13 Co 227/2025

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marty Havlové a soudců Mgr. Jiřího Novotného a JUDr. Hany Zemanové v právní věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení částky 656 250 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobkyně a žalované proti rozsudku Okresního soudu v Tachově ze dne 18. 11. 2024, č. j. 10 C 120/2020-178

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v napadené části, tj. ve výroku I, potvrzuje.

II. Ve výroku III se rozsudek soudu prvního stupně mění tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náklady řízení před soudem prvního stupně ve výši 187 572 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně.

III. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady odvolacího řízení ve výši 34 606 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně.

1. Soud prvního stupně uložil napadeným rozsudkem žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 650 000 Kč (výrok I), co do částky 6 250 Kč žalobu zamítnul (výrok II) a dále rozhodl, že žádné z účastnic nepřísluší právo na náhradu nákladů řízení (výrok III).

2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla uzavřena dne 31. 1. 2017 smlouva o pronájmu pozemku parc. č. , parc. č., o výměře 109 m2, jehož součástí je dům č. p. , č. p., v , adresa, , v němž se nacházelo restaurační zařízení a bytová jednotka. Doba nájmu byla sjednána na dobu 10 let (od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027). Žalovaná se zavázala užívat nemovitosti ke sjednanému účelu, tj. provozovat v nich restauraci s barem a výčepem. Podle tvrzení žalobkyně žalovaná od počátku předmět nájmu řádně neužívala, nezajistila jeho údržbu (vymalování, revizi technických zařízení), zásadně omezila sortiment restaurace, a především nedodržovala hygienické normy. Stav vygradoval, když dne 20. 2. 2018 Krajská hygienická stanice , Anonymizováno, kraje po kontrole rozhodla, že restauraci z důvodu nevhodných hygienických podmínek okamžitě uzavírá na dobu 1 měsíce, a to v rozsahu skladu v přízemí a manipulační chodby před vstupem do suterénu provozovny. Žalovaná pak byla rozhodnutím téhož orgánu ze dne 23. 3. 2018 uznána vinnou přestupkem dle ust. § 92f odst. 1 písm. a) zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, za kontaminaci a nečistoty v kuchyni restauračního zařízení. Vzhledem k uvedenému žalobkyně dne 26. 2. 2018 odstoupila od nájemní smlouvy. Následně pak dala žalované ještě výpověď z nájmu. K předání restaurace žalovanou zpět žalobkyni došlo 31. 5. 2018. V paralelně vedeném řízení u soudu prvního stupně pod sp. zn. 4 C 282/2019 o náhradu škody za poškození restaurace žalovanou a o nedoplatky na nájemném dospěly nalézací soudy k závěru, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy je třeba pokládat za neplatné, stejně jako výpověď z nájemní smlouvy, kterou dala žalobkyně žalované po tomto odstoupení a že nájemní vztah mezi účastnicemi skončil dne 31. 5. 2018 při předání nemovitosti dohodou.

3. V tomto řízení uplatňuje žalobkyně po žalované smluvní pokutu za předčasné ukončení nájmu před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán z důvodu na straně žalované jako nájemce podle článku IV nájemní smlouvy, který stanoví: ,,V případě ukončení nájmu ze strany nájemce nebo z důvodů odstoupení od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouvy sjednána, se nájemce tímto zavazuje zaplatit smluvní pokutu ve výši 25 % ze zbytku nájmu do doby, na kterou byl tento nájem sjednán“. Soud prvního stupně vycházel ze závěru nalézacích soudů přijatých v řízení sp. zn. 4 C 282/2019, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy bylo neplatné. Těžištěm sporu mezi účastnicemi byla tedy otázka, zda nastal druhý smluvně zakotvený důvod podmiňující nárok žalobkyně na smluvní pokutu, tedy ukončení nájmu ze strany nájemce před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán, jakož i výklad pojmu ukončení nájmu za strany nájemce.

4. Co se tedy týče výkladu dotčeného sporného pojmu ukončení nájmu ze strany nájemce, žalobkyně tvrdila a prokazovala, že tato podmínka nároku na smluvní pokutu byla splněna, neboť nájem byl mezi stranami ukončen z důvodu, že žalovaná užívala předmět nájmu vadně, tj. neudržovala zařízení restaurace, nedodržovala hygienické normy a v tom důsledku odradila zákaznickou základnu, která předtím restauraci navštěvovala. Z důvodu takovéhoto závadového jednání žalované pak došlo k tomu, že žalobkyně usilovala o ukončení nájmu před uplynutím sjednané doby a byl tak porušen její zájem na dodržení sjednané dlouhé doby nájmu v délce 10 let, k jehož utvrzení byla smluvní pokuta sjednána.

5. Žalovaná naproti tomu trvala na tom, že byl-li nájem ukončen dohodou, nelze to pokládat za ukončení nájmu ze strany nájemce, a proto smluvní podmínky pro vznik nároku na zaplacení smluvní pokuty podle článku IV nájemní smlouvy žalobkyni nevznikly.

6. Soud prvního stupně provedl ve věci dokazování zejména spisem Krajské hygienické stanice , Anonymizováno, jež bylo mezi účastnicemi vedeno u soudu prvního stupně pod sp. zn. 4 C 282/2019 o náhradu škody na zařízení restaurace. Další důkazy navrhované žalobkyní k prokázání závadového jednání žalované při užívání předmětu nájmu již neprováděl a zamítl je pro nadbytečnost, neboť již jen na podkladě těchto provedených důkazů dospěl k závěru, že žalobkyni lze přisvědčit, že se žalovaná chovala jako nájemce tak, že prakticky zdecimovala skupinu stálých zákazníků restaurace a restauraci a související prostory uvedla do takového stavu, že v důsledku zásahu orgánů hygienické správy byla její část z moci úřední uzavřena. Soud prvního stupně přisvědčil žalobkyni, že nelze pohlížet na „ukončení“ nájemního vztahu striktně formalisticky, se zřetelem toliko ke zjištění, že k němu došlo dohodou, jak to prosazuje žalovaná, ale je třeba hodnotit také vlastní důvody uzavření takové dohody o ukončení nájemního vztahu. Potud se pak jednalo o tyto důvody, soud prvního stupně vzal za prokázané, že nájem byl skončen z důvodů přičitatelných žalované, jinak řečeno „z důvodů na straně nájemce“, neboť žalovaná de facto musela ukončit podnikání v restauraci v důsledku (dočasné) nezpůsobilosti zařízení k dalšímu provozu, kterou sama zavinila vlastním jednáním. Vzhledem k uvedenému soud prvního stupně žalobě vyhověl (po aritmetické úpravě, která se promítla do zamítavého výroku II napadeného rozhodnutí) a žalobkyni nárok na smluvní pokutu přiznal.

7. Co se týče nákladů řízení, soud prvního stupně rozhodl tak, že žádné ze stran nárok na náhradu nákladů řízení nepřísluší. K odůvodnění nákladového výroku odkázal na ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., o němž konstatoval, že ho aplikuje per analogiam. Vyložil, že takto rozhodl proto, že žalobkyně, která byla v řízení plně úspěšná, formulovala sporné znění čl. IV nájemní smlouvy o smluvní pokutě, čímž zapříčinila, že o jeho výkladu muselo být vedeno složité řízení, v němž rozhodnutí o výši plnění záviselo na úvaze soudu. Současně soud prvního stupně uvedl, že při rozhodování o náhradě nákladů řízení zohlednil, že žalovaná byla v řízení neúspěšná výhradně v důsledku svého trestuhodného a nemravného přístupu k plnění smluvních povinností.

8. Žalovaná napadla rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé ve výroku I a dále ve výroku III o nákladech řízení odvoláním, žalobkyně se odvolala jen do výroku III o nákladech řízení.

9. Žalovaná v odvolání opakuje svou již výše shrnutou argumentaci, že smluvní pokuta sjednaná v čl. IV nájemní smlouvy se nevztahuje na situaci, k níž mezi účastnicemi došlo, a to na ukončení nájmu dohodou. Namítala, že vztahy mezi žalobkyní a žalovanou se v průběhu nájemního vztahu významně zhoršily tak, že ani jedna ze stran nájemní smlouvy neměla zájem na jejím pokračování. Právě proto uzavřela s žalobkyní dohodu o skončení nájmu. Dle názoru žalované nelze konec nájemního vztahu vztahovat pouze k její osobě, podle ní provozování restaurace skončilo díky žalobkyni, která měla neustále nějaké výtky vůči žalované a v postavení pronajímatele se chovala, jako by restauraci provozovala ona sama a nikoli žalovaná. Zdůraznila, že restaurace byla uzavřena Krajskou hygienickou stanicí Plzeňského kraje toliko po dobu jednoho měsíce, a to jen část restaurace, kam zákazníci neměli přístup, tj. sklad v přízemí a manipulační chodba před vstupem do suterénu provozovny, přičemž po následné kontrole byly uzavřené prostory opět otevřeny. Navrhovala zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

10. Žalobkyně v odvolání proti nákladovému výroku namítala, že konstatoval-li soud prvního stupně v odůvodnění nákladového výroku, že chování žalované jako nájemce, které vyvolalo spor, bylo trestuhodné a nemravné, vylučuje to možnost aplikace ust. § 150 o. s. ř. při rozhodování o nákladech řízení. Navrhovala změnu výroku III napadeného rozhodnutí tak, že se žalobkyni přiznává plná náhrada nákladů řízení. K výzvě odvolacího soudu pak žalobkyně účelně vynaložené náklady řízení před soudem prvního stupně specifikovala.

11. Co se týče vyjádření žalobkyně k odvolání žalované, žalobkyně připustila, že ke konci trvání nájemního vztahu došlo mezi účastnicemi k vyhrocení vzájemných vtahů, ale to dle jejího názoru samo o sobě nebylo důvodem, proč ukončily nájemní vztah dohodou. Tento závěr opírá mimo jiné o to, že několikrát žalovanou vyzývala k opuštění a předání nájemních prostor, ale žalovaná tomu nevyhověla. Nebyla totiž schopna předat restaurační zařízení ve stavu, který by odpovídal toliko běžnému opotřebení. Má za to, že pokud by skutečně žalovaná měla zájem ukončit nájemní vztah dohodou, jak nyní ve svém odvolání tvrdí, reagovala by na výzvu žalobkyně a bez zbytečného odkladu by prostory dobrovolně opustila a vyklidila. Žalobkyně navrhovala, aby odvolací soud napadené rozhodnutí ve výroku I ve věci samé potvrdil a přiznal jí náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

12. Žalovaná vyjádření k odvolání žalobkyně nepodala.

13. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v rozsahu dotčeném odvoláním včetně řízení, které mu předcházelo (ust. § 212, § 212a o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné a vyhověl pouze odvolání žalobkyně do výroku o nákladech řízení.

14. Odvolací soud souhlasí se soudem prvního stupně potud, že zásadním pro posouzení věci byl výklad ustanovení čl. IV o smluvní pokutě ve vztahu k pojmu ,,ukončení nájmu ze strany nájemce před uplynutím sjednané doby nájmu“, na jehož základě žalobkyně uplatnila v tomto řízení nárok na smluvní pokutu.

15. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích při výkladu projevu vůle účastníků právních úkonů ve smyslu ust. § 556 odst. 2 o. z. opakovaně klade důraz na hledisko skutečné vůle jednajících osob oproti toliko formálnímu hledisku projevu (např. NS sp. zn. 21 Cdo 5281/2016 ze dne 25. 4. 2017 nebo sp. zn. 29 Cdo 61/2017 ze dne 31. 10. 2017). Ze samotné skutečnosti, že strany uzavřely nájemní smlouvu na dobu určitou deseti let vyplývá, že se tím také zavázaly po tuto dobu v nájmu setrvat. Z obsahu nájemní smlouvy vyplývá, že sporné ustanovení čl. IV nájemní smlouvy o smluvní pokutě zjevně mířilo na všechny situace, kdy by nájem – z důvodů na straně žalované – skončil dříve, než uplynutím sjednané doby nájmu a že právě povinnost setrvat v nájmu po stanovenou dobu byla smluvní pokutou utvrzena. Obrana žalované, že je bez dalšího vyloučeno pokládat za ukončení nájmu ze strany nájemce dohodu pronajímatele a nájemce o skončení nájmu, nekoresponduje se závěry obsaženými v judikatuře Nejvyššího soudu. V rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3819/2022 ze dne 9. 8. 2023, na který přiléhavě odkazuje žalobkyně, Nejvyšší soud plně akceptoval závěr, že ujednaly-li si strany v nájemní smlouvě o pronájmu nebytového prostoru k podnikání smluvní pokutu pro případ, že nájem skončí dříve než uplyne stanovená doba nájmu „z důvodu na straně nájemkyně“, lze pronajímatelce smluvní pokutu přiznat i v případě, kdy nájem skončil výpovědí, kterou dala pronajímatelka nájemkyni z důvodu hrubého porušení smluvních povinností. V posuzovaném případě se tudíž rovněž nejednalo o ukončení nájemního vztahu exaktně jednostranným úkonem nájemce, a přesto bylo skončení nájmu posouzeno Nejvyšším soudem jako podřaditelné pod důvod ukončení nájmu „z důvodu na straně nájemkyně“.

16. Odvolací soud se plně ztotožňuje se závěry soudu prvního stupně potud, že vedly-li fakticky k ukončení nájmu před uplynutím sjednané doby důvody přičitatelné žalované, jedná se právě o situaci, na niž ujednání stran o smluvní pokutě v čl. IV nájemní smlouvy míří. Sama skutečnost, že nájem mezi účastnicemi byl ukončen formálně právním jednáním spočívajícím v uzavření dohody o skončení nájmu, nárok žalobkyně na smluvní pokutu nezpochybňuje. Také podle odvolacího soudu bylo skutečnou příčinnou ukončení nájemního vztahu mezi účastnicemi dohodou objektivní porušení smluvních podmínek žalovanou, která dopustila, že při provozu restaurace nebyly zásadním způsobem dodržovány hygienické standardy, byl omezen sortiment restaurace a nebylo udržováno či dokonce bylo poškozeno zařízení a vybavení restaurace, což ve svém důsledku vedlo k zdecimování klientské základny a poškození jména restaurace v očích veřejnosti, která ji využívala. Ani odvolací soud nemá s ohledem na důkazy provedené soudem prvního stupně (zejména spisem Krajské hygienické stanice , Anonymizováno, kraje) pochyb, že ukončení nájemního vztahu lze přičítat toliko žalované. Nárok na smluvní pokutu za předčasné ukončení nájmu proto podle ust. čl. IV nájemní smlouvy žalobkyni přísluší.

17. Přiznává-li čl. IV nájemní smlouvy žalobkyni nárok na smluvní pokutu dále také pro případ, že by byla nucena před uplynutím sjednané doby nájmu od nájemní smlouvy odstoupit, pak i když odvolací soud nemůže souhlasit se soudem prvního stupně potud, že je v tomto řízení vázán právním názorem přijatým v paralelně vedeném řízení mezi účastnicemi sp. zn. 4 C 282/2019 v tom smyslu, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy bylo neplatné, pokládá za nadbytečné se tímto důvodem pro přiznání smluvní pokuty žalobkyni dále zabývat, bylo-li prokázáno, že nárok je dán z jiného důvodu, tedy proto, že k předčasnému ukončení nájmu došlo z důvodů na straně žalované jako nájemce.

18. Vlastní výše sjednané smluvní pokuty nebyla žalovanou zpochybňována. Žalovaná nenavrhovala moderaci smluvní pokuty podle ust. § 2051 o.z., a proto soud prvního stupně postupoval správně, přiznal-li žalobkyni smluvní pokutu po dílčí aritmetické korekci, jež se s odůvodněním obsaženým v bodě 40 napadeného rozsudku promítla do výroku II napadeného rozhodnutí, ve smluvně sjednané výši.

19. Z vyložených důvodů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně za podmínek ust. § 219 o. s. ř. ve výroku I ve věci samé dotčeném odvoláním žalované jako věcně správný a zákonný potvrdil.

20. Odvolací soud souhlasí s argumentací žalobkyně zpochybňující rozhodnutí soudu prvního stupně ve výroku o nákladech řízení. V tomto řízení se nejednalo o případ, kdy rozhodnutí soudu o výši plnění záviselo na úvaze soudu, jak tím argumentoval soud prvního stupně. Úvahou soudu ve smyslu v ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. je míněn postup podle § 136 o. s. ř., který se uplatní tam, kde je základ nároku dán, avšak jeho výši lze zjistit jen s nepoměrnými obtížemi nebo vůbec. V posuzovaném případě stanovil soud prvního stupně vlastní výši plnění výpočtem, který popsal v bodě 39 napadeného rozsudku, nikoliv volnou úvahou. Byla-li žalobkyně v řízení procesně převážně úspěšná, a to navíc za situace, kdy ji k uplatnění žaloby donutil ,,trestuhodný a nemravný přístup žalované k plnění smluvních povinností“, na který soud prvního stupně v odůvodnění nákladového výroku poukazuje, je namístě aplikovat ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. a žalobkyni přiznat plnou náhradu nákladů řízení za situace, kdy její procesní neúspěch se dotkl jen poměrně nepatrné části předmětu řízení (výrok II).

21. Žalobkyni přísluší za řízení před soudem prvního stupně nárok na náhradu soudního poplatku za podanou žalobu v částce 32 813 Kč, dále na náhradu nákladů právního zastoupení za 11 úkonů právní služby v sazbě mimosmluvní odměny 10 900 Kč dle ust. § 7 a. t. (z tarifní hodnoty sporu v částce 650 000 Kč), a to za převzetí a přípravu právního zastoupení, sepis kvalifikované předžalobní upomínky, sepis žaloby, za vyjádření žalobkyně ze dne 7. 8. 2024, dále za účast na jednání dne 24. 4. 2024, 3. 6. 2024, 8. 8. 2024 - 2 úkony a 4. 11. 2024 - 2 úkony a dále za sepis závěrečného návrhu. Ke všem vyjmenovaným úkonům právní služby přísluší žalobkyni režijní paušál náhrady hotových výdajů po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 a. t. Dále vznikly žalobkyni náklady cestovného její právní zástupkyně v souvislosti s ústními jednáními u soudu prvního stupně na trase , adresa, a zpět osobním automobilem s průměrnou spotřebou benzinu 6 l/100 km doloženou technickým průkazem vozidla v souhrnné výši 4 100,40 Kč a náhrada za ztrátu času právní zástupkyně na každé z uvedených jednání a zpět vždy 2 x 45 min., celkem 4 x 300 Kč, tj. celkem ve výši 127 900 Kč spolu s DPH 21 % v částce 26 859 Kč, což činí spolu se zaplaceným soudním poplatkem za žalobu ve shora uvedené výši 32 813 Kč v souhrnu 187 572 Kč.

22. Odvolací soud přistoupil za podmínek ust. § 220 o. s. ř. ke změně napadeného rozsudku soudu prvního stupně ve výroku III o nákladech řízení a žalované uložil zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně v uvedené výši k rukám jejího právního zástupce (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.) do tří dnů od právní moci rozsudku (ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.).

23. Žalobkyně byla procesně úspěšná také v odvolacím řízení, a proto jí přísluší podle ust. § 224 odst. 1 ve spojení s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. také právo na náhradu nákladů této fáze řízení. V odvolacím řízení vznikly žalobkyni náklady právního zastoupení za tři úkony právní služby, a to za sepis odvolání do výroku o nákladech řízení v sazbě poloviční odměny dle ust. § 11 odst. 2 písm. c) a. t. v částce 5 450 Kč, dále za vyjádření k odvolání žalobkyně do výroku ve věci samé v sazbě 10 900 Kč a ve stejné sazbě za účast na jednání před odvolacím soudem. Dále náleží žalobkyni ke každému z uvedených úkonů právní služby paušál náhrady hotových výdajů v částce 450 Kč dle ust. § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném od 1. 1. 2025, to vše spolu s DPH 21 %, celkem 34 606 Kč. Také náhradu těchto nákladů uložil soud žalované zaplatit žalobkyni k rukám jejího právního zástupce (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.) do tří dnů od právní moci rozsudku (ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.).