30 A 23/2026

Rubrum

číslo jednací: 30 A 23/2026 - 72 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátu složeném z předsedy senátu JUDr. Jana Rutsche a soudkyň JUDr. Martiny Küchlerové, Ph.D. a Mgr. Heleny Konečné ve věci žalobkyně: Ing. M. S., Ph.D. proti žalovanému: Krajský úřad Královéhradeckého kraje sídlem Pivovarské náměstí 1245, 500 03 Hradec Králové v řízení o žalobě proti rozhodnutí žalovaného ze dne 27. března 2026, č. j. KUKHK-UP- 2025-37799-2, takto:

Výrok

I. Žaloba se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

I. Předmět řízení

1. Městský úřad Svoboda nad Úpou uznal rozhodnutím ze dne 10. 12. 2025, č.j. SVO/3922/2025, sp. zn. SVO/2986/2025-Pu (dále jen „prvoinstanční rozhodnutí“), žalobkyni vinnou ze spáchání přestupku proti § 301 odst. 1 písm. g) zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“), kterého se dopustila tím, že jako fyzická podnikající osoba od 9. 1. 2023 do října 2025 užívala stavbu pro rodinnou rekreaci čp. XA xx na pozemku st. p. č. XB v katastrálním území xx (dále také jen „Stavba“) v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a kolaudačním souhlasem pro ubytování hostů, v objektu 2 30 A 23/2026 poskytovala krátkodobé ubytování hostů za úplatu. Za uvedený přestupek správní orgán obviněné ve výroku II. podle § 301 odst. 3 písm. b) stavebního zákona, v souladu s ustanovením § 35 písm. b), § 36, § 46 zákona č. 250/2016 Sb. uložil pokutu ve výši 3 000 Kč.

2. Žalobkyně se žalobou domáhala zrušení odvolacího rozhodnutí žalovaného, kterým změnil část výroku I. prvoinstančního rozhodnutí tak, že nově zní: I.„Obviněná je vinna, že se dopustila přestupku proti stavebnímu zákonu – dle § 301 odst. 1 písm. g) stavebního zákona, kterého se dopustila tím, že jako fyzická osoba podnikající od 9. 1. 2023 do 24. 9.2025 užívala stavbu pro rodinnou rekreaci čp. XA xx na pozemku st. p. č. XB v katastrálním území xx v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a kolaudačním souhlasem pro ubytování hostů, v objektu poskytovala krátkodobé ubytování hostů za úplatu.“ 3. Ve zbývajících částech nedotčených uvedenou změnou výroku I. žalovaný prvoinstanční rozhodnutí podle § 90 odst. 5 správního řádu potvrdil.

II. Shrnutí argumentace obsažené v žalobě

4. Žalobkyně namítala, že napadené rozhodnutí nerespektuje Základní listinu práv a svobod, doposud platnou právní úpravu a je v přímém rozporu se skutečným skutkovým stavem, provedenými důkazy i platnou judikaturou. Dále uvedla, že takto formulovaný zákaz ve svém právním důsledku znemožňuje jakoukoliv ekonomickou aktivitu v soukromých nemovitostech. Kolaudační rozhodnutí nezakazuje částečné komerční užívání nemovitosti. Žalobkyně je názoru, že komerční činnost v podobě krátkodobých pobytů za účelem rekreace je v souladu s kolaudačním rozhodnutím.

5. Dále namítala, že dispozice stavby se nezměnila, přesto stavební úřad tvrdil, že stavební dispozice prokazuje ubytovací zařízení, přestože v době kolaudace došel k závěru, že stavba je vhodná pro rodinnou rekreaci.

6. Žalobkyně dodala, že rozdíl ubytovacího zařízení a soukromé stavby není ve stavebním uspořádání, ale v rozsahu poskytovaných služeb.

7. K důkazům uvedla, že je prokázané, že skutečné celkové užití nemovitosti bylo v roce 2025 necelých 31 %, tedy hluboko pod kolaudací povolenou kapacitou. Žalobkyně v žalobě podrobně rozepsala výpočet, ze kterého vyvodila závěr, že rodinné využití nemovitosti výrazně převyšovalo využití platícími klienty.

8. Žalobkyně dále odkázala na živnostenský zákon, který ubytování v rodinných domech nebo stavbách pro rekreaci umožňuje. Dodala, že se jí i ze strany živnostenského úřadu dostala informace, že s ubytováním v nemovitosti není problém. Stavební úřad se však k situaci staví opačně, proto je pro žalobkyni zásadní otázkou rozdílný výklad právní úpravy z pohledu živnostenského a stavebního úřadu. Stavební úřad, dle názoru žalobkyně, zcela ignoruje živnostenský zákon. Žalobkyně je přesvědčena, že stavební zákon nezakazuje nic z toho, co jí je kladeno za vinu stavebním úřadem.

9. Dále namítla, že provozuje pouze základní ubytovací služby, přičemž pokud měl stavební úřad za to, že provozuje služby nad zákonný rámec, bylo jeho povinností tuto skutečnost prokázat.

10. Žalobkyně shrnula, že nemovitost používá celá její rodina a ubytování třetích osob za úplatu je pouze doplňkovou činností. Za správnost vyhotovení: R. V. 3 30 A 23/2026 11. Závěrem navrhla, aby soud napadené rozhodnutí zrušil. Za správnost vyhotovení: R. V. 4 30 A 23/2026 III. Vyjádření žalovaného 12.Žalovaný se k žalobním námitkám odkázal na odůvodnění napadeného rozhodnutí, které považuje za zákonné a správné. Uvedl, že žalobní námitky vychází z toho, že žalobkyně nesouhlasí se závěry správních orgánů, že se dopustila přestupku.

13. Žalovaný má za to, že své rozhodnutí řádně a pečlivě odůvodnil ve smyslu ustanovení § 68 odst. 3 správního řádu. K žalobě uvedl, že správní orgán I. stupně nepostihl obviněnou za to, že ve stavbě někdy přespávaly jiné osoby, ani pouze za to, že za pobyt přijímala úplatu. Obviněná byla postižena za to, že stavbu kolaudovanou jako stavbu pro rodinnou rekreaci dlouhodobě, soustavně a vůči neurčitému okruhu osob užívala v režimu organizovaného krátkodobého ubytování hostů, tedy způsobem, který již neodpovídal účelu užívání vymezenému v kolaudačních aktech. Tím byl naplněn znak užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím ve smyslu § 301 odst. 1 písm. g) stavebního zákona.

14. Žalobkyně se mýlí, pokud trvá na svém názoru, že poskytované služby ve stavbě nemusí být v souladu s kolaudačním rozhodnutím a že k posouzení je kompetentní živnostenský úřad. Dle žalobkyně provedl živnostenský úřad kontrolu rozsahu poskytovaných služeb a zkontroloval i soulad těchto služeb s kolaudačním rozhodnutím a došel k závěru, že je vše bez závad, tudíž se žalobkyně domnívá, že se nemohla dopustit přestupku dle stavebního zákona.

15. Žalovaný uzavřel, že své rozhodnutí považuje nadále za zákonné, na jeho obsahu trvá, a proto navrhuje, aby správní soud podanou žalobu zamítl.

IV. Posouzení věci krajským soudem

16.Krajský soud přezkoumal napadené rozhodnutí v rozsahu žalobních námitek v řízení podle části třetí hlavy druhé dílu prvního zákona č. 150/2002 Sb., soudního řádu správního (dále jen „s. ř. s.“). Vycházel přitom ze skutkového a právního stavu, který tu byl v době rozhodování správního orgánu, přičemž rozsah jeho přezkumu byl vymezen žalobními body (§ 75 odst. 1 a 2 s. ř. s.). Učinil tak bez nařízení jednání, protože žalobkyně ani žalovaný nevyjádřili nesouhlas s takovým projednáním věci dle § 51 odst. 1 věty první s. ř. s. Po prostudování předloženého správního spisu dospěl soud k následujícím právním závěrům, přičemž žalobu shledal nedůvodnou. Ze správního spisu zjistil následující:

17. Dne 23. 9. 2025 Městský úřad Svoboda nad Úpou, stavební úřad, oznámil žalobkyni zahájení řízení o daném přestupku a předvolal ji k ústnímu jednání na den 26. 11. 2025, které proběhlo v její přítomnosti. Žalobkyně zaslala stavebnímu úřadu písemné vyjádření, v němž argumentovala zejména tím, že poskytuje pouhé ubytování bez dalších služeb. Ve správním spise jsou dále vloženy fotografie ubytování a ceník ubytování, výpis z katastru nemovitostí, popis ubytování stažený z webu předmětné nemovitosti. Dále je přiložena Metodická pomůcka Ministerstva pro místní rozvoj ČR – Poskytování ubytovacích služeb ve stavbách určených pro bydlení.

18. Následně stavební úřad vydal prvoinstanční rozhodnutí, jak je popsáno výše. Proti tomuto rozhodnutí podala žalobkyně odvolání, o němž žalovaný rozhodl napadeným rozhodnutím.

19. Soud při svém hodnocení vycházel z následující právní úpravy: Za správnost vyhotovení: R. V. 5 30 A 23/2026 20. Dle § 301 odst. 1 písm. g) stavebního zákona se přestupku dopustí ten, kdo užívá stavbu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím.

21. Ustanovení § 230 odst. 1 stavebního zákona uvádí, že „stavbu, která vyžaduje povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu vymezenému v tomto rozhodnutí“.

22. Dle § 13 písm. e) stavebního zákona se stavbou ubytovacího zařízení rozumí stavba nebo její část pro poskytování ubytování a služby s tím spojené; stavbou ubytovacího zařízení není bytový dům, rodinný dům ani stavba pro rodinnou rekreaci.

23. Stěžejní otázkou pro posouzení důvodnosti žaloby je, zda žalobkyně užívala Stavbu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a kolaudačním souhlasem pro ubytování hostů tím, že v objektu poskytovala krátkodobé ubytování hostů za úplatu (když tento fakt žalobkyně nikterak nerozporovala), a pokud ano, zda se tím dopustila přestupku.

24. Kolaudační souhlas s užíváním Stavby byl vydán dne 1. 10. 2020. Povolený účel užívání předmětné nemovitosti je dle kolaudačního souhlasu „stavba pro rodinnou rekreaci“.

25. Stavba pro rodinnou rekreaci není určena k ubytování, k tomu slouží ubytovací zařízení. Žalobkyně užívá spojení „ubytování v soukromí“, což ale není pojem stavebním zákonem vymezený. Sama pak popsala, v jakém rozsahu (časovém i věcném) Stavbu ke krátkodobému bytování třetích osob využívala. Tím ale využívala Stavbu v rozporu s kolaudačním souhlasem.

26. Z ustanovení § 230 odst. 1 stavebního zákona jednoznačně plyne, že stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí. Zákon nepřipouští užívání stavby k jinému účelu, a to ani v situaci, kdy by daná stavba fakticky objektivně splňovala kritéria vyžadovaná pro stavbu ubytovacího zařízení.

27. Účel, k němuž bude užívána stavba, je tak dán výše citovanými (kolaudačními) rozhodnutími správních orgánů. Ta nemohou být obcházena tvrzením faktické vhodnosti dané stavby i pro jiný účel, než je stanoven v kolaudačním rozhodnutí.

28. Zároveň však soud dodává, že lze povolit, a tedy i změnit, užívání stavby nebo její části na základě žádosti vlastníka stavby (viz § 239 stavebního zákona). Existuje tedy zákonný způsob, jak může žalobkyně svoji podnikatelskou činnost sladit s požadavky stavebních předpisů.

29. K vypořádání odvolacích námitek sděluje soud, že se žalobkyně mýlí, pokud se domnívá, že postačuje skutečnost, že Stavba splňuje požadavky pro ubytování ze stavebně- technického hlediska. Z pohledu zákona má Stavba jasně daný účel užívání, a nelze ji proto užívat jiným způsobem. Mimochodem – problematika účelu užívání stavby má mimo jiné například i přesah do daně z nemovité věci, u které může být sazba za stavbu ubytovacího zařízení odlišná od stavby pro rodinnou rekreaci.

30. Dále žalobkyně uvedla, že napadené rozhodnutí nerespektuje Základní listinu práv a svobod, doposud platnou právní úpravu a je v přímém rozporu se skutečným skutkovým stavem, provedenými důkazy i platnou judikaturou. Soud považuje tuto námitku za nedůvodnou. Nikdo žalobkyni nezakazuje podnikat, a to ani v předmětné nemovitosti, nicméně je povinností žalobkyně dodržovat právní předpisy. Pokud stavební zákon rozlišuje různé druhy staveb, pak je zřejmé, že tyto stavby mají i různý účel užívání. Stavební zákon neznemožňuje žalobkyni ekonomickou činnost v soukromé nemovitosti, ale v nemovitosti, jejíž účel není k této ekonomické činnosti určen. Jak již bylo uvedeno Za správnost vyhotovení: R. V. 6 30 A 23/2026 výše, je možné změnit účel užívání Stavby; pak může žalobkyně v souladu se zákonem provozovat v soukromé nemovitosti ekonomickou činnost spočívající v poskytování ubytovacích služeb.

31. Ohledně námitky, že dispozice Stavby se nezměnila a sám stavební úřad tvrdí, že prokazuje znaky ubytovacího zařízení, soud konstatuje, že tím spíše bude pro vlastníka Stavby bez větších obtíží možné docílit změny v užívání Stavby, aniž by byly potřeba nějaké složité stavební úpravy. Je zřejmé, že Stavba s největší pravděpodobností má fakticky dispozice k poskytování ubytování za úplatu, k čemuž je ostatně také užívána (ovšem ne v souladu se stavebním zákonem); proto celý problém je „pouze“ v tom, že k této činnosti neexistuje patřičné kolaudační rozhodnutí.

32. Námitka žalobkyně, ve které uváděla poměr užívání Stavby pro soukromé účely a pro ubytování za úplatu, je zcela bezpředmětná. Tento poměr může mít teoreticky vliv například pro posouzení sazby daně z nemovité věci, tedy k jakým účelům je zdanitelná stavba užívána, zda je umožněno relativně dlouhodobé užívání zdanitelné stavby za účelem zajištění bytové potřeby nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti, nebo zda je umožněno krátkodobé užívání zdanitelné stavby, tj. za účelem rekreace, ubytování studentů, sezonních pracovníků apod., nicméně to není předmětem přezkumu. Stavbu, která vyžaduje povolení, lze však užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu vymezenému v tomto rozhodnutí, není-li stanoveno jinak, což znamená, že zákon neumožňuje ve stavbách pro rodinnou rekreaci provádět ubytovací služby za úplatu.

33. Odkaz na živnostenský zákon považuje soud rovněž za bezpředmětný, jelikož žalovaný uznal žalobkyni vinnou z přestupku dle stavebního zákona. Živnostenský zákon řeší, zda má osoba poskytující ubytování potřebné živnostenské oprávnění, zatímco stavební zákon řeší situaci z jiného pohledu, tedy jakou činnost tato osoba může v dané stavbě konat. Není možné, aby žalobkyně obcházela stavební zákon odkazem na živnostenský zákon.

34. Žalobkyně v žalobě uvedla, že její otec (vlastník nemovitosti) se odmítl podřídit stavebnímu úřadu, když byl vyzván k podání žádosti o rekolaudaci Stavby. Zahájení přestupkového řízení vnímá jako nátlak na svého otce. Žalobkyně má pravdu v tom, že žádný předpis nenařizuje podání žádosti o změnu užívacího práva stavby, ale to neznamená, že ona může užívat Stavbu v rozporu s kolaudačním souhlasem. Pokud chce nemovitost užívat i k něčemu jinému než pouze k rodinné rekreaci, musí vlastník nemovitosti požádat o změnu užívacího práva. Je tedy svobodnou vůlí žalobkyně (resp. jejího otce coby vlastníka Stavby), k čemu chce Stavbu užívat, stavební úřady je v tomto směru k ničemu nutit nemohou.

35. Krajský soud tak má za spolehlivě prokázané, že žalobkyně provozovala ve Stavbě podnikatelskou činnost v rozporu s kolaudačním souhlasem. Není tak pochyb, že se dopustila přestupku, jak byl popsán v napadeném rozhodnutí. Stran druhu a výše sankce žalobkyně ničeho nenamítala.

36. Žádnou ze žalobních námitek tak krajský soud nevyhodnotil jako důvodnou. Shrnuje proto, že neshledal nepřezkoumatelnost ani nezákonnost napadeného rozhodnutí a neshledal žádné vady v řízení před orgánem I. stupně ani žalovaným, které by mohly mít vliv na zákonnost napadeného rozhodnutí. Skutkový stav zjištěný správními orgány odpovídá obsahu správního spisu a správní orgány postupovaly v souladu se zásadami správního řízení. Za správnost vyhotovení: R. V. 7 30 A 23/2026 V. Závěr a náklady řízení 37.S ohledem na shora uvedené krajský soud žalobu jako nedůvodnou zamítl v souladu s ustanovením § 78 odst. 7 s. ř. s.

38. Výrok o nákladech řízení se opírá o ustanovení § 60 s. ř. s. Žalobkyně neměla ve věci úspěch, nemá proto právo na náhradu nákladů řízení. Žalovaný náhradu nákladů nenárokoval a ze spisu nevyplývá, že by mu v průběhu řízení před krajským soudem nějaké náklady nad běžnou úřední činnost vznikly.

Poučení

Toto rozhodnutí nabývá právní moci dnem doručení účastníkům (§ 54 odst. 5 s. ř. s.). Proti tomuto rozhodnutí lze podat kasační stížnost ve lhůtě dvou týdnů ode dne jeho doručení. Kasační stížnost se podává u Nejvyššího správního soudu, který o ní také rozhoduje. Za správnost vyhotovení: R. V. 8 30 A 23/2026 V řízení o kasační stížnosti musí být stěžovatel zastoupen advokátem; to neplatí, má-li stěžovatel, jeho zaměstnanec nebo člen, který za něj jedná nebo jej zastupuje, vysokoškolské právnické vzdělání, které je podle zvláštních zákonů vyžadováno pro výkon advokacie. Hradec Králové 24. června 2026 JUDr. Jan Rutsch v. r. předseda senátu Za správnost vyhotovení: R. V.