70 CO 363/2022

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Ireny Noskové a soudců JUDr. Renaty Polákové a Mgr. Zdeňka Lehovce v právní věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení, sídlem adresa o zaplacení částky částka s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací, Rozsudek soudu prvního stupně se zrušuje a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku částka s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky částka od datum do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky částka od datum do zaplacení (výrok I.) a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši částka (výrok II.), jakož i náhradu nákladů řízení v částce částka (výrok IV.).

2. Žaloba vycházela z tvrzení, že mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovanou jako nájemkyní byla uzavřena smlouva o nájmu ze dne datum, jejímž předmětem byl nájem bytu o dispozici 3+1 v prvním patře domu adresa stojícího na pozemku parc. číslo v k. ú. část obce, obec Praha Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do datum, nájemné činilo částka měsíčně, záloha za služby částka měsíčně. Po uplynutí doby nájmu došlo k automatickému prodloužení nájmu dle § 2285 občanského zákoníku do datum. Dne datum strany uzavřely dodatek číslo k nájemní smlouvě, dle kterého byl nájem sjednán do datum a nájemné činilo částka měsíčně, záloha za služby částka měsíčně. Žalovaná nehradila nájemné řádně dle nájemní smlouvy a po skončení nájmu byt nevyklidila a nadále jej užívala. Žalobkyně sama do bytu vstoupila dne datum a zjistila, že je opuštěn, přičemž jevil značné známky poškození. Po skončení nájmu vznikl žalobkyni nárok na vydání bezdůvodného obohacení za květen až anonymizováno rok, které požadovala v částce částka měsíčně. Po rozšíření žaloby se domáhala zaplacení nájmu a zálohy na služby za období od anonymizováno rok do skončení nájmu a poté vydání bezdůvodného obohacení do anonymizováno rok, celkem požadovala zaplacení částky částka s příslušenstvím.

3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, tvrdila, že dodatek číslo k nájemní smlouvě nikdy nepodepsala, sice souhlasila s jeho obsahem a výší nájmu, ale podpis na listině není její. Dále namítla, že byt užívala jen do srpna rok, od září rok jej neužívala, klíče se snažila vrátit žalobkyni poštou, ta si však doporučenou zásilku nepřevzala, proto jí klíče zaslala obyčejnou poštou. Namítla, že jí dluh nevznikl, když započítávala všechny své platby včetně dvou složených kaucí po částka, první kauci složila v hotovosti před podpisem nájemní smlouvy, druhou na žádost žalobkyně převodem na bankovní účet.

4. Soud prvního stupně žalobě v plném rozsahu vyhověl. Konstatoval, že přiznaná částka představovala jednak dlužné nájemné, jednak bezdůvodné obohacení. Vzal za prokázané, že povinnosti žalované vznikly na základě smlouvy o nájmu ze dne datum ve spojení s dodatkem číslo ze dne datum, kterým byl nájem sjednán na dobu určitou do datum, nájemné činilo částka měsíčně a úhrada za služby spojené s nájmem částka měsíčně. Žalovaná byla povinna byt vyklidit do datum, což přes výzvy neučinila a za dobu od datum do datum došlo na straně žalované ke vzniku bezdůvodného obohacení. Ohledně požadovaných nákladů spojených s uplatněním pohledávky soud prvního stupně vycházel z ustanovení pr. předpisu a žalobkyni náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši částka přiznal.

5. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání. Soudu prvního stupně vytkla, že žalobkyni přiznal nárok na požadované platby záloh na služby, ačkoli dle judikatury se žalobce nemůže úspěšně domoci na žalovaném úhrady těch záloh, které měly již být vyúčtovány. K přiznanému bezdůvodnému obohacení uvedla, že dle § 2295 občanského zákoníku neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, soud prvního stupně však nesprávně uvedl, že pronajímatel má v takovém případě právo na úhradu bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. Soud prvního stupně dle žalované pochybil také v tom, že nezohlednil veškeré platby, které žalovaná od září rok do srpna rok uhradila na účet žalobkyně, dle výpisů z účtu šlo o částku částka. V případě platnosti dodatku číslo k nájemní smlouvě přitom měla žalovaná na nájemném a službách za uvedené období uhradit částku částka, tudíž i v případě, že by se odhlédlo od nevrácených kaucí, a i kdyby žalovaná měla povinnost zaplatit ještě nájemné a služby za další 2 měsíce, nelze dospět k částce, kterou soud prvního stupně žalované uložil k úhradě. Nesprávně soud prvního stupně posoudil možné promlčení nároku žalované na vrácení zaplacených kaucí, či přeplatků, pokud totiž žalovaná hradila závazky z nájemní smlouvy, nemohly se tato nároky žalované promlčet. Pochybení soudu prvního stupně žalovaná spatřovala i v tom, že nezadal znalci vypracování znaleckého posudku ke zjištění, zda je na dodatku číslo k nájemní smlouvě skutečně pravý podpis žalované, což žalovaná popírala. Nesprávně se soud prvního dle žalované vypořádal i s otázkou složené kauce. Poukázala na to, že složila kauci částka dvakrát, platba první kauce je potvrzena v nájemní smlouvě a nebyla sporná, podruhé složila žalovaná kauci částka po uzavření nájemní smlouvy na účet žalobkyně a platbu označila„ Vlková_kauce NS“. Soud prvního stupně v rozsudku uvedl, že neuvěřil tvrzení žalované, že hradila 2 kauce, nýbrž že uvěřil pouze tomu, že uhradila jednu kauci, současně ale také uvedl, že z anonymizováno komunikace ze dne datum a z e-mailové komunikace s jméno příjmení ze dne datum zjistil, že platba označená„ příjmení kauce NS“ byla jasně vymezena jejím účelem, tj. jednalo se o kauci. Za nelogické označila žalovaná i závěry soudu prvního stupně ohledně oprávněnosti nároku žalobkyně na úhradu instalace nových zámků a připojení elektřiny, když ceny údajně uhrazené žalobkyní za výměnu zámků a připojení elektřiny neodpovídají cenám, které jsou uvedeny v ceníku dodavatelů těchto prací. Provedenému dokazování dle žalované neodpovídají ani závěry soudu prvního stupně o vyklizení bytu a předání klíčů žalované, žalovaná poukázala na to, že z konečných faktur za plyn a elektřinu vyplývá, že ukončila odběr k datum a z důkazů o provedeném stěhování plyne, že k němu došlo 22. a datum. Chybně soud prvního stupně žalobkyni přiznal náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši částka, ty lze uplatnit pouze ve vztazích mezi podnikateli, či mezi podnikatelem a veřejným zadavatelem, nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou nebyl takovýmto vztahem, a proto ustanovení pr. předpisu nelze aplikovat. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení.

6. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání uvedla k námitce, že nemůže požadovat platbu záloh za služby, že žalobu podala v okamžiku, kdy žalovaná v bytě stále ještě bydlela a neplatila, reálnou spotřebu v bytě tedy žalobkyně ještě neznala. Žalobkyně sporovala tvrzení o platbách, která uváděla žalovaná. K otázce uzavření dodatku číslo k nájemní smlouvě uvedla, že z provedeného dokazování vyplynulo, že dodatek byl uzavřen, podepsán a strany dle něj postupovaly. Dále uvedla, že uhradila náklady na otevření bytu zámečníkem a na znovupřipojení elektřiny, což řádně doložila, tyto vynaložené náklady započítala proti složené kauci. Poukázala na to, že žalovaná jí byt nikdy nepředala, tvrzené zaslání klíčů od bytu poštou žalobkyně odmítla. Opuštění bytu žalobkyně zaznamenala v průběhu listopadu rok, vzhledem k nejistotě o tom, kdy k opuštění došlo, se však žalobkyně domáhala svých nároků pouze do anonymizováno rok a nikoli i za listopad. Rozhodnutí soudu prvního stupně považuje žalobkyně za věcně správné a navrhla jeho potvrzení.

7. Odvolací soud na základě podaného odvolání přezkoumal napadený rozsudek podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o.s.ř., a dospěl k závěru, že jsou dány důvody pro jeho zrušení.

8. Mezi účastnicemi řízení nebylo sporné uzavření nájemní smlouvy ze dne datum, jejímž předmětem byl nájem bytu o dispozici 3+1 v prvním patře domu adresa stojícího na pozemku parc. číslo v k. ú. část obce, obec Praha. příjmení bylo, zda byl k této nájemní smlouvě uzavřen dodatek číslo datovaný datum, sporným rovněž bylo, do kdy žalovaná předmětný byt užívala. Tyto dvě sporné otázky pak mají zásadní vliv na posouzení uplatněného nároku, když ovlivňují jak částku, kterou byla žalovaná povinna platit, tak i dobu, po kterou tak měla činit.

9. Žalovaná sporovala, že by dodatek číslo datovaný datum podepsala. Z napadeného rozsudku je patrné, že soud prvního stupně dospěl k závěru, že dodatek číslo byl žalovanou podepsán, znalecký posudek nicméně zadán nebyl. Odvolací soud nepovažuje závěry soudu prvního stupně k otázce podpisu dodatku č. za zcela přiléhavé, nicméně dospěl k závěru, že dodatek číslo byl mezi účastnicemi řádně uzavřen, když sama žalovaná potvrdila, že s jeho obsahem byla seznámena, souhlasila s ním včetně výše nájmu a úhrady za služby. Svou vůli být vázána dodatkem číslo dala žalovaná v e-mailu, který prostřednictvím své právní zástupkyně zaslala dne datum právní zástupkyni žalobkyně. V tomto e-mailu, jakož i předcházejícím e-mailu ze dne datum je jasně uvedeno, že žalovaná souhlasí s finančními podmínkami a je připravena dodatek podepsat. Žalovaná rovněž v tomto řízení potvrdila svou vůli se obsahem dodatku číslo řídit. Lze tak jednoznačně uzavřít, že z projevu vůle obou účastnic je zřejmý oboustranný souhlas s obsahem dodatku číslo jakož i vůle být jím nadále vázány a jednat dle jeho obsahu. Souhlasným projevem vůle obou účastnic tak došlo k platnému uzavření dodatku číslo k nájemní smlouvě.

10. Žalované tedy vznikla povinnost hradit počínaje říjnem rok nájemné částka měsíčně a zálohu na služby částka měsíčně, nájem byl sjednán do datum.

11. K otázce předání bytu pak musí odvolací soud uvést, že žalovaná neprokázala své tvrzení, že klíče od bytu zaslala žalobkyni poštou. Žalovaná předkládala podací lístek, na němž byla uvedena váha zásilky, které byla dle žalované těžší, než obvykle bývají zásilky obsahující jen písemnosti, což mělo být dokladem o tom, že obsahem zásilky byly klíče. Z takového důkazu však nelze učinit závěr, že klíče skutečně obsahem zásilky byly. Předat vyklizený byt při skočení nájmu zpět pronajímateli je přitom dle § 2292 občanského zákoníku povinností nájemce. Žalovaná tedy byla povinna byt předat žalobkyni, nebylo povinností žalobkyně, aby sledovala, zda a kdy žalovaná byt opouští. Pokud žalovaná byt řádně nepředala, nelze žalobkyni přičítat k tíži, že byt převzala až na konci listopadu rok. Požadavek žalobkyně na náhradu za užívání bytu do konce anonymizováno rok je tudíž důvodný.

12. Soud prvního stupně však pochybil při posouzení výše nároku žalobkyně. Na základě dodatku číslo k nájemní smlouvě žalobkyně žalobou požadovala úhradu dlužného nájemného a dlužných záloh na služby od anonymizováno rok do skončení nájmu datum. Žalovaná namítala, že za uzavřené zúčtovací období již nemůže žalobkyně zaplacení záloh požadovat. Problematiku vyúčtování záloh za služby řeší ustanovení pr. předpisu, ve znění ustanovení pr. předpisu, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. V jeho § 7 je stanoveno, že skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Soud prvního stupně pochybil, když žalobkyni nepoučil dle § 118a odst. 1 o.s.ř., že po uplynutí zúčtovacího období již není možné, aby pronajímatel po nájemci požadoval zaplacení záloh, pronajímatel má poté právo domáhat zaplacení případného nedoplatku na poskytnutých službách (k tomu viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. spisová značka, uveřejněný pod číslo rok ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek).

13. Toto pochybení soudu prvního stupně je samo o sobě důvodem pro zrušení jeho rozsudku, neboť v důsledku toho není jasno v tom, jaký nárok co do výše může žalobkyně vůči žalované uplatnit. Po uplynutí výše uvedené lhůty k vyúčtování záloh již žalobkyni nelze přiznat sjednané zálohy, vyúčtování však žalobkyně nepředložila, tudíž nelze seznat, jaký byl její nárok, ani nakolik je důvodná procesní obrana žalované.

14. Nesprávně posoudil soud prvního stupně i nárok žalobkyně vůči žalované vzniklý po skončení nájmu počínaje květnem rok. Zákon číslo Sb., občanský zákoník, v § číslo stanovuje, že pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Občanský zákoník tak otázku úplaty za bezesmluvní užívání bytu řeší nově tak, že pronajímateli dává právo na to, aby mu nájemce platil náhradu ve výši nájemného, čímž byla nahrazena předchozí praxe, která vyžadovala zjištění výše nájemného obvyklého v místě a čase. V tomto případě to znamená, že žalovaná byla povinna od datum hradit žalobkyni nájemné sjednané v dodatku č 1 k nájemní smlouvě, tj. ve výši částka měsíčně. Žalobkyni za toto období nevzniklo právo na zaplacení záloh na služby, ale vzniklo jí právo na náhradu za služby skutečně poskytnuté. I za toto období tak bylo nezbytné, aby žalobkyně předložila vyúčtování služeb, o čemž jí měl soud prvního stupně poučit dle § 118a odst. 1 o.s.ř., přičemž absence tohoto poučení je důvodem pro zrušení i této části rozsudku.

15. Vzhledem k absenci řádného poučení dle § 118a o.s.ř. ze strany soudu prvního stupně, nebyly ve věci splněny ani podmínky pro to, aby mohla nastat koncentrace řízení dle § 118b o.s.ř. a to ve vztahu k oběma účastnicím.

16. Rozporný je pak rozsudek soudu prvního stupně ohledně složené kauce. Jak plyne přímo z nájemní smlouvy ze dne datum, složila žalovaná v hotovosti při podpisu smlouvy kauci částka (viz čl. V.4. nájemní smlouvy). Žalovaná tvrdila, že po uzavření nájemní smlouvy na žádost žalobkyně uhradila další kauci částka, což dokládala výpisem z účtu ze dne datum, v němž je platba částka označena jako„ příjmení kauce NS“, a e-mailem ze dne datum, ve kterém oznámila úhradu kauce jméno příjmení, která jednala za žalobkyni. Soud prvního stupně na základě těchto důkazů na jednu stranu uvedl, že platba částka byla jasně vymezena jejím účelem, tj. jednalo se o kauci (viz odstavec 11 odůvodnění), současně a zcela v rozporu s předešlým uzavřel, že žalované neuvěřil, že hradila dvě kauce (viz odstavec 6 odůvodnění). Na tento zjevný rozpor v odůvodnění napadeného rozsudku žalovaná přiléhavě upozornila. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem, který soud prvního stupně vyslovil v bodě 11 odůvodnění svého rozsudku, tedy, že platba ze dne datum byla navýšením složené kauce na celkových částka. Tento závěr vyplývá jednak z označení platby jako kauce, a rovněž z e-mailové komunikace, když v e-mailu ze dne datum žádala jméno příjmení jednající za žalobkyni, aby jí žalovaná zaslala scan nájemní smlouvy a zálohu částka, na to jí žalovaná odpověděla e-mailem ze dne datum, že kauci odeslala. Na základě těchto důkazů tak bude soud prvního stupně v dalším řízení vycházet z toho, že žalovaná složila kauci celkem částka, a tato kauce měla být při skončení nájmu vyúčtována, přičemž žalobkyně byla oprávněna z kauce odečíst své náklady na otevření bytu a obnovení přívodu elektřiny. Náklady na tyto úkony přitom žalobkyně doložila, námitku žalované, že jejich cena neodpovídá ceně uváděné v ceníku poskytovatelů, nelze hodnotit jako důvodnou, cenu žalobkyně nemohla ovlivnit.

17. Nesprávně soud prvního stupně hodnotil žalobkyní vznesenou námitku promlčení možných přeplatků, když uváděl, že pohledávky vzniklé žalované do datum za žalobkyní by byly z důvodu uplynutí obecné promlčecí doby promlčené. Tomuto obecnému tvrzení nelze přisvědčit, neuvedl-li soud prvního stupně současně, o jaké pohledávky se má jednat. Promlčení by v tomto případě přicházelo v úvahu u přeplatků z plateb, které žalovaná hradila před započetím nájemního vztahu, když i před odvolacím soudem žalovaná uváděl, že v bytě žila již předtím, než uzavřela nájemní smlouvu s tehdejší nájemnicí, za kterou rovněž hradila některé její závazky.

18. S ohledem na nutnost poučit žalobkyni dle § 118a odst. 1 a 3 o nutnosti tvrdit a prokázat, k jakým úhradám za služby byla žalovaná povinna, a z toho plynoucí další dokazování, které překračuje možnosti odvolacího řízení, odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil dle § 219a odst. 2 o.s.ř.

19. Úkolem soudu prvního stupně nyní, jak již bylo výše uvedeno, bude, aby žalobkyni poučil dle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. o nutnosti tvrdit a prokázat, k jakým úhradám za služby byla žalovaná povinna. Na základě doplněného dokazování řádně zjistí výši nároku žalobkyně po dobu trvání nájmu i po skočení nájmu do anonymizováno rok. Dále se bude pečlivě zabývat procesní obranou žalované. Z výpisů z účtu zjistí, kolik žalovaná žalobkyni na nájemném a službách uhradila a to i za dobu předcházející žalovanému období anonymizováno rok až anonymizováno rok, neopomine přihlédnout i ke složené kauci tak, jak byla zjištěna z provedených důkazů ve výši částka. Soud prvního stupně rovněž zohlední, že ustanovení pr. předpisu se týká nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve vztazích mezi podnikateli, v tomto případě však o vztah mezi podnikateli nešlo, náhrada nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši částka dle ustanovení pr. předpisu tudíž žalobkyni nenáleží.

20. Ve svém rozhodnutí pak soud prvního stupně přesně a jasně vyloží, jaká učinil skutková zjištění tak, aby bylo zřejmé, z kterých důkazů při svém rozhodování vyšel a z kterých nikoli. V novém rozhodnutí soud prvního stupně neopomene rozhodnout i o nákladech odvolacího řízení (§ 224 odst. 3 o. s. ř.). Proti tomuto rozhodnutí není dovolání přípustné (§ 238 odst. 1 písm. k/ o.s.ř.).