61 CO 176/2023

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Jiřího Levého a soudkyň JUDr. Vladimíry Ladmanové a Mgr. Jiřiny Hronkové ve věci žalobce: ; jméno příjmení , narozený dne datum bytem adresa zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti; žalované: ; jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o žalobu na vyklizení nemovité věci o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-město ze dne 4. 4. 2023, č. j. 30 C 13/2022-298

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náklady odvolacího řízení ve výši 36 729,80 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně žalované uložil povinnost vyklidit a vyklizenou předat žalobci bytovou jednotku [číslo] v [obec], [ulice a číslo] v budově [adresa], postavené na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, [stát. instituce] pro [územní celek], k. ú. [část obce] na LV [číslo] to do 15 dnů od právní moci rozsudku a žalovanou zavázal povinností nahradit žalobci náklady řízení ve výši 262 688 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

2. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že žalobce je vlastníkem výše uvedené bytové jednotky na základě kupní smlouvy ze dne 25. 11. 2017, ve znění jejího dodatku ze dne 30. 11. 2017, uzavřené s matkou žalované [jméno] [příjmení] jako prodávající, kdy kupní cena byla sjednána ve výši 1 100 000 Kč s tím, že část kupní ceny ve výši 100 000 Kč žalobce jako kupující zaplatil při podpisu smlouvy, další část kupní ceny ve výši 250 000 Kč zaplatil při podpisu dodatku kupní smlouvy a zbývající část kupní ceny ve výši 750 000 Kč se zavázal zaplatit na účet prodávající specifikovaný ve smlouvě do 15 dnů od předání nemovitosti a současně po obdržení vyrozumění příslušného katastrálního úřadu o tom, že vklad vlastnického práva k nemovitosti dle smlouvy byl proveden. Zaplacení sjednané kupní ceny vzal za prokázané z oznámení o provedení příkazu k úhradě ze dne 27. 11. 2017, kdy z účtu žalobce byla na účet prodávající [jméno] [příjmení] převedena částka 100 000 Kč, dále z výdajového pokladního dokladu ze dne 30. 11. 2017, z něhož bylo zjištěno, že prodávající převzala od žalobce v hotovosti částku 250 000 Kč a převzetí částky stvrdila svým podpisem, a dále z oznámení o provedení příkazů k úhradě a z výpisů z účtu žalobce, z nichž bylo zjištěno, že žalobce zaslal na účet prodávající dne 25. 7. 2018 částku 200 000 Kč, dne 19. 12. 2019 částku 350 000 Kč, dne 12. 2. 2020 částku 100 000 Kč a dne 13. 2. 2020 částku 100 000 Kč, vždy s poznámkou„ kupní smlouva [příjmení], [obec], [část obce]“. Dále vzal za prokázané, že dne 20. 2. 2018 žalobce jako pronajímatel uzavřel s matkou žalované [jméno] [příjmení] jako nájemkyní nájemní smlouvu k výše uvedené bytové jednotce, nájem byl sjednán na dobu určitou do 20. 6. 2018 s možnou prolongací o další 3 měsíce, pokud ani jedna ze stran neoznámí druhé straně alespoň 2 měsíce před uplynutím sjednané lhůty, že si nepřeje pokračovat v nájmu, přičemž nájemné bylo sjednáno ve výši 10 500 Kč měsíčně. Dne 11. 7. 2019 žalobce písemně matce žalobkyně oznámil, že s ohledem na dluh na nájemném za období od října 2018 do června 2019 si nepřeje pokračovat v nájemním vztahu, takže nájem končí ke dni 25. 9. 2019 a zároveň [jméno] [příjmení] vyzval k úhradě dlužného nájemného ve výši 93 500 Kč a nákladů spojených s uplatněním pohledávky. Jelikož matka žalované bytovou jednotku nevyklidila, žalobce se vůči ní domáhal vyklizení a rozsudkem [název soudu] ze dne 15. 1. 2020, č. j. [číslo jednací], ve znění opravného usnesení, paní [jméno] [příjmení] byla uložena povinnost bytovou jednotku vyklidit ve lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku. Matka žalované v této lhůtě bytovou jednotku nevyklidila, žalobce se proto domáhal jejího vyklizení exekučně, ale jelikož paní [jméno] [příjmení] dne 9. 3. 2021 zemřela, exekuce vedená soudním exekutorem [anonymizováno] [jméno] [jméno], [exekutorský úřad], pod sp. zn. [spisová značka] byla dne 9. 6. 2021 zastavena. Po smrti paní [jméno] [příjmení] bytovou jednotku nadále užívala její dcera, tj. žalovaná a manžel původní vlastnice [jméno] [příjmení], tj. otec žalované, který ale 23. 2. 2022 rovněž zemřel, takže bytovou jednotku nadále obývá jen žalovaná.

3. Žalovaná na svou obranu namítala nedostatek aktivní legitimace žalobce k podání žaloby s tím, že její matka byla žalobcem při uzavírání kupní smlouva uvedena v omyl, když ve skutečnosti se jednalo o simulované právní jednání, jehož předmětem byl zajišťovací převod práva, kterým měla být zajištěna zápůjčka v částce 100 000 Kč, poskytnutá žalobcem jako zapůjčitelem paní [jméno] [příjmení] jako vydlužitelce s tím, že po vrácení zápůjčky mělo být vlastnické právo k bytové jednotce převedeno zpět na paní [příjmení]. Obranu žalované ale soud prvního stupně neshledal důvodnou, když z provedených důkazů nevyplynulo, že by vůle žalobce a matky žalované směřovala k uzavření smlouvy o zajišťovacím převodu práva či jiné obdobné inominátní smlouvy, na základě které by mělo být vlastnické právo k bytové jednotce převedeno zpět na matku žalované. Žalovaná rovněž neprokázala, že by mezi žalobcem a matkou žalované byla uzavřena smlouva o zápůjčce či o úvěru, která měla být zajištěna smlouvou o zajišťovacím převodu práva k bytové jednotce. V tomto směru nemohl vyjít z výpovědi žalované a jejího syna svědka [jméno] [příjmení], neboť ve výpovědích shledal závažné rozpory, výpovědi působí vnitřně nesourodě a obsahují protichůdná skutková tvrzení. Kupní smlouvu uzavřenou žalobcem s matkou žalované soud prvního stupně neshledal ani rozpornou s dobrými mravy, případně se zákonem a veřejným pořádkem ve smyslu § 580 o. z. ve spojení s § 588 o. z., byť vzal za prokázané, že žalobce je jednatelem a jediným společníkem [právnická osoba], [anonymizováno], mezi jejíž předměty podnikání v letech 2012 – 2017 patřilo i poskytování nebo zprostředkování spotřebitelského úvěru a tato společnost se prezentovala tak, že je zaměřena na vyplácení dluhů, zástav, exekucí váznoucích na nemovitostech, dále na výkup nemovitostí s možností pronájmu vykupovaných nemovitostí v celé České republice a jako své služby mj. nabízela výkup nemovitostí s možností bydlení za výhodný nájem a možností zpětné koupě v budoucnosti. Uvedené jednání žalobce soud prvního stupně sice vyhodnotil minimálně jako neetické, což vyplývá ze samotné podstaty činnosti spočívající v tom, že u osob ocitnuvších se v tíživé osobní či finanční situaci opakovaně vykupoval nemovité věci za velmi příznivou kupní cenu, jež byla prokázána i rozhodnutími řady soudů zmíněných v odůvodnění napadeného rozsudku, ale v případě kupní smlouvy uzavřené žalobcem s matkou žalované dospěl k závěru, že ačkoliv obsah smlouvy je jednoznačně výhodnější ve prospěch žalobce, nicméně nevyváženost, včetně výše sjednané kupní ceny a splatnosti větší části kupní ceny vázané na předání nemovité věci žalobci, nenabývá takové intenzity, aby bylo možno smlouvu shledat rozpornou s dobrými mravy. Pokud matka žalované dvakrát zaslala žalobci vyšší částky bezhotovostním převodem (dne 23. 12. 2019 zaslala částku 150 000 Kč a dne 12. 2. 2022 zaslala částku 100 000 Kč), a to vždy poté, co byla ze strany žalobce uhrazena část kupní ceny, v tomto případě lze akceptovat argumentaci žalobce, že se jednalo o splátky nájmu, což vyplývá i z variabilního symbolu u jedné z plateb a dále i ze skutečnosti, že jak bylo v řízení prokázáno, matka žalované dlouhodobě nájem nehradila a rovněž nájem neplatila ani žalovaná. Jelikož dospěl k závěru, že kupní smlouva mezi žalobcem a matkou žalované byla platně uzavřena a žalovaná bytovou jednotku užívá bez právního důvodu, žalobci náleží ochrana dle § 1040 odst. 1 o. z., proto žalobě vyhověl a k vyklizení stanovil lhůtu v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o. s. ř. Úspěšnému žalobci přiznal dle § 142 odst. 1 o. s. ř. v plném rozsahu právo na náhradu nákladů řízení spočívajících v zaplaceném soudním poplatku a v nákladech na zastoupení blíže specifikovaných v odůvodnění rozsudku, přičemž pokud jde o odměnu zástupce za úkon právní služby, ta byla stanovena z tarifní hodnoty odpovídající hodnotě vyklizované věci, tj. částce 1 510 000 Kč (zjištěné znaleckým posudkem).

4. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání a namítla, že soud prvního stupně se správně nevypořádal s předběžnou právní otázkou, zda převod bytové jednotky z matky žalované na žalobce byl platný či nikoliv. Žalovaná v řízení dostatečně tvrdila a rovněž prokázala, že žalobce, ač neměl povolení od ČNB poskytovat nebankovní půjčky, na základě inzerce vyhledal matku žalované a poskytl jí v poměru k hodnotě bytové jednotky nepatrnou zápůjčku a lstí ji převedl na svou osobu. Pouhým nahlédnutím do kupní smlouvy je zřejmé, že úmysl žalobce byl jiný, než standardním způsobem zakoupit bytovou jednotku, navíc v řízení bylo prokázáno, že obdobně postupoval žalobce i v jiných případech. Matka žalované byla ročník [rok], obyčejná důchodkyně se špatným zdravotním stavem a žalobce profesionál, který bez povolení ČNB půjčoval spotřebitelům peníze a své obchody nazýval výkupem nemovitostí. Lze si jen stěží představit, že by kdokoliv na sklonku života pro zanedbatelnou zápůjčku v poměru k hodnotě nemovité věci prodal střechu nad hlavou, aniž by měl slíbeno, že po vrácení zápůjčky bude nemovitá věc převedena zpět. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] vyplynulo, že žalovaný odmítl zpět bytovou jednotku převést na matku žalované, neboť mu dlužila částku 40 000 Kč. Podle kupní smlouvy (před uzavřením dodatku) část kupní ceny ve výši 100 000 Kč žalobce jako kupující měl zaplatit do 15 dnů od obdržení vyrozumění od příslušného katastrálního úřadu o provedení vkladu vlastnického práva a zbývající část kupní ceny ve výši 1 000 000 Kč do 15 dnů od předání předmětné nemovitosti s tím, že žalobce ve své výpovědi uvedl, že jej kontaktovala matka žalované na základě inzerce, kterou prodával v novinách s tím, že potřebuje prodat nemovitost a asi 2 – 3 měsíce po uzavření kupní smlouvy byla uzavřena nájemní smlouva s tím, že matka žalované bude platit nájemné a bude moci byt využívat, tudíž žalobce tím prokázal, že jeho prvotním úmyslem bylo z matky žalované převést na sebe bytovou jednotku a přes 90 % kupní ceny z ní nezaplatit, když s ní byl již před uzavřením kupní smlouvu domluven na jejím nevyklizení a na tom, že paní [příjmení] bude platit nájemné. Rozumově průměrně zdatný jedinec by takto zjevně nevýhodnou kupní smlouvu nepodepsal, matka žalované však ano, což bylo zapříčiněno jejím věkem a špatným zdravotním stavem. Tyto osoby ale mají být chráněny. Dle žalované je nutno na tyto případy přihlédnout k ustanovení § 2 odst. 3 o. z., když výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění. Soud by měl přihlédnout ke všem důkazům svědčícím pro neplatnost kupní smlouvy. Soud prvního stupně sice konstatoval, že jednání a chování žalobce je minimálně neetické, ale soud by měl vylíčit, kde se nachází hranice pro to, aby převod předmětné bytové jednotky byl neplatným, a v tomto směru rozhodnutí považuje za neodůvodněné. Žalovaná proto navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

5. Žalobce ve svém vyjádření odvolání označil jako nedůvodné, když žalovaná se snaží vyvolat dojem svého poškození, ale vlastnictví jednotky žalobcem nebylo právně relevantně rozporováno, zejména žalovanou nebyla podána žaloba o určení vlastnictví, kupní smlouva je jednoznačný právní titul a omyl matky žalované o jejích účincích nepřipadá reálně v úvahu a bylo také prokázáno, že kupní cena byla v plném rozsahu zaplacena. Žalobce v rámci řízení prokázal, že spotřebitelské úvěry neposkytoval, provedeným dokazováním bylo prokázáno, že žalobce inzeroval výkup nemovitostí. Předchůdkyní žalované paní [příjmení] v rámci řízení o vyklizení také vlastnictví žalobce nebylo nijak rozporováno. Dále žalobce poukázal na judikaturu ohledně omylu při uzavírání právního jednání. Odmítl také tvrzení žalované, že si její matka„ prodala střechu nad hlavou“, když matka žalované vlastnila dále v [obec] dům v ulici [ulice] (budova č. e. [číslo] v k. ú. [část obce]) a svědek [jméno] [příjmení] v rámci své výpovědi uvedl, že v něm matka žalované bydlela. Tvrzení žalované o vracení statisícových částek v hotovosti žalobci uvedené v odvolání je zcela smyšlené a uplatněné nově až v odvolání, tedy v rozporu s provedenou koncentrací. Navrhl proto potvrzení napadeného rozsudku.

6. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, vzal v úvahu argumentaci obou stran a poté dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

7. Soud prvního stupně provedl ve věci rozsáhlé dokazování, jímž zjistil skutkový stav v rozsahu potřebném pro rozhodnutí ve věci, skutkový stav také správně právně posoudil, odvolací soud se proto jak se skutkovým zjištěním soudu prvního stupně, tak i s jeho právním hodnocením zcela ztotožňuje a v podstatě lze na odůvodnění napadeného rozsudku odkázat.

8. V projednávané věci se soud prvního stupně s ohledem na uplatněnou obranu žalované zabýval otázkou, zda kupní smlouva o prodeji výše uvedené bytové jednotky uzavřená mezi žalobcem a matkou žalované [jméno] [příjmení] je platným právním jednáním či nikoliv, přičemž s jeho závěrem, že se jedná o platné právní jednání, se odvolací soud plně ztotožňuje.

9. Tvrzení žalované, že uzavřená kupní smlouva byla ve smyslu § 555 odst. 2 o. z. simulovaným právním jednáním, jež mělo ve skutečnosti zakrýt jiné právní jednání, v řízení prokázáno nebylo, neboť tato tvrzení žalovaná prokazoval jen svou výpovědí a výpovědí svědka [jméno] [příjmení], syna žalované, ale z jejich výpovědí soud prvního stupně správně pro závažné rozpory a protichůdná skutková tvrzení nemohl vyjít. Navíc je na místě dodat, že žalovaná ani svědek [jméno] [příjmení] nebyli osobně účastni jednání mezi žalobcem a matkou žalované před uzavřením kupní smlouvy a pokud svědek mj. uváděl, že dle sdělení babičky kupní cena za byt ani nebyla uhrazena, v tomto směru je výpověď vyvrácena listinnými důkazy.

10. Odvolací soud se rovněž ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že učiněná skutková zjištění nevedou ani k závěru, že kupní smlouva uzavřená mezi žalobcem a matkou žalované je ve smyslu § 580 odst. 1 o. z. a § 588 o. z. neplatným právním jednáním z důvodu, že se zjevně příčí dobrým mravům, anebo odporuje zákonu či zjevně narušuje veřejný pořádek.

11. Matka žalované bytovou jednotku žalobci prodala za dohodnutou kupní cenu ve výši 1 100 000 Kč, a byť výše kupní ceny byla pro žalobce velmi výhodná (ve své výpovědi uváděl, že reálná cena bytové jednotky dle jeho odhadu činila 1 500 000 – 1 600 000 Kč), výše kupní ceny je výsledkem smluvního ujednání účastníků smlouvy a byť matce žalované bylo v době uzavření smlouvy 71 let, byla osobou plně svéprávnou, proto výše sjednané kupní ceny, odpovídající téměř ¾ obvyklé ceny prodávané věci, k závěru o neplatnosti smlouvy vést nemůže. Neplatnost kupní smlouvy nelze dovodit ani z dalších smluvních ujednání, konkrétně z ujednání, že převážná část kupní ceny bude žalobcem jako kupujícím zaplacena prodávající až po vyklizení a předání bytové jednotky, neboť jednak splatnost kupní ceny je rovněž věcí smluvní volnosti, ale na uvedeném ujednání nelze spatřovat nic nemravného i z toho důvodu, že splatnost převážné části kupní ceny závisela na jednání prodávající (matky žalované), tj. na tom, kdy bytovou jednotku vyklidí a předá žalobci. Nelze proto ani akceptovat argumentaci žalované, že úmyslem žalobce bylo převést bytovou jednotku na svou osobu a přes 90 % kupní ceny z ní nezaplatit, když nic takového z provedených důkazů nevyplývá.

12. Ani skutečnost, že přibližně 3 měsíce po uzavření kupní smlouvy byla mezi žalobcem jako novým vlastníkem a matkou žalované jako původní vlastnicí uzavřena nájemní smlouva k bytové jednotce, nemůže vést k závěru o neplatnosti kupní smlouvy, neboť matka žalované v době uzavření nájemní smlouvy bytovou jednotku stále užívala, přitom ji užívala již bez právního důvodu, byť ještě od žalobce neobdržela kupní cenu v plném rozsahu.

13. Lze tak uzavřít, že soud prvního stupně dospěl k správnému závěru o platnosti kupní smlouvy, na jejímž základě se žalobce stal vlastníkem bytové jednotky a jelikož bytovou jednotku užívá stále žalovaná a činí tak bez právního důvodu, tj. aniž by jí k užívání bytové jednotky opravňoval jakýkoliv právní titul, správně žalobě vyhověl dle § 1040 odst. 1 o. z., podle něhož kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal, přičemž žaloba na vyklizení je formou vindikační žaloby (žaloby o vydání věci).

14. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný dle § 219 o. s. ř. potvrdil, včetně výroku o nákladech řízení, když žalobce byl ve sporu zcela úspěšný, takže má dle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na plnou náhradu nákladů řízení. Ohledně výše nákladů řízení odvolací soud zcela odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku.

15. Žalobce byl zcela úspěšný i v odvolacím řízení, odvolací soud mu proto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. přiznal v plném rozsahu i náklady odvolacího řízení, které spočívají v nákladech na zastoupení, a to v odměně zástupce za 2 úkony právní služby (za vyjádření k odvolání a za zastoupení při jednání odvolacího soudu) po 14 340 Kč dle § 7 ve spojení s § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (advokátního tarifu), kdy při stanovení výše odměny bylo vycházeno z tarifní hodnoty 1 510 000 Kč, tj. hodnoty vyklizované věci vyplývající ze znaleckého posudku, dále 2 režijních paušálech po 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, náhradě za promeškaný čas strávený cestou zástupce žalobce k jednání soudu a zpět ve výši 800 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 advokátního tarifu, dále částce 6 316,80 Kč odpovídající 21% sazbě DPH, kterou je zástupce povinen z odměny a náhrad odvést a konečně v jízdném vlakovým spojením k jednání soudu z [obec] do [obec] a zpět v doložené výši 331 Kč (z ceny jízdného již DPH stanovena nebyla, neboť součástí ceny jízdného je i DPH v sazbě 10 %).