25 CO 317/2020

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Zuzany Krejsové a soudkyň JUDr. Ireny Paterové a Mgr. Miroslavy Jarošové v právní věci žalobkyně: ; právnická osoba , IČO sídlem adresa zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti; žalovanému: ; jméno příjmení , IČO sídlem adresa zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 331 067,69 Kč s příslušenstvím o odvolání proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-sever, č. j. 308 C 130/2015-300, z 19. 6 2020

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v napadené části, tj. ve výroku I., pokud jím byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 192 516,58 Kč s 8,05 % zákonného úroku z prodlení z částek 1 952,73 Kč od 16. 7. 2014 do zaplacení, 3 821,53 Kč od 16. 8. 2014 do zaplacení, 16 700,52 Kč od 16. 9. 2014 do zaplacení, 18 439,32 Kč od 16. 10. 2014 do zaplacení, 31 448,31 Kč od 8. 11. 2014 do zaplacení, 33 424,11 Kč od 17. 1. 2015 do zaplacení, 38 190,10 Kč od 17. 2. 2015 do zaplacení, 42 956,09 Kč od 11. 3. 2015 do zaplacení, 47 722,08 Kč od 11. 4. 2015 do zaplacení, 52 488,07 Kč od 11. 5. 2015 do zaplacení, 71 948,10 Kč od 11. 6. 2015 do zaplacení, 91 408,73 Kč od 11. 7. 2015 do zaplacení, 149 721,83 Kč od 10. 10. 2015 do zaplacení, 192 753,58 Kč od 11. 11. 2015 do zaplacení, to vše do tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku, potvrzuje.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se v napadené části, tj. ve výroku I., pokud jím byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 237 Kč s 8,05 % z prodlení z částky 107,53 Kč od 16. 8. 2014 do zaplacení a z částky 130 Kč od 16. 10. 2014 do zaplacení, se mění tak, že žaloba se zamítá.

III. Rozsudek soudu prvního stupně se v napadené části, tj. ve výroku II., potvrzuje.

IV. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku IV. mění tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci poměrnou část nákladů řízení ve výši 109 814 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta žalobce.

V. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku V. mění tak, že žalobce je povinen uhradit náhradu nákladů vzniklých České republice ve výši 709 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Okresního soudu Plzeň-sever.

VI. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku VI. mění tak, že žalovaný je povinen nahradit náklady vzniklé České republice ve výši 1 316 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Okresního soudu Plzeň-sever.

VII. Odvolání žalovaného do výroku III. se odmítá.

VIII. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady odvolacího řízení 22 893 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta žalobce.

1. Napadeným rozsudkem uložil soud žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 192 753,58 Kč s 8,05 % zákonného úroku z prodlení z částek 1 952,73 Kč od 16. 7. 2014 do zaplacení, 3 928,53 Kč od 16. 8. 2014 do zaplacení, 16 700,52 Kč od 16. 9. 2014 do zaplacení, 18 676,32 Kč od 16. 10. 2014 do zaplacení, 31 448,31 Kč od 8. 11. 2014 do zaplacení, 33 424,11 Kč od 17. 1. 2015 do zaplacení, 38 190,10 Kč od 17. 2. 2015 do zaplacení, 42 956,09 Kč od 11. 3. 2015 do zaplacení, 47 722,08 Kč od 11. 4. 2015 do zaplacení, 52 488,07 Kč od 11. 5. 2015 do zaplacení, 71 948,10 Kč od 11. 6. 2015 do zaplacení, 91 408,73 Kč od 11. 7. 2015 do zaplacení, 149 721,83 Kč od 10. 10. 2015 do zaplacení, 192 753,58 Kč od 11. 11. 2015 do zaplacení, a to do tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.). Žalovanému byla uložena povinnost uhradit žalobci smluvní pokutu 24 719,98 Kč s 8,05 % úroku z prodlení od 11. 11. 2015 do zaplacení do tří měsíců od právní moci rozsudku (výrok II.), žaloba byla zamítnuta ohledně částky 20 314,11 Kč s 8,05 % zákonného úroku z prodlení z částek: 10 975,70 Kč od 16. 7. 2014 do zaplacení, 29 310,67 Kč od 16. 8. 2014 do zaplacení, 29 467,11 Kč od 16. 9. 2014 do zaplacení, 29 491,31 Kč od 16. 10. 2014 do zaplacení, 29 647,75 Kč od 8. 11. 2014 do zaplacení, 29 671,95 Kč od 17. 1. 2015 do zaplacení, 36 516,73 Kč od 17. 2. 2015 do zaplacení, 36 673,17 Kč od 11. 3. 2015 do zaplacení, 41 752,04 Kč od 11. 4. 2015 do zaplacení, 37 296,34 Kč od 11. 5. 2015 do zaplacení, 310,29 Kč od 19. 5. 2019 do zaplacení, 37 530,65 Kč od 11. 6. 2015 do zaplacení, 37 764,36 Kč od 11. 7. 2015 do zaplacení, 37 764,36 Kč od 10. 10. 2015 do zaplacení, 20 314,11 Kč od 11. 11. 2015 do zaplacení a dále byla žaloba zamítnuta ohledně smluvní pokuty ve výši 93 280,02 Kč s 8,05 % úroku z prodlení od 11. 11. 2015 do zaplacení (výrok III.). Žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci poměrnou náhradu nákladů řízení ve výši 292 839,52 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta žalobce (výrok IV.). Žalobci byla uložena povinnost nahradit náklady vzniklé České republice ve výši 202,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Okresního soudu Plzeň-sever (výrok V.) a žalovanému byla uložena povinnost nahradit náklady vzniklé České republice ve výši 1 822,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Okresního soudu Plzeň-sever (výrok VI.). Rozhodnutí je odůvodněno s odkazem na ust. § 673 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. tak, že žalobci vznikl nárok na zaplacení nájemného za období od 7/ 2014 do 7/ 2015 ve sníženém rozsahu stanoveném znaleckým posudkem (sleva 1,21 %), vznikl mu nárok na zaplacení záloh za služby spojené s nájmem za leden 2014 – červenec 2015 v rozsahu 71 689,78 Kč a za rok 2013 ve výši 18 310,77. Žalobce má rovněž nárok na nájemné, když žalovaný neodevzdal předmět nájmu včas dle § 2295 zákona č. 89/2012 Sb., tedy svědčí mu nárok na nájemné za srpen a poměrnou část září 2015 ve výši 24 719,98 Kč. V souladu s ust. § 301 obchodního zákoníku soud prvního stupně moderoval smluvní pokutu za prodlení s vyklizením, kterou žalobce požadoval ve výši 2 000 Kč za každý den z prodlení (ve smlouvě byla sjednána částka 3 000 Kč) s odůvodněním, že smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká s ohledem na hodnotu a význam zajišťované skutečnosti a žalovaného zavázal k zaplacení smluvní pokuty 24 719,98 Kč. Ve zbytku pak byla žaloba zamítnuta.

2. Soud prvního stupně nepřihlédl k procesní obraně žalovaného, který se dovolával toho, že předmět nájmu byl vadný, proto žalovanému vznikl nárok na slevu z nájmu, kterou po uzavření nájemní smlouvy uplatnil a v rozhodném období, tj. v měsících 7/14 – 7/15 platil nájemné snížené o slevu ve výši nejprve 2 000 Kč a následně 5 000 Kč. Soud prvního stupně dovodil, že svá tvrzení o vadách předmětu nájmu žalovaný neprokázal, byl tedy v prodlení s plněním své závazkové povinnosti a byly zde dány podmínky pro ukončení nájemního vztahu.

3. Za lichou shledal soud prvního stupně i procesní obranu žalovaného, který uplatňoval do výše předmětu řízení k započtení částku 402 974 Kč představující náklady na rekonstrukci předmětných nebytových prostor a výše těchto nákladů byla stanovena znaleckým posudkem znalce [příjmení]. Důvodem skončení nájmu bylo prodlení žalovaného, proto nárok na náhradu nákladů na rekonstrukci zanikl dle ust. čl. 6 ve spojení s čl. 5 smlouvy o nájmu z 1. 3. 2011. K námitce žalovaného, že při uzavření nájemného vztahu zaplatil kauci 52 700 Kč, soud prvního stupně konstatoval, že se jedná o pohledávku nejistou a nezpůsobilou k započtení.

4. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 3 občanského soudního řádu, když soud prvního stupně přiznal úspěšnému žalobci právo na náhradu nákladů řízení ve výši 90 % s odůvodněním, že rozhodnutí o smluvní pokutě záviselo na úvaze soudu a za tohoto stavu lze účastníku přiznat plnou náhradu nákladů řízení.

5. Rozsudek soudu prvního stupně napadl žalovaný včasným odvoláním, které směřovalo do celého rozsudku soudu prvního stupně.

6. Namítl, že závěry soudu prvního stupně nejsou správné. Žalovaný během řízení u soudu prvního stupně prokázal, že u žalobce uplatnil vady spojené s užíváním předmětu nájmu, tedy slevu na nájmu ve výši 2 000 Kč a později ve výši 5 000 Kč. Řádné uplatnění této slevy vyplývá zejména z dopisu z 3. 10. 2012, v němž žalovaný specifikoval vady – vady oken, schodiště a havarijní stav dveří a vyčíslil i slevu. Existence vad byla prokázána svědeckými výpověďmi paní [příjmení] a [příjmení], které soud prvního stupně nesprávně zhodnotil, když je posoudil jako méně věrohodné než výpověď svědka [příjmení], který vady odstraňoval. K odstranění vad po dobu trvání nájemního vztahu nedošlo, vady byly odstraněny až po ukončení nájmu. Žalovaný se tak nedostal do prodlení s platbou nájemného, naopak byl to žalobce, který byl v prodlení s plněním svých povinností, když nevystavoval řádně daňové doklady a neposkytl tak žalovanému potřebnou součinnost. Nesprávné je i posouzení procesní obrany žalovaného, pokud jde o námitku započtení částky 402 974 Kč, kterou žalovaný prokazatelně vynaložil, když její výše byla určena znaleckým posudkem ing. [jméno] [příjmení]. Soud prvního stupně rovněž nezhodnotil námitku žalovaného o vypořádání kauce ve výši 52 790 Kč a nezabýval se námitkami žalovaného, které směřovaly do znaleckého posudku. Upozornil i na nesprávný výpočet v bodě 44 a 46 napadeného rozsudku a navrhl, aby rozhodnutí soudu prvního stupně bylo zrušeno a věc vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

7. Žalobce se k odvolání žalovaného vyjádřil podáním ze 7. 10. 2020. Poukazuje na vnitřně rozporná tvrzení žalovaného, který podepsal smlouvu o pronájmu nebytových prostor, v níž prohlásil, že se se stavem prostor seznámil, sám provedl opravu oken a následně uplatnil vady. Existenci vad žalovaný řádně neprokázal, neboť jím předložené fotografie nejsou věrohodné, když z nich není zřejmé, kdy byly vyhotoveny. Pokud žalovaný tvrdil, že předmět nájmu vykazoval vady od počátku, tj. od 1. 3. 2011 a uplatnil tyto vady až 3. 10. 2012, jeho nárok se prekludoval a právo na slevu zaniklo ke dni 2. 9. 2011. Existence práva žalobce na zaplacení nákladů vynaložených na služby spojené s nájmem byly řádně prokázány. Žalovanému nevznikl nárok na zaplacení nákladů na odstranění vad, neboť byl v prodlení s plněním závazkových povinností, a tento nárok v souladu se zněním smlouvy zanikl. Částku 52 790 Kč započetl již předchozí nájemce na dluh na nájemném v roce 2013, přičemž nepochybně se jedná o pohledávku nejistou a nezpůsobilou k započtení. Navrhl, aby rozhodnutí soudu prvního stupně bylo potvrzeno.

8. Odvolání žalovaného směřovalo do celého rozsudku soudu prvního stupně, a to i do výroku III., v němž bylo žalovanému vyhověno, neboť žaloba byla tímto výrokem částečně zamítnuta a v rozsahu uvedeném ve výroku III. byl žalovaný ve věci úspěšný. Proti tomuto výroku žalovanému nesvědčí právo podat odvolání, proto odvolací soud odvolání žalovaného do výroku III. rozsudku soudu prvního stupně dle ust. § 218c o. s. ř. odmítl.

9. Ve zbývajícím rozsahu odvolací soud přezkoumal rozhodnutí soudu prvního stupně dle ust. § 212 o. s. ř. včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, přihlédl k odvolání a poté dospěl k závěru, že odvolání žalovaného v zásadě není důvodné.

10. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že žalobou doručenou soudu dne 16. 12. 2015 domáhal se žalobce vydání rozhodnutí, jímž by byl žalovaný zavázán k zaplacení částky 331 067,69 Kč s příslušenstvím z titulu nesplnění nároků z nájemní smlouvy uzavřené mezi právním předchůdcem žalobce a žalovaným dne 1. 3. 2011, jejímž předmětem byly nebytové prostory v domě ve [anonymizována dvě slova] [číslo] v [obec] o rozsahu 72,87 m2, které měly sloužit jako [anonymizována dvě slova] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2017 a nájemné bylo sjednáno částkou 10 000 Kč bez DPH. Žalovaný neplnil své závazkové povinnosti, když neplatil nájemné a náklady na služby spojené s nájmem, proto žalobce podal žalovanému výpověď z nájmu a nájemní vztah skončil ke dni 1. 8. 2015. Nebytové prostory byly vyklizeny dne 29. 9. 2015. Žalobou uplatnil žalobce nárok na zaplacení nájemného za období 7/ 2014 – 7/ 2015, které nebylo zaplaceno vůbec, nebo ve snížené výši, celkem 90 484 Kč, dále uplatnil nárok na nezaplacené zálohy za služby a doplatek za služby za rok 2015, doplatek za služby za rok 2013, celkem částku 96 999 Kč, nezaplacené nájemné za srpen a září 2015 ve výši 25 578 Kč a smluvní pokutu za prodlení s vyklizením nebytových prostor ve výši 118 000 Kč.

11. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. Namítal, že nebyl v prodlení s plněním závazkové povinnosti a podmínky pro výpověď z nájmu nebyly dány. Část uplatněné pohledávky byla zaplacena a byl to žalobce, který byl v prodlení s plněním svých povinností, neboť žalovanému neposkytl dostatečnou součinnost. Žalobce měl zcela nesprávně vedené účetnictví, žalovanému nebyly zaslány některé faktury, některé nájemné bylo účtováno dvakrát. Žalovaný při uzavírání nájemní smlouvy zaplatil kauci 52 700 Kč, která měla být převedena na nového vlastníka, a tato částka nebyla vypořádána. Uplatnil jako procesní obranu k započtení do výše předmětu řízení částku 402 974, která představovala náklady na rekonstrukci provedenou žalovaným před uzavřením nájemní smlouvy, čímž předmět nájmu zhodnotil. Zásadní námitka žalovaného spočívala v tom, že předmět nájmu vykazoval vady, žalovaný na vady upozorňoval a vadné plnění uplatnil a v souvislosti s tím uplatnil slevu z nájmu, nejprve ve výši 2 000 Kč, poté 5 000 Kč měsíčně. Žalovaný nájemné hradil ve snížené výši a nejednalo se tak z jeho strany o prodlení. Vady spočívaly v rozbitých oknech, nebylo možné je zavírat a otvírat, okna byla netěsná, do místnosti táhlo, nešlo větrat a důsledkem byla vyšší spotřeba energie. Rovněž schodiště před nebytovými prostory bylo znečištěné a dveře byly poškozené.

12. Žalobce popíral, že by žalovaný slevu uplatnil, popíral i existenci vad, tvrdil, že žalovaný sám prováděl rekonstrukci, kdy opravoval i okna, a vady, které se následně objevily, byly opraveny v roce 2013 truhlářem [příjmení]. Poté předmět nájmu vady nevykazoval. I za předpokladu, že by předmět nájmu byl vadný, sleva musí být určena objektivně a ne jednostranným úkonem. Pokud jde o námitku započtení nákladů na rekonstrukci, žalobce tvrdil, že se nejedná o technické zhodnocení, a žalovaný ztratil nárok na proplacení těchto nákladů, když důvodem ukončení nájmu bylo jeho prodlení s placením. Kauce 52 700 Kč byla započtena již předchůdcem žalobce na dlužné nájemné.

13. Soud prvního stupně ve věci ustanovil znalce, kterému zadal určit obvyklou výši slevy na nájmu pro vady oken, dveří a schodiště a určit rozdíl v obvyklém nájemném za stavu, že předmět nájmu vykazuje vady a nevykazuje vady. Znalec učinil závěr, že tvrzené vady nebyly zjištěny, zásadní opravy nebyly prováděny, okna jsou funkční, netěsnost je standardní, a stanovil cenu s ohledem na opotřebení tak, že je zde částečné omezení ve výši 1,21 % z nájmu. Soud vyslechl svědky [příjmení], [příjmení], [příjmení] a [příjmení], vyslechl žalovaného jako účastníka řízení, provedl navržené listinné důkazy a poté rozhodl, jak shora uvedeno.

14. Závěr soudu prvního stupně, že mezi právním předchůdcem žalobce [právnická osoba] [anonymizováno] a žalovaným byla dne 1. 3. 2011 uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou do 31. 12. 2017, jejímž předmětem byly nebytové prostory o výměře 72,87 m2 nacházející se v přízemí budovy [adresa], adrese [adresa], a že mezi účastníky smlouvy bylo sjednáno nájemné 10 000 Kč bez DPH, je správný a nebyl účastníky rozporován. Nájemní smlouva byla uzavřena dle zákona č. 116/1990 Sb. o pronájmu a nájmu nebytových prostor a vzhledem k tomu, že tento předpis neobsahoval speciální ustanovení o podmínkách a lhůtě uplatnění práva na prominutí nájemného a o lhůtě uplatnění práva na slevu z nájemného, je nutno použít obecná ustanovení občanského zákoníku č. 40/1964 o nájemní smlouvě, konkrétně ust. § 673 a násl. Přisvědčit je třeba i odkazu na ust. § 3074 odst. 1 občanského zákoníku, 89/2012 Sb., podle kterého se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti zákona se posuzují dle dosavadních právních předpisů. Právní hodnocení učiněné soudem prvního stupně je správné. Přisvědčit je třeba i závěru, že z nájemní smlouvy náleží žalobci právo na nájemné v rozsahu, v němž bylo sjednáno a nebylo zaplaceno. Žalobce uplatnil právo na nájemné za období 7/ 2014 – 7/ 2015 a požadoval částku 90 487,01 Kč. Nesporná výše nájemného včetně DPH činila 12 928,43 Kč a po zjištěném nároku na slevu v rozsahu 1,21 % činil nárok žalobce na měsíční nájemné 12 771,99 Kč. Soud prvního stupně pak za jednotlivé měsíce vypočetl výši dlužného nájemného, které v souhrnné výši představuje částku 78 032,05 Kč Odvolací soud s postupem soudu prvního stupně souhlasí s výhradou, že při výpočtu nájemného se soud prvního stupně dopustil chyby v bodě 44 a 46, když dovodil, že za srpen 2014 žalovaný dluží na nájemném částku 1 975,80 Kč namísto správné částky 1 843,58 Kč a v případě nájemného za 10/ 2014, když dlužné nájemné nečinilo 1 975,80 Kč, nýbrž 1 952,73 Kč, tedy dluh žalovaného je o 237 Kč nižší, než tak jak bylo nájemné žalobci přiznáno. Celkový dluh na nájemném tak představuje částku 77 795 Kč. Rovněž závěry soudu prvního stupně o výši nezaplacených záloh a vyúčtování za služby spojené s nájmem za leden 2014 a červenec 2015 ve výši 71 689,78 Kč jsou správné a odvolací soud se s těmito závěry souhlasí. Žalobce požadoval částku vyšší, avšak v řízení bylo prokázáno, že část dluhu byla žalovaným zaplacena. Přisvědčit je třeba i závěru, že žalovaný nezaplatil nedoplatek za služby spojené s užíváním nebytových prostor za rok 2013 ve výši 18 310,77 Kč, proto byl k plnění zavázán důvodně. Správné jsou i závěry soudu prvního stupně o výši nájemného za měsíce srpen a září, za měsíc září za období od 1. 9. do 29. 9. 2015 se jedná o poměrnou část nájemného a celkem tak nájemné představuje částku 24 719,98 Kč.

15. Odvolací soud považuje za správné i hodnocení soudu prvního stupně, pokud jde o smluvní pokutu. Smluvní pokuta, tak jak byla ve smlouvě sjednána, je smluvní pokutou nepřiměřenou, a to s ohledem na hodnotu a význam zajišťované skutečnosti. Smluvní pokutou byl zajištěn závazek ve výši 24 719,98 Kč a soud prvního stupně postupoval správně, když tuto smluvní pokutu do výše zajišťované skutečnosti moderoval.

16. Pro rozhodnutí v dané věci bylo zásadní posouzení procesní obrany žalovaného, který namítal, že předmět nájmu vykazoval vady, v důsledku těchto vad žalovaný v souladu se zákonem uplatnil právo na slevu z nájmu a nájemné platil ve snížené výši. Shodně se soudem prvního stupně odvolací soud konstatuje, že žalovaný svá tvrzení v tomto směru neprokázal. Přestože žalovanému zůstalo po převzetí předmětu nájmu zachováno právo na uplatnění vad nájmu i za stavu, že v nájemní smlouvě prohlásil, že předmět nájmu přebírá a je mu znám jeho skutečný stav, žalovaný nedoložil, že předmět nájmu vykazoval vady i po roce 2013, kdy vady byly opravovány svědkem [příjmení]. Svědeckou výpověď svědka [příjmení], který uváděl, že po jeho opravě byla okna zcela funkční, soud prvního stupně hodnotil jako věrohodnou a odvolací soud nemá důvodu o tomto hodnocení pochybovat. Posouzení svědeckých výpovědí zásadně přísluší soudu prvního stupně a odvolací soud z písemného protokolu o této výpovědi nevyvodil, že by se jednalo o výpověď rozpornou a nelogickou. Skutečnost, že okna byla opravována, vyplývá i z výpovědi svědka [příjmení] a je doložena fakturou, jíž byla tato oprava svědkem [příjmení] účtována. Je tedy zřejmé, že okna byla svědkem [příjmení] opravena. K prokázání své procesní obrany o vadnosti oken žalovaný předložil fotodokumentaci, avšak z této fotodokumentace není jednoznačně patrné, v jaké době byla zhotovena. Znalecké posouzení či odborné vyjádření časově odpovídající době po provedení opravy v roce 2013 v řízení předloženo nebylo. Ze znaleckého posudku znalce [příjmení], který byl vyhotoven po ukončení nájmu, lze dovodit pouze to, že žalovaný investoval před započetím nájemního vztahu do„ renovace oken – materiál a montáž“ částku 28 000 Kč nad„ rámec dohody s pronajímatelem“. O existenci vad po opravě provedené svědkem [příjmení] tento znalecký posudek nesvědčí.

17. K uplatněné slevě nájmu odvolací soud uvádí, že i pokud by byl předmět nájmu vadný, je třeba, aby sleva z nájmu byla stanovena objektivním způsobem, a to buď znaleckým posouzením, nebo přímo dohodou účastníků. Žádné z těchto důkazů nebyly žalovaným předloženy a za tohoto stavu tak nelze učinit jiný závěr, než že při modifikaci sjednaného nájemného lze vyjít pouze ze znaleckého posouzení znalce ing. [příjmení], který byl ustanoven v řízení u soudu prvního stupně. Tvrdí-li žalovaný, že předmět nájmu vykazoval vady a vznikl mu nárok na slevu, leželo na žalovaném důkazní břemeno k prokázání těchto tvrzení a žalovaný své důkazní břemeno neunesl. Žalovaný nehradil sjednané nájemné, resp. hradil nájemné ve snížené výši a dostal se tak do prodlení s plněním závazkové povinnosti, jehož důsledkem bylo právo žalobkyně ukončit nájemní vztah výpovědí. Nájemní vztah zanikl k 1. 8. 2015 na základě výpovědi podané žalobcem.

18. Namítat nelze nic ani proti závěrům o zániku práva žalovaného na náklady na rekonstrukci ve výši 402 974 Kč v souladu s ustanovením článku 6.4 ve spojení s čl. 5 smlouvy o nájmu z 1. 3. 2011. Žalovaný byl v prodlení s plněním závazkové povinnosti a jeho nárok na zaplacení nákladů na rekonstrukci zanikl. Stejně souhlasné závěry vyjadřuje odvolací soud i k procesní obraně týkající se složené kauce. Z listin v řízení předložených lze uzavřít, že tato kauce již byla započtena na dlužné nájemné ve prospěch předchozího pronajímatele a tuto skutečnost sám žalovaný tvrdil. Jestliže žalovaný uváděl, že snížené nájemné uplatnil již vůči předchozímu pronajímateli a ten ji na dlužné nájemné započetl (kauce byla určena ke krytí závazků), nelze pohledávku žalovaného hodnotit jinak než jako pohledávku nejistou, a tedy nezpůsobilou k započtení.

19. S ohledem na uvedené odvolací soud rozhodnutí soudu prvního stupně (s výhradou částky 237 Kč s příslušenstvím) dle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil, neboť se jedná o rozhodnutí správné. V podrobnostech pak odkazuje na odůvodnění rozhodnutí soudu prvního stupně.

20. Odlišný závěr učinil soud prvního stupně, pokud jde o náhradu nákladů řízení. Dle ust. § 142 odst. 3 občanského soudního řádu může soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, jestliže rozhodnutí o moderaci smluvní pokuty záleželo na úvaze soudu, odvolací soud však považuje soudem učiněné závěry o náhradě nákladů řízení v plném rozsahu za přílišnou tvrdost ve vztahu k žalovanému. Přestože jde o vztah mezi podnikateli při podnikatelské činnosti, postavení žalovaného jako nájemce je do jisté míry vůči pronajímateli postavením závislým. Odvolací soud tak o náhradě nákladů řízení rozhodl dle zásady úspěchu ve věci, když žalobce byl úspěšný v 65 % předmětu řízení a neúspěšný v 35 % předmětu řízení, tedy má právo na náhradu nákladů ve výši 30 %. Z nákladů řízení, které představovaly celkovou částku 366 049,40 Kč tak žalobci přísluší částka 109 814 Kč. Ve smyslu výše uvedeném bylo rozhodnutí o náhradě řízení dle ust. § 220 o. s. ř. změněno a v závislosti na tom bylo změněno i rozhodnutí soudu prvního stupně o náhradě nákladů řízení státu ve výroku V. a VI.

21. Rozhodnutí o nákladech odvolacího řízení má svoji oporu v ust. § 224 odst. 1 o. s. ř ve spojení s ustanovením § 142 odst. 2 o. s. ř. Úspěch žalovaného v odvolacím řízení byl zcela nepatrný, proto jej soud zavázal k náhradě nákladů řízení úspěšnému žalobci. Náklady řízení sestávají z odměny advokáta za 2 úkony právní služby po 9 180 Kč, ze dvou režijních paušálů po 300 Kč a z DPH, celkem činí náklady řízení částku 22 893 Kč. S ohledem na ust. § 149 o. s. ř. bylo žalovanému uloženo nahradit náklady řízení k rukám advokáta žalobce.