95 Co 7/2025

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jany Novákové a soudců JUDr. Radima Pastrňáka, Ph.D. a Mgr. Gabriely Vršanské ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený dne Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená dne Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení částky 391 900 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Ústí nad Labem ze dne 14. 8. 2024, č. j. 13 C 190/2022-271,

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na nákladech odvolacího řízení částku 25 047 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno advokáta B, , advokáta.

1. Napadeným, v pořadí již druhým, rozsudkem Okresní soud v Ústí nad Labem (dále jen ,,okresní soud“ nebo ,,soud prvního stupně“) rozhodl tak, že návrh žalobců na zaplacení částky 391 900 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 11,75 % ročně od , datum, do zaplacení, se zamítá (výrok I.), žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému k rukám zástupce žalovaného na nákladech řízení částku 192 746 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.) a žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit státu – České republice na účet Okresního soudu v Ústí nad Labem č. ú. , č. účtu, , variabilní symbol , var. symbol, na znalečném částku 4 154 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku(výrok III.).

2. Okresní soud vycházel ze zjištění, že dne , datum, byla mezi žalobci, co by kupujícími a žalovaným, co by prodávajícím, uzavřena kupní smlouva o převodu nemovitých věcí, a to pozemku par. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře 37 m2, jehož součástí je stavba č. e. , hodnota, – stavba pro rodinnou rekreaci a dále pozemku par. č. , hodnota, , trvalý travný porost o výměře 874 m2. Nemovitosti byly zapsány na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, za cenu 950 000 Kč. Žalobci byli při uzavírání smlouvy a prohlídce nemovitostí ze strany žalovaného upozorněni na jedinou vadu nemovitosti spočívající v potřebnosti opravy střešní krytiny na stavbě pro rodinnou rekreaci. Na jiné vady předmětu koupě nebyli žalobci ze strany žalovaného upozorněni. Žalobci sami žádné jiné vady na objektu neshledali. Následně, po konzultaci s odborníkem žalobci zjistili, že nemovitost – stavba pro rodinnou rekreaci č. e. , hodnota, , je ve stavu, který vylučuje řádné užívání. Vady vytkli žalovanému dopisem ze dne , datum, a žádali slevu z kupní ceny ve výši 391 900 Kč.

3. Vady vymezili znaleckým posudkem, který vypracoval znalec , jméno FO, , znalec z oboru stavebnictví, specializace vady a poruchy staveb, oceňování stavebních prací. Tento znalec stavbu posuzoval z pohledu vyhlášky z roku , rok, , byť ve znaleckém posudku uzavřel, že stavba byla vystavěna v etapách, první zřejmě v roce , rok, , následně byla dostavována v letech , rok, ; původně se jednalo o zahradní altán, který byl svépomocí rozšířen a dostavěn do současné podoby.

4. Podle znalce se jednalo o následující vady:1) vada založení objektu: na dřevěných hranolech, položeny na mělkých betonových plochách, chybí izolace, dřevo napadeno dřevokaznou houbou a hnilobou2) vada svislých konstrukcí: příčkovky místo nosných zdí (10 cm namísto 30 cm), funkční vada, spolu se založením ohrožuje stabilitu, nehrozí ihned zřícení, po zimě se začnou objevovat praskliny – neodstranitelná vada3) vada podlahových konstrukcí: původní prkenný podklad namazaný betonovou mazaninou, na tom OSB desky – původní prkna vyhnily, hrozí propadnutí, lze odstranit kompletním vybouráním podlah4) vada konstrukce krovu: krov proveden laicky, je staticky nespolehlivý, jedná se o obtížně odstranitelnou funkční vadu, kterou nemohl laik zjistit5) vada krytiny: do objektu zatéká6) vady úpravy povrchů: nedokončené fasády, nebo úplně chybí, uvnitř zatéká a dochází k růstů plísní a degradaci povrchů – přímo souvisí s vadou střechy5. Dále znalec spočetl, že novostavba by vyšla v roce , rok, na 964 100 Kč – v roce , rok, pak na 1 153 200 Kč, životnost 50 let (nyní je stará asi 35 let), podíl opotřebení stanovil na 807 200 Kč. Zbytková hodnota objektu byla proto 345 900 Kč (pokud by byl konstruován podle vyhlášky , rok, a postupně udržován) + náklady na demolici 46 036 Kč bez DPH.

6. Žalovaný k žalobě uváděl, že stavbu nestavěl, nemovitost koupil asi před pěti lety, užíval ji po tuto dobu s rodinou k rekreaci, v budově přespával i s dětmi; kupujícím nic nezamlčel, mohli si objekt řádně prohlédnout, což žalobci nepopírají, žalobci akceptovali stav objektu, sám žalovaný vady stavby nezpůsobil, naopak ji drobně opravoval a udržoval. Po uplatněné reklamaci se pokoušel se žalobci dohodnout, nabízel jim slevu 50 000 Kč, posléze 100 000 Kč (spíše jako morální zadostiučinění a narovnání vztahů); nabízel i odstoupení od smlouvy a vrácení v předešlý stav. Žalobci jeho nabídky nepřijali.

7. Okresní soud prvně ve věci rozhodl dne , datum, rozsudkem č.j. , spisová značka, , kterým žalobě zcela vyhověl s odůvodněním, že žalovaný jako prodávající nesplnil svou informační povinnost, musel, nebo měl vědět o vadách a na tyto žalobce upozornit, což neučinil, a proto odpovídá za vytčené vady, a přichází v úvahu sleva z kupní ceny, která je správně spočtena dle znaleckého posudku. K odvolání žalovaného odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a věc okresnímu soudu vrátil k dalšímu řízení. Okresnímu soudu uložil zjistit charakter vytyčených vad, zda existovaly v době prodeje a zda je žalobci nemohli při prohlídce zjistit, přitom měl vycházet z výpovědí svědků a účastníků, zohlednit to, že šlo původně o zahradní altán stavěný svépomocí, který již od pohledu nebyl bezvadný, a dále účel, ke kterému měl sloužit. Krajský soud uzavřel, že žalovaný žádné vady úmyslně nezakrýval ani nezamlčoval – je tedy rozhodné posoudit, zda se jednalo o vady, které šlo při řádné prohlídce zjistit či nikoli. Uvedl, že je nutné rozlišit intenzitu zásahu do rozumného očekávání kupujících ohledně bezvadnosti věci, a to v souvislosti s jejím očekávaným využitím. Pokud okresní soud dospěje k závěru, že některé vady jsou vadami skrytými, musel by nechat vypracovat použitelný znalecký posudek, v němž by byla rozlišena kupní cena pozemků a chaty, z ceny chaty by potom bylo možné stanovit přiměřenou slevu z kupní ceny.

8. Po zrušení rozsudku a vrácení věci k dalšímu řízení okresní soud znovu vyslechl účastníky řízení, znalce , jméno FO, a svědka , jméno FO, , zopakoval důkaz listinami (kupní smlouvou, dopisy mezi účastníky, zaměřením nemovitosti, odborným vyjádřením k ceně pozemků, fotografiemi nemovitostí), zamítl důkaz místním ohledáním i vypracování nového znaleckého posudku pro nadbytečnost a žalobu zamítl.

9. Rozhodnutí odůvodnil tak, že vady, které žalobci vytkli, byly vadami zjevnými, které existovaly v době prodeje nemovitosti, jejich existence musela být žalobcům zřejmá na pohled, případně běžně prováděnými zkouškami (kopáním, ručním odtrháváním dřevin), žalobce ničeho nezakrýval; žalobcům byl znám stav založení objektu i vada střechy, další vady byly zjistitelné pohledem, případně postačily běžně provedené zkoušky. Žalovaní nemovitosti kupovali k užití „na víkend, když bude hezky“, , jméno FO, dovodil užívání objektu jako sezónní, pro rodinnou rekreaci, k tomu sloužil žalovanému, i žalobcům takto mohl po určitou dobu sloužit; žalobci věděli, o jakou stavbu se jedná a byli si vědomi jejího stáří.

10. Za podstatnou okresní soud považoval výpověď žalobce , Jméno žalobce A, o tom, že věděl, že stavba je založena na dřevěných trámech a na betonovém podloží. Tedy způsob založení stavby mu byl znám, jakož i to, že chata není nová, je starší, je tam přestavovaná část s tím, že si řekl, že pokud to bude nějak opravovat, tak chata po určitou dobu bude sloužit. Žalovaný mu žádným způsobem v prohlídce nebránil. Prohlídka chaty žalobcům postačovala. Věděli, že chata není nová, je přistavovaná část, jak uvedl žalobce: „to bylo vidět a také jsem to viděl“, v celku jsem si řekl, že pokud to budu nějak opravovat, tak chata po určitou dobu nám bude sloužit“, já jsem si to teda prošel sám podle sebe tak, jak jsem potřeboval. Nechtěl jsem, aby mi něco dalšího ukazoval. Bral jsem v potaz, že to není novostavba. Mně ta prohlídka stačila, za mě to bylo dostačujíc. Počítal jsem s tím, že třeba 10 let mi chata bude normálně sloužit, když jí budu nějakým způsobem udržovat. To jsem předpokládal. Chatu jsem si prohlédl, byla vybílená, jevilo se mi to v pořádku. Viděl jsem na zemi betonový pláty, všechno v pořádku. Takže jsem viděl betonový založení z těch tří stran. Neměl jsem důvod zkoumat, že by byly špatný základy nebo něco takového. Chata byla určena k víkendovému využití, odpočinku pro rodinu s dětmi. Na víkend, když bude hezky“. Okresní soud tak dospěl k závěru, že žalobcům bylo tedy známo, že zahradní altán (rekreační objekt, chata) byl postaven svépomocí. Nejednalo se o objekt v bezvadném stavu, sloužil k rekreačním účelům a také k těmto účelům jej žalobci kupovali. Nelze přehlédnout, že žalovaný nijak žalobcům v prohlídce nebránil. Žádné vady úmyslně nezamlčoval ani nezakrýval. Žalobci tak měli zcela reálnou možnost se s předmětem koupě podrobně seznámit. Podle jejich vlastního vyjádření jim prohlídka zcela postačovala a nic dalšího na doplnění nepotřebovali.

11. Okresní soud ohledně charakteru vad dále vycházel z výpovědi svědkyně , jméno FO, , která při prohlídce chaty zjistila, že chata vykazuje vady, a to, jak uvedla: „houpe se tam podlaha, chata nemá vůbec žádné základy, nejsou tam nosné zdi, něco je tam přistavované. Od pana , jméno FO, ani žádné informace nepotřebovala, protože když viděla, v jakém je to stavu, kdy to základní a vážné a viditelné bylo, a to, že pod tím barákem, byly nějaké trámy. Když sama viděla ty základy, bylo jí samotné jasné, že na takových základech to nemůže stát“. O vizuálním vnímání a zjistitelnosti vad vypovídal znalec , jméno FO, , který byl na místě samém. Uvedl, že pohledem zjistil vadu založení objektu (na patkách dřevěných hranolech), což vidí i laik. Pohledem byly zjistitelné a viditelné dřevěné hranoly. Viditelná byla vada svislých konstrukcí. Viditelná smyková trhlina. Pouhým pohledem byla viditelná vada podlahových konstrukcí. Pohledem byla viditelná a zjistitelná vada střešní krytiny. Zatékání v kuchyni, zatékání na WC, zatékání na verandě. Z výpovědi svědka , jméno FO, bylo zjištěno špatné založení objektu, nevyhovující nosné stěny, deformace střešní konstrukce. Tento svědek uvedl, že :„Pohledem se určitě dalo zjistit, že po odhalení kopřiv nebo obnažení objektu byly viditelné shnilé trámy, na kterých je založení zdiva. Pohledem byly viditelné ploché betonové prvky, trhliny, deformace střešního pláště“. Okresní soud tak dospěl k závěru, že vady, jimiž objekt trpěl v době prodeje, byly vadami zjevnými. Vady byly zjistitelné na pohled, případně běžně prováděnými zkouškami. Žalobce věděl o tom, že chata je založena na dřevěných trámech a na betonovém podloží, není nová, po určitou dobu, pokud bude opravována, bude sloužit. Vada střešní krytiny byla známa. Reálně se mohl se stavem seznámit. V prohlídce nebylo nijak bráněno. Následně na místě samém byl přítomen , jméno FO, , , jméno FO, . Vady zjistili pohledem, případně běžně prováděnými zkouškami. Vady pohledem zjistila i , jméno FO, , předcházející zájemkyně o koupi. Doplnit lze, že sondy, o nichž vypovídal , jméno FO, , představovaly vnímání pohledem, kopání lopatou nebo krumpáčem, odtrhávání dřevin. Uvedené techniky dle názoru soudu, není možno považovat za neběžně prováděné zkoušky ke zjištění skutečného stavu věci. Technické prostředky či jiná technická zařízení nebyla použita.

12. Okresní soud uzavřel, že vady, které žalobci vytkli, byly vadami zjevnými. Existovaly v době prodeje. Jejich existence byla žalobcům jako kupujícím zřejmá na pohled, resp. běžně prováděnými zkouškami (kopáním, ručním odtrháváním dřevin). Nad to žalobcům byla zcela reálně umožněna prohlídka předmětu koupě. Žalovaný ničeho nezamlčoval, ničeho nezakrýval. Žalobcům byl znám stav založení objektu, stav střechy (vadu střechy nesporují) a další vytčené vady byly zjistitelné pohledem, případně postačovaly běžné prováděné zkoušky, které ostatně byly provedeny. Dle názoru okresního soudu nebylo zasaženo do očekávání žalobců jako kupujících v souvislosti s očekáváním využití věci. Věděli, o jakou stavbu se jedná z hlediska jejího stáří, opotřebovanosti a její využitelnosti. Navíc dovozují-li žalobci výši slevy z kupní ceny (pokud by bylo návrhu vyhověno) ze znaleckého posudku , jméno FO, , znalecký posudek není k tomu použitelný. Znalec , jméno FO, je soudním znalcem z oboru stavebnictví se zvláštní specializací oceňování stavebních prací a specializací vady a poruchy staveb. Pro stanovení obvyklé ceny stavby nemá odbornost. Žalovaný jako prodávající neporušil žádnou právní povinnost vůči žalobcům jako kupujícím. Umožnil prohlídku předmětu koupě, nijak v prohlídce nebránil, nic úmyslně nezamlčoval ani vady neskrýval. Upozornil na ty vady, o nichž věděl. Žalovaný nebyl stavitelem objektu. Podle svých možností jej udržoval. Žalobci považovali prohlídku za zcela dostačující a nic dalšího nepožadovali.

13. Další dokazování dle návrhu žalobců na vypracování znaleckého posudku ke stanovení slevy z kupní ceny z důvodů všech vad, které považují za vady skryté a provedení místního ohledání, soud nevedl. Tyto navržené důkazy považoval s ohledem na provedené dokazování za nadbytečné. O nákladech řízení okresní soud rozhodl s odkazem na ust. § 142 odst. 1 o. s. ř.

14. Proti tomuto rozsudku podali včas odvolání žalobci. Rozhodnutí okresního soudu označují za překvapivé, nebyli poučeni podle § 118a odst. 1, odst. 3 o.s.ř., že neunášejí důkazní břemeno stran charakteru vytyčených vad. Znovu se zabývají výčtem zjištěných vad a jejich specifikací a zdůrazňují, že jimi přivolaný znalec s ohledem na množství a závažnost vad jim nedoporučil stavbu opravovat s tím, že tuto je nutno zbourat a na jejím místě vybudovat stavbu zcela novou, kdy hodnotu vad ocenil částkou 391 900 Kč. Okresní soud původním rozsudkem jejich nároku zcela vyhověl a až po zrušení tohoto rozsudku okresní soud ve věci znovu rozhodl a zaujal zcela opačný závěr, než tomu bylo v případě rozhodnutí původního, a sice, že veškeré vady stavby, jež byly žalobci vytčeny a žalobou uplatněny, a z jejichž existence dovozují žalobci své právo na přiměřenou slevu z kupní ceny vyhodnotil jako vady zjevné nikoliv skryté. K tomuto závěru ale okresní soud nebyl nadán jakýmkoliv skutkovým ani důkazním prostorem, když existence vad byla z jejich strany nepochybně prokázána a vady samotné mají charakter vad skrytých nikoli vad zjevných. Tyto vady nebylo možné laickým pohledem odhalit. Pokud okresní soud při posouzení charakteru vad vycházel, krom jiného, z výpovědi svědkyně , jméno FO, , tak pro svůj závěr o vadách zjevných využil jen tu část výpovědi této svědkyně, která mu pro takový závěr vyhovovala, k ostatní části její výpovědi nepřihlédl. Okresní soud nevysvětlil, co ho vedlo k přehodnocení všech vad, zamítl důkazní návrh žalobců místním šetřením a návrh na ustanovení znalce k posouzení k adekvátní výše slevy z kupní ceny, které mohlo prokázat charakter vad možná nejlépe. Navrhli napadený rozsudek zrušit a vrátit věc okresnímu soudu k dalšímu řízení.

15. Žalovaný se k podanému odvolání vyjádřil tak, že navrhuje napadený rozsudek potvrdit. Uvedl, že není pravdivé tvrzení, že mu všechny žalobci vytčené vady byly známé. On zahradní chatku nestavěl, pouze jí několik let užíval a laicky opravoval. Pokud odkazují na výpověď svědkyně , jméno FO, , tak v prvé větě žalobci uvedené citace uvádí, že nabídku odmítla ,,kvůli stavbě“ .I když tato svědkyně měla s sebou dva poradce (svého tatínka a rodinného známého), navzdory tomu již při prvé prohlídce byli schopni zjistit stav, na jehož základě se svědkyně rozhodla koupi nerealizovat. Uvedená skutečnost proto veskrze potvrzuje fakt, že vady, které žalobci označují za skryté, ve skutečnosti skryté nebyly. Přinejmenším byly zjistitelné při bližším ohledání, ke kterému však žalobci z neznámého důvodu nepřistoupili. Zda bylo jejich zájmem řešit případné vady až po uzavření kupní smlouvy, nebo byli motivováni jiným způsobem, dodnes není schopen posoudit. Špatný dojem však ze vzájemného jednání nabyl, když odmítli jeho návrh na zrušení prodeje a shodně odmítli i nabídku dodatečné slevy coby morálního odškodnění. Odmítá však tvrzení, že by měl jakékoli skutečnosti žalobcům ,,účelově zamlčet“. Žalobci od počátku zdůrazňují, že pro ně z hlediska koupě byla důležitá zejména stavba, protože ji chtěli využít pro rekreaci. To však zakládá do značné míry nelogický rozpor s jejich dalším postupem, který realizovali, tedy že odmítli nabídku zrušení prodeje, kdy navzdory tomu, že důležitá pro ně měla být stavba, i po zjištění vad, které podle znalce nebylo účelné opravovat, setrvali na zachování platnosti smluvního vztahu. Logickým by se jevil postup od smlouvy odstoupit a za vrácené peníze pořídit jinou nemovitost, která bude lépe splňovat jejich požadavek a očekávání. Okresní soud postupoval zcela dle jemu udělených pokynů ze strany odvolacího soudu a poskytl účastníkům prostor, aby svá tvrzení a případně důkazní návrhy doplnili. Žalobci však setrvali na jejich původních tvrzeních a toliko navrhli provedení dalších důkazů, které však pro rozhodnutí o povaze posuzovaných vad nebyly relevantní. Předmětem soudního sporu se stalo posouzení tvrzených skrytých vad stavby, která je několik desítek let stará, byla vystavěna svépomoci, byla jejími uživatele vícekrát přestavována a která byla původně vystavěna jako dřevěný zahradní altán. Její technický stav tak nelze posuzovat podle norem platných až daleko pozdějších. Chatka měla sloužit ke krátkodobým jednodenním pobytům rodiny mimo město a měla sloužit nanejvýš k příležitostnému přespání. V žádném případě neměla sloužit k bydlení, event. k plnohodnotnému užívání, k čemuž směřují de facto všechny výhrady žalobců. Trvá proto na tom, že i v dnešním stavu chata svému účelu sloužit může, hovoříme-li o uspokojení základních potřeb, jako jsou zajištění přístřeší, uložení věcí nebo příprava základních potravin. On nemovitost prodával žalobcům jako celek za cenu vlastní ceny pozemku. Navíc, pokud by k chatce přistupoval jako všichni její předchozí vlastníci, a její režim nezlegalizoval (tzv. nepasportizoval) a nenechal ji zapsat do katastru nemovitostí, žalobci by v tomto řízení nemohli vznášet žádné námitky, protože by se stavba v právním smyslu nestala součástí nemovitosti. Zůstala by nadále neevidovanou černou stavbou, fakticky bez jakékoli hodnoty.

16. Krajský soud jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno osobami k tomu oprávněnými (§ 201 o. s. ř.), je přípustné (§ 201, § 202 o. s. ř.), bylo podáno v zákonem stanovené lhůtě (§ 204 o. s. ř.), přezkoumal podle § 212 a § 212a o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně i řízení, které jeho vydání předcházelo, k projednání odvolání nařídil jednání a odvolání žalobců neshledal důvodným.

17. Soud prvního stupně za účelem zjištění skutkového stavu věci provedl účastníky navržené důkazy, které hodnotil v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů a z nich přijaté skutkové závěry přehledně vyjádřil v odůvodnění svého rozhodnutí. Odvolací soud proto z důkazů provedených okresním soudem vycházel.

18. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

19. Podle § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

20. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

21. Podle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a § 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro používání věci.

22. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad anebo zastřel-.li vadu lstivě.

23. Podle § 2104 o. z. kupující věc podle možností prohlédne, co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

24. Podle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo d) odstoupit od smlouvy.

25. Podle § 2106 odst. 2 o. z. kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující o opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny nebo může od smlouvy odstoupit.

26. Podle § 2106 odst. 3 o. z. nezvolí-li kupující své právo včas, má právo podle § 2107.

27. Podle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

28. Podle § 2129 odst. 1 o. z. kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.

29. Podle § 2129 odst. 2 o. z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do 5 let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

30. Okruh skutečností rozhodných pro posouzení oprávněnosti žalobou uplatněného nároku je určován hypotézou právní normy, jež má být na žalobci vylíčený skutkový stav aplikována.

31. V projednávané věci předmětem sporu je právo žalobců na přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitých věcí, a to z titulu existujících vad na nemovité věci (chatě) v době koupě, které podle svého tvrzení žalobci, jakožto vady skryté, zjistili až po koupi nemovitých věcí. Pro vyřešení sporu je tak právně významnou skutečností to, zda rekreační objekt (také ,,chata“), jakožto předmět prodeje, měl v době prodeje vady či nikoliv, o jaké vady se jednalo, zda žalobci tyto vady reklamovali u žalovaného včas a zda se jedná o takové vady, které jsou důvodem pro přiměřené snížení kupní ceny. Na jednoznačném vyřešení této předběžné otázky je závislý výsledek tohoto sporu. V případě zjištění, že by se jednalo o vady skryté, reklamované u žalovaného včas, bylo pak třeba zjistit, jaká částka, s ohledem na charakter a závažnost těchto vad, odpovídá přiměřené slevě z kupní ceny, za tím účelem by bylo nutné znalecké posouzení.

32. Pro úvahu, zda se jedná o vadu skrytou či zjevnou je rozhodující, zda ji byl kupující schopen bez zvláštního úsilí, tj. při zachování běžné obezřetnosti a pozornosti rozpoznat. Zjevnost vady je tak jednak otázkou povahy této vady, jednak otázkou schopnosti kupujícího. Pokud jde o zjevnost uplatněných vad, za zjevné vady možno považovat jen takové, jejichž existence je kupujícímu zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za vady zjevné nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí kupované věci, popř vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání.

33. V dané věci okresní soud dospěl k závěru, že rekreační objekt v době prodeje měl vady, ve znaleckém posudku znalce , jméno FO, jednoznačně popsané, a že se jednalo o vady zjevné, za které žalovaný neodpovídá. Okresní soud v řízení provedl řadu důkazů k prokázání vad a jejich charakteru, přihlédl především k tvrzení samotného žalobce, který ve své účastnické výpovědi, krom jiného uvedl: že ,,viděl, že stavba je založena na dřevěných trámech a na betonovém podlaží (tedy způsob založení stavby mu byl znám), že chata není nová, že je starší, že tam je přistavovaná část s tím, že si řekl, že pokud to bude nějak opravovat, tak chata po určitou dobu bude sloužit. Žalovaný mu žádným způsobem v prohlídce nebránil.“ Dále vycházel z tvrzení svědkyně , jméno FO, , že jí samotné bylo na první pohled zřejmé, že chata má vážné vady. Z výpovědi svědka , jméno FO, vzal za prokázané, že tento svědek pouhým pohledem zjistil špatné založení objektu, nevyhovující nosné stěny, deformace střešní konstrukce, když tento svědek uvedl, že „Pohledem se určitě dalo zjistit po odhalení kopřiv nebo obnažení objektu, že jsou viditelné shnilé trámy, na kterých je založení zdiva. Pohledem byly viditelné ploché betonové prvky, trhliny, deformace střešního pláště“. Konečně okresní soud vycházel i z výpovědi ve věci slyšeného znalce , jméno FO, , který byl na místě samém a pohledem zjistil vadu založení objektu (na patkách dřevěných hranolech), což, jak uvedl, vidí i laik. Pohledem byly podle znalce zjistitelné a viditelné dřevěné hranoly. Viditelná byla vada svislých konstrukcí a smyková trhlina. Pouhým pohledem byla viditelná vada podlahových konstrukcí, byla viditelná a zjistitelná i vada střešní krytiny, zatékání v kuchyni, zatékání na WC, zatékání na verandě. Z výpovědi všech výše jmenovaných osob lze dospět i podle názoru odvolacího soudu ke stejnému závěru, ke kterému dospěl i okresní soud, a to, že objekt chaty vykazoval vážné vady, které při běžné prohlídce byly zjistitelné, aniž by musel mít pozorovatel nějaké speciální vzdělání v oboru stavitelství, jak především vyplynulo z výpovědi svědky , jméno FO, . Tato svědkyně sice zdůrazňovala, že s sebou měla odborný doprovod, nicméně spontánně uvedla, že ,,žádné informace nepotřebovala, protože viděla v jakém stavu chata je, stačilo, když vešla do chaty a podlaha se pod ní houpala, když sama viděla ty základy, tak už jí samotné bylo jasné, že na takových základech chata nemůže stát.“ Pokud žalobci uváděli, že důležité pro ně bylo především zakoupení chaty a nikoliv zahrady, přičemž žalovaným byli informováni o tom, že o stavbě chaty mu osobně není nic bližšího známo, neboť tuto koupil před pěti lety a pouze ji udržoval, že chata byla jeho předchůdci vystavěna svépomocí a postupně dostavována, měli prohlídce chaty věnovat větší péči, když navíc zjistili, že chata je založena na dřevěných hranolech a do této zatéká, přičemž podle znalce , jméno FO, a svědka , jméno FO, byly vidět na stěně i smykové trhliny, kdy stěna začala pracovat a začala se trhat, což bylo vidět pouhým pohledem a čeho si měli žalobci, pokud by prohlídku prováděli pečlivě, všimnout. Ke zjištění těchto vad nebyla potřebná žádná odbornost, neboť člověk průměrného rozumí ví, že řádné založení objektu je pro jakoukoli stavbu klíčové, že zatékání do objektu je vážným problémem a že trhliny na stěnách mohou mít původ právě ve špatném založení stavby. Žalobci tak při zachování běžné obezřetnosti a pozornosti nemohli nabýt dojmu, že chata vystavěná svépomocí, zřejmě někdy v roce , rok, , dostavovaná před rokem , rok, bude splňovat současné technologické standardy, tedy předpisy a normami stanovené požadavky. Dodržení technologických postupů je totiž třeba vždy vztáhnout k době stavby či rekonstrukce, tedy jestliže dané technologické postupy neexistovaly v době realizace stavby chaty ani její rekonstrukce, tak jejich nedodržení nemůže být vadou. Žalobcům při prohlídce chaty přitom nic nebránilo v tom, požádat žalovaného o odstranění kopřiv, případně i dřeva a náletových dřevit, aby si mohli prohlédnout založení objektu i z druhé, západní strany, neboť již to, že zjistili, že objekt je založen jen na dřevěných hranolech bez izolace jím mohlo dostatečně signalizovat možné problémy se řádným založením celého objektu. To, že se spokojili pouze jen s povrchní prohlídkou, a to možná v domnění, že dodatečně budou moci vady chaty s následným požadavkem na snížení kupní ceny uplatnit, jde k jejich tíži. Žalovaný je žádným způsobem neubezpečoval, že chata vady nemá, nic neskrýval. Třeba dodat, že již jen to, že stavba chaty a následné úpravy byly provedeny svépomocí, že chata je založena jen na dřevěných hranolech a do této zatéká, že stavba není připojena na elektrický proud, voda je zajišťována dodávkou v kanystrech, WC a dřez jsou odkanalizovány do vybíratelné jímky mohlo nasvědčovat tomu, že tento objekt těžko může splňovat současné technologické postupy, jakož i stavební a užitkové standardy. Jde-li o vadu založení objektu, tuto vadu je nutno s ohledem na uvedené hodnotit, jak i správně okresní soud učinil, jako vadu zjevnou. Jelikož tato vada je ale vadou podstatnou, neboť bez řádného založení objektu nelze s úspěchem docílit bezvadný stav objektu jen pouhým odstraněným dalších vytčených vad, je tak nadbytečné se těmito dalšími vadami zabývat. Přesto třeba uvést, že vada nesprávného založení objektu měla nepochybně vliv i na existenci vady svislých konstrukcí, kterou navíc podle znalce , jméno FO, bylo možné odhalit pouhým pohledem. Pokud jde o vadu podlahových konstrukcí, tuto vadu rovněž mohli žalobci, byť laici odhalit, když svědkyně , jméno FO, vypověděla, že podlaha se hýbala. Vada krytiny byla žalobcům známa, neboť na tuto vadu byli žalovaným přímo upozorněni. Vada úpravy povrchů, tj. nedokončené fasády, nebo úplně chybí, uvnitř zatéká a dochází k růstů plísní a degradaci povrchů, tato vada přímo souvisí s vadou krytiny. Tuto vadu lze hodnotit jako zjevnou, neboť fasáda byla vidět, jak i z fotodokumentace vyplývá, žalobci si vnitřek chaty prohlédli a v souvislosti s vadou střechy měli předpokládat, že bude docházet k zatékání a tím i k poničení povrchů chaty. Žalobce přímo uvedl, že na střešní krytině byla nějaká záplata, bylo zřejmé, že střechu bude nutno opravit, byl viděn nějaký průsak rohu. Pokud jde o vadu konstrukce krovu, tak jako vše v chatě, i tato byla provedena laicky, tudíž se dalo předpokládat, že bude vykazovat vady, a i když její zjištění vyžadovalo jistou odbornost, s ohledem na celkový pohledem zjistitelný stav chaty nemohlo být překvapením, že tato vada zde zjištěna bude. Byť v tomto případě se jedná o vadu skrytou, tak s ohledem na celkové zjištění stavu objektu, tato vada na výsledek sporu nemůže mít žádný vliv. Za situace, kdy již samotné, špatné, neodborné založení objektu je důvodem pro nutnou demolici chaty, je třeba dospět k závěru, že existence ostatních vad ať zjevných či skrytých, na tomto závěru nemůže mít podstatný, ne-li žádný vliv. Proto je nerozhodné, zda ostatní vady byly shledány skrytými či nikoliv, i když pouze vadu konstrukce krovu, lze považovat za skrytou, na rozdíl od ostatních vytčených vad zjevných, jak shora uvedeno. Za popsané situace bylo tak nadbytečné vyhovět návrhu žalobců na provedení místního šetření a vyhotovení znaleckého posudku ke zjištění výše slevy z kupní ceny, jak rozhodl okresní soud.

34. Nad rámec provedeného posouzení třeba ještě dodat, že pokud jde o slevu z kupní ceny, tak přiměřená sleva z kupní ceny musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat. V daném případě žalobce uvedl, že žalovaná částka 391 900 Kč má představovat částku, za kterou by si vystavěli stejnou novou chatu ve stejných rozměrech, která by byla v pořádku. K tomu nutno uvést, že v takovém případě by se nejednalo o vyrovnání ekvivalence plnění, ale žalobcům, jako kupujícím by se dostalo plnění nad rámec předpokládaný kupní smlouvou, k čemuž sleva z kupní ceny sloužit nemůže. V případě, že by žalobcům soud přisoudil celou jimi požadovanou slevu 391 900 Kč, tak by koupili pozemky za nepřiměřeně nízkou částku, a to i s přihlédnutím k vadě, za kterou žalovaný odpovídal. Částka 391 900 Kč znaleckým posudkem určená, odpovídá nákladům na vytvoření zcela nových konstrukcí, které splňují právními předpisy a normami stanovené požadavky ke dni zpracování posudku. Takovými vlastnostmi ale chata ke dni prodeje žalobcům nedisponovala, ani neměla disponovat, nic takového ujednáno nebylo a žalovaný o takových vlastnostech chaty žalobce neujišťoval.

35. Nelze přehlédnout ani to, že žalobci kupní smlouvou za kupní cenu 950 000 Kč nezískali pouze chatu, ale zejména pozemek st. par. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře 37 m2, jehož součástí je stavba č. e. , hodnota, – stavba pro rodinnou rekreaci (předmětná chata) a dále pozemek par. č. , hodnota, , trvalý travný porost o výměře 874 m2. Pozemky o celkové výměře 911 m2 jistě neměly ve vztahu k obvyklé ceně chaty zanedbatelnou hodnotu v době jejich prodeje, když se jednalo o pozemky udržované a v budoucnu zastavitelné. Podle odborného vyjádření , jméno FO, , který použil porovnávací metodu vyplynulo, že obvyklá cena těchto pozemků činila 995 000 Kč (kupní cena pozemků včetně chaty byla 950 000 Kč). Je tedy třeba přisvědčit námitce žalovaného, že kupní cenu prakticky tvořila cena pozemků (874 m2 + 37 m2, celkem 911 m2), přičemž podle uvedeného odborného posouzení srovnatelné pozemky bez stavby se v době rozhodné, tedy v červnu 2021 prodávaly průměrně za 995 000 Kč.

36. Dále nelze přehlédnout ani to, že žalobci tvrdili, že pokud by věděli, jakými vadami chata trpí, nikdy by ke koupi nemovitostí nepřistoupili, neboť kupovat ,,trávu“ za částku 950 000 Kč bylo pro ně neakceptovatelné. Za situace, kdy bylo zjištěno, že chatu nelze opravit a je třeba tuto zbourat, bylo by tedy logické, s ohledem na žalobci předestřený záměr, že tito by využili možnosti odstoupení od smlouvy, a nikoliv pouze uplatnění nároku na slevu z kupní ceny. Důvody jimi uváděné pro nepřistoupení na návrh žalovaného na zrušení smlouvy a vrácení si vzájemného plnění nejsou věrohodné.

37. Z vyložených důvodů odvolací soud rozsudek soud prvního stupně jako věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrdil, o to včetně výroku o nákladech řízení, o kterých bylo soudem prvního stupně rovněž správně rozhodnuto a odvolací soud pro stručnost odkazuje v tomto směru na odůvodnění jeho rozsudku.

38. O nákladech odvolacího řízení rozhodl podle § 142 odst.1, § 224 odst.1 o.s.ř. a v odvolacím řízení úspěšnému žalovanému odvolací soud přiznal účelně vynaložené náklady řízení v částce 25 047 Kč, se sestávající z odměny advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast u odvolacího řízení) po 9 900 Kč dle § 7 bod 6, § 8 odst.1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen ,,AT“), náhrady hotových výdajů za dva úkony právní služby po 450 Kč dle § 13 odst.1, 3 AT a 21% DPH dle § 137 odst.3 o.s.ř. z odměny a náhrad v částce 4 347 Kč. Tyto náklady jsou žalobci povinni společně a nerozdílně uhradit žalovanému ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného (§ 160 odst. 1, § 149 odst.1 o.s.ř.).