61 CO 48/2022

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Jiřího Levého a soudkyň JUDr. Vladimíry Ladmanové a Mgr. Jiřiny Hronkové ve věci žalobce: ; země - anonymizována tři slova , IČO ulice a číslo , PSČ obec zastoupená advokátem JUDr. jméno jméno , anonymizováno . sídlem adresa proti; žalované: ; jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o 18 300 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Tachově ze dne 21. 12. 2021, č. j. 7 C 211/2021-98

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady odvolacího řízení ve výši 2 613,60 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 18 630 Kč s příslušenstvím a uložil jí nahradit žalované náklady řízení v částce 7 840,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejího zástupce. V odůvodnění uvedl, že žalobce se domáhal zaplacení žalované částky z titulu bezdůvodného obohacení žalované, neboť na ni převedl kupní smlouvou pozemky parc. [číslo] [číslo] v k. ú. a obci [obec] za kupní cenu ve výši 4 610 Kč, která byla stanovena na základě znaleckého posudku znalce [jméno] [příjmení], ale následně na základě znaleckého posudku [anonymizována čtyři slova] [obec] [anonymizována dvě slova] - [anonymizována dvě slova] [obec] bylo zjištěno, že toto ocenění není správné, a kupní cena měla činit 22 910 Kč. Žalovaná částka tak představuje rozdíl cen mezi částkami stanovenými těmito posudky. Soud prvního stupně dospěl ale k závěru, že žalovaná měla legitimní očekávání o platnosti předmětné kupní smlouvy a že ujednání v ní obsažená jsou neměnná, a je tak namístě ochrana dobré víry žalované v předmětný převod pozemků. Sama skutečnost, že žalobce byl povinen převést předmětné pozemky na žalovanou je současně stanovit povinnost převést tyto pozemky za cenu obvyklou vyplývá ze zákona. V daném případě byla cena stanovena jako cena obvyklá tržní v místě a čase znaleckým posudkem a jako taková se stala smluvním ujednáním o ceně v předmětné kupní smlouvě. Na stanovení ceny znaleckým posudkem nemůže mít vliv ani následně vyhotovený nový znalecký posudek (revizní znalecký posudek), neboť žalobce měl autonomii vůle ke sjednání kupní smlouvy, respektive jejích dílčích ujednání, a zákonným limitem ze strany žalobce bylo pouze stanovení kupní ceny jakožto ceny obvyklé v místě a čase. Bezdůvodné obohacení, které dle tvrzení žalobce vzniklo na straně žalované, lze získat jen tam, kde vůbec žádný právní titul není dán nebo původní právní titul odpadl. Je tedy zřejmé, že žalovaná žádné bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 odst. 1 a 2 o. z. nezískala.

2. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, v němž namítá, že zásadní pro posouzení věci je, že v případě smluv uzavřených mezi [anonymizována tři slova] (dále také jen„ [anonymizováno]“) a uživateli pozemků v zahrádkové osadě podle § 10 odst. 3 zákona č. 503/2012 Sb., o [anonymizována tři slova], bylo povinností [anonymizováno] na základě písemné žádosti oprávněného uživatele pozemku v zahrádkových nebo chatových osadách zřízených na základě územního rozhodnutí nebo existujících již před 1. říjnem 1976 převést pozemek do vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví této osobě. Nešlo o projev svobodné vůle smluvních stran, nýbrž jejím prostřednictvím byla realizována zákonem stanovená povinnost převést na uživatele pozemku v zahrádkové osadě pozemky v souladu s § 14 odst. 1 citovaného zákona za cenu obvyklou ve smyslu § 2 zákona č. 152/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákonná hodnota). Z dikce zákona jednoznačně vyplývá, že SPÚ převod musel realizovat za splnění zákonem stanovených podmínek, tedy i za zákonem definovanou cenu. Judikatura k této problematice je celkem jednotná, když je dlouhodobě opakován názor, že smlouvy, kterými převádí pozemky v režimu nárokového převodu [anonymizována tři slova], respektive [anonymizováno], nejsou projevem vůle smluvních stran, nýbrž jejich prostřednictvím byla realizována zákonem stanovená povinnost převést pozemky za zákonem stanovených podmínek zákonem stanoveným subjektům. Pokud došlo v souzených případech k převodu pozemků v hodnotě vyšší nežli zákonné, učinil tak převádějící subjekt mimo rámec zákona, a proto i bez právního důvodu, čímž se žalovaní (nabyvatelé pozemku) na úkor žalobce (převádějícího) bezdůvodně obohatili. K vydání byli legitimováni ti, kteří se obohatili, nikoliv znalec, který pochybil při zpracování znaleckého posudku. V souvislosti s tím odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 28 Cdo 1189/2010 a 28 Cdo 1623/2019 a k námitce, že tato rozhodnutí nejsou případná, uvádí, že převod náhradního pozemku za pozemky nevydané je nutno odlišit od vydání pozemků v tzv. přímé restituci podle zákona č. 229/1991 Sb., kdy je ve správním řízení rozhodováno o vydání, respektive obnově vlastnického práva ke konkrétnímu pozemku. V případě převodu náhradního pozemku má SPÚ zákonem stanoven okruh osob, na které za zákonem stanovených podmínek, mimo jiné i hodnotových, smlouvou, nikoliv ve správním řízení, převede pozemek jako náhradní, proto je zde nepopiratelná podobnost s nárokovým převodem na uživatele pozemku v zahrádkových osadách. Na posouzení nemůže mít vliv ani to, že v daném případě cenu stanovil zákon č. 229/1991 Sb., nikoliv zákon č. 503/2012 Sb., protože oba tyto zákony definují dispoziční oprávnění pro žalobce a podmínky i cenové, za jakých může, respektive musí dispozici realizovat. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 1189/2010 posuzovalo prakticky obdobnou situaci, kdy původní posudek, ze kterého se vycházelo při stanovení ceny pozemků v převodní smlouvě, objednal [anonymizována tři slova] a nabyvatel toto ocenění pouze akceptoval. I v tomto případě, kdy měla být převodem saturována majetková křivda a žalovaným dle jejich tvrzení de facto vznikla křivda nová, Nejvyšší soud dospěl k tomu, že musí bezdůvodné obohacení vydat. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud napadené rozhodnutí změnil a žalobě v celém rozsahu vyhověl.

3. Žalovaná ve vyjádření k odvolání nesouhlasila s tím, že v judikatuře Nejvyššího soudu citované v odvolání je posuzována obdobná situace, neboť žalobce nepřípustně zobecňuje závěry zmíněných judikátů. Zásadní rozdíl mezi kauzami řešenými uváděnou judikaturou a danou věcí spočívá v tom, že judikáty řešily jen specifickou a úzkou otázku vydání náhradních pozemků podle zákona o půdě č. 229/1991 Sb., respektive jejich oceňování a nikdy se nejednalo o převody pozemků formou kupní smlouvy. Oceňování náhradních pozemků podle zákona o půdě se mělo dít přesně podle podmínek stanovených zákonem, tedy ocenění mělo být učiněno ke konkrétnímu datu a podle zcela konkrétně označené oceňovací vyhlášky, zatímco v daném případě byla uzavírána kupní smlouva a podle zákona měl žalobce prodávat pozemky v dané zahrádkářské osadě za obvyklou cenu. Skutečnost, že zákon ukládá [anonymizováno] povinnost určitým osobám při splnění určitých zákonných podmínek převést pozemky, znamená automaticky nedostatek autonomní svobodné vůle na straně prodávajícího, ale co se týče obsahu smlouvy, není autonomie svobodné vůle prodávajícího nijak zvlášť omezena. Skutečnost, že má prodat pozemek za obvyklou cenu, je stanovena zákonem, ale obecně vzato i ostatní státní instituce a dokonce i státní podniky jsou při dispozicích se svým majetkem zavazovány zákonem k určitým podmínkám a k použití obvyklé ceny. To ale neznamená, že by neměly svobodnou vůli a že by smlouvy jimi uzavřené mohly být libovolně revidovány právě třeba v otázce ceny a třeba jen na základě revizního posudku. Do důsledku vzato by závěry o nedostatku autonomie svobodné vůle vedly k nastolení právní nejistoty všech účastníků, kteří si od státních institucí cokoli kupují. Byl to žalobce, kdo jednostranně stanovil výši kupní ceny, a kupující na takovou cenu přistoupili a učinili tak v přesvědčení, že i stran kupní ceny je smlouva v naprostém pořádku. Obvyklá cena nemusí být vůbec cenou zjištěnou znaleckým posudkem a ani zákon o oceňování majetku to nepředepisuje. Obvyklá cena je cenou, za kterou je prodávající ochoten něco prodat a kupující je ochoten to koupit a za takovou cenu se obvykle převody či koupě v daném místě a čase realizují. Jestliže žalobce zvolil způsob stanovení ceny znaleckým posudkem, je to způsob přípustný, ale jakmile uzavřel smlouvu na konkrétní cenu, a je jedno, zda podle znaleckého posudku či jinak stanovenou, smlouva platí a nelze ji jednostranně měnit ani odkazem na to, že si po letech nechala zpracovat další posudek a následně ještě další revizní posudek znaleckého ústavu. Žalovaná proto navrhla potvrzení napadeného rozsudku.

4. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí dle ustanovení § 212 a 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

5. Se skutkovým zjištěním soudu prvního stupně i jeho právním posouzením se odvolací soud plně ztotožňuje a v podstatě lze na odůvodnění napadeného rozsudku zcela odkázat.

6. Je nesporné, že v projednávané věci byly předmětné nemovité věci na žalovanou převedeny kupní smlouvou uzavřenou ve smyslu § 10 odst. 3 zákona č. 503/2012 Sb. na základě žádosti žalované, tj. v režimu nárokového převodu, žalobce měl zákonnou povinnost pozemky do vlastnictví žalované převést za cenu obvyklou (dle § 14 odst. 1 zákona č. 503/2012 Sb.). Co se rozumí cenou obvyklou, stanoví § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle něhož obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

7. V projednávané věci byla kupní cena stanovena na základě znaleckého posudku znalce [jméno] [příjmení] ze dne [datum], včetně jeho doplňku [číslo] ze dne [datum] a doplňku [číslo] ze dne [datum] a objednávku tohoto posudku učinil [anonymizována tři slova] dne [datum]. Tímto způsobem stanovená obvyklá cena předmětných pozemků byla následně mezi účastníky sjednána jako kupní cena a v době uzavření smlouvy obě strany sjednanou kupní cenu považovaly za cenu obvyklou. Okamžikem podpisu se tak smlouva stala závazná pro obě smluvní strany.

8. Odvolací soud se zcela ztotožňuje s názorem soudu prvního stupně i žalované, že judikatura, na kterou poukazuje žalobce, není přiléhavá na projednávanou věc, neboť v této judikatuře byla posuzována jiná otázka, a to otázka oceňování náhradních pozemků podle zákona o půdě, nikoliv otázka stanovení obvyklé ceny věci pro účel sjednání kupní ceny ve smlouvě o převodu nemovité věci. Podobnost je pouze v tom, že v obou případech stát nemá svobodnou vůli při stanovení ceny převáděných pozemků, ale v obou případech musí postupovat podle zákona. V případě vydání náhradních pozemků podle zákona o půdě jejich ocenění musí být provedeno podle konkrétně označené oceňovací vyhlášky (vyhlášky č. 182/1988 Sb. ve znění vyhlášky č. 316/1990 Sb.), zatímco v případě prodeje věci kupní cena musí být stanovena ve výši ceny obvyklé. Podstatný rozdíl je ale v tom, že vydáváním náhradních pozemků stát plní svoji zákonnou povinnost poskytnout restituentům náhradu za nevydané věci, kdy způsob stanovení výše náhrady vyplývá ze zákona a jen do výše této náhrady má stát povinnost oprávněným osobám plnit, včetně plnění poskytnutého formou náhradních pozemků. Správné stanovení ceny náhradních pozemků v souladu se zákonem je tak podstatné pro závěr, zda restituční nároky konkrétních oprávněných osob již byly zcela uspokojeny či nikoliv a je i logické, že poskytne-li stát oprávněné osobě náhradu v rozsahu větším, než na kterou má oprávněná osoba zákonný nárok, dochází tím k bezdůvodnému obohacení oprávněné osoby. V případě prodeje věci má ale zjištění obvyklé ceny věci význam jen z hlediska stanovení kupní ceny věci, tzn. jen do doby uzavření kupní smlouvy, po jejím uzavření je smlouva, jak již bylo výše uvedeno, pro strany závazná a na platnost smlouvy nemůže vliv ani případně následně zjištěná nesprávnost zjištění obvyklé ceny věci (sloužící jako podklad pro sjednání kupní ceny) před uzavřením kupní smlouvy.

9. V tomto směru odvolací soud naopak za přiléhavější na projednávanou věc považuje rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 1693/2009, podle něhož jestliže strany dodrží povinnosti, které jim ukládá ustanovení § 196a odst. 3 obch. zák., znalci poskytnou potřebnou součinnost a ani jinak (nepřípustně) neovlivní jeho závěry, následně zjištěná nesprávnost hodnoty převáděného majetku určené znalcem ve znaleckém posudku nemá za následek neplatnost uzavřené smlouvy pro rozpor s ustanovením § 196a odst. 3 obch. zák. Byť si je odvolací soud vědom, že v tomto rozhodnutí byla řešena jiná problematika (povinnost při převodu majetku dle § 196a odst. 3 obchodního zákoníku stanovit hodnotu převáděné věci znaleckým posudkem), i v tomto případě ale byly (shodně jako v projednávané věci) zákonem upraveny podmínky pro stanovení kupní ceny, byť odlišným způsobem. V případě zjišťování obvyklé ceny zákon o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) nestanoví konkrétní postup, jakým má žalobkyně při zjišťování obvyklé ceny postupovat, ale je v praxi obvyklé, že obvyklá cena je určována znaleckým posudkem, jak tomu bylo i v projednávané věci.

10. V projednávané věci žalovaná žádným způsobem nezapříčinila chybné ocenění převáděného majetku, byl to žalobce, kdo koncipoval jak samotnou kupní smlouvu, tak i zajišťoval stanovení obvyklé ceny převáděného majetku sám zadal znalecký posudek a v době přípravy kupní smlouvy neshledával cenu obvyklou určenou znaleckým posudkem znalce [příjmení] za nesprávnou.

11. Odvolací soud tak uzavírá, že kupní smlouva byla mezi stranami uzavřena platně, včetně sjednané kupní ceny, takže k bezdůvodnému obohacení žalované na úkor žalobce nedošlo. S ohledem na výše uvedené odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

12. O náhradě nákladů řízení před odvolacím soudem bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. a žalované, která měla v odvolacím řízení plný úspěch, byla přiznána i plná náhrada nákladů odvolacího řízení, které spočívají v nákladech na právní zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to v odměně advokáta za 1 úkon právní služby ve výši 1 860 Kč, dle § 7 bod 5 a § 11 odst. 1 písm. d) a g) uvedeného předpisu, náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 téhož předpisu ve výši 300 Kč, a náhrada za DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 453,60 Kč, celkem tedy 2 613,60 Kč.