22 CO 209/2021

Plný text

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. jméno příjmení a soudkyň Mgr. Kateřiny Boudníkové a JUDr. Radky Zahradníkové, Ph.D. ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení, Ph.D. sídlem adresa o určení obsahu budoucí smlouvy a nahrazení projevu vůle o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Kutné Hoře ze dne 23. 6. 2021, č. j. 5 C 24/2020 - 248

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 146 652 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta.

1. Rozsudkem uvedeným v záhlaví soud prvního stupně ve výroku I. zamítl žalobu a ve výroku II. rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 293 304 Kč k rukám zástupce žalované, do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání. Nesouhlasila se závěrem soudu prvního stupně, že by smlouva o rezervaci nemovitých věcí a uhrazení rezervačního poplatku za nemovité věci ze dne 5. 3. 2021 (dále též jen„ rezervační smlouva“) nebyla smlouvou o smlouvě budoucí ve smyslu ustanovení § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“). Oproti soudu prvního stupně má za to, že rezervační smlouva má veškeré podstatné náležitosti tohoto smluvního typu, zejména vůli smluvních stran v budoucnu uzavřít společně závazek vymezený alespoň podstatným způsobem. Sama výzva k uzavření smlouvy je prostředkem ke stanovení okamžiku dospělosti závazku vyzývané smluvní strany, nicméně není podstatným znakem tohoto smluvního typu. To vyplývá i z odborné literatury, podle které si smluvní strany mohou sjednat povinnost uzavřít budoucí smlouvu i bez výzvy, např. povinnost mohou navázat na plynutí času či splnění odkládací podmínky. Mohou-li si tedy sjednat odlišný způsob pro uzavření smlouvy (tj. i bez výzvy), nemůže se jednat o podstatnou náležitost smlouvy o smlouvě budoucí. Vzhledem k tomu, že smluvní strany si ve smlouvě neupravily výzvu a její náležitosti, pak je nutné postupovat podle dispozitivního ustanovení § 1786 o. z., přičemž při jednání vůči nepřítomné osobě se výzva bude řídit ustanovením § 570 a násl. o. z. Smluvní strany si stanovily lhůtu pro uzavření kupní smlouvy v článku II. odst. 3 rezervační smlouvy, a to stanovením termínu bez zbytečného odkladu, nejdéle však v délce trvání 60, resp. 90 dnů s ohledem na způsob financování kupní ceny prostřednictvím úvěru. V souladu s tímto žalobkyně zpracovala kupní smlouvu obsahující veškeré náležitosti stanovené v článku II. odst. 4 rezervační smlouvy a tuto zaslala společně s výzvou ze dne 27. 5. 2019 žalované, resp. její právní předchůdkyni, ve které stanovila konkrétní termín a místo uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně se neztotožňuje ani s dalšími argumenty soudu prvního stupně, pro které vyhodnotil, že rezervační smlouva není smlouvou o smlouvě budoucí. V obchodních vztazích je naprosto běžné, že rezervační smlouva obsahuje jak závazek nenabízet předmět převodu třetím osobám (tj. rezervaci), tak i závazek uzavřít v ní definovanou budoucí smlouvu, přitom není podstatné, že lhůta, po kterou je druhá smluvní strana povinna nenabízet předmět převodu, je současně lhůtou pro uzavření budoucí smlouvy a jako taková je označena souhrnným definičním pojmem„ rezervační lhůta“. Podstatné není ani označení smlouvy, když v souladu s ustanovením § 555 o. z. je rozhodující obsah právního jednání a nikoliv jeho označení. V obchodním styku je běžné, že jsou rezervační smlouvy uzavírány v souladu s ustanovením § 1746 odst. 2 o. z., i když současně obsahují závazek k uzavření budoucí smlouvy ve smyslu ustanovení § 1785 a násl. o. z. Děje se tak z pragmatických důvodů, neboť rezervační smlouvy zpravidla obsahují vedle závazku uzavřít budoucí smlouvu i závazek rezervace, případně další specifická práva a povinnosti konkrétního případu, jež nemusí se smlouvou o smlouvě budoucí zcela souviset. Ani znění článku II. odst. 6 a 8 rezervační smlouvy nepodporuje výklad soudu prvního stupně. Tyto články totiž upravují smluvní pokutu pro případ, že žalovaná neuzavře budoucí kupní smlouvu, rozhodně však nelze z článku vyvodit, že by smlouva nezakládala žalované závazek k uzavření takové smlouvy. Dle ustanovení § 2049 o. z. totiž platí, že zaplacení smluvní pokuty nezbavuje dlužníka povinnosti splnit dluh smluvní pokutou utvrzený. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

3. Žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Namítá, že žalobkyně v řízení vedeném u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 79 Cm 100/2020 tvrdí, že jednáním procesních stran došlo ke změně smluvní formy transakce a namísto původního záměru převést nemovité a movité věci se dohodly, že se bude do budoucna vyjednávat převod obchodních podílů žalované a podle žalobních tvrzení byl takový převod i sjednán. Tvrdí tedy, že došlo k zániku závazku z rezervační smlouvy. Žalobní tvrzení v jednotlivých řízení se tak dostávají do střetu. Dále uvádí, že názory žalobkyně uvedené v odvolání nerespektují ustanovení zákona, když z ustanovení § 1785 o. z. je zřejmé, že dispozitivnost se týká pouze ujednání doby (není-li doba ujednána, platí prekluzivní lhůta jednoho roku). Nutnost vyzvat k uzavření smlouvy je však podstatnou náležitostí, neboť bez výzvy povinnost k uzavření smlouvy nemůže vzniknout. Zákon neponechává na pochybách, že ve smlouvě musí být určeno, která ze smluvních stran je oprávněná a která povinná a že právo k výzvě a tedy samotná výzva musí být ve smlouvě sjednána, aby bylo možné určit stranu oprávněnou. Žalobkyně buduje výklad rezervační smlouvy naprosto v rozporu s vůlí smluvních stran a v rozporu s jejím obsahem. Účelem rezervační smlouvy bylo především zajistit nárok realitního zprostředkovatele na odměnu a poskytnout žalobkyni exkluzivní lhůtu pro jednání s žalovanou o obsahu smlouvy a pro zajištění kupní ceny. Žalobkyně si nebyla způsobem obstarání kupní ceny jista a žalovaná požadovala před jednáním o kupní smlouvě ujištění o schopnosti žalobkyně kupní cenu zaplatit. Smlouva je jednoznačně označena jako rezervační, závazky v ní směřují pouze k tomu, aby zálohou byla zajištěna opravdovost zájmu potenciálního kupce a povinnost rezervujícího po dobu trvání smlouvy nenabízet nemovitost jinému. Žalobkyně porušila povinnosti z rezervační smlouvy, když závazek k uzavření smlouvy byl vázán na rezervační dobu 60 dní, prodloužitelnou na 90 dnů. Rezervační smlouva byla uzavřena 22. 2. 2019 a dle článku II. odst. 3 počal běh této doby uzavřením smlouvy, přičemž žalobkyně zaslala výzvu k uzavření smlouvy až 27. 5. 2019, tedy po uplynutí základní rezervační lhůty, aniž by žalobkyně prokázala kvalifikovaný důvod pro její prodloužení, žalované nebyla předložena k nahlédnutí úvěrová smlouva. Žalobkyně neprokázala ani nabídku financování z vlastních prostředků. Smlouva se v souladu s vůlí smluvních stran zabývá pouze úpravou práv a povinností ohledně zprostředkování kupní smlouvy a řeší proto závazky z ní vyplývající rezervační lhůtou, rezervačním poplatkem a sankcemi za neplnění závazků. Dle článku III. odst. 6 rezervační smlouvy nesmí být žádný projev smluvních stran učiněný při jednání, ani po uzavření rezervační smlouvy vykládán v rozporu s výslovnými ustanoveními smlouvy. Nadto článek II. odst. 8 rezervační smlouvy počítá s možností nepřistoupení majitele k podpisu kupní smlouvy a pro tento případ mu ukládá povinnost uhradit smluvní pokutu. Jestliže sama rezervační smlouva předvídá možnost kupní smlouvu neuzavřít, pak z takového ujednání nemůže vzejít nárok žalobkyně domáhat se nahrazení projevu vůle žalované.

4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, v intencích ustanovení § 212 věty první o. s. ř. podle ustanovení § 212a odst. 1, 5 a 6 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

5. Z obsahu spisu bylo zjištěno, že dne 3. 12. 2019 žalobkyně podala žalobu, jíž se vůči právní předhůdkyně žalované anonymizováno, IČO, sídlem adresa původní účastnice (dále jen„ právnická osoba“ nebo„ původní žalovaná“), domáhala určení obsahu kupní smlouvy a nahrazení projevu vůle této společnosti k uzavření smlouvy, jejímž předmětem je prodej nemovitých věcí, a to pozemků parc. číslo jehož součástí je stavba adresa a pozemek parc. číslo v k. ú. a obci obec, za kupní cenu 40 000 000 Kč. Žalobu odůvodnila tím, že původní žalovaná jako výlučný vlastník předmětných nemovitostí uzavřela s žalobkyní, za účasti zprostředkovatele - společnosti právnická osoba, IČO, sídlem adresa, rezervační smlouvu ze dne 5. 3. 2019, na jejímž základě se původní žalovaná zavázala žalobkyni prodat a žalobkyně se zavázala od této společnosti koupit předmětné nemovitosti za kupní cenu 40 000 000 Kč a současně vybavení nemovitostí za kupní cenu 1 000 000 Kč Rezervační smlouva obsahovala ujednání o povinnosti smluvních stran spolu uzavřít kupní smlouvu v rezervační lhůtě 60 dnů od uzavření rezervační smlouvy s tím, že tato se prodlužuje na 90 dnů (tj. do 3. 6. 2019), pokud žalobkyně oznámí původní žalované, že jednání s financující bankou nebyla ukončena, což se také stalo. O tom byla smluvní strana uvědoměna dopisem ze dne 29. 4. 2019. V průběhu trvání rezervační lhůty probíhala finalizace textu zamýšlených kupních smluv, v rámci které původní žalovaná vznesla požadavek na zvýšení kupní ceny o daň z přidané hodnoty, tj. o 21 %, s čímž žalobkyně nesouhlasila. Žalobkyně, vědoma si nesoučinnosti ze strany původní žalované, přehodnotila svůj původní záměr externího financování a rozhodla se, že kupní cenu zaplatí z vlastních zdrojů (z prostředků poskytnutých jeho jediným společníkem). Dopisem ze dne 27. 5. 2019 vyzvala původní žalovaná k uzavření kupní smlouvy, což tato odmítla.

6. Usnesením soudu prvního stupně ze dne 27. 10. 2020, č. j. 5 C 24/2020 – 151 soud připustil podle ustanovení § 107a o. s. ř., aby namísto původní žalované vstoupila do řízení žalovaná. Důvodem k tomuto postupu byl návrh žalobkyně, ve kterém konstatovala, že předmět kupní smlouvy přešel na žalovanou z důvodu, že původní žalovaná zahájila proces přeměny ve formě svého rozdělení odštěpením sloučením s žalovanou jako nástupnickou společností, čímž došlo k přechodu předmětných nemovitých věcí na žalovanou. V důsledku uvedeného přechodu práv a povinností přešla na žalovanou vedle vlastnického práva k nemovitým věcem i povinnost k uzavření předmětné kupní smlouvy.

7. Žalovaná se k žalobě vyádřila tak, že obsahem rezervační smlouvy nebyla smlouva o smlouvě budoucí kupní, že žalobkyně v jiném soudním řízení připustila, že závazek z rezervační smlouvy zanikl a navíc poukázala na to, že došlo k marnému uplynutí rezervační lhůty.

8. Soud prvního stupně učinil skutkový závěr z listinných důkazů. Vlastníkem předmětných pozemků byla původní žalovaná (list vlastnictví pro k. ú. a obec Kutná Hora prokazující stav k 22. 2. 2019).

9. Z rezervační smlouvy ze dne 5. 3. 2019 bylo zjištěno, že původní žalovaná jako majitel nemovitostí, žalobkyně jako zájemce a společnost právnická osoba, IČO, jako zprostředkovatel uzavřely dne 5. 3. 2019 smlouvu označenou jako„ smlouva o rezervaci nemovitých věcí a uhrazení rezervačního poplatku za nemovité věci dle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník), v platném znění“. V článku II. odst. 1 bylo konstatováno, že zájemce uzavřením smlouvy projevuje vážný zájem o nabytí nemovitostí z nabídky zprostředkovatele do svého výlučného vlastnictví. V článku II. odst. 2 se majitel a zprostředkovatel (každý samostatně) zavázali vůči zájemci po dobu rezervační lhůty nenabízet nemovitosti k prodeji třetím osobám a majitel se zavázal neuzavřít s třetí osobou smlouvu s obdobným obsahem jako je tato smlouva (míněno rezervační smlouvu), nebo budoucí smlouvu nebo kupní smlouvu a nezřídit předkupní právo, zástavní právo ani jiné věcné nebo závazkové právo ve prospěch třetí osoby. V článku II. odst. 3 se zájemce a majitel zavázali bez zbytečného odkladu, nejpozději však do konce rezervační lhůty, tedy do 60 dnů od uzavření této smlouvy (dále jen„ rezervační lhůta“), uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k nemovitostem za sjednanou kupní cenu ve výši 40.000.000 Kč. Rezervační lhůta se automaticky prodlužuje na 90 dnů, jestliže zájemce oznámí majiteli, že jednání s financující bankou stále nabyla ukončena. V článku II. odst. 4 byly dohodnuty podmínky kupní smlouvy. V článku II. odst. 5 se zájemce zavázal zaslat zprostředkovateli rezervační poplatek ve výši 900 000 Kč, který je součástí kupní ceny, na důkaz dostát veškerým závazkům ze smlouvy a později i z kupní smlouvy. V článku II. odst. 6 se zájemce zavázal uhradit smluvní pokutu zájemci a zprostředkovateli ve výši 400 000 Kč v poměru 50 %: 50 %, pokud zájemce nepřistoupí k podpisu kupní smlouvy s podmínkami uvedenými v článku II. odst. 4 v rezervační lhůtě či k němu nedojde z jakéhokoli jiného důvodu na straně zájemce. V článku II. odst. 8 se majitel zavázal uhradit smluvní pokutu zájemci a zprostředkovateli ve výši 400 000 Kč v poměru 50 %: 50 %, pokud majitel nepřistoupí k podpisu kupní smlouvy s podmínkami uvedenými v článku II. odst. 4 v rezervační lhůtě či k němu nedojde z jakéhokoli jiného důvodu na straně majitele. V článku II. odstavci 6 a 8 bylo dále konkretizováno, že povinnost zájemce nebo majitele uhradit smluvní pokutu nevzniká v případě, že k podpisu kupní smlouvy nedojde z důvodu neshody mezi majitelem a zájemcem ohledně smluvních podmínek jiných než uvedených v článku II. odst.

4. V článku III. odst. 6 smlouvy je uvedeno, že žádný projev smluvních stran učiněný při jednání o této smlouvě ani projev učiněný po uzavření této smlouvy nesmí být vykládán v rozporu s výslovnými ustanoveními této smlouvy a nezakládá žádný závazek žádné ze smluvních stran.

10. Na shora popsaný skutkový stav soud prvního stupně aplikoval ustanovení § 1785 a 1787 odst. 1 o. z., přičemž dospěl k závěru, že předmětná rezervační smlouva neobsahuje podstatné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí, jejíž podstatné znaky jsou upraveny v těchto ustanoveních. V ustanovení § 1785 o. z. jsou stanoveny dvě podstatné náležitosti tohoto smluvního typu, které musí být splněny kumulativně, a to závazek nejméně jedné ze smluvních stran po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku uzavřít budoucí smlouvu, tedy povinnost nejméně jedné ze smluvních stran přijmout návrh druhé (oprávněné) strany. Podstatnou záležitostí dle názoru soudu prvního stupně není pouze závazek jedné ze smluvních stran uzavřít budoucí smlouvu, ale je nutné, aby tento závazek byl vázán na výzvu, resp. návrh druhé smluvní strany, přičemž, aby se jednalo o daný smluvní typ, musí být požadavek výzvy ve smlouvě obsažen. Druhou náležitostí je pak obsah budoucí smlouvy, který musí být ujednán alespoň obecným způsobem. Soud prvního stupně měl za to, že v článku II. odst. 3 rezervační smlouvy je sice obsažen závazek bez zbytečného odkladu nejpozději v rezervační lhůtě uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k nemovitostem za označenou kupní cenu, avšak již zde není uveden požadavek na předchozí výzvu k uzavření budoucí smlouvy a tento požadavek se nevyskytuje ani nikde jinde ve smlouvě. Ve smlouvě nebyla sjednána povinnost žalobkyně učinit výzvu k uzavření budoucí smlouvy, nebyla ani sjednána povinnost na základě takovéto výzvy smlouvu uzavřít a nebylo ve smlouvě zmíněno ani oprávnění žalobkyně domáhat se u soudu určení obsahu budoucí kupní smlouvy. Soud prvního stupně nesouhlasil s názorem žalobkyně, že by výzva byla zakotvena již v ustanovení, kde je použit termín„ bez zbytečného odkladu“ z důvodu, že zde žádný požadavek výzvy zakotven není a nelze ho ani dovodit. Slovní spojení bez zbytečného odkladu nelze vyložit tak, že obsahuje požadavek na učinění výzvy. Jelikož smlouva neobsahovala první podstatnou náležitost, soud prvního stupně se dále již nezabýval naplněním druhé podstatné náležitosti, a to, zda byl ujednán obsah budoucí smlouvy alespoň obecným způsobem, neboť obě náležitosti musí být splněny kumulativně. Při výkladu předmětné smlouvy soud prvního stupně vzal rovněž v úvahu, že ve smlouvě byl sjednán rezervační poplatek a závazek majitele a zprostředkovatele během rezervační lhůty nemovitosti nenabízet třetím stranám, z čehož lze dovodit, že smlouva sloužila k dočasné úpravě poměrů smluvních stran v tom smyslu, že zajišťovala žalobkyni za splnění dohodnutých podmínek možnost koupě nemovitostí v rezervační lhůtě. Dále přihlédl k tomu, že ve smlouvě stanovená lhůta je označena jako lhůta rezervační, nikoliv jako lhůta, ve které by žalobkyně byla oprávněna učinit návrh k uzavření kupní smlouvy. Z obsahu smlouvy je patrné i to, že smluvní strany počítaly s možností, že nedojde v rezervační lhůtě k uzavření kupní smlouvy a pro tento případ si sjednaly smluvní pokutu v závislosti na tom, kdo zaviní neuzavření kupní smlouvy. Konečně, i když si byl vědom zásady, že právní jednání se posuzuje podle jeho obsahu, přihlédl soud prvního stupně při výkladu smlouvy i k tomu, že smlouva byla označena jako rezervační smlouva s odkazem na ustanovení § 1746 o. z. a nikoli jako smlouva o smlouvě budoucí a i toto nasvědčuje tomu, že úmyslem smluvních stran nebylo tento smluvní typ sjednat. Jde o smluvní typ výslovně v o. z. upravený a nebyl důvod, aby právní jednání nebylo takto označeno včetně odkazu na příslušné zákonné ustanovení.

11. Při přezkumu napadeného rozsudku vycházel odvolací soud ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně na základě správně provedeného dokazování. Současně však musel vzít v úvahu mezi účastníky nespornou skutečnost, vyplývající z obchodního rejstříku a osvědčenou notářským zápisem sepsaným JUDr. jméno příjmení, notářkou v obec, dne 9. 12. 2019 pod sp. zn. NZ číslo, spisová značka, že původní žalovaná právnická osoba podstoupila přeměnu, v jejímž důsledku došlo k jejímu rozdělení formou odštěpení sloučením s žalovanou jakožto nástupnickou společností ve smyslu ustanovení § 243 odst. 1 písm. b) bod 2 zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů. Na základě projektu přeměny došlo k odštěpení části jmění rozdělované společnosti blíže vymezené v projektu a jejímu přechodu na žalovanou jakožto nástupnickou společnost. V rámci této přeměny s účinností k okamžiku zápisu přeměny do obchodního rejstříku (9. 12. 2019) přešly předmětné nemovitosti do vlastnictví žalované (list vlastnictví pro k. ú. a obec Kutná Hora prokazující stav k 18. 11. 2020). Závazek (práva a povinnosti) z rezervační smlouvy předmětem projektu přeměny nebyl (článek 7 projektu přeměny včetně přílohy 1).

12. Podle ustanovení § 1746 o. z. zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv (odstavec 1). Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena (odstavec 2).

13. Podle ustanovení § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

14. Podle ustanovení § 1786 o. z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

15. Podle ustanovení § 1107 o. z. kdo nabude vlastnické právo, přejímá takové závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přijímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon (odstavec 1). Závady, které nepřejdou, zanikají (odstavec 2).

16. Podle ustanovení § 1108 o. z. ustanovení § 1106 a 1107 platí obdobně také při nabytí vlastnického práva jinak než převodem.

17. Předně odvolací soud uvádí, že v době po uzavření rezervační smlouvy došlo ke změně vlastníka předmětných nemovitých věcí vzhledem k tomu, že v rámci procesu přeměny původní žalované společnosti došlo k přechodu tohoto majetku na žalovanou.

18. Vlastnické právo k nemovitým věcem přešlo na žalovanou v důsledku přeměny ve formě rozdělení odštěpení sloučením, což je forma, která nevede k zániku původní společnosti a nelze proto uvažovat o univerzálním hmotněprávním nástupnictví, v rámci něhož by žalovaná vstoupila do všech práv a povinností původní žalované, tedy i do práv a povinností z předmětné rezervační smlouvy. Jde pouze o hmotněprávní nástupnictví singulární ve vztahu k odštěpované části jmění, jehož součástí byly předmětné nemovité věci, nikoli však závazek (práva a povinnosti) z rezervační smlouvy. Otázkou pak je, zda v souvislosti s přechodem vlastnického práva k nemovitým věcem přešel na žalovanou, která nebyla účastníkem rezervační smlouvy, i závazek z této smlouvy vyplývající ve smyslu ustanovení § 1007 a § 1108 o. z.

19. V tomto směru se praxe přijatá Nejvyšším soudem (dále též jen„ NS“) k předchozí právní úpravě ustálila na závěru, že smlouva o smlouvě budoucí je účinná jen mezi jejími účastníky (§ 50a obč. zák.), a jestliže tedy účastník této smlouvy převede vlastnické právo k věci, jejíž zamýšlený převod je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí, na osobu třetí, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění a na jejich místo nastupují odpovědnostní vztahy mezi účastníky smlouvy (rozsudek NS sp. zn. 2 Cdon 1505/97, publikovaný v časopise Soudní judikatura sešit číslo rozsudek NS sp. zn. 30 Cdo 226/2007, usnesení NS sp. zn. 25 Cdo 4087/2014). Uvedené závěry pak byly převzaty i pro právní vztahy vzniklé za účinnosti o. z. Podle rozsudku NS sp. zn. 25 Cdo 3788/2019, uveřejněném pod č. 4/2021 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek NS, platí, že zanikla-li smlouva o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění podle § 2006 o. z. z důvodu na straně budoucího prodávajícího, nemůže se budoucí kupující domáhat uzavření kupní smlouvy podle § 1787 o. z., má však právo požadovat náhradu škody, která mu vznikla porušením smluvní povinnosti (§ 2913 o. z.).

20. Z uvedeného plyne, že práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí (§ 1785 až 1788 o. z.) nemají povahu závad obligačního charakteru váznoucích na věci, které by přecházely na nabyvatele spolu s vlastnictvím věci ve smyslu ustanovení § 1107 o. z. a jelikož podle ustanovení § 1108 o. z. lze závěry, které se týkají převodu vlastnického práva, vztáhnout i na nabytí vlastnického práva přechodem, dospěl odvolací soud k závěru, že žalovaná vzhledem k tomu, že nebyla účastníkem rezervační smouvy, nemůže být nositelkou kontraktační povinnosti (povinnosti uzavřít uvažovanou budoucí kupní smlouvu), i kdyby kontraktační povinnost z této smlouvy vyplývala.

21. Odvolací soud tak uzavírá, že bez ohledu na to, zda rezervační smlouva obsahuje kontraktační povinnost ve smyslu ustanovení § 1785 o. z., není žalovaná ve věci pasivně legitimována vzhledem k tomu, že nebyla účastníkem rezervační smlouvy a práva a povinnosti z této smlouvy na ni nepřešly ani v souvislosti s nabytím vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem ani na základě postoupení ve smyslu ustanovení § 1895 a násl. o. z. (postoupení smlouvy).

22. K námitce, že soud o procesním nástupnictví ve smyslu ustanovení § 107a o. s. ř. již rozhodl, odvolací soud uvádí, že při rozhodování o procesním nástupnictví soud zkoumá pouze to, zda v návrhu tvrzená právní skutečnost je takovou právní skutečností, s níž právní předpisy obecně spojují převod nebo přechod práva nebo povinnosti, zda opravdu taková právní skutečnost nastala a zda je v konkrétním případě způsobilá mít za následek přechod nebo převod práva nebo povinnosti, o něž v řízení jde. Otázkou, zda tvrzené právo (povinnost), které mělo být převedeno nebo které mělo přejít na jiného tu je, nebo zda podle žalobkyní uvedené právní skutečnosti opravdu na jiného přešlo nebo bylo převedeno, se nazabývá, neboť to se již týká posouzení věci samé, které nelze vyjádřit při zkoumání procesního nástupnictví, ale jen v rozhodnutí ve věci samé (viz Drápal, L., Bureš, J. a kol. Občanský soudní řád I, II Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, s. 734 a násl.).

23. Nad rámec shora uvedeného odvolací soud uvádí, že souhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že z hlediska slovního vyjádření obsahu rezervační smlouvy uzavřené mezi účastníky smlouvy, ale i z hlediska logického a teleologického výkladu nelze přijmout závěr o tom, že by tato smlouva obsahovala ve smyslu ustanovení § 1785 a násl. o. z. povinnost uzavřít kupní smlouvu s oprávněním domáhat se nahrazení projevu vůle podle ustanovení § 1787 o. z.

24. V předmětné smlouvě se v čl. II. odst. 2 původní žalovaná jako tehdejší majitel nemovitostí zavázala je v rezervační lhůtě nenabízet k prodeji a zároveň se zdržet po tuto dobu právních jednání týkajících se nemovitostí, a to mimo jiné neuzavírat smlouvu, která je obsahem obdobná jako předmětná smlouva, tedy jako smlouva rezervační, dále smlouvu budoucí (což bývá termín označující smlouvu o smlouvě budoucí) a smlouvu kupní. Již z tohoto ustanovení plyne, že předmětná smlouva není současně smlouvou o smlouvě budoucí, pokud v textu od sebe odlišuje„ smlouvu o rezervaci a uhrazení rezervačního poplatku“ a„ budoucí smlouvu“. Tomu pak odpovídá samotné označení smlouvy a označení paragrafu, který naznačuje, že obsahem smlouvy jsou smluvní ujednání, která nejsou v o. z. výslovně upravena. V odstavci 3 daného článku je pak sice použito slovní spojení, že„ zájemce a majitel se zavazují nejpozději do konce rezervační lhůty uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí“ se základními podmínkami specifikovanými v odstavci 4, současně však z odstavců 6 a 8 téhož článku plyne, že smluvní strany počítaly a měly v úmyslu plánovanou kupní smlouvu doplnit o další ujednání vedlejší povahy (vedle základních podmínek ve smlouvě popsaných) a výslovně vyjádřily vůli, že pokud by v důsledku neshody na těchto pomínkách nepřistoupil ať už majitel či zájemce k podpisu kupní smlouvy, není takové jednání porušením smluvní povinnosti. Nelze tedy dovodit, že by záměrem smluvních stran bylo budoucí smluvu uzavřít, i kdyby nedošlo k úpravě dalších vedlejších otázek plánovaného závazku. Odkaz žalobkyně na obecné pravidlo, že smluvní pokutu za neuzavření smlouvy lze požadovat i vedle uplatnění práva na nahrazení projevu vůle soudem, tak v daných poměrech neobstojí.

25. S přihlédnutím k obsahu celého článku II. upravujícího předmět smlouvy, který počítá s tím, že k uzavření kupní smlouvy dojít nemusí, se rovněž odvolací soud přiklání k závěru, že posuzovaná rezervační smlouva není současně smlouvou o smlouvě budoucí podle ustanovení § 1785 a § 1787 o. z., neboť přestože základní podmínky kupní smlouvy byly sjednány, bylo zřejmé, že kontraktační proces není ukončen a že v něm má být po uzavření předmětné smlouvy v rezervační lhůtě pokračováno. Ostatně sjednaný závazek k rezervaci nemovitostí by zcela postrádal smysl, pokud by zároveň byla sjednána přímo již smlouva o smlouvě budoucí, zakládající závazek majitele k uzavření smlouvy (důvod rezervace by nebyl vůbec dán). I z tohoto pohledu proto odvolací soud souhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že i když pro posouzení smlouvy je rozhodující její obsah, skutečnost, jak strany smlouvou označily, v tomto případě není bez významu pro zjištění, jaký závazkový vztah měly smluvní strany v úmyslu založit. A byť odvolací soud nesdílí názor soudu prvního stupně, že by výzva k uzavření uvažované budoucí smlouvy byla vždy povinnou náležitostí smlouvy o smlouvě budoucí upravené v ustanovení § 1785 a násl. o. z., vzhledem k tomu, že požadavek smluvní strany k uzavření budoucí smlouvy může mít různou podobu, může být úprava takové výzvy ve smlouvě, případně absence její úpravy, rovněž pomocným vodítkem při výkladu daného právního jednání.

26. Na základě shora vyložených důvodů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně v jeho věcně správném výroku I. podle ustanovení § 219 o. s. ř. potvrdil.

27. Odvolací soud jako věcně správný potvrdil podle ustanovení § 219 o. s. ř. i výrok II. o náhradě nákladů řízení mezi účastníky, neboť procesně úspěšné žalované bylo správně přiznáno právo na náhradu nákladů řízení podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. s tím, že ohledně výše náhrady odvolací soud pro stručnost odkazuje na její správný výpočet v odůvodnění napadeného rozsudku. Soud prvního stupně správně vycházel při určení výše nákladů za zastoupení advokátem z tarifní hodnoty určené podle ustanovení § 8 odst. 1 advokátního tarifu ve výši kupní ceny, za niž měl být předmět smlouvy prodán (usnesení NS sp. zn. 33 Cdo 4825/2014).

28. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto za použití ustanovení § 224 odst. 1 o. s. ř. v souladu s ustanovením § 151 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř. podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaná byla v odvolacím řízení zcela úspěšná. Žalované vznikly náklady v souvislosti se zastoupením advokátem ve výši 146 652 Kč sestávající z odměny za dva úkony právní služby po 60 300 Kč (vyjádření k odvolání, účast u odvolacího jednání) podle ustanovení § 8 odst. 1 ve spojení s ustanovením § 7 bod 7. advokátního tarifu, z náhrady hotových výdajů po 300 Kč ke každému úkonu právní služby podle ustanovení § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu – 600 Kč, z náhrady za 21 % DPH ve výši 25 452 Kč.

29. Náhradu nákladů odvolacího řízení je žalobkyně povinna zaplatit žalované v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.) k rukám advokáta žalované (§ 149 odst. 1 o. s. ř.). Proti tomuto rozsudku lze podat dovolání do dvou měsíců ode dne jeho doručení k Nejvyššímu soudu České republiky v obec prostřednictvím Okresního soudu v Kutné Hoře, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Nebude-li povinnost tímto rozsudkem stanovená splněna dobrovolně a v určené lhůtě, lze se jejího plnění domoci návrhem na soudní výkon rozhodnutí či exekučním návrhem.