25 CO 73/2023

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Zuzany Krejsové a soudkyň JUDr. Ireny Paterové a Mgr. Miroslavy Jarošové ve věci žalobce: ; právnická osoba , IČO sídlem adresa zastoupený advokátkou anonymizována tři slova jméno příjmení příjmení sídlem adresa proti; žalovaným: ; anonymizována tři slova obec – právnická osoba , IČO sídlem adresa zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa 2. jméno příjmení , IČO bytem adresa zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobce a žalovaného 1) proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-město, č. j. 14 C 78/2022-47, ze dne 19. 12. 2022

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. mění tak, že žaloba vůči žalovanému 1) o zaplacení částky 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky od 28. 7. 2021 do zaplacení se zamítá.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku II. a IV. potvrzuje.

III. Žalobce je povinen nahradit žalovanému 1) náklady řízení za řízení před soudy obou stupňů ve výši 50 738 Kč, a to do tří dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalovaného 1).

IV. Žalobce je povinen nahradit žalovanému 2) náklady odvolacího řízení ve výši 19 602 Kč, a to do tří dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalovaného 2).

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému 1) zaplatit žalobci částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení (výrok I.), žalobu o zaplacení částky 100 000 Kč s úrokovým příslušenstvím vůči žalovanému 2) zamítl (výrok II.), uložil žalovanému 1) povinnost nahradit žalobci náklady řízení (výrok III.) a žalobci uložil nahradit náklady řízení žalovanému 2) (výrok IV.). V odůvodnění soud uvedl, že žalobce se v řízení domáhal zaplacení žalované částky společně a nerozdílně vůči žalovaným 1) a 2) jakožto smluvní pokuty. Uvedl v žalobě, že byla mezi žalobcem a žalovaným 1), jako budoucím prodávajícím, a žalovaným 2), jako zprostředkovatelem prodeje, dne 16. 3. 2021 uzavřena rezervační smlouva, v rámci které se smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu na nemovité věci specifikované v této smlouvě, a to po výzvě učiněné kteroukoliv smluvní stranou smlouvy, nejpozději do dvaceti dnů ode dne uzavření smlouvy bez zbytečného odkladu ode dne obdržení výzvy. Žalobce zaplatil dne 17. 3. 2021 300 000 Kč jako rezervační zálohu na kupní cenu. Ve smlouvě strany ujednaly, že za výzvu k uzavření kupní smlouvy považují rovněž předložení návrhu kupní smlouvy připravený advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Tato výzva k uzavření kupní smlouvy byla stranám doručena 14. 4. 2021. Následně 27. 4. 2021 zprostředkovatel přeposlal žalobci oznámení předsedy představenstva žalovaného 1), jímž byl vyjádřen záměr uzavřít kupní smlouvu týkající se předmětných nemovitých věcí s jiným zájemcem. Toto učinil v rozporu s rezervační smlouvou, čehož si byl vědom. Rovněž z korespondence zprostředkovatele a jednatele žalobce v jiné obchodní věci je zřejmé, že zprostředkovatel si byl vědom skutečnosti, že kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodu na straně žalované. Ve smlouvě byla sjednána pro případ porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu po výzvě k uzavření, učiněné ve lhůtě určené dle rezervační smlouvy, smluvní pokuta 100 000 Kč, kterou byli žalovaní povinni zaplatit společně a nerozdílně. Žalovaný 1) namítl, že rezervační smlouva byla uzavřena 16. 3. 2021, a lhůta k uzavření kupní smlouvy uplynula 5. 4. 2021. V této lhůtě žádná ze stran výzvu vůči druhé straně neučinila. Prvním úkonem byl e-mail zástupkyně zprostředkovatele [anonymizováno] [jméno] [příjmení], která zpracovala návrh kupní smlouvy a zaslala jej oběma stranám. Nešlo však o výzvu k uzavření kupní smlouvy, neboť [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nebyla zmocněna žalobcem ani prvním žalovaným k tomu, aby v jejich zastoupení činila jakýkoliv úkon. Vyhotovení textu kupní smlouvy je nutno odlišit od výzvy k uzavření kupní smlouvy, jako právního jednání směřujícího ke vzniku závazku. Poukazuje, že žalobce nerozlišuje v rezervační smlouvě uvedené lhůty. Žalovaný 2) pak v rámci své obrany uvedl, že z žádného tvrzení žalobce nevyplývá konkrétní porušení povinnosti na jeho straně, když primární povinnost uzavřít kupní smlouvy na straně žalovaného 1) byla podmíněna řádným doručením výzvy za trvání lhůty pro řádné doručení výzvy, která činila dvacet dnů od uzavření rezervační smlouvy, tj. započala běžet 17. 3. 2021 a skončila ke dni 6. 4. 2021. Druhý žalovaný se nedopustil porušení žádné povinnosti ani neměl povinnost k úhradě smluvní pokuty v případě porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Soud odkázal na ust. § 2048 odst. 1, § 1785 a § 1786 o. z., a po provedeném dokazování dospěl k závěru, že účastníci uzavřeli nepojmenovaný typ smlouvy, do které byla vtělena v ustanovení čl. II odst. 3 smlouva o smlouvě budoucí podle § 1385 a násl. o. z. V této smlouvě se žalovaný 1), jako budoucí prodávající, a žalobce, jako budoucí kupující, zavázali uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitostí specifikovaných v rezervační smlouvě do vlastnictví žalobce za smluvenou kupní cenu, a to po výzvě učiněné kteroukoliv smluvní stranou, nejpozději do dvaceti dnů ode dne uzavření smlouvy bez zbytečného odkladu ode dne obdržení výzvy k uzavření smlouvy. Lhůta určená stranami v trvání dvaceti dnů měla dle názoru soudu toliko pořádkový charakter, neboť smlouva nijak neupravovala, co se stane v situaci, bude-li lhůta překročena. Sami účastníci této smlouvy, zejména tedy žalobce a žalovaný 2), zastupující žalovaného 1) jakožto zprostředkovatel, vedli i po uplynutí dvaceti dnů od uzavření rezervační smlouvy další jednání a komunikaci směřující k uzavření budoucí kupní smlouvy, z čehož je zřejmý úmysl stran pokračovat v jednání o budoucí smlouvě, i přestože lhůta určená v rezervační smlouvě již uplynula. Možnost jednostranného odstoupení od smlouvy byla v rezervační smlouvě upravena pouze ve prospěch budoucího kupujícího. Sjednaná lhůta dvaceti dnů uplynula 5. 4. 2021, avšak obě strany i nadále jednaly o budoucí kupní smlouvě, což vyplývá zejména z SMS komunikace mezi zprostředkovatelem a žalobcem. Namítal-li první žalovaný, že tato komunikace se týkala jiné obchodní záležitosti, hodnotí soud tuto obranu jako účelovou, neboť z kontextu dalších tvrzení a důkazů, které žalobce předložil, vyplývá, že žalobce průběžně řešil se zprostředkovatelem situaci, kdy se na scéně objevil další zájemce o tytéž nemovitosti, a byla probírána i možnost navýšení kupní ceny. Prokázáno bylo, že zprostředkovatele žalobce upozorňoval na prodlení [anonymizováno] [příjmení] a byl ubezpečen, že záležitost bude urychlena. Z těchto skutečností soud dovozuje, že zájem žalobce o nemovitosti trval i po uplynutí sjednané lhůty k učinění výzvy a tento zájem projevoval, a současně byl zprostředkovatelem nabádán k vyčkávání ke strpění. Soud hodnotil předložený návrh smlouvy [anonymizováno] [příjmení] jako výzvu k uzavření kupní smlouvy ve smyslu ujednání obsaženého v čl. II odst. 3 rezervační smlouvy. Pokud jde o dopis předsedy představenstva žalovaného 1) ze dne 27. 4. 2021, pak tento vypovídá o vědomosti žalovaného 1) tak, jak po celou dobu řízení tvrdil žalobce. Tedy ač byli se žalobcem na prodeji domů domluveni, upřednostnil jiného zájemce o odkup nemovitosti z důvodů v dopise jasně řečených. Jelikož žalovaný 1) porušil smluvní povinnost stanovenou v ujednání článku IV rezervační smlouvy tím, že porušil závazek uzavřít po výzvě kupní smlouvu ve sjednané lhůtě a naopak v rozporu s tímto ujednání se rozhodl uzavřít kupní smlouvu s jiným zájemcem, porušil povinnost utvrzenou smluvní pokutou dle § 2048 o. z. Soud proto výrokem I. rozsudku žalobě vyhověl a prvnímu žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč včetně zákonného úroku z prodlení. Naopak ve vztahu k žalovanému 2) soud žalobu zamítl, neboť žalobce ve vztahu k tomuto žalovanému neunesl důkazní břemeno, jelikož nebylo v řízení prokázáno, že by se druhý žalovaný dopustil jakéhokoliv porušení povinnosti vyplývající pro něj z rezervační smlouvy. Pokud žalobce tvrdil, že žalovaný 2) nezprostředkoval kupní smlouvu a ve stanovené lhůtě nezajistil vypracování kupní smlouvy pověřenou advokátkou, pak soud odkazuje na sjednané znění článku IV rezervační smlouvy, který spojuje případnou povinnost druhého žalovaného k zaplacení smluvní pokuty pouze se situací, že z důvodů na straně zprostředkovatele nedojde k samotnému uzavření kupní smlouvy. Žalovaný 2) nebyl zavázán k úhradě smluvní pokuty solidárně s žalovaným 1) a z tohoto důvodu nezbylo soudu než žalobu vůči druhému žalovanému zamítnout. Soud neprovedl účastnické výslechy jednatele žalobce, žalovaného 2) a předsedy představenstva žalovaného 1), neboť tyto byly navrženy k prokázání tvrzení o porušení povinnosti na straně žalovaného 1) a tyto má soud za prokázané z dalších důkazů. Stejně tak nebyl proveden výslech starostky obce Kyšice, neboť soud má za to, že dopis předsedy představenstva žalovaného 1) dostatečně osvědčuje porušení povinnosti žalovaného 1), který jednal s dalším zájemcem, a nakonec tomuto zájemci skutečně nemovitost odprodal. Pokud jde o výslech [anonymizováno] [jméno] [příjmení], pak tímto měla být toliko prokázána skutečnost, že žalobce opakovaně [anonymizováno] [příjmení] upomínal, to však má soud za zjištěné již z SMS komunikace uskutečněné mezi zprostředkovatelem a žalobcem. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1, podle něhož žalobci náleží náhrada nákladů řízení v plné výši, neboť ve vztahu k žalovanému 1) byl v řízení úspěšný. Výrokem IV. pak bylo rozhodnuto o povinnosti žalobce nahradit náklady žalovanému 2).

2. Proti rozsudku podal odvolání žalobce a žalovaný 1).

3. Odvolání žalobce směřuje proti výroku II. a IV. s tím, že žalobce nesouhlasí se závěry soudu prvního stupně, že by neunesl své důkazní břemeno v části žaloby proti žalovanému 2). Má za to, že ustanovení článku IV odst. 1 rezervační smlouvy zakládá pasivní solidaritu ve smyslu § 1872 odst. 1 o. z. Výkladem ve smyslu § 555 a násl. o. z. je možné dovodit, že úmyslem stran bylo sjednat pasivní solidaritu. Pokud jde o úvahu soudu prvního stupně, že lhůta určená stranami v trvání dvaceti dnů k uzavření kupní smlouvy měla pouze pořádkový charakter, když nebyly stanoveny žádné sankce při marném uplynutí této lhůty, pak se s tím žalobce ztotožňuje. Žalovaný 2) i po uplynutí této lhůty dále udržoval žalobce v dojmu, že ujednaná smlouva bude platně uzavřena. Žalobce nepřistoupil k učinění návrhu na uzavření kupní smlouvy, když upozornil na prodlení [anonymizováno] [příjmení] a byl ubezpečen žalovaným 2), že bude celá záležitost urychlena. Žalobce se domnívá, že byla porušena smluvní povinnost žalovaného 2), jako zprostředkovatele, když z důvodů i na jeho straně nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Byl upomínán na prodlení se zpracováním návrhu kupní smlouvy a žalobce byl žalovaným 2) opakovaně ubezpečován a udržován v dojmu, že dojde k uzavření kupní smlouvy bez sjednaných podmínek. Za situace, že by žalovaný 2) dodržel rezervační lhůtu stanovenou v rezervační smlouvě, s největší pravděpodobností by k uzavření kupní smlouvy došlo, když ničeho nenapovídá ani nenapovídalo tomu, že by žalobce a žalovaný 1) neměli v úmyslu kupní smlouvu uzavřít ve sjednané rezervační lhůtě, nejpozději tedy k 5. 4. 2021. Porušením této povinnosti žalovaného 2) došlo k porušení jeho povinností, ke kterým se zavázal jako zprostředkovatel. V souladu s porušením této povinnosti byla stanovena sankce ve formě smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč, kterou tak žalobce dle svého přesvědčení požaduje po právu po obou žalovaných. Posouzení tohoto ustanovení jako ustanovení zakládající pasivní solidaritu je dle mínění žalobce pro žalované výhodnějším výkladem než za situace, kdy by byla smluvní pokuta posuzována za každým žalovaným zvlášť. Žalobce tak při uplatnění svého práva projevil svou dobrou vůli a na svém nároku trvá. Navrhuje změnu napadených výroků.

4. Žalovaný 1) v podaném odvolání zejména namítá, že právo vyzvat druhou smluvní stranu bylo vázáno na sjednanou dvacetidenní lhůtu a uplynutím této lhůty došlo k zániku práva domáhat se uzavření kupní smlouvy v dále sjednané lhůtě bez zbytečného odkladu. Pokud by takováto výzva byla jednou smluvní stranou řádně a včas doručena, nastala by povinnost druhé smluvní stany ve lhůtě bez zbytečného odkladu kupní smlouvu uzavřít. Toto své právo žalobce však nevyužil a došlo tak ke ztrátě jeho práva domáhat se vůči žalovanému 1) uzavření kupní smlouvy. Výzva učiněná po uplynutí dvacetidenní lhůty, byť by byla považována za výzvu k uzavření kupní smlouvy, by však již nebyla výzvou, které by musela druhá smluvní strana vyhovět. Jednalo by se tak maximálně o výzvu, kterou druhá strana může a nemusí akceptovat. Poukazuje dále na článek V, bod 3 rezervační smlouvy, podle kterého má být doručování podle smlouvy prováděno formou doporučených dopisů, a namítá, že návrh kupní smlouvy zaslaný právním zástupcem zprostředkovatele byl zaslán formou obyčejného e-mailu, nikoliv formou doporučeného dopisu. Poukazuje na znění ust. § 582 obč. zák. týkající se právního jednání, resp. jeho formy, s tím, že tak výzva nebyla učiněna ve formě sjednané účastníky a jedná se o jednání neplatné. [anonymizováno] [jméno] [příjmení], jako advokátka zprostředkovatele, připravovala pouze koncept kupní smlouvy, nebyla zmocněna ani žalobcem, ani žalovaným 1) k tomu, aby v jejich zastoupení činila jakýkoliv úkon. Vyhotovení textu kupní smlouvy včetně jeho předložení stranám je nutné odlišit od výzvy k uzavření smlouvy, jakožto právního jednání, na základě kterého vzniká povinnost druhé smluvní straně uzavřít předloženou kupní smlouvu. Žalovaný 1) má za to, že žalobce nerozlišuje mezi přípravou textu kupní smlouvy, výzvou k uzavření kupní smlouvy a učiněním právního jednání odpovídajícího ofertě neboli nabídce na uzavření kupní smlouvy. Z rezervační smlouvy neplyne, že by [anonymizováno] [jméno] [příjmení] byla zmocněna k tomu, aby jménem jedné či obou smluvních stran byla oprávněna uplatnit právo spočívající ve výzvě k uzavření kupní smlouvy. Uvedená„ výzva“ představovaná e-mailovou zprávou [anonymizováno] [jméno] [příjmení], v níž zasílá text kupní smlouvy, tak není a nemohl být nikdy jednáním směřujícím ke vzniku povinnosti uzavřít kupní smlouvu, neboť takové právní jednání může učinit pouze osoba, která může být stranou takové smlouvy. Soud se nezabýval kompenzační námitkou, jejíž podstatou bylo to, že pokud by soud dospěl k závěru, že žalovaný 1) se dopustil porušení povinnosti utvrzené smluvní pokutou, pak se stejného porušení dopustil i žalobce a žalovanému 1) tak vznikl nárok vůči žalobci na smluvní pokutu ve stejné výši. Namítá proti závěru soudu prvního stupně, že lhůta dvaceti dnů, v níž měla být doručena výzva k uzavření smlouvy, je lhůtou s toliko pořádkovým charakterem. Má za to, že argument soudu, že smlouva nijak neupravuje situaci, co se stane, bude-li lhůta překročena, není relevantní v žádném ohledu, zejména pak ve vztahu k závěru, že by tato lhůta mezi stranami neměla být aplikována. Jedná se tak o nesprávné skutkové zjištění, neboť lhůta byla mezi stranami ve smlouvě sjednána a marné uplynutí má zjevně za následek, že smluvní strana ztrácí právo vůči druhé straně domáhat se uzavření kupní smlouvy ve lhůtě bez zbytečného odkladu po doručení výzvy. Závěr soudu prvního stupně, že dvacetidenní lhůta pro doručení výzvy nemá mezi stranami právní relevanci, je zásadně chybný a představuje nesprávné právní posouzení věci. Smluvní pokutou utvrzená povinnost je právě povinnost uzavřít smlouvu ve sjednané lhůtě. Tato je uvedena v článku II bod 1 rezervační smlouvy, je sjednána v délce„ bez zbytečného odkladu“ a může započít běžet výlučně za předpokladu, že bude doručena výzva k uzavření kupní smlouvy a tato musí být doručena nejpozději do dvaceti dnů od uzavření rezervační smlouvy. Závěr soudu prvního stupně ohledně pořádkového charakteru sjednané dvacetidenní lhůty lze považovat i za nesprávné právní posouzení. Občanský zákoník nezná pojem„ pořádkový charakter“, pořádková lhůta je pojem práva veřejného, který však nelze uplatňovat při posuzování dané věci. Dalším nesprávným právním závěrem soudu prvního stupně je, že žalovaný 1) porušil povinnost utvrzenou smluvní pokutou. Žalovaný 1) takovou povinnost neporušil, neboť mu tato povinnost vůbec nevznikla. Navrhuje změnu napadeného rozsudku tak, že žaloba vůči žalovanému 1) bude zamítnuta a bude mu přiznána náhrada nákladů řízení.

5. Žalobce se vyjádřil k odvolání žalovaného 2) podáním ze dne 17. 3. 2023. Poukazuje na znění článku II odst. 1 rezervační smlouvy a poukazuje, že ve smlouvě není stanovena jakákoliv sankce či jiná povinnost nebo právo, které by bylo spojeno s uplynutím smluvené dvacetidenní lhůty, nehledě na to, že i po uplynutí této lhůty udržoval zprostředkovatel i nadále žalobce v dojmu, že bude kupní smlouva řádně uzavřena. Takovým postupem navodil žalovaný 1) dojem svého pevného úmyslu kupní smlouvu uzavřít, když nikdy nenamítal uplynutí stanovené lhůty a pokračoval v komunikaci se žalobcem ohledně zpracování návrhu kupní smlouvy. Žalobce byl po celou dobu připraven bezodkladně kupní smlouvu uzavřít. Má za to, že došlo k řádnému předložení návrhu kupní smlouvy, když smluvní strany v rezervační smlouvě odsouhlasily, že návrh kupní smlouvy připravený [anonymizováno] [jméno] [příjmení] je možné považovat za výzvu k uzavření kupní smlouvy. Má za to, že důležité je, že byl návrh kupní smlouvy předložen, přičemž na způsobu předložení se strany konkludentně shodly, ničeho ohledně způsobu doručení nenamítaly. Poukazuje na komunikaci mezi žalobcem a žalovaným 2) ze dne 13. 5. 2021, kde žalovaný 2) uvádí, že„ v případě, že nebudete požadovat smluvní pokutu po [anonymizována dvě slova] [obec] rovněž za neuskutečněný obchod z důvodu na straně vlastníka, jsem ochoten požadovat provizi nižší“. Z této komunikace žalobce dovozuje, že jsou si žalovaní plně vědomi svého pochybení spočívajícího z neuzavření kupní smlouvy se žalobcem. Je nutné vycházet z obsahu jednání obou žalovaných a jejich jednoznačného úmyslu uzavřít kupní smlouvu. Proto po žalobci nelze spravedlivě požadovat, aby činil další právní kroky spočívající např. v učinění další výzvy k uzavření kupní smlouvy, když byl ze strany žalovaných udržován v domnění, že k uzavření kupní smlouvy skutečně dojde dle dohody.

6. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, a o odvolání rozhodl, za použití ust. § 214 odst. 1 o. s. ř., na jednání konaném v přítomnosti všech řádně obeslaných účastníků. Odvolání žalobce není důvodné, odvolání žalovaného 1) je důvodné.

7. Žalobce se v řízení domáhá zaplacení žalované částky jako smluvní pokuty za porušení povinnosti žalovaného 1) uzavřít se žalobcem kupní smlouvu na nemovitosti specifikované v rezervační smlouvě uzavřené účastníky dne 16. 3. 2021 s tím, že žalovaný 2) jako zprostředkovatel, odpovídá za porušení povinnosti uzavřít smlouvu společně a nerozdílně se žalovaným 1). Zásadním je tak v řízení posoudit, zda smluvní pokutou zajištěná povinnost byla žalovanými porušena.

8. Závěr soudu prvního stupně, že účastníci uzavřeli platně nepojmenovaný typ smlouvy (rezervační smlouvu), je správný a správný je rovněž závěr o tom, že do této smlouvy byla vtělena v ustanovení článku II odst. 3 smlouva o smlouvě budoucí podle § 1785 a násl. o. z.

9. Podle ust. § 1485 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

10. Podle ust. § 1786 zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co jí k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

11. Podle ust. § 1788 odst. 1, nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

12. Účastníci v čl. II bod 1 smlouvy výslovně ujednali, že budoucí prodávající a budoucí kupující se zavazují uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitostí do vlastnictví budoucího kupujícího za kupní cenu uvedenou v článku I odst. 3 smlouvy, a to po výzvě učiněné kteroukoliv smluvní stranou této smlouvy, nejpozději do dvaceti dnů ode dne uzavření této smlouvy bez zbytečného odkladu ode dne obdržení výzvy, dle které se budoucí prodávající zavazuje odevzdat budoucímu kupujícímu nemovitost se všemi právy a povinnostmi a umožní budoucímu kupujícímu nabýt vlastnické právo k nemovitosti zápisem vlastnického práva do veřejného rejstříku za kupní cenu uvedenou v článku I odst. 3 smlouvy a budoucí kupující se zavazuje, že nemovitost za uvedenou cenu se všemi právy a povinnostmi převezme a zaplatí za ni uvedenou kupní cenu.

13. Z uvedeného ujednání zcela jednoznačně vyplývá, že účastníci v souladu s ust. § 1785 o. z. sjednali lhůtu k učinění výzvy k uzavření budoucí smlouvy, a to v délce dvaceti dnů od uzavření smlouvy rezervační.

14. Zásadně je tak nutno konstatovat, že závěr soudu prvního stupně o tom, že lhůta dvaceti dnů pro učinění výzvy k uzavření budoucí kupní smlouvy je lhůtou toliko pořádkovou, není správný. Tento svůj závěr soud prvního stupně opřel o skutečnost v řízení jinak prokázanou, že zprostředkovatel se žalobcem i nadále po uplynutí lhůty k učinění výzvy jednal o uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti, a rovněž i o to, že ve smlouvě není stanoveno, co se stane v situaci, kdy lhůta bude překročena. K posledně uvedenému pak odvolací soud podotýká, že účastníci nemuseli ve smlouvě ničeho v tomto ohledu ujednat, když následky marného uplynutí lhůty k učinění výzvy k uzavření smlouvy stanoví zákon, a to v citovaném ust. § 1788 odst. 1 o. z. V uvedeném ustanovení je jednoznačně stanoveno pravidlo zániku nároku v případě, že právo nebude ve sjednané lhůtě uplatněno. Jde o jeden z mála nároků, který podléhá tzv. prekluzi, tj. po marném uplynutí stanovené lhůty nedochází k promlčení práva, ale k prekluzi, tedy k zániku práva. Lze dodat, že jde o jednu z mála tzv. prekluzí v soukromém právu.

15. Jestliže tedy žalobce jako oprávněný ze smlouvy o smlouvě budoucí ve stanovené lhůtě neučinil výzvu k uzavření budoucí smlouvy kupní tak, jak bylo ujednáno ve smlouvě ze dne 16. 3. 2021, jeho právo zaniklo, a to ke dni 5. 4. 2021.

16. Pokud jde o polemiku účastníků o tom, zda za výzvu k uzavření smlouvy lze považovat i návrh textu této kupní smlouvy vypracovaný advokátkou [anonymizováno] [příjmení], která ji zaslala účastníkům prostřednictvím elektronické komunikace (e-mailem), má ji odvolací soud za zcela nadbytečnou, nicméně pokud z textu smlouvy vyplývá, že za výzvu k uzavření smlouvy lze považovat i návrh kupní smlouvy v souladu s čl. II bod 3 smlouvy, má odvolací soud za to, že pokud by tento návrh byl zaslán (byť uvedenou advokátkou) ve stanovené lhůtě, jednalo by se o výzvu v souladu s uzavřenou smlouvou. V tomto ohledu nemá námitky žalovaného 1) uplatněné v řízení za důvodné, když z kontextu smlouvy je zřejmé, že účastníci ujednali, že návrh kupní smlouvy připraví [anonymizováno] [jméno] [příjmení].

17. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že uplynutím dne 5. 4. 2021 zaniklo právo žalobce na uzavření sjednané budoucí kupní smlouvy, a tedy zanikla rovněž povinnost budoucího prodávajícího tuto smlouvu s budoucím kupujícím uzavřít.

18. Žalobce se smluvní pokuty v řízení domáhá poukazem na čl. IV bod 1, podle kterého, poruší-li budoucí prodávající závazek uzavřít po vyzvání kupní smlouvu ve sjednané lhůtě, nebo nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodu zprostředkovatele, je budoucí prodávající či zprostředkovatel povinen zaplatit budoucímu kupujícímu smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, a zároveň je budoucí kupující oprávněn od této smlouvy odstoupit s tím, že odstoupení je povinen doručit zprostředkovateli a zprostředkovatel je povinen vrátit rezervační zálohu.

19. Smluvní pokuta jakožto institut utvrzení závazku je závazkem akcesorickým – závislým na závazku hlavním, tj. závazku, jehož splnění je smluvní pokutou zajištěno. Akcesorický závazek trvá, pouze pokud trvá závazek hlavní, zajišťovaný. V daném případě smluvní pokuta utvrzovala povinnost budoucího prodávajícího uzavřít po vyzvání kupní smlouvu ve sjednané lhůtě. Jestliže však, jak výše uvedeno, závazek uzavřít kupní smlouvu zanikl pro marné uplynutí lhůty k učinění výzvy ve smyslu ust. § 1788 o. z., pak zanikla i povinnost k úhradě smluvní pokuty.

20. Dnem 5. 4. 2021 proto zanikla nejen povinnost budoucího prodávajícího (žalovaného 1/) k uzavření sjednané budoucí kupní smlouvy, ale i povinnost k úhradě smluvní pokuty sjednané k zajištění této povinnosti.

21. Pokud pak jde o druhého žalovaného, je v citovaném článku IV bod 1 jeho povinnost k placení smluvní pokuty vázána na to, že„ nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu zprostředkovatele“. Toto ujednání je zcela vágní, odvolací soud je nemá za jednoznačné, nicméně vzhledem ke skutečnosti, že smluvní pokuta obecně je institutem, který zajišťuje splnění povinnosti, zabýval se tím, zda a jaké povinnosti smlouva pro zprostředkovatele stanovila. Z textu smlouvy pak zjistil, že zprostředkovatel byl ve smyslu článku I bod č. 4 společně s vlastníkem povinen po dobu jednoho měsíce od uzavření smlouvy nenabízet prodej nemovitosti třetím osobám odlišným od zájemce, a že je povinen případným dalším třetím osobám, které projeví zájem o koupi nemovitosti, sdělit, že nemovitost je již rezervována. Jiná výslovná povinnost pro zprostředkovatele sjednána nebyla, a pokud jde o povinnost nenabízet uvedené nemovitosti třetím osobám ve lhůtě jednoho měsíce od uzavření smlouvy, pak tato povinnost nebyla smluvní pokutou výslovně zajištěna, když smluvní pokuta byla směřována pouze k porušení povinnosti kupní smlouvu uzavřít (žalobce ani netvrdí, že by zprostředkovatel v rozporu se smlouvou nabízel předmětné nemovitosti dalším osobám). Lze tak konstatovat, že zprostředkovatel neporušil povinnost (zajištěnou smluvní pokutou), která by pro něj z rezervační smlouvy vyplývala, a rovněž nutno konstatovat, že povinnost žalovaného 1), jako budoucího prodávajícího, a žalovaného 2), jako zprostředkovatele, nebyla sjednána jako solidární. Žalovaný 1) a žalovaný 2) měli ve smlouvě odlišné postavení a ani z textace článku IV bodu 1 nelze dovodit jejich solidaritu ohledně povinnosti k zaplacení smluvní pokuty pro porušení smluvní povinnosti jednoho nebo druhého, a to zejména s ohledem na skutečnost, že k placení smluvní pokuty je podle tohoto článku povinen budoucí prodávající„ či“ zprostředkovatel.

22. Závazek společný a nerozdílný, tzv. solidární je dán pouze v případech, kdy tak stanoví výslovně smlouva nebo zákon. Ze zákona společná odpovědnost za splnění závazku nevyplývá, žalobce se v řízení jednoznačně domáhá závazku založeného smlouvou, avšak z uvedené smlouvy solidaritu žalovaných nelze dovodit, ze žádného jejího ustanovení nevyplývá.

23. Jestliže tedy soud prvního stupně žalobu vůči žalovanému 2) zamítl, pak je jeho závěr správný a odvolací soud ve výroku II. dle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil.

24. S ohledem na výše vyložené, tedy zejména protože odvolací soud po posouzení věci dospěl k závěru, že odpovědnost žalovaného 1) k zaplacení požadované smluvní pokuty není dána, změnil výrok I. rozsudku soudu prvního stupně dle ust. § 220 o. s. ř. a žalobu vůči žalovanému 1) zamítl.

25. Pokud pak jde o náhradu nákladů řízení, vzhledem k tomu, že byl potvrzen výrok II. ohledně žalovaného 2), jako závislý byl rovněž potvrzen dle ust. § 219 o. s. ř. i výrok IV. ukládající povinnost žalobce k náhradě nákladů řízení úspěšnému žalovanému 2).

26. Pokud jde o náhradu nákladů řízení ve vztahu k žalovanému 1), byl rozsudek soudu prvního stupně měněn, odvolací soud proto za použití ust. § 224 odst. 2 o. s. ř. rozhodoval ve vztahu žalobce a žalovaného 1) o náhradě nákladů řízení za řízení před soudy obou stupňů. V řízení byl zcela úspěšný žalovaný 1), proto je povinen žalobce nahradit žalovanému 1) náklady řízení před soudem prvního stupně i před soudem odvolacím. V řízení před soudem prvního stupně vznikly žalovanému 1) náklady spojené s odměnou advokáta, a to za pět úkonů právní služby po 5 100 Kč (převzetí zastoupení, podání odporu, písemné vyjádření, porada s klientem a účast na jednání), a pět režijních paušálů po 300 Kč. S připočtením příslušné částky DPH činí tyto náklady celkem 32 670 Kč Náklady odvolacího řízení sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč a nákladů za právní zastoupení za dva úkony právní služby, tj. za podání odvolání a účast na nařízeném jednání po 5 100 Kč a dva režijní paušály po 300 Kč, což činí s příslušnou DPH celkem 13 068 Kč. Celkově tak vznikly žalovanému 1) v souvislosti s řízením náklady ve výši částek 32 670 Kč + 5 000 Kč + 13 068 = 50 738 Kč. Tuto částku je tedy žalobce povinen žalovanému 1) uhradit k rukám jeho advokáta dle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.

27. Pokud jde o náhradu nákladů odvolacího řízení ve vztahu k žalovanému 2), pak o nich bylo rozhodnuto dle ust. § 224 odst. 1 a ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení byl žalovaný 2) úspěšný, proto mu přísluší právo na náhradu nákladů odvolacího řízení za zastoupení advokátem, jež sestává z odměny za tři úkony právní služby po 5 100 Kč (vyjádření k odvolání, porada s klientem a účast na jednání), tři režijní paušály a 21% DPH, celkem částka 19 602 Kč. Tuto částku je rovněž žalobce povinen uhradit k rukám advokáta žalovaného 2), a to dle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.