71 Co 119/2024

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Radmily Baďurové a soudců Mgr. Šárky Bokůvkové a Mgr. Tomáše Ožany ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Anonymizováno bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta , tituly za jménem sídlem Adresa advokáta o nahrazení projevu vůle k odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 5. 2. 2025, č. j. 63 C 80/2023-138,

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení 15 064,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Okresní soud zamítl žalobu na nahrazení projevu vůle žalovaného k prodeji nemovitosti uvedené v žalobě. Vyšel ze zjištění, že nedošlo k uzavření žádné ústní smlouvy o smlouvě budoucí mezi účastníky, nýbrž uzavřel ji žalovaný s , jméno FO, , s tím, že garáž měla být prodána za částku 185 000 Kč splatnou do 31. 12. 2020. Verzi žalovaného prokazuje kromě spontánní a konzistentní výpovědi žalovaného i výpověď svědka , Anonymizováno, , cena jiných garáží prodávaných žalovaným odpovídajícím ceně 185 000 Kč, dále svědkyně , jméno FO, a dvě platby z účtu žalobkyně s poznámkou „platba – garáž od , právnická osoba, .“, „za garáž od , právnická osoba, .“. Tvrzení žalobkyně nejsou prokázána nevěrohodnou smlouvou o zprostředkování koupě uzavřené s , jméno FO, , ani nevěrohodnou výpovědí tohoto svědka. Po právní stránce pak okresní soud uzavřel, že ústní smlouva nebyla uzavřena s žalobkyní, ale jinou osobou, a žalovaný není povinen kupní smlouvu uzavírat. Nadto žalobkyně uvedla, že nebyla sjednána lhůta k uzavření smlouvy, tedy výzva k uzavření budoucí smlouvy musela být dle zákona učiněna do jednoho roku, což se nestalo.

2. Proti rozsudku podala žalobkyně odvolání, které odůvodnila tím, že termín uzavření smlouvy byl sjednán až bude uhrazena kupní cena. Sám žalovaný vyzýval žalobkyni k úhradě ještě na jaře 2021. Pokud jde o hodnocení výpovědí svědků, soud nekriticky přejímá výpověď žalovaného a jím navržených svědků. Soud se rovněž nevypořádal s tím, že kupní cena 175 000 Kč byla žalovanému uhrazena, z čehož částku 130 000 Kč podle potvrzení žalovaného převzal od žalobkyně, a žalovaný od smlouvy s žalobkyní odstupoval. Dvě platby kupní ceny byly provedeny z účtu žalobkyně. Identifikace platby od , právnická osoba, . byla jen proto, že takto žalobkyně běžně postupovala v zaměstnání, a aby žalovaný platbu rozpoznal. Okresní soud dále neprovedl výslech navržených svědků. Okresní soud nepřihlédl k tomu, že účastníci byli laici a nelze na ně klást přehnané nároky při formulaci smlouvy stran termínu uzavření smlouvy. Dále žalobkyně poukazovala na to, že v době prodeje garáže v červenci 2018 byla průměrná cena garáží v , adresa, okolo 105 000 Kč, tedy sjednaná cena 140 000 Kč odpovídá úrovni cen v roce 2018. Z důvodu následného zvýšení cen garáží pak žalobce odmítl kupní smlouvu uzavřít. V řízení o vyklizení garáže žalobce sám uváděl, že na základě dohody s , jméno FO, a žalobkyní pronajal garáž, což vyvrací tvrzení žalovaného, že o prodeji a nájmu garáže jednal pouze s , jméno FO, . Rovněž žalovaný uváděl, že nájemní smlouvu měl uzavřít v červenci 2018, což podporuje tvrzení žalobkyně, že smlouvu o smlouvě budoucí uzavírala v červenci 2018. Dne 29. 1. 2020 žalovaný potvrdil převzetí částky 130 000 Kč od žalobkyně na koupi garáže a dne 2. 7. 2021 od smlouvy s žalobkyní, o které žalovaný tvrdí, že neexistuje, odstupuje. , jméno FO, potvrdil, že smlouva byla na částku 140 000 Kč do 31. 12. 2020, později na částku 160 000 Kč do 30. 6. 2021 a na částku 180 000 Kč splatnou mimořádně do 30. 6. 2022. Žalovaný na jednu stranu tvrdí, že měl převzít za užívání garáže nájemné, což nepravdivě potvrzuje svědkyně , jméno FO, , na druhou stranu rozporně vyčísluje žalobkyni tvrzené dlužné nájemné s tím, že v minulosti neměl žádné vůbec obdržet. Navrhuje proto zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci okresnímu soudu k dalšímu řízení.

3. Žalovaný se k odvolání vyjádřil tak, že nikdy o garáži nejednal s žalobkyní, ale pouze s , jméno FO, . Žalobkyně účelově tvrdí, že až po úhradě kupní ceny měla být zavřena kupní smlouva, aby se vyhnula prekluzivní zákonné lhůtě k výzvě k uzavření smlouvy. Žalobkyně v odvolání pouze předestírá svou skutkovou verzi. Navrhl potvrzení napadeného rozsudku.

4. Z podnětu včasného odvolání žalované přezkoumal odvolací soud rozsudek postupem dle § 212 odst. 1 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. včetně řízení, které předcházelo jeho vydání, se závěrem, že odvolání není důvodné.

5. Okresní soud z provedených důkazů podle § 132 o. s. ř. vyvodil řádná a dostatečná skutková zjištění, odvolací soud takto zjištěný skutkový stav přejímá a v podrobnostech na něj odkazuje.

6. Pokud je žalobkyní namítáno, že okresní soud neprovedl výslech jí navržených svědků, pak svědek , jméno FO, je dle záznamu z evidence obyvatel mrtev. Další navržení svědci , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, nebyli označeni bydlištěm či datem narození, aby mohli být okresním soudem vůbec předvoláni. Nadto odvolací soud neshledal závěr okresního soudu, že tito svědci jsou nadbyteční pro zjištění skutkového stavu za nesprávný. Svědci mají být známí žalovaného a mají mít informace o uzavřené smlouvě pouze zprostředkovaně.

7. Pokud je žalobkyní vytýkáno, že okresní soud vzal za prokázanou verzi žalovaného, rovněž není odvolání důvodné. Podstata sporu je v tom, že žalobkyně stručně řečeno tvrdí, že se ona ústně v červenci 2018 dohodla s žalovaným na koupi garáže za částku 140 000 Kč, předala mu 70 000 Kč. Zbytek ceny měl být uhrazen ve splátkách podle možností žalobkyně na výzvu žalovaného a po úhradě kupní ceny měla být uzavřena samotná kupní smlouva o převodu garáže. Žalovaný měl posléze navyšovat kupní cenu až na částku 185 000 Kč a následně odmítnout garáž žalobkyni převést. , jméno FO, byl pouze zprostředkovatel a zástupce žalobkyně. Oproti tomu žalovaný tvrdí, že o prodeji garáže jednal v červenci 2019 pouze s , jméno FO, , tehdejším nájemcem garáže, kdy od počátku pevně sjednaná cena 185 000 Kč měla být uhrazena do konce roku 2020. Až následně , jméno FO, začal požadovat, aby jako kupující posléze byla uváděna v listinách žalobkyně, neboť , jméno FO, měl exekuce. Jelikož cena nebyla dle dohody do konce roku 2020 uhrazena, garáž nepřevedl. V případě odlišných a opačných skutkových verzí stran sporu je běžné, že soudy po provedeném dokazování a posouzení věrohodnosti jednotlivých důkazů samostatně a v souhrnu mají za prokázanou jednu z verzí, neboť obě vylučující se verze nemohou obstát vedle sebe. Byť smlouva o smlouvě budoucí koupě nemovitosti nemusí být písemná (oproti samotné kupní smlouvy u nemovitosti), lze ji jen doporučit, neboť ústní dohoda nese mnohdy ztíženou důkazní situaci smluvních stran.

8. Verzi žalobkyně kromě svědka , jméno FO, , který výslovně potvrzuje, že kupující měla být žalobkyně a on byl pouze prostředníkem mezi účastníky, by mohlo podporovat potvrzení žalovaného o převzetí částky 130 000 Kč od , jméno FO, kopie na č. l. 38 spisu a originál v přílohové obálce. Nicméně před jménem , jméno FO, je viditelně a čitelně přeškrtnuto jméno od , Anonymizováno, . Tedy žalovaný při sepisu vlastnoručního potvrzení nejprve píše, že peníze přebírá od , Anonymizováno, … lze dovodit zbytek jména tedy , jméno FO, a poté příjmení nedopisuje, přeškrtává celé jméno a znovu píše jméno tentokrát žalobkyně od , jméno FO, . Vysvětlení žalovaného, že peníze vždy v hotovosti obdržel od , jméno FO, a až na jeho popud se začalo uvádět v listinách jméno žalobkyně jako kupující, není zjevně nevěrohodné. Dále verzi žalobkyně nasvědčuje dopis z 14. 6. 2021, který žalovaný adresuje žalobkyni a svým obsahem ji uvádí jako kupující. Nicméně je možné, jak uvádí žalovaný, že s ohledem na nepřehlednou situaci žalovaný jako laik adresuje písemnosti z opatrnosti i žalobkyni. Obdobně například žalovaný vyzýval k vyklizení garáže jak žalobkyni, tak , jméno FO, dopisem z 15. 3. 2021. Další důkazy v podobě odstoupení žalovaného od smlouvy nebyly žalobkyní navrženy a provedeny před okresním soudem, tedy odvolací argumentací žalobkyně ohledně nelogičnosti odstupování žalovaného od smlouvy, která dle něj ani nemá existovat, se nemůže odvolací soud dle § 205a o. s. ř. zabývat.

9. Verzi žalovaného potvrzuje nepřímo svědek , Anonymizováno, , který uvedl, že měl zájem garáž v roce 2019 od žalovaného za částku 185 000 Kč odkoupit, na což mu žalovaný uvedl, že ji bude prodávat, ale že tam má nájemce. Pokud by již od července 2018 měla garáž rezervovánu a fakticky ji užívala na základě tvrzené ústní smlouvy o smlouvě budoucí bezplatně (nikoli jako nájemce) žalobkyně, nesděloval by žalobce svědkovi, že tam má nájemce. Rovněž verzi žalovaného podporují nepřímo SMS zprávy z 10. 9. a 13. 9. 2020, kdy žalovaný se dotazuje , jméno FO, , zda na něj nezapomněl s penězma a , jméno FO, uvádí, že nikoli, načež žalovaný mu zasílá číslo účtu. Následuje jedna z plateb z účtu žalobkyně. Pokud by žalovaný jednal s žalobkyní jako prodávající, obracel by se na žalobkyni o dlužnou splátku. Dále verzi žalovaného podporují dvě platby z účtu žalobkyně s označením plateb za garáž od , právnická osoba, . Vysvětlení žalobkyně, že jde pouze o identifikace plateb, aby si je žalovaný spojil s koupí garáže, kterou dle zvyklostí z práce automaticky uvedla, pak není přesvědčivé. Pokud by žalovaný věděl, že je kupující samotná žalobkyně, nepotřeboval by si nic spojovat s koupí garáže, ale věděl by, že mu přišla část kupní ceny od kupující. Poznámka u plateb pro příjemce tedy nasvědčuje tomu, že byly platby identifikovány jako platby , jméno FO, za garáž, byť činěné z účtu žalobkyně. Nepřímo verzi žalovaného podporuje skutečnost, že prodal další dvě garáže: dne 10. 1. 2017 za 190 000 Kč a 16. 5. 2019 za cenu 195 000 Kč, tedy za cenu bližší ceně 185 000 Kč, kterou žalovaný tvrdí jako ujednanou, oproti původní ceně 140 000 Kč tvrzené žalobkyní. Žalovaný neměl zjevný důvod prodávat garáž pod cenou. Obvyklou cenu garáže potvrzuje nepřímo i svědek , Anonymizováno, . V odvolacím řízení pak s ohledem § 205a o. s. ř. nebyly přípustné důkazy žalobkyně ohledně průměrné ceny garáží v roce 2018 či 2019, neboť mohly a měly být navrženy před okresním soudem. I smlouva o zprostředkování předložená žalobkyní, vyhotovená svědkem , jméno FO, uvádí v odstavci I, že koupě nemovitosti probíhá od 1. 7. 2019. tedy nikoli od července 2018. To by potvrzovalo verzi žalovaného, že , jméno FO, měl garáž v nájmu od července 2018 a v červenci 2019 o koupi projevil zájem. Konečně svědkyně , jméno FO, (družka žalovaného) rovněž nepřímo potvrzuje, že věděla o nájmu garáže , jméno FO, a věděla, že žalovaný jedná s , jméno FO, o prodeji garáže.

10. Shrnuto výše uvedené neshledal odvolací soud skutková zjištění okresního soudu za nesprávná, kdy verze žalovaného je konzistentní, přesvědčivá a vyhodnocení provedených důkazů okresním soudem je přiléhavé a odpovídající ustanovení § 132 o. s. ř.

11. Podle § 1785 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku – Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

12. Po právní stránce je pak závěr okresního soudu rovněž správný, neboť jestliže nebyla uzavřena ústní smlouva o smlouvě budoucí mezi žalobkyní a žalovaným, nemá žalobkyně na uzavření kupní smlouvy dle § 1785 o. z. nárok.

13. Proto odvolací soud dle § 219 o. s. ř. potvrdil rozsudek jako věcně správný.

14. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný byl v odvolacím řízení zcela úspěšný, má tedy právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Náhrada zahrnuje odměnu 11 100 Kč za tři úkony právní služby (porada s klientem, vyjádření k odvolání, účast u odvolacího jednání) po 3 700 Kč dle § 9 odst. 3 písmeno b) a § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. Advokátního tarifu, dle § 13 náhradu hotových výdajů 1 350 Kč za tři úkony po 450 Kč a náhradu za DPH 2 614,50 Kč (21 % z 12 450). Celkem je tedy žalobkyně povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení 15 064,50 Kč. Odvolací soud neshledal úkon vyjádření k odvolání mimořádně obtížným ve smyslu § 12 odst. 1 advokátního tarifu. Byť je odvolání samotné žalobkyně rozsáhlé (61 stran) a pro opakující se argumentaci pro uchopení obsahu mírně nepřehledné, nejde svým obsahem o nic jiného než poukaz žalobkyně na tvrzené nelogičnosti ve verzi žalovaného a o poukaz na důkazy a jejich hodnocení ve prospěch žalobkyně. Byť ústní smlouvy mohou být obtížnější na dokazování, na skutková tvrzení či vyjádření k žalobě či odvolání, projednávaná věc nebyla nepřehledná, s rozsáhlým dokazováním, které by vyjádření k odvolání činilo mimořádně obtížným pro navýšení odměny za tento úkon.