26 Co 117/2026

Plný text

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Kateřiny Burešové a soudců Mgr. Daniely Jandové a JUDr. Tomáše Němce ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A, narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B, narozený Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Kolíně ze dne 27. 2. 2026, č. j. 19 C 212/2025-162, I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku II. mění tak, že se žalovaným náhrada nákladů řízení nepřiznává. II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. potvrzuje. III. Žalovaným se náhrada nákladů odvolacího řízení nepřiznává.

1. Shora označeným rozsudkem Okresní soud v Kolíně (soud I. stupně) ve výroku I. zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že výpověď ze dne 11. 7. 2025 (dále případně jen „Výpověď z nájmu Bytu“ nebo jen „Výpověď), kterou dali žalovaní žalobkyni z nájmu bytové jednotky č. Anonymizováno vymezené v budově č. p. Anonymizováno, část obce adresa, podstavené na pozemku parc. č. st. Anonymizováno v katastrálním území adresa (dále případně jen „Byt“), je neoprávněná. Ve výroku II. uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku 52 260 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

2. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že žalovaní (dále i jen ,,žalovaná a žalovaný“) jako vlastníci Bytu a jeho a pronajímatelé dali žalované jako nájemci Výpověď z nájmu Bytu z důvodu, že Byt potřebují pro sebe, resp. pro své užívání (§ 2282 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník /dále jen ,,o. z.“/). Dle soudu I. stupně je Výpověď platným a účinným právním jednáním. Deklarovaný výpovědní důvod byl naplněn. Je bez právního významu, že žalovaní v současné době mají bytovou potřebu zajištěnu, rozhodující je pouze jejich vůle, resp. „chtění“ užívat Byt. Pokud žalobkyně namítla, že žalovaní Byt sami ve skutečnosti užívat nechtějí, je dle soudu I. stupně právně bezvýznamné, zda žalovaní měli ohledně Bytu v dřívější době úmysl jiný (původně jej chtěli prodat za účelem získání peněžních prostředků pro zajištění bytu, který by odpovídal jejím zdravotním omezením), rozhodující je jejich současní vůle Byt užívat. V minulosti došlo darovací smlouvou v roce 2004 k převodu vlastnictví Bytu na syna žalovaných, který jej darovací smlouvou opět na ně převedl v roce 2025. Jednalo se však o situaci, kdy syn žalovaných potřeboval Byt jako zástavu pro získání hypotéky. Poté co ji splatil, převedl Byt zpět na žalované. Se žalobkyní po celou dobu však o otázkách Bytu vždy jednala jen žalovaná. Pokud žalobkyně zpochybnila legitimaci žalovaných k podání Výpovědi tím, že namítla neplatnost zmíněných převodních smluv pro nedostatek způsobilosti k právnímu jednání ze strany žalovaného, tuto neplatnost soud I. stupně neshledal. Zmíněná právní jednání prošla řádně vkladovým řízením u Katastrálního úřadu, který neplanost těchto právních jednání nedovodil. Žalovaný je sice dlouhodobě léčen pro psychiatrickou diagnózu, dle vyjádření ošetřující lékařky však způsobilý k právním jednáním je, nedoporučovala pouze jeho osobní účast na jednání. I v případě nezpůsobilosti žalovaného se však (zejména v případě darovací smlouvy z roku 2024) jednalo o situaci, kdy smluvně, bezplatně nabýval do svého vlastnictví hodnotnou věc, nebyla by tak splněna podmínka neplatnosti právního jednání spočívající v tom, že by se to příčilo smyslu a účelu zákona (§ 580 odst. 1 o. z.). Vzhledem k uvedenému zjištění ohledně zdravotního stavu žalovaného neshledal soud I. stupně ani důvod, aby za něho v tomto řízení musel jednat ustanovený opatrovník.

3. Soud I. stupně se dále zabýval i otázkou, zda sama Výpověď není neplatným právním jednáním pro rozpor s dobrými mravy. Tuto rozpornost neshledal. Žalobkyně je osobou vysokého věku (84 let), se značným zdravotním omezením (pohybovým i zrakovým), což vyžaduje péči třetí osoby (vykonává dcera žalobkyně), na kterou pobírá sociální dávku; v Bytě bydlí průkazně od roku 1984 (sama tvrdí, že již od roku 1973, což prokazovala přihláškou adresa k odběru elektřiny z tohoto roku); jiné vlastní bydlení nemá. Na druhé straně žalovaní jsou rovněž osoby vysokého věku, první žalovaná má 80 let, druhý žalovaný 83 let. Předmětný Byt kupovali (i se žalovanou) v roce 2001 jako zajištění bydlení na stáří, sami rovněž trpí zdravotními potížemi, zejména pohybovými, což jim velmi ztěžuje přístup do jejich současného bytu po strmých schodech. Žalobkyni nabízeli jako vyrovnání za dobrovolné opuštění Bytu částku 300 000 Kč, na což žalobkyně nepřistoupila. Všechny tyto zjištěné okolnosti soud I. stupně zhodnotil tak, že posuzovaná Výpověď z nájmu Bytu v rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 580 odst. 1 o. z. není. Ze všech uvedených důvodů žalobu na určení neoprávněnosti Výpovědi z nájmu Bytu zamítl.

4. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně v zákonné lhůtě odvolání. Namítla v něm především, že se soud I. stupně důkazně nedostatečně vypořádal se zdravotním stavem druhého žalovaného. Jeho úvahy o způsobilosti jmenovaného k právním jednáním v době, kdy mělo dojít k právním dispozicím ohledně Bytu mezi žalovanými a jejich synem, jsou spíše laické. Druhý žalovaný trpí dlouhodobě paranoidní schizofrenií v kombinaci s bipolární poruchou. Závěr o legitimaci žalovaných k podání Výpovědi z nájmu Bytu z pozice jeho vlastníků, rovněž jako závěr o schopnosti jmenovaného účastnit se tohoto řízení není proto rovněž řádně důkazně podložen. Žalobkyně má nadále za to, že žalovaní nemají skutečnou vůli užívat Byt, z jejich strany se jedná pouze o účelové jednání, o čemž svědčí i historie jimi činěných kroků, kdy nejprve Byt navštívil syn žalovaných (ještě jako jeho vlastník) se zájemcem o koupi Bytu, když věc nedopadla úspěšně, došlo k účelovému převodu Bytu ze syna žalovaných na žalované a následovala Výpověď z nájmu Bytu. Soud I. stupně se nevypořádal řádně ani s otázkou, zda Výpověď z nájmu z Bytu není v rozporu s dobrými mravy. Zcela v tomto směru přehlížel účelovost jednání žalovaných, kdy sám připustil, že kdyby Byt zůstal ve vlastnictví jejich syna, případnou výpověď z nájmu Bytu učiněnou jeho osobou by bylo třeba za rozpornou s dobrými mravy považovat. Nedostatečně přihlédl rovněž k tomu, že žalobkyně po celou dobu nájmu plnila řádně své povinnosti nájemce, že je osobou ještě starší než žalovaní a že žalovaní se ji snažili přimět k odchodu z Bytu snahou pro ni až likvidačním způsobem zvýšit nájemné. V jednání žalovaných spatřuje žalobkyně i zjevné zneužití práva. Soud I. stupně rovněž dostatečně nezhodnotil., že pokud by žalobě nebylo vyhověno, dostane se žalobkyně jako zranitelná osoba do absolutní bytové nejistoty, zda bude vůbec schopna zajistit si nadále uspokojovaní svého bydlení jako elementární lidské potřeby. Za nesprávné považuje žalobkyně u rozhodnutí soudu I. stupně o náhradě nákladů řízení, kdy případ evidentně vykazuje okolnosti, pro které bylo na místě žalovaným tuto náhradu odepřít dle § 150 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o. s. ř.). Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně buď zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení, případně aby jej sám změnil tak, že žalobě na určení neoprávněnosti Výpovědi z nájmu Bytu bude vyhověno.

5. Žalovaní v písemném vyjádření k odvolání zejména uvedli, že zdravotní stav žalovaného a jeho způsobilost k právním jednáním byly dostatečně prokázány zprávou ošetřující psychiatrické lékařky tituly před jménem jméno FO, která konstatovala, že jmenovaný je svéprávný, je schopen činit podání vůči soudu, pouze z důvodu jeho psychiatrického onemocnění není vhodná jeho osobní účast na jednání. Souhlasí přitom i se závěrem soudu I. stupně, že i případná nezpůsobilost žalovaného k právnímu jednání by nezakládala neplatnost zejména smlouvy, kterou darem získal do SJM s žalovanou Byt, protože vyslovení této neplatnosti by smysl ani účel zákona nevyžadoval. Žalovaní nadále popírají žalobkyní tvrzenou účelovost opakovaného převodu Bytu mezi nimi a jejich synem. V roce 2004 převedli smluvně na syna Byt proto, že ten jej potřeboval jako zástavu na získání úvěru na rekonstrukci svého rodinného domu. Poté došlo v roce 2025 ke zpětnému převodu tohoto majetku na žalované. Žalovaní se přitom po celou dobu fakticky chovali jako vlastníci Bytu. Žalobkyně platila nájemné stále na účet žalované a vyúčtování záloh probíhalo rovněž mezi nimi. Po zhoršení zdravotního stavu žalované (pohybový aparát) v roce 2024 bylo nutné pro žalované zajistit si bydlení, pokud možno bezbariérové, protože dosud bydlí v bytě s přístupem po strmých točitých schodech. Předmětný Byt je přitom vybaven výtahem. Pokud jde o posuzování dobrých mravů, poukázali žalovaní na to, že před podáním Výpovědi z nájmu Bytu činili žalobkyni různé nabídky, včetně poskytnutí částky 300 000 Kč, pokud byt dobrovolně opustí, žalobkyně však požadovala zajištění přiměřeného náhradního bytu. Žalovaní činili i návrh na zvýšení nájemného tak, aby si mohli sami na jiném místě opatřit vhodné nájemní bydlení. Pokud jde o okolnost věku a zdravotního stavu, v tomto směru je pozice obou stran ve své podstatě rovnocenná. Žalovaní navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil.

6. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není, pokud jde o věc samu, důvodné.

7. Z hlediska procesního soud I. stupně nepochybil, pokud jednal s žalovaným bez toho, aby mu ustanovil opatrovníka dle § 29 odst. 1 o. s. ř., případně aby se postaral o ustanovení opatrovníka dle § 465 o. z. Z důkazně provedené zprávy tituly před jménem jméno FO, ošetřující psychiatričky žalovaného, ze dne 10. 12. 2025, soud I. stupně správně zjistil, že jmenovaný je svéprávný, je schopen činit podání k soudu, pouez není doporučena jeho účast na soudním jednání. V průběhu jednání u odvolacího soudu přitom žalovaní (resp. jejich právní zástupce) správně poukázali na obsah veřejně přístupné databáze seznamu znalců, tlumočníků a překladatelů, z něhož plyne, že tituly před jménem jméno FO je zároveň evidována jako soudní znalec z oboru Zdravotnictví – psychiatrie, což dodává nezpochybnitelnou relevanci její zprávě o zdravotním stavu žalovaného z hlediska jak jeho způsobilosti k právním jednáním, tak z hlediska jeho procesní způsobilosti ve smyslu § 20 o. s. ř.

8. Z hlediska věcného přezkumu odvolací soud uzavírá, že soud I. stupně provedl v míře dostatečné pro učinění všech podstatných skutkových i právních závěrů. Se skutkovými i právními závěry tohoto soudu se odvolací soud ztotožňuje.

9. Podle § 2288 odst. 2 písm. a) a odst. 3 o. z.: Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno. Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

10. Podle § 2286 o. z.: Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odst. 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odst. 2).

11. Podle § 2289 o. z.: Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

12. Podle § 580 odst. 1 o. z.: Neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

13. Podle § 8 o. z.: Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

14. Soud I. stupně především správně uzavřel, že oběma žalovaným svědčila legitimace k podání Výpovědi z nájmu Bytu. Oba byli v době podání Výpovědi vlastníky Bytu v režimu společného jmění manželů. Do práv pronajímatele vstoupili bezprostředně nabytím vlastnictví k Bytu (§ 2221 o. z.) na základě darovací smlouvy ze dne 27. 5. 2025, kterou uzavřeli jako obdarovaní se svým synem jméno FO. Jak se přitom podává z obsahu smlouvy o převodu vlastnictví k bytové jednotce ze dne 27. 8. 2001, kterou uzavřeli žalovaní jako nabyvatelé s právnická osoba a, s. (provedenou k důkazu soudem I. stupně), již k tomuto datu existoval ohledně Bytu nájemní vztah na dobu neurčitou, kde v pozici nájemce vystupovala žalobkyně. Převod vlastnického práva k Bytu podle zmíněné darovací smlouvy byl z hlediska způsobilosti osob, které jí uzavíraly, platným právním jednáním. Tuto způsobilost, kterou je třeba vztáhnout i na podpis, v případě žalovaného zkonstatovala v již zmíněně zprávě tituly před jménem jméno FO. Správně přitom soud I. stupně zkonstatoval, že i v případě nedostatku této způsobilosti by nebylo možno posoudit jednání žalovaného jako jednání v rozporu se zákonem vzhledem k tomu, že posuzovanou darovací smlouvou nabýval do svého vlastnictví bezplatně majetek vysoké hodnoty, přičemž smysl a účel zákona (§ 580 odst. 1 o. z.) závazné vyslovení této neplatnosti neodůvodňuje (nevyžaduje). Správně soud I. stupně rovněž uzavřel, že Výpověď rovněž splňuje zákonné podmínky dle § 2286 odst. 1 a 2 o. z.

15. Správně soud I. stupně rovněž uzavřel, že byl naplněn i uplatněný výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. , když správně v tomto směru poukázal na ustálenou soudní praxi, podle níž je tento výpovědní důvod naplněn bez dalšího již tím, že pronajímatel projeví vůli dosud jím pronajatý byt sám užívat, bez ohledu na to, zda má možnost uspokojovat svou bytovou potřebu i na jiném místě. Ochrana proti zneužití tohoto oprávnění je pak nájemci zajištěna přímo zákonem, a to ustanovením § 2289 o. z. Pro závěr soudu o nenaplnění tohoto výpovědního důvodu by proto muselo být v řízení prokázáno, že pronajímatel po podání výpovědi prokazatelně činí kroky k tomu, aby se dalším uživatelem bytu, jehož nájem je vypovídán, stala jiná osoba. Takový stav však nebyl v řízení ani tvrzen a ani prokázán.

16. Správně soud I. stupně dále uzavřel, že Výpověď není ani neplatným právním jednáním z důvodu jeho případného rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 580 odst. 1 o. z., případně v širším smyslu jednáním, které by bylo zneužitím práva dle § 8 o. z. Žalovaní především prokázali, že Byt je pro ně vhodnější než byt současně užívaný, a to z důvodu jejich zdravotních omezení, zejména pro onemocnění pohybového aparátu. Žalovaní stejně jako žalobkyně jsou osobami vysokého věku. Skutečnost, že mají v současné době možnost užívat i jiný byt, sama o osobě nemá z hlediska posuzování dobrých mravů žádný právní význam, protože, i s ohledem na výše zmíněnou ustálenou soudní praxi, by tím bylo prakticky popřeno jejich oprávnění výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. vůbec uplatnit. Nelze při tomto posuzování rovněž přehlédnout, že v řízení bylo prokázáno, že žalovaní Byt zakoupili již v roce 2001 za účelem zajištění adekvátního bydlení na stáří, přičemž žalobkyně sama v té době nevyužila možnosti Byt od tehdejšího vlastníka (právnická osoba, a. s.) odkoupit. Nelze rovněž přehlédnout, že se žalovaní před podáním Výpovědi snažili žalobkyni nabídnout (s ohledem na sílu jejich právního postavení) vstřícné řešení, zejména v podobě nabídky částky 300 000 Kč, pokud žalobkyně Byt dobrovolně opustí, na což však nepřistoupila. Za těchto okolností ani dle názoru odvolacího soudu nemůže z hlediska posuzování dobrých mravů převážit skutečnost, že žalobkyně, kromě vysokého věku sama trpí zdravotními problémy (výrazné zhoršení zraku), pro které pobírá i příspěvek na péči jiné osoby, a že v případě realizace Výpovědi nemá aktuálně zajištěnu jinou možnost bydlení.

17. Ze všech podaných důvodů odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně, pokud jde o věcný výrok I., jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

18. Důvod pro změnu (§ 220 o. s. ř.) odvolací soud shledal jen, co se týká nákladového výroku jméno FO. napadeného rozsudku. Žalobkyně je z hlediska svých příjmových, majetkových a osobních poměrů osobou splňující předpoklady pro úplné osvobození od soudních poplatků (byla osvobozena usnesením soudu I. stupně ze dne 24. 9. 2025, č. j. 19 C 212//2025-26). Zároveň je osobou vysokého věku (84 let), která trpí vážnými zdravotními problémy, pro které pobírá i sociální dávku na péči od jiné osoby. Realizací Výpovědi z nájmu Bytu bude vystavena situaci, kdy bude muset řešit otázku dalšího bydlení. V souhrnu považuje odvolací soud tyto okolnosti za natolik mimořádné, že uložení povinnosti k náhradě nákladů řízení (jinak dle dikce zákona zcela po právu), by bylo vůči žalobkyni projevem nepřiměřené tvrdosti zákona. Na místě je proto dle názoru odvolacího soudu postupem podle § 150 o. s. ř. ve sporu jinak zcela úspěšným žalovaným náhradu prvostupňových nákladů řízení vůči žalobkyni odepřít.

19. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 ve spojení § 150 o. s. ř. se stejnou argumentací jako v případě rozhodování o náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně. Proti tomuto rozsudku je možno podat dovolání do dvou měsíců od jeho doručení prostřednictvím Okresního soudu v Kolíně k Nejvyššímu soudu České republiky, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.