71 CO 294/2022

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Šárky Žmolilové a soudců Mgr. Šárky Bokůvkové a Mgr. Tomáše Ožany ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o nahrazení projevu vůle k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Karviné - pobočky v Havířově ze dne 10. května 2022, č. j. 107 C 69/2021-70, <b>I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I.</b> - potvrzuje v části, v níž bylo rozhodnuto o nahrazení projevu vůle žalované uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu tohoto znění: <b><i>Kupní smlouva</b></i> <i>uzavřená níže uvedeného dne dle § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, mezi těmito stranami:</i> <i>[právnická osoba] – [právnická osoba], [IČO]</i> <i>se sídlem [adresa]</i> <i>zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Ostravě oddíl C, vložka [číslo]</i> <i>jednající [titul] [jméno] [příjmení], jednatelem</i> <i>(dále jen jako„ kupující“)</i> <i>a</i> <i>[právnická osoba], [IČO]</i> <i>se sídlem [adresa]</i> <i>zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Ostravě oddíl C [číslo]</i> <i>jednající [jméno] [příjmení], jednatelem</i> <i>(dále jen jako„ prodávající“)</i> <i>I. </i> <i>1. Kupující od prodávajícího kupuje a prodávající prodává kupujícímu následující podíly na uvedených nemovitostech:</i> <i>A) podíl ve výši [číslo] vůči celku na těchto nemovitostech:</i> <i>1. pozemku parc. č. [číslo] - trvalý travní porost o výměře 252 m2,</i> <i>2. pozemku parc. č. [číslo] - orná půda o výměře 1 515 m2,</i> <i>3. pozemku parc. č. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 68 m2, jehož součástí je budova [adresa], rod. dům a</i> <i>4. pozemku parc č. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 51 m2, jehož součástí je jiná stavba bez č. p.,</i> <i>vše zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek] vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce],</i> <i>B) a podíl ve výši [číslo] vůči celku na těchto nemovitostech:</i> <i>5. pozemku parc. č. [číslo] – trvalý travní porost o výměře 104 m2,</i> <i>6. pozemku parc. č. [číslo] – trvalý travní porost o výměře 83 m2 a</i> <i>7. pozemku parc. č. [číslo] – trvalý travní porost o výměře 68 m2,</i> <i>vše zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek] vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce].</i> <i>2. Kupující prohlašuje, že jako spoluvlastník výše uvedených nemovitostí zná jejich stav.</i> <i>3. Kupující uhradí prodávající kupní cenu za podíly na nemovitostech, které jsou předmětem této smlouvy ve výši 10 602 Kč do 3 dnů ode dne uzavření této smlouvy (právní moci rozsudku nahrazujícím projev vůle žalované).</i> <i>II. </i> <i>4. V ostatních ustanoveních se tato smlouva řídí právním řádem České republiky.</i> <i>5. Tato smlouva je uzavřena ve třech vyhotoveních, z nichž po jednom obdrží každá ze stran této smlouvy a jedno vyhotovení bude sloužit k potřebám katastru nemovitostí.</i> <i>V [obec] dne ……………………….</i> <i>[titul] [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení]</i> <i>Za kupujícího Za prodávajícího</i> - mění v části, v níž bylo rozhodnuto o nahrazení projevu vůle žalované uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu na převod spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na nemovitostech, uvedených v článku I. odstavec 1 písm. A): spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na nemovitostech uvedených v článku I. odstavec 1 písm. B): to vše za část kupní ceny ve výši 7 249 Kč, tak, že se žaloba v tomto rozsahu zamítá.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady řízení před okresním soudem ve výši 25 391 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

III. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady odvolacího řízení ve výši 2 565 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Okresní soud výše uvedeným rozsudkem nahradil projev vůle žalované k uzavření blíže ve výroku uvedené kupní smlouvy s žalobkyní k převodu spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na nemovitostech označených v kupní smlouvě písmenem A) (pozemek parc. č. [číslo], pozemek parc. č. [číslo], pozemek parc. č. [číslo], jehož součástí je budova [adresa], rod. dům a pozemek parc č. [číslo], jehož součástí je jiná stavba bez č. p., vše zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek] vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce]) a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na nemovitostech označených v kupní smlouvě písmenem B) (pozemek parc. č. [číslo], pozemek parc. č. [číslo] a pozemek parc. č. [číslo], vše zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek] vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce]) (výrok I.) a uložil žalované povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení 25 391 Kč (výrok II.). Vyšel ze zjištění, že ke dni [datum] byli žalobkyně a žalovaná podílovými spoluvlastníky nemovitosti pro zjednodušení popsané písmenem A), a to žalobkyně s podílem [číslo], žalovaná [číslo], spoluvlastnice [jméno] [příjmení] [číslo]. Další podíly měly jiné osoby. [jméno] [příjmení] smlouvou z [datum] převedla svůj podíl [číslo] na nemovitosti A) na žalovanou. Dále okresní soud zjistil, že ke dni [datum] byli žalobkyně a žalovaná podílovými spoluvlastníky nemovitosti pro zjednodušení popsané písmenem B), a to žalobkyně s podílem [číslo], žalovaná [číslo], spoluvlastnice [jméno] [příjmení] pak s podílem [číslo]. Další podíly měly jiné osoby. [jméno] [příjmení] smlouvou z [datum] převedla svůj podíl [číslo] na nemovitosti B) na žalovanou. Podíly na obou nemovitostech A) a B) [jméno] [příjmení] převedla za souhrnnou částku 100 000 Kč. Po právní stránce okresní soud dospěl k závěru, že [jméno] [příjmení] porušila předkupní právo žalobkyně dle § 1124 o. z. a žalobkyni tak vzniklo právo dle § 2144 o. z. domáhat se po žalované převodu věci za příslušnou úplatu, proto žalobě na nahrazení projev vůle k uzavření kupní smlouvy vyhověl, kdy žalobkyně správně stanovila spoluvlastnický poměr i příslušnou úplatu.

2. Proti rozsudku podala žalovaná odvolání, které odůvodnila tím, že a) okresní soud nezjistil řádně skutkový stav, neboť neprovedl jí navržený důkaz znaleckým posudkem k určení hodnoty jednotlivých převáděných nemovitostí. Nelze vycházet z toho, že hodnota všech nemovitostí je stejná, a to ani tehdy, pokud byly nemovitosti převedeny za souhrnnou částku. Dále za b) namítala, že spoluvlastník neporuší předkupní právo až do doby, než nastanou věcně-právní účinky smlouvy. Proto nemohlo dojít k dospělosti závazku již dne [datum] uzavřením smlouvy, ale až ke dni [datum] právními účinky vkladu vlastnického práva žalované. Dále za c) namítala, že kupní smlouva, jež byla soudním rozhodnutím uzavírána, má delší dobu splatnosti kupní ceny (do tří dnů od právní moci rozsudku), oproti splatnosti kupní ceny v kupní smlouvě ze dne [datum], kdy žalovaná kupní cenu uhradila před podpisem smlouvy. Dále namítala za d), že žalobkyně nemravným nátlakem hrozbou vysoké smluvní pokuty přiměla jinou spoluvlastnici [jméno] [příjmení] k převodu jejího spoluvlastnického podílu na společníka žalobkyně a spřízněnou osobu v době, kdy již zákonné předkupní právo neexistovalo. Dále za e) namítala, že okresní soud dospěl k nesprávnému stanovení spoluvlastnických poměrů. Na nemovitosti A) by odpovídalo předkupní právo žalobkyně součinu podílu žalobkyně a převáděné části, tj. v poměru [číslo], a u nemovitostí B) pak [číslo]. Navrhla proto změnu napadeného rozsudku tak, že se žaloba zamítá.

3. Z podnětu včasného odvolání žalované přezkoumal odvolací soud napadený rozsudek včetně řízení, které předcházelo jeho vydání, podle ustanovení § 206 odst. 1 a § 212 věty prvé o. s. ř. v celém rozsahu se závěrem, že odvolání je částečně důvodné.

4. Okresní soud z provedených důkazů podle § 132 o. s. ř. vyvodil řádná a dostatečná skutková zjištění, odvolací soud takto zjištěný skutkový stav přejímá a v podrobnostech na něj odkazuje.

5. Pokud jde o námitku pod písmenem a), že okresní soud nesprávně neprovedl důkaz znaleckým posudkem k určení ceny jednotlivých nemovitostí a vyšel z předpokladu, že všechny nemovitosti mají stejnou hodnotu, není odvolací námitka důvodná. Odvolací soud souhlasí s právním závěrem okresního soudu, že jestliže všechny podíly na nemovitostech A) a B) byly převedeny na žalovanou za souhrnnou částku 100 000 Kč a všechny podíly na nemovitostech A) a B) jsou nyní předmětem uplatněného předkupního práva, pak odpovídá ustanovení § 2144 o. z., aby příslušné podíly byly převedeny na předkupce za příslušnou úplatu souhrnně počítanou z celé částky 100 000 Kč, aniž by musela být cena rozdělována na jednotlivé nemovitosti. Jednak sama žalovaná nemovitosti nabyla za souhrnnou cenu, aniž by požadovala její rozdělení na jednotlivé pozemky, a tudíž by stejné podmínky ohledně ceny měl mít i předkupce. Jednak převáděné nemovitosti tvoří jeden celek, kdy nemovitosti pod písmenem A) jsou zahradou s domy a nemovitosti B) jsou přístupovou cestou k těmto nemovitostem A). V zásadě tedy nemá smyslu rozdělovat uměle nemovitosti na jednotlivé pozemky jen z důvodu odlišné výše spoluvlastnických podílů, když běžný kupující koupí zahradu s domem včetně přístupové cesty. Pokud tomu tak není, jde mnohdy o spekulativní nákupy za různými účely, které mohou přinášet pouze další spory mezi spoluvlastníky či mezi sousedy stran přístupu k nemovitostem apod.

6. Pokud jde o námitku pod písmenem b), že předkupní právo dospěje až okamžikem, kdy koupěchtivý nabude vlastnické právo vkladem do katastru nemovitostí, rovněž není důvodná. Ustanovení § 2143 o. z. jednoznačně stanoví, že předkupní právo dospívá uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Smlouva je uzavřena dle § 1745 o. z. přijetím nabídky na uzavření smlouvy. Jestliže tedy žalovaná a paní [příjmení] podepsaly dne [datum] kupní smlouvu, byla tímto dnem smlouva uzavřena a tímto dnem vznikla paní [příjmení] povinnost nabídnout svůj podíl k odkoupení ostatním spoluvlastníkům. Otázka, zda a kdy nastanou věcně právní účinky kupní smlouvy, pak již je z hlediska dospělosti předkupního práva bezpředmětná. Je tomu tak proto, že převodce se může případně dovolat dle § 2145 o. z. zákonné rozvazovací podmínky vůči koupěchtivému ještě předtím, než vlastnické právo převodce pozbude. Pokud by předkupní právo dospívalo až po převodu vlastnického práva, jak argumentuje žalovaná, pak by rozvazovací podmínka v ustanovení § 2143 o. z. zcela pozbyla smyslu. K tomu je třeba poukázat na závěr Nejvyššího soudu v rozsudku ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4737/2018, že do doby než převodce pozbude vlastnické právo, může být předkupní právo realizováno i formou předpokládanou ustanovením § 2145 o. z., tedy formou rozvazovací podmínky. Poté co převodce již vlastnické právo pozbyl, vzniká předkupci již jen právo dle § 2144 o. z. domáhat se převodu přímo po koupěchtivém. Z tohoto je zřejmé, že dospělost předkupního práva nastává již uzavřením kupní smlouvy. Zákonné předkupní právo je právem věcným přináležejícím ke spoluvlastnickému podílu a jako věcné právo zakládá nárok dle § 2144 o. z. Proto nelze argumentovat ani omezením předkupního práva v ustanovení § 1124 odst. 1 o. z. ve znění zákona č. 163/2020 Sb. účinného od 1. 7. 2020, neboť předkupní právo žalobkyně dospělo již ke dni [datum], tedy ještě před účinností novely zužující rozsah předkupního práva. Podle článku II. odst. 4 zákona č. 163/2020 Sb. pak již vzniklé předkupní právo trvá i nadále - 4. Dospěla-li povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, trvá předkupní právo předkupníka i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.

7. Pokud jde o námitku pod písmenem c), že žalobkyni je poskytnuta delší doba splatnosti kupní ceny oproti splatnosti, kterou měla sjednána žalovaná, a že tedy ve smyslu § 2147 odst. 2 o. z. nebyly dodrženy totožné podmínky, rovněž není důvodná. Ustanovení § 2147 odst. 2 o. z. míří na případy, kdy je řádně prodávajícím nabídnuto předkupci odprodej převáděného spoluvlastnického podílu. Tehdy prodávající informuje předkupce o cenových a dalších podmínkách prodeje tím, že mu např. předá vyhotovení uzavřené smlouvy a nabídne mu podíl k odkupu. Tehdy si předkupce může rozmyslet, zda své práva využije či nikoli, právě i s ohledem na sjednané podmínky smlouvy, dále si může zajistit finance k odkupu apod. Navíc zákon v § 2148 o. z. podpůrně (pro případ, že nebyla sjednána lhůta u smluvního předkupního práva jiná) stanoví lhůtu k úhradě kupní ceny tři měsíce obdržení nabídky odkupu bez ohledu na splatnost kupní ceny uvedenou v kupní smlouvě. Pokud však nabídka k odkupu učiněna není, předkupci nejsou známy podmínky prodeje, musí si je zjišťovat sám a svého práva se aktivně domáhat. V okamžiku, kdy je předkupní právo porušeno a nemovitost je již převedena, pak předkupníkovi náleží přímo právo dle ustanovení § 2144 odst. 1 o. z. na převod nemovitosti za příslušnou úplatu, aniž by zákon výslovně stanovil v tomto ustanovení jakoukoli podmínku, že tato příslušná úplata musí být placena dle podmínek naprosto totožných jako v kupní smlouvě. Konečně je správný i základní argument okresního soudu, že k nahrazení projevu vůle dochází až právní mocí rozsudku a nelze tedy ukládat předkupci, aby hradil kupní cenu ještě před uzavřením samotné smlouvy (tj. analogicky ještě předtím, než se smluvní strany na obsahu smlouvy včetně splatnosti kupní ceny vůbec shodnou). Judikatura pak uzavřela, že v zásadě má být splatnost kupní ceny obdobná jako v kupní smlouvě s koupěchtivým, pokud je takováto lhůta pro předkupníka splnitelná, což není případ kupní ceny splatné před, či při podpisu smlouvy, tj. před právní mocí rozsudku soudu. (rozsudek NS ze dne 29. 7. 2021, sp. zn 22 Cdo 805/2021 Je proto třeba v této věci vyjít z lhůty, která byla sjednána v předmětné kupní smlouvě mezi žalovanou a B., na jehož místo se žalobce žalobou domáhal vstoupit. ….. Zákon vychází z preference smluvně sjednané lhůty k zaplacení kupní ceny věci. …. Bylo proto třeba vyjít v této věci z uvedené lhůty, neboť splatnost kupní ceny byla určena obecným způsobem. V dané věci jde o to, že stejné podmínky jsou splnitelné, a proto byla splatnost stanovena stejně jako v původní smlouvě; dále např. rozsudek ze dne 27. října 2011, sp. zn. 33 Cdo 4846/2009. V daném případě, kdy žalobce se žalobou domáhá nahrazení projevu vůle žalované uzavřít s ním kupní smlouvu, je ovšem vyloučeno, aby splatnost kupní ceny byla v soudním rozhodnutí stanovena shodně jako v kupní smlouvě uzavřené mezi manžely [příjmení] a žalovanou. Je tomu tak proto, že k uzavření kupní smlouvy dojde v okamžiku, kdy se žalobě vyhovující rozsudek stane pravomocným. Protože z vyložených důvodů nepřipadá v úvahu, aby splatnost (části) kupní ceny byla určena ke dni uzavření smlouvy.)

8. Pokud jde o námitku pod písmenem d), že žalobkyně se dopustila nemravného jednání, pak nutno poukázat, že tvrzeného nemravného jednání se měla dopustit vůči osobě zcela odlišné od žalované či od paní [příjmení]. Jde tedy o záležitost, která se žalobkyně, žalované a popř. paní [příjmení] nijak nedotýká a jde o záležitost nesouvisející s projednávanou věcí.

9. Námitka, že okresní soud nesprávně stanovil spoluvlastnické podíly a nesprávně žalobě vyhověl, je částečně důvodná. Podle § 1124 odst. 2 věty druhé o. z. účinného ke dni 23. 6. 2020 Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Okresní soud převáděný podíl dělil mezi žalobkyni a žalovanou a pominul ostatní spoluvlastníky s jejich poměrnými předkupními právy. Zákon stanoví předkupní poměry ke dni vzniku předkupních práv, tj. ke dni [datum].

10. Pokud jde o stanovení odpovídajícího předkupního podílu žalobkyně: ke dni [datum] pokud jde o nemovitost A) žalobkyně vlastnila [číslo] podíl, žalovaná [číslo], paní [příjmení] [číslo], ostatní spoluvlastníci [číslo]. Převáděný podíl paní [příjmení] o velikosti [číslo] je nutno rozdělit mezi ostatní spoluvlastníky podle poměru jejich podílů, tj. převáděný podíl o velikosti 21 vydělíme součtem podílů ostatních tj. [číslo]. Takto získanou část [číslo] vynásobíme spoluvlastnickými podíly jednotlivých spoluvlastníků - žalobkyně [číslo] x [číslo], s výsledkem [číslo], po krácení 9 pak výsledek předkupního práva žalobkyně činí [číslo] z celku u nemovitostí A). Žalované náleží podíl [číslo] x [číslo] = [číslo] [číslo] a ostatní spoluvlastníci [číslo] x [číslo] = [číslo].

11. Pokud jde o stanovení odpovídajícího předkupního podílu žalobkyně: ke dni [datum] pokud jde o nemovitost B) žalobkyně vlastnila [číslo] podíl, žalovaná [číslo], paní [příjmení] [číslo], ostatní spoluvlastníci [číslo]. Převáděný podíl paní [příjmení] o velikosti [číslo] je nutno rozdělit mezi spoluvlastníky podle poměru jejich podílů, tj. podíl o velikosti 3 vydělíme součtem podílů ostatních tj. [číslo]. Takto získanou část [číslo] vynásobíme spoluvlastnickými podíly jednotlivých spoluvlastníků - žalobkyně [číslo] x [číslo], s výsledkem [číslo], po krácení 3 pak výsledek a předkupní právo žalobkyně činí [číslo] z celku u nemovitostí B). Žalované náleží podíl [číslo] x [číslo] = [číslo] a ostatní spoluvlastníci [číslo] x [číslo] = [číslo].

12. Okresní soud rovněž správně vyšel z ceny za metr čtvereční. Poměr kupní cena/výměra pozemků pak činí [číslo] [číslo], [číslo], tedy po zaokrouhlení 489 Kč za metr čtvereční. Žalobkyni svědčí předkupní právo u nemovitostí A) v rozsahu 49/4680 k pozemkům o celkové výměře [číslo] metrů čtverečních, tj. k [číslo], [číslo] metrům čtverečním, po vynásobení 489 Kč a zaokrouhlení pak 9 657,80 Kč. Žalobkyni svědčí předkupní právo u nemovitostí B) v rozsahu 1/132 k pozemkům o celkové výměře 255 metrů čtverečních, tj. k 1, 931818 metrům čtverečním, po vynásobení 489 Kč a zaokrouhlení pak 943,80 Kč Celkem tedy odpovídá část kupní ceny v rozsahu 10 602 Kč.

13. U žalob na nahrazení projevu vůle, jde o žalobu na plnění, kde soud nemůže přiznat více, či jiné nemovitosti, než žalobce požaduje, avšak je možno částečně zamítnout nárok, pokud není důvodný. (k tomu např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 4. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1109/2018 Aktuální procesualistika respektuje závěr, podle něhož„ žaloba, kterou se žalobce domáhá nahrazení projevu vůle, není určovací žalobou ani žalobou právotvornou, ale žalobou na plnění, neboť žalovaný byl povinen projevit určitou vůli (typicky učinit nějaké právní jednání, k němuž se zavázal sám nebo mu je ukládá zákon), ale tuto vůli neprojevil... Shodně s ostatními rozsudky na plnění má též rozsudek ukládající prohlášení vůle deklaratorní povahu).

14. Z výše uvedených důvodů odvolací soud podle § 220 odst. 1 písmeno a) o. s. ř. změnil napadený rozsudek tak, že žalobu částečně zamítl co do podílu přesahující zákonné předkupní právo žalobkyně a tomu odpovídající části kupní ceny 7 249 Kč a potvrdil v části odpovídající předkupnímu právu žalobkyně za poměrně odpovídající část kupní ceny.

15. O náhradě nákladů řízení před okresním soudem odvolací soud znovu rozhodl podle § 224 odst. 2 o. s. ř. a § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalobkyně byla s podstatou nároku úspěšná, náleží jí zákonné předkupní právo, kterého se úspěšně domohla. Má tedy právo na plnou náhradu nákladů řízení sestávající z odměny právního zástupce 10 920 Kč za šest úkonů právní služby podle § 8 odst. 1 a § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. Advokátního tarifu po 1 820 Kč (převzetí a příprava zastoupení, sepis předžalobní výzvy, sepis žaloby, vyjádření ze dne 30. 9. 2021 a ze dne 28. 1. 2022 a účast u jednání dne 4. 5. 2022); paušální náhrady hotových výdajů za šest úkonů právní služby dle § 13 a. t. po 300 Kč, tj. 1 800 Kč; náhrady 21 % DPH ve výši 2 671 Kč a z náhrady za zaplacený soudní poplatek ve výši 10 000 Kč Celkem je žalovaná povinna nahradit žalobkyni náklady 25 391 Kč.

16. O náhradě nákladů odvolacího řízení krajský soud rozhodl podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně byla opět co do základu sporu úspěšná i v odvolacím řízení, má tedy právo na náhradu nákladů odvolacího řízení 1 820 Kč za účast u odvolacího jednání podle § 8 odst. 1 a § 7 bodu 5 vyhlášky Advokátního tarifu, dle § 13 náhradu hotových výdajů 300 Kč, dále náhrada za DPH 445 Kč (21 % z 2 120). Celkem je tedy žalovaná povinna nahradit žalobkyni náhradu nákladů řízení 2 565 Kč.