61 CO 104/2023

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Jiřího Levého a soudkyň JUDr. Vladimíry Ladmanové a Mgr. Jiřiny Hronkové ve věci žalobce: jméno příjmení, IČO sídlem adresa zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: anonymizována dvě slova obec, IČO ulice a číslo, PSČ obec zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení ulice a číslo, PSČ obec o 4 900 000 Kč s příslušenstvím o odvolání obou účastníků proti rozsudku Okresního soudu v Sokolově ze dne 3. 1. 2023, č. j. 8 C 108/2022-70

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náklady odvolacího řízení ve výši 68 244 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem zamítl žalobu o zaplacení výše uvedené částky, kterou žalobce žádal po žalované s tvrzením, že byl nájemcem nemovitostí ve vlastnictví žalované, investoval do jejich rekonstrukce, a po skončení nájmu požaduje zaplacení protihodnoty toho, o co se hodnota pronajatých nemovitostí jeho investicemi zvýšila dle § 667 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb. Uvedl, že nárok na vydání protihodnoty měl vzniknout žalobci zhodnocením nemovitostí, které užíval dle nájemní smlouvy uzavřené se žalovanou dne 20. 4. 2012, tedy pozemků a budovy k provozování ubytovacích služeb, kulturních akcí a restaurační činnosti v k. ú. obec anonymizována dvě slova. Žalobce uplatněný nárok odůvodnil tím, že žalovaná se sice nezavázala k úhradě nákladů spojených se změnou (rekonstrukcí) předmětu nájmu, neboť obsahem nájemní smlouvy byl jeho závazek nepožadovat náhradu nákladů na změnu věci, to se ale netýká náhrady za zhodnocení investicemi po skončení nájmu. Soud prvního stupně poukázal na znění nájemní smlouvy ze dne 20. 4. 2012 a zejména jejího dodatku z 30. 4. 2012, podle nichž mj. bylo sjednáno, že nájemné je sníženo o 10 000 Kč oproti obvyklému nájemnému, vzhledem k současnému stavu předmětu nájmu a k tomu, že nájemce hodlá provést zhodnocení předmětu nájmu stavebními úpravami. Účastníci sjednali též, že ke dni skončení nájmu dojde mezi stranami k rekapitulaci závazků a pohledávek. V dodatku je uvedeno, že nájemce je oprávněn provádět stavební a jiné úpravy pouze s písemným souhlasem pronajímatele, a že stavební úpravy předmětu nájmu provede nájemce na své vlastní náklady (počítaje v to také dotaci z veřejných rozpočtů) a nemá nárok na náhradu těchto vynaložených nákladů ani při skončení nájmu, a to vzhledem ke sníženému nájemnému. Nájemce je oprávněn žádat a čerpat dotaci z veřejných rozpočtů, a v případě, že by nájemce byl povinen vrátit dotaci nebo její část, a z finančních prostředků dotace dojde ke zhodnocení předmětu nájmu, není nájemce oprávněn žádat úhradu takového zhodnocení. Nájemce se dále zavázal investovat do stavebních úprav, zejména budovy, částku minimálně 3 000 000 Kč, a to v období 2 let s tím, že pokud by byl tento závazek porušen, nájemní smlouva by zanikla. Nájemní poměr by uzavřen na dobu určitou od 20. 4. 2012 do 30. 4. 2022, a tímto dnem nájemní vztah skutečně skončil.

2. Soud prvního stupně uzavřel, že v průběhu nájemního vztahu žalobce se souhlasem žalované do rekonstrukce předmětu nájmu investoval a v důsledku toho došlo ke stavebním úpravám trvalého charakteru. Žalovaná se ale nezavázala k úhradě nákladů rekonstrukce a investic, proto žalobce nemá nárok na náhradu takto vynaložených nákladů. Účastníci sjednali, že žalobce provede rekonstrukci a investice na své vlastní náklady včetně dotačních prostředků a že nemá nárok na náhradu takto vynaložených nákladů ani při skončení nájmu. Účastníci v nájemní smlouvě neuvedli, že žalovaná uhradí po skončení nájemního vztahu žalobci zhodnocení předmětu nájmu, naopak bylo dohodnuto výrazně snížené nájemné, neboť obvyklé nájemné by činilo 46 000 Kč, v prvních dvou letech vzhledem k rekonstrukci pak 23 000 Kč měsíčně, výnosnost z provozování předmětu nájmu žalobcem by mohla činit 100 000 Kč měsíčně. Po právní stránce soud prvního stupně postupoval dle § 3028 a § 3074 o. z. a vztahy mezi účastníky posoudil dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, tj. dle občanského zákoníku – zák. č. 40/1964 Sb. Výklad smlouvy a jejího dodatku provedl zejména dle § 35 uvedeného zákona, a ke skutkové otázce, co si účastníci sjednali, uvedl, že jednoznačně se žalovaná nezavázala k úhradě nákladů na rekonstrukci a investic, to bylo výslovně vyloučeno. To ale neznamená, že by tím účastníci sjednali závazek žalované, že po skončení nájemního vztahu uhradí žalobci zhodnocení předmětu nájmu. To nevyplývá ani z ujednání, jímž účastníci dohodli, že při skončení nájmu provedenou vzájemné vypořádání práv a závazků. Poukázal na to, že při výkladu právního úkonu učiněného v písemné formě je právně významná vůle účastníků vyjádřená v textu a záměry, jež v textu nejsou nebo jsou odlišné od těch, které jsou zachyceny písemně, jsou právně bezvýznamné. Podstatné z hlediska uplatněného nároku je ust. § 667 zák. č. 40/1964 Sb., které upravuje dva nároky, přičemž v daném případě se uplatňuje nárok dle § 667 odst. 1 věta čtvrtá zák. č. 40/1964 Sb., neboť žalobce žádá po skončení nájmu vydat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci. Jde o ustanovení dispozitivního charakteru, připouští tedy odchylné ujednání, přičemž v takovém případě nejde o dohodu neplatnou ve smyslu vzdání se budoucích práv nájemce. Soud prvního stupně dovodil, že k modifikaci uvedeného nároku v dané věci došlo, neboť účastníci výslovně dohodli, že žalobce provede rekonstrukci a investice na své vlastní náklady a že nemá nárok na jejich náhradu ani při skončení nájmu vzhledem ke sjednanému sníženému nájemnému. To znamená, že tím účastníci vyloučili možnost nájemce domáhat se po ukončení nájmu kompenzace vynaložených nákladů a tím spíše nemůže požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota nemovitostí v důsledku jím provedených změn. Soud prvního stupně poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 1536/2017 s tím, že tedy žalobce nemohl mít rozumný důvod předpokládat, že by mu mohla být požadovaná částka uhrazena. Podrobně rozebral i argument žalované o důvodech snížení obvyklého nájemného a odůvodnil, proč neprovedl další důkazy, které měly směřovat k podpoře žalobcova tvrzení o tom, že účastníci ve skutečnosti sjednali, že žalobci bude při ukončení nájmu vyplacena protihodnota toho, o co zvýší hodnotu předmětu nájmu svými investicemi. Vysvětlil, že žalobcovo tvrzení o vzniku bezdůvodného obohacení na straně žalované je nesprávné, neboť případ řeší speciální ustanovení o vypořádání investic do předmětu nájmu dle § 667 zák. č. 40/1964 Sb. Žalobu tedy zamítl a o náhradě nákladů řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalovaná byla ve věci zcela úspěšná. Vysvětlil ale, že se zabýval účelností vynaložených nákladů a odměny advokáta žalované a dospěl k závěru, že náklady na sepis vyjádření ze dne 9. 12. 2022 nebyly účelné, neboť šlo jen o doplnění předchozího vyjádření a argumentace v něm obsažená se vztahuje jen k výši uplatněného nároku. Neúčelně vynaloženy byly i náklady 20 000 Kč za předložený znalecký posudek. Zadání znalci ke zjištění výše zhodnocení nemovitostí bylo z hlediska argumentace žalované předčasné a nadbytečné, neboť výše uplatněného nároku nebyla předmětem řízení.

3. Ve včasném odvolání žalobce namítl, že soud prvního stupně řešil pouze právní význam textu nájemní smlouvy a jejího dodatku, nezabýval se ale tvrzeními účastníků a jejich skutečnou vůlí – o tom neprovedl navržené důkazy. Poukázal na znění § 35 odst. 2 zák. č. 40/1964 Sb. a § 266 zák. č. 513/1991 Sb. s tím, že soud prvního stupně tato ustanovení neaplikoval správně, přestože účastníci smlouvy vystupovali při jejím uzavření jako podnikatelé. Poukázal na výklad posledně uvedeného ustanovení obchodního zákoníku se závěrem, že základní zásadou je zjištění úmyslu toho, kdo jednal, a ostatně i dle § 35 odst. 2 zák. č. 40/1964 Sb. platí, že právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen dle jejich jazykového vyjádření, ale též dle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li to v rozporu s jazykovým projevem. Poukázal také na znění § 667 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb. s tím, že strany vedly při uzavření smlouvy jednání, jakým způsobem zajistit návratnost investic žalobce do předmětu nájmu. Měl za to, že strany úmyslně rozlišovaly pojmy náklady a zhodnocení, rozdílu těchto pojmů si byly vědomy, a jejich úmyslem bylo tedy zachování žalobcova nároku na náhradu za zhodnocení nemovitých věcí po skončení nájmu. Vyloučen byl pouze nárok na zaplacení vynaložených nákladů na změnu věci. Dále žalobce vytkl, že soud prvního stupně nehodnotil korespondenci z roku 2012 mezi ním a zástupcem žalované, tedy neúplně zjistil skutkový stav věci. Nelze přitom rezignovat na výklad skutečné vůle účastníků smlouvy jen proto, že ho strany interpretují rozdílně, nelze ostatně vycházet pouze ze samotného textu listiny, který nemusí být v souladu s vůlí jednajících stran. Trval na tom, že úmyslem stran bylo vyloučit pouze nárok na náhradu nákladů vynaložených na změnu věci, nikoliv však nárok na úhradu zhodnocení nemovitých věcí. Žádal proto, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

4. Žalovaná se včas odvolala proti výroku o nákladech řízení, které byl žalobce zavázán zaplatit celkem ve výši 124 244,54 Kč. Uvedla, že soud prvního stupně postupoval při posouzení účelnosti vynaložených nákladů bez přihlédnutí k tomu, že žalovaná čelila žalobě o zaplacení částky, která značně přesahuje její aktiva. Žalobce svůj nárok opíral i o znalecké vyčíslení, ohledně něhož měla žalovaná pochybnosti, a přestože vycházela z toho, že nárok není důvodný, zajistila znalce, který byl schopen posudek vypracovat v řádu 3 měsíců. Pokud by soud zaujal k věci jiný právní názor, bylo by náročné např. do 30 dnů předložit důkaz, který by zpochybnil žalobcem předložené posudky. Soud prvního stupně ostatně provedl důkaz o obvyklé výši nájemného, který žalovaná obstarala obdobným způsobem. Náklady na pořízení znaleckého posudku i náklady vyjádření k věci byly tedy vynaloženy účelně a odvolací soud by měl napadený výrok změnit tak, že žalované přizná náhradu nákladů řízení v požadovaném rozsahu.

5. Žalobce ve vyjádření k tomuto odvolání uvedl, že nesouhlasí s rozhodnutím o nákladech řízení, neboť napadl všechny výroky rozsudku soudu prvního stupně, namítá však i nepřezkoumatelnost výroku o nákladech, neboť není zřejmé, za jaké úkony právní služby byla žalované odměna přiznána. Měl za správné, že obecně nebyly účelně vynaloženy náklady žalované na doplňující vyjádření ze dne 9. 12. 2022 ani náklady znalečného.

6. Žalovaná ve vyjádření k odvolání žalobce poukázala na to, že je právnickou osobou zapsanou v rejstříku evidovaných právnických osob podle zákona o církvích (zák. č. 3/2002 Sb.), nebyla držitelem žádného živnostenského či jiného podnikatelského oprávnění. Nelze tedy na smlouvu uzavřenou mezi účastníky aplikovat ustanovení obchodního zákoníku. Zdůraznila, že od počátku bylo důvodem uzavření nájemního vztahu to, že žalobce zajistí dotace a provede investice tak, aby byl předmět nájmu plně využitelný. Proto bylo sjednáno výrazně nižší nájemné a minimální výše investic měla být 3 000 000 Kč, investovaných do 2 let od uzavření nájemní smlouvy. Stěžejním benefitem žalované tedy bylo nikoliv nájemné, ale právě zhodnocení objektu provedené žalobcem - proto byl také nájem stanoven jako dlouhodobý a k valorizaci nájemného nedošlo. Obě strany byly při sjednávání nájemního vztahu jednoznačně srozuměny s tím, že po skončení nájmu nebude cokoliv uhrazováno. Žalovaná poukázala na recentní judikaturu a žádala, aby byl napadený rozsudek ve věci samé potvrzen.

7. Odvolací soud po přezkoumání předchozího řízení, napadeného rozsudku i s přihlédnutím k odvoláním účastníků dospěl k závěru, že jejich odvolání nejsou důvodná.

8. Předně se odvolací soud zcela ztotožňuje s právním posouzením věci, jak ho soud prvního stupně uvedl zejména v odst. 11 odůvodnění svého rozhodnutí a stručně opakuje, že vzhledem k datu uzavření smlouvy byly správně posouzeny vztahy mezi účastníky dle § 667 zák. č. 40/1964 Sb. i s ohledem na to, že tehdy účinný právní předpis – zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, neobsahoval žádné ustanovení, které by upravovalo vypořádání práv mezi pronajímatelem a nájemcem po skončení nájmu. Totéž se týká vyloučení použití obchodního zákoníku (zák. č. 513/1991 Sb.), neboť žalovaná nebyla podnikatelem. Správně tedy soud prvního stupně přikročil i k výkladu smlouvy dle § 35 zák. č. 40/1964 Sb. a vycházel také z toho, že § 667 zák. č. 40/1964 Sb. je ustanovením dispozitivním, účastníci tedy mohli platně sjednat, že po skončení nájmu nájemci nevzniknou žádné finanční nároky. Odvolací soud dodává, že i nynější úprava nároků mezi pronajímatelem a nájemcem dle § 2220 o. z. má stejný, tedy dispozitivní charakter. Pokud jde o výklad smlouvy, lze opakovat, že je v ní výslovně uvedeno, že nájemné je sníženo s ohledem na předpokládané investice vložené nájemcem – i z toho vyplývá, že za zhodnocení předmětu nájmu nebude náležet nájemci po skončení nájmu žádná finanční náhrada, neboť jeho prospěch spočívá v tom, že platí snížené nájemné. Naopak, prospěch pronajímatele plynoucí ze zhodnocení předmětu nájmu se měl vyrovnat právě sníženým nájemným, resp. tím, že vlastnictví nemovitosti přinese vlastníku nikoli výhodu finančních prostředků za nájem, ale výhodu spočívající v tom, že za 10 let převezme zhodnocenou nemovitost. Není tedy správné tvrzení žalobce, že ujednání se týká pouze toho, že nemá právo na náhradu investic vložených do rekonstrukce – nájemní smlouva výslovně uvádí, že i zhodnocení předmětu nájmu provede nájemce na vlastní náklady. Zejména však z dodatku k nájemní smlouvě ze dne 30. 4. 2012 vyplývá, že dle dohody stran provede nájemce stavební úpravy předmětu nájmu na své vlastní náklady a nemá nárok na náhradu těchto vynaložených nákladů ani při skončení nájmu. Z toho vyplývá, že žalobce se platně vzdal veškerých nároků, které by mu mohly vzniknout zhodnocením nemovitostí, a to nejen náhrady nákladů, které do nemovitostí vložil, ale i nároku na vydání protihodnoty toho, oč se úpravami hodnota nemovitostí zvýšila. Je tedy správný závěr soudu prvního stupně, že účastníci dohodou vyloučili možnost postupovat dle § 667 zák. č. 40/1964 Sb., a že tato dohoda je platná. Žalobce nemohl reálně očekávat, že by po skončení nájmu mohly být jeho investice jakkoliv zohledněny, ať šlo o investice z prostředků získaných dotacemi nebo z jiných prostředků.

9. Písemné projevy vůle – tedy obsah nájemní smlouvy a jejího dodatku zjevně nelze vykládat tak, že by žalobci mělo po uplynutí 10 let nájmu vzniknout právo na jakoukoliv finanční kompenzaci. Písemně projevenou vůli, jde-li o srozumitelný a určitý projev, nelze vykládat jinak, než právě dle písemného znění. Tvrzení žalobce, že účastníci smlouvy měli na mysli něco jiného (zachování jeho práva na vydání protihodnoty toho, oč se investicemi zvýší hodnota předmětu nájmu), než to bylo uvedeno ve smlouvě a dodatku, je tedy bez významu. Proto také soud prvního stupně nepochybil, pokud neprováděl další žalobcem navržené důkazy – výslech osoby, která byla přítomna předsmluvním jednáním účastníků, případně korespondencí, která byla vedena v roce 2012 a později – žalobce ostatně neuplatnil tvrzení, že by snad došlo k písemné změně původní smlouvy a jejího dodatku. Obdobně se to týká důkazních návrhů žalované, neboť jimi hodlala prokázat tvrzení, která vyplývají již z písemných důkazů. Skutkový stav věci tedy soud prvního stupně zjistil v dostatečném rozsahu, provedl logický výklad zásadních ustanovení nájemní smlouvy a jejího dodatku a správně uzavřel, že se žalobce výslovně zavázal provést zhodnocení nemovitostí na vlastní náklady či za prostředky, které získá z veřejných zdrojů a že nemá nárok na náhradu vynaložených nákladů ani při skončení nájmu, jak je to ostatně v dodatku smlouvy výslovně uvedeno. Žalobce tedy neuplatnil důvodně nárok na vydání protihodnoty toho, oč se investicemi zvýšila hodnota předmětu nájmu. Odvolací soud také odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu k výkladu § 667 zák. č. 40/1964 Sb., např. usnesení ze dne 19. 12. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3497/2006, podle něhož zavázal-li se nájemce realizovat úpravy pronajaté věci na své náklady, není oprávněn se po skončení nájmu domáhat toho, oč se zvýšila její hodnota.

10. Odvolací soud proto napadený rozsudek ve věci samé potvrdil dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný. Za takový považoval i výrok o nákladech řízení účastníků, tedy o výši účelně vynaložených nákladů, které byl zavázán zaplatit žalobce úspěšné žalované dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Ani odvolací soud nepovažuje za účelně provedený úkon právní služby zástupce žalované její vyjádření ze dne 9. 12. 2022, které se zabývá otázkou výše zhodnocení předmětu nájmu a zároveň jde o shrnutí závěrů znaleckého posudku znalce příjmení jméno příjmení, anonymizováno, vyžádaného žalovanou k určení výše zhodnocení nemovitostí stavebními úpravami provedenými nájemcem. Účelně vynaložené nejsou ani náklady na zaplacení tohoto posudku - obrana žalované spočívala v tom, že žalobci dle smlouvy nárok vůbec nevznikl, a rozhodla-li se sama zjistit, o jakou výši zhodnocení jde, učinila tak z vlastní inciativy, přičemž nelze přisvědčit jejímu názoru, že by v případě jiného názoru soudu musela posudek obstarat v krátké lhůtě. Není zde tedy žádný důvod, pro který by měl takto vynaložené náklady hradit žalobce. Odvolací soud proto potvrdil i výrok o nákladech řízení, přičemž pokud jde o jejich přiznanou výši, odkazuje na podrobné odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně.

11. V odvolacím řízení byla žalovaná rovněž zcela úspěšná, náleží jí proto dle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. náhrada nákladů spočívající v odměně advokáta za 2 úkony právní služby po 27 900 Kč dle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., 2 paušální náhrady po 300 Kč dle § 13 odst. 4 téhož předpisu a náhrada za daň z přidané hodnoty dle § 137 odst. 3 o. s. ř., celkem částka 68 244 Kč. Proti tomuto rozhodnutí je přípustné dovolání, pokud napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání se podává do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu, který ve věci rozhodoval v prvním stupni.