14 CO 298/2022

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jany Šrédlové a soudců Mgr. Soni Burešové a Mgr. Pavla Freiberta ve věci žalobců: a) obec anonymizováno, narozený dne datum bytem adresa b) jméno příjmení, narozená dne datum bytem adresa oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu o odvolání žalobců proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací,

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalované náhradu nákladů odvolacího řízení částka do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem zamítl soud I. stupně žalobu požadující vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu číslo nacházejícího se ve 3. podlaží adresa, na adrese adresa, ze dne datum, podané žalovanou žalobcům (výrok I.) a uložil žalobcům společně a nerozdílně zaplatit žalované náklady řízení částka do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).

2. Žalobci se žalobou podanou u soudu datum domáhali vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne datum (doručená žalobcům datum). Výpovědní důvod, že předmětný byt je bez souhlasu žalované jako pronajímatele pronajímán, neodpovídá skutečnému stavu. Žalobci pouze v minulosti dali na omezenou dobu v souladu s § 2274 obč. zák. část předmětného bytu do podnájmu třetí osoby.

3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila.

4. Soud I. stupně zjistil tento skutkový stav. Žalovaná je vlastníkem nemovitosti, v níž je předmětný byt. Dle nájemní smlouvy ze dne datum uzavřené mezi žalovanou a žalobci byl nájem sjednán na dobu neurčitou (článek 2). Bez písemného souhlasu pronajímatele není nájemce oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu ani jej využívat k podnikatelské činnosti (článek 5). Při porušení těchto povinností se nájemce vystavuje nebezpečí výpovědi. Dodatek číslo nájemní smlouvy ze dne datum se týká úpravy nájmu a doručování písemností. Usnesením Rady městské části obec a číslo ze dne datum (č.l. 310) byl dán souhlas s uplatněním výpovědi z nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písmene a) + d) občanského zákoníku. Ve výpovědi z nájmu ze dne datum (doručenka z datum u žalobce 1/, u žalobkyně 2/ vrácena jako nevyzvednuta), je uveden jako výpovědní důvod hrubé porušování povinností vyplývajících z nájmu bytu, kdy v rozporu s čl. 5 nájemní smlouvy z datum je byt bez souhlasu pronajímatele podnajímán. Ze zápisů z místního šetření z datum a datum vyplývá, že do bytu pana příjmení čas od času přicházejí lidé, kterým pan příjmení umožňuje krátkodobé ubytování (jde o cizince a turisty). Pan anonymizováno do bytu dochází, ale neužívá jej. Dle výpovědi svědka (souseda) jméno příjmení svědek u bytu žalobců potkává cizince, kteří vcházejí do bytu anonymizováno. Jedná se o delší období roku rok a dříve (rok, rok). Frekvenci pohybu cizinců v bytě anonymizováno odhadl na 10x za období několika anonymizováno. Svědkyně jméno příjmení (sousedka) vídala vycházet a zacházet do bytu žalobců cizí lidi, většinou cizinci, viděla je, jak vchází do bytu žalobců. Šlo většinou o letní období, asi v roce rok. příjmení příjmení s paní příjmení párkrát potkala, vesměs při řešení privatizace nebo podobných záležitostech. Dle svědka jméno příjmení (soused) v bytě anonymizováno bydlí nějací podnájemníci, nyní anglicky mluvící dvojice mladých. Asi před 5 lety bydlely v bytě u žalobců nějaké dvě dívenky, asi před 3 lety nějací snědí hoši, nějací anonymizováno, potom zase nějaké dívenky, asi muslimky (nosily šátky). Vypadalo to, že jde o studenty. příjmení příjmení asi 4 roky neviděl, naposledy, když měli jednání kvůli privatizaci bytu, což je asi 3 nebo 4 roky. Paní příjmení neviděl asi 12 anonymizováno. Dle výslechu svědkyně jméno příjmení (bývalé pracovnice žalované) se tato dvakrát pokusila o návštěvu bytu anonymizováno. Poprvé v bytu anonymizováno nikoho nezastihli, zastihli však několik sousedů, anonymizováno, paní příjmení, přímou sousedku naproti. Zjistili, že v bytě anonymizováno jsou osoby (cizinci), které nejsou hlášeny. Při následném šetření na jaře rok otevřela byt slečna asi ve věku anonymizována dvě slova, exotického vzezření. Mluvila pouze anglicky. Potvrdila, že je studentkou a v bytě bydlí od listopadu s kamarádkami. Pan anonymizováno v bytu nebyl. Svědek příjmení příjmení vypověděl, že s žalobcem chodil do školy, znají se téměř 50 anonymizováno, jsou kamarádi, v posledních anonymizováno letech byl relativně často u něj v bytě. Chodili spolu na tenis, mají rádi víno, chodili spolu na pivo, takže byl u něj relativně dost často, v období anonymizováno rok, rok, rok chodil k němu každé 3 měsíce. Když jeli taxíkem, vystupoval žalobce z auta u baráku a šel nahoru. V bytu neviděl cizí osoby, ale v roce rok dle pověšených dámských šatů bylo zřejmé, že v bytu někdo bydlí. Když byl svědek u žalobce v bytu, byl tam žalobce sám. Na adrese v obec a číslo, U anonymizováno 4 bydlel žalobce kdysi dávno. Svědkyně příjmení jméno příjmení uvedla, že v domě bydlela 25 anonymizováno, už tam nebydlí přes rok. V létě obvykle v domě nebydlela. Paní příjmení potkávala docela často, ve stejných frekvencích jako jiné nájemce. Chodily spolu na schůze, potkávaly se ve dveřích domu nebo na ulici, občas při nákupu. Telefonovali si, když byl v domě nějaký technický problém. Potkávala se tam s lidmi, kteří mluvili cizí řečí, to je součást života domu.

5. Soud I. stupně věc s odkazem na § 3074 odst. 1 věta prvá zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „o.z.“) posoudil podle dosavadních právních předpisů (dle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník – poznámka odvolacího soudu). Pak žalobci, kteří v bytě fakticky nebydlí, mohli byt nebo jeho část pronajmout jen se souhlasem pronajímatele. Tento souhlas nebyl dán. Výpověď je tedy oprávněná.

6. I pokud by byla věc posuzována dle o.z. (§ číslo, § 2275 a § 2276 o.z.), nebylo prokázáno, že žalobci v bytu trvale bydlí. Naopak z výpovědi převážné části svědků bylo potvrzeno, že se žalobce v bytě nezdržoval v úmyslu zde trvale bydlet. Výpověď jediného svědka jméno příjmení (přítele žalobce), který žalobce navštěvoval v bytě každý kvartál, nevylučuje, že si žalobce ponechal k disposici část bytu pro případ jakékoliv potřeby a kontroly bytu. Výpověď svědkyně jméno příjmení není ve vztahu k projednávané věci relevantní, neboť sami žalobci potvrdili, že žalobkyně jméno příjmení v bytu bydlela jen do roku 2012. Tvrzení svědkyně, že žalobce pana příjmení potkávala jednou za měsíc, potvrzuje hodnotící závěry výpovědi svědka příjmení.

7. Žaloba byla zamítnuta.

8. Výrok o náhradě nákladů řízení byl odůvodněn § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalované náleží náhrada nákladů řízení dle vyhl. č. 177/1996 Sb. a vyhl. č. 254/2015 Sb. za 8 úkonů (vyjádření k žalobě, jednání datum, datum, datum, datum, datum, datum a datum) po částka, celkem částka.

9. Uvedený rozsudek napadli včasným odvoláním žalobci. Namítali následující. Dle § 2274 o.z. mají právo přenechat část bytu do podnájmu třetí osobě bez souhlasu žalované, neboť žalobce příjmení příjmení v rozhodném období a i nyní v bytu bydlí. Skutkové závěry soudu I. stupně, že žalobce v bytu nebydlí, nemají oporu v provedeném dokazování. Výpověďmi svědků příjmení a příjmení bylo naopak prokázáno, že žalobci sice část bytu dali do podnájmu zahraniční studentce, ale žalobce v bytu nadále trvale bydlel a bydlí kontinuálně řadu anonymizováno. S těmito svědeckými výpověďmi se soud I. stupně nevypořádal. Ostatní svědci nevypověděli nic, co by bylo v rozporu se svědectvím pana příjmení a paní příjmení. Navíc se soud I. stupně dopustil extenzivní úvahy o potenciálně možných skutkových okolnostech (kontrola bytu atd.), aniž měl pro takové úvahy oporu ve skutkových tvrzeních. Navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení, případně změnil a žalobě vyhověl.

10. Žalovaná ve svém vyjádření k odvolání požadovala potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Souhlasila se závěrem soudu I. stupně, že věc je třeba posoudit dle dosavadní právní úpravy, neboť povinnost žalobců byt nepřenechat do podnájmu bez souhlasu žalované vznikla již přede dnem účinnosti o.z. Soud I. stupně jen po správném zhodnocení skutkového stavu dovodil, že i v případě aplikace § 2274 o.z. by byla výpověď z nájmu oprávněná.

11. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek dle § 212 a § 212a o.s.ř. a důkazní řízení doplnil zopakováním důkazu výpovědí z nájmu ze dne datum. Zjistil takto, že ve výpovědi byli žalobci poučeni o možnosti vznést proti výpovědi námitky a do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi podat návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

12. Poté dospěl odvolací soud k následujícím závěrům.

13. Dle § 3074 odst. 1 věta prvá o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

14. Na rozdíl od soudu I. stupně zastává odvolací soud názor, že předmětný nájem bytu se počínaje datum, kdy nabyl účinnosti o.z., posuzuje dle o.z. V tomto sporu nejde ani o vznik nájmu, ani o povinnosti vzniklé přede dnem datum, ale o skončení nájmu. Pokud v tomto případě byla žalobcům dána výpověď z nájmu v roce rok, posuzuje se zánik nájmu dle o.z.

15. Dle § 2272 odst. 2 o.z. pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma.

16. Dle § 2274 o.z. nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Ustanovení § číslo se použije přiměřeně.

17. Dle § 2276 o.z. dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § číslo a § číslo, hrubě tím poruší svou povinnost.

18. Dle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (viz též § 2276 o.z.).

19. Žalobci se dovolávají ustanovení § 2274 o.z., které umožňuje nájemci dát část bytu do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajimatele, pokud v něm nájemce sám trvale bydlí. Tomuto svému názoru plně podřídili svou odvolací argumentace, když dovozují, že žalobce v předmětném bytu trvale bydlí.

20. Žalobci však přehlížejí ustanovení § 2272 odst. 2 o.z., které umožňuje pronajimateli vyhradit si písemný souhlas s podnájmem (krom osoby blízké), a to i s podnájmem ve smyslu § 2274 o.z. Uvedený názor podporuje i ustálená judikatura (viz rozsudek NS ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. spisová značka, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod spisová značka), dle které pronajímatel si může vyhradit, že nájemce potřebuje k uzavření podnájemní smlouvy jeho písemný souhlas (§ 2272 odst. 2 o. z.) i při sjednání podnájmu jen části bytu, v němž nájemce bydlí (§ 2274 o. z.).

21. Pokud tedy, jako v tomto případě, bylo v nájemní smlouvě ze dne datum, v jejím článku 5, ujednáno, že nájemce není oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu bez písemného souhlasu pronajímatele, byla sjednána právě výhrada dle § 2272 odst. 2 o.z. a nepoužije se ustanovení § 2274 o.z. Odvolací argumentace žalobců, týkající se posuzování trvalého bydlení žalobce v předmětném bytu, je tedy irelevantní. Žalobci mohli přenechat část bytu do podnájmu třetí osobě jen se souhlasem pronajimatele, který udělen nebyl. V takovém jednání žalobců je třeba spatřovat hrubé porušení jejich povinností nájemce (§ 2276 o.z.) s možností výpovědi z nájmu dle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z.

22. Výpověď z nájmu byla písemná a byla doručena žalobcům (§ 2286 odst. 1 o.z.), žalobci v ní byli poučeni o možnosti vznést námitky a podat žalobu k soudu k přezkoumání oprávněnosti výpovědi (§ 2286 odst. 2 o.z.). Ve výpovědi je specifikován výpovědní důvod (§ číslo odst. 1 písm. a) a § 2288 odst. 3 o.z.), na který žalobci kvalifikovaně reagují a účinně se proti němu brání.

23. Jelikož odvolací námitky žalobců nejsou relevantní a odvolací soud sám nezjistil jiné odvolací důvody (§ 212a odst. 1 o.s.ř.) ani zmatečnostní vady (§ 212a odst. 5 o.s.ř.), postupoval dle § 219 o.s.ř. a napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil, a to včetně správného akcesorického výroku o nákladech řízení.

24. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. Procesně úspěšná žalovaná má nárok na tři paušály po částka (vyjádření k odvolání, příprava na jednání, účast na jednání datum) dle vyhl. č. 254/2015 Sb. Proti tomuto rozhodnutí lze podat dovolání do dvou měsíců od doručení rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR v obec prostřednictvím soudu I. stupně, jestliže Nejvyšší soud ČR posoudí dovolání jako přípustné. Dovolání je přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí (výjimky stanoví § 238 a § 238a o.s.ř.), jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.