54 CO 133/2022

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. příjmení Pínové a soudkyň Mgr. Lenky Marynkové a JUDr. Jaroslavy Pokorné ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nebytových prostor, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši částka, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, jíž se žalobkyně po žalované domáhala vyklizení nebytových prostor identifikovaných odkazem na plánek tvořící přílohu Smlouvy o nájmu části nemovitosti ze dne datum, a to tří samostatně přístupných místností nacházejících se mezi toaletou a poslední místností v posledním patře budovy, která je v příloze označena písmenem E a je součástí pozemku p. číslo v k. ú. část obce, vedeném stát. instituce, stát. instituce na list vlastnictví (dále jen„ nebytové prostory“), a jejich předání ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení (výrok I.). O náhradě nákladů řízení rozhodl tak, že žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované k rukám jejího právního zástupce do tří dnů od právní moci rozsudku částku částka (výrok II.).

2. Takto rozhodl o žalobě ze dne datum ve znění připuštěných změn, jíž se žalobkyně vyklizení nebytových prostor domáhala z důvodu neexistence platného nájemního vztahu mezi účastníky řízení. Žalobkyně uvedla, že smlouva o nájmu nebytových prostor č. tel. číslo ze dne datum ve znění dodatku číslo ze dne datum a dodatku číslo ze dne datum (dále též jen„ nájemní smlouva“) uzavřená mezi jejím právním předchůdcem, společností právnická osoba jako pronajímatelem, a žalovanou, jako nájemcem, je pro rozpor s § 3 zák. č. 116/1990 Sb. absolutně neplatná a žalovaná tak užívá nebytové prostory ve výlučném vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu. Absolutní neplatnost spatřovala žalobkyně s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu (např. rozsudek ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. spisová značka) v uvedení výše nájemného a plateb za služby souhrnnou částkou, čímž byla výše nájemného stanovena neurčitě. V důsledku neplatnosti nájemní smlouvy shledávala neplatnými i dodatky k ní s tím, že pozdějšími dodatky, byť v úplném znění (dodatek číslo), nemůže dojít ke konvalidaci neplatnosti smlouvy. Dodatek číslo označila žalobkyně rovněž za absolutně neplatný, a to pro absenci ujednání výše úhrady za služby spojené s užíváním nebytových prostor případně způsobu jejího určení nebo nejméně za obcházející zákon, neboť nájemné jím definované fakticky zahrnovalo také úhradu za služby. V neposlední řadě žalobkyně shledávala neplatnost nájemní smlouvy v absenci zákonem požadovaného ujednání o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatých nebytových prostorách, ačkoliv tyto byly žalovanou užívány k výkonu podnikatelské činnosti, jak patrno z čl. VI. odst. 10 dodatku číslo.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že nájemní vztah k nebytovým prostorům platně vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne datum, která byla obsažena v jedné listině s dodatkem číslo obsahujícím dohodu o skončení nájmu nebytových prostor dle nájemní smlouvy č. tel. číslo ze dne datum ve znění dodatku číslo ze dne datum. S tvrzením žalobkyně o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy se neztotožnila s tím, že výše nájmu byla v nájemní smlouvě ze dne datum stanovena samostatně, když ohledně služeb uvedených v čl. IV. smlouvy bylo ujednáno, že je hradí pronajímatel, a pokud jde o účel nájmu, tímto byly kanceláře, žalovaná neměla v pronajatém nebytovém prostoru provozovnu, a proto nebylo třeba uvádět údaj o předmětu podnikání. Žalovaná dále namítla nedostatek aktivní legitimace žalobkyně, když měla za to, že žalobkyně neprokázala vlastnictví budovy E, v níž se nachází pronajaté nebytové prostory. Poukázala v této souvislosti na výpis z katastru nemovitostí k list vlastnictví, dle kterého se na pozemku parcelní číslo v k. ú. část obce nachází pouze žalovanou neužívaná budova č. p 657, jiné budovy součástí uvedeného pozemku dle výpisu z katastru nemovitostí nejsou, přičemž z vlastnictví pozemku nelze bez dalšího dovozovat vlastnictví budov na něm se nacházejících.

4. Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění podrobně rozvedených v písemném odůvodnění napadeného rozsudku, na něž odvolací soud pro stručnost odkazuje. Na jejich základě vzal za prokázané, že žalobkyně vstoupila do práv a povinností vlastníka nebytových prostor, když na ni v důsledku rozdělení odštěpením od společnosti právnická osoba, IČO, přešla část jmění rozdělované společnosti. Mezi právním předchůdcem žalobkyně a žalovanou byla dne datum v písemné formě uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, která obsahovala předmět nájmu, výši holého nájemného (částka bez DPH), účel nájmu (kancelář), a dobu, na kterou byl nájem uzavřen (do datum).

5. Po právní stránce prvostupňový soud věc posoudil s odkazem na přechodná ustanovení zák. č. 89/2012 Sb. dle § 3 zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění platném a účinném k datu uzavření nájemních smluv, tj. ode dne datum, a dále dle § 39 zák. č. 40/1964 Sb. Jednak dovodil, že žalobkyně je ve věci aktivně legitimována, neboť na ni přešla část jmění původního vlastníka nebytových prostor. Dále shledal dle § 39 zák. č. 40/1964 Sb. neplatnou smlouvu o nájmu nebytových prostor č. tel. číslo ze dne datum ve znění dodatku číslo ze dne datum a dodatku číslo ze dne datum, neboť tato nestanovila konkrétní výši nájemného a tedy nesplňovala obsahové náležitosti stanovené pod sankcí absolutní neplatnosti v § 3 zák. č. 116/1990 Sb. V této souvislosti soud prvního stupně odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. spisová značka Smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne datum, označenou jako smlouva o nájmu části nemovitosti, naopak posoudil jako platně uzavřenou. Nestanovení výše úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytových prostor, obsažená v této smlouvě, ohledně nichž bylo ujednáno, že je hradí pronajímatel, neshledal obcházejícím zákon ani rozporným s dobrými mravy, tedy v takovém ujednání nespatřil důvod pro neplatnost nájemní smlouvy ze dne datum. Soud prvního stupně uzavřel, že mezi účastníky je platně uzavřena nájemní smlouva, proto žalobkyně nemá právo na vyklizení žalované z předmětných nebytových prostor.

6. O nákladech řízení (výrok II.) soud prvního stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., a plně úspěšné žalované přiznal právo na náhradu nákladů řízení v souhrnné částce částka sestávající ze zaplaceného soudního poplatku za odvolání ve výši částka, odměny za 13 úkonů právní služby po částka dle § 7 a § 9 odst. 3 písm. e) vyhl. MS č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), 13 náhrad hotových výdajů po částka dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a odpovídající DPH. Všechny úkony advokáta žalované shledal doloženými a účelnými.

7. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné a přípustné odvolání. Shodně jako v řízení před soudem prvního stupně namítla, že dodatek číslo k nájemní smlouvě č. tel. číslo ze dne datum je dle obsahu a názvu pouhým dodatkem ve formě tzv. úplného znění a jako takový je absolutně neplatný pro absolutní neplatnost smlouvy, k níž se váže. V této souvislosti poukázala na judikaturu Nejvyššího soudu, zejména rozsudek ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. spisová značka, dle kterého neplatnost smlouvy nelze konvalidovat pozdějšími dodatky, kdy o neplatnosti nájemní smlouvy ze dne datum a dodatku číslo ze dne datum, z důvodu nedostatečného ujednání o výši nájemného, není pochyb. Opětovně též namítla neuvedení předmětu podnikání žalované v dodatku číslo ač se zdá být nesporné, že nájem měl být sjednán k účelu podnikání, přičemž soud prvního stupně se s namítanou absencí tohoto údaje v odůvodnění napadeného rozsudku nevypořádal. V neposlední řadě žalobkyně opakovaně poukázala na chybějící údaj o úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním předmětu nájmu, když jediné úhrad za služby se týkající ujednání, dle kterého veškeré služby jsou hrazeny pronajímatelem, jakožto majitelem budovy, považovala za nedostatečné, nejméně obcházející zákon. Absolutní neplatnost dodatku číslo v souvislosti s ujednáním o úhradách za služby tedy shledávala primárně v chybějícím údaji o výši úhrady za služby případně způsobu jejího určení, nejméně však v obcházení zákona, kdy je evidentní, že navzdory textaci článku IV. dodatku číslo sjednané nájemné zahrnuje též úhradu za služby. Závěrem žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě na vyklizení nebytových prostor vyhoví a žalobkyni přizná právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů, případně jej zrušil a vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

8. Žalovaná se k odvolání žalobkyně vyjádřila, s tvrzením o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy ze dne datum pro absenci některých obligatorních ujednání vyslovila nesouhlas. Údaj o předmětu podnikání nepovažovala za potřebný v nájemní smlouvě uvádět z důvodu sjednaného účelu nájmu nebytových prostor jako kanceláří. Rovněž výši úhrady za plnění spojená s užíváním nebytových prostor případně způsob jejího určení nepovažovala za absentující, pokud se strany svobodně dohodly, že pronajímatel přebírá závazek tyto hradit. V dané souvislosti poukázala žalovaná na nález Ústavního soudu ze dne datum, sp. zn. I ÚS 625/2003, dle kterého je prioritním takový výklad smluv, který nezakládá jejich neplatnost. Dovozovala-li žalobkyně neplatnost smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne datum z toho, že tato je pouhým dodatkem číslo k nájemní smlouvě ze dne datum, byť v úplném znění, namítla žalovaná, že dle obsahu se naopak jedná o samostatný smluvní vztah. Žalovaná dále vyslovila pochybnost nad vykonatelností petitu tak, jak byl žalobkyní naposledy formulován, a to pro jeho neurčitost z důvodu specifikace nebytových prostor odkazem na jiné listiny. Opětovně též namítla, že žalobkyně neprokázala svou aktivní legitimaci v řízení, když neprokázala, že je vlastníkem nebytových prostor, jejichž vyklizení se domáhá. Pokud soud prvního stupně dle § 506 o. z. shledal, že žalobkyně je ve věci aktivně legitimovaná, neboť budova E je součástí pozemku parcelní číslo v k. ú. část obce, na němž se nachází, s tímto se žalovaná neztotožnila. S odkazem na § 3028 o. z. namítla, že u staveb postavených do doby účinnosti zák. č. 89/2012 Sb. zůstává vlastnictví pozemků a vlastnictví staveb oddělené, pročež žalobkyně nemůže vlastnictví nebytových prostor pokazovat pouhým vlastnictvím pozemku, na němž se tyto nachází. Závěrem žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku odvolacím soudem jako věcně správného a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení.

9. Odvolací soud přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. správnost napadeného rozsudku včetně správnosti postupu v řízení, které jeho vydání předcházelo, a odvolání žalobkyně neshledal důvodným.

10. Soud prvního stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek důkazů, ze kterých čerpal správná a pro rozhodnutí o věci samé postačující skutková zjištění, zjištěný skutkový stav odpovídající obsahu spisu též správně posoudil po stránce právní.

11. Prvostupňový soud předně správně určil právní předpisy, dle nichž následně věc posoudil. V souladu s přechodnými ustanoveními zák. č. 89/2012 Sb., konkrétně § 3074 odst. 1 věta první o. z. se nájem řídí zák. č. 89/2012 Sb. ode dne nabytí jeho účinnosti (datum), i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Odvolací soud nepřehlédl, že soud prvního stupně v odůvodnění napadeného rozsudku nesprávně odkázal na § 3028 odst. 1 o. z., fakticky však postupoval správně, dle výše citovaného ustanovení § číslo.

12. Odvolací soud neměl důvod odchýlit se od závěru o skutkovém stavu, k němuž dospěl soud prvního stupně. Shodně jako soud prvního stupně má za to, že žalobkyně je ve věci aktivně legitimována, a v této souvislosti oproti soudu prvního stupně k námitkám žalované doplňuje právní posouzení o odkaz na přechodná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., a sice § číslo a § číslo s tím, že z výpisu z katastru nemovitostí provedeného soudem prvního stupně k důkazu je beze všech pochybností zřejmé, že jediná stavba (nemovitá věc), která se nachází na pozemcích žalobkyně zapsaných na list vlastnictví pro k. ú. část obce a není v jejím vlastnictví, tedy se nestala součástí žádného z pozemků žalobkyně, je stavba bez č.p./č.e. stojící na pozemku p. číslo nikterak nesouvisejícím s tímto řízením.

13. Pokud žalobkyně opakovaně argumentovala tím, že mezi účastníky nebyla dne datum uzavřena nová nájemní smlouva, ale toliko dodatek číslo k nájemní smlouvě č. tel. číslo ze dne datum, odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvostupňového, že listina ze dne datum zachycuje dvě právní jednání, a to jednak dodatek číslo k nájemní smlouvě ze dne datum a jednak zcela novou nájemní smlouvu. Uvedené je patrno nejen ze systematického členění této listiny, ale též z jejího obsahu a dokonce i z názvu, dle kterého zahrnuje jak dodatek číslo ke smlouvě o nájmu nebytových prostor č. tel. číslo, tak novou smlouvu nazvanou smlouva o nájmu části nemovitosti. Veškeré pochybnosti o tom, že strany měly v úmyslu ukončit dodatkem číslo dosavadní nájemní smlouvu a sjednat nájemní smlouvu novou, a také tak učinily, pak vyvrací poslední dvě věty obsažené v čl. II listiny datované datum ve znění:„ Smluvní strany se domluvily, že smlouva o nájmu je ukončena dohodou smluvních stran ke dni podpisu této smlouvy, přičemž smluvní strany spolu níže uvedeného dne uzavírají novou smlouvu o nájmu. Smluvní strany spolu dnešního dne uzavírají tuto Smlouvu o nájmu části nemovitosti…“. Na uvedený závěr nemá žádného vlivu, že dodatek číslo nebyl k ukončení nájemní smlouvy č. tel. číslo ze dne datum třeba, neboť tato nebyla mezi právním předchůdcem žalobkyně a žalovanou uzavřena platně pro nedostatečně určité ujednání o výši nájemného v důsledku zahrnutí úhrady za plnění spojené s užíváním nebytového prostoru, jak patrno i z usnesení Nejvyššího soudu ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. spisová značka, na které soud prvního stupně trefně odkázal.

14. Správně posoudil soud prvního stupně též otázku, zda nájemní smlouva ze dne datum obsahuje veškeré zákonem vyžadované náležitosti. Dle § 3 zák. č. 116/1990 Sb. ve znění platném a účinném k datu datum musela nájemní smlouva obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, nejde-li o nájem na dobu neurčitou dobu, na kterou se uzavírá, a jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání též údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

15. V daném případě obsahovala nájemní smlouva ze dne datum dostatečně určitě (i odkazem na přiložený plánek) specifikovaný předmět nájmu. Nájem byl sjednán na dobu určitou, do datum, za účelem využití nebytových prostor žalovanou jako kanceláří za nájemné v částce částka ročně navýšené o DPH v zákonné výši. Ohledně úhrady za služby se strany dohodly, že tyto hradí pronajímatel, tedy že žalovaná na ně nebude plnit ničeho. Ujednání o úhradě za služby tak v nájemní smlouvě neabsentuje a není ani neurčité. Není pochyb, že pojmovým znakem nájmu je jeho úplatnost, pročež nájemné nemohlo být sjednáno v nulové výši. Uvedené však neplatí pro úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním předmětu nájmu. Odvolací soud proto v ujednání, dle kterého služby hradí pronajímatel, neshledal žalobkyní namítaný důvod neplatnosti, a to ani pro obcházení zákona, pokud takovouto dohodu stran ničeho nevylučovalo. Svobodnou vůli smluvních stran v době uzavření smlouvy respektoval, když nelze pominout, že v soukromém právu se aplikuje zásada pacta sunt servanda i v případech, kdy se plnění pro některou ze smluvních stran stane obtížnější. Ostatně na uvedené pamatuje v § 1764 o. z. i platná právní úprava. Pokud jde o žalobkyní namítaný chybějící údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru, nelze přehlédnout, že tento byl zákonem požadován pouze, byl-li nájem sjednán k účelu podnikání, což však nebyl daný případ. Jak již bylo výše uvedeno, nájem nebytových prostor byl sjednán za účelem jejich využití jako kanceláří v souladu s účastníky řízení nezpochybňovaným kolaudačním rozhodnutím. Takto konkrétně vymezený účel nájmu představoval konsensus právního předchůdce žalobkyně a žalované o jedné z podstatných náležitostí smlouvy, nyní žalobkyní zpochybňované. Odvolací soud nerozporuje, že nájem nebytových prostor mohl souviset s podnikáním žalované, podnikající právnické osoby. Z uvedeného však nelze extenzivně dovozovat, že nebytové prostory byly pronajaty za účelem podnikání a umístění provozovny žalované do těchto. Z dokazování provedeného soudem prvního stupně nevyplynulo, že by se konsens smluvních stran ohledně účelu nájmu, jak byl zachycen ve smlouvě, lišil od jejich skutečné vůle v době uzavření smlouvy. Uvedené ostatně žalobkyně ani netvrdila, její argumentace spočívá ve znaze domoci se neplatnosti nájemní smlouvy výkladem neodpovídajícím jejímu znění. V soukromoprávní sféře platí zásada, že co není zakázáno, je dovoleno. Proto každý zákonný zásah do této sféry je třeba vnímat jako omezení lidské svobody, a proto je nutno vykládat ustanovení o neplatnosti právních úkonů pro rozpor se zákonem restriktivně, a nikoli extenzivně. Opačný výklad by byl v rozporu s článkem 4 odst. 4 Listiny, podle něhož při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod (v tomto případě smluvní volnosti stran) musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu a taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena (srovnej obdobně nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 87/04 ze dne datum rozhodnutí (spisová značka SbNU 63)).

16. Ze všech shora uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek ve výroku o věci samé (I.) včetně akcesorického výroku o náhradě nákladů řízení (II.) jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

17. S ohledem na výsledek řízení odvolací soud nepovažoval za potřebné zabývat se žalovanou namítanou nevykonatelností petitu pro nedostatečně určitou specifikaci nebytových prostor, jejichž vyklizení se žalobkyně domáhala.

18. O nákladech odvolacího řízení (výrok II) bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. a procesně zcela úspěšné žalované bylo přiznáno právo na náhradu účelně vynaložených nákladů též za tuto fázi řízení. Žalovaná v odvolacím řízení účelně vynaložila náklady v částce částka, sestávající z mimosmluvní odměny advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání ze dne datum a účast při jednání odvolacího soudu dne datum), dle § 11 odst. 1 písm. k), g) advokátního tarifu, ve výši po částka za každý úkon právní služby dle § 7 bodu 5 advokátního tarifu při tarifní hodnotě částka stanovené dle § 9 odst. 3 písm. e) advokátního tarifu, 2 paušálních náhrad hotových výdajů po částka k uvedeným úkonům dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, a dále z 21% náhrady za daň z přidané hodnoty v souladu s § 137 odst. 3 písm. b) o. s. ř. ve výši částka. Pokud žalovaná účtovala náklady za další dva úkony právní služby a 2 náhradové výdaje k těmto, vše navýšeno o DPH, za porady přesahující hodinu konané dne datum (po obdržení odvolání) a dne datum (před ústním jednáním), pak tyto neshledal odvolací soud účelně vynaloženými, když žalobkyně v odvolání neuváděla ničeho nového, co by vyžadovalo poradu advokáta s klientem (žalovanou), a již vůbec poradu v délce přesahující jednu hodinu. Lhůta k plnění byla stanovena dle §160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř., místo plnění dle § 149 odst. 1 o. s. ř. Proti tomuto rozsudku lze podat dovolání do dvou měsíců ode dne doručení rozhodnutí odvolacího soudu k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu, který ve věci rozhodoval v prvním stupni, a to za podmínek uvedených v § 237 o. s. ř.