12 Co 213/2025

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Krahuly a soudců JUDr. Lenky Novotné a Mgr. Jiřího Vilda ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Česká republika – Jméno žalované , IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o určení vlastnictví k pozemku, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Chomutově ze dne 24. 1. 2025, č.j. 24 C 196/2024-66

I. Rozsudek okresního soudu se mění tak, že se určuje, že žalobce je vlastníkem pozemku par. č. st. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro obec a k.ú. , adresa, u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, .

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 37 140 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta 1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem pozemku par. č. st. , Anonymizováno, zapsaného v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č., Anonymizováno, , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, , Katastrálním pracovištěm , adresa, , pro katastrální území a obec , adresa, (výrok I.) a uložil žalobci zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení 900 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.).

2. Okresní soud rozhodoval o žalobě, jíž se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem pozemku par. č. st. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (dále také jen „pozemek“). Tvrdil, že je od 22. 11. 1972 vlastníkem budovy čp. , Anonymizováno, v obci , adresa, vybudované v roce 1971 jako prodejna smíšeného zboží a spolu s ní nepřetržitě užívá i předmětný pozemek, na kterém budova stojí. Nikdo jiný vlastnické právo k pozemku neuplatnil, až do roku 2024 byl u něj v katastru nemovitostí zapsán neznámý vlastník, od 1. 1. 2024 připadl státu jako věc opuštěná. Má za to, že vlastnické právo k pozemku získal mimořádným vydržením, byť nedisponuje žádným nabývacím titulem. Vzhledem k nesouhlasu žalované nemá jiný procesní prostředek, jak se domoci zápisu svého vlastnického práva do katastru nemovitostí. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že vlastnické právo žalobce neuznává. Namítla, že uplynutím 1. 1. 2024 stát nabyl vlastnictví k pozemku jako věci opuštěné podle § 65 katastrálního zákona, podle kterého nastala nevyvratitelná domněnka, resp. fikce vlastnictví státu, u níž nelze přinést důkaz opaku. Poukázala na to, že žalobce od počátku věděl, že je pouze vlastníkem prodejny a nikoliv pozemku, k němuž neměl nabývací titul (konkrétně smlouvu o trvalém užívání), proto také v minulosti žádal žalovanou i obec o převod vlastnictví. Má za to, že za daných okolností žalobce vzhledem k nepoctivému úmyslu nemohl vlastnické právo vydržet.

3. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalobce se stal ke dni 22. 11. 1972 vlastníkem smíšené prodejny vybudované v akci „Z“ na stavební parcele , Anonymizováno, za kupní cenu 525 000 Kč na základě hospodářské smlouvy ze dne 7. 10. 1978 uzavřené s Místním národním výborem , adresa, a do současné doby je zapsán jako katastrální vlastník budovy čp. , Anonymizováno, (obč. vybavenost) v k. ú. , adresa, . Pozemek par. č. st. , Anonymizováno, , na kterém budova žalobce stojí, vznikl oddělením částí pozemků pozemkového katastru č. , hodnota, , č. st , Anonymizováno, , č. st. , Anonymizováno, , č. , hodnota, , č. , hodnota, , č. st. , Anonymizováno, , č. st. , Anonymizováno, a č. st. , Anonymizováno, . Do sloučení byly u pozemků zapsáni původní vlastníci a od sloučení, ke kterému došlo v době kolaudace prodejny čp. , Anonymizováno, (16. 8. 1972), již byl evidován vlastník neznámý, a to až do konce prosince 2023. Od 1. 1. 2024 je v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku evidována Česká republika s právem hospodaření pro , Jméno žalované, (, Anonymizováno, ). Žalobce, který pozemek užívá od nabytí vlastnictví k budově čp. , Anonymizováno, a považoval se za jeho vlastníka, se mezi lety 2006-2013 snažil vyřešit otázku vlastnictví pozemku se žalovanou, nepodařilo se však dohledat žádné dokumenty, které by vlastnické vztahy od sloučení pozemků osvědčovaly. Žalobce v korespondenci žádal , Anonymizováno, o převod pozemku do vlastnictví s tím, že 19. 9. 1979 Středisko Geodézie vyhovělo jeho žádosti o registraci tohoto pozemku a byl tak v dobré víře, že je jeho vlastníkem. Poukazoval na to, že ještě v roce 1993 byl veden v katastru nemovitostí jako vlastník a až při digitalizaci katastru nemovitostí v roce 1997 mu bylo vlastnictví odejmuto. Poté, co okresní soud poučil žalovanou podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. o tom, že na ní leží břemeno tvrzení a břemeno důkazní o nepoctivém úmyslu žalobce, žalovaná uvedla, že ze samotného užívání pozemku nelze dovozovat poctivý úmysl žalobce.

4. Právní otázku mimořádného vydržení vlastnického práva žalobce okresní soud posuzoval podle § 1095 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Nepřisvědčil námitce žalované, podle které vlastnictví k pozemku nabyla zákonnou fikcí vylučující soudní přezkum vlastnického práva na základě ust. § 65 odst. 9 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), které stanoví, že nepodaří-li se vlastníka zjistit a uplyne-li marně lhůta, po jejímž uplynutí se podle jiného právního předpisu má za to, že nemovitost je opuštěná, pohlíží se na ni jako na opuštěnou; další postup se řídí právními předpisy upravujícími hospodaření s majetkem státu. Okresní soud konstatoval, že způsob vzniku a zániku věcných práv k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí plyne z občanského zákoníku, nikoli z katastrálního zákona, jenž je předpisem evidenční povahy stanovícím, co a jakým způsobem se zapisuje do katastru nemovitostí. Jestliže se tedy podle § 65 odst. 9 katastrálního zákona za určitých okolností „pohlíží“ na nemovitost jako na opuštěnou, neznamená to, že se tím daná nemovitost stává vlastnictvím České republiky z důvodu katastrálním zákonem založené fikce jejího opuštění, citované ustanovení pouze umožňuje zápis státu jako knihovního vlastníka takové nemovité věci. Zda je stát též skutečným vlastníkem, záleží na naplnění hmotněprávních předpokladů plynoucích z občanského zákoníku. Okresní soud vyložil podmínky mimořádného vydržení, k němuž zákon v případě nemovité věci vyžaduje pouze uplynutí dvojnásobné délky, tedy 20 let držby, která nemusí být pravá ani poctivá, vyžaduje se pouze, aby držiteli nebyl prokázán nepoctivý úmysl. S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu (např. rozsudek ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, rozsudek ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022) uvedl, že k mimořádnému vydržení postačí, chopí-li se držitel držby s přesvědčením, že nikomu neškodí, přičemž břemeno tvrzení a důkazní o případné nepoctivosti úmyslu držitele leží na tom účastníku, který se vydržení brání. Vydržecí doba nemůže uplynout před 1. 1. 2019. Okresní soud dovodil, že byť žalobce od roku 1972 užíval spolu se stavbou také předmětný pozemek, nemohl tak činit v domnění, že se stal jeho vlastníkem, neboť v té době se vlastnictví k pozemkům standardně nepřevádělo a zůstávalo státu. Tehdejší organizace mohly pozemky se souhlasem státu pouze užívat, a toto užívání mohlo být trvalé nebo dočasné. Žalobce proto nemohl nabýt přesvědčení o svém vlastnickém právu k pozemku pouze na základě vlastnického práva ke stavbě ani prosté přesvědčení, že nikomu neškodí. Podle okresního soudu proto „nelze uzavřít, že by se žalobce chopil držby předmětného pozemku ani že by tak činil v úmyslu nikoli nepoctivém“. Žalobu proto jako nedůvodnou zamítl a úspěšné žalované přiznal podle § 142 odst. 1 o. s. ř. vůči žalobci právo na náhradu nákladů řízení spočívajících ve 3 paušálních náhradách nezastoupeného účastníka ve výši celkem 900 Kč.

5. Proti tomuto rozsudku v celém rozsahu podal včasné odvolání žalobce, který s právním závěrem okresního soudu zásadně nesouhlasil. Namítl, že pokud by dohledal smlouvu o trvalém užívání, pak by se samozřejmě vlastnictví pozemku domohl ze zákona, neboť podle § 879c odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“) se dnem 1. 7. 2000 trvalé užívání změnilo na právo vlastnické, nicméně mimořádné vydržení nespočívá na existenci titulu postačujícího k nabytí vlastnického práva, ale na poctivé držbě a uplynutí času. Mimořádným vydržením lze podle důvodové zprávy k § 1095 o. z. poskytnout ochranu faktickým stavům, jejichž základ je sice pochybný nebo sporný, ale kde tvrzené nebo domnělé vlastnictví trvá značně dlouhou dobu. V daném případě celková doba držby pozemku od roku 1972 činí 52 let, doba potřebná k mimořádnému vydržení tak byla splněna téměř trojnásobně. Za spekulativní označil závěr okresního soudu o nepoctivém úmyslu, který neplyne ze žádných skutkových zjištění a nelze jej dovozovat z vědomí o užívacím právu, jak tvrdila žalovaná. Zdůraznil, že na lest nebo podvod z jeho strany není nejmenší důvod usuzovat a je naopak přesvědčen, že institut mimořádného vydržení sloužící k odstranění právní nejistoty je v poměrech projednávané věci naprosto přiléhavý. Dodal, že vzhledem k neznámému knihovnímu vlastníkovi pozemku nebylo možno věc řešit do roku 2024. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobě vyhověl.

6. Žalovaná v písemném vyjádření k odvolání navrhla potvrzení napadeného rozsudku. Zopakovala svou argumentaci, podle níž si byl žalobce vědom skutečnosti, že koupil pouze budovu a vlastníkem pozemku není. V tehdejších poměrech vlastníkem pozemku být ani nemohl, mohl jej mít pouze v trvalém užívání. Již z toho vyplývá nepoctivý úmysl žalobce bránící vydržení. Skutkové okolnosti věci považuje za obdobné těm, které posuzoval Nejvyšší soud v usnesení ze dne 28. 1. 2025, sp. zn. 22 Cdo 3606/2024 a dovodil, že „žalovaný nebyl nikdy držitelem pozemků nikoliv v nepoctivém úmyslu ve smyslu § 1095 o. z., neboť si už v okamžiku nabytí držby byl vědom, že pozemky nejsou v jeho vlastnictví. Jinak řečeno, od počátku si byl žalovaný vědom, že užívá cizí pozemky, nadto posléze bez právního důvodu, tedy k újmě jejich vlastníka. Proto žalovaný nenabyl vlastnické právo k pozemkům na základě mimořádného vydržení ve smyslu § 1095 o. z.“ Dodala, že i před 1. 1. 2024 bylo možno domáhat se svého vlastnického práva u soudu i proti neznámému vlastníkovi, jak vyplývá z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 22 Cdo 524/2023.

7. Krajský soud jako soud odvolací přezkoumal k odvolání žalobce napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, a odvolání shledal důvodným.

8. Okresní soud vycházel ze skutkového stavu věci tak, jak je popsán v odůvodňující části napadeného rozhodnutí. Skutkový stav zjistil okresní soud řádně, v rozsahu pro rozhodnutí potřebném, správnost jeho skutkových zjištění nebyla ostatně odvoláním zpochybněna, a protože ani v odvolacím řízení nedoznal skutkový stav žádných změn, odvolací soud nemá důvodu se od něho jakkoli odchýlit a vychází z něj. Při právním posouzení mimořádného vydržení vycházel okresní soud sice ze správných zákonných ustanovení, avšak způsob jejich aplikace na posuzovanou věc ani výsledný právní závěr odvolací soud za správný nepovažuje.

9. Soudu prvního stupně lze přisvědčit toliko v dílčím právním závěru, podle kterého ustanovení § 65 odst. 9 katastrálního zákona upravuje postup katastrálního úřadu v případě uplatnění vyvratitelné domněnky, že nemovitost je opuštěná (§ 1050 odst. 2 o. z.), nestanoví však ani nevyvratitelnou domněnku, ani fikci opuštění nemovitosti. Ke shodnému závěru dospěl i Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 3. 9. 2025, č.j. 22 Cdo 1268/2025-161. V posuzované věci to znamená, že byl-li u předmětného pozemku s neznámým vlastníkem na základě takové vyvratitelné domněnky stát zapsán jako katastrální vlastník, nezbavuje to žalobce možnosti v soudním řízení tvrdit a prokázat, že vlastníkem je on. Žalobci proto svědčí naléhavý právní zájem na požadovaném určení ve smyslu § 80 o. s. ř.

10. Podle § 1095 o. z. uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.

11. Podle § 1091 odst. 2 o. z. je k vydržení vlastnického práva k nemovité věci potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

12. Jak soud prvního stupně správně konstatoval, k mimořádnému vydržení zákon vyžaduje jen uplynutí vydržecí doby (v případě nemovité věci 20 let), a aby nebyl držiteli prokázán „nepoctivý úmysl“. Podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 o. z.) proto není poctivá držba (992 odst. 1 o. z.) ani (pro dobu držby před 1. 1. 2014) držba oprávněná (§ 130 odst. 1 obč. zák.), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele, což je mnohem benevolentnější pojem. Judikatura Nejvyššího soudu dovodila, že o nepoctivý úmysl jde, jestliže jednání držitele při nabytí a výkonu držby nebylo úmyslně poctivé (morální) v obecném smyslu. Nepoctivým ve smyslu § 1095 o. z. je v zásadě (zpravidla) úmyslné jednání naplňující znaky nepravé držby, tedy pokud se držitel úmyslně „vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou“ (§ 993 o. z.). Soud prvního stupně sice správně poučil žalovanou o tom, že důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu držitele tíží toho, kdo vydržení popírá (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021), pokud však následně shodně se žalovanou shledal nepoctivý úmysl žalobce v neexistenci nabývacího titulu ke spornému pozemku, jde o právní závěr zcela mylný, neboť podmínkou mimořádného vydržení podle zákona není existence nabývacího titulu, a to ani domnělého.

13. Z nezpochybněných skutkových zjištění v dané věci vyplývá, že žalobce se chopil držby sporného pozemku vyčleněného za účelem vybudování prodejny smíšeného zboží nejpozději v době kolaudace prodejny v roce 1972, následně převedené státem do jeho vlastnictví hospodářskou smlouvou ze dne 7. 10. 1978. Skutečnost, že tehdejší právní úprava byla založena na myšlence společenského vlastnictví půdy nahrazujícího vlastnictví soukromé a stát v dané době nepřeváděl vlastnictví k pozemku zastavěného stavbou ve vlastnictví nestátního subjektu (mezi které náležel i žalobce jako spotřební družstvo) na vlastníka stavby, ale zřizoval v jeho prospěch bezplatné právo trvalého užívání pozemku, znamená jen tolik, že žalobce od počátku realizoval držbu práva trvalého užívání pozemku, jehož charakter se nejvíce blížil právu vlastnickému.

14. V případě práva trvalého užívání pozemku stanovila velká novela občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. provedená zákonem č. 509/1991 Sb., že vztahy trvalého užívání podle § 70 zákona č. 109/1964 Sb., hospodářského zákoníku, se posuzují podle dosavadních předpisů až do doby vydání zvláštního zákona (§ 876 odst. 1). Tím byl zákon č. 103/2000 Sb.

15. Právo trvalého užívání pozemku se ve smyslu § 879c odst. 1 písm. c) obč. zák. ve znění účinném od 1. 7. 2000 přeměnilo na právo vlastnické, jestliže šlo o pozemek zastavěný budovou (stavbou) ve vlastnictví osoby, v jejíž prospěch bylo právo trvalého užívání zřízeno. Taková osoba pak nabyla vlastnické právo i k pozemku navazujícímu, jestliže takový pozemek souvisí s provozem této budovy (stavby).

16. Žalobce v okamžiku uchopení držby práva trvalého užívání pozemku měl držební vůli, pozemek fakticky ovládal a neopíral své právo o právo jiné osoby. Následkem neexistence písemné smlouvy o trvalém užívání pozemku nicméně nemohl požádat ve stanovené lhůtě stát o změnu práva trvalého užívání na právo vlastnické a nestal se tak vlastníkem pozemku přímo ze zákona. Absence nabývacího titulu by byla také problematická z hlediska řádného vydržení vlastnického práva podle občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013. Nebrání však mimořádnému vydržení, které bylo nově upraveno teprve občanským zákoníkem s účinností od 1. 1. 2014 a jehož konstrukce je zcela odlišná. Vzhledem k okolnostem, za jakých se žalobce chopil držby pozemku pod stavbou maloobchodní prodejny vybudované ve veřejném zájmu, k jejímuž zřízení a provozu byl ostatně pozemek přímo vyčleněn, aniž by k němu v rozhodné době či později kdokoli uplatňoval konkurenční právo (žalovaná nic takového netvrdila a nevyplývá to ani z obsahu spisu), nelze na straně žalobce o nepoctivém úmyslu (způsobit jinému újmu) vůbec uvažovat. Odkaz žalované na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2025, sp. zn. 22 Cdo 3606/2024, není případný, neboť se týká věci skutkově zcela odlišné, v níž žalovaný usiloval k újmě vlastníka proměnit ve své vlastnické právo to, co užíval na základě nájemní smlouvy po roce 1990. Na posuzovanou věc nedopadá ani další žalovanou odkazované usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 22 Cdo 524/2023, které se týká možnosti podat žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví proti okruhu neznámých dědiců konkrétně identifikovatelného zůstavitele (spoluvlastníka).

17. Za situace, kdy potřebná vydržecí doba 20 let (§ 1095, za použití § 1091 odst. 2 o. z.) byla na straně žalobce nepochybně překročena, odvolací soud spatřuje v okolnostech dané věci typické, lze říci přímo „čítankové“ naplnění podmínek pro mimořádné vydržení. Určením vlastnictví žalobce, v jehož důsledku dojde ke sjednocení vlastnictví pozemku a budovy, bude zároveň dosaženo spravedlivého uspořádání ve smyslu napravení historického administrativního nedopatření a právního ukotvení desítky let trvajícího, pokojného a nikým nezpochybňovaného faktického stavu.

18. Z těchto důvodů odvolací soud napadený rozsudek v meritorním výroku I. změnil a určil, že žalobce je vlastníkem pozemku par. č. st. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro obec a k.ú. , adresa, u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, .

19. Protože rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé odvolací soud změnil, rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (§ 224 odst. 2 o. s. ř.). Právo na jejich náhradu náleží podle § 142 odst. 1 o. s. ř. plně úspěšnému žalobci. Účelně vynaložené náklady řízení žalobce se skládají ze zaplaceného soudního poplatku za žalobu ve výši 5 000 Kč, soudního poplatku za odvolání ve výši 5 000 Kč, odměny za právní zastoupení advokátem za dva úkony právní služby (převzetí zastoupení, podání žaloby) po 3 100 Kč (z tarifní hodnoty 50 000 Kč) podle § 7 bod 5, § 9 odst. 4 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) ve znění účinném do 31. 12. 2024, odměny za další tři úkony právní služby (účast na ústním jednání 24. 1. 2025, podání odvolání, účast u odvolacího jednání 22. 10. 2025) po 5 620 Kč (z tarifní hodnoty 113 000 Kč) podle § 7 bod 5, § 9 odst. 4 písm. a) advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025, pěti paušálních náhrad hotových výdajů k uvedeným úkonům ve výši celkem 1 950 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu účinného v době provedení úkonu právní služby, cestovného advokáta k jednání před okresním soudem osobním automobilem z , adresa, a zpět při obousměrné vzdálenosti 50 km, cestovného advokáta k odvolacímu jednání z , adresa, a zpět při obousměrné vzdálenosti 92 km, v obou případech při kombinované spotřebě vozidla 7,7 l/100 km, ceně pohonných hmot (BA 95) 35,80 Kč/litr a paušální náhradě za 1 km ve výši 5,80 Kč (podle vyhlášky č. 475/2024 Sb.), cestovné činí celkem 1 230 Kč. Součástí nákladů řízení je dále náhrada za promeškaný čas cestou k oběma jednáním a zpět v rozsahu 6 půlhodin po 150 Kč podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu. Za účelný z hlediska přiznání odměny a náhrady hotových výdajů odvolací soud nepovažuje úkon právní služby spočívající v doložení naléhavého právního zájmu na požadovaném určení, neboť s ohledem na povahu řízení jde o skutečnosti, které mohly a měly být obsaženy přímo v žalobě. Celkem náklady řízení účelně žalobcem vynaložené před soudy obou stupňů činí 37 140 Kč, odvolací soud proto uložil žalované povinnost k zaplacení této částky žalobci v zákonné třídenní lhůtě (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) k rukám jeho právního zástupce (§ 149 o. s. ř.).