8 CO 142/2022

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Šárky Neuwirthové a soudců JUDr. Martina Putíka, Ph.D., a Mgr. Karly Nekolové ve věci žalobce: osobní údaje žalobce proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou titul jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 173.624,55 Kč s příslušenstvím k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 21. 3. 2022, č. j. 122 C 8/2021-60,

I. Rozsudek okresního soudu se v napadené části, tj. v odstavci I. výroku ohledně zaplacení částky 62.598,15 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky za dobu od 21. 1. 2021 do zaplacení, částky 1.072,95 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky za dobu od 23. 12. 2020 do zaplacení a částky 13.658,55 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky za dobu od 1. 1. 2021 do zaplacení a v odstavci III. výroku, potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů odvolacího v částce 600 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 166.550,65 Kč s úrokovým příslušenstvím (odstavec I. výroku), zamítl žalobu na stanovení povinnosti žalované zaplatit žalobci částku 7.073,90 Kč s úrokovým příslušenstvím (odstavec II. výroku) a dále zavázal žalovanou zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 9.643 Kč (odstavec III. výroku).

2. Okresní soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žalobce jako vlastník prostoru - [anonymizováno] [číslo] ([anonymizováno 21 slov]) v katastrálním území Moravská Ostrava tuto přenechal na základě smlouvy o nájmu č. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] žalované do užívání na dobu neurčitou od [datum] za úhradu ve výši celkem 13.100 Kč měsíčně (nájem prostor 12.000 Kč, nájem zařízení 15 Kč, zálohy za služby 1.085 Kč měsíčně). Ke dni [datum] byl prostor bez vad. Žalovaná v nájemní smlouvě prohlásila, že stav pronajímaného prostoru je jí znám. Podrobný popis prostoru a jeho stav byl uveden v předávacím protokolu, kdy v něm bylo uvedeno, že prostory nájmu jsou nově vymalovány. Žalovaná se ve smlouvě dále zavázala v případě ukončení nájmu pronajaté prostory vyklidit a vyklizené předat žalobci ve stavu s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Předání se mělo uskutečnit nejpozději první pracovní den po skončení nájmu. V případě neodevzdání prostoru první pracovní den po skončení jednání měl žalobce právo úhradu ve výši ujednaného nájemného (za prostor a za zařizovací předměty) až do dne, kdy nájemce pronajímateli prostor skutečně předá. Dále se žalovaná zavázala uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 1 % sjednaného měsíčního nájemného za každý den prodlení s předáním prostor. Dopisem ze dne [datum] žalobce adresoval žalované výpověď z nájmu prostoru z důvodu hrubého porušení povinnosti nájemce vyplývajících z nájmu spočívající v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru po dobu delší než 1 měsíc ([anonymizována dvě slova] [rok] [anonymizována dvě slova] [rok]). Výpovědní doba byla měsíc a začala běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Výpověď byla doručena žalované dne [datum]. Žalovaná prostory vyklidila až dne [datum]. Ke dni [datum] byla v prostoru uvolněná vodovodní baterie umyvadla, znečištěná malba, poškozená omítka. Za výměnu vodovodní baterie zaplatil žalobce částku 1.072,95 Kč, za výmalbu prostoru částku 13.658,55 Kč a za odstranění závad elektrozařízení částku 1.243,15 Kč. Žalobce vyúčtoval žalované částku 1.072,95 Kč (splatná dne [datum]), částku dne 13.658,55 Kč (splatná dne [datum]), částku 1.243,15 Kč (splatná dne [datum]). Neuhrazené služby poskytnuté v souvislosti s nájmem prostor v roce 2019 činily částku 9.055 Kč, která byla splatná dne [datum].

3. Po právní stránce věc okresní soud dále posoudil ve smyslu ust. § 2201 a § 2302 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdy žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli platnou smlouvu o nájmu. Mezi smlouvou a výpočtovými listy, které jsou součástí nájemní smlouvy, byl rozpor: nájemné za zařizovací předměty 1.085 Kč (ve smlouvě) x 15 Kč (ve výpočtovém listu - do [datum]). Ve třech výpočtových listech je vždy uvedeno, že částka za společnou elektřinu, komíny a splašky činí 1.085 Kč a nájem inventáře 15 Kč (do [datum]). Jednalo se však zřejmou nesprávnost, kterou bylo možno odstranit výkladem obsahu těchto listin. Správně mělo být nájemné ve smlouvě uvedeno za zařizovací předměty 15 Kč a zálohy za služby 1.085 Kč. Nájemní vztah skončil uplynutím výpovědní doby ke dni [datum], když výpověď má všechny náležitosti právního úkonu a byla doručena žalované.

4. Žalovaná tak byla okresním soudem zavázána v prvé řadě zaplatit žalobci částku 89.221 Kč za užívání prostoru do vyklizení za měsíce [anonymizováno] [rok] [anonymizována dvě slova] [rok] včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 64.390 Kč za dobu od [datum] do zaplacení (žalovaná se dostala do prodlení s úhradou této částky uplynutím lhůty k plnění v předžalobní výzvě ze dne [datum]) a zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 24.831 Kč za dobu od [datum] do zaplacení (žalovaná se dostala do prodlení s úhradou této částky uplynutím lhůty k plnění v předžalobní výzvě ze dne [datum]). To vše i s přihlédnutím k tomu, že žalovaná v souvislosti s nájmem složila jistotu ve výši 39.255 Kč, která byla užita zápočtem ze dne [datum] na částky za bezesmluvní užívání prostoru a zálohy na poskytované služby takto: inventář - únor a březen [rok] po 490 Kč, bezesmluvní užívání - únor 2020 11.697 Kč a březen 2020 7 685 Kč, voda - únor až říjen [rok] po 1.000 Kč měsíčně, za listopad [rok] ve výši 67 Kč, společná elektřina - únor až říjen [rok] po 25 Kč, v listopadu 2 Kč, komín - únor až říjen [rok] po 10 Kč, v listopadu 1 Kč, splašky - únor až říjen [rok] po 50 Kč, v listopadu 3 Kč, vyúčtování služeb za rok [rok] - ve výši 9.055 Kč.

5. Dále okresní soud žalovanou zavázal uhradit požadovanou smluvní pokutu ve výši 62.598,15 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení (0,1 % denně s úhradou náhrady ve výši ujednaného nájemného od [datum] do [anonymizována dvě slova] [rok] (521 dní x 120,15 Kč), když žalobce vyzval žalovanou k její úhradě výzvou ze dne [datum], která byla doručena dne [datum] a zároveň bylo možno učinit závěr, že smluvní pokuta pro případ porušení povinnosti žalované po ukončení nájmu prostor vyklidit byla sjednána platně. Pokud žalovaná navrhovala snížení smluvní pokuty, pak tento svůj návrh odůvodnila nemožností provozovat restauraci z důvodu pandemie a s ohledem na spornou výpověď. Uvedené důvody nemohou vést ke snížení smluvní pokuty, neboť jde o okolnosti, které nastaly po sjednání smluvní pokuty. Skutečnost, zda byla smluvní pokuta sjednána v nepřiměřené výši, nelze zkoumat prizmatem skutečností, které nastaly až poté, co byla smluvní pokuta v určité výši (ať už přiměřené, nebo nepřiměřené) sjednána (viz NS ČR sp. zn. 33 Cdo 3249/2019). Jiné důvody pro snížení smluvní pokuty žalovaná netvrdila. Ve smyslu judikatury Nejvyššího soudu pak jako nepřiměřená nebyla shledána smluvní pokuta ve výši 1 % denně z dlužné částky (viz NS ČR sp. zn. 21 Cdo 4956/2007). Ujednání o smluvní pokutě tak okresní soud neshledal ani jako rozporné s dobrými mravy.

6. Okresní soud dále konstatoval, že žalobce prokázal, že prostor byl ke dni [datum] vyklizen, vymalován a bez závad. Ke dni [datum] byla v prostoru znečištěná malba, poškozená omítka a vodovodní baterie byla uvolněná. Tvrzení žalované, že baterie byla uvolněna již při převzetí, prostor byl zpět odevzdán v pořádku a opravy maleb byly provedeny, nebylo prokázáno. Výpověď jednatele žalované bez dalších důkazů nebyla způsobilá toto tvrzení žalované prokázat. Tvrzení žalované nebylo prokázáno ani výpovědí svědkyně [příjmení], která byla nevěrohodná s ohledem na rozpory v její výpovědi s listinami i výpovědí jednatele žalované. Proto byla žalovaná zavázána uhradit žalobci i náklady na výměnu vodovodní baterie ve výši 1.072,95 Kč včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 1 072,95 Kč za dobu od [datum] do zaplacení, když podle ust. § 2257 odst. 2 občanského zákoníku nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a běžné opravy (v čl. III. odst. 6 nájemní smlouvy byl stanoven limit těchto oprav na 10.000 Kč na jednu opravu). Žalobce pak rovněž prokázal, že zdi prostoru při odevzdání předmětu nájmu neodpovídaly běžnému opotřebení, okresní soud proto rovněž zavázal žalovanou zaplatit náklady na výmalbu, které žalobce vynaložil ve výši 13.658,55 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 13.658,55 Kč za dobu od [datum] do zaplacení.

7. Proti tomuto rozsudku co do části odstavce I. výroku ve vztahu k přiznaným částkám 62.589,15 Kč, 1.072,95 Kč a 13.658,55 Kč podala žalovaná včas odvolání, kterým se domáhala jeho zrušení v uvedeném rozsahu a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Namítala, že pokud jí byla uložena povinnost zaplatit žalobci za užívání jeho nebytových prostor dlužné nájemné, resp. náhradu za nájemné, nahradit mu bezdůvodné obohacení, které na jeho úkor měla získat v důsledku nepokrytí spotřebovaného plnění zápočtem s kaucí (jistotou), zaplatit mu náhradu za poškození prostor při jejich opuštění v částce 1.072,95 Kč s úrokovým příslušenstvím za uvolněnou baterii a v částce 13.658.55 s úrokovým příslušenstvím za neprovedenou výmalbu a dále uhradit mu sjednanou smluvní pokutu ve výši 62.589,15 Kč s úrokovým příslušenstvím, pak přijaté závěry o výše uvedených záležitostech neodpovídají zjištěnému skutkovému stavu. Nesprávné jsou tyto závěry vzhledem k výpovědi svědkyně [příjmení] o tom, že baterie byla uvolněná již při zahájení nájemního vztahu a že tento stav trval až do vrácení prostor (tedy nebylo způsobeno žalovanou) a vzhledem k prohlášení svědkyně o tom, že došlo k výmalbě prostor před jejich odevzdáním žalobci, což vše koresponduje s tvrzením žalované. Zdůvodnění toho, proč soudem prvního stupně nebylo přihlédnuto k výpovědi svědkyně [příjmení], je nepřesvědčivé. Žalovaná pak rovněž požadovala snížení uplatněné smluvní pokuty s tím, že pokuta je nepřiměřeně vysoká. Již při sjednávání smluvní pokuty jí byla žalobcem pronajímána restaurace v obytném domě a hrozilo tedy rušení nájemců bytů v domě. To, že k němu nakonec skutečně docházelo, přesvědčivě potvrdil jednatel žalované. Dále bylo vícekrát žalovanou a jejím jednatelem zdůrazňováno, že při uzavření smlouvy a při sjednání smluvní pokuty byly pronajímány prostory, které nebyly náležitě vybaveny k účelu, pro který byly pronajaty. I vzhledem k těmto skutečnostem byly tedy dány důvody pro přiměřené snížení předmětné pokuty.

8. Žalobce navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. V rámci odvolacího jednání uvedla, že pokud se jedná o argumentaci žalované ohledně moderace smluvní pokuty, pak okolnost, že restaurace byla v bytovém domě, na ni nemůže mít vliv, když v centru města jsou prakticky všechny restaurace umístěny v bytových domech, což muselo být při sjednání nájemní smlouvy žalované zjevné. Konflikty s nájemníky bytů pak nebyly důvodem pro ukončení nájemního vztahu, tím bylo nehrazení nájemného. Pokud se pak jedná o argumentaci žalované o období pandemie Covid, pak nájemní vztah skončil uplynutím výpovědní doby, a to ke dni [datum]. Žalovaná měla dlouhou dobu na to, aby předmět nájmu odevzdala zpět žalobci. Stalo se tak ale až [datum]. Veškerá omezení spojená s pandemií Covid byla vládou nařízena až od března 2020.

9. Krajský soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal rozsudek okresního soudu, jakož i řízení, které předcházelo jeho vydání, a to ve vztahu k odvoláním napadené části výroku v souladu s ust. § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř., a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

10. V prvé řadě je nutno uvést, že skutková zjištění učiněná okresním soudem zcela odpovídají obsahu provedených důkazů a jsou zcela postačující pro právní posouzení věci, kdy v podrobnostech na ně lze zcela odkázat.

11. Platí to zejména ve vztahu k závěrům ohledně uzavření nájemní smlouvy ze dne [datum], kterou byla žalobcem žalované přenechána do užívání [anonymizováno 22 slov] v jednotce [číslo] v katastrálním území Moravská Ostrava, kdy tato smlouva byla následně ukončena na základě výpovědi žalobce z důvodu prodlení s úhradou nájemného a služeb delším než 1 měsíc, kdy tato výpověď byla žalované doručena dne [datum] s tím, že ve smyslu ujednání ve smlouvě měla žalovaná povinnost vyklidit předmět nájmu k [datum], tj. k poslednímu dni jednoměsíční výpovědní doby, která počala běžet prvním dnem následujícího měsíce po doručení výpovědi. Rovněž pak okresní soud učinil správné skutkové závěry ve vztahu k odvoláním napadené sjednané smluvní pokutě, kdy žalovaná se zavázala uhradit žalobci tuto smluvní pokutu pro případ prodlení s předáním předmětu nájmu po jeho skončení a to ve výši ve výši 1 % sjednaného měsíčního nájemného za každý den prodlení s předáním prostor (srov. znění smlouvy ze dne [datum], výpověď z nájmu ze dne [datum] včetně dodejky). Dále bylo v řízení rovněž prokázáno, že žalovaná prostory vyklidila až dne [datum] a žalobce vyzval žalovanou k úhradě sjednané smluvní pokuty výzvou ze dne [datum], doručenou jí dne [datum], s lhůtou k plnění do [datum] (srov. výzva k plnění včetně potvrzení o doručení). Smluvní pokuta pak odpovídá výpočtu 0,1 % denně prodlení s úhradou náhrady ve výši ujednaného nájemného od 1. 6. 2019 do 2. 11 2020 (tj. 521 dní x 120,15 Kč). Ke dni 2. 11. 2020, kdy byly prostory odevzdány zpět žalobci, byla v prostoru uvolněná vodovodní baterie umyvadla, znečištěná malba, poškozená omítka, přičemž však při předání předmětu nájmu žalované bylo nově vymalováno a prostory byly bez vad. Za výměnu vodovodní baterie zaplatil žalobce částku 1.072,95 Kč, za výmalbu prostoru částku 13.658,55 Kč (srov. předávací protokol nebytových prostor ze dnů 31. 8. 2018 a 2. 11. 2020, jakož i výpovědi svědků [příjmení] a [příjmení], soupis provedených prací společnosti [právnická osoba], včetně faktury č. 2020, výkaz o provedení práce společnosti [právnická osoba], včetně faktury č. 2020).

12. Pokud žalovaná v odvolání brojila proti skutkovým závěrům okresního soudu ve vztahu k prokázanému poškození prostor při jejich opuštění nad rámec běžného opotřebení v částce 1.072,95 Kč za uvolněnou (poškozenou) baterii a v částce 13.658.55 Kč za neprovedenou výmalbu poškozených omítek, kdy tyto náklady žalobkyně musela k opravě předmětu nájmu vynaložit, pak lze ve shodě s okresním soudem konstatovat, že jiný skutkový stav, tj. že by baterie při odevzdání předmětu nájmu nebyla poškozena a prostory byly předány bez poškození omítek, resp. po jejich opravě a výmalbě, nebyl v řízení prokázán, když tomuto svědčí pouze osamocená výpověď jednatele žalované. Žalované se nepodařilo zpochybnit věrohodnost slyšených svědků [příjmení] a [příjmení], jejichž výpověď je ve shodě s listinnými důkazy (zejména s příslušnými předávacími protokoly, vztahujícími se k předmětu nájmu). Naopak výpověď svědkyně [příjmení] je rozporná nejen s těmito důkazy, ale i s částí výpovědi jednatele žalované o výmalbě předmětu nájmu. Proto okresní soud správně k této výpovědi jako nevěrohodné nepřihlížel.

13. Okresní soud pak rovněž věc náležitě právně posoudil zejména ve smyslu ust. § 2201 a § 2302 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen občanský zákoník) ve vztahu k platně uzavřené nájemní smlouvě nebytových prostor, kdy tento vztah zanikl na základě výpovědi žalobce z nájmu ke dni [datum]. Stejně tak jsou správné závěry okresního soudu ohledně platně sjednané smluvní pokuty pro případ prodlení s odevzdáním předmětu nájmu, jak byla shora specifikována (§ 2048 občanského zákoníku). Tuto smluvní pokutu pak nebylo lze hodnotit jako rozpornou s dobrými mravy, ani s ohledem na důvody uváděné žalovanou ji nebylo možno moderovat (§ 2501 občanského zákoníku), když veškeré namítané okolnosti, které měly svědčit pro její snížení a které byly ze strany žalované dále rozvedeny v podaném odvolání, se vztahují k době průběhu nájemního vztahu, tj. nastaly až po jejím sjednání. V této souvislosti lze odkázat na podrobné závěry okresního soudu, jak jsou uvedeny pod bodem 43 odůvodnění jeho rozsudku, kde okresní soud i odkázal na příslušnou judikaturu Nejvyššího soudu ČR (skutečnost, zda byla smluvní pokuta sjednána v nepřiměřené výši, nelze zkoumat prizmatem skutečností, které nastaly až poté, co byla smluvní pokuta v určité výši (ať už přiměřené, nebo nepřiměřené) sjednána dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 3249/2019). Nárok na úhradu částek vynaložených žalobcem za výměnu poškozené baterie a výmalbu předmětu nájmu pak vyplývá z ust. 2293 odst. 1 občanského zákoníku, kdy je zjevné, že žalobce prokázal, že předmět nájmu při jeho odevzdání neodpovídal pouze běžnému opotřebení.

14. S ohledem na shora uvedené byl proto rozsudek okresního soudu v napadené části v odstavci I. výroku dle ust. § 219 o. s. ř. potvrzen jako věcně správný a to včetně výroku o náhradě nákladů nalézacího řízení.

15. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobce byl i v této fázi řízení plně úspěšný. Náklady odvolacího řízení žalobce pak ve smyslu ust. § 1 odst. 1 a odst. 3 písm. b), c) a ust. § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. tvoří paušální náhrada hotových výdajů za dva úkony á 300 Kč, a to za přípravu účasti na jednání a účast u odvolacího jednání, celkem tedy 600 Kč, které je žalovaná povinna zaplatit k rukám žalobce.