29 Co 47/2026

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Petry Kořínkové a soudkyň Mgr. Kateřiny Kupkové a JUDr. Petry Hankové ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně , 463 52 Janův Důl zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného , Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o určení vlastnického práva, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Liberci ze dne 25. srpna 2025, č. j. 16 C 237/2022-167 ve znění opravného usnesení Okresního soudu v Liberci ze dne 27. listopadu 2025, č. j. 16 C 237/2022-174

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I potvrzuje a ve výroku II se mění tak, že žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení před soudem prvého stupně ve výši 29 260 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta, .

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 6 070 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta, .

1. Napadeným rozsudkem byla výrokem I zamítnuta žaloba, jíž se žalobce domáhá určení, že žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemků evidovaných v katastru nemovitostí jako stavební parcela p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba – budova bez č.p./č.e. (jiná stavba), a pozemkové parcely p. č. , Anonymizováno, , p. č. , Anonymizováno, , p. č. , Anonymizováno, , p. č. , Anonymizováno, , p. č. , Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, zapsaných v katastru nemovitostí pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“). Výrokem II soud uložil žalobkyni zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku , částka, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho zástupce.

2. Z obsahu rozsudku okresního soudu vyplývá, že žalobkyně se žalobou z 13.7.2022 po její změně podáním došlým soudu 25.11.2024 domáhala určení vlastnictví k předmětným nemovitostem z titulu kupní smlouvy ze dne , datum, , která obsahuje neověřené podpisy obou účastníků, pravost podpisu žalovaného však dokládá znalecký posudek. Žalobkyně vysvětlovala, že dne , datum, uzavřela jako prodávající s žalovaným jako kupujícím kupní smlouvu, podle níž žalobkyně převedla žalovanému vlastnické právo k pozemkům evidovaným v katastru nemovitostí jako pozemkové parcely parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, a dále k pozemku evidovanému v katastru nemovitostí jako stavební parcela parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova bez č.p./č.e., vše zapsáno v katastru nemovitostí pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, . Žalobkyně zůstala i nadále výlučným vlastníkem pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako stavební parcela parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba: , adresa, , č.p. , Anonymizováno, , jiná stavba, pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako stavební parcela parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba: , adresa, , rodinný dům, a dále pozemků evidovaných v katastru nemovitostí jako pozemkové parcely parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , vše zapsáno v katastru nemovitostí v listu vlastnictví číslo , hodnota, pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, . Týž den byla dle žalobkyně podepsána žalovaným shora uvedená kupní smlouva, kterou mělo dojít ke zpětnému převodu předmětných nemovitostí na žalobkyni, žalobkyně smlouvu podepsala až , datum, , návrh na vklad podávala až , datum, , což odůvodňovala tím, že žalovaný odmítl podpis ověřit a s ohledem na neověření podpisů považovala listinu za nepoužitelnou. Návrh vklad ze dne , datum, byl Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , zamítnut. S ohledem na důvody zamítnutí pak zároveň podáním z , datum, dovozovala, že stejné důvody neplatnosti jsou dány i v případě smlouvy z , datum, . Žalovaný s žalobou nesouhlasil, uvedl, že nikdy neměl vůli předmětné nemovitosti převést zpět na žalobkyni, listinu považoval za falzifikát, namítal nelogičnost toho, že by ve shodný den koupě, když nemovitostí ani nedisponoval, uzavíral smlouvu o prodeji týchž nemovitostí. Poukazoval na to, že , právnická osoba, pro Liberecký kraj zamítl vkladový návrh, když vycházel především z toho, že v doložení kupních smluv došlo, kromě dalších formálních vad, také k záměně označení prodávající a kupující a zaměnění osob v části podpisové předmětné kupní smlouvy, kde jsou rovněž uvedeny rozdílné osoby prodávající a kupující a vyjádřil se stejně jako Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci v tom smyslu, že kupní smlouva ze dne , datum, není způsobilá k tomu, aby byla podkladem k převodu vlastnického práva z žalobkyně na žalovaného. Uváděl, že s nemovitostmi nakládal vždy jako jejich vlastník, pouze občas toleroval vstup žalobkyně na parcelu č. , Anonymizováno, .

3. Po skutkové stránce okresní soud shledal, že kupní smlouvou s ověřenými podpisy ze dne , datum, žalobkyně převedla na žalovaného předmětné nemovitosti, zároveň potvrdila přijetí kupní ceny ve výši 200 000 Kč. Žalobkyně zůstala vlastníkem dalších sousedních pozemků parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba: , adresa, , č.p. , Anonymizováno, , jiná stavba, parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba: , adresa, , rodinný dům, a dále pozemků parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , vše zapsáno v katastru nemovitostí v listu vlastnictví číslo , hodnota, pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, . Zároveň byla předložena smlouva, kterou se žalovaný zavázel žalobkyni prodat předmětné nemovitosti za stejnou kupní cenu. Na konci smlouvy je žalobkyně podepsána jako prodávající s uvedením data , datum, a dle ověřovací doložky uznala svůj podpis na smlouvě za vlastní dne , datum, . Podpis žalovaného je na straně kupujícího a není úředně ověřen. Znalecký posudek znalkyně Mgr. , jméno FO, , znalce pro obor kriminalistika, specializace zkoumání ručního písma ze dne 29. 7. 2024 potvrzuje podpis žalovaného. Z rozhodnutí Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že katastrální úřad zamítl návrh na vklad k předmětným nemovitostem. Žaloba na nahrazení rozhodnutí Katastrálního úřadu byla zamítnuta. Z rozhodnutí Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočka v Liberci č.j. 93 C 6/2024-42 ze dne 2. 4. 2025 bylo zjištěno, že žaloba žalobkyně na nahrazení rozhodnutí Katastrálního úřadu byla zamítnuta s tím, že vkladová listina nesplňovala základní požadavky na správnost, určitost a nespornost vkladové listiny, listina byla sporná ohledně vůle účastníka převést v době, kdy mělo dne , datum, dle žalobkyně dojít k uzavření kupní smlouvy, která je vkladovou listinou, vlastnické právo k předmětným nemovitostem na žalobkyni za kupní cenu 200 000 Kč, neboť kupní smlouva měla být žalovaným uzavřena dlouho před tím, než nemovitosti sám nabyl dne , datum, , smlouva měla zastřít ujednání o výhradě zpětné koupě. K uzavření těchto kupních smluv došlo v souvislosti s dřívějším převodem domu č.p. , Anonymizováno, a přilehlých pozemků v , jméno FO, žalobkyně na žalovaného a financováním kupní ceny a rekonstrukce. Účastníci v té době žili jako druh a družka. Žalobkyně ve své výpovědi vysvětlila, že rekonstruovala domy č.p. , Anonymizováno, a č.p , Anonymizováno, z vlastních a úvěrových zdrojů, následně se s žalobcem dohodla, že mu dům č.p. , Anonymizováno, prodá s tím, že tento kupní cenu splatí z peněz, které mu půjčila, které získala zápůjčkou od třetích osob a z hypotečního úvěru, který měl být použit i ke krytí zápůjček. Hypoteční úvěr však byl nižší, žalovaný zápůjčku nesplácel a žalobkyně se dostala do finanční tísně, z toho důvodu na doporučení finančního poradce žalovaného měla přistoupit na návrh žalovaného, aby mu za účelem navýšení jeho bonity a možnosti získání navýšení hypotečního úvěru, z něhož by vyplatil své závazky vůči žalobkyni, předvedla pozemky, které jsou předmětem tohoto řízení. Žalovaný úvěr nedostal, peníze neměl, nic se nevyřizovalo, žalovaný na podzim 2015 sliboval úhradu. Žalobkyně si při té příležitosti nechala dne , datum, od žalovaného podepsat uznání dluhu a dohodli se, že ověří smlouvu na zpětný převod, který téhož dne podepsala. Žalovaný se stále vymlouval, poté s ním ukončila vztah. Okresní soud považoval výpověď žalobkyně k prokázání vůle žalovaného uzavřít smlouvu o zpětném převodu za nedostačující i v kontextu s popisovanou finanční situací účastníků, jejich závazkovými vztahy, které však byly řešeny v jiných soudních řízeních (viz např. výše uvedené řízení sp. zn. 53 C 345/2017).

4. Po právní stránce okresní soud nejprve shledal, že vzhledem k tomu, že kupní smlouvy byly uzavřeny po , datum, , řídí se nabytí vlastnického práva právní úpravou zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o. z.). Podle této úpravy dle § 2128 odst. 1 o. z. platí, že při prodeji a koupi nemovitých věcí vyžaduje kupní smlouva formu dle § 560 o.z. Podle § 560 o.z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší. Podle § 8 o.z. pak zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Podle § 6 odst. 1 a 2 o.z. má každý povinnost jednat v právním styku poctivě. Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu. Okresní soud po provedeném dokazování uzavřel, že se nepodařilo prokázat skutečný úmysl či vůli žalovaného převést na žalobkyni předmětné nemovitosti. Žalobkyní popisované právní jednání účastníků a jejich formy považoval svým způsobem v rozporu s veřejným pořádkem a dobrými mravy. Dál je shledal v logickém rozporu s principy právní jistoty ve vlastnictví a jednak s právní úpravou, kdy pro tzv. výhradu zpětné koupě upravené v ustanovení §§ 2135 až 2138 o.z., v nichž je vycházeno z toho, že takovéto ujednání je činěno, včetně určení příslušné lhůty ke zpětnému prodeji, v jednom právním jednání mezi účastníky – v jedné kupní smlouvě obsahující výše uváděnou výhradu zpětné koupě. V řízení pak nebylo žádným způsobem prokázáno tvrzení žalobkyně (dle účastnické výpovědi), že smlouvy připravoval žalovaný, potažmo jeho finanční poradce. Sama žalobkyně uváděla, že má s ohledem na svou profesní či podnikatelskou činnost určité základní právní vědomosti, a že pouze žalovanému důvěřovala. Okresní soud považoval v logickém rozporu s principy obezřetností v právních jednáních, aby žalobkyně, při sdělené vědomosti o finančních problémech žalovaného, postupovala tak, jak tvrdí, včetně tvrzení, že uzavření smluv mělo jednak umožnit žalovanému získání finančních prostředků a případnému uspokojení pohledávek žalobkyně za žalovaným a jednak sloužit k zajištění vlastnictví, kdy je zřejmé, že k tomuto slouží jiné právní instituty. Okresní soud pak odkazoval také na značný časový odstup od tvrzeného uzavření kupních smluv a samotné realizace vlastnického práva podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Obě smlouvy jsou datovány , datum, . Kupní smlouva, kterou měl nemovitosti do svého vlastnictví získat žalovaný, byla fakticky podepsána s úředním ověřením podpisů dne , datum, a vlastnictví zapsáno s účinky k , datum, (podání návrhu na vklad). Okresní soud neshledal důvod zpětně přezkoumávat platnost této smlouvy, která byla podrobena zápisovému přezkumu katastrálním úřadem a do změny žaloby nebyla účastníky ani nijak zpochybňována. U kupní smlouvy, kterou měla získat nemovitosti zpět do vlastnictví žalobkyně, datované v textu totožně , datum, , s ručně připsaným datem , datum, , pak žalobkyně uznala úředně svůj podpis až dne , datum, , a znaleckým posudkem Mgr. , jméno FO, ze dne , datum, měl být uznán podpis žalovaného jeho pravým vlastnoručním podpisem. S ohledem na popisované datování smluv, ručně připisované datace a faktická data úředního ověření podpisů na smlouvách, shledal v logickém rozporu s těmito skutečnostmi také tvrzení žalobkyně, že obě smlouvy podepsal žalovaný ve stejný den, tedy zřejmě , datum, . V mezidobí pak mezi účastníky probíhala řízení o finanční plnění (např. sp.zn. 53 C 345/2017 a následné exekuce). Při zjevné vědomosti žalobkyně o existenci právních jednání – kupních smluv, kdy žalobkyně v obou případech podávala návrhy na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, je pak nelogické, že se až do podání žaloby dne 13. 7. 2022 nedomáhala nápravy tvrzeného nesprávného faktického a právního stavu vlastnictví k předmětným nemovitostem. Tudíž s ohledem na uváděné závěry vyplývající z jazykového a logického výkladu právních jednání mezi účastníky žalobu žalobkyně na určení vlastnictví k předmětným nemovitostem okresní soud zamítl a úspěšnému žalovanému přiznal vůči žalobkyni v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. náhradu nákladů řízení ve výši 41 940 Kč.

5. Rozsudek okresního soudu napadla včas podaným odvoláním ve všech jeho výrocích žalobkyně. Namítala, že ujednání výhrady zpětné koupě nemusí být nutně obsaženo v původní kupní smlouvě jako její vedlejší ujednání, ale lze k němu přistoupit i samostatně, a nadto i dodatečně. Účastníci zvolili formu dohody o ujednání zpětné koupě, která spočívala v podepsání kupní smlouvy o zpětném převodu žalovaným s tím, že pro realizaci zpětného převodu později žalobkyně smlouvu „dopodepíše“. Žalobkyně má za to, že projev vůle žalovaného převést žalobkyni zpět její pozemky poté, co bude naplněn účel převodu (zajištění bonity žalovaného pro účely navýšení úvěru a získání finančních prostředků pro splacení dluhu žalobkyni), má být posuzován nikoliv ke dni 4.12.2015, ale ke dni 28.7.2014, kdy svým podpisem žalovaný projevil vůli v budoucnu převést žalobkyni zpět. K ujednání, které mělo de facto povahu zpětné koupě, došlo mezi účastníky již dne , datum, . Pro uplatnění výhrady zpětné koupě není třeba projev vůle kupujícího. Zamýšlené účinky zpětné koupě nastávají jednostranným uplatněním práva prodávajícího – v daném případě žalobkyně. Žalovaný odmítl poskytnout součinnost k naplnění ujednání, které de facto mělo povahu zpětné koupě. Žalobkyně odkazuje na ust. § 6 odst. 1 a 2, § 8 a § 555 odst. 1 a 2 o.z., která chrání vůli stran a snaží se zabránit tomu, aby se právní úkony staly neplatnými jen kvůli formálním vadám, pokud je zřejmé, že strany měly jiný úmysl. Žalovaný projevil svou vůli již při ujednání předmětné výhrady zpětné koupě. Neobstálo jeho popírání pravosti podpisu. Následně se žalovaný snažil tvrdit, že snad žalobkyně zaměnila listy kupní smlouvy, což vyvráceno předložením příslušných vyhotovení obou kupních smluv při vědomí existence listiny založené ve sbírce listin katastru nemovitostí. Žalobkyně doložila řadu věcných a časových souvislostí korespondujících i s tvrzeními uváděnými a prokázanými v řízení vedeném u Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 53 C 345/2017 mezi týmiž účastníky. Okresní soud nepřihlédl k tomu, že tím vyvrátila obranu žalovaného. V reakci na úvahy soudu o tom, co je nelogické, podotkla, že naopak nelogické by bylo její počínání, pokud by se vědomě převodem předmětných pozemků zbavila přístupové cesty ke svému domu č.p. 10. (tedy pokud by žalovanému převedla předmětné pozemky bez možnosti získat je zpět). Značný časový odstup žalobkyně vysvětlila její snahou řešit věc smírně a liknavostí žalovaného. K podání žaloby nepřistoupila dříve, neboť s žalovaným řešila řadu jiných soudních sporů, kupní smlouvu navíc dohledala až dodatečně s jejím předložením své zástupkyni. Žalobkyně poukázala též na to, že označení pozemku č. 1045/2 obsahující nesprávnou výměru a druh pozemku či neoznačení staveb nebylo shledáno nedostatečným v případě vkladu prvé kupní smlouvy z , datum, , je tak na soudu, aby posoudil platnost kupní smlouvy a určil, že vlastníkem předmětných pozemků je žalobkyně, která má na určení svého vlastnického práva naléhavý právní zájem. Navrhovala tedy, aby odvolací soud žalobě vyhověl nebo rozsudek okresního soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

6. Žalovaný se k odvolání žalobkyně písemně nevyjádřil. Při jednání uvedl, že považuje rozhodnutí okresního soudu za věcně správné. Poukázal na to, že rozpory mezi účastníky trvají již dlouhou dobu, jde pouze o jeden z případů. Z postupu žalobkyně je zjevné, že žaloba byla účelová. Smlouva o zpětném převodu je smyšlená, neuspěla v řízení před katastrem nemovitostí ani u Krajského soudu v Ústí nad Labem pobočky v Liberci s tím, že není způsobilá pro zápis. Okresní soud důvodně neuvěřil tvrzením žalobkyně, které nebyla podpořena důkazy a postrádala logiku postupu již v samotném podání návrhu na vklad až po deseti letech. Navrhoval proto potvrzení rozsudku okresního soudu.

7. K dotazu odvolacího soudu žalobkyně doplnila, že žalobu na určení vlastnictví, ač v její prospěch nesvědčí zápis v katastru nemovitostí podávala, neboť se považuje za vlastnici předmětných pozemků a má naléhavý právní zájem na určení, když sám katastrální úřad zpochybnil platnost převodu zpětné koupě a vytkl vady, které obsahovala i první kupní smlouva. Sjednání výhrady zpětné koupě dovozuje z ujednání při prodeji, jímž se účastníci dohodli, že žalobkyně žalovanému převede pozemky, aby získal vyšší bonitu pro banku k navýšení úvěru pro vrácení peněz žalobkyni a dohodli se, že žalovaný převede žalobkyni pozemky zpět, proto předpodepsali smlouvu s tím, že bude vložena až si žalovaný vyřídí navýšení úvěru, což proběhlo tak, že žalovaný podepsal druhou kupní smlouvu, která je tak ujednáním o zpětné koupi, žalobkyně , datum, dopodepsala smlouvu samostatně, žalovaný tomu přítomen nebyl, připravila návrh na vklad, žalovaný pak odmítl svůj podpis ověřit. Žalobkyně tím využila pouze svého práva daného výhradou zpětné koupě, která může být ujednána samostatně. Byl pro to zvolen daný laický, poněkud nestandartní, inominátní způsob chápaný ve smyslu: „připravíme si to a pak mi to vrátíš zpět“.

8. Žalovaný namítal, že by takový způsob ujednání nezvolil, považoval by jej vůči bance za podvodný.

9. Krajský soud poté přezkoumal rozsudek okresního soudu (§ 212, § 212a o. s. ř.) včetně jemu předcházejícího řízení, a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

10. Po skutkové stránce odvolací soud vyšel ze zjištění okresního soudu. Správně bylo zjištěno, že předmětných nemovitostí se týkají dvě předložené kupní smlouvy označené datem , datum, s tím, že předmětem prvé smlouvy bylo převedení předmětných nemovitostí z žalobkyně na žalovaného, tato smlouva byla podepsána až s úředním ověřením , datum, a účinky vkladu nastaly , datum, . Druhá kupní smlouva, jejímž předmětem je převod předmětných nemovitostí žalovaným jako prodávajícím na žalobkyni jako kupující, obsahuje neověřený podpis žalovaného v místě pro podpis kupujícího a podpis žalobkyně v místě pro podpis prodávajícího s ručním dopsáním data , datum, s připojením ověřovací doložky, kterou uznala svůj podpis na smlouvě za vlastní dne , datum, . Obě smlouvy pak obsahují nesprávné označení pozemku p.č. 1045/2, konkrétně v uvedení jeho výměry a druhu. Je uvedeno 629 m2 zahrada na místo 135 m2 ostatní plocha, jak bylo evidováno v katastru nemovitostí a dále u pozemku St.p.č. , hodnota, není uvedeno, že součástí je stavba bez č.p./č.e., jiná stavba. Druhá smlouva zapsána do katastru nemovitostí nebyla, když zápis nebyl katastrálním úřadem povolen a žaloba na nahrazení jeho rozhodnutí podaná žalobkyní byla zamítnuta.

11. S ohledem na podepsání prvé smlouvy , datum, , tj. za účinnosti o. z., a následnost kupní smlouvy k zpětnému převodu okresní soud správně vyšel z toho, že obě smlouvy a z nich vyplývající vlastnické vztahy je třeba posuzovat podle úpravy o.z.

12. Podle § 2079 odst. 1 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu13. Podle § 1105 o.z. převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

14. Podle § 553 odst. 1 o.z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Podle odst. 2 byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku.

15. Podle § 8 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon) v listinách pro zápis práv do katastru musí být nemovitosti označeny údaji katastru, a to pozemek parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu. Budova se pak podle písm. c) a d) označuje, pokud není součástí pozemku.

16. Žalobkyně v podání z 25.11.2024 namítala, že první kupní smlouva měla stejné formální vady jako druhá smlouva, pro které nedošlo k jejímu vkladu a žádala, aby z toho důvodu byla posouzena platnost prvé kupní smlouvy. Odvolací soud předně nesdílí názor, že vady byly v souhrnu shodné, když podstatnou vadou druhé kupní smlouvy bylo především nesprávné místo podepsání. Samotné nesprávné označení výměry a neuvedení stavby na pozemku, jehož je stavba součástí, nejsou povinné náležitosti označení pozemku dle § 8 katastrálního zákona, jejich zřejmá nesprávnost, při správnosti povinného označení, neurčitost vyvolávající zdánlivost smlouvy sama o sobě nepůsobí. Není vyloučeno, aby katastr nemovitostí, pokud by byly pochybnosti o shodě vůlí, odstranění i těchto vad žádal, jako tomu bylo v případě druhé smlouvy. V případě smlouvy prvé se tak nestalo a účinky zápisu do katastru nemovitostí nastaly , datum, a strany až do podání dané žaloby 13.7.2022 svou vůli nijak nezpochybňovaly. Žalobkyně navíc podáním z 25.11.2024 skutkově změnila žalobu a počala se domáhat určení svého vlastnictví z titulu druhé smlouvy o zpětné koupi, přičemž tvrdila shodnou vůli k předchozímu nabytí předmětných nemovitostí žalovaným, tedy lze vyjít z toho, že vůle stran k převodu předmětných nemovitostí směřovala a formální nedostatky v nepovinném označení uvedených pozemků na platnost smlouvy vliv nemají. Lze tak vyjít z toho, že vlastníkem předmětných pozemků se stal na základě prvé smlouvy žalovaný.

17. Pro posouzení určení vlastnictví na základě tvrzeného zpětného nabytí dle druhé kupní smlouvy je podstatné, že ustanovení § 1105 o.z., které stanoví, že k nabytí věci může dojít až zápisem do katastru nemovitostí. V daném případě však zápisu zpětného převodu nedošlo, neboť jak vyplynulo z dokazování podrobně rozvedeného okresním soudem zápis nebyl katastrálním úřadem povolen a žaloba na nahrazení jeho rozhodnutí podaná žalobkyní byla zamítnuta. V takovém případě ale není možno žalovat na určení vlastnictví nabytého zpětným převodem, když k nabytí bez zápisu nemohlo dojít. V tomto směru je možno aplikovat i starší judikaturu např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1876/2001, případně navazující ze dne 19.4.2017, sp.zn. 30 Cdo 1417/2017 (dostupné jako i další na https://www.nsoud.cz/), tedy v tom smyslu, že dovolávající se platnosti sporné smlouvy a mající zájem na tom, aby byl zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník předmětných nemovitostí, nemůže se úspěšně domáhat určení, že je jejich vlastníkem, protože mu v tom brání ustanovení § 1105 o.z. S ohledem na uvedené ustanovení se žalobkyně v době zahájení řízení ani doposud vlastnicí sporných nemovitostí nemohla stát a ani se za ni právem nepovažovala, když pro nabytí vlastnického práva je zapotřebí nejen platně vzniklý vztah ale i zápis do katastru nemovitostí. Lze též odkázat na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 30 Cdo 3991/2010, který vysvětluje, že zatímco smlouva má pouze účinek obligační inter partes, zápis vlastnického práva vytváří účinek věcněprávní erga omnes, zároveň uvádí, že zamítnutí žaloby na určení vlastnictví pro nedostatek aktivní legitimace žalobce, který vlastnictví pro nedostatek zápisu v katastru nemovitostí nabýt nemohl nemůže být překvapivým rozhodnutím, když jde pouze o posouzení tvrzené skutečnosti, která je podstatou požadované deklarace vlastnického vztahu.

18. Nemožnost domáhat se určení vlastnického práva před nabytím věci lze dovodit i pro případ, že by došlo k ujednání výhrady zpětné koupě. Podle § 2128 odst. 1 o.z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560 o.z. (písemnou formu). Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo. Podle § 2135 odst. 1 o.z. z ujednání o výhradě zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu; tím jsou vyrovnány i užitky z peněz a plody z věci snad vytěžené. Podle § 2137 o.z. nebyla-li ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí vzhledem k movité věci za ujednanou tříletá lhůta a vzhledem k nemovité věci desetiletá lhůta. Podle komentáře ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva 1. část) Wolters Kluwer, je účelem této lhůty je časově omezit výkon práva prodávajícího na vrácení věci, lhůta je tak lhůtou prekluzivní. Běh této lhůty počíná v okamžiku, kdy si strany zpětnou koupi dohodly. Právo zpětné koupě lze vykonat žádostí, tj. jednostranným projevem vůle, kterým tak vzniká kupní smlouva.

19. Odvolací soud proto vychází z toho, že i takto vzniklá kupní smlouva je smlouvou převádějící vlastnické právo, která musí pro nabytí vlastnictví rovněž naplnit požadavek § 1105 o.z., tj. zápis do katastru nemovitostí, přičemž ujednání takovéto smlouvy dokládá sjednaná výhrada zpětné koupě a listina, která prokazuje realizaci práva na zpětný převod. Tudíž i v případě sjednání vedlejšího ujednání při kupní smlouvě, které by ani nemuselo být písemné, by bylo třeba pro nabytí vlastnického práva tvrdit a prokázat nejen platně vzniklý vztah ujednané výhrady zpětné koupě a uplatnění žádosti na zpětné převedení, ale opět i zápis tohoto převodu do katastru nemovitostí, což v daném případě nenastalo, tedy k nabytí vlastnictví z tohoto důvodu taktéž nemohlo dojít. Odvolací soud se navíc ani nedomnívá, že by ujednání účastníků, tak jak jej popisuje žalobkyně bylo ujednáním výhrady zpětné koupě. Odvolací soud sice souhlasí s tím, že by takové ujednání nemuselo tvořit nezbytně součást listiny obsahující první kupní smlouvu, ale přesto jde o vedlejší ujednání kupní smlouvy, tedy jde o ujednání, které určitým v § 2135 odst. 1 o.z. uvedeným způsobem upravuje ujednání kupní smlouvy. Žalobkyně však v řízení před okresním soudem i v odvolacím řízení uváděla, že s ohledem na právní neznalost, účastníci zvolili jiný postup, kterým dodatečně zrealizují zpětný převod samostatnou smlouvou tak, že žalovaný podepíše svůj návrh při uzavření nabývací smlouvy a žalobkyně jej v nespecifikované lhůtě dodatečně akceptuje. Takový postup ovšem výhradě zpětné koupě, která je vedlejším ujednáním kupní smlouvy, tedy představuje její součást či dodatečnou změnu, neodpovídá, když předložená druhá smlouva je dle svého obsahu i dle tvrzení žalobkyně pouze kupní smlouvou mezi opačnými stranami, která o změně původní smlouvy ani o výhradě zpětné koupě ničeho neuvádí. Jak již ale bylo uvedeno, k nabytí vlastnického práva na základě druhé zpětné kupní smlouvy nemohlo dojít, když zápisu do katastru nemovitostí nedošlo. Žalobě na určení, že žalobkyně je výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí, tak pro nedostatek aktivní legitimace žalobkyně nelze vyhovět.

20. Nad rámec uvedeného odvolací soud dodává, že ve shodě s okresním soudem ani neshledává existenci platného smluvního vztahu dle druhé kupní smlouvy o zpětném prodeji, když je třeba přihlédnout k tomu, že žalobkyně popisovala průběh kontraktačního procesu ujednání zpětné koupě značně nekonzistentně. Jak bylo uvedeno žalobu v průběhu řízení změnila a teprve touto změnou počala argumentovat kupní smlouvou o zpětném převodu, kterou teprve v průběhu tohoto řízení uplatnila u katastru nemovitostí. Již takový postup, byť vysvětlovaný dodatečným nálezem listiny, či nejistotou možnosti jejího uplatnění a právní neznalostí, vytížeností jinými spory, vnáší pochybnost o pravdivosti tvrzení žalobkyně a jí doložené listiny. Dále je tu okolnost, že podpisy na prvé kupní smlouvě byly ověřovány, zatímco na druhé smlouvě ověření podpisů chybí, podpisy jsou na opačných místech, což vyvolává pochybnost v tom, v jakém postavení účastníci smlouvu uzavírali a jaká byla jejich skutečná vůle, zda si byl žalovaný vědom podpisu odlišné listiny. Žalobkyní je v tomto řízení tvrzeno umístění podpisů každým z účastníků v jinou dobu – žalovaným , datum, a žalobkyní až , datum, s ověřením až , datum, bez účasti žalovaného. V podání z , datum, uváděla, že zpětnou kupní smlouvu navrhl žalovaný s tím, že převedení pozemků mělo sloužit jen k zajištění vyššího úvěru. Konkrétní okamžik, ke kterému mělo dojít ke zpětnému převodu však specifikován nebyl, bylo hovořeno o poskytnutí úvěru, ale též o očištění pozemků z exekucí. To, že by byl stanoven nějaký konkrétní okamžik přijetí žalovaným podepsaného návrhu žalobkyní, nebylo tvrzeno. Bylo dále uváděno, že žalovaný přinesl na Czech POINT po třech vyhotoveních od obou smluv, všechna hromadně podepsal na stejném řádku, k ověření došlo jen na jedné listině, kterou na žalovaného převáděla nemovitosti žalobkyně. V listopadu 2015 jej žalobkyně vyzvala k ověření podpisu a sama smlouvu , datum, podepsala a nechala , datum, připravit návrh na vklad, žalovaný otálel a neshody vyústily v ukončení soužití. Návrh uplatnila až poté, co si nechala vyhotovit znalecký posudek a zajistila úkony pro uvolnění pozemků z exekucí žalovaného. Za nedlouho poté ve své výpovědi z 2.4.2025, která je obsahem spisu Krajského soudu v Ústí nad Labem pobočka v Liberci sp.zn. 93 C 6/2024, žalobkyně přitom uváděla, že neví, jestli jí byly smlouvy poslány finančním poradcem žalovaného nebo předány osobně. Dále uváděla, že datum, které ručně psala, je den, kdy byly i smlouvy podepsány, že obě smlouvy uzavírali účastníci souběžně a podepisovali ji žalobkyně i žalovaný, ale jistá si tím již není, myslí si, že to bylo v jejím domě, kde společně žili. Následně připustila, že si je jistá, že žalovaný podepsal listiny, jestli je podepsala ve stejnou dobu si jistá není s ohledem na stresové období, které následovalo. Při výpovědi v daném řízení 11.8.2025 však opět vypovídala shodně jako v podání z 25.11.2024. Odvolací soud tak souhlasí s okresním soudem, že samotné předložení druhé kupní smlouvy o zpětném převodu podepsané žalovaným ani účastnická výpověď žalobkyně průběh procesu kontraktace ani shodnou vůli účastníků nedokládá a žádnými jinými přímými důkazy žalobkyně nedisponuje.

21. I kdyby tu shodná vůle při uzavření kupní smlouvy k budoucímu zpětnému prodeji byla, je tvrzeno, že účastníci zvolili postup, kterým žalovaný podepíše svůj návrh (což se mělo stát , datum, ) a žalobkyně jej později akceptuje (což se mělo stát po více jak roce , datum, ). Obecně však podle § 1734 o.z., že nabídka učiněná ústně musí být přijata bezodkladně, ledaže něco jiného plyne z jejího obsahu nebo z okolností, za nichž se stala. To platí i tehdy, byla-li přítomné osobě předložena nabídka učiněná v písemné formě. Podle § 1735 o.z. nabídka učiněná v písemné formě vůči nepřítomné osobě musí být přijata ve lhůtě uvedené v nabídce. Není-li lhůta uvedena, lze nabídku přijmout v době přiměřené povaze navrhované smlouvy a rychlosti prostředků, jež navrhovatel použil pro zaslání nabídky. Pokud by účastníci chtěli působení tohoto ustanovení vyloučit museli by si ujednat pro akceptaci zcela konkrétní lhůtu, ve druhé kupní smlouvě však ničeho takového uvedeno není a žalobkyně žádný konkrétní termín ani jednoznačnou budoucí událost, na kterou by akceptace byla navázána netvrdila. Více jak roční lhůta není lhůtou ke koupi nemovitosti přiměřenou, když nejde o obvyklou dobu takového kontraktačního procesu, jde o dobu, která přináší možnost změny okolností podstatných pro sjednání smlouvy. Lze též poznamenat, že podle § 1745 o.z. je smlouva uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti (blíže viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.3.2018, sp.zn. 21 Cdo 3066/2017), což znamená, že by se písemné přijetí muselo dostat do sféry adresáta žalovaného, žalobkyně však uváděla, že po svém podpisu připravila návrh na vklad a pouze žádala ověření podpisu žalovaného. Pozdní přijetí bez souhlasu protistrany dle § 1743 odst. 1 o.z. ovšem ani nevyvolává účinky akceptace potřebné ke vzniku smluvního vztahu, takový souhlas či chování žalovaného není tvrzeno, naopak je tvrzena jeho nevůle k ověření vlastního podpisu, lze tak uzavřít, že k nabytí vlastnického práva tak i z tohoto důvodu nemohlo dojít.

22. Odvolací soud tak shledal závěr okresního soudu o tom, že je žalobkyní uplatněnému nároku na určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem, byť částečně z jiných důvodů, nelze vyhovět, proto byl rozsudek okresního soudu ve výroku I potvrzen podle § 219 o.s.ř.

23. Odvolací soud však musel přistoupit ke změně nákladového výroku. Okresní soud sice správně uzavřel, že ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. má nárok na náhradu nákladů žalovaný, který byl v řízení plně úspěšný, jejich výši však nestanovil správně. Odměna advokáta se ve smyslu § 6 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „AT“) stanoví podle počtu úkonů právní služby, které advokát vykonal. Advokát žalovaného v řízení před soudem 1. stupně vykonal pouze 5 úkonů právní služby – 1. příprava a převzetí zastoupení dne 5. 8. 2022, 2. vyjádření k žalobě dne 30. 9. 2022, 3.-5. účast na jednání soudu ve dnech , datum, , , datum, a , datum, . Závěrečný návrh ze dne 13. 8. 2025 za účelně vynaložený samostatný úkon právní služby nelze považovat, když bylo možno jej přednést při posledním jednání jako součást úkonu účasti na jednání. Písemné vyhotovování závěrečné řeči v řízení, které není nikterak složité je nadbytečným navyšováním nákladů řízení. Úkonem právní služby není ani účast na jednání, které se mělo konat dne , datum, , a to z toho důvodu, že jednání nebylo zahájeno, neboť po cca 40minutové komunikaci ohledně možného mimosoudního řešení věci, účastníci požádali o nařízení nového prvního jednání ve věci. V takovém případě právnímu zástupci nepřísluší odměna za úkon právní služby ani s ním spojený výdajový paušál, ale jen náhrada za ztrátu času podle § 14 odst. 2 AT ve výši jedné poloviny mimosmluvní odměny, přičemž tuto náhradu nelze kumulovat s náhradou za čas strávený cestou podle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 AT (srovnej rozsudek Vrchního soudu v Olomouci ze dne 27. 1. 2022, č. j. 4 Co 45/2021-259, nebo usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 24. 9. 2014, sp. zn. 4 To 54/2014). Dne 1. 1. 2025 vstoupila v účinnost vyhláška č. 258/2024 Sb., kterou se mění vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „novela č. 258/2024 Sb.“). Podle čl. II přechodná ustanovení novely č. 258/2024 Sb. platí, že za právní služby poskytnuté přede dnem nabytí účinnosti této vyhlášky přísluší advokátovi odměna podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti této vyhlášky. Za úkony ad 1. a 2. tak právnímu zástupci žalovaného náleží odměna a náhrada hotových výdajů stanovená podle AT ve znění účinném do 31. 12. 2024 a za úkony právní služby ad 3.-5. mu náleží odměna a náhrada hotových výdajů stanovená podle AT ve znění účinném od 1. 1. 2025. Při stanovení výše odměny se vychází z tzv. tarifní hodnoty. Ta v dané věci činila podle § 9 odst. 4 AT do 31. 12. 2024 50 000 Kč a od 1. 1. 2025 113 000 Kč. Za jeden úkon právní služby tak advokátu žalovaného podle § 7 bod 5 AT přísluší 3 100 Kč do 31. 12. 2024 a 5 620 Kč od 1. 1. 2025. Odměna právního zástupce žalovaného tak celkem činí 23 060 Kč (2x 3 100 + 3x 5 620 Kč). Dále žalovanému náleží paušální náhrada hotových výdajů k těmto úkonům dle § 13 odst. 1, 4 AT, a to ve výši 300 Kč za úkony učiněné do 31. 12. 2024 a ve výši 450 Kč za úkony učiněné po 1. 1. 2025, tj. celkem 1 950 Kč, náhrada za promeškaný čas podle § 14 odst. 2 za jednání, které se nekonalo dne , datum, (1 550 Kč), a náhrada za promeškaný čas podle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 AT za tři jednání konaná ve dnech , datum, , , datum, a , datum, v rozsahu 6 půlhodin za jedno, tj. celkem 2 700 Kč. Celkem tak jde o částku 29 260 Kč. Platebním místem pak je ve smyslu § 149 odst. 1 o. s. ř. advokát žalovaného JUDr. , jméno FO, .

24. Odvolací soud ze shora uvedených důvodů výrok II rozsudku okresního soudu ve znění opravného usnesení podle § 220 odst. 1 o. s. ř. změnil tak, že žalobkyně je povinna nahradit žalovanému na nákladech řízení částku 29 260 Kč u advokáta , Jméno advokáta, .

25. O náhradě nákladů odvolacího řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto podle ustanovení § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení byl žalovaný plně úspěšný, a proto má vůči žalobkyni nárok na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení. Žalovaný vynaložil náklady na zastoupení advokátem v rozsahu 1 úkonu právní služby za účast na jednání soudu dne , datum, podle § 11 odst. 1 písm. g) AT, za ty mu náleží dle odměna 5 620 Kč a paušální náhrada 450 Kč dle § 13 odst. 1, 4 AT podle znění účinného v době úkonu právní služby. Náklady žalovaného v odvolacím řízení tak celkem činí 6 070 Kč, což je částka, kterou mu odvolací soud výrokem II tohoto rozsudku přiznal.