71 Co 237/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Radmily Baďurové a soudců Mgr. Šárky Bokůvkové a Mgr. Tomáše Ožany ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupení advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 1 015 000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 30. 7. 2025, č. j. 63 C 244/2023-221

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni na nákladech odvolacího řízení 14 847 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 877 223 Kč s příslušenstvím a co do částky 137 777 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl. Vyšel ze zjištění, že žalobkyně na základě kupní smlouvy ze dne 22. 10. 2020 za částku 7 190 000 Kč od žalované koupila pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , o výměře 320 m2, jehož součástí je rodinný dům č. p. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, o výměře 732 m2; vše zapsané na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, . Již krátce po koupi domu, tj. od prosince 2020, řešila žalobkyně s pracovníky žalované celou řadu nedostatků a vad domu, a to zejména nefunkční topení a špatně zapojené zásuvky, následně i vadně provedené podlahy, které se začaly odlupovat. Tuto vadu podlah řádně reklamovala žalobkyně u žalované nejpozději dopisem zaslaným žalované doporučeně dne 8. 12. 2021. Jelikož žalovaná vytknuté vady posléze odmítla uznat a odstranit, žalobkyně následně předžalobní výzvou ze dne 12. 8. 2022 opakovaně vytkla žalované skryté vady, a to včetně vad uplatněných žalobou. Dle znaleckého posudku č. , č. účtu, ze dne 6. 5. 2025 vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , v domě absentuje vodorovná hydroizolace v podlahách prvního nadzemního podlaží, tepelná izolace v podlahách prvního nadzemního podlaží a vodorovná hydroizolace ve stěnách prvního nadzemního podlaží. Toto má negativní vliv jak na stavební konstrukce (zhoršení tepelně izolačních vlastností, postupem času jistota vzniku viditelných poruch v podobě vlhkostních skvrn a degradace povrchu omítek na vlhkých stěnách, oddělování nalepené neprodyšné podlahové krytiny od betonového podkladu, který není izolován ani proti vlhkosti, ani proti ochlazování), tak i na kvalitu vnitřního prostředí (nízké teploty povrchu na podlaze a vlhkých částech stěn způsobují riziko kondenzace vlhkosti a tím vznik podmínek pro tvorbu plísní a zároveň tepelný diskomfort a dále vlhkostní diskomfort). Tyto vady lze zjistit pouze za podmínky, že by na stěnách v interiéru byly viditelné vlhkostní poruchy. Tyto vady byly v domě i před rekonstrukcí provedenou žalovanou a nebyly při rekonstrukci odstraněny. Vady nemají příčinu v absenci hydroizolace sklepa, kdy pronikání vody do sklepa je řešeno jímkou a odčerpáváním vody ze sklepa. Zdi jsou vlhké i v místnostech nepodsklepených. Zásadní podíl na odlepování podlah a vlhké zdi má absence hydroizolace v podlahách a zdech. Po právní stránce pak okresní soud uzavřel, že odlepující se podlahy a vlhké zdi jsou dle § 2161 o. z. vadou skrytou, kdy žalovaná nabízela k prodeji dům po rozsáhlé rekonstrukci provedené v roce 2020. Dům se jevil jako nově zrekonstruovaný, nikoli odpovídající jeho době výstavby v roce 1927. V rámci rekonstrukce však příčiny vad nebyly odstraněny, nejedná se o projevy běžného opotřebení. Na žádné vady žalobkyně jako kupující upozorněna nebyla (s výjimkou spodní vody ve sklepě, nikoli však absenci hydroizolace), ani jí z tohoto důvodu nebyla poskytnuta žádná sleva. Sleva dle § 2106 o. z. odpovídá minimálním nákladům na odstranění vad, tj. doplnění hydroizolace do podlah a stěn a tepelné izolace podlah, jež znalec vyčíslil na částku 877 223 Kč. Proto žalobě částečně vyhověl a částečně ji zamítl. Žalobkyni přiznal vůči žalované plné náklady řízení, kdy výše nároku byla dána znaleckým posudkem. Náklady řízení státu byly rozděleny poměrně dle úspěchu a neúspěchu.

2. Proti rozsudku podala žalovaná odvolání, které odůvodnila tím, že okresní soud v hlavičce nezměnil název žalované, jde tedy o závažnou vadu napadeného rozsudku. Dále namítala, že žalobkyně včasně nevytkla vady, neboť je uplatnila až rok po koupi, ačkoli se vady musely projevit již v zimě 2020. Na vodu ve sklepě byla žalobkyně výslovně upozorněna včetně jejího stavebně odborně vzdělaného doprovodu a hydroizolaci se žalobkyně výslovně rozhodla nedodělávat. Dům pochází z roku 1927, kdy se hydroizolace při stavbách neužívaly, tedy jde o běžnou vlastnost staré užívané věci. Nelze tedy užívat dnešní standardy a stavební normy a posuzovat absenci hydroizolací jako vadu. Okresní soud ani neposoudil všechna kritéria pro výši slevy a zcela přejal náklady na opravu vad, což je pouze jedno z kritérií. Navrhla změnu napadeného rozsudku tak, že žaloba bude zcela zamítnuta.

3. Žalobkyně se vyjádřila k odvolání tak, že změna názvu žalované je odstranitelná opravným usnesením. Vady na domě byly neodbornou rekonstrukcí účelově skryty, objevovaly se postupně a postupně je žalobkyně vytýkala. Žalovaná vady odmítala odstranit. Žalobkyně věděla o vodě ve sklepě, avšak ta nemá dle posudku souvislost s vlhkými zdmi a odlepující se podlahou, což je důsledek absence hydroizolace a tepelné izolace. Žádné projekty o rekonstrukci od žalované neměla k dispozici. Nemovitost nekupovala v roce 1927, ale v roce 2020, tedy by měla splňovat parametry rekonstrukce provedené v 21. století a které může spotřebitel v dnešní době očekávat. Výše slevy byla dána znaleckým posudkem. Navrhla potvrzení rozsudku jako správného.

4. Z podnětu včasného odvolání žalované přezkoumal odvolací soud rozsudek postupem dle § 212 odst. 1 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. v napadené části výroku I. a závislých výrocích o nákladech řízení III. až V. včetně řízení, které předcházelo jeho vydání, se závěrem, že odvolání není důvodné.

5. Okresní soud z provedených důkazů podle § 132 o. s. ř. vyvodil řádná a dostatečná skutková zjištění, odvolací soud takto zjištěný skutkový stav přejímá a v podrobnostech na něj odkazuje.

6. Pokud jde o námitku změny názvu žalované před vyhlášením rozsudku okresního soudu, jde sice o pochybení, které však nemělo vliv na správnost napadeného rozsudku ve věci samé. Toto je opravitelné dle § 164 o. s. ř. Není pochyb o tom, kdo byl žalován, vůči komu byl rozsudek vyhlášen a pouhá změna názvu žalované společnosti v průběhu soudního řízení nemá vliv na totožnost či změnu žalovaného subjektu.

7. Pokud jde o včasnost vytknutí vady, pak není vyloučeno, aby se vady plně projevily až další zimu 2021. Při koupi žalobkyně řešila jinou vlhkou zeď, resp. mokrý flek, v důsledku špatného odpadu, nikoli hydroizolace. Žalobou uplatněné vady, jsou vady skryté, které se projevily dodatečně v podobě odlepení podlahové krytiny od podkladu a vlhkých zdí. Žalobkyně je dle zjištění okresního soudu průběžně reklamovala. Žalovaná reklamace podlah a vlhkých zdí neuznala, reklamace se protahovala. Závěr okresního soudu, že žalobkyně vady oznámila bez zbytečného odkladu poté, co je žalobkyně zjistila, je přiléhavý a odpovídá skutkovým zjištěním.

8. Pokud jde o vědomost žalobkyně o vadách, tak žalobkyně si byla vědoma pronikání vody do sklepa, které bylo řešeno vyspádováním kanálků po obvodu sklepa do jímky a čerpáním vody ze sklepa. V této souvislosti se stavebním doprovodem žalobkyně řešila hydroizolaci sklepa tak, aby se voda do sklepa vůbec nedostávala. Šlo o obkopání domu a hydroizolace, jak o ní hovořil slyšený svědek. Toto žalobkyně nechtěla a počítala s tím, že se voda do sklepa bude dostávat a vodu ze sklepa bude čerpat občas ven, jak to v dané lokalitě činí i sousedé. Proto žalobkyně s žalovanou řešila prohloubení stávající jímky, proto v reklamaci výslovně řešila nespínání a nefunkčnost čerpadla ve sklepě. Nicméně vše ohledně vody a vlhkosti se dotýkalo toliko sklepa. Voda (a nutno zdůraznit, že i v nepodsklepené části domu) ze země skrze základy, podlahami, stěnami přirozeně vzlíná vzhůru, protože v podlahách a zdech chybí vrstva, která by vzlínání vody konstrukcemi zabránila – ona vrstva horizontální hydroizolace podlah a zdí (nikoli hydroizolace sklepa, která bývá zpravidla i svislá). Že by v nemovitosti horizontální hydroizolace zdí a podlah, tepelná izolace podlah chyběla, nebylo žalobkyni sděleno, nemohla tedy o nich vědět, protože by to vyžadovalo provedení měření vlhkosti stavebních konstrukcí či provedení sond do konstrukcí, aby tato absence byla zjištěna.

9. Námitka, že absence hydroizolace je dána datem výstavby 1927, a že jde o vlastnost starého domu, nikoli vadu, rovněž není důvodná. Žalovaná provedla v roce 2020 poměrně velkou rekonstrukci, která užitné hodnoty a životnost domu prodloužila (nová kuchyňská linka, nově provedeno topení, elektroinstalace, rozvody potrubí, nově položeny podlahy, nově provedeny omítky a výmalba, vyměněna střešní krytina včetně laťování na domě a garáži). Například některé zdi na schodišti do sklepa byly dle znaleckého posudku překryty polystyrenem s tenkovrstvou omítkou, čímž se zakryla původní zeď se znatelnými stopami vlhkosti na omítce. Tedy navenek se vše jevilo jako bezvadná suchá zeď. Tedy rekonstrukce vedla k tomu, že se dům jevil kupujícímu spotřebiteli „jako nový“, či jinak řečeno jako dům odpovídající dnešním standardům. Takto byl ke koupi i nabízen – po rekonstrukci. Kupující očekává, že dům nabízený po rekonstrukci, bude bez problémů uživatelný a že rekonstrukce byla provedena tak, aby se původní příčina případných vad odstranila. Je rozdíl mezi rekonstrukcí, která spoustu věcí jen překryje na povrchu a navenek vše působí dobře, od rekonstrukce, která zasáhne do nosných konstrukcí či namísto pouhé „pouhé nové“ podlahové krytiny se provede kompletní vybourání a nová skladba podlah včetně tepelné a hydroizolace, která pak není nijak viditelná, ale co do podstaty řeší historicky dané problémy domu. Je rozdíl, jestliže si někdo kupuje dům z roku 1927 ve zcela původním stavu či po rekonstrukci proběhlé dříve v minulosti, kdy je ale zpravidla na domě seznatelné a viditelné opotřebení konstrukcí, opadávající výmalba či omítky v důsledku vlhkosti zdí, nebo dožilost a nutnost výměny některých konstrukčních prvků apod. Za faktickou vadu nemovitosti lze považovat absenci takových vlastností, kterou lze od ní běžně očekávat. Skutečně dnes lze očekávat, že nemovitost sloužící k bydlení bude mít vodorovné hydroizolace tak, že nebudou podlahy a zdi vlhnout a nebude tak zvýšené riziko odlupování výmalby, opadávání omítek, tvorby plísní či vlhkých fleků na zdi. K rozlišení faktické vady a vlastnosti opotřebené nemovitosti viz například usnesení Nejvyššího soudu, sp. zn. 33 Cdo 274/2017, ze dne 26. července 2017 – v namítaném rozhodnutí byla řešena skutkově odlišná situace, kdy předmětem převodu byl dům starý 90 let, který neprošel žádnou rekonstrukcí a byl na samé hranici životnosti; proto jeho podmáčení spodní vodou vlivem nedostatečné izolace a napadení některých trámů dřevokazným hmyzem posoudil nikoli jako vadu věci, nýbrž jako projev jejího opotřebení. V nyní projednávané věci byl sice předmětem koupě dům starší 100 let, který však prošel v roce 2008 rekonstrukcí, při níž byly opraveny střecha, fasáda, okna, dveře a interiéry a bylo provedeno zateplení. V roce 2011 byla opravena střecha a systém dešťových žlabů a svodů k zamezení zatékání vody do domu. Vzhledem k faktickému stavu je předpokládaná životnost domu minimálně dalších 50 let. Dům je běžně užíván ze 40 %. Žalobkyní vytčené nedostatky domu na rozdíl od soudu prvního stupně proto odvolací soud neposoudil jako projevy běžného opotřebení, nýbrž jako vadu věci, tj. nedostatek takových vlastností, které se u věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládají. Podle Nejvyššího soudu pak za faktickou vadu věci lze pokládat i nedostatky takových vlastností nebo projevů, které se u věcí téhož druhu (movitých či nemovitých) obecně předpokládají a jejichž absence snižuje využití věci. Závěr okresního soudu, že v nyní projednávané věci šlo o vady, nikoli o vlastnost starého domu, je tedy správný.

10. Pokud jde o výši slevy okresní soud citoval obecně judikaturní závěry, avšak jednotlivá kritéria souhrnně neuváděl. Nicméně v odůvodnění rozsudku uvedl, že konkrétně žalobkyně dům koupila za cenu 7 190 000 Kč, tedy nikterak nízkou či nikterak nadhodnocenou, tedy za cenu obvyklou. Žádné upozornění na vadu či slevu z důvodu této vady žalobkyně dle zjištění okresního soudu neměla. Po případném doplnění hydroizolací a tepelné izolace do podlah bude dle odvolacího soudu dům ve stavu, jaký byl spotřebitelem a žalobkyní předpokládán v době jeho koupě. Pokud jde o snížení míry použitelnosti domu, pak sice dle odvolacího soudu žalobkyni nic nebrání dům užívat i bez hydroizolace zdí, podlah a termoizolace podlah i nadále, nicméně s vysokým rizikem tvorby plísní, fleků a dalších projevů vlhkosti zdí a podlah a dále s nižším tepelným komfortem (vyšší tepelné ztráty skrze podlahy). Nelze ani namítat, že by touto konkrétní opravou byla významně prodloužena životnost domu tak, že by se ze staré věci stala de facto věc nová s významně delší životností. Cena možné opravy vad je dalším kritériem, které lze vzít dle judikatury do úvahy. Zde měl okresní soud k dispozici znalecký posudek, jenž potřebné práce ohodnotil částkou 877 223 Kč, což činí 12,2 % ze sjednané kupní ceny. Vzhledem k rozsahu prací při opravě a současným cenám lidské práce, jak poukazuje okresní soud, se tato částka nejeví ani odvolacímu soudu jako nepřiměřeně vysoká. Hodnota domu bez vad a s vadami znalecky zkoumána nebyla, nicméně tato oceňovací metoda je vhodnější pro případ, kdy je vada neodstranitelná, či je sice odstranitelná, ale za nepřiměřeně vysoké náklady zejména k ceně věci. Pokud tedy má být vyrovnána ekvivalence vzájemných plnění, tj. že žalobkyni se za obvyklou cenu dostalo vadné nemovitosti, která neodpovídá obvyklým a očekávaným vlastnostem rodinného domu, s přihlédnutím v této konkrétní věci k tomu, že žalobkyně kupovala rodinný dům bezprostředně po její rekonstrukci (aby se nemusely žádné rekonstrukce a opravy ihned řešit či hradit), odpovídá cena prací potřebných pro opravu věci tak, aby byla ve stavu, v jakém po rekonstrukci žalované být měla, přiměřené slevě potřebné k vyrovnání vzájemných plnění. Nákladové výroky pak odvolací soud shledal rovněž správné.

11. Odvolací soud proto potvrdil rozsudek v napadené části jako věcně správný dle § 219 o. s. ř.

12. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně byla v odvolacím řízení zcela úspěšná, má tedy právo na náhradu nákladů odvolacího řízení – odměna 11 820 Kč z tarifní hodnoty 877 223 Kč dle § 8 odst. 1 a § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. Advokátního tarifu, dle § 13 náhradu hotových výdajů 450 Kč, dále náhrada za DPH 2 577 Kč (21 % z 12 270 Kč). Celkem je tedy žalovaná povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení 14 847 Kč.