13 Co 455/2024

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marty Havlové a soudců Mgr. Jiřího Novotného a JUDr. Hany Zemanové ve věci žalobce: Anonymizováno Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno proti žalované: Jméno žalované . - Anonymizováno Anonymizováno , IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená likvidátorem Jméno Zástupce bytem Adresa Zástupce o zaplacení částky 125 621 Kč s příslušenstvím o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-město ze dne 30. 1. 2024, č. j. 20 C 203/2023-149

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech odvolacího řízení částku 1 904 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

1. Shora citovaným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 125 621 Kč s úrokem z prodlení 11,75 % ročně z této částky od 15. 6. 2022 do zaplacení a na nákladech řízení 13 003,61 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku. Přisouzený nárok soud postavil na ust. § 2913 odst. 1 občanského zákoníku, tj. na náhradě škody, jež byla způsobena porušením povinnosti žalovanou ze smlouvy o nájmu nebytových prostor k podnikání, pokud v nich neprováděla běžnou údržbu a drobné opravy, respektive předala-li tyto prostory značně špinavé, poškozené, tj. v rozporu s ujednáním, že při skončení nájemního vztahu předá nájemce pronajímateli předmět nájmu ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Provedenými důkazy byl podrobně popsán stav předaných prostor pronajímateli, potřeba provedení oprav a vymalování a náklady vynaložené pronajímatelem v souvislosti s touto činností. Po provedení zápočtů zůstala k zaplacení částka 125 621 Kč. Žalovaná před vynaložením těchto nákladů byla vyzvána k odstranění závadového stavu, na což nereagovala. Nákladový výrok měl oporu v ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., když úspěšnému žalobci byla přiznána plná náhrada jím účelně vynaložených nákladů řízení.

2. Ve včasném odvolání vyjádřila žalovaná nesouhlas s tímto rozhodnutím. Měla za to, že soud nepřihlédl dostatečně k ujednání nájemní smlouvy, že po skončení nájmu prostor bude vrácen předmět nájmu ve stavu, v jakém byl převzat, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Pronajímatel, a potažmo i soud, odmítl uznat jakékoliv opotřebení. Provedenými pracemi dosáhl pronajímatel lepšího stavu prostor, než jaký byl před předáním předmětu nájmu žalované do užívání. Pokud soud argumentoval tím, že měla žalovaná provádět běžnou údržbu, a podle soudu si neplnila tuto povinnost, žalovaná s uvedeným názorem nesouhlasila. Soud se měl zabývat otázkou běžného opotřebení, s přihlédnutím k druhu podnikání žalované v tomto provozu (kuchyně + jídelna) s tím, že nájem trval pět let. Žalovaná nad rámec těchto rozhodných skutečností poukázala dále na vstup do likvidace, pro příjmovou a majetkovou nedostatečnost, což znamená, že není schopna splnit jakoukoliv platební povinnost, která ve vztahu k ní vyplyne ze soudního rozhodnutí. Žalovaná proto žádala změnu napadeného rozsudku na zamítnutí žaloby.

3. Žalobce, který se ztotožnil s odůvodněním napadeného rozsudku, navrhl jeho potvrzení a přiznání mu náhrady nákladů odvolacího řízení.

4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení mu předcházející (§ 212, § 212a o. s. ř.), přihlédl k podáním účastníků, a po projednání věci dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

5. Soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu potřebném pro náležité posouzení věci, přijal z něho správná skutková zjištění, z nichž dovodil odpovídající právní závěry.

6. Projednávaný nárok se odvíjí od obsahu nájemní smlouvy sjednané mezi účastníky, kdy nájemní vztah trval od 29. 6. 2016 do 31. 12. 2021. Podle článku VI, bodu 5 smlouvy se nájemce zavázal předmět nájmu na své náklady řádně udržovat a zajišťovat běžné opravy a běžnou údržbu. Dále ve zmíněném ujednání bylo stanoveno, že existuje-li příslušný prováděcí předpis, je nájemce povinen takto činit v minimálním nebo obdobném rozsahu.

7. Pokud je tedy nájemníkem v nájemním vztahu podnikatel, tedy profesionál, který prostřednictvím předmětu nájmu realizuje svoji podnikatelskou činnost a jejím prostřednictvím dosahuje zisku, je na místě po něm požadovat přinejmenším stejný rozsah běžné údržby a oprav, jako od nájemníka – fyzické osoby, který předmět nájmu užívá k uspokojování svých bytových potřeb. Pokud tedy účastníci ujednali v nájemní smlouvě, že nájemce se zavazuje předmět nájmu na své náklady řádně udržovat a zajišťovat běžné opravy a běžnou údržbu, a existuje-li příslušný prováděcí předpis, je nájemce povinen takto činit v minimálním nebo obdobném rozsahu, byla žalovaná povinna v průběhu nájmu provádět běžnou údržbu a drobné opravy přinejmenším v rozsahu stanoveném v nařízení č. 308/2015 Sb. Zejména pak malování, opravu omítek, čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům (§ 2 citovaného nařízení). Dále byla povinna k opravě jednotlivých vrchních částí podlah, opravě podlahových krytin a výměně prahů a lišt (§ 4 písm. a) citovaného nařízení).

8. Podle článku VI, bodu 5 nájemní smlouvy, i podle § 2207 odst. 1 občanského zákoníku, je povinností nájemce provádět běžnou údržbu. Nad rámec dispozitivní zákonné úpravy se žalovaná dále v článku VI, bodu 5 nájemní smlouvy zavázala provádět také běžné opravy předmětu nájmu, tedy prostor kuchyně a jídelny v budově , právnická osoba, v Plzni. V této souvislosti strany ve smlouvě odkázali na „příslušný prováděcí předpis“. Soud prvního stupně odkázal správně na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 2342/2021, podle něhož platí, že běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním prostoru sloužícího k podnikání provádí a hradí nájemce (není-li ujednáno něco jiného). Z toho plyne, že je jeho povinností takovou údržbu svými silami a prostředky zajišťovat, že její nesplnění je porušením zákonem uložené či smluvně ujednané povinnosti (§ 2910 a § 2913 o. z.). V souvislosti s drobnými opravami pak Nejvyšší soud odkázal na použitelnost nařízení č. 308/2015 Sb. Z rozhodnutí je podstatné, že i pro vztah pronájmu prostor sloužících k podnikání je použitelné nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

9. Žalovaná předmětné prostory převzala bez závad a ve stavu vhodném pro sjednaný účel nájmu (provozování veřejného stravování) dne 29. 6. 2016 a neměla k nim žádné výhrady, což bylo stvrzeno v předávacím protokolu z téhož dne.

10. Naproti tomu při předání prostor pronajímateli dne 27. 12. 2021 prostory nebyly vymalované, nebyla umytá okna a parapety, byla poškozena parketová plocha v jídelně, nebyly vyčištěny větrací mřížky a byl ucpaný odpad v kuchyni. Celkově byly prostory výrazně mastné, znečištěné a parketová podlaha významně poškozena. Tento stav byl potvrzen pořízenou fotodokumentací a výpověďmi svědků Žáka, Kratochvíla, Hončara a Havrdy.

11. Pokud tedy žalovaná předala pronajaté prostory nevymalované, nebyla umytá okna a parapety, byla výrazně poškozená parketová podlaha v jídelně, nebyly vyčištěny větrací mřížky a byl ucpaný odpad v kuchyni, tedy celkově předala prostory výrazně mastné, znečištěné a parketovou podlahu poškozenou, porušila tím ujednané dle článku VI, bodu 5 nájemní smlouvy tím, že neprováděla běžnou údržbu prostor, které byly předmětem nájmu, ani opravy podlahové krytiny. Veškeré práce, které nechal žalobce provést na své náklady, tedy oprava omítek, vymalování, oprava parketové podlahy a kompletní úklid, jsou práce, které spadají pod pojem běžné údržby a opravy podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Žalovaná tedy měla povinnost takovou údržbu a opravy provést již jen na základě závazku podle článku VI, bodu 5 nájemní smlouvy. Pokud nájemce neprováděl běžnou údržbu a opravy, nemůže se této povinnosti zprostit odkazem na to, že by nad stav prostor odpovídal běžnému opotřebení, pokud prostory nájmu při jejich předání nutně vyžadují přinejmenším běžnou údržbu a opravy, ke kterým se nájemce v nájemní smlouvě zavázal. Jelikož žalovaná nutnou údržbu a opravy před předáním prostor neučinila, porušila ve smyslu § 2913 občanského zákoníku smluvní povinnosti podle článku VI, bodu 5 a 9 nájemní smlouvy, stejně jako ve smyslu § 2910 občanského zákoníku porušila povinnost stanovenou § 2225 občanského zákoníku. V přímé příčinné souvislosti s porušením povinnosti žalované musel žalobce běžnou údržbu prostor a opravu parketové podlahy provést na vlastní náklad, čímž mu vznikla škoda v podobě vynaložení peněžních prostředků na opravu omítek ve výši 26 958,80 Kč, malování ve výši 57 475 Kč, opravy parketové podlahy ve výši 96 721,35 Kč a kompletního úklidu ve výši 15 481 Kč. Celkem tedy 196 636,15 Kč. Tento dluh částečně zanikl z důvodu jednostranného zápočtu žalobce ze dne 30. 5. 2022 ve smyslu § 1982 a násl. občanského zákoníku o částku 43 750 Kč (započtení pohledávky žalované na vrácení kauce) a 6 245 Kč (započtení pohledávky žalované na vrácení přeplatku z vyúčtování služeb spojených s nájmem). Nárok žalobce se tedy tímto zápočtem snížil na částku 146 641,15 Kč. Jestliže se žalobce domáhal v tomto řízení zaplacení škody ve výši 125 621 Kč, protože po žalované nepožadoval ani poměrnou část nákladů na vymalování stropů, kde byla provedena instalace požárních hlásičů, na jejíž výměně se s žalovanou dohodl, včetně toho, že náklady na vymalování stropů, kde byly tyto hlásiče instalovány, ponese ze svého, je žaloba v celém rozsahu důvodná.

12. Soud prvního stupně správně žalobě v celém rozsahu vyhověl a uložil žalované celou žalovanou částku, jako náhradu škody, zaplatit. Vzhledem k tomu, že žalovaná tuto částku nezaplatila, ocitla se s placením dluhu v prodlení, a soud proto správně žalobci přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Počátek prodlení byl stanoven, v souladu s návrhem žalobce, podle výzvy ze dne 30. 5. 2022.

13. Pokud žalovaná v průběhu řízení namítala, že neměly být provedené veškeré práce fakturované jednotlivými dodavateli, pak soud při místním šetření zjistil, že prostory byly relativně čerstvě vymalované a byly opraveny taktéž díry ve zdech a odřené rohy. Jak uvedl svědek Havrda, byla provedena také výměna lišt parketové podlahy. Podle výpovědi svědků byly prostory velmi silně umaštěné a zašpiněné. Při místním šetření již prostory mastné a zaprášené nebyly. Stav prostor při místním šetření odpovídal tedy i tomu, že zde byl proveden jednorázový generální úklid společností , adresa, -, právnická osoba, . Pokud žalovaná namítala, že žaloba je nedůvodná, protože nárokovaná částka neodpovídá částce fakturované žalobcem dne 24. 5. 2022 (faktura VS , var. symbol, ve spise na č. l. 53) je tato námitka naprosto neopodstatněná. Práva a povinnosti v soukromém právu vznikají na základě zákona, právních a protiprávních jednání a případně jiných právních skutečností. Faktura, popřípadě jakákoliv jiná výzva k plnění, má význam, pokud jde o stanovení lhůty splatnosti a následného prodlení. Z hlediska soukromého práva se jedná o „běžnou“ soukromoprávní listinu, se kterou není sám od sebe spojen vznik jakéhokoliv práva (vyjma stanovení lhůty splatnosti).

14. Námitka žalované o pominutí skutečnosti, že při předání nebytových prostor nebylo přihlédnuto k obvyklému opotřebení, není opodstatněná. S ohledem na předmět nájmu lze uvedenou výtku vztáhnout toliko k parketové podlaze v jídelně. Ta však podle výpovědí svědků Žáka a Kratochvíla byla poškozená, zejména poškrábaná a silně znečištěná v místech, kde se chodilo a sedělo. Zjištěný stav, podle svědků, vyžadoval opravu parket. Nejednalo se tedy o obvyklé opotřebení, při nájmu trvajícím pět a půl roku. Podlaha není vždy stejná v různých místech, její opravu nelze provést jen v určité části, ale je nutné ji realizovat na celé ploše, neboť jinak by byl výsledný vzhled výrazně jiný v opravené a neopravené části. V daném případě bylo provedeno přebroušení, lakování a olištování podlahy. Pokud podle svědků se provádí tato práce v obdobných provozech jednou za osm až deset let, v posuzované věci se tak stalo (při nájmu pět a půl roku) v poloviční době. Není proto akceptovatelná pouhá obecná námitka žalované, že stav parket odpovídal obvyklému opotřebení, s ohledem na délku nájmu a druh žalovanou vykonávané podnikatelské činnosti (veřejné stravování) v těchto prostorách. Žalovaná neprokázala jiný stav podlahy v jídelně, než tvrzený žalobcem a uvedenými svědky. Nutno přihlédnout i k tomu, že se žalovaná zavázala v nájemní smlouvě nejen k provádění běžné údržby předmětu nájmu, ale také – nad rámec § 2207 občanského zákoníku – i k provádění běžných oprav (článek VI, bod 5 nájemní smlouvy). Žalovaná prokazatelně nic z tohoto nečinila, čímž porušovala závazek ze smlouvy, což se zákonitě promítalo do stavu předmětu nájmu. Provedené opravy podlahy, po skončení nájemního vztahu, soud prvního stupně podřadil pod činnost rovnající se provádění běžných oprav nájemcem (podle sjednané smlouvy), přičemž odvolací soud s přijatým závěrem souhlasí. Pokud posuzovanou opravu měla provést na svůj náklad žalovaná, a neučinila-li tak, je povinna celou částku vynaloženou žalobcem na opravu parketové podlahy žalobci uhradit. Žalovaná měla povinnost dát předmět nájmu do původního stavu ještě před skončením nájemního vztahu, mohla tak učinit i následně, k čemuž byla žalobcem vyzvána. Pakliže žalovaná v tomto směru ignorovala ujednání smlouvy, a celkově byla pasivní a netečná k popsanému závadnému stavu, nelze akceptovat její odvolací argumentaci.

15. Veden těmito závěry, odvolací soud podle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný a zákonný.

16. Rozhodnutí o nákladech odvolacího řízení vychází z ust. § 224 odst. 1 za použití ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., když úspěšnému žalobci byla přiznána náhrada těchto nákladů ve výši 1 904 Kč, jež sestává z paušální náhrady 300 Kč nezastoupeného účastníka, z náhrady cestovného 1 494 Kč a z náhrady za parkovné 110 Kč. Lhůta ke splnění této platební povinnosti byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř.