníku učinil nabídku, která sice nebyla ze strany žalovaného přijata, nicméně prokázané jednání žalovaného vyvolalo v žalobci důvodné očekávání, že k uzavření dodatku číslo 4 ve smyslu ustanovení § 1729 odst. 1 občanského zákoníku dojde. Žalobce nepochyboval, že se žádostí o vyhotovení dodatku k nájemní smlouvě se může obrátit na zaměstnankyni žalovaného, která spravuje agendu evidence půdy. Zaměstnankyně žalovaného poslala žalobci dopis v rámci plnění svých pravomocí a žalobce neměl důvod pochybovat o tom, že postupuje v souladu s vnitřními pokyny žalovaného. I kdyby je překročila, tak by to nebylo k tíži žalobce. Žalovaný ostatně nic takového ani netvrdil. Žalobce proto navrhl, aby odvolací soud zrušil rozsudek soudu prvního stupně a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

9. Žalovaný k odvolání žalobce uvedl, že výpovědní doba odpovídá výši sjednaného nájemného. Sám žalobce si při uzavírání dodatku číslo 2 k nájemní smlouvě zvolil delší výpovědní lhůtu a vyšší nájemné, které žalovaný řádně platil. Je pravda, že žalobce požádal o změnu výpovědní doby, nicméně žalovaný ji nepřijal. O sjednání dodatku číslo 4 nebylo mezi účastníky vedeno žádné jednání. Pokud žalobce odkazuje na potvrzení nabídky kupující ze dne 7. 7. 2020, pak k tomuto datu již byl žalobce srozuměn se zamítavým stanoviskem žalovaného ze dne 15. 6. 2020, kterým žalovaný nepřijal návrh žalobce na změnu výpovědní doby. V této souvislosti žalovaný namítá, že žalobce nesplnil informační povinnost při jednání o uzavření smlouvy podle § 1728 odst. 2 občanského zákoníku a nesdělil žalovanému ani v dopise ze dne 27. 5. 2020, že má dvě rozdílné nabídky na odkup předmětných pozemků v závislosti na délce výpovědní doby pachtem zatížených pozemků. Paní [příjmení], kterou žalobce požádal o vyhotovení dodatku k nájemní smlouvě, nebyla oprávněna zavazovat žalovaného. To je zřejmé i z nájemní smlouvy a dodatků číslo 1, 2 a 3, které byly za žalovaného podepsány předsedou představenstva společně s jedním členem představenstva.

10. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 o.s.ř.), osobou k němu oprávněnou (§ 201 o.s.ř.), je přípustné (§ 202 o.s.ř.) a obsahuje náležitosti dle § 205 odst. 1 o.s.ř., rozsudek z podnětu odvolání přezkoumal, když přihlížel i k důvodům výslovně neuplatněným (§ 212 a § 212a o.s.ř.).

11. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění učiněných soudem prvního stupně, která jsou podrobně popsána v odůvodnění napadeného rozhodnutí, včetně důkazních prostředků, o něž se opírají, která okresní soud promítl do správného závěru o skutkovém stavu. Proto na ně krajský soud pro stručnost odkazuje. Soud prvního stupně též srozumitelným způsobem uvedl, jakými úvahami se při hodnocení důkazů řídil. Okresní soud nakonec na věc správně aplikoval ustanovení o nepoctivém jednání (§ 1729 občanského zákoníku) poté, co správně vyložil, že ze strany žalovaného nedošlo k nepoctivému jednání podle § 1729 občanského zákoníku. S ohledem na shora uvedené lze, i pokud jde o právní posouzení věci, odkázat na správné odůvodnění rozsudku soudem prvního stupně.

12. S ohledem na zásadu autonomie vůle (srov. § 1728 občanského zákoníku) je zahájení jednání o uzavření smlouvy vždy spojeno s nejistotou, zda smlouva bude nakonec uzavřena. Právo na náhradu za újmu podle § 1729 občanského zákoníku může vzniknout pouze tehdy, kdy smluvní strana již mohla důvodně očekávat uzavření smlouvy. O důvodné očekávání druhé strany, že smlouva bude uzavřena, se může jednat pouze v případech, kdy jej vyvolala nepoctivá smluvní strana (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 1335/2005). Poškozený by se však neměl dostat do lepšího postavení, než kdyby smlouvu uzavřel. Úprava předsmluvní odpovědnosti v ustanovení § 1729 občanského zákoníku souvisí s výkladem pojmu nepoctivého jednání. Deliktem podle § 1729 odst. 1 občanského zákoníku je takové jednání strany, která připustí, aby se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné, ačkoli dosud nemá potřebnou míru jistoty o jejím uzavření. Vysoká pravděpodobnost uzavření smlouvy se posuzuje z materiálního hlediska. Nepoctivé jednání může spočívat i v tom, že strana není informována o všem, co lze považovat za důležité pro uzavření smlouvy.

13. Krajský soud souhlasí s právními závěry soudu prvního stupně o tom, že nedošlo k naplnění znaků nepoctivého jednání podle ustanovení § 1729 občanského zákoníku. Předně je třeba připomenout, že podle judikatury Nejvyššího soudu ČR (srov. již shora uvedený rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Odo 1335/2005) se o důvodné očekávání druhé strany může jednat pouze v případech, kdy jednání o uzavření smlouvy vyvolala nepoctivá strana. V projednávané věci jednání zahájil dopisem ze dne 27. 5. 2020 žalobce poté, co se rozhodl předmětné pozemky prodat a požadoval zkrácení výpovědní doby u uzavřené pachtovní (nájemní) smlouvy. Žalobce se žádostí o uzavření dodatku k nájemní smlouvě s kratší, jednoroční, výpovědní dobou oslovil zaměstnankyni žalovaného, paní [jméno] [příjmení], která připravila návrh dodatku číslo 4 k nájemní smlouvě, nicméně i z procesu uzavírání nájemní smlouvy a dodatků číslo 1, 2 a 3 k nájemní smlouvě muselo být žalobci jasné, že žalovaného v souladu se způsobem jednání za družstvo, který je zveřejněný v obchodním rejstříku, zastupuje předseda nebo místopředseda a v případě právních jednání, pro která je předepsaná písemná forma, je třeba podpisu alespoň dvou členů představenstva. Ze všech dříve uzavřených smluv mezi účastníky je zřejmé, že smlouvu nejdříve podepsali zástupci žalovaného oprávněni za něj jednat, a teprve po nich žalobce. I v tomto aspektu lze spatřovat odklon od dosavadní praxe při uzavírání smluv mezi účastníky. Krajský soud proto souhlasí se správným závěrem okresního soudu o tom, že účastníci nevedli žádná jednání o uzavření dodatku číslo 4 k nájemní smlouvě. Činnost paní [příjmení] lze hodnotit jako sepsání konceptu návrhu dodatku číslo 4 k nájemní smlouvě k žádosti žalobce, o kterém měla být mezi stranami teprve vedena jednání.

14. I s ohledem na skutečnost, že si žalobce v roce 2016 uzavřením dodatku číslo 2 k nájemní smlouvě zvolil delší, desetiletou, výpovědní dobu spojenou s výrazně vyšším nájemným, které bylo žalobci několik let vypláceno, tak lze chápat stanovisko žalovaného, který žalobcem požadovaný dodatek k nájemní smlouvě s výrazně kratší výpovědní dobou odmítl uzavřít. V té době, kdy tak učinil (dopis žalovaného ze dne 15. 6. 2020), navíc ani nevěděl o záměru žalobce předmětné pozemky prodat. I to vylučuje nepoctivé jednání žalovaného. Žalobce byl ke dni 7. 7. 2020, kdy je datováno potvrzení kupujícího o nabídce vyšší kupní ceny v případě změny výpovědní doby na jednoroční, seznámen s odmítavým stanoviskem žalovaného uzavřít dodatek k nájemní smlouvě. Pravdivá nakonec není ani zmínka žalobce o zavedené praxi účastníků při uzavírání dodatků ke smlouvám, protože o změně výpovědní doby jednali pouze jednou, když se změnila z roční na desetiletou.

15. Vycházeje ze shora rozvedených skutečností a veden zásadou stručnosti krajský soud v podrobnostech dále odkazuje na logické a přesvědčivé odůvodnění rozsudku okresního soudu, který shledává věcně správným, a proto jej dle ustanovení § 219 o.s.ř. potvrdil včetně správného závislého výroku o náhradě nákladů řízení, který odpovídal zásadám ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř.

16. O nákladech odvolacího řízení krajský soud rozhodl podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. a v odvolacím řízení úspěšnému žalovanému přiznal právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšnému žalobci. V souzené věci představuje náklady odvolacího řízení na straně žalovaného odměna za dva úkony právní služby spočívající ve vyjádření k odvolání žalobce a účasti zástupce žalovaného na jednání odvolacího soudu dne 23. 3. 2022 ve výši 2 x 11 700 Kč (§ 7 bod 6, § 11 odst. 1 písm. g) a k) vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, dále i„ advokátní tarif“), k čemuž přináleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 2 x 300 Kč (§ 13 odst. 3 advokátního tarifu) Celkem tak náklady odvolacího řízení na straně žalovaného dosáhly částky 24 000 Kč, kterou je žalobce povinen nahradit žalovanému ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalovaného (§ 160 odst. 1, § 149 odst. 1 o.s.ř.).