13 CO 312/2021

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marty Havlové a soudců Mgr. Jiřího Novotného a JUDr. Hany Zemanové ve věci žalobců: ; a) jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa b) příjmení příjmení , narozený dne datum bytem adresa oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti; žalovaným: ; 1. jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa 2. jméno příjmení , narozený dne datum bytem adresa oba zastoupeni advokátem Mgr. Bc. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 250 000 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Chebu ze dne 19. 8. 2021, č. j. 9 C 154/2020-133

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalovaným náklady odvolacího řízení v částce 42 314,60 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, jíž se žalobci domáhali slevy v částce 250 000 Kč z kupní ceny v celkové výši 1 575 000 Kč, kterou žalovaným zaplatili na základě kupní smlouvy z [datum] za převod nemovitostí, a to parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 50 m2, jehož součástí je stavba – budova č. ev. [anonymizováno], stavba pro rodinnou rekreaci, a dále za pozemek p. [číslo] zahrada, o výměře 438 m2, vše v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek], zapsáno na [list vlastnictví], vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Slevu z kupní ceny žalobci uplatňovali se zdůvodněním, že po uzavření kupní smlouvy zjistili skryté vady nemovitostí spočívající v neexistenci řádného připojení nemovitostí na elektrickou distribuční síť, nedostatečné hloubce studny a nevyhovující elektrické instalaci uvnitř budovy.

2. Žalovaní nárok žalobců na slevu z kupní ceny neuznávali se zdůvodněním, že stav budovy odpovídá jejímu stáří i obvyklému opotřebení. Namítali, že oba žalobce před uzavřením kupní smlouvy se stavem nemovitostí řádně seznámili a informovali je o tom, že objekt není samostatně připojen na elektrickou distribuční síť, že studna bez dodatečných oprav a úprav není funkční a že z ní nelze používat pitnou vodu. Stejně tak žalobci již před uzavřením kupní smlouvy věděli, že elektrická instalace uvnitř objektu je za svým zenitem životnosti, bude nutné ji vyměnit za novou. Kupní cena stav převáděných nemovitostí zohledňovala. Vzhledem k uvedenému navrhovali zamítnutí žaloby.

3. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobci podpisem kupní smlouvy stvrdili, že se se stavem nemovitostí před uzavřením kupní smlouvy seznámili, což potvrdila také svědkyně [jméno] [příjmení], makléřka realitní kanceláře [anonymizováno 6 slov], jejímž prostřednictvím žalovaní žalobcům nemovitosti prodávali. Co se týče vytčené vady neexistence samostatného napojení nemovitostí na elektrickou distribuční síť, resp. existence napojení podružného, soud prvního stupně konstatoval, že se o skrytou vadu nejedná a nejde dokonce o žádnou vadu v právním slova smyslu. Poukázal na to, že bylo výpovědí svědkyně [jméno] [příjmení] i všech účastníků včetně žalobců prokázáno, že elektrický proud v budově fungoval a žalobci užívali elektronická zařízení i před samostatným napojením nemovitostí na elektrickou síť, aniž by je v tom podružné napojení jakkoliv omezovalo. Svědkyně [jméno] [příjmení], stejně jako žalovaní, potvrdila, že žalobci o tom, že je nemovitost na elektrickou rozvodnou síť napojena podružně, před uzavřením kupní smlouvy věděli a byli informováni také o tom, že žalovaní před uzavřením kupní smlouvy podali žádost o zřízení samostatného elektroměru. Soud prvního stupně vyložil, že pokládá rozhodnutí žalobců o vlastní formě odběru elektrické energie ze sítě (podružně nebo samostatně) za dobrovolnou volbou žalobců a přihlédl také ke zjištění, že žalobci nemovitost užívali s podružným elektroměrem až do přelomu září a října 2020, kdy byla hotová kompletní rekonstrukce elektroinstalace v budově včetně zřízení a připojení budovy na samostatný elektroměr, tj. zhruba ještě 5 měsíců po uzavření kupní smlouvy. Vzhledem k uvedenému žalobcům nárok na slevu z ceny nemovitosti z důvodu tvrzené vady neexistence řádného napojení na elektrickou síť nepřiznal. Co se týče vytčené vady nedostatečné hloubky studny, v jejímž důsledku dle tvrzení žalobců studna nejímala podzemní vodu, ale pouze shromažďovala vodu dešťovou, navrhli žalobci k prokázání svých tvrzení výslech svědka [jméno] [příjmení], o němž sdělili, že byl přítomen měření hloubky studny žalobcem. Svědek [jméno] [příjmení] však popřel, že by byl měření hloubky studny přítomen. Následně navrhli žalobci k prokázání hloubky studny místní ohledání. Vyjma účastnického výslechu žalobce k dané vadě další důkazy před koncentrací řízení nenavrhli. Soud prvního stupně důkaz místním šetřením ohledně hloubky studny zamítl se zdůvodněním, že otázka hloubky a její funkčnosti představuje odbornou otázku, k jejímuž posouzení není soud kompetentní. Až po koncentraci řízení pak žalobci navrhli, aby soud zadal k prokázání hloubky a funkčnosti studny znalecký posudek. Protože se však jednalo o důkazní návrh uplatněný po koncentraci řízení, soud prvního stupně jej zamítnul a konstatoval, že žalobci ve vztahu k vytčené vadě studny spočívající v její nedostatečné hloubce a funkčnosti neunesli důkazní břemeno a vzhledem k uvedenému jim nárok na slevu z ceny nemovitosti z důvodu této vytčené vady rovněž nepřiznal. Co se týče vady nevyhovující elektroinstalace v budově, soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že budova je stará 40 až 50 let a žalovaní žádným svým prohlášením nedeklarovali jakoukoliv renovaci, opravu či rekonstrukci elektroinstalace v budově. Podle soudu prvního stupně měli žalobci vycházet z předpokladu, že stejně stará jako budova bude i elektroinstalace v budově, a že bude v důsledku toho vykazovat značné známky opotřebení. Žalovaný žalobce během prohlídky nemovitostí, která předcházela uzavření kupní smlouvy, upozornil na to, že elektřina je vedena ještě v hliníku. Původní hliníkové vodiče měli dle závěrů soudu prvního stupně již v době podpisu kupní smlouvy životnost za sebou a představovaly tak bezpečnostní, provozní a především požární riziko, což zpráva revizního technika [jméno] [příjmení], o niž opírali ve vztahu k této vadě žalobci svoji argumentaci, jen potvrdila. Výpovědí účastníků na obou sporných stranách, stejně jako svědeckou výpovědí realitní makléřky [jméno] [příjmení] vzal soud prvního stupně za prokázané, že žalobci se při prohlídce nemovitostí před podpisem kupní smlouvy se stavem elektroinstalace seznámili včetně stavu nevyhovujících kabelů ve sklepě, nevyhovujícího připojení sporáku a chybějících či nefunkčních zásuvek a světel. Zhodnocením uvedených skutkových zjištění pak dospěl soud prvního stupně k závěru, že stav elektroinstalace v budově odpovídá běžnému opotřebení vzhledem ke stáří budovy a žalobci ho měli proto předpokládat, zejména když ve vytýkaném rozsahu byl minimálně v suterénu a sklepě budovy nevyhovující stav elektroinstalace zcela zjevný a žalobci se s ním při prohlídce nemovitostí před podpisem kupní smlouvy seznámili. Vzhledem k uvedenému soud prvního stupně neshledal ani nárok žalobců na slevu z kupní ceny nemovitosti z důvodu této vytýkané vady oprávněným.

4. Rozsudek soudu prvního stupně napadli žalobci v zákonné lhůtě obsáhlým odvoláním, v němž zrekapitulovali svou argumentaci presentovanou v průběhu řízení před soudem prvního stupně, stejně jako obsah napadeného rozhodnutí. Co se týče první vytýkané vady neexistence řádného napojení nemovitosti na elektrickou síť, soudu prvního stupně vytýkali, že dostatečně nezhodnotil, že se až po uzavření kupní smlouvy v rámci komunikace s [právnická osoba] dozvěděli, že s nimi tato společnost neuzavře smlouvu na dodávku elektřiny, nebude-li z jejich strany zrealizován samostatný přívod elektrické energie včetně osazení samostatného elektroměru. Zopakovali, že před podpisem kupní smlouvy nebyli žalovanými upozorněni na to, že nemovitost nemá vybudován samostatný přívod elektrické energie ani na to, že žalovaný již uzavřel smlouvu o uzavření budoucí smlouvu o připojení odběrného elektrického zařízení k distribuční soustavě, avšak že samostatné připojení nemovitostí k elektrické distribuční síti do uzavření kupní smlouvy nedořeší. Poukazovali na to, že nikdy netvrdili, že by v budově v důsledku neexistence samostatného přívodu elektrické energie a samostatného elektroměru nemohli spotřebovávat elektřinu či že by je měření odběru elektřiny podružným elektroměrem omezovalo v provozování elektrických spotřebičů. Jako vadu nemovitosti vytýkají to, že s nimi [právnická osoba] odmítla uzavřít smlouvu na dodávku elektřiny, pokud si nezbudují samostatný přívod elektřiny a samostatný elektroměr. Co se týče vady nedostatečné hloubky a nefunkčnosti studny, žalobci vytýkali soudu prvního stupně, že je řádně nepoučil o tom, jakým způsobem mají doplnit své důkazní návrhy, aby danou vadu nemovitosti prokázali. Nesouhlasili s tím, že soud prvního stupně rozhodl o zamítnutí jimi navrhovaného důkazu místním ohledáním k prokázání hloubky studny, zjištění hloubky studny nepokládají za odbornou otázku, kterou by soud prvního stupně nemohl na místním šetření sám posoudit a zhodnotit. Pokud soud prvního stupně důkaz místním ohledáním za účelem zjištění hloubky studny zamítl, bylo dle žalobců jeho povinností poučit je o tom, že uvedený důkazní návrh není způsobilý prokázat rozhodné skutečnosti a vyzvat žalobce, aby k prokázání svých tvrzení navrhli jiný důkaz, který by byl způsobilý, např. znalecký posudek. Co se týče vady nevyhovující elektrické instalace uvnitř budovy, žalobci v odvolání namítali, že jim vůbec nejde o to, že by elektroinstalace uvnitř budovy byla stará anebo vykazovala známky běžného opotřebení, nýbrž že se jim jedná o to, že byla jako celek v havarijním stavu a nevyhovovala jak současným, tak i předchozím normám a bezprostředně ohrožovala bezpečnost osob i majetku v budově. Podle žalobců vady elektroinstalace nebyly způsobeny běžným opotřebením, ale odpovídaly neodbornému zásahu a manipulaci. K prokázání svých tvrzení odkazovali na zprávu revizního technika [jméno] [příjmení]. Z uvedených důvodů navrhovali změnu napadeného rozhodnutí tak, aby bylo žalobě vyhověno.

5. Žalovaní podali k odvolání žalobců vyjádření. Ohrazovali se proti námitkám žalobců, že nebyli soudem prvního stupně řádně poučeni o tom, jaké skutečnosti jsou povinni tvrdit a prokazovat a namítali, že povinností soudu není podsouvat žalobcům důkazní návrhy. S napadeným rozhodnutím soudu prvního stupně i s jeho odůvodněním souhlasili a navrhovali jeho potvrzení.

6. Odvolací soud přezkoumal obsah napadeného rozsudku soudu prvního stupně včetně předcházejícího řízení (ust. § 212, § 212a o. s. ř.), přihlédl k obsahu odvolání žalobců i k vyjádření žalovaných a dospěl k závěru, že odvolání žalobců není důvodné.

7. Co se týče první vytýkané vady, tj. neexistence řádného napojení nemovitosti na elektrickou síť, odvolací soud souhlasí se závěry soudu prvního stupně potud, že z hlediska odběru může být napojení objektu na elektrickou distribuční síť přímé, anebo podružné, přičemž podružné připojení objektu na elektrickou distribuční síť nelze pokládat bez dalšího za vadu nemovitosti. Realitní makléřka [jméno] [příjmení] svou svědeckou výpovědí potvrdila, že žalobci před uzavřením kupní smlouvy věděli, že nemovitost je k odběru elektrické energie připojena podružně a že i měření spotřeby elektrické energie je zřízeno jako podružné. Žalovaní žalobcům před uzavřením kupní smlouvy netvrdili, že je objekt na elektrickou distribuční síť napojen přímo a ani z výpovědi samotných žalobců nevyplynulo, že by si takový způsob napojení nemovitosti na elektrickou distribuční síť před uzavřením kupní smlouvy výslovně vymínili. Závěr soudu prvního stupně, že bylo jen věcí vlastní volby žalobců, pokud se rozhodli zřídit si samostatné připojení na elektrickou distribuční síť včetně fakturačního měření přes samostatný elektroměr namísto podružného připojení, které využívali žalovaní předtím, než jim objekt prodali, pokládá odvolací soud za plně odpovídající. Podružné a nikoliv přímé napojení objektu na elektrickou distribuční síť v daném případě skrytou (ani zjevnou) vadu nemovitosti v právním slova smyslu nepředstavovalo a žalobcům proto nemůže z titulu odpovědnosti žalovaných za tuto vadu žádná sleva příslušet. Lze jen polemizovat, jaké nároky by mohly žalobcům příslušet z titulu závazku žalovaných dokončit samostatné připojení nemovitosti na elektrickou distribuční síť před uzavřením kupní smlouvy, který zjevně nebyl žalovanými dodržen. Z titulu odpovědnosti žalovaných za skrytou vadu, resp. vůbec vadu nemovitosti, však žalobcům v daném případě žádné nároky nepřísluší.

8. Co se týče druhé vytýkané vady spočívající v nedostatečné hloubce a funkčnosti studny, je třeba konstatovat, že nebyla-li v daném případě přivedena voda do nemovitosti vodovodním řadem, nýbrž individuálním zdrojem vody (studna), pak nelze množství a kvalitu zdroje vody považovat bez dalšího za standardní vlastnost nemovitosti a žalobci proto měli s vynaložením obvyklé pozornosti prověřit hloubku a funkčnost studny již před uzavřením kupní smlouvy. Z provedeného dokazování jednoznačně vyplynulo, že žalovaní žalobce před uzavřením kupní smlouvy žádným způsobem neujišťovali o tom, že studna je bez vad, plně funkční a že voda ze studny je pitná. Údaj o hloubce studny sám o sobě nic o funkčnosti studny nevypovídá, a proto zjištění, že se lišil údaj o hloubce studny uvedený v dohodě o koupi uzavřené mezi žalobci a realitní kanceláří před uzavřením kupní smlouvy a výsledek měření žalobců po převzetí nemovitostí, není pro posouzení funkčnosti studny sám o sobě relevantní. Tvrzení žalobců o existenci vady studny spočívající v její nedostatečné hloubce a funkčnosti mohl prokázat jen hydrogeologický posudek, neboť se jedná o otázku odborného posouzení, které soudu nepřísluší. Žalobci, ač právně zastoupeni, navrhli zadání takového posudku až po uplynutí lhůty stanovené účastníkům soudem prvního stupně podle ust. § 118b odst. 1 věty druhé o. s. ř. k doplnění rozhodných skutečností a navržení důkazů v rámci koncentrace řízení, a proto soud prvního stupně postupoval správně, pokud takový důkaz zamítl. Námitky žalobců, že dospěl-li soud prvního stupně k závěru, že místní ohledávání není dostatečným důkazem k prokázání vytýkané vady spočívající v nedostatečné hloubce a funkčnosti studny, měl prolomit koncentraci řízení, žalobce opětovně poučit podle ust. § 118a odst. 3 o. s. ř. o tom, že svá tvrzení neprokázali, a umožnit jim důkaz předmětným znaleckým posudkem provést, neobstojí. Žalobcům bylo soudem prvního stupně dříve, než nastala koncentrace řízení, poskytnuto ve vztahu k vytýkané vadě studny poučení podle ust. § 118a odst. 1 a odst. 3 o. s. ř. v tom smyslu, že jsou povinni tvrdit a prokázat její nedostatečnou hloubku a funkčnost, resp. tvrdit a prokázat, kdy a jak ji zjistili. Skutečnost, že žalobci v koncentrační lhůtě nenavrhli způsobilý důkaz, za který je třeba pokládat v naznačených souvislostech s ohledem na nutnost oborného posouzení jen znalecký posudek, prolomení koncentrační lhůty neodůvodňuje. V daném případě se o žádnou ze zákonem taxativně stanovených výjimek prolamujících koncentraci řízení uvedených v ust. § 118b odst. 1 věta třetí o. s. ř. nejednalo. Další poučení žalobců podle ust. § 118a odst. 3 o. s. ř. o tom, že mají procesní povinnost tvrzenou nedostatečnou hloubku a funkčnost studny prokázat, by ostatně dekoncentrační účinky ani přivodit nemohlo, neboť takové účinky nepřivodí poučení, které se s předchozím poučením podle ust. § 118a odst. 3 o. s. ř. svým smyslem a obsahem shoduje. Lze tedy shrnout, že soud prvního stupně ve vztahu k vytýkané vadě, která měla spočívat v nedostatečné hloubce a funkčnosti studny, řádně dostál své poučovací povinnosti, avšak žalobci přesto existenci dané vady neprokázali, a proto soud prvního stupně postupoval správně, pokud žalobcům nároky z odpovědnosti za tuto vadu nepřiznal.

9. Ani závěru soudu prvního stupně, že vytčené nedostatky elektroinstalace v budově představují běžné opotřebení, které vzhledem obvyklé době životnosti domu odpovídalo jeho stáří a běžnému způsobu užívání i údržby, nelze z pohledu odvolacího soudu cokoliv vytknout. Žalobci v daném případě zakoupili rekreační objekt starý 40 až 50 let, v němž byla elektroinstalace vedena ještě v hliníku, na což byli před uzavřením kupní smlouvy žalovaným výslovně upozorněni. Žalovanými jim nebyla deklarována žádná rekonstrukce elektroinstalace a řada projevů vadného stavu elektroinstalace jako nevyhovující vedení kabelů ve sklepě, nevyhovující připojení sporáku a chybějící či nefunkční zásuvky a světla, byla seznatelná na první pohled a žalobci se s takovým stavem elektroinstalace v objektu seznámili při prohlídce nemovitosti před podpisem kupní smlouvy. Odvolací soud má za to, že za daných okolností měli žalobci stav elektroinstalace vyžadující její celkovou rekonstrukci deklarovaný následně zprávou revizního technika [jméno] [příjmení] s vynaložením obvyklé pozornosti předpokládat a poznat již před uzavřením kupní smlouvy, a to bez ohledu na to, že nebyli odborníky v oboru elektroinstalace. Závěr soudu prvního stupně, že žalobcům práva z vadného plnění ani z titulu posledně vytčené vady nepřísluší, pokládá odvolací soud rovněž za plně odpovídající a souladný ust. § 2103 věta prvá o. z.

10. Z vyložených důvodů odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný a zákonný včetně výroku o nákladech řízení podle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil.

11. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 224 odst. 1 ve spojení s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobci nebyli v odvolacím řízení procesně úspěšní, a proto jim odvolací soud uložil povinnost nahradit žalovaným plnou náhradu nákladů této fáze řízení spočívající v náhradě nákladů právního zastoupení žalovaných před odvolacím soudem za dva úkony právní služby dle ust. § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále a. t.), tj. za vyjádření k odvolání žalobců a za účast na jednání před odvolacím soudem, a to v sazbě mimosmluvní odměny za každý z těchto úkonů právní služby dle ust. § 7 a. t. v částce 9 300 Kč snížené za zastoupení každého z žalovaných o 20 % podle ust. § 12 odst. 4 a. t., tj. odměna za jeden úkon při zastoupení obou žalovaných činí 14 880 Kč, za dva úkony jde o částku 29 760 Kč, dále dva režijní paušály po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 a. t. ke každému z těchto dvou úkonů a 21 % DPH, celkem 36 735,60 Kč. Současně přiznal odvolací soud žalovaným náhradu cestovních nákladů právního zástupce na jednání před odvolacím soudem osobním automobilem na trase [obec] [obec] a zpět (celkem 594 km) při spotřebě vozidla 7,4 l /100 km motorové nafty v ceně dle vyhl. č. 511/2021 Sb. v částce 36,10 Kč/litr a náhradě za 1 km 4,70 Kč dle téhož předpisu, celkem v částce 4 379 Kč a náhradu za promeškaný čas právního zástupce na cestě [obec] [obec] a zpět dle ust. § 14 a. t. za 12 půlhodin po 100 Kč, celkem tedy 1 200 Kč Celkem tak odvolací soud přiznal žalovaným náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 42 314,60 Kč, které jsou žalobci povinni zaplatit ve lhůtě a způsobem uvedeným ve výroku II rozsudku odvolacího soudu (§ 160 odst. 1 a § 149 odst. 1 o.s.ř.).