15 Co 69/2026

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Anonymizováno Mgr. Dagmar Gottwaldové a soudců Mgr. Karly Nekolové a Mgr. Jana Rýznara Anonymizováno ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně A IČO IČO žalobkyně A sídlem Adresa žalobkyně A zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného A , narozený dne Datum narození žalovaného A bytem Adresa žalovaného A o žalobě z rušené držby, k odvolání žalovaného proti usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 13. 1. 2026, č. j. 8 C 3/2026-5,

I. Usnesení okresního soudu se ve výrocích I., II. a III. potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení částku 6 655 Kč k rukám zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

1. Napadeným usnesením okresní soud uložil žalovanému povinnost zdržet se dalšího vypuzení žalobkyně z budovy č. p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , a z budovy bez č. p./ č. ev., jež je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , Anonymizováno, , obec , Anonymizováno, , jak jsou zapsány na LV č. , Anonymizováno, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, které dosud užívala na základě nájemní smlouvy ze dne 2. 1. 2023 (výrok I.), umožnit žalobkyni užívání označených prostor sloužících podnikání na základě téže nájemní smlouvy (výrok II.), zavázal žalovaného k povinnosti zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 8 655 Kč (výrok III.) a uložil žalobkyni povinnost zaplatit soudní poplatek ve výši 2 000 Kč (výrok IV.).

2. Proti tomuto usnesení, a to proti jeho výrokům I. až III., podal žalovaný včasné odvolání, jímž se domáhal jejich zrušení a vrácení věci okresnímu soudu k dalšímu řízení, případně změny napadeného usnesení tak, že se žaloba pro její nedůvodnost zcela zamítá. Podle žalovaného okresní soud ve věci rozhodl na základě nedostatečně zjištěného skutkového stavu, když vycházel toliko z jednostranných účelových tvrzení žalobkyně a neprovedl ani základní šetření skutečného stavu věci. Podle žalovaného žalobkyně v předmětné žalobě na ochranu držby neprokázala existenci držby ani její protiprávní rušení tím, že by žalovaný bránil žalobkyni v užívání předmětu nájmu za účelem jejího podnikání či měl dokonce začít s vystěhováním některých movitých věcí ve vlastnictví žalobkyně z předmětu nájmu. Podle žalovaného žalobkyně předmět nájmu vůbec nepotřebuje užívat, neboť již před podáním žaloby přesunula výrobu i prodejnu do nových prostor a movité věci, o nichž hovoří, vystěhovala svépomocí již v prosinci 2025, vyjma pro své podnikání nepoužitelných věcí, což je logické, neboť bez nich by nebyla schopna pokračovat v podnikání v nových prostorách. Podanou žalobu žalovaný označil za ryze účelovou s tím, že žalobkyně protiprávně zneužila institut této žaloby. Dále žalovaný uvedl, že žalobkyně předmět nájmu užívala zcela bez právního titulu. Žalovaný umožnil žalobkyni v předmětu nájmu bezplatně provozovat podnikání, a to do doby, než měla zajištěnou kontinuitu a sama se z prostor vystěhovala. Žalobkyni nevznikla žádná újma a žaloba má být dle žalovaného prostředkem k potření konkurence v podobě žalovaného, čímž se žalobkyně, resp. její dcera , jméno FO, , ani netají. Uvedl, že provoz , Anonymizováno, byl a je tzv. rodinným podnikem, v němž byl žalovaný do konce prosince 2025 zaměstnán na hlavní pracovní poměr, a to pod vedením své babičky – žalobkyně a společně s dcerou babičky , jméno FO, a jejími dcerami. V rámci tohoto týmu žalovaný koexistoval se žalobkyní a jejím okolím do doby, než se žalobkyně rozhodla přemístit výrobu z předmětu nájmu do , Anonymizováno, , což žalovaný s ohledem na vlastní rodinu neakceptoval, nicméně nadále setrvával na základě vzájemné dohody v pracovněprávním vztahu k žalobkyni v předmětu nájmu s tím, že tak to bude do doby, než bude přesun žalobkyně do nových prostor možno realizovat. Tehdy měl také skončit jeho pracovněprávní vztah k žalobkyni i provoz žalobkyně v předmětu nájmu. Zdůraznil, že s ohledem na zdravotní problémy žalobkyně její podnikání nadále jako její nástupkyně vede , jméno FO, , která vyhledává spory, naopak žalobkyně se žalovaným komunikuje standardně. V srpnu 2025 , jméno FO, žalovanému oznámila, že užívání předmětných prostor bude ukončeno k 31. 12. 2025 a současně také informovala veřejnost o tom, že od 1. 1. 2026 bude prodejna , Anonymizováno, přemístěna do nových prostor s tím, že dokonce uvedla, že se stávajícím předmětem nájmu nebude mít žalobkyně nic společného. Protože ve věci faktického termínu „ukončení spolupráce“ nebylo možno dojít k dohodě, bylo se žalobkyní dohodnuto, že žalovaný zašle formálně výpověď z nájmu a poté dojde i k dohodě o ukončení jeho pracovního poměru u žalobkyně k 31. 12. 2025. Žalovaný byl proto překvapen, když dne 6. 10. 2025 obdržel od právního zástupce žalobkyně námitky proti zaslaným výpovědím, na což reagoval podáním ze dne 24. 10. 2025 s názvem „Návrh smírného řešení“. V tomto podání uvedl, že byl dohodnut termín opuštění ze strany žalobkyně obou předmětných nemovitých věcí k datu 31. 12. 2025, což však žalobkyně popřela, z čehož žalovaný usuzuje, že za celým podnikem „stojí“ , jméno FO, , jak žalovaný dovozuje i z tvrzení žalobkyně o tom, že pokud měl žalovaný za to, že nájemní vztah založený nájemní smlouvou skončil, měl podat žalobu na vyklizení. Zdůraznil, že pokud žalobkyně tvrdí rušení držby, musí prokázat, že je držitelem práva, ať vlastnického či jiného, v jehož výkonu má být rušena. Uvedl, že nájemní smlouva byla uzavřena s předchozími spoluvlastníky předmětu nájmu, , jméno FO, , narozenou , Anonymizováno, , a , jméno FO, , narozenou , Anonymizováno, . Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2023. Šlo toliko o „překlenovací“ smlouvu, což dokumentuje symbolické nájemné. Pokud jde o čestné prohlášení žalovaného ze dne 21. 11. 2024, kterým měl žalovaný žalobkyni a po její smrti i její nástupkyní , jméno FO, garantovat užívání předmětných prostor na 24 měsíců, uvedl, že tento doklad je neplatný, neboť byl podepsán osobou, která k tomu nebyla oprávněna, jelikož v té době nebyl vlastníkem prostor, na čemž nic nemění ani skutečnost, že vlastníkem prostor byla jeho matka, která ho však nikdy k takovému prohlášení nezmocnila. Nadto byl podpis žalovaného na čestném prohlášení vynucen psychickým nátlakem. Žalobkyně pravděpodobně svůj nárok uplatněný žalobou vystavěla na tom, že změna vlastníka neukončuje nájemní vztah automaticky, nicméně opomíjí, že předmětná smlouva skončila, a tudíž nájemní vztah zanikl. Nic na tom nemění ani skutečnost, že žalovaný následně vyšel žalobkyni vstříc a nikterak jí v podnikání do konce roku 2025 neomezoval. Nadto nepožadoval ani platbu nájemného. Byla-li nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou do 2. 1. 2023, nelze ani argumentovat tím, že žalovaný jako nový vlastník vstoupil do práv a povinností původního pronajímatele, a žalovaný proto nemá povinnost plnit povinnosti z nájemní smlouvy. Dále poukázal na existenci dle něj právního i logického paradoxu, v rámci kterého se žalobkyně s odkazem na ust. § 1007 o. z. domáhá toho, aby se žalovaný zdržel dalšího vypuzení žalobkyně z prostor, odkud se však rozhodla dobrovolně odejít, aby mohla pokračovat v podnikání na jiné adrese, a aby žalovaný de facto obnovil stav, kdy se žalobkyně rozhodla vystěhovat veškeré zařízení, předmět nájmu je tudíž pro výkon jakékoliv činnosti již nevhodný. Za těchto okolností je tvrzení žalobkyně o tom, že jí žalovaný brání v užívání předmětu nájmu, nepravdivé, stejně jako její tvrzení o tom, že začal s vystěhováním některých movitých věcí ve vlastnictví žalobkyně z předmětu nájmu. Žalobkyně vystěhovala všechny použitelné movité věci, které již v současné době používá k podnikání ve své nové provozovně, a v předmětu nájmu zanechala pouze věci k dalšímu užití zcela nepotřebné, bez ohledu na to, že prostory zanechala v dezolátním stavu. To byl také důvod, proč žalovaný s předstihem informoval žalobkyni o nutných opravách i o tom, jakým způsobem má její vyklizení vypadat. Podle žalovaného žalobkyně žalobou i dalším jednáním dokázala, že jí absolutně nejde o užívání předmětu nájmu za účelem pokračování v podnikání, nýbrž o to, aby žalovanému komplikovala podnikání. Důkazem jsou události po vydání usnesení okresního soudu, kdy žalovaný umožnil žalobkyni vstup do předmětných prostor poté, co se domluvil se žalobkyní na předání klíčů k nemovitosti, aby dostál svým povinnostem z rozhodnutí soudu. Při předání klíčů byla přítomna , jméno FO, , tato dne 22. 1. 2026 se svým zetěm , Anonymizováno, vstoupila do prostor nikoliv za účelem výkonu podnikatelské činnosti nebo za účelem vyzvednutí či uložení potřebných věcí k podnikání, nýbrž pravděpodobně s cílem poškodit žalovaného a zcela svévolně strhávala plakáty, jenž nemají s činností žalobkyně absolutně nic společného a zcela záměrně otočila kameru ve vlastnictví žalovaného tak, že ji vyřadila z provozu a poškodila. Následně se do předmětu nájmu vypravila dcera , jméno FO, za tmy a s baterkami, nicméně je vyrušil alarm, přičemž takové jednání žalovaný označil za provokaci. Na to reagoval tím, že vyzval žalobkyni, aby se zdržela takového jednání a oznámil jí, že v zájmu zajištění bezpečnosti prostory uzavírá, nicméně žalobkyni umožní kdykoliv přístup do nich. Na to přišla dne 27. 1. 2026 žalovanému výzva k umožnění užívání nemovitých věcí, aby žalovaný odstranil své vybavení z vlastních prostor s upozorněním, že v opačném případě se bude žalobkyně domáhat svých vykonatelných práv cestou exekuce.

3. Žalobkyně navrhla potvrzení napadeného usnesení jako správného. Namítala, že v řízení prokázala existenci svého práva užívat předmětné nemovité věci jak nájemní smlouvou ze dne 2. 1. 2023, tak i dalšími listinami, jejichž autorem je sám žalovaný, např. výpovědí z předmětných nemovitostí ze dne 14. 9. 2025 či podmínkami pro vyklizení a předání objektu ze dne 22. 12. 2025. Z těchto dokumentů vyplývá, že také žalovaný považoval žalobkyni za oprávněnou nájemkyni předmětných prostor. To, že žalovaný žalobkyni svévolně rušil ve výkonu jejího užívacího práva, pak žalobkyně doložila mimo jiné tím, že jí sám žalovaný zaslal dne 22. 12. 2025 informaci o tom, že po 31. 12. 2025 bude žalobkyni v přístupu do předmětu nájmu bránit, což také fakticky učinil, jak doložila fotodokumentací a kamerovým záznamem ze dne 2. 1. 2026. K tvrzení žalovaného o tom, že přesunula své podnikání jinam, žalobkyně zdůraznila, že podle údajů z živnostenského rejstříku má stále sídlo podnikání na adrese , adresa, . Pokud žalovaný poukazuje na podnikání v Žabni, jedná se o podnikání dcery žalobkyně, , jméno FO, , IČO , IČO, , na adrese , adresa, . Jedná se tedy o osobu odlišnou od žalobkyně. Navíc, i kdyby došlo k faktickému přesunu podnikání žalobkyně na jinou adresu, to nic nemění na skutečnosti, že žalovaný postupoval v rozporu s právními předpisy, když svévolně bránil užívání předmětu nájmu způsobem, který zákon nepřipouští. Pokud žalovaný tvrdí, že mezi ním a žalobkyní existovala domluva na tom, že žalobkyně ukončí své podnikání a vyklidí předmětné nemovité věci k 31. 12. 2025, pak existenci takové ústní dohody žalobkyně popírá s tím, že pokud by taková dohoda skutečně existovala, nedává smysl, aby žalovaný dával žalobkyni výpověď z nájmu, neboť by se v takovém případě nájemní vztah jednoduše ukončil dohodou. Naproti tomu žalobkyně navrhovala žalovanému vyklizení předmětných nemovitostí až v průběhu ledna 2026, o čemž svědčí i návrh smírného řešení, který zástupce žalobkyně zaslal žalovanému 24. 10. 2025 a na nějž žalovaný nikdy nereagoval, což i samo o sobě popírá existenci dohody o ukončení nájemního vztahu k 31. 12. 2025. Navíc žalobkyně žalovanému ve svém návrhu na smírné vyřešení sdělila důvody, které ji nutí užívat předmět nájmu i po 31. 12. 2025. K čestnému prohlášení žalovaného ze dne 21. 11. 2024 žalobkyně uvedla, že dokresluje situaci před tím, než žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu, že žalobkyně, ač měla zájem užívat pronajaté prostory i po datu 31. 12. 2025, se již nemohla spoléhat na pouhé slovo žalovaného. Současně odmítla, že by byl podpis žalovaného na čestném prohlášení vynucen psychickým nátlakem. Naopak tlak vyvolal žalovaný vůči žalobkyni tím, že jí dal výpověď z nájmu. Všechny tyto skutečnosti dokládají listiny, které soudu předložil sám žalovaný. Dále žalobkyně uvedla, že je třeba opravit přesvědčení žalovaného o tom, že nájemní vztah založený jeho právními předchůdkyněmi na něj jakožto na nového vlastníka nemovitosti nepřechází. Jedná se o standardní případ nástupnictví v nájemním vztahu.

4. Odvolací soud přezkoumal rozhodnutí okresního soudu, včetně řízení jeho vydání předcházejícího. Při tomto přezkumu postupoval dle ust. § 212a odst. 1, 2, 3 a 5 o. s. ř., přičemž vady uvedené v ust. § 212a odst. 5 o. s. ř. neshledal, jejich existenci nenamítali ani účastníci řízení. Po takto provedeném přezkumu pak dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

5. Z obsahu spisu se podává, že žalobou podanou dne 6. 1. 2026 domáhala se žalobkyně rozhodnutí soudu, kterým by bylo žalovanému uloženo zdržet se jejího vypuzení z budovy č. p. , Anonymizováno, stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a budovy bez č. p./č. ev. stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , nemovitostí v k. ú. , Anonymizováno, , které užívá na základě nájemní smlouvy ze dne 2. 1. 2023, a zároveň aby žalobkyni umožnil výkon práva nájmu těchto prostor sloužících podnikání žalobkyně dle nájemní smlouvy. Svou žalobu odůvodnila tvrzením, že je oprávněnou držitelkou práva nájmu těchto prostor sloužících podnikání na základě smlouvy o nájmu ze dne 2. 1. 2023 uzavřené s předchozími spoluvlastníky nemovitostí. Žalovaný, který je jejich současným vlastníkem, dne 14. 9. 2025 doručil do datové schránky žalobkyně výpověď z označených nebytových prostor, kterou vypověděl nájemní smlouvou bez uvedení výpovědního důvodu i bez poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky. Žalobkyně dne 7. 10. 2025 doručila žalovanému námitky proti této výpovědi. Dne 22. 12. 2025 pak byly žalobkyni doručeny do její datové schránky podmínky určené žalovaným pro vyklizení a předání objektů, které jsou předmětem nájmu, a následně dne 2. 1. 2026 jí žalovaný zabránil v užívání předmětu nájmu, neboť pronajaté prostory žalobkyni znepřístupnil a začal z nich vystěhovávat některé movité věci ve vlastnictví žalobkyně. Tato je tedy přesvědčena, že jí nadále svědčí právo nájmu k předmětným nemovitostem a že byla žalovaným vypuzena z držby tohoto práva. Proto podala uvedenou žalobu. K prokázání svých žalobních tvrzení žalobkyně předložila nájemní smlouvu ze dne 2. 1. 2023, výpověď z nebytových prostor ze dne 14. 9. 2025, písemné námitky proti této výpovědi ze dne 6. 10. 2025, písemné podmínky pro vyklizení a předání objektu doručené žalobkyni žalovaným, informace z katastru nemovitostí o pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , Anonymizováno, , fotodokumentaci ze dne 2. 1. 2026 a kamerový záznam ze stejného dne.

6. Okresní soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání. Po posouzení obsahu předložených důkazních prostředků konstatoval, že považuje za prokázané, že žalovaný je současným vlastníkem označených nemovitostí. Předchozí spoluvlastnice nemovitostí, , jméno FO, a , jméno FO, , uzavřely se žalobkyní dne 2. 1. 2023 smlouvu o nájmu označených prostor sloužících k podnikání, a to na dobu určitou do 31. 12. 2023 s oprávněním každé ze smluvních stran ukončit smlouvu písemnou výpovědí a s výpovědní lhůtou v trvání 1 měsíce. Žalovaný zaslal žalobkyni listinu nazvanou „Výpověď z nebytových prostor“, ve které konstatoval, že vypovídá nájemní smlouvu týkající se mimo jiné i nebytových prostor v provozovně , Anonymizováno, na adrese , adresa, , které žalobkyně užívá k podnikání, a to s konstatováním, že nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, k prodloužení smlouvy nedojde, neboť podává řádnou výpověď a nájem skončí k 31. 12. 2025. Současně žalovaný požádal o vyklizení a předání prostor nejpozději k tomuto datu. Následně žalobkyni doručil vymezení podmínek předání a vyklizení těchto prostor s tím, že po datu 31. 12. 2025 jí volný přístup do objektu nebude umožněn a movité věci v těchto prostorách budou zajištěny. Kamerovým záznamem ze dne 2. 1. 2026 žalobkyně prokázala, že vstup do předmětných nebytových prostor jí byl znemožněn.

7. V rámci právního posouzení věci pak okresní soud poukázal na znění ust. § 1007 odst. 1 a 2 a § 1008 odst. 1 o. z. a dále na ust. § 178 o. s. ř. a konstatoval, že žaloba byla podána včas, tj. v prekluzivní lhůtě 6 týdnů ode dne 22. 12. 2025, kdy se žalobkyně dozvěděla, že bude z držby práva nájmu vypuzena. Dále vzal za prokázané, že žalobkyně do 31. 12. 2025 užívala nebytové prostory dle nájemní smlouvy, žalovaný jí výše uvedenými listinami jednoznačně dal najevo svou vůli nadále neplnit své povinnosti pronajímatele a poté žalobkyni znemožnil výkon práva vyplývající z nájemní smlouvy tím, že jí znemožnil přístup do nebytových prostor, které jsou předmětem nájmu, čímž ji z držby práva nájmu vypudil. Jednal přitom vědomě, přičemž není rozhodné, zda v dobré víře v to, že právo držby svědčící žalobkyni již zaniklo. Okresní soud proto v souladu s ust. § 1007 o. z. po formální úpravě žalobních petitů žalobě vyhověl a žalovanému stanovil povinnost zdržet se dalšího vypuzení žalobkyně z držby práva odpovídajícího právu nájemnímu a obnovení původního stavu. Současně uvedl, že smyslem žaloby na ochranu před vypuzením z držby je snaha o urychlené prozatímní řešení věci, proto se soud v řízeních o této žalobě omezí pouze na zjištění poslední pokojné držby a jejího svémocného rušení či vypuzení z držby práva. Není třeba prokazovat kvalifikovanou držbu, protože ochrany požívá nejen držba řádná, poctivá a pravá, ale i držba nepoctivá, neřádná a nepravá. Pokud je pak žalovaný přesvědčen o tom, že právo nájmu žalobkyně již zaniklo k 31. 12. 2025 a žalobkyně tak užívá nebytové prostory bez právního důvodu, je oprávněn domáhat se petitorní žalobou vyklizení těchto nemovitostí, avšak není oprávněn žalobkyni z její držby svévolně vypudit. Procesně zcela úspěšné žalobkyni pak v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal právo na náhradu nákladů řízení v částce 8 655 Kč.

8. Odvolací soud v souladu s ust. § 213 odst. 2 o. s. ř. provedl dokazování listinami předloženými oběma procesními stranami, a to smlouvou o nájmu prostor sloužících podnikání ze dne 2. 1. 2023, výpovědí z nebytových prostor bez uvedení data, návrhem smírného řešení ze dne 24. 10. 2025, námitkami proti této výpovědi ze dne 6. 10. 2025 s dokladem o jejich doručení žalovaného, reakcí pronajímatele na tyto námitky ze dne 20. 10. 2025, komunikací , Anonymizováno, – příloha č. 1, skenem komunikace ze dne 20. 1. a 21. 1. 2026, sděleními žalovaného – příloha č. 12 s dodejkou datové zprávy ze dne 20. 1. 2026 a přílohou č. 23, oznámením podmínek předání a vyklizení prostor (, Anonymizováno, ) – příloha č. 12, sdělením , Anonymizováno, – příloha č. 14, výzvou k umožnění užívání nemovitých věcí ze dne 27. 1. 2026 a čestným prohlášením žalovaného ze dne 21. 11. 2024. V souladu s ust. § 120 odst. 2 o. s. ř. pak k důkazu provedl aktuální výpis z katastru nemovitostí ze dne 8. 4. 2026. Dále bylo k důkazu provedeno 16 ks fotografií založených v přílohové obálce spisu předloženými oběma účastníky, stejně jako projekce kamerových záznamů ze dne 2. 1. 2026 předloženého žalobkyní a ze dne 22. 1. 2026 a 23. 1. 2026 předloženými žalovaným. Po takto provedeném dokazování odvolací soud souhlasí se skutkovými závěry soudu okresního, které dále doplnil, jak bude uvedeno níže.

9. Odvolací soud nejprve konstatuje, že ve shodě se soudem okresním považuje žalobu na ochranu držby ve formě ochrany před vypuzením z držby práva nájmu žalobkyně k označeným prostorám sloužícím podnikání za včasnou, tj. podanou v šestitýdenní prekluzivní lhůtě stanovené v ust. § 1008 odst. 1 o. z., neboť žalobkyně se domáhala ochrany před svévolným jednáním žalovaného v podobě zamezení přístupu do označených prostor, k němuž došlo dne 2. 1. 2026, jak však žalovaný avizoval již ve svém podání ze dne 22. 12. 2025. Od tohoto dne pak šestitýdenní prekluzivní doba k podání žaloby v této věci dne 6. 1. 2026 zjevně neuplynula.

10. Okresní soud žalobě vyhověl, když dospěl k závěru, že žalobkyně v souladu s ust. § 178 o. s. ř. v řízení prokázala držbu práva nájmu označených prostor sloužících k podnikání a dále i to, že ji žalovaný z držby tohoto práva svévolně vypudil tím, že žalobkyni zabránil v přístupu a v dalším užívání těchto pronajatých prostor. S tímto závěrem odvolací soud souhlasí.

11. Podle právní úpravy zakotvené v ust. § 1003 o. z. držbu není nikdo oprávněn svémocně rušit. Kdo byl v držbě rušen, může se domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. K ochraně držby ve smyslu ust. § 1003 o. z. slouží žaloba z rušené držby, jejímž smyslem je ochrana posledního stavu držby a jejího navrácení (posesorní ochrana). V § 1007 o. z. je pak zakotvena stejná ochrana před vypuzením z držby, kdy žalobou pro vypuzení z držby se může držitel práva proti vypuditeli domáhat, aby se zdržel dalšího vypuzení a obnovil původní stav. Vypuzení z držby přitom nastane, když druhá strana přestane plnit, co dosud plnila, když někdo zabrání výkonu takového práva, nebo již nedbá povinnosti zdržet se nějakého jednání (§ 1007 odst. 2 o. z.). Žaloba z rušené držby či žaloby pro vypuzení z držby poskytuje prozatímní ochranu poslednímu faktickému stavu, nikoliv stavu právnímu (tedy nikoliv ochranu subjektivního práva). Jak vyplývá z ust. § 176 a násl. o. s. ř., zejména pak z ust. § 178 o. s. ř., soud v řízení o žalobě z rušené držby nezkoumá předběžné hmotněprávní otázky, tedy zda jde o držbu řádnou, poctivou nebo pravou. Uvedené soud řeší případně až v následném petitorním řízení vyvolaném žalovaným na ochranu jeho vlastnického práva. Pro úspěšnost z rušené držby je nutné (postačí), aby žalobce prokázal, že je držitelem věci či práva a že žalovaný jeho držbu svévolně (libovolně) ruší. Soud tedy zkoumá zejména skutkový stav a přihlédne ke všem podstatným okolnostem posuzované věci (srov. nález Ústavního soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. IV. ÚS 3474/21, či usnesení téhož soudu ze dne 20. 12. 2017, sp. zn. IV. ÚS 3074/17).

12. Pro úplnost pak odvolací soud dodává, že předmětem držby a její ochrany ve smyslu ust. § 1003 a § 1007 o. z. mohou být práva, která lze právním jednáním převést na jiného a které připouští trvalý nebo opakovaný výkon. Z textu zákona přitom neplyne, že by předmětem držby (a její ochrany) měla být pouze věcná práva nebo snad jen práva spojená s detencí věcí. Naopak § 989 o. z. požaduje, aby osoba počala vykonávat právo tak, jako by jí náleželo, ostatní osoby ve shodě s ním plnily. Zjevně tedy může jít jak o práva věcná (jiné než vlastnické právo), ale i o práva obligační včetně práva nájmu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 3. 2021, sp. zn. 22 Cdo 2957/2020).

13. Žalobkyně se stala nájemkyní označených prostor sloužících k podnikání na základě nájemní smlouvy ze dne 2. 1. 2023 uzavřené s právními předchůdkyněmi žalovaného, , jméno FO, a , jméno FO, . Ač byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2023, za situace, kdy písemně nikdo z pronajímatelů (a to včetně žalovaného jakožto nového vlastníka předmětu nájmu ve smyslu ust. § 2221 o. z.) žalobkyni před doručením výpovědi z nájmu nevyzval k vyklizení pronajatých prostor, došlo v souladu s ust. § 2311 a § 2285 o. z., jejichž aplikaci smluvní strany v nájemní smlouvě nevyloučily, k opakovanému prodloužení nájemního poměru až do roku 2025.

14. Odvolací soud však opakovaně zdůrazňuje, že z hlediska posouzení důvodnosti žaloby z rušené držby je zcela bezpředmětné, zda chráněná držba práva nájmu je vykonávána toliko fakticky či zda má smluvní či zákonný základ, neboť k úspěšnosti žaloby z rušené držby není předpokladem prokázání řádné držby ve smyslu ust. § 991 o. z. Ochrany požívá nejen držba řádná, poctivá a pravá, ale i držba nepoctivá a neřádná, s výjimkou nepravé držby, k níž je však dle ust. § 993 o. z. nutné, aby se držitel práva vetřel v držbu svémocně, vloudil se v ní potajmu či lstí anebo usiloval o proměnu v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou. Stejně tak může žalovaná strana namítat, že ji žalující z držby práva vypudila. Ani jedna z těchto okolností v průběhu řízení nebyla tvrzena ani prokázána ani jinak nevyšla najevo.

15. Soud v tomto řízení není oprávněn jakkoliv zkoumat, zda došlo k zániku nájemní smlouvy na základě výpovědi žalovaného či nikoliv. To je možno řešit v případném petitorním řízení, a to bez ohledu na to, že žalobkyně podala v souladu s ust. § 2314 o. z. žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi žalovaného z nájmu ze září 2025, a to v zákonné lhůtě, avšak řízení o této žalobě bylo usnesením Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 16. 2. 2026, č. j. 11 C 8/2026-7, zastaveno podle ust. § 9 odst. 1 zák. č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích z důvodu nezaplacení soudního poplatku. V řízení na ochranu držby se totiž nejedná o žalobu o právu, ale o žalobu o faktickém stavu, tudíž possesorní ochrana může být poskytnuta i tam, kde by bylo zjevné, že žalobkyni řádně subjektivní právo nepřísluší. Z tohoto pohledu tedy existenci nájemního práva žalobkyně k daným prostorám nelze jakkoliv posuzovat (srov. nález Ústavního soudu ze dne 21. 5. 2019, sp. zn. IV. ÚS 4306/18, či ze dne 16. 6. 2016, sp. zn. IV. ÚS 3623/15).

16. Dále má odvolací soud ve shodě se soudem okresním za prokázané, že žalovaný svévolně žalobkyni z držby práva nájmu pronajatých prostor vypudil, když, aniž by postupoval legálními prostředky žaloby na vyklizení prostor, případně formou následné exekuce, výměnou zámků jí fakticky zamezil do prostor přístup, jak je prokázáno nejen kamerovým záznamem předloženým žalobkyní, ale současně potvrzeno samotným žalovaným v podaném odvolání a vyplývá rovněž i z jeho sdělení doručených žalobkyní v průběhu ledna 2026. Tento závadový stav pak trval rovněž k datu rozhodnutí odvolacího soudu, neboť i když žalovaný předal žalobkyni dne 21. 1. 2026 či 22. 1. 2026 klíče od prodejny a umožnil jí či jí určeným osobám vstup do prostor, v dalším užívání předmětu nájmu zabránil zapnutím alarmu, k čemuž došlo již dne 23. 1. 2026, jak se podává z kamerového záznamu předloženého žalovaným, z jeho sdělení – příloha č. 13, v němž žalovaný žalobkyni oznamuje, že jí umožní přístup do prostor po předchozí domluvě, čímž žalobkyni fakticky omezuje v jejím výkonu práva nájmu, či, jak žalovaný sám uvádí v podaném odvolání v části IV. „v zájmu zajištění bezpečnosti prostory uzavírá, nicméně s tím, že žalobkyni umožní kdykoliv přístup“.

17. K tomu odvolací soud uvádí, že výkon držby práva nájmu v sobě zahrnuje právo nájemce nejen osobně vstupovat do pronajatých prostor a tyto užívat, ale i právo určit další osoby s odvozeným právem k takovému užívání předmětu nájmu, ať již jde o zaměstnance, nájemce, jeho spolupracovníky, rodinné příslušníky či zákazníky, aniž by pronajímateli bez dalšího příslušelo nájemce omezovat v určení okruhu osob, které do předmětu nájmu smí či nesmí vstupovat.

18. Zcela bez významu je i tvrzení žalovaného, že žalobkyně fakticky v průběhu měsíce prosince 2025 či ledna 2026 přesunula svou prodejnu z pronajatých prostor jinam a předmětné prostory již nepotřebuje, což žalovaný dokládal jak fotografií nové , Anonymizováno, v , Anonymizováno, či komunikací této , Anonymizováno, s jejími zákazníky. Žalovaný však současně netvrdil, že by žalobkyně prostory v jeho vlastnictví dobrovolně opustila, zcela vyklidila a konkludentně žalovanému předala. Naopak sám tvrdil, že žalobkyně zanechala v prostorách část svých věcí bez ohledu na jejich hodnotu či nezbytnost pro její další podnikání. To, že žalobkyně nevrátila žalovanému klíče od prostor k datu 31. 12. 2025, je pak zjevné i z kamerových záznamů předložených oběma účastníky, na nichž žalobkyní určená osoba, pravděpodobně její dcera , jméno FO, , ke vstupu do prostor používá klíče. Ze žádného z provedených důkazů proto nelze dovodit vůli žalobkyně ukončit podnikání v prostorách náležejících žalovanému před tím, než žalovaný žalobkyni v dalším užívání prostor fakticky zamezil. Žalovaný rovněž nemůže z pozice pronajímatele a vlastníka prostor žalobkyni jakkoliv omezovat v jejím právu kromě pronajatých prostor užívat ke svému podnikání i prostory další, nové.

19. Za dané situace, byla-li v řízení prokázána existence držby práva nájmu předmětných prostor svědčící žalobkyni a současně také vypuzení žalobkyně z držby tohoto práva ze strany žalovaného, pak pokud okresní soud v souladu s ust. § 1007 o. z. žalobě na zdržení se dalšího vypuzení žalobkyně z držby práva užívání těchto nebytových prostor a na umožnění výkonu jejího práva nájmu vyhověl, je jeho rozhodnutí správné a jako takové bylo odvolacím soudem v souladu s ust. § 219 o. s. ř. potvrzeno, a to včetně správného výroku o náhradě nákladů řízení, neboť žalobkyně byla v řízení plně procesně úspěšná a okresní soud rovněž správně stanovil výši nákladů řízení, které žalobkyně účelně vynaložila k bránění svých práv v tomto řízení.

20. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl dle ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že i v odvolacím řízení plně procesně úspěšné žalobkyni byla na náhradě nákladů tohoto řízení přiznaná částka 6 655 Kč sestávající z náhrady nákladů na právní zastoupení žalobkyně u dvou úkonů právní služby (sepis vyjádření k odvolání žalovaného a účast u jednání odvolacího soudu), po 2 300 Kč [§ 11 odst. 1 písm. d) a g), § 9 odst. 1, § 7 bod 5 vyhl. č. 177/1996 Sb. – advokátní tarif], z náhrady paušálních výdajů zástupce žalobkyně k uvedeným dvěma úkonům právní služby po 450 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu) a z náhrady za 21% DPH z částky 5 500 Kč ve výši 1 155 Kč (§ 14a odst. 1 advokátního tarifu).

21. Současně odvolací soud konstatuje, že v projednávané věci ve smyslu ust. § 150 o. s. ř. neshledal žádné důvody zvláštního zřetele hodné, pro které by procesně úspěšné žalobkyni zcela či zčásti právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů nepřiznal.