17 Co 146/2026

Plný text

ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Kotrčové a soudkyň Mgr. Daniely Večerkové a JUDr. Andrey Venclíkové ve věci žalobce: E. G. , narozený dne xxx bytem xxx, xxx Praha zastoupený advokátem xxx. T. H. sídlem xxx, xxx Praha proti žalované: xxx xxx , IČO xxx sídlem xxx, xxx Praha zastoupená advokátem xxx. F. M. sídlem xxx, xxx Praha o zaplacení 64 379 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobce a žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 26. 1. 2026, č. j. 18 C 111/2024-198 takto:

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I. mění jen tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 597 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 12,75 % ročně od 1. 10. 2024 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku, jinak se v tomto výroku potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení před soudem I. stupně ve výši 54 873,50 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta xxx. F. M..

III. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 náhradu nákladů řízení ve výši 650 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 12 826 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta xxx. F. M.. Odůvodnění:

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu o zaplacení částky 64 379 Kč se zákonnými úroky z prodlení ve výši 12,75 % ročně od 1. 10. 2024 do zaplacení (výrok I.), uložil žalobci povinnost nahradit žalované náklady řízení ve výši 39 809 Kč k rukám zástupce žalované do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II.), a dále uložil žalobci povinnost nahradit náklady řízení státu na účet Obvodního soudu pro Prahu 2 ve výši, která bude určena samostatným usnesením, do 3 dnů od právní moci tohoto usnesení (výrok III.).

2. Následně usnesením č.j. 18 C 111/2024-219 ze dne 16. 4. 2026 soud I. stupně určil výši nákladů státu dle III. výroku napadeného rozsudku částkou 650 Kč.

3. Soud rozhodoval o žalobě odůvodněné tím, že na základě uzavřené smlouvy žalovaná spravovala pro žalobce bytové jednotky a v souvislosti s tím za období březen – květen 2024 vybírala platby od nájemců, čisté nájemné měla následně poukazovat žalobci. Žalovaná však na nájemném vybrala více, než žalobci skutečně převedla, žalobce se tak domáhá zaplacení rozdílu ve výši 64 379 Kč, což je součet částek týkajících se celkem 8 bytů ve vlastnictví žalobce: částka 5 736 Kč se týkala bytové jednotky č. xxx na adrese xxx Praha, dále jen „byt a)“, částka 13 494 Kč se týkala bytové jednotky č. xxx na adrese xxx Praha, dále jen „byt b)“, částka 7 793 Kč se týkala bytové jednotky označené xxx v domě č.p. xxx v xxx, dále jen „byt c)“, částka 12 036 Kč se týkala bytové jednotky označené xxx v domě č.p. xxx v xxx, dále jen „byt d)“, částka 8 227 Kč se týkala bytové jednotky označené xxx v domě č.p. xxx v xxx, dále jen „byt e)“, částka 6 983 Kč se týkala bytové jednotky označené xxx v domě č.p. xxx v xxx, dále jen „byt f)“, částka 597 Kč se týkala bytové jednotky označené xxx v domě č.p. xxx v xxx, dále jen „byt g)“, a částka 9 513 Kč se týkala bytové jednotky označené xxx v domě č.p. xxx v xxx, dále jen „byt h)“.

4. Žalovaná se bránila tím, že všechny platby vybrané od nájemců řádně vyúčtovala, z inkasovaných částek platila částky za energie, platby ve prospěch SVJ atd., dle smlouvy měla též nárok na odměnu ve výši 4 % čistého nájemného a na odměnu za další služby. Jako svou obranu (započtení) proti žalobnímu nároku žalovaná uplatnila částku celkem 91 960 Kč, vyúčtovanou fakturami č. xxx (na částku 30 855 Kč) a č. xxx (na částku 61 105 Kč).

5. Soud I. stupně vzal za prokázané, že mezi žalobcem a společností xxx, jejímž je žalobce jednatelem (dále jen „xxx“) na straně jedné a žalovanou na straně druhé byla xxx uzavřena smlouva o správě bytových jednotek (dále jen „Smlouva“), podle které žalovaná pro žalobce prováděla správu těchto jednotek, shromažďovala příjmy z nájmu a následně převáděla tzv. čistý měsíční příjem na účet žalobce. Žalovaná měla nárok na odměnu ve výši 4 % z čistého měsíčního nájmu na základě vystaveného vyúčtování. Podle domluvy mezi účastníky byly faktury vystavovány na společnost xxx, žalovanou vystavené faktury jí nebyly proplaceny. Žalovaná dle smlouvy dále vykonala realitní a zprostředkovatelskou činnost spočívající v zajištění nájemců do bytových jednotek žalobce v ulici xxx, za což byly žalovanou společnosti xxx vystaveny faktury č. xxx (byty xxx, xxx) na částku 61 105 Kč a č. xxx na částku 30 855 Kč (byt xxx), které nebyly žalované proplaceny. Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení žalované částky předžalobní upomínkou ze dne 23. 9. 2024. Mezi účastníky byla nesporná výše částek, které nájemci jednotlivých bytů zaplatili na účet žalované, jakož i následující částky, které z přijatých částek žalovaná vyplatila žalobci: Bytová jednotka Nájemci zaplaceno žalované (Kč) Z toho čisté nájemné (Kč) Žalovanou nesporně zaplaceno žalobci (Kč) Rozdíl (Kč) a) xxx xxx, Praha 85 059 71 300 70 164 14 895 b) xxx xxx, Praha 91 968 71 600 40 206 51 762 c) xxx xxx 37 150 28 000 22 676 14 474 d) xxx xxx 55 020 42 780 21 936 33 084 e) xxx xxx 54 492 40 850 22 023 32 469 f) xxx xxx 54 620 42 780 22 802 31 818 g) xxx xxx 41 262 30 700 30 288 10 974 h) xxx xxx 37 230 27 900 23 152 14 078 Celkem 203 554 Kromě toho bylo ale prokázáno, že žalovaná ze svého účtu v souvislosti s jednotlivými byty uhradila následující částky: - u bytu a) předpis plateb SVJ činil 4 965 Kč měsíčně, žalovanou bylo zaplaceno na účet SVJ 3 x 4 965 Kč ( pozn. celkem 14 895 Kč ) ve dnech 6. 4. 2024, 15. 4. 2024 a 29. 4. 2024, - u bytu b) bylo zaplaceno žalovanou na účet SVJ vždy 7 073 Kč ve dnech 6. 3., 15. 4., 19. 4., 29. 4. 2024, dne 6. 3. 2024 zaplatila žalovaná poplatky za plyn ve výši 478,35 Kč, novému správci žalovaná zaplatila dne 5. 6. 2024 částku 22 992 Kč (pozn. součet takto zaplacených částek činí 51 762,35 Kč), - u bytu c) předpis plateb SVJ činil 2 007 Kč měsíčně , žalovaná zaplatila na účet SVJ částku 2 007 Kč dne 6. 3. 2024, 14. 4. 2024 a dne 29. 4. 2024, dále zaplatila za elektřinu 5 693 Kč, dne 5. 4. 2024 zaplatila 1 380 Kč na účet majitele a dne 7. 5. 2024 zaplatila za elektřinu ještě 1 380 Kč (pozn. součet takto zaplacených částek činí 14 474 Kč), - u bytu d) předpis plateb SVJ činil 2 067 Kč měsíčně, žalovaná zaplatila na účet SVJ částku 2067 Kč dne 6. 3. 2024, 14. 4. 2024 a dne 29. 4. 2024, dále zaplatila za elektřinu ve dnech 5. 4. 2024 a 7. 5. 2024 částku 1 100 Kč vždy a v březnu 2024 částku 2 200 Kč, dne 5. 3. 2024 zaplatila 9 193 Kč nájem na účet majitele a novému správci zaplatila žalovaná 13 290 Kč (pozn. součet takto zaplacených částek činí 33 884 Kč), - u bytu e) předpis plateb SVJ činil 2 073 Kč měsíčně, žalovaná zaplatila na účet SVJ částku 2 073 Kč dne 6. 3. 2024, 14. 4. 2024 a dne 29. 4. 2024, dále zaplatila za elektřinu dne 6. 3. 2024 částku 2 200 Kč, dne 5. 4. 2024 částku 1 100 Kč a dne 7. 5. 2024 částku 1 100 Kč, dne 5. 3. 2024 zaplatila 8 227 Kč nájem na účet majitele, a novému správci zaplatila žalovaná 13 623 Kč ( pozn. součet takto zaplacených částek činí 32 469 Kč), - u bytu f) žalovaná zaplatila na účet SVJ částku 2 084 Kč dne 6. 3. 2024, 14. 4. 2024 a 29. 4. 2024, dále zaplatila za elektřinu dne 6. 3. 2024 částku 2 200 Kč, dne 5. 4. 2024 částku 1 100 Kč a dne 7. 5. 2024 částku 1 100 Kč, dne 5. 3. 2024 zaplatila 7 976 Kč nájem na účet majitele a novému správci zaplatila žalovaná 13 190 Kč (pozn. součet takto zaplacených částek činí 31 818 Kč), - u bytu g) předpis plateb SVJ činil 2 058 Kč měsíčně, žalovaná zaplatila na účet SVJ částku 2 058 Kč dne 15. 2. 2024, 15. 4. 2024 a dne 29. 4. 2024, dále zaplatila za elektřinu dne 6. 3. 2024 částku 2 000 Kč a dne 7. 5. 2024 částku 1 100 Kč, dne 5. 4. 2024 zaplatila 1 000 Kč poplatky za elektřinu majiteli, celkem takto žalovaná zaplatila 10 274 Kč, rozdíl ve prospěch žalované činí 700 Kč, - u bytu h) předpis plateb SVJ činil 2 137 Kč měsíčně, žalovaná zaplatila na účet SVJ částku 2 137 Kč dne 6. 3. 2024, 14. 4. 2024 a 27. 4. 2024, dále zaplatila za elektřinu dne 6. 3. 2024 částku 5 047 Kč a dne 7. 5. 2024 částku 1 310 Kč, dne 5. 4. 2024 zaplatila částku 1 310 Kč poplatky za elektřinu majiteli (pozn. součet takto zaplacených částek činí 14 078 Kč).

6. Právně soud věc posoudil dle § 1746 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) a dle ustanovení o smlouvě příkazní (§ 2430 o.z., § 2438 odst. 1 o.z.). Soud uvedl, že bylo především povinností žalobce tvrdit rozhodné skutečnosti a plnit k nim povinnost důkazní, žalobce po poučení soudem upravil svá žalobní tvrzení tak, že dluh žalované má činit 203 554 Kč, což nekoresponduje s původním žalobním požadavkem a žalobce ani po výzvě soudu neozřejmil, z jakých položek se žalovaná částka skládá, a to ani poté, co žalovaná založila do spisu výpisy z účtu. Z provedeného dokazování nadto vyplynulo, že žalovaná si rozdíl mezi platbami (až na částku 700 Kč, resp. 720 Kč) neponechala, když prováděla ohledně jednotlivých bytů úhrady podle výše předpisů plateb SVJ nebo energií. Soud shledal důvodnou i námitku započtení pohledávky žalované ve výši 91 960 Kč za realitní a zprostředkovatelskou činnost pro žalobce, která byla fakturována společnosti žalobce, tuto pohledávku žalobce ani nerozporoval. S ohledem na uvedené, především pro neunesení břemene tvrzení, soud žalobu zamítl.

7. O nákladech řízení mezi účastníky rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), tak, že přiznal procesně úspěšné žalované náhradu nákladů právního zastoupení ve výši 39 809 Kč: odměna dle § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a.t.“), ve výši po 3 700 Kč za 8 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, odpor ze dne 23. 10. 2024, vyjádření k žalobě ze dne 27. 1. 2025 a ze dne 24. 2. 2025, účast na jednání dne 29. 1. 2025, 25. 6. 2025, 10. 11. 2025 a 26. 1. 2026), 2 x paušální náhrada po 300 Kč a 6 x paušální náhrada po 450 Kč, a 21% DPH 6 909 Kč.

8. Výrok o nákladech státu byl odůvodněn § 148 odst. 1 o.s.ř., s tím, že konečná výše nákladů státu nebyla při vyhlášení napadeného rozsudku známá.

9. Proti rozsudku podali včasné odvolání žalobce i žalovaná.

10. Žalobce napadl rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu. Uvedl, že odůvodnění rozsudku je nekonzistentní. Žalobce se domáhá zaplacení rozdílu mezi platbami, které žalovaná přijala od nájemců, a platbami, které mu z přijatých částek vyplatila. Soud uvádí, že žalobce neunesl břemeno tvrzení, nelogicky ale zároveň uvádí, že bylo prokázáno, že si žalovaná (až na 720 Kč) rozdíl plateb neponechala. Nelogický je i závěr o námitce započtení, neboť předpokladem započtení je existence vzájemných pohledávek. Zároveň je-li námitka započtení dle soudu důvodná, znamená to, že žalobce unesl břemeno tvrzení i břemeno důkazní ohledně své pohledávky. Podle nesporných tvrzení rozdíl mezi žalovanou přijatými a odeslanými platbami činil 203 554 Kč a žalovaná neprokázala, jak s těmito platbami naložila. Žalovaná uvedla jen tvrzení o platbách, které uhradila z uvedeného rozdílu („na účet SVJ“, „za elektřinu“, „na účet majitele“ a „novému správci“) a soud tato tvrzení vzal za prokázaná, z rozsudku však nelze zjistit, na základě čeho dospěl soud k závěru, že tyto platby byly učiněny oprávněně (v souladu se smlouvou), není zřejmé, jaké konkrétní pohledávky měly být těmito platbami splněny a kdo byl vlastníkem účtů, na které byly platby provedeny. Není zřejmé, proč by měla žalovaná provádět platby „novému správci“, smlouva nic takového nepředpokládala. K námitce započtení částky 91 960 Kč poukázal žalobce na to, že dle judikatury Nejv. soudu (např. usnesení sp. zn. 23 Cdo 1593/2023 ze dne 30. 8. 2023) musí při započtení více vzájemných pohledávek ten, kdo činí kompenzační úkon, určit, které pohledávky mají provedeným započtením zaniknout, projev vůle směřující k započtení musí být v tomto směru určitý, žalovaná ale v této věci žádné prohlášení o započtení ve smyslu § 1982 odst. 1 o.z. neučinila. Předmětem započtení může být jen pohledávka, nikoliv faktura (navíc vystavená na jiný subjekt, než na žalobce), ta není ani důkazem existence pohledávky. Povinnost tvrzení a důkazní ohledně existence započítávané pohledávky má žalovaná. I kdyby žalobce faktury výslovně nerozporoval, neznamená to, že je uznal. Žaloba ohledně částky 64 379 Kč je důvodná a žalobce navrhuje, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě vyhoví a žalované uloží povinnost k náhradě nákladů řízení, případně aby napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

11. Žalovaná napadla pouze výrok II. o náhradě nákladů řízení. Namítla, že její právní zástupce vykonal ne 8, ale 11 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, odpor proti platebnímu rozkazu, sepis vyjádření z 27. 1. 2025, sepis vyjádření z 24. 2. 2025, účast u jednání dne 29. 1. 2025, doplnění tvrzení na výzvu soudu dne 28. 4. 2025, účast u jednání 25. 6. 2025, účast u jednání přesahujícího 2 hodiny dne 10. 11. 2025, doplnění tvrzení na výzvu soudu dne 19. 11. 2025 a účast u jednání dne 26. 1. 2026), náleží mu proto odměna 11 x 3 700 Kč, 2 režijní paušály po 300 Kč, 9 režijních paušálů po 450 Kč, a dále DPH, celkem 54 873,50 Kč.

12. K odvolání žalobce žalovaná uvedla, že napadený rozsudek je správný. Stěžejní je závěr, že si žalovaná rozdíl mezi platbami neponechala, prováděla úhrady ohledně jednotlivých bytů podle výše příslušných předpisů úhrad. Soud správně shledal důvodnou i námitku započtení částky 91 960 Kč za realitní a zprostředkovatelskou činnost žalované pro žalobce. Dokazování bylo velmi obsáhlé a podrobné, žalobce ale nebyl schopen akceptovat, že z přijatých plnění žalovaná prováděla i platby, které žalobce dlužil za předchozí období dodavatelům plnění spojených s nájmem bytu nebo jednotlivým SVJ. Pokud jde o započtení, žalovaná svůj nárok na zaplacení odměny uplatnila jako obranu proti žalobnímu nároku. Soud I. stupně opakovaně poučoval žalobce o povinnosti tvrzení a povinnosti důkazní, žalobce však tyto povinnosti nesplnil a rozpor mezi žalobním petitem a pozdějším tvrzením o údajném dluhu 203 554 Kč neozřejmil. Žalovaná proto navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil jen ve výroku o nákladech řízení, ve smyslu odvolání žalované, jinak aby jej potvrdil.

13. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaných odvolání při nařízeném jednání napadený rozsudek, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o.s.ř.) a po částečném zopakování dokazování dospěl k závěru, že odvolání žalobce je z menší části důvodné, důvodné jsou též námitky žalované proti stanovené výši náhrady nákladů řízení.

14. V dané věci jde o řízení s cizím prvkem, když žalobce je občanem státu xxx. Soud I. stupně mlčky, avšak správně shledal svou mezinárodní příslušnost (pravomoc) v dané věci - mezinárodní příslušnost českých soudů je zde dána na základě čl. 4 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. prosince 2012, o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech (Brusel I bis), když žalovaná má bydliště (ve smyslu čl. 63 uvedeného nařízení) v České republice. Rozhodným právem je dle čl. 3 nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 ze dne 17. 6. 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I) právo české, které si strany zvolily v uzavřené Smlouvě.

15. Odvolací soud dále přisvědčuje odvolací námitce, že žalobce unesl břemeno tvrzení.

16. Žalobce v žalobě vymezil předmět řízení uvedením konkrétní částky, jejíž zaplacení požaduje (64 379 Kč), a skutkově jej vymezil (tak, že žalovaná inkasovala na základě Smlouvy uzavřené mezi účastníky od nájemců částky související s pronájmem předmětných 8 bytů za měsíce březen, duben a květen, a že žalobci vyplatila na „čistém nájemném“ méně, než byla povinna), konkretizoval též dílčí částky, jež požaduje v souvislosti s jednotlivými byty. Následně doplnil svá tvrzení o tom, jaké částky žalovaná přijala a jaké částky mu vyplatila, s uvedením, že rozdíl takto přijatých a vyplacených částek činí 203 554 Kč; žalobce však (na dotaz soudu) výslovně uvedl, že nadále požaduje částku původně žalovanou, neboť nezpochybňuje, že žalovaná podle Smlouvy z inkasované částky měla určité platby provádět a nebyla povinna ji žalobci vyplatit celou. Tím byla žalobcova povinnost tvrzení základních rozhodných skutečností splněna. Uvést tvrzení o tom, jaké platby z přijaté částky žalovaná v souladu se Smlouvou uhradila, již bylo povinností žalované (a žalovaná to také učinila).

17. Že žalobce unesl břemeno tvrzení vyplývá ostatně již z toho, že soud I. stupně v řízení provedl rozsáhlé dokazování (zřejmě tedy věděl, k jakým tvrzením dokazování provádí) a učinil závěry o skutkovém stavu. Pokud by žalobce o svém nároku neuvedl dostatečná tvrzení, musel by jeho nárok být zamítnut bez dalšího.

18. Odvolací soud dokazování částečně zopakoval a skutková zjištění soudu I. stupně doplnil následovně:

19. Smlouvou o správě bytových jednotek ze xxx bylo prokázáno, že byla uzavřena mezi žalovanou jako správcem na straně jedné a žalobcem a společností xxx jako „vlastníkem“ na straně druhé, bylo sjednáno, že Smlouva se řídí právem České republiky. Smlouva se týká správy nemovitostí, které jsou vyjmenovány v čl. I.1. smlouvy, s tím, s výslovným rozlišením, které z nemovitostí jsou ve vlastnictví xxx (celkem 3 nemovitosti) a které ve vlastnictví žalobce (celkem xxx nemovitostí, včetně 8 bytů, jichž se týká žaloba a xxx bytů v ulici xxx v Praze, mj. byty č. xxx, xxx a xxx). Žalovaná se zavázala spravovat uvedené nemovitosti za odměnu ve výši 4 % z „čistého měsíčního nájemného“, které bylo skutečně přijato za každý měsíc, s tím, že tato odměna se platí 15 dnů po vystavení faktury žalovanou za každý měsíc. Příjmy z pronájmu se žalovaná zavázala shromažďovat na svůj účet, platit z těchto prostředků poplatky za energie, kauce, poplatky SVJ, poplatek za správu a další běžné poplatky, a rozdíl částek převést nejpozději do 5. dne následujícího měsíce na účet vlastníka, přičemž byl stanoven jiný účet pro platby „čistého nájemného“ z nemovitostí ve vlastnictví žalobce a jiný účet pro platby „čistého nájemného“ z nemovitostí ve vlastnictví xxx. Dále bylo sjednáno, že v případě nástupu nového nájemce do některé jednotky bude žalované vyplacena provize ve výši jednoho měsíčního čistého nájemného (bez sjednání data splatnosti provize).

20. Nájemními smlouvami pro byty a), b), c), d), e), f) g) h) bylo prokázáno, že sjednaná splatnost nájemného byla ve všech případech do 15. dne měsíce předcházejícího měsíci, na který se nájemné platí.

21. Dále bylo prokázáno, že čísla účtu pro úhradu částek předepsaných SVJ byla pro předmětné byty následující: pro byt a) číslo účtu xxx, v.s. xxx (prokázáno: Změnou předpisu úhrad bytu xxx, Praha), pro byt b) číslo účtu xxx (prokázáno: Vyúčtováním záloh SVJ xxx za r. xxx), pro byty c), d), e), f), g), nacházející v domě č.p. xxx xxx, číslo účtu xxx (prokázáno: Evidenčním listem bytu xxx) a pro byt h) nacházející se v domě č.p.xxx xxx číslo účtu xxx (prokázáno: Evidenčním listem bytu xxx). Číslo účtu dodavatele el. energie (xxx) pro byty c), d), e), f), g) a h) bylo xxx (prokázáno: Fakturou za sdružené služby dodávky elektřiny xxx).

22. Výpisy z účtu žalované č. xxx za období únor až červen 2024 a porovnáním těchto výpisů se shora uvedenými čísly účtů bylo dále prokázáno, že veškeré platby, které soud I. stupně uvádí jako platby na účet SVJ byly skutečně uhrazeny na výše uvedené účty příslušných SVJ. Platby za elektrickou energii související s byty c) - h) uhradila žalovaná v měsících březnu a květnu 2024 na účet dodavatele xxx, platby „za elektrickou energii“ související s těmito byty v měsíci dubnu 2024 uhradila žalovaná na účet žalobce (jde o totéž číslo účtu xxx, na nějž žalovaná hradila žalobci v obdobích březen – červen 2026 i všechny další částky související s předmětnými byty). Kromě zmíněných úhrad za elektřinu a úhrad, jež byly mezi účastníky nesporné, žalovaná na toto číslo účtu uhradila dne 5. 3. 2024 i další částky: částku 9 193 Kč za byt d), částku 8 227 Kč za byt e) a částku 7 976 Kč za byt f) (k „nespárování“ těchto plateb s konkrétními byty došlo zřejmě v důsledku nepřesného označení bytů při bankovním převodu, když v označení plateb bylo namísto „xxx“ uvedeno „xxx“, namísto „xxx“ uvedeno „xxx“ a namísto „xxx“ uvedeno „xxx“, což ovšem neodpovídá žádným dalším bytům uvedeným ve Smlouvě). Částka 478,35 Kč za plyn u bytu b) byla uhrazena na účet č. xxx, platba byla označena jako platba za „xxx“. Platby uhrazené na účet žalované nájemci bytů b), d), e) a f) v květnu 2024 (ve výši 22 992 Kč, 13 290 Kč, 13 623 Kč a 13 190 Kč) byly již platbami nájemného za červen 2024, neboť platby za květen 2024 uhradili nájemci těchto bytů již v dubnu 2024 (což odpovídá sjednané splatnosti nájemného vždy do 15. dne předchozího měsíce). Všechny tyto čtyři částky byly dne 5. 6. 2024 žalovanou přeposlány na účet č. xxx.

23. Pokud jde o právní hodnocení, soud I. stupně správně posoudil uzavřenou Smlouvu jako smlouvu příkazní podle § 2430 a násl. o.z. Žalovaná byla povinna dle Smlouvy obstarat záležitosti žalobce související s jím vlastněnými byty, zejména vybírat platby od nájemců jednotlivých bytů a hradit platby vůči SVJ a dodavatelům energií, a nájemné po odečtení uskutečněných úhrad (tzv. „čisté nájemné“) převádět na účet žalobce vždy do 5. dne následujícího měsíce. V téže listině byl uzavřen ještě další smluvní vztah (příkazní smlouva) mezi žalovanou a společností xxx, týkající se bytů vlastněných touto společností.

24. Z textu Smlouvy vyplývá, že obsah smluvního vztahu mezi žalovanou a žalobcem a mezi žalovanou a společností xxx je vázán vždy na vlastnictví konkrétních bytů (v souladu s tím jsou žalobce i xxx ve Smlouvě označováni jako „vlastník“), tedy že každý z těchto subjektů uzavírá se žalovanou smluvní vztah ohledně bytů ve svém vlastnictví. Tomu odpovídá i to, že ve Smlouvě jsou pro vypořádání „čistého nájemného“ sjednány dva různé bankovní účty, podle toho, zda jde o finance získané za pronájem bytů vlastněných žalobcem nebo xxx. Ze Smlouvy nevyplývá právní důvod pro to, aby odměnu za činnost žalované vykonanou na základě Smlouvy pro žalobce (tedy ohledně bytů vlastněných žalobcem) hradila žalované xxx, a naopak.

25. Bylo prokázáno, že žalovaná platby od nájemců předmětných 8 bytů přijímala na svůj účet, prováděla z nich úhrady sjednaných plateb (ve vztahu k SVJ a dodavatelům energií) a zbylé částky převáděla na účet žalobce.

26. Odvolací soud shledává nedůvodné námitky žalobce týkající se plateb, které žalovaná poukazovala jednotlivým SVJ, jakož i plateb za elektřinu a za plyn. Žalovaná byla oprávněna na základě Smlouvy tyto platby SVJ a dodavatelům energií hradit, bylo prokázáno, komu příslušné částky zaplatila a ani o důvodnosti výše plateb nemá odvolací soud pochybnosti. V naprosté většině byla výše předepsaných měsíčních plateb doložena předpisem plateb vystaveným SVJ. Kromě toho není žádný rozumný důvod, proč by žalovaná platila buď SVJ nebo dodavateli energií více, než bylo dodavatelem předepsáno, neboť i kdyby snad u SVJ nebo dodavatele el. energie došlo tímto způsobem k přeplatku, byl by následně vyúčtován (a vrácen) na základě ročního vyúčtování záloh.

27. Pokud šlo o částky zaplacené na účet žalované v květnu 2024 nájemci bytů b), d), e), f) (ve výši 22 992 Kč, 13 290 Kč, 13 623 Kč a 13 190 Kč), a následně přeposlané žalovanou v červnu 2024 na účet č. xxx (dle žalované na účet „nového správce“), k těm odvolací soud konstatuje, že vůbec nebyly předmětem tohoto řízení, neboť šlo o platby na červen 2024 a v žalobě byl předmět řízení vymezen jako nedoplatek z částek uhrazených nájemci za březen – květen 2024. Proto bylo nadbytečné se dále zabývat tím, zda účet, kam byly částky převedeny, skutečně náleží společnosti, která převzala správu bytů po žalované (xxx) a zda k takovému převodu žalovaná byla oprávněna.

28. Lze tedy uzavřít, že s platbami, které žalovaná přijala od nájemců předmětných bytů za období březen – květen 2024, žalovaná až na jedinou výjimku naložila zcela v souladu se Smlouvou – uhradila platby SVJ a dodavatelům energií a zbytek („čisté nájemné“) vyplatila žalobci převodem na jeho účet.

29. Pouze u bytu g) žalovaná vyplatila žalobci o 700 Kč méně, než činilo „čisté nájemné“, z toho ovšem jen 597 Kč bylo předmětem tohoto řízení (neboť více žalobce v souvislosti s bytem g) žalobou neuplatnil). Ve vztahu k částce 597 Kč proto bylo třeba se zabývat i další obranou žalované.

30. Námitku, že si žalovaná ponechala určitou částku jako odměnu za svou činnost ve výši 4 % z čistého nájemného, neshledal odvolací soud důvodnou, když tento postup nejen že neměl oporu v uzavřené Smlouvě (podle které byla žalovaná povinna žalobci vyplatit celé „čisté nájemné“ vždy do 5. dne následujícího měsíce, ale žalobce byl povinen zaplatit žalované odměnu až na základě vystavené faktury do 15 pracovních dnů od jejího vystavení), ale především bylo prokázáno, že žalovaná tímto způsobem nepostupovala, neboť u všech ostatních bytů s výjimkou bytu g) vyplatila žalobci „čisté nájemné“ v plné výši. Žalovaná jistě byla oprávněna své případné pohledávky na odměnu za správu nemovitostí započíst proti pohledávkám žalobce, ve vztahu k odměně za „běžnou“ správcovskou činnost za jednotlivé měsíce však žalovaná žádnou námitku započtení neuplatnila.

31. Žalovaná k započtení namítla pouze své pohledávky na provizi za realitní a zprostředkovatelskou činnost (uzavření smlouvy s novým nájemcem) týkající se bytů v ul. xxx v celkové výši 91 960 Kč.

32. Podle § 1982 odst. 1 o.z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

33. Soud I. stupně námitku započtení sice shledal důvodnou, nezabýval se však tím, zda žalovaná vůbec učinila jednostranné hmotněprávní jednání směřující k započtení, zda započítávané pohledávky na provizi skutečně vznikly a zda nezanikly ještě před započtením (je třeba podotknout, že vznik a existenci pohledávky neprokazuje faktura, a také že žalobce již v řízení před soudem I. stupně uvedl, že „nároky na provizi za přivedení nových klientů zaplatil vždy v ten samý den, co žalovaná fakturovala“, s tím se soud I. stupně nijak nevypořádal), zda započítávané pohledávky jsou „vzájemné“ ve smyslu § 1982 odst. 1 o.z., tedy zda jde o pohledávky za žalobcem (pochybnost v tomto směru budila skutečnost, že ve fakturách byla jako odběratel uvedena xxx, nikoli žalobce) a zda byly k započtení způsobilé (tedy zda započtení mohlo nabýt účinků).

34. K zániku závazku započtením dochází buď projevem vůle jedné ze stran započíst svou pohledávku vůči pohledávce druhé strany (jednostranným právním jednáním) nebo projevem vůle obou stran (dohodou). Zákon pro započtení nevyžaduje žádnou speciální formu, lze je tedy učinit písemně nebo ústně, popřípadě i jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit (tzv. konkludentně – srov. § 546 o. z.). Starší judikatura týkající se započtení více pohledávek byla překonána rozsudkem velkého senátu Nejv. soudu sp. zn. 31 Cdo 213/2026 ze dne 13. 5. 2026, v němž byl opuštěn dřívější závěr, podle něhož bylo jednostranné započtení více pohledávek bez určení, které konkrétní pohledávky a v jakém rozsahu zanikají, bez dalšího neurčité, resp. zdánlivé. Podle nové judikatury takové započtení samo o sobě neurčité není, pořadí zániku pohledávek se určí podpůrně podle pravidel o splnění, na která odkazuje § 1982 odst. 2 o.z.

35. Odvolací soud konstatuje, že žalovaná učinila jednostranné právní jednání, v němž projevila vůli započíst proti pohledávce žalobce své pohledávky na provizi týkající se bytů v ul. xxx, vyúčtovanou fakturami č. xxx a č. xxx svým podáním ze dne xxx. Z pohledu aktuální judikatury týkající se započtení (rozsudek Nejv. soudu sp. zn. sp. zn. 31 Cdo 213/2026) toto započtení není neurčité.

36. Nároky na provizi za realitní a zprostředkovatelskou činnost týkající se bytů ve vlastnictví žalobce (všechny 3 dotčené byty v ul. xxx) mohly žalované vzniknout jen vůči žalobci, neboť pro něj jako pro vlastníka bytů žalovaná dle Smlouvy zprostředkovatelskou činnost ohledně těchto bytů vykonávala. Jednalo se proto o „vzájemné pohledávky“ ve smyslu § 1982 odst. 1 o.z.

37. Podmínkou započitatelnosti aktivní (započítávané) pohledávky ve smyslu § 1982 odst. 1 o.z. je její splatnost (srov. „vzniklo právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky“). Není-li započítávaná pohledávka splatná v okamžiku kompenzačního úkonu, ani pozdější nabytí splatnosti pohledávky nemá za následek zánik pohledávky započtením (viz např. rozsudek Nejv. soudu sp. zn. 23 Cdo 3057/2023 ze dne 23. 4. 2024 nebo usnesení Nejv. soudu sp. zn. 25 Cdo 1065/2024 ze dne 25. 2. 2025).

38. Splatnost provize za zprostředkování není ve Smlouvě stanovena, proto ve smyslu § 1958 odst. 2 o.z. nastává bez zbytečného odkladu poté, co je dlužník věřitelem o plnění požádán. Výzva k plnění může mít i podobu faktury, musí však být učiněna vůči dlužníkovi, nikoli vůči jiné osobě.

39. V daném případě žalovaná své faktury na provize za zprostředkování neadresovala žalobci, nýbrž společnosti xxx jakožto odběrateli. Fakturami tedy žalovaná nevyzvala k zaplacení žalobce, ale jinou osobu. Potom ale tyto faktury nemohly ve vztahu k žalobci vyvolat splatnost provizí. Žalobce byl vyzván k úhradě provizí až podáním žalované učiněným dne 27. 1. 2025 v tomto řízení, v němž zároveň žalovaná projevila vůli tyto pohledávky započíst.

40. Podání z 27. 1. 2025 má tedy ve vztahu k pohledávkám na provizi za zprostředkování účinky výzvy vedoucí k jejich zesplatnění (splatnost provizí mohla nastat až „bez zbytečného odkladu“ po doručení podání ze dne 27. 1. 2025 žalobci), nikoli již účinky započtení, protože započítávány byly pohledávky v té době dosud nesplatné (viz rozsudek Nejv. soudu sp. zn. 23 Cdo 3057/2023 z 23. 4. 2024).

41. Protože dosud nenastaly ve smyslu § 1982 odst. 2 o.z. účinky započtení pohledávek na provize, nemohla pohledávka žalobce v rozsahu žalované částky 597 Kč zaniknout započtením a žalovaná tuto částku žalobci stále dluží.

42. Bylo již bezpředmětné se zabývat dalšími námitkami žalobce vůči započítávaným pohledávkám (že provize byla již žalované uhrazena, případně že ohledně některých bytů nárok na provizi žalované vůbec nevznikl).

43. Odvolací soud tudíž dospěl k závěru, že žaloba byla důvodná co do částky 597 Kč s požadovaným úrokem z prodlení z této částky, který je žalovaná povinna platit na základě § 1970 o.z. Do prodlení se zaplacením se žalovaná dostala nejpozději dne 6. 6. 2024 (neboť „čisté nájemné“ byla povinna zaplatit žalobci vždy do 5. dne následujícího měsíce, tedy nájemné za měsíc květen 2024 do 5. 6. 2024), žalobce však požadoval úrok z prodlení až od 1. 10. 2024 a soud byl jeho návrhem vázán. Výše úroku z prodlení dle nařízení č. 351/2013 Sb. u pohledávky splatné 5. 6. 2024 činila 14,75 % ročně, žalobce požadoval úrok z prodlení ve výši 12,75 % ročně a soud byl opět vázán jeho návrhem.

44. S ohledem na shora uvedené odvolací soud napadený rozsudek ve výroku I. změnil podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. jen tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 597 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 12,75 % ročně od 1. 10. 2024 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku, jinak jej v tomto výroku potvrdil podle § 219 o.s.ř. jako věcně správný.

45. O nákladech řízení účastníků před soudem I. stupně rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 2 o.s.ř. ve spojení s § 142 odst. 3 o.s.ř., když žalobce byl úspěšný jen v poměrně nepatrné části sporu.

46. Žalované vznikly v řízení před soudem I. stupně náklady právního zastoupení v celkové výši 54 873,50 Kč: odměna advokáta dle § 7 a.t. za 11 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 a.t. (příprava a převzetí zastoupení dne 23. 10. 2024, odpor proti EPR ze dne 23. 10. 2024, písemné vyjádření k žalobě ze dne 27. 1. 2025, účast u jednání 29. 1. 2025, písemné vyjádření z 24. 2. 2025, písemné vyjádření z 28. 4. 2025, účast u jednání dne 25. 6. 2025, účast u jednání dne 10. 11. 2025 /2x, když délka jednání přesáhla 2 hodiny/, písemné vyjádření z 19. 11. 2025 a účast u jednání dne 26. 1. 2026) 11 x 3 700 Kč, paušální náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a.t., a to 2 x ve výši 300 Kč dle a.t. ve znění do 31. 12. 2024 a 9 x ve výši 450 Kč dle a.t. ve znění od 1. 1. 2025, a 21 % DPH ve výši 9 523,50 Kč. Veškeré shora uvedené úkony právní služby vyplývají z obsahu spisu. K námitkám žalobce týkající se účelnosti jednotlivých úkonů právní služby odvolací soud uvádí, že odpor žalované byl sice stručně odůvodněn, nejednalo se však o odpor blanketní, a že další písemná vyjádření žalované byla činěna v závislosti na průběhu řízení a z převážné většiny na základě výzev soudu, nelze je proto považovat za neúčelné úkony.

47. O nákladech státu, které vznikly v řízení před soudem I. stupně, rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 2 o.s.ř. ve spojení s § 148 odst. 1 o.s.ř., a náhradu těchto nákladů uložil procesně téměř zcela neúspěšnému žalobci. Celková výše nákladů státu činí 650 Kč (jde o svědečné vyplacené svědkovi xxx). Rozhodnutím odvolacího soudu o nákladech státu pozbývá podkladu usnesení soudu I. stupně č.j. 18 C 111/2024-219 ze dne 16. 4. 2026, jímž soud I. stupně pouze určoval výši nákladů státu na podkladě nepravomocného III. výroku napadeného rozsudku.

48. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s 142 odst. 3 o.s.ř., když žalovaná byla i v odvolacím řízení neúspěšná jen v poměrně nepatrné části sporu. Žalované vznikly v odvolacím řízení náklady v celkové výši 12 826 Kč: odměna advokáta dle § 7 a.t. z tarifní hodnoty 64 379 Kč za 2 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 a.t. (vyjádření k odvolání, účast u jednání odvolacího soudu) 2 x 3 700 Kč a za 1 úkon právní služby dle § 11 odst. 2 a.t. (odvolání proti výroku o nákladech řízení) 1 850 Kč, 3 x paušální náhrada hotových výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. v platném znění a 21 % DPH ve výši 2 226 Kč. Poučení: Proti tomuto rozhodnutí lze podat dovolání k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu prvního stupně, ve lhůtě dvou měsíců od jeho doručení, jen za podmínek stanovených v ust. § 237 o.s.ř. Praha 23. července 2026 JUDr. Ivana Kotrčová v. r. předsedkyně senátu