69 Co 84/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň Mgr. Martiny Telcové a JUDr. Karly Musilové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o zaplacení částky 1.087.492 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Olomouci ze dne 30. 1. 2025, č. j. 16 C 59/2024-238,

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu na zaplacení částky 1.087.492 Kč se specifikovaným úrokem z prodlení (výrok I.) a rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení částku 78.408 Kč ve lhůtě třídenní (výrok II.).

2. Včas podaným odvoláním rozhodnutí okresního soudu napadl žalobce, který okresnímu soudu vytýkal, že na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištění a jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Se skutkovými a právními závěry nalézacího soudu, jak jsou uvedeny v odůvodnění napadeného rozsudku žalobce nesouhlasí a považuje je za nesprávné. Předně žalobce nadále setrvává na jeho stanovisku, že pokud jde o termín dokončení předmětu převodu, pak ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní byl termín sjednán, jako závazek žalované předmět převodu v termínu do 31. 8. 2020 dokončit. Další smluvní ujednání mezi smluvními stranami pak předpokládají, že žalovaná může být s dokončením předmětu převodu v prodlení a jednotlivá smluvní ujednání předpokládají i to, jaká v souvislosti s prodlením žalované vznikají žalobci práva (žalovaná smluvní pokuta, možnost odstoupení od smlouvy apod.) S ohledem na tuto skutečnost, je tedy zřejmé, že obě strany předpokládaly i tuto možnost, tedy že předmět převodu nebude dokončen ve slíbeném termínu. Lhůtu k zaslání výzvy k uzavření budoucí kupní smlouvy proto podle žalobce nelze hodnotit jako prekluzivní, a navíc podle konstrukce a smyslu smlouvy o smlouvě budoucí kupní mohla tato lhůta počít běžet až od dokončení předmětu převodu. Ve věci bylo prokázáno, že k datu slíbeného dokončení předmětu převodu tento předmět rozhodně dokončen nebyl, a to už vůbec ne ve stavu sjednaném v účastníky uzavřené smlouvě. Žalobce by tak žalovanou vyzýval k uzavření smlouvy kupní k bytové jednotce, která nebyla dokončena. Mezi účastníky bylo sjednáno převedení bytové jednotky s konkrétními parametry, včetně sjednaného vnitřního vybavení, které se k výše uvedenému datu v jednotce ani nenacházelo. Nemůže proto obstát úvaha soudu spočívající v tom, že výše uvedená lhůta je pevně daná a odvislá striktně od data 31. 8. 2020, natož lhůta prekluzivní. Z celkové koncepce smluvních ujednání mezi účastníky jednoznačně plyne, že oba předpokládali uzavření kupní smlouvy k předmětu převodu v situaci, kdy bude bytová jednotka zcela dokončena, respektive dokončena minimálně způsobem uvedeným v odstavci 8.5. přílohy č. 2 – Obchodní podmínky k budoucím kupním smlouvám a kupním smlouvám. Ode dne 31. 8. 2020 byla žalovaná v prodlení s dokončením předmětu převodu, kdy toto prodlení trvalo nejméně do dne vydání kolaudačního souhlasu k předmětu převodu. Po dobu prodlení žalované nebylo podle přesvědčení žalobce žalovanou k čemu vyzývat, když uzavření kupní smlouvy k předmětu převodu ve smlouvou předpokládaném stavu bylo z důvodů na straně žalované nemožné. Okresní soud nesprávně dovodil, že podle něj marným uplynutím lhůty k výzvě k uzavření kupní smlouvy zanikla smlouva o smlouvě budoucí kupní jako taková. Jak plyne i ze zákonných ustanovení vztahujících se ke smlouvě o smlouvě budoucí, v takovém případě, který však v této věci nenastal, zaniká pouze povinnost uzavřít budoucí smlouvu, nikoliv veškerá ujednání ze smlouvy o smlouvě budoucí či tato smlouva jako celek. I v takovém případě je žalovaná v prodlení, se kterým účastníci spojili následek v podobě nároku na smluvní pokutu. Za nesprávné považuje žalobce i úvahy okresního soudu vztahující se k tvrzenému narovnání mezi účastníky z kupní smlouvy ze dne 11. 4. 2022. Narovnání spočívá v tom, že dosavadní závazek mezi stranami je nahrazen novým závazkem a strany takto nahradí dosud sporná nebo pochybná práva a povinnosti, které mezi sebou měly. Z toho vyplývá, že v případě, že by smlouva o smlouvě budoucí kupní nezanikla, nahradila by kupní smlouva veškerá ujednání žalobce a žalovaného ujednaná ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Neobstála by zde ani námitka žalobce, že smlouva o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouva mají každá jiný předmět plnění. Účelem obou smluv je totiž v konečném důsledku převedení vlastnického práva ke stejným nemovitým věcem z žalované na žalobce a předmět obou smluv je tedy stejný. Žalobce opakovaně namítá, že čl. 8.2 shora uvedené kupní smlouvy zní: „Uzavřená smlouva představuje úplnou dohodu smluvních stran o předmětu této smlouvy a nahrazuje veškerá předešlá ujednání smluvních stran ústní i písemná“. Předměty shora uvedené smlouvy o smlouvě budoucí kupní a shora uvedené kupní smlouvy jsou odlišné. Předmětem smlouvy o budoucí smlouvě kupní je dle jejího čl. 3 závazek smluvních stran uzavřít mezi sebou v termínu a za uvedených podmínek kupní smlouvu k předmětu převodu. Předmětem kupní smlouvy je dle jejího čl. II. závazek žalované převést vlastnické právo k předmětu převodu na žalobce a závazek žalobce předmět převodu převzít a zaplatit žalované kupní cenu předmětu převodu. Předmět převodu je pak definován v obou smlouvách jako nemovité věci, u nichž má dojít k převodu vlastnického práva. Uzavřením kupní smlouvy tak nemohlo dojít k zániku ujednání ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní, neboť předmět smlouvy je v obou smlouvách odlišný. V případě, že předmětné ujednání umožňuje různý výklad, pak žalobce znovu poukazuje na ust. § 557 a § 1812 a uvádí, že v takovém případě je nutno užít výklad pro žalobce příznivější, neboť autorem smluvní dokumentace je žalovaná, nikoliv žalobce, v právním vztahu mezi žalobcem a žalovanou vystupuje žalobce jako spotřebitel. Nelze odhlédnout ani od faktu, že v návrhu kupní smlouvy, který je přílohou č. 1 smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 28. 1. 2019, se předmětné ujednání neobjevuje a v rozporu se smlouvou o smlouvě budoucí kupní se objevuje nově právě až v kupní smlouvě ze dne 11. 4. 2022. Navíc tvrzení žalované k těmto otázkám je vnitřně rozporné i z důvodu, že žalovaná na jedné straně nesprávně tvrdí, že smlouva o smlouvě budoucí zanikla z jí uváděných důvodů. Přesto současně tvrdí, že posledně zmíněné ujednání z kupní smlouvy mělo údajně nahradit veškeré předchozí ujednání mezi stranami, přestože žádná taková ujednání již podle ní neexistovala. Toto sporné ujednání z kupní smlouvy je navíc natolik obecné, že z něj nelze dovodit, jaké předchozí ujednání mají být nahrazena. Rozhodně nelze takové ujednání označit za narovnání podle výše uvedeného ustanovení o. z., když základní podstatou narovnání je nahrazení konkrétních sporných závazků či práv mezi stranami, tento prvek zcela chybí. Pro absolutní nejasnost a nekonkrétnost se pak nemůže jednat ani o novaci či jakoukoliv jinou změnu závazku. Nepravdivé je rovněž tvrzení žalované, že toto ustanovení bylo podle ní do smlouvy zařazeno právě z důvodů sporných otázek se žalobcem a strany tak projevily vůli tyto sporné otázky takto vyřešit. Žalovaná tuto skutečnost netvrdí opět nijak konkrétně ani ji neprokazuje. Navíc zcela shodné ustanovení obsahují i další smlouvy kupní uzavřené s dalšími osobami ohledně jiných bytových jednotek ve stejném domě. Jedná se tak spíše o „formulářovou smlouvu“, jejíž text je opakovaně používán ke stejnému účelu. Není rovněž pravdou, že by účastníci vyjednávali o obsahu uzavřené kupní smlouvy a byla k tomuto vedena jakákoliv jednání. Žalovaná smlouvu žalobci zaslala k podpisu a ten ji podepsal. Z odůvodnění napadeného rozsudku nelze nijak dovodit, z jakého konkrétního důkazu tuto okolnost dovodil okresní soud, který ji zmiňuje, když žalobce to popíral. Žalobce proto navrhoval, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil nebo změnil tak, že žalobě vyhoví v celém rozsahu a zaváže žalovanou k náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.

3. Žalovaná se k odvolání žalobce písemně nevyjádřila, v průběhu odvolacího řízení uvedla, že veškerý prostor pro vyjednávání byl před uzavřením kupní smlouvy, uzavřením kupní smlouvy došlo k narovnání vztahu mezi účastníky dohodnutým způsobem, a pokud měl žalobce vůči žalované nějaké požadavky, míněno smluvní pokutu, pak měly být uplatněny před uzavřením kupní smlouvy. Navrhovala rozhodnutí okresního soudu jako věcně správné potvrdit.

4. Odvolání žalobce je přípustné, bylo podáno osobou k tomuto úkonu oprávněnou a včas, proto krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu v celém jeho rozsahu, přezkoumal i řízení vydání tohoto rozsudku předcházející s důrazem na uplatněné odvolací důvody podle § 206 a § 212a o. s. ř. a po provedení odvolacího řízení dospěl k závěru, že odvolání žalobce důvodné není.

5. Krajský soud předně uvádí, že považuje za správná skutková zjištění okresního soudu učiněná z jednotlivých provedených důkazů a jeho závěr o skutkovém stavu věci. Uvedená zjištění a závěr o skutkovém stavu krajský soud přejímá a pro stručnost na tento zcela odkazuje, a to i ve vztahu ke zjištěním učiněným ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 28. 1. 2019. Pokud tato skutková zjištění považuje žalobce za nesprávná, pak se jedná pouze o výklad jednotlivých ujednání, do kterých žalobce vnáší vlastní skutkovou verzi. V projednávané věci byl skutkový stav provedenými důkazy objasněn okresním soudem dostatečně.

6. Okresní soud vyšel mimo jiné ze zjištění, že na rezervační smlouvu uzavřenou mezi účastníky navazovala dne 28. 1. 2019 uzavřená smlouva o smlouvě budoucí kupní (dále jen „SOSBK“), ve které se žalobkyně v postavení budoucí prodávající ve vztahu k žalovanému v postavení budoucího kupujícího zavázala, že k dokončení předmětu převodu (bytová jednotka, skladovací kóje, garážové stání a podíl na společných prostorách) dojde nejpozději do 31. 8. 2020. Obsahem kontraktačních ujednání v bodě 8 smlouvy je závazek stran, že realizační (kupní) smlouva bude uzavřena do 10 pracovních dní od doručení písemné výzvy kterékoli smluvní strany, přičemž taková výzva má být učiněna nejpozději do tří měsíců od data 31. 8. 2020. Kupní cena byla ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní stanovena na částku 5.708.622 Kč. Výzvu k uzavření kupní smlouvy podle smlouvy o smlouvě budoucí žádná ze stran neučinila. Ke kolaudaci předmětné bytové jednotky došlo k 9. 3. 2022 a dne 11. 4. 2022 byla uzavřena mezi účastníky kupní smlouva, na základě které žalobce koupil od žalované předmětnou bytovou jednotku za částku 5.925.174 Kč. Žalobce se v tomto řízení domáhá úhrady smluvní pokuty, jako sankčního ujednání dle přílohy č. 2, podle kterého se žalovaná zavázala zaplatit žalobci v případě prodlení delšího než 45 dnů 0,05 % ze sjednané ceny za každý den prodlení. Žalobce se domáhá po žalované zaplacení výše zmíněné smluvní pokuty za období od 21. 2. 2021 do 8. 3. 2022 v celkové výši 1.087.492 Kč, coby kompenzace za prodlení žalované s dokončením a předáním bytové jednotky.

7. Rozhodnutí okresního soudu bylo založeno na dvou samostatných důvodech, pro které byla ve výsledku žaloba zamítnuta. Jeden z nich spočíval v nesplnění smluvních podmínek ve stanovené lhůtě, tedy že výzva k uzavření kupní smlouvy nebyla vůbec učiněna a s ohledem na její prekluzivní charakter došlo k zániku povinnosti uzavřít realizační (kupní) smlouvu. Zánikem SOSBK tak zanikla povinnost žalované zaplatit smluvní pokutu za prodlení s dokončením předmětu koupě. Dalším důvodem pro zamítnutí žaloby byl obsah následně uzavřené kupní smlouvy dne 11. 4. 2022, kterou došlo k narovnání veškerých předešlých ujednání stran (§ 1903 o. z.).

8. Charakter lhůty v § 1788 o. z. je prekluzivní, byť se jedná o dispozitivní ustanovení, prekluzivní charakter této lhůty strany v SOSBK nevyloučily, neboť ujednání o smluvní pokutě je sankčním ujednáním ve vztahu k dokončení díla, nikoliv projevem vůle k prodloužení lhůty pro učinění výzvy, bez níž by kupní smlouva nemohla být podle smluvních ujednání uzavřena (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 1657/2005). Lze tedy jednoznačně uzavřít, že závazky ze smlouvy o smlouvě budoucí marným uplynutím lhůty zanikly, tedy zanikl i nárok žalobce na smluvní pokutu v podobě uhrazení částky 1.087.492 Kč s příslušenstvím.

9. Prosazoval-li žalobce na podkladě vlastní interpretace smlouvy o smlouvě budoucí, že „ skutečnou ” vůlí smluvních stran bylo vyloučit prekluzivní povahu lhůty pro výzvu k uzavření realizační smlouvy (řečeno jinak, že se účastníci smluvně odchýlili od § 1788 odst. 1 o. z.), takový závěr z obsahu smlouvy o smlouvě budoucí učinit nelze. K obraně žalobce, že by žalovanou vyzýval k uzavření kupní smlouvy k bytové jednotce, která ještě nebyla dokončena lze uvést, že dokončení bytové jednotky nebylo předpokladem, resp. podmínkou výzvy k uzavření kupní smlouvy. Ještě před uplynutím lhůty k výzvě byli nemovitosti rozděleny na jednotky na základě prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám ke dni 14. 5. 2020, s právními účinky ke dni 19. 5. 2020.

10. Vzhledem k tomu, že se jeden z důvodů pro zamítnutí žaloby, spočívající v zániku smlouvy o smlouvě budoucí odvolateli nepodařilo zpochybnit, není již rozhodující druhý důvod zamítnutí žaloby ohledně obsahu následně mezi účastníky uzavřené kupní smlouvy a jejím ujednání v čl. VIII. bod 2. Krajský soud však uvádí, že úvahy okresního soudu v bodu 23 odůvodnění rozhodnutí, tedy že obsahem tohoto článku kupní smlouvy bylo narovnání stran ve smyslu § 1903 o. z. jsou též správné, vedoucí ke stejnému závěru o neoprávněnosti žaloby.

11. Z výše uvedených důvodů bylo rozhodnutí okresního soudu podle § 219 o. s. ř. potvrzeno, a to včetně výroku o nákladech řízení, při jejichž skladbě a určení okresní soud nepochybil.

12. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobce byl s odvoláním neúspěšný, žalované náklady v průběhu odvolacího řízení nevznikly.