84 Co 170/2025

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Leony Výborné a soudců Mgr. Radka Pavelky a Mgr. Pavla Suchého ve věci žalobce: Jméno žalobce A , Datum narození žalobce A Adresa žalobce B proti žalovanému: Jméno žalovaného , Datum narození žalovaného Adresa žalovaného Jméno advokáta Adresa advokáta o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Děčíně ze dne 5. února 2025, č. j. 22 C 298/2024-28, ve znění opravného usnesení Okresního soudu v Děčíně ze dne 12. 3. 2025, č. j. 22 C 298/2024-34,

I. Rozsudek okresního soudu se mění tak, že se určuje, že výpověď z nájmu bytu , hodnota, nacházejícího se v domě , adresa, , daná žalobci žalovaným dne , datum, , je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení před soudem prvního stupně ve výši , částka, , do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud v Děčíně (dále jen „okresní soud“ či „soud prvního stupně“) zamítl žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu a vyslovil, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalovaný nájemní smlouvou ze dne , datum, pronajal žalobci byt , hodnota, nacházející se v , adresa, (dále jen „předmětný byt“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, měsíční nájemné bylo dohodnuto částkou 10 700 Kč, splatnou spolu se zálohami na služby spojenými s užíváním předmětného bytu ve výši 2 000 Kč, vždy do 25. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí.

3. Dne , datum, doručil žalovaný žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu, v níž žalovaný specifikoval výpovědní důvod tak, že žalobce neuhradil nájemné ve výši 12 700 Kč za měsíce březen až srpen 2024, v celkové dlužné částce 76 200 Kč, čímž hrubě porušil povinnosti nájemce. V obsahu výpovědi nebyla uvedena výpovědní doba, když vyklizení předmětného bytu bylo požadováno do 15. 10. 2024, bylo v ní však odkázáno na § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Obsahem výpovědi bylo poučení žalobce jako nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky a podat k soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi ve lhůtě 2 měsíců ode dne jejího doručení.

4. Jelikož podle nájemní smlouvy mělo být nájemné hrazeno na specifikovaný bankovní účet a žalovaný prokázal, že na tento účet nikdy žádná částka nedošla, okresní soud po skutkové stránce uzavřel, že žalobce nájemné z předmětného bytu nehradil.

5. Po právní stránce okresní soud zjištěný skutkový stav posoudil podle § 2286 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) upravujících skončení nájmu bytu výpovědí.

6. Po zjištění, že žaloba na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu předmětného bytu byla podána ve lhůtě stanovené v § 2290 o. z., se zabýval otázkou, zda výpověď vyhovuje požadavkům na určitost právního jednání. Odkázal přitom na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017[, Anonymizováno, , v němž Nejvyšší soud vymezil, že z výpovědi pronajímatele musí být zřejmé, pro který ze zákonem stanovených důvodů je nájem bytu vypovídán a tento důvod musí být skutkově vymezen tak, aby z výpovědi bylo patrno, z čeho pronajímatel dovozuje jeho naplnění (§ 2288 odst. 3, § 2291 odst. 3 o. z.). Není třeba uvádět konkrétní zákonné ustanovení, podle něhož nájem vypovídá, toto právní posouzení učiní soud, avšak vždy jen na základě obsahu výpovědi. Z obsahu výpovědi (aby byla dostatečně určitá a srozumitelná) tak bude vždy patrné, zda jde o výpověď s výpovědní dobou podle § 2288 o. z., či o výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 o. z. a jaký konkrétní výpovědní důvod pronajímatel uplatnil; soud za něj tuto volbu činit nemůže. Okresní soud dospěl k závěru, že v daném případě z obsahu výpovědi z nájmu předmětného bytu vyplynulo, že byla učiněna bez výpovědní doby (podle § 2291 odst. 1 o. z.), tedy pro specifikované zvlášť závažné porušení povinností žalobce jako nájemce, přičemž bylo žádáno vyklizení a předání předmětného bytu do 15. 10. 2024. Přestože žalovaný ve výpovědi z nájmu předmětného bytu odkázal na § 2282 odst. 1 písm. a) o. z., podle názoru okresního soudu bylo zřejmé, jaké právní jednání činí, tedy že vypovídá nájem předmětného bytu bez výpovědní doby podle § 2291 odst. 1 o. z. Okresní soud uzavřel, že právní kvalifikace uvedená žalovaným není určující a že výpověď byla dostatečně určitá. [1: Citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu – vydaná po 1. lednu 2001 – jsou dostupná na webových stránkách Nejvyššího soudu www.nsoud.cz]

7. Výpověď z nájmu předmětného bytu shledal soud prvního stupně rovněž oprávněnou, a to s ohledem na skutkové zjištění, že žalobce nehradil nájemné a zálohy za služby spojené s nájmem bytu v období od března 2024 do srpna 2024, tedy po dobu delší tří měsíců, čímž porušil povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem.

8. Proto okresní soud žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu předmětného bytu zamítl, přičemž ve výroku svého rozhodnutí vycházel z žalobního petitu znějícího na určení neplatnosti výpovědi.

9. O nákladech řízení rozhodl okresní soud s ohledem na skutečnost, že úspěšný žalovaný se práva na jejich náhradu vzdal.

10. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání, jímž se domáhal jeho změny tak, že bude určeno, že výpověď z nájmu předmětného bytu je neplatná. Okresnímu soudu vytýkal neúplné zjištění skutkového stavu a nesprávné právní závěry. Konkrétně namítal, že měl v úmyslu u jednání, k němuž se řádně omluvil a požádal o jeho odročení, předložit potvrzení o hrazení nájemného a záloh za služby spojené s užíváním bytu, okresní soud však jeho žádosti o odročení jednání nevyhověl a následně konstatoval oprávněnost výpovědi z nájmu předmětného bytu z důvodu údajného naplnění uváděného výpovědního důvodu. Nesprávné právní posouzení věci spatřoval odvolatel v posouzení výpovědi z nájmu předmětného bytu jako určitého právního jednání. Navrhl provedení důkazu potvrzením o provedených platbách nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu.

11. Žalovaný navrhl, aby byl rozsudek okresního soudu potvrzen. Zrekapituloval skutkový stav zjištěný soudem prvního stupně, jakož i právní posouzení věci. Uvedl zejména, že přestože text výpovědi z nájmu předmětného bytu mylně odkazoval na § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., neměla tato skutečnost vliv na srozumitelnost či platnost právního jednání, když důležitý je skutečný obsah – výpověď jasně požadovala vyklizení do 15. 10. 2024, tedy bez výpovědní doby, přičemž její obsah vyhovoval zákonným požadavkům. Poukázal na skutečnost, že žalobce nájemné podle nájemní smlouvy nikdy neuhradil, v řízení nepředložil žádný důkaz o provedení jakékoli platby.

12. Krajský soud jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou (§ 201 o. s. ř.), je přípustné (§ 201, § 202 o. s. ř.), bylo podáno v zákonem stanovené lhůtě (§ 204 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v celém rozsahu, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212, § 212a o. s. ř., a to při nařízeném jednání, a dospěl k závěru, že je možno ve věci rozhodnout.

13. Odvolací soud se nejprve zabýval otázkou, zda řízení předcházející vydání napadeného rozsudku není zatíženo některou z vad uvedených v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř. Dospěl k závěru, že tomu tak není. Odvolací námitka směřující k uplatnění odvolacího důvodu uvedeného v § 205a písm. b) o. s. ř., spočívající v tom, že žalobci byla nesprávným postupem soudu prvního stupně odňata možnost jednat před soudem, není důvodná, neboť z úředního záznamu ze dne , datum, vyplývá, že žalobce výslovně uvedl, že se k jednání z důvodu onemocnění nemůže dostavit, avšak nežádá jeho odročení. Okresní soud tedy nepochybil, pokud ve věci dne , datum, jednal bez přítomnosti žalobce (§ 101 odst. 3 o. s. ř.). Vadu řízení neshledal odvolací soud ani v tom, že soud prvního stupně jednal s advokátem zastupujícím žalovaného na základě plné moci udělené advokátu za žalovaného jeho zákonným zástupcem (§ 894 odst. 1 o. z.).

14. Odvolací soud se rovněž zabýval otázkou platnosti nájemní smlouvy ze dne , datum, , kterou okresní soud ponechal stranou své pozornosti.

15. Podle § 898 odst. 1, 2 písm. a) o. z. potřebují rodiče souhlas soudu k právnímu jednání, které se týká existujícího i budoucího jmění dítěte nebo jednotlivé součásti tohoto jmění, ledaže se jedná o běžné záležitosti, nebo o záležitosti sice výjimečné, ale týkající se zanedbatelné majetkové hodnoty (odst. 1). Souhlasu soudu je vždy třeba k právnímu jednání, kterým dítě nabývá, zcizuje nebo zatěžuje nemovitou věc nebo podíl na ní (odst. 2 písm. a/).

16. Podle § 898 odst. 4 o. z. jednal-li rodič za dítě bez souhlasu soudu, lze právní jednání prohlásit za neplatné, jen působí-li dítěti újmu.

17. Odvolací soud dospěl k závěru, že jelikož nájemní smlouva k bytové jednotce je jednáním zatěžujícím nemovitost, byť nikoli věcněprávně ale toliko obligačně, byl k jejímu uzavření za nezletilého jeho zákonným zástupcem potřebný souhlas soudu.

18. Za účelem posouzení platnosti nájemní smlouvy vyzval odvolací soud žalovaného k doplnění skutkového tvrzení o tom, zda byl k uzavření nájemní smlouvy s žalobcem udělen souhlas soudu.

19. Žalovaný sdělil, že souhlas soudu k uzavření předmětné nájemní smlouvy udělen nebyl. Proto se odvolací soud dále zabýval otázkou, zda byla tímto právním jednáním žalovanému způsobena újma.

20. Odvolací soud má za to, že okamžikem, k němuž je třeba uvedenou otázku posuzovat, je – s ohledem na to, že jde o předpoklad platnosti daného právního jednání – okamžik, kdy je jednání činěno. V posuzované věci je zřejmé, že uzavření nájemní smlouvy k bytu ve vlastnictví nezletilého žalovaného nebylo vedeno k jeho újmě, naopak, jednalo se o snahu užívat jeho nemovitosti hospodárně, způsobem žalovaného nepoškozujícím. Odvolací soud proto dospěl k závěru, že nájemní smlouva, přestože za nezletilého žalovaného uzavřená bez přivolení soudu, je platným právním jednáním.

21. Z hledisek vymezených v citovaném ustanovení § 898 o. z. posoudil odvolací soud rovněž otázku platnosti výpovědi z nájmu předmětného bytu. Výpověď z nájmu bytu je podle názoru odvolacího soudu nutno považovat za záležitost nikoli běžnou či týkající se zanedbatelné majetkové hodnoty, proto k jejímu podání za nezletilého pronajímatele potřebují rodiče souhlas soudu (§ 898 odst. 1 o. z.). Jelikož žalovaný uvedl, že takový souhlas v posuzovaném případě udělen nebyl, musel se odvolací soud dále zabývat otázkou, zda byla tímto právním jednáním žalovanému způsobena újma. Vzal přitom v úvahu, že majetek nezletilého žalovaného byl zatížen nájemní smlouvu za účelem dosažení příjmu z nájemného, tento účel však v daném případě – s ohledem na okresním soudem zjištěné porušování povinností nájemce žalobcem – naplněn nebyl. Za takového stavu nelze uzavřít, že by právním jednáním spočívajícím ve výpovědi z nájmu předmětného bytu byla žalovanému způsobena újma. Shodně jako v případě uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu proto odvolací soud dospěl k závěru, že skutečnost, že byla za nezletilého žalovaného udělena bez přivolení soudu, nebrání platnosti výpovědi z nájmu předmětného bytu (§ 898 odst. 4 o. z.).

22. Podle § 2286 o. z. vyžaduje výpověď nájmu písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odst. 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odst. 2).

23. Podle § 2288 odst. 1 písm. a), odst. 3 o. z. může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (odst. 1 písm. a/). Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

24. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

25. Podle § 2291 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (odst. 1). Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (odst. 2). Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží (odst. 3).

26. Okresní soud v odůvodnění napadeného rozsudku z právního hlediska vymezil a shrnul problematiku skončení nájmu bytu výpovědí z důvodu porušení povinností nájemce, když poukázal na judikaturu Nejvyššího soudu (rozsudek ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017) a rozlišil různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Odvolací soud proto pro stručnost odkazuje na body 15. až 18 odůvodnění rozsudku okresního soudu.

27. Následně se odvolací soud zabýval otázkou, zda je správný závěr soudu prvního stupně, že výpověď z nájmu předmětného bytu není neplatná pro nedostatek určitosti projevu vůle žalovaného.

28. Podle § 553 o. z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem (odst. 1). Byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku (odst. 2).

29. Podle § 554 o. z. se ke zdánlivému právnímu jednání nepřihlíží.

30. Podle § 556 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odst. 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odst. 2).

31. Jak vyplývá z citovaných zákonných ustanovení, je pro výklad adresného právního jednání určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to za předpokladu, že tato vůle byla anebo musela být známa adresátovi. Skutečnou vůli jednajícího je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je třeba posuzovat k okamžiku, kdy byl projev vůle učiněn (kdy se stal perfektním). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího (§ 556 odst. 1 věta první o. z.), postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. K uvedené problematice odkazuje odvolací soud na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, publikovaný ve Sbírce rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 4/2019.

32. Přestože žalovaný ve vyjádření k odvolání poukazoval na to, že z formulace výpovědi bylo zřejmé, že ukončil nájem okamžitě pro neplacení nájemného, byť text výpovědi mylně odkazoval na § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., vyplývá z jeho vyjádření ze dne , datum, , že výpověď z nájmu bytu byla koncipována jako výpověď podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., „před odesláním pak byla mylně určena výpovědní doba.“33. Je tak zřejmé, že úmyslem žalovaného v okamžiku, kdy projev vůle učinil, bylo vypovědět nájem předmětného bytu pro hrubé porušení povinností nájemce, což je rovněž ve výpovědi výslovně uvedeno, s výpovědní dobou. S ohledem na toto zjištění tak není možné posoudit výpověď z nájmu předmětného bytu jako výpověď bez výpovědní doby pro porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem podle § 2291 o. z. Je tomu tak proto, že je výlučně na rozhodnutí pronajímatele, zda v případě, že nájemce porušuje své povinnosti neplacením nájemného a nákladů na služby po dobu alespoň tří měsíců, dá nájemci výpověď pro zvlášť závažné porušení povinností bez výpovědní doby (§ 2291 o. z.) či pro hrubé porušení povinností s výpovědní dobou (§ 2288 odst. 1 písm. a/ o. z.). Soud za pronajímatele tuto volbu učinit nemůže.

34. Uvedená skutková tvrzení žalovaného jsou v odvolacím řízení přípustná ve smyslu § 211a o. s. ř., neboť okresní soud se vůlí žalovaného nezabýval, přestože se jednalo o otázku rozhodnou pro výklad jednostranného adresného právního jednání spočívajícího ve výpovědi z nájmu předmětného bytu. Nevyzval tak žalovaného k doplnění jeho skutkových tvrzení ohledně skutečnosti, zda bylo jeho vůlí dát žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu pro hrubé porušení povinností nájemce podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. či pro zvlášť závažné porušení povinností plynoucích z nájmu bytu podle § 2291 o. z. a nepoučil jej o povinnosti tvrzení podle § 118a odst. 1 o. s. ř. Výklad výpovědi z nájmu předmětného bytu jako právního jednání, provedený okresním soudem, tak zůstal neúplný. Žalobce přitom na neurčitost výpovědi z nájmu předmětného bytu poukazoval a uplatnil ji také jako jeden z odvolacích důvodů.

35. V posuzovaném případě je z tvrzení žalovaného zřejmé, že zvolil možnost dát žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu pro hrubé porušení povinností nájemce podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. V obsahu výpovědi však žalovaný zároveň vyzval žalobce k vyklizení předmětného bytu do , datum, , tedy bez ohledu na výpovědní dobu. Žalobce v řízení namítal, že výpověď nebyla dostatečně určitá, přičemž již v žalobě poukazoval na to, že k ukončení nájemního vztahu mělo dojít k 15. 10. 2024. Za této situace není možné dovodit, že by byl projev vůle žalovaného mezi stranami dodatečně vyjasněn. Zároveň žalobce v postavení adresáta výpovědi z nájmu předmětného bytu nemohl bez rozumných pochybností výpověď z nájmu předmětného bytu vnímat jako výpověď danou s výpovědní dobou. Odvolací soud proto dospěl k závěru, že výpověď z nájmu předmětného bytu daná žalovaným žalobci dne , datum, je neurčitým právním jednáním, z tohoto důvodu jednáním zdánlivým, a nelze k ní proto přihlížet (§ 554 o. z.).

36. S ohledem na závěr o neurčitosti výpovědi z nájmu předmětného bytu se odvolací soud již nezabýval správností skutkového závěru okresního soudu, že žalobce nájemné a úhradu za služby spojené s nájmem předmětného bytu po dobu trvání nájemního poměru nehradil.

37. Přestože žalobce v petitu žaloby navrhl, aby soud rozhodl o neplatnosti výpovědi, jedná se v posuzované věci o řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 2290 o. z. Petitem žaloby není soud v takovém řízení vázán a jeho nesprávnost tedy není povinen převzít do výroku svého rozsudku - srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 75/2018. Z uvedeného rozsudku Nejvyššího soudu rovněž vyplývá, že neoprávněná je i výpověď, která je neplatná či zdánlivá.

38. Ze shora vymezených důvodů odvolací soud napadený rozsudek podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnil tak, že určil, že výpověď z nájmu předmětného bytu je neoprávněná.

39. Jelikož odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně, rozhodl zároveň o nákladech řízení před soudy obou stupňů (§ 224 odst. 2, § 142 odst. 1 o. s. ř.).

40. V řízení před soudem prvního stupně jsou náklady žalobce představovány zaplaceným soudním poplatkem ve výši , částka, . Jelikož byl žalobce v řízení úspěšný, přiznal mu odvolací soud právo na jejich náhradu vůči žalovanému (§ 142 odst. 1 o. s. ř.).

41. Nákladů vzniklých v odvolacím řízení se žalobce při jednání odvolacího soudu výslovně vzdal, důsledně tomu odvolací soud o nákladech této části řízení rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá na jejich náhradu právo.