71 CO 365/2022

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Šárky Žmolilové a soudců Mgr. Šárky Bokůvkové a Mgr. Tomáše Ožany ve věci žalobců: a) jméno příjmení , osobní údaje anonymizováno datum bytem adresa zastoupený advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa b) jméno příjmení , osobní údaje anonymizováno datum bytem adresa zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o nahrazení souhlasu žalované s vydáním předmětu úschovy a o vzájemném návrhu žalované o nahrazení souhlasu žalobců s vydáním předmětu úschovy k odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Opavě ze dne 16. 9. 2022, č. j. 11 C 156/2020-111,

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalobci jsou povinni nahradit žalované náklady odvolacího řízení ve výši 22 331 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Okresní soud výše uvedeným rozsudkem zamítl žalobu žalobců na vydání předmětu úschovy přijaté u Okresního soudu v Opavě usnesením ze dne 25. 2. 2020, č. j. 20 Sd 3/2020-21 (výrok I.), vyhověl vzájemné žalobě žalované a uložil žalobcům povinnost souhlasit s vydání předmětu úschovy žalované (výrok II.) a uložil žalobcům povinnost nahradit žalované náklady řízení 91 455,30 Kč (výrok III.).

2. Vyšel ze zjištění, že žalobci měli zájem o koupi bytu [číslo] s podílem 1/3 na společných částech domu a na pozemku č. parcelní st. [anonymizováno] [katastrální uzemí]. Na základě rezervační smlouvy ze dne [datum] složili [datum] rezervační poplatek 181 500 Kč na účet realitní společnosti [název] [právnická osoba] Tvrzená ústní dohoda o dokladech, které má prodávající kupujícímu doložit, prokázána nebyla, neboť žalovaná dohodu popřela a realitní makléřka svědeckou výpovědí potvrdila, že se o dokladech k nemovitostem při uzavírání rezervační smlouvy nehovořilo. Kupní smlouva měla být uzavřena do 31. 12. 2019. Následně žalobce a) e-maily z 2. 11. 2019 a 5. 11. 2019 požadoval po žalované dodání řady dokumentů - kolaudační souhlas, statický výpočet stavby - kontrolu statikem, jestli není stavba nebezpečná, je v souladu se zákonem a splňuje bezpečnost BOZP, konstrukční revizi domu, elektřina, plyn, voda, kanalizace, revize k bytu [číslo] (revizní zpráva úplná - elektro, voda, topení, plyn jako kotelny), protokol stanoveného měřidla - elektro, vody, teplo, kolaudace bytu, souhlas s užíváním bytu nebo jiné potvrzení k užívání bytové jednotky, předání bytu do 5 dnů od zápisu v katastru nemovitostí, přesně vymezit součásti bytu, vybavení, stav, nejlépe fotodokumentace, která bude součástí kupní smlouvy. Dále statický výpočet a posouzení stavu nemovitosti, předložení kompletních revizí elektro, vody, plyn jako celek pro celý dům, prohlášení správce domu, jaká je výše měsíčních příspěvků na chod domu podle odst. č. 2 pravidla pro správu domu, měsíční výše záloh na elektřinu, vodu, plyn. Žalovaná prostřednictvím realitní makléřky žalobcům dodala 7. 11. 2019 sdělení stavebního úřadu k užívání stavby; 12. 11. 2019 revizní zprávu k elektroinstalaci bytu, revizi plynových rozvodů domu a průkaz energetické náročnosti budovy. Nato žalobce požadoval dodání ověření elektroměrů, měřidel topení, revizi hromosvodů, komínů, projekt stavební k bytu, vodní topný projekt, posouzení statiky celého domu. Dne 28. 11. 2019 sdělila žalovaná žalobcům, že podala na stavební úřad zjednodušenou dokumentaci stavby (pasport). Dne 4. 12. 2019 žalovaná dodala revizní zprávu komínu od kotle. Dne 18. 12. 2019 žalovaná dodala stavebně technický průzkum se zaměřením na nosné konstrukce. Na výzvu žalované k uzavření smlouvy žalobce dne [datum] uvedl, že žalovaná stále nedodala potřebné doklady - revize platné elektro, plyn, hromosvod, komíny, kotelna, provozní náklady k jednotce, revize úplné, plné, prvotní, RZ komín k bytové jednotce, statický posudek stavby + bytové jednotky, posudek BOZP společných míst a bytové jednotky, kolaudační rozhodnutí, souhlas s užíváním stavby, nové prohlášení společných vlastníků dle dohody - vyjmutí střechy jako společné prostory, cejch kalorimetru na TUV + UT, cejch elektroměru, cejch vodoměru, cejch plynoměru. K uzavření kupní smlouvy do 31. 12. 2019 nedošlo, realitní společnost rezervační poplatek složila do soudní úschovy, neboť mezi účastníky je spor, kdo zavinil neuzavření kupní smlouvy a komu má být rezervační poplatek podle smlouvy vyplacen.

3. Po právní stránce okresní soud uzavřel, že na základě nepojmenované smlouvy dle § 1724 o. z. žalobci složili rezervační poplatek realitní společnosti a projevili vážný zájem byt koupit. Mezi žalobci a žalovanou nebyly dohodnuty žádné doklady, které má prodávající doložit k předmětnému bytu. Na následné požadavky žalobců se snažila žalovaná reagovat a dodala všechny dokumenty, které by umožnily nabytí bytu žalobci (výpisy z katastru nemovitostí, průkaz energetické náročnosti budovy, pasport stavby). K uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně kupujících (žalobců), kteří požadovali nadstandardní počet dokumentů k převáděným nemovitostem. Proto žalované vzniklo dle § 2048 o. z. právo na sjednanou smluvní pokutu a podle ujednání rezervační smlouvy jí vzniklo i právo na vyplacení rezervačního poplatku na úhradu této pokuty.

4. Proti rozsudku podali odvolání žalobci, které odůvodnili tím, že podle navržené kupní smlouvy se měli vzdát práva z vadného plnění a prodávající se tak snažil zprostit své odpovědnosti za případné vady bytu. I z tohoto důvodu žalobci požadovali doložení všech potřebných dokladů k bytu a domu. Žalovanou předložené doklady nebyly bez vad - prohlášení vlastníka mělo nedostatky, statické posouzení bylo provedeno až v prosinci 2019, chybí kolaudační rozhodnutí k bytu a nemůže být nahrazeno pasportem stavby. Bez prokázání bezvadnosti převáděného bytu žalobci nehodlali smlouvu uzavřít. Po žalobcích nelze požadovat, aby přistoupili ke koupi nemovitosti, jež není perfektní (u níž by nebylo prokázáno, že je bez faktických a právních vad) a současně, aby se vzdali práv z vadného plnění. Rezervační smlouva uváděla pouze obecně důvod na straně kupujících či prodávající, avšak nelze žalobce nutit, aby kupovali bytovou jednotku, jež je např. v rozporu s prohlášením vlastníka, nebo má vady bránící bezpečnému užívání. Žalobci proto neodmítli bezdůvodně smlouvu uzavřít, ale kupní smlouva nebyla uzavřena pro nečinnost a nesoučinnost žalované. Dále namítali, že sjednaná smluvní pokuta ve prospěch žalované by nebyla dosud splatná. Dále namítali, že odměna zástupce žalované by měla být stanovena dle § 9 odst. 1 advokátního tarifu ve výši 1 500 Kč za úkon. Navrhli proto změnu rozsudku tak, aby předmět úschovy byl vydán jim a žalované uložena náhrada nákladů řízení.

5. Žalovaná se k odvolání vyjádřila tak, že žalobci si detailně nemovitosti prohlíželi den před podpisem rezervační smlouvy. Žádné požadavky na dodání dokladů k nemovitostem žalobci do rezervační smlouvy neuvedli. Následné požadavky na dodání řady dokumentů byly již neopodstatněné a nepřiměřené. Pokud jde o vzdání se práv z vadného plnění, pak šlo pouze o vady uvedené v příloze I. kupní smlouvy a o vady za něž byla poskytnuta sleva 50 000 Kč. Pokud jde o odměnu zástupce žalované, pak např. dle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 1460/2020 má být vycházeno z částky, jež je předmětem úschovy. Navrhla proto potvrzení rozsudku jako správného.

6. Z podnětu včasného odvolání žalobců přezkoumal odvolací soud napadený rozsudek včetně řízení, které předcházelo jeho vydání, podle ustanovení § 206 odst. 1 a § 212 věty prvé o. s. ř. v celém rozsahu se závěrem, že odvolání není důvodné.

7. Podle § 2087 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (o. z.) prodávající kupujícímu odevzdá věc, jakož i doklady, které se k věci vztahují, a umožní kupujícímu nabýt vlastnického práva k věci v souladu se smlouvou. Podle § 2094 odst. 1 o. z. prodávající předá kupujícímu doklady potřebné k převzetí a užívání věci. Má-li k předání dojít při zaplacení kupní ceny, předá prodávající doklady v místě placení.

8. Okresní soud z provedených důkazů podle § 132 o. s. ř. vyvodil řádná a dostatečná skutková zjištění, odvolací soud takto zjištěný skutkový stav přejímá a v podrobnostech na něj odkazuje. Tvrzení žalobce a), že po uzavření rezervační smlouvy bylo ústně dohodnuto, jaké doklady žalovaná předá žalobcům, nebylo prokázáno. Okresní soud vyšel z výpovědi žalobce, výslechu zástupce žalované, výslechu realitní makléřky a zjistil, že v den podpisu rezervační smlouvy byla řešena pouze otázka slevy za drobné vady bytu a otázka dokladů k bytu či domu řešena nebyla.

9. Odvolací soud rovněž souhlasí s právním závěrem okresního soudu. Předmětem prodeje nebyla novostavba, ale starší bytová jednotka, kde je obecně větší riziko horšího technického stavu, skrytých vad, nedůsledně vedené dokumentace apod. Žalovaná dodala doklady vyžadované při převodu nemovitosti zákonem - průkaz energetické náročnosti budovy (§ 7a odst. 2 písmeno b) zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření s energiemi) - námitka žalobce, že neobsahuje fotografii domu je nedůvodná, vzor průkazu podle vyhlášky č. 78/2013 Sb. ke dni 31. 12. 2019 fotografii neobsahoval, to až vzor dle vyhlášky č. 264/2020 Sb. účinné od 1. 9. 2020. Dále zpracovala a nechala 16. 12. 2019 stavebním úřadem schválit dle § 125 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu zjednodušenou dokumentaci (pasport stavby). Další dokumenty nejsou k nabytí vlastnictví a užívání bytové jednotky bezprostředně potřebné ve smyslu § 2087 o. z. a § 2094 o. z. Požadavek žalobce na dodání revizních zpráv je z hlediska opatrného kupujícího pochopitelný a žalovaná mu aktuální revizní zprávy plynu, elektřiny k bytu a ke komínu od kotle dodala. Je pravdou, že ke komínu v bytě revize nebyla dodána, nicméně žalobci smlouvu neuzavřeli z více důvodů, nejen z tohoto. Další požadavky žalobců na výchozí revizní zprávy jsou již nadstandardní a nedůvodné, pokud poslední revizní zprávy neshledaly žádné závady v těchto rozvodech. Rovněž požadavky na projektovou dokumentaci topení a elektřiny byly vzneseny až v e-mailu z 26. 12. 2019, tedy 5 dní před uplynutím sjednané lhůty pro uzavření smlouvy. Požadavek na statické posouzení celého domu je již značně nestandardní a pro prodávajícího nepředvídatelný a neočekávatelný, pokud neexistovaly žádné viditelné pochybnosti o statice domu, nicméně žalovaná doložila alespoň vizuální statické posouzení domu se závěrem, že byly zjištěny pouze malé odstranitelné nedostatky. Další požadavky na cejchy měřičů již také nejsou standardní a ze strany prodávajícího předvídatelné. Požadavky na změnu prohlášení vlastníka nemovitosti a úpravy pozemkového vlastnictví sice souvisely i se zájmem žalobců o druhou jednotku v domě, avšak i tento požadavek je nestandardní oproti běžné koupi bytové jednotky. Požadavek na„ bezpečnost a ochranu při práci“ u celého domu je rovněž nestandardní a nepředvídatelný, pokud žalobci nehodlali v domě provádět podnikatelskou činnost s pomocí zaměstnanců, které by měli při jejich pracovní činnosti chránit. Podle názoru odvolacího soudu, pokud žalobci hodlali být zcela důslední a hodlali minimalizovat rizika koupě starší převáděné nemovitosti, měli buď vyžadovat předložení všech jimi požadovaných dokumentů ještě předtím, než projevili o byt vážný zájem, než uzavřeli rezervační smlouvu a než se zavázali k uzavření kupní smlouvy; nebo mohli do rezervační smlouvy tyto své podmínky budoucího prodeje uvést, tak aby prodávající mohl zvážit, zda skutečně všechny požadované doklady má nebo je schopen a ochoten na své náklady vypracovat a dodat. Opačný postup, kdy žalobci nejprve projeví vážný zájem, uzavřou rezervační smlouvu a teprve poté začnou vznášet požadavky na řadu dokumentů, které nebývají zcela standardně u starších nemovitostí předávány, vedl k tomu, že k uzavření smlouvy ve sjednaném termínu nedošlo. Rovněž odvolací soud v tomto jednání žalobců spatřuje hlavní příčinu neuzavření plánované kupní smlouvy a bylo tak naplněno ustanovení článku III. bodu 3.3. rezervační smlouvy, podle kterého v případě neuzavření plánované kupní smlouvy z důvodu na straně zájemců o koupi, má být rezervační poplatek vyplacen prodávajícímu (žalované). Současně tak byly splněny i podmínky sjednané smluvní pokuty v článku 2.3. rezervační smlouvy, tedy pro porušení povinnosti kupujících smlouvu ve sjednaném termínu na výzvu prodávajícího uzavřít. Proto je závěr okresního soudu, že předmět úschovy má být vydán žalované správný.

10. O náhradě nákladů odvolacího řízení krajský soud rozhodl podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná byla v odvolacím řízení zcela úspěšná, má tedy právo na náhradu nákladů odvolacího řízení - odměnu 16 760 Kč za dva úkony právní služby po 8 380 Kč dle § 8 odst. 1 a § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. Advokátního tarifu, dle § 13 náhradu hotových výdajů za dva úkony 600 Kč, cestovné ve výši 695 Kč (ujeto 81 km vozem se spotřebou 8,2 l /100 km, náhradě 5,20 Kč za km a ceně benzínu 41,20 Kč dle vyhlášky č. 467/2022 Sb.), 400 Kč za zmeškaný čas cestou k jednáním celkem 4 půlhodiny, tj. 4x100 Kč dle § 14 advokátního tarifu, dále náhrada za DPH 3 876 Kč (21 % z 18 455). Celkem jsou tedy žalobci povinni zaplatit žalované náhradu nákladů řízení 22 331 Kč. Odměna právního zástupce žalované je stanovena z částky, jež byla předmětem úschovy, tj. z tarifní hodnoty 181 500 Kč v souladu se závěrem Nejvyššího soudu v rozhodnutí sp. zn. 29 Cdo 1460/2020. Dle odvolacího soudu vzájemná žaloba žalované na vydání totožného předmětu plnění byla s ohledem na judikaturu ohledně následků zamítnutí žaloby (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. května 2010, sp. zn. 21 Cdo 293/2009) podána z opatrnosti a předmětem řízení je stále určení příjemce jediné částky 181 500 Kč, není důvodu proto částku násobit pro účely tarifní hodnoty dvěma.