64 Co 157/2022

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jany Vyletové a soudců JUDr. Anny Grimové a Mgr. Timma Šmehlíka ve věci žalobce: Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupený advokátem Anonymizováno Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 . Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 o vyklizení bytu o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 8. 3. 2022, č. j. 20 C 95/2021-44 Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I potvrzuje. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy všech stupňů.

1. Okresní soud v Karlových Varech (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 8. 3. 2022, č. j. 20 C 95/2021-44 vyhověl žalobě a žalované uložil povinnost vyklidit a vyklizený předat žalobci byt č. , hodnota, , I. kategorie, o velikosti 2 + 1 s příslušenstvím, v 1. podlaží domu na adrese , adresa, (dále byt) do 15 dní od právní moci rozsudku (výrok I) a zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 23 574 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II). Vyšel ze zjištění, že žalovaná užívala byt ve vlastnictví žalobce na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 10. 2001 uzavřené na dobu určitou 18 měsíců s možností jejího automatického prodloužení za sjednaných podmínek. Nájemní smlouva zanikla ke dni 1. 4. 2021 uplynutím doby poté, co žalobce vzhledem k dlouhodobému neplacení nájemného a nedodržování splátkového kalendáře žalovanou dopisem , právnická osoba, ., , právnická osoba, , provozovna , adresa, (dále , Anonymizováno, ) ze dne 1. 12. 2020 žalované sdělil úmysl nájemní vztah neprodloužit, o čemž ji vyrozuměl ještě i dopisem ze dne 9. 3. 2021. Stejně tak v čestném prohlášení ze dne 7. 2. 2022 pracovnice , Anonymizováno, , jméno FO, potvrdila, že žalovanou opakovaně upozorňovala na nutnost dodržovat splátkový kalendář a že dne 18. 1. 2021, kdy žalovaná znovu žádala o odklad splátek, jí sdělila, že nájemní smlouva s ní nebude prodloužena. Podle splátkového kalendáře odsouhlaseného , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, měla totiž žalovaná splácet 1 000 Kč měsíčně po dobu 29 měsíců do 29. 11. 2019, k úhradě však nakonec došlo až v roce 2021. V situaci, kdy žalobce dne 22. 4. 2021 žalovanou vyzval k vyklizení, soud prvního stupně po právní stránce podle § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.) uzavřel, že k obnovení nájemního vztahu nedošlo a žalobce se oprávněně podle § 1040 odst. 1 o. z. domáhá ochrany vlastnického práva, do kterého mu žalovaná zasahuje užíváním bytu bez právního důvodu.

2. Po odvolání žalované Krajský soud v Plzni rozsudkem ze dne 27. 9. 2022, č. j. 64 Co 157/2022-119 změnil rozsudek soudu prvního stupně a žalobu zamítl a žalobci uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, po právní stránce však uzavřel, že vzhledem k datu uzavření nájemní smlouvy se smluvní vztah řídí zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (obč. zák.) účinným do 31. 12. 2013. K obnovování nájemní smlouvy tak docházelo nikoli podle § 2285 o. z., ale v souladu se smluvním ujednáním, podle kterého k zániku nájemní smlouvy uplynutím doby dojde za předpokladu, že žalobce písemně oznámí žalované nejméně 2 měsíce před jejím uplynutím svou vůli v nájmu nepokračovat, což ale žalobce neprokázal. Za takový důkaz tehdy nepovažoval dopis žalobce ze dne 9. 3. 2021 s ohledem na nedodržení sjednané dvouměsíční lhůty, ale ani dopis , Anonymizováno, ze dne 1. 12. 2020, kde byla žalovaná pouze upozorněna na následky neplnění povinností nájemce. Kvůli nedodržení písemné formy pak za platný projev vůle žalobce nepovažoval ani jednání zaměstnankyně , Anonymizováno, , jméno FO, , která měla žalovanou na ukončení nájemní smlouvy ústně upozornit dne 18. 1. 2021, jak uvedla v čestném prohlášení. Z toho důvodu žalobu zamítl a úspěšné žalované přiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Vzhledem k jejímu zastoupení ustanoveným advokátem, kterému byla odměna za zastoupení zaplacena státem, jako platební místo k úhradě nákladů uvedl stát.

3. V důsledku žalobcem podaného dovolání Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 6. 3. 2024, č. j. 26 Cdo 1302/2023-159 zrušil rozsudek odvolacího soudu z důvodu nesprávného právního posouzení a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Poukázal předně na to, že pokud nájem vznikl dne 1. 10. 2001, tak se podle § 3074 odst. 1 věty první o. z. se řídí od 1. 1. 2014 občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb., vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti se však posuzují podle dosavadních předpisů. Jako nesprávný rovněž odmítl názor odvolacího soudu o absolutní neplatnosti právního jednání žalobce s tím, že neprokázal, že ve smluvené písemné formě a ve lhůtě 2 měsíců před tím, než měl nájem skončit, vyjádřil vůli v nájmu nepokračovat. S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu a komentářovou literaturu odvolacímu soudu uložil zabývat se otázkou ne/platnosti tohoto právního jednání žalobce, posoudit, zda se jedná o neplatností relativní podle § 582 odst. 1 o. z. pro nedodržení sjednané písemné formy, k níž soud přihlédne toliko k námitce oprávněné osoby, zda byla tato námitka neplatnosti sporného úkonu žalovanou vznesena či zda nedošlo k dodatečnému zhojení vady formy právního jednání, nebo zda se jedná skutečně o neplatnost absolutní podle § 588 o. z., k níž soud přihlédne z úřední povinnosti. Zároveň upozornil, že ne každé právní jednání, které odporuje zákonu, je stiženo absolutní neplatností, ale že je to pouze v případě zjevného narušení veřejného pořádku, který lze chápat jako soubor pravidel, na nichž je třeba bezvýhradně trvat, majících původ v samotném právním řádu, a nikoliv jen v etice, jako je tomu u dobrých mravů. V rozporu s veřejným pořádkem je tedy jen taková situace, která se v daném čase jeví jako zcela společensky nepřijatelná, což ale podle něj z dosavadních zjištění soudů obou stupňů nevyplývá.

4. Po vrácení věci Nejvyšším soudem k dalšímu řízení žalovaná s ohledem na právní názor dovolacího soudu poukázala jednak na silnější postavení žalobce v jejich závazkovém vztahu, který jako vlastník většího množství bytů uzavírající řadu nájemních smluv a vykonávající tuto činnost prostřednictvím , Anonymizováno, specializované na správu a údržbu nemovitostí, vyhotovil nájemní smlouvu, musel tedy znát rozdíl mezi výpovědí nájemní smlouvy a skončením nájemního vztahu uplynutím doby, resp. neprodloužením nájemní smlouvy. V přípise , Anonymizováno, ze dne 1. 12. 2020 však byla pouze upozorněna na následky nedodržení splátkového kalendáře, což nelze považovat za oznámení o neprodloužení nájemní smlouvy. Z přípisu naopak plyne vůle žalobce pokračovat v nájemním vztahu za současného plnění splátkového kalendáře, neboť jinak neměl důvod vyzývat ji k uzavření splátkového kalendáře a poučovat o následcích včetně možné výpovědi. Tento přípis nemá obsahové náležitosti požadované čl. II odst. 2 nájemní smlouvy, hovoří se v něm o výpovědi nájmu, a nikoliv o jeho neprodloužení nájmu. Skutečnou vůlí žalobce tak bylo „ukončení nájemního poměru výpovědí z důvodu špatné platební morálky“. Žádný jiný výklad tohoto právního jednání, než výklad doslovný, nepřichází v úvahu, neboť ona coby adresát nemohla znát jinou vůli jednajícího, než tu, která v něm byla výslovně vyjádřena. Sdělení žalobce ze dne 9. 3. 2021 o ukončení nájmu ke dni 1. 4. 2021 pak rovněž nelze považovat za právní jednání učiněné podle nájemní smlouvy s ohledem na nedodržení dvouměsíční lhůty. Čestné prohlášení ze dne 7. 2. 2022 datované více jak rok poté, co mělo dojít k v něm popsanému jednání mezi ní a , jméno FO, dne 18. 1. 2021, jednak postrádá věrohodnost, neboť je otázkou, jak si může po roce pamatovat obsah konverzace s jedním z mnoha nájemců, navíc jsou v něm rozpory, neboť pokud jí měla tato pracovnice , Anonymizováno, sdělit, že „porušila splátkový kalendář a rozhodnutí soudu, že se s tím již nedá nic dělat a že jí nebude prodloužena nájemní smlouva“ a zároveň v něm uvedla že „dne 3. 12. 2020 byl paní , Anonymizováno, odeslán doporučeně dopis o nutnosti dodržet rozhodnutí soudu a uzavřít splátkový kalendář“, zjevně hovoří o onom přípisu ze dne 1. 12. 2020, kde však jasně uvedla, že následkem porušení splátkového kalendáře bude výpověď z nájmu. Kromě toho i pokud by jí skutečně sdělila, že k prodloužení nájemní smlouvy nedojde (což ale ona popírá), jednalo by se o sdělení ústní, které je s ohledem na nedostatek písemné formy jednáním neplatným. Konvalidace nedostatku písemné formy oznámení o neprodloužení nájemní smlouvy přitom žalobce nemohl dosáhnout sdělením z března 2021, neboť to podle odborné literatury působí až od tohoto okamžiku, takže u něj nebyla dodržena dvouměsíční lhůta. Žádné z těchto jednání tak podle žalované nemohlo vést k zániku nájemní smlouvy. V situaci, kdy jako laik nezastoupený advokátem podala žalobu na určení neplatnosti, vyjádřila tím vůli domáhat se neplatnosti právního jednání, kterým došlo k ukončení nájemní vztahu. Opakovaně se rovněž obracela na žalobce s žádostmi o prodloužení nájemní smlouvy, a na Veřejného ochránce práv, a rovněž její předchozí právní zástupce , tituly před jménem, , Anonymizováno, namítal nedostatek formy při jednání u odvolacího soudu dne 27. 9. 2022. Nepochybně tak vznesla námitku relativní neplatnosti právního jednání a z procesní opatrnosti tuto námitku opětovně a výslovně vznáší i nyní. Stejně tak opět navrhuje výslech syna , jméno FO, , který jí pomáhal s vyřizováním záležitosti a byl přítomen řadě jednání s , Anonymizováno, .

5. Žalovaná v neposlední řadě namítla rozpor jednání žalobce s dobrými mravy. Poukázala na to, že v bytě bydlí již více jak 20 let, důvod, pro který měl žalobce nájemní smlouvu neprodloužit už dávno odpadl a ona dlužnou částku doplatila a žádné nedoplatky nemá. Její zdravotní stav se v posledních letech zhoršil a prodělala infarkt. Primárním motivem žalobce - v zásadě subjektu veřejného práva, by neměl být zisk, ale blaho jeho obyvatel. Přestože čl. II odst. 2 nájemní smlouvy zjevně slouží k ochraně nájemců a jeho účelem bylo zajistit jim určitou (právní i existenciální) jistotu, aby se nemohli v krátkém časovém horizontu ocitnout bez garantovaného bydlení., žalobce se tím neřídil a nedostatky jeho právního jednání se snaží „zhojit“ na její úkor. Proto se ani neztotožňuje s Nejvyšším soudem o absenci okolnosti svědčících o zjevném porušení veřejného pořádku. Žalovaná proto žádala, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil a žalobu zamítl.

6. Odvolací soud po vrácení věci k dalšímu řízení opětovně přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně podle § 212 a 212a o. s. ř., a dospěl k opačnému závěru, než který před tím vyjádřil v dovolacím soudem zrušeném rozsudku.

7. Jak již uvedl dovolací soud, projednávanou věc je třeba posuzovat v souladu s § 3074 odst. 1 o. z. Pokud tedy nájem vznikl dne 1. 10. 2001, řídil se od 1. 1. 2014 novým občanským zákoníkem, a to včetně práva a povinnosti vzniklých po nabytí jeho účinnosti. Zároveň odvolací soud dodává, že je třeba respektovat ujednání smluvních stran, neboť „obsahuje-li smlouva ujednání o obnově nájmu, byť by byla sjednána za účinnosti občanského zákoníku z roku 1964, dochází k obnově na základě ustanovení smlouvy a nikoli na základě § 2285“ (viz Hulmák a kol., Občanský zákoník VI, Závazkové právo, Zvláštní část, Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 452).

8. V čl. II nájemní smlouvy bylo účastníky dohodnuto, že nájem se sjednává na dobu 18 měsíců počínaje dnem 1. 10. 2001 (odst. 1). Neoznámí-li nejméně 2 měsíce před uplynutím doby uvedené v odst. 1 pronajímatel nájemci písemně, že trvá na tom, aby nájem k uvedenému dni skončil, smlouva se automaticky obnovuje za podmínek sjednaných, jinak uplynutím doby uvedené v odst. 1 nájem zaniká. V oznámení je pronajímatel povinen uvést důvod skončení nájmu (odst. 2). Důvodem ke skončení nájmu způsobem uvedeným v odst. 2 je (mimo jiné) skutečnost, že nájemce hrubě porušuje povinnosti stanovené nájemní smlouvou zejména tím, že je v prodlení s placením nájemného či jiných úhrad vyplývajících ze smlouvy po dobu delší než 3 měsíce (odst. 3, písm. a). Pouze za těchto dohodnutých podmínek tedy mohla nájemní smlouva uplynutím doby zaniknout.

9. Odvolací soud se s ohledem na dovolacím soudem vyjádřený právní názor zaměřil na zodpovězení otázky, zda žalobce postupoval smluveným způsobem, tedy zda jednání, kterým měl žalované oznámit, že s ní nájemní smlouva neprodlouží a že tedy že nájemní vztah ke dni 1. 4. 2022 skončí, učinil nejméně 2 měsíce před tím, zda jde o právní jednání platné či neplatné, zda jde o neplatnost absolutní či relativní, a v tom případě zda žalovaná relativní neplatnost namítla, popř. zda došlo k dodatečnému zhojení vady formy právního jednání.

10. V té souvislosti odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu (viz např. 21 Cdo 771/202023, Cdo 3359/2018 a 29 Cdo 61/2017, a zejména 31 Cdo 684/2020) podle které je pro výklad jakéhokoliv právního jednání, což platí i pro právní jednání jednostranná, podstatný jeho obsah, tedy nikoliv např. jeho označení či pojmenování (§ 555 odst. 1 o. z.). Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání pak formuluje § 556 odst. 1 věty první o. z. tak, že soud nejprve zjišťuje, jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících zjištěných okolností. Tuto skutečnou vůli jednajícího je třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil. Ochrana dobré víry adresáta právního jednání přitom vyžaduje, aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího proto soud přihlíží jen k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy tedy platí, že pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího, která byla anebo musela být známa adresátovi, a kterou je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem, tedy např. objektivním významem užitých slov.

11. Za relevantní důkaz prokazující vůli žalobce neprodloužit nájemní smlouvu, tedy že trvá na skončení nájmu uplynutím doby, odvolací soud po opětovném posouzení považuje dopis , Anonymizováno, ze dne 1. 12. 2020. Žalovaná v něm byla vyzvána s odkazem na pravomocný rozsudek Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 20. 10. 2020, který nabyl dne 21. 12. 2020 vykonatelnosti, aby se dne 9. 12. 2020 dostavila do kanceláře tohoto správce bytů k podpisu splátkového kalendáře. Zároveň byla upozorněna, jakou částku má soudního rozhodnutí měsíčně splácet a že kromě toho je povinna platit nájemné a služby, a že pokud některou z těchto plateb neuhradí v termínu, bude splátkový kalendář s okamžitou platností zrušen, bude požadováno okamžité nebo exekuční uhrazení celé částky a bude to také důvodem výpovědi z nájmu.

12. Třebaže žalobce a žalovaná interpretovali v rámci jejich tvrzení v průběhu řízení projev vůle zástupce žalobce ze dne 1. 12. 2020 odlišným způsobem, bylo třeba jej vyložit v souladu se stavem, který existoval v době, kdy byl učiněn (což odvolací soud v předchozím zrušeném rozhodnutí neučinil). Při tomto výkladu projevu vůle přihlížel také k okolnostem, za kterých bylo toto slovní vyjádření učiněno a také k tomu, jak tehdy bylo pochopeno žalovanou, které byl tento projev vůle určen. Ani žalovaná přitom v řízení nijak nezpochybňovala, že okolnosti, za kterých byl dopis sepsán, spočívaly v tom, že dlouhodobě neplatila nájemné a služby s tím spojené, jehož úhrady se proti ní musel žalobce domáhat v soudním řízení, a že ani poté, co byl v onom řízení úspěšný a žalovaná byla soudem zavázána k úhradě dluhu, se v jejím chování nic nezměnilo, a přisouzenou částku stejně jako běžné nájemné, nadále žalobci neplatila. Pokud za této situace zástupce žalobce žalovanou vyzval, aby se k němu dostavila k podpisu splátkového kalendáře a upozornil ji na možnost ukončení jejich nájemního vztahu (opakovaně od roku 2001 vždy po 18 měsících prodlužovaného), nepochybně tím vyjádřil písemně a také v souladu s opakovaně zmiňovaným čl. II odst. 2 nájemní smlouvy svoji vůli nájemní vztah se žalovanou ukončit, pokud se její platební morálka nezlepší. Nelze proto souhlasit se žalovanou, že vzhledem k tomu, že se v dopise zmiňovala výpověď a nikoli uplynutí smluvené doby nájmu, nevěděla, že nájemní vztah skončí uplynutím doby.

13. Námitku žalované poukazující na její postavení nájemce jako slabší strany, z čehož dovozovala pro sebe příznivější rozhodnutí, odvolací soud nepovažuje za důvodnou. Je tomu tak právě s ohledem na shora popsané okolnosti, za kterých se žalobce rozhodl v nájemním vztahu nepokračovat a uplynutím dalších 18 měsíců ukončit. V rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 sice Nejvyšší soud při posouzení otázky, zda je ochrana slabší strany (nájemce) součástí veřejného pořádku, dospěl ke kladnému závěru. Jednalo se však o situaci, kdy byla namítána neplatnost výpovědi z důvodu absence řádného poučení podle § 2286 odst. 2 o. z. Nejvyšší soud v něm dospěl k závěru, že jde o neplatnost absolutní (§ 588 o. z.), neboť smyslem poučení podle § 2286 odst. 2 o. z. je ochrana nájemce, který na základě tohoto poučení získá vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi a o lhůtě, ve které návrh musí podat. O takovou situaci se však v projednávané věci, kde nájemní vztah zanikl uplynutím doby poté, co se v něm pronajímatel rozhodl nepokračovat z důvodu dlouhodobého neplnění smluvených povinností nájemcem, nejedná. Přestože žalovaná jako nájemce byla proti žalobci jako pronajímateli v zásadě ve slabším postavení, nelze z toho žádné závěry pro tuto věc činit. Naopak lze odkázat na § 6 odst. 2 o. z. podle kterého nikdo nesmí těžit z protiprávního činu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu. Žalovaná na jednu stranu pomíjí, že dlouhodobě neplnila smluvené povinnosti, na druhou stranu ale trvá na striktním dodržování povinností žalobcem a staví se do role slabší strany s tím, že neporozuměla, že dopis ze dne 1. 12. 2020 je upozorněním na ukončení smlouvy uplynutím doby, pokud poruší splátkový kalendář. V situaci, kdy tato podmínka byla splněna, což žalovaná nijak nezpochybňuje, nájemní smlouva byla ke dni 1. 4. 2021 ukončena.

14. Odvolací soud uzavírá, že dopisem ze dne 1. 12. 2020 je vyjádřena vůle žalobce v souladu s čl. II odst. 2 nájemní smlouvy v ní dále nepokračovat z důvodu neplacení nájemného žalovanou. Jedná se o platné právní jednání, na základě kterého došlo k ukončení nájemní smlouvy uplynutím smluvené doby ke dni 1. 4. 2021. Pokud za této situace soud prvního stupně s odkazem na § 1040 o. z. žalobě vyhověl, odvolací soud po opětovném posouzení jeho rozsudek jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

15. O náhradě nákladů řízení před soudy všech stupňů bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 2, § 151 odst. 1 a podle § 150 odst. 1 o. s. ř. Za důvody hodné zvláštního zřetele, pro které nebyla úspěšnému žalobci náhrada nákladů vůči žalobci přiznána, odvolací soud považuje osobní a majetkové poměry žalované tak, jak vyplynuly v průběhu řízení, kvůli kterým ostatně žalovaná byla osvobozena od soudních poplatků a byl jí ustanoven zástupce z řad advokátů. Nepřiznání práva na náhradu nákladů řízení žalobci se přitom podle odvolacího soudu na jeho ekonomické situaci nijak zásadně projeví.

16. O odměně advokátky, která byla žalované pro odvolací řízení ustanovena pro odvolací řízení, bude rozhodnuto samostatným usnesením. V situaci, kdy povinnost k náhradě nákladů řízení nebyla žalobci uložena, nelze náklady řízení vzniklé státu úhradou odměny ustanovené zástupkyni žalované proti žalobci požadovat.