21 Cdo 3155/2025

Rubrum

21 Cdo 3155/2025-459 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Marka Cigánka a soudců JUDr. Jiřího Doležílka a Mgr. Miroslava Hromady, Ph.D., v právní věci žalobce O. M., zastoupeného JUDr. Martinem Barešem, advokátem se sídlem v Praze 5, U Trezorky č. 921/2, proti žalované TS Asset Management s. r. o. se sídlem v Praze 4, Kloboučnická č. 1735/26, IČO 07357940, zastoupené Mgr. Danielem Samolem, advokátem se sídlem v Praze 4, Lomnického č. 1705/9, o určení vlastnického práva, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 19 C 286/2021, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 9. července 2025, č. j. 23 Co 164/2025-386, takto:

Výrok

I. Dovolání žalované proti rozsudku městského soudu v části směřující proti výroku I v rozsahu, v němž bylo rozhodnuto o potvrzení rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 27. února 2025, č. j. 19 C 286/2021-306, ve výrocích II a III, a v části směřující proti výroku II rozsudku městského soudu se odmítá.

II. Rozsudek městského soudu a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 27. února 2025, č. j. 19 C 286/2021-306, ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 2. dubna 2025, č. j. 19 C 286/2021-318, se zrušují a věc se vrací k Obvodnímu soudu pro Prahu 9 k dalšímu řízení.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou Obvodnímu soudu pro Prahu 9 dne 14. 7. 2021 se žalobce domáhal určení, že bytová jednotka č. XY, byt, vymezený podle zákona o vlastnictví bytů v budově XY č.p. XY, XY, XY, byt. dům, stojící na parcele č. XY, XY, XY, s níž je spjat podíl na společných částech domu ve výši XY, vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, Katastrální pracoviště XY, na LV č. XY pro k. ú. XY (dále jen „předmětná nemovitost“ nebo „byt“), je jeho vlastnictvím. Návrh odůvodnil tím, že ujednání obsažená v zástavní smlouvě uzavřené dne 24. 4. 2020 mezi žalobcem jako zástavním dlužníkem a P. S. jako zástavním věřitelem jsou nezákonná pro rozpor s § 1315 odst. 2 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), neboť sjednané podmínky přímého prodeje je nutné považovat za oprávnění věřitele zpeněžit zástavu libovolným způsobem. Uvedl, že zástavní věřitel porušil podmínky zástavní smlouvy, upozornil na nevyvážená ujednání zástavní smlouvy, o nichž svědčí i cena, za niž byla předmětná nemovitost prodána a která tvoří zlomek ceny dosažitelné na volném trhu, dále namítl neférové jednání zástavního věřitele, které vyplývá i z využití tísně žalobce při uzavření smlouvy úvěrové i smlouvy zástavní. Neplatná je pak i kupní smlouva ze dne 31. 5. 2021 uzavřená mezi zástavním věřitelem a žalovanou, která byla na základě kupní smlouvy zapsána do katastru nemovitostí jako vlastník předmětné nemovitosti, což neodpovídá skutečnosti, neboť vlastníkem je nadále žalobce, proto je dán naléhavý právní zájem na požadované určení. Podáním ze dne 16. 12. 2021 žalobce doplnil, že zveřejnění nabídky bytu bylo provedeno způsobem odpovídajícím zneužití práva, že zástavní věřitel a žalovaná jsou propojeni, že na straně žalované absentovala dobrá víra, namítl, že zástavní věřitel měl možnost seznámit se se skutečností, že osoba, které svědčilo právo z věcného břemene, zesnula a že se věřitel dopustil zneužití práva.

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že ujednání o způsobu prodeje zástavy v zástavní smlouvě jsou dostatečně určitá, že žalobce zástavnímu věřiteli neposkytl součinnost, že při uzavření kupní smlouvy byla splněna podmínka zástavní smlouvy, když kupní cena dosáhla více než 60 % ceny stanovené znaleckým posudkem, že neměla důvod pochybovat o procesu realizace zástavního práva přímým prodejem, že vlastnické právo nabyla v dobré víře a případná neplatnost smluv uzavřených mezi zástavním věřitelem a žalobcem nemá na platnost kupní smlouvy vliv.

3. Obvodní soud pro Prahu 9 rozsudkem ze dne 27. 2. 2025, č. j. 19 C 286/2021-306, opraveným usnesením téhož soudu ze dne 2. 4. 2025, č. j. 19 C 286/2021-318, vázán právním názorem Městského soudu v Praze vyjádřeným v usnesení ze dne 9. 10. 2024, č. j. 23 Co 218/2024-252, kterým soud zrušil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 26. 3. 2024, č. j. 19 C 286/2021-214, určil, že žalobce je vlastníkem předmětné nemovitosti (výrok I), rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II) a o náhradě nákladů státu (výrok III). Dospěl k závěru, že smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 24. 4. 2020 je neplatná, že zástavní věřitel nepostupoval při výkonu zástavního práva přímým prodejem zástavy s odbornou péčí a že žalovaná nemohla být v dobré víře, že zástavní věřitel při prodeji s odbornou péčí ve smyslu § 1365 odst. 1 o. z. postupoval.

4. Proti rozhodnutí podali oba účastníci odvolání. Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 9. 7. 2025, č. j. 23 Co 164/2025-386, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II). Souhlasil se skutkovými zjištěními i právním posouzením soudu prvního stupně. Potvrdil závěr, že smlouva o zřízení zástavního práva je neplatná a že zástavní věřitel nepostupoval při výkonu zástavního práva přímým prodejem zástavy s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka podle § 1365 odst. 1 o. z. Uvedl, že „neplatná je i úvěrová smlouva ze dne 24. 4. 2020, když i zde žalobce uplatnil vůči věřiteli námitku relativní neplatnosti“, a že soud prvního stupně správně posoudil i otázku dobré víry žalované, která nemohla být v dobré víře, že zástavní věřitel postupuje při prodeji zástavy s odbornou péčí ve smyslu § 1365 odst. 1 o. z., neboť žalovaná měla vědomost o zástavní i úvěrové smlouvě, věděla, že se žalobce nedozvěděl o zesplatnění úvěru a o realizaci zástavního práva, neověřila si informace, které jí sdělil zástavní věřitel, nepožadovala zástavní smlouvu ani znalecký posudek ze dne 11. 1. 2016, nezajímala se o to, zda je bytová jednotka stále zatížená věcným břemenem, a ve skutečnosti o zániku věcného břemene věděla, nezajímala se o skutečný stav bytu, který se ani nepokusila zjistit.

5. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání. Přípustnost dovolání spatřuje v tom, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázek, které v rozhodovací praxi dovolacího soudu nebyly řešeny nebo jsou řešeny odlišně, a to otázky a) zda „způsobuje nedostatek dobré víry nabyvatele zástavy v přiměřenost ceny, za kterou zástavní věřitel nabízel zástavu k prodeji, neplatnost nabytí zástavy nabyvatelem“, b) zda „musí soud v odůvodnění písemného vyhotovení rozsudku při právním posouzení věci poukázat na konkrétní právní předpis, ze kterého posouzení dovozuje, a vyložit právně kvalifikační úvahu tak, aby bylo zřejmé, která konkrétní pravidla chování a z jakých důvodů byla na zjištěný skutkový stav použita, c, l) zda „musí odvolací soud v odůvodnění dostatečným způsobem vysvětlit své úvahy a v odůvodnění písemného vyhotovení rozsudku poukázat na konkrétní právní předpis, ze kterého právní posouzení dovozuje“, d) zda „způsobí okolnost, že zástavní věřitel při zpeněžení zástavy nepostupoval s odbornou péčí ve smyslu § 1365 odst. 1 o. z. a nabyvatel zástavy nebyl v dobré víře, že zástavní věřitel s odbornou péčí postupoval, automaticky neplatnost převodu zástavy“, e) zda „může mít okolnost, že nabyvatel zástavy v rámci privátního prodeje musel seznat, že zástava je prodávána mimo veřejnou dražbu nebo mimo elektronický dražební systém, jakýkoli vliv na dobrou víru nabyvatele zástavy v postup zástavního věřitele s odbornou péčí nebo v přiměřenost ceny, za kterou zástavní věřitel zástavu nabídl k prodeji“, f) zda „stačí k vyvrácení presumpce dobré víry nabyvatele zástavy, že některé skutečností „svědčí“ závěru, že nabyvatel zástavy nemohl být v dobré víře v postup zástavního věřitele s odbornou péčí nebo v dobré víře v přiměřenost nabídkové ceny zástavy“, g, h) zda „se musí odvolací soud vypořádat se všemi podstatnými námitkami odvolatele a jaký je standard odůvodnění odvolacího rozhodnutí ve vztahu k vypořádání se s odvolací námitkou“, i) zda „je v souladu se standardem dle § 157 odst. 2 o. s. ř. odůvodnit neprovedení vyjádření realitního makléře toliko tím, že to není znalecký posudek a že makléř vycházel z nepodložených informací žalované, aniž by soud objasnil, v čem dle něj spočívá nepodloženost informací žalované o zástavě, a proč je pro posouzení dobré víry nezbytné, aby byly podložené nebo pravdivé“, j) zda „pokud zástavní smlouva mimo jiné stanoví, že zájemci o koupi zástavy musí mít alespoň 30 dnů na podávání nabídek od uveřejnění soutěže, jaký znalecký posudek se má použít pro ocenění zástavy, za jakou minimální cenu je zástavní věřitel oprávněn zástavu prodat, a podle kterých tří kritérií má vyhodnotit nejlepší nabídku, znamená to, že zástavní věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem ve smyslu § 1315 odst. 2 písm. b) o. z.“, k) „jaké právní následky má uplatnění relativní neplatnosti zástavní smlouvy pro převod zástavy, pokud bylo uplatněno až po převodu vlastnického práva na nabyvatele“, m) zda, „se může odvolací soud odchýlit od skutkových zjištění soudu prvního stupně, aniž by zopakoval provedené důkazy v případě, že jde o zásadní skutečnosti prokazované mimo jiné svědeckými výpověďmi“, n) zda „musí odvolací soud v odůvodnění dostatečným způsobem vysvětlit, jakými úvahami se při hodnocení důkazů řídil“, o) zda „nese důkazní břemeno k prokázání dobré víry nabyvatele v postup zástavního věřitele s odbornou péčí ve smyslu § 1365 odst. 1 o. z. nabyvatel zástavy, anebo naopak je na zástavním dlužníkovi, aby okolnosti svědčící o nedostatku takové dobré víry prokázal“, p) zda „ztratí účastník soutěže o nejlepší nabídku na koupi zástavy dobrou víru v postup zástavního věřitele s odbornou péčí ve smyslu § 1365 odst. 1 o. z. tím, že uvěří informacím prezentovaným zástavním věřitelem a v jakém rozsahu je případná investigativní a verifikační povinnost účastníka soutěže o nejlepší nabídku na koupi zástavy“, a q) zda „platí i při vysokém věku oprávněného z věcného břemene (osobní služebnosti) zásada materiální publicity zápisu do katastru nemovitostí“. Navrhla odklad právní moci a vykonatelnosti napadeného rozsudku. Dále navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudek soudu odvolacího i soudu prvního stupně a věc vrátil Obvodnímu soudu pro Prahu 9 k dalšímu řízení.

4. Žalobce ve vyjádření k dovolání uvedl, že dovolání není důvodné. Namítl, že žalovaná měla povinnost ověřit souladnost postupu zástavního věřitele se zákonem i se zástavní smlouvou a že postup žalované, která se nezajímala o splnění podmínek podle § 1365 odst. 1 o. z., ji zbavuje dobré víry při nabytí bytové jednotky. Ve vztahu k dalším otázkám uvedl, že dovolání přípustné není, neboť na jejich vyřešení rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí, a navrhl, aby dovolací soud dovolání žalované jako nepřípustné odmítl, případně jako nedůvodné zamítl.

5. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací [§ 10a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“)] po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s. ř., se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.

6. Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.).

7. Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§ 237 o. s. ř.)

8. Dovolatelka napadla rozsudek odvolacího soudu v celém jeho rozsahu. V části, ve které dovolání směřuje proti části výroku rozsudku odvolacího soudu, v níž odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích o náhradě nákladů řízení (výroky II a III), a proti výroku rozsudku odvolacího soudu o nákladech odvolacího řízení, není dovolání přípustné podle ustanovení § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř., podle kterého dovolání podle § 237 o. s. ř. není přípustné proti rozhodnutím v části týkající se výroku o nákladech řízení. Nejvyšší soud proto dovolání žalované v uvedené části podle ustanovení § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.

9. Z hlediska skutkového stavu bylo v projednávané věci mimo jiné zjištěno (správnost skutkových 2021, a to na základě kupní smlouvy ze dne 31. 5. 2021, a že v katastru nemovitostí je k předmětné nemovitosti zapsáno věcné břemeno doživotního a bezplatného užívání části předmětné nemovitosti pro J. V. Dne 24. 4. 2020 uzavřel žalobce jako zástavce a T. S. jako zástavní věřitel zástavní smlouvu k předmětné nemovitosti pro pohledávky do výše 2 500 000 Kč z úvěrové smlouvy uzavřené mezi týmiž stranami dne 24. 4. 2020 (dále jen „zástavní smlouva“ a „úvěrová smlouva“). V čl. 6 zástavní smlouvy bylo ujednáno, že zástavní věřitel je oprávněn za splnění podmínek prodat předmětnou nemovitost ve veřejné dražbě nebo přímým prodejem třetím osobám, dále byly stanoveny podmínky přímého prodeje zástavy, mimo jiné, že zástavní věřitel není oprávněn prodat předmětnou nemovitost v přímém prodeji za cenu, která by byla nižší než 60 % ceny předmětné nemovitosti stanovené znalcem, přičemž pro ocenění předmětné nemovitosti může zástavní věřitel dle své volby použít znalce zapsaného v příslušném seznamu znalců nebo vycházet ze znaleckého posudku č. XY vydaného společností Oceňovací a znalecká kancelář s. r. o. dne 11. 1. 2016. Podpisy na obou smlouvách ověřil advokát D. S., tehdejší jednatel žalované. Zástavní právo smluvní bylo do katastru zapsáno 26. 8. 2020 s účinky ke dni 3. 7. 2020. Dopisem ze dne 22. 7. 2020, který byl žalobci doručován doporučeně s poznámkou „neukládat“, oznámil zástavní věřitel žalobci případ porušení a zesplatnění úvěrové smlouvy. Dopisem ze dne 22. 10. 2020, který byl rovněž zaslán žalovanému doporučeně s pokynem „neukládat“, zaslal zástavní věřitel žalobci oznámení o započetí výkonu zástavního práva. Zásilky se žalobci nepodařilo doručit a obě se vrátily bez uložení odesílateli, kterým byl dle podacích lístků D. S., který je převzal a neotevřené předal zástavnímu věřiteli. Dne 17. 4. 2021 vytvořil zástavní věřitel webové stránky „XY“, na které vložil nabídku prodeje předmětné nemovitosti jako zástavní věřitel realizující zástavní právo způsobem dohodnutým v zástavní smlouvě, tedy přímým prodejem. U nabízené bytové jednotky (předmětné nemovitosti) byly popsány tyto vady: „Na podzim 2020 byt vyhořel, požár znehodnotil celý interiér bytové jednotky, veškeré instalace a rozvody jsou v havarijním stavu, okna jsou v dezolátním stavu na výměnu, kuchyňská linka v dezolátním stavu na výměnu, v bytě byla množírna psů, je kontaminován zvířecími výkaly“. Dne 17. 4. 2021 nabídl prostřednictvím e-mailu zástavní věřitel D. S. předmětnou nemovitost jako investici, na dotazy D. S. pak zástavní věřitel reagoval tak, že prohlídka není možná, protože nemá klíče, na bytě vázne věcné břemeno pro J. V., který je uveden na schránce, více informací nemá, dluhy u SVJ byly kolem 100 000 Kč. Dne 7. 5. 2021 se žalovaná přihlásila do výběrového řízení za nabídnutou kupní cenu ve výši 1 100 053 Kč. Dne 31. 5. 2021 pak zástavní věřitel uzavřel s žalovanou kupní smlouvu a předmětnou nemovitost žalované prodal za nabídnutou cenu.

10. Rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky uvedené pod písm. d), tedy otázky platnosti smlouvy o prodeji zástavy zástavním věřitelem, pokud byla porušena povinnost podle § 1365 odst. 1 o. z., která dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena. Odvolací soud se při řešení otázky platnosti zástavní smlouvy ve vztahu k zakázaným ujednáním [otázky uvedené pod písm. j) a k)] odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, proto je dovolání přípustné i pro řešení této otázky. K otázce d), zda způsobí okolnost, že zástavní věřitel při zpeněžení zástavy nepostupoval s odbornou péčí ve smyslu § 1365 odst. 1 o. z. a nabyvatel zástavy nebyl v dobré víře, že zástavní věřitel s odbornou péčí postupoval, automaticky neplatnost převodu zástavy 11. Podle § 1365 odst. 1 o. z. ujedná-li se, že zástavní věřitel může zástavu prodat jiným způsobem než ve veřejné dražbě, je povinen postupovat při prodeji s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka tak, aby zástavu prodal za cenu, za kterou lze srovnatelnou věc obvykle prodat za srovnatelných okolností na daném místě a v daném čase. Poruší-li zástavní věřitel tuto povinnost, nedotýká se to práv třetích osob nabytých v dobré víře. Podle § 580 o. z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

12. Ve vztahu k výkladu zákona je třeba nejprve v obecné rovině uvést, že právní teorie v zásadě rozlišuje (podle metod a způsobů výkladů) jazykový výklad (provádí se na základě zjištění smyslu slov a vět podle gramatických, morfologických a syntaktických pravidel), logický výklad (spočívá v tom, že smysl normy se zjišťuje pomocí pravidel formální logiky), systematický výklad (smysl normy se zjišťuje srovnáním s jinými právními normami, v souvislosti s širším celkem, s celým zákonem), historický výklad (smysl normy vysvětluje z okolností, za nichž vznikla, a v souvislosti s cílem, který sledovala) a teleologický výklad (smysl a funkci právní normy vysvětluje v souvislosti se společenskými a sociálními podmínkami a potřebami, v nichž se má norma realizovat). Přitom platí, že žádnou z těchto metod výkladu nelze používat výlučně nebo izolovaně, poněvadž všechny metody jako celek tvoří součást myšlenkového postupu směřujícího k zjištění pravého smyslu právní normy.

13. Dle důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, úprava navrhovaná v § 1359 až 1370 o. z. „věnuje zvýšenou pozornost právům zástavního věřitele při zpeněžení zástavy, jakož i ochraně zájmů zástavního dlužníka a případně i dalších osob (…)“. Důvodová zpráva tak odpověď na předestřenou otázku nepodává.

14. Odborná komentářová literatura se shoduje v závěru, že uvedené ustanovení zakládá (v případě porušení povinností zde uvedených zástavním věřitelem) deliktní odpovědnost zástavního věřitele vůči zástavci (resp. za určitých okolností i ve vztahu k zástavnímu dlužníku, který není zástavcem) – srov. Bezouška, Petr. § 1365 (Povinnost vyvažovat zájmy; změna způsobu výkonu zástavního práva). In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 1423, nebo Fiala, Josef, (Pommínky prodeje „z volné ruky“, změna způsobu zpeněžené, IN: ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, FIALA, Josef a kol. 89/2012 Sb. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III (§ 976-1474), Wolters Kluwer, Praha 2022, dostupný v systému ASPI). Jinak se ve vztahu k otázce platnosti smlouvy v situaci porušení povinností vyplývajících z ustanovení § 1365 odst. 1 o. z. zmínění autoři nevyjadřují, avšak implicite lze tento závěr dovodit.

15. K otázce platnosti smlouvy v situaci porušení povinností vyplývajících z ustanovení § 1365 odst. 1 o. z. je jinde zastáván názor, že pokud třetí osoba nabyla vlastnické právo v dobré víře, nebude mít porušení povinností uvedených v § 1365 odst. 1 o. z. za následek neplatnost převodu vlastnického práva, ale zástavní věřitel bude zástavnímu dlužníku za způsobenou újmu odpovídat [srov. VONDŘICH, Lukáš. § 1365 (podmínky přímého prodeje zástavy, změna způsobu výkonu zástavního práva). In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník, 2. vydání (3. aktualizace), Praha, C. H. Beck, 2024].

16. K otázce platnosti smlouvy v situaci porušení jiných povinností zástavního věřitele při realizaci zástavního práva přímým prodejem, zejména povinností vyplývajících z ustanovení § 1364 o. z. (nedodržení „čekací lhůty“), jsou názory poměrně rozdělené; část autorů tenduje k závěru o neplatnosti převodní smlouvy (srov. KINDL, Milan. Zajištění a utvrzení dluhů. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2016, s. 265, nebo VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku. 2. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2015, s. 313), část uvedený problém řeší, jako by se jednalo o nabytí od neoprávněného (srov. VONDŘICH, Lukáš. Komentář k § 1364. In PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír, Občanský zákoník. Komentář. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1438, nebo BEZOUŠKA, Petr, HAVEL, Bohumil. 89/2012 Sb. Občanský zákoník: Srovnávací komentář, Wolters Kluwer, dostupné v systému ASPI). Posledně jmenovaní autoři zde poukazují i na obdobnou rakouskou úpravu (srov. § 466d ABGB).

17. Z uvedeného přehledu lze vypozorovat, že odborná literatura se shoduje v tom, že porušení povinností věřitele uvedených v § 1364 a § 1365 odst. 1 o. z. vyvolává rozdílné právní důsledky a dále, že porušení povinností uvedených v ustanovení § 1365 odst. 1 o. z. zástavním věřitelem vyvolává možnou deliktní odpovědnost zástavního věřitele, a (implicite), výjimečně i výslovně, tenduje k závěru, že takové porušení neplatnost vlastní převodní smlouvy nezpůsobuje.

18. K tomuto závěru se přiklonil i dovolací soud.

19. Ustanovení § 1365 odst. 1 o. z. ukládá zástavnímu věřiteli povinnosti v rámci procesu uspokojení ze zástavy za účelem ochrany zástavního dlužníka. Účelem této normy je poskytnout ochranu zástavnímu dlužníku před jednáním zástavního věřitele, kterým by došlo k porušení práva zástavního dlužníka, aby byla věc prodána za cenu, za kterou lze srovnatelnou věc obvykle prodat za srovnatelných okolností na daném místě a v daném čase (dále také jen „cena obvyklá“). Jedná se o povinnost vyvažující zájem zástavního věřitele na uspokojení ze zástavy ve výši své pohledávky proti zájmu zástavního dlužníka, resp. zástavce, aby byla zástava zpeněžena za co nejvyšší cenu.

20. Poruší-li zástavní věřitel zaviněně povinnost stanovenou mu ustanovením § 1365 odst. 1 o. z. a dojde-li v důsledku tohoto jednání k zásahu do vlastnického práva zástavního dlužníka, vznikne zástavnímu věřiteli mimosmluvní (deliktní) odpovědnost k náhradě újmy zástavnímu dlužníku. Zákon totiž v § 1365 odst. 1 ukládá zástavnímu věřiteli povinnost postupovat při prodeji zástavy tam stanoveným způsobem, přičemž porušení těchto povinností nemá dopad na právní jednání, kterým je smlouva o prodeji zástavy třetí osobě. Poruší-li zástavní věřitel povinnost postupovat v procesu přípravy prodeje s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka tak, aby zástavu prodal za cenu obvyklou, nemůže být v důsledku takového jednání kupní smlouva neplatná pro rozpor se zákonem podle § 580 odst. 1 o. z., neboť samotná kupní smlouva nepředstavuje právní jednání, které odporuje zákonu.

21. Tento výklad podporuje i poslední věta posuzovaného ustanovení, chránící dobrou víru nabyvatele práva (rozuměno vlastnictví k prodané zástavě); občanský zákoník totiž nespojuje dobrou víru nabyvatele práva s otázkou neplatnosti nabývacího titulu, nýbrž s otázkou nabytí od neoprávněného (srov. ustanovení § 1109 a násl. o. z., § 984 o. z.).

22. Lze pouze doplnit, že ke stejnému závěru dospívá i komentářová literatura k (obdobné) úpravě povinností zástavního věřitele při prodeji zástavy v německém právu (srovnej ustanovení § 1221 BGB), když se uvádí, že „[i] když není dosaženo aktuální (roz. obvyklé) ceny, nabývá kupující vlastnictví; zástavní věřitel ale může nést odpovědnost za škodu“ (srovnej BASSENGE, Peter, BRUDERMÜLLER, Gerd a další, Bürgerliches Gesetzbuch mit Nebengesetzen, § 1221, str. 1703, 74. vydání, C. H. Beck, Mnichov, 2015).

23. Pakliže ovšem samotné porušení povinností uvedených v ustanovení § 1365 odst. 1 o. z. zástavním věřitelem nezpůsobuje neplatnost kupní smlouvy o prodeji zástavy, je pro řešení otázky (možného) nabytí vlastnického práva třetí osobou naprosto kruciální vyřešení otázky, k jakým okolnostem se vztahuje ustanovení § 1365 odst. 1 věty druhé o. z.

24. Dle druhé věty § 1365 odst. 1 o. z. platí, že v případě, že zástavní věřitel porušil povinnost dle věty první tohoto ustanovení, nedotkne se takové porušení práv třetích osob nabytých v dobré víře.

25. Odborná literatura se k uvedené problematice explicitně nevyjadřuje, pouze P. Bezouška bez dalšího vysvětlení uvádí, že „… dobrá víra se týká dodržení povinností dle § 1365 odst. 1 o. z. …“ [srov. Bezouška, Petr. § 1365 (Povinnost vyvažovat zájmy; změna způsobu výkonu zástavního práva). In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976– 1474), 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 1423].

26. Toto stanovisko však příliš nekonvenuje s jazykovým a též systematickým (resp. logickým) výkladem posuzovaného ustanovení.

27. Především jazykový výklad je nesporný; norma spojuje dobrou víru s „nabytím práva“, nikoliv s „postupem zástavního věřitele, který vyústil v nabytí práva třetí osobou“.

28. Je však pravda, že soudy se při výkladu právních předpisů nemohou omezovat na jejich doslovné znění, nýbrž jsou povinny je vykládat též podle jejich smyslu a účelu (podle jejich teleologie); vázanost soudu zákonem neznamená bezpodmínečně nutnost doslovného výkladu aplikovaného ustanovení, nýbrž zároveň vázanost smyslem a účelem zákona (srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 21. 5. 1996, sp. zn. Pl. ÚS-st. l/96, uveřejněné pod číslem 1/1997 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, či nález Ústavního soudu ze dne 4. 2. 1997, sp. zn. Pl. ÚS 21/96, uveřejněný pod číslem 13/1997 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu). Aplikace práva vycházející pouze z jeho jazykového výkladu je naprosto neudržitelným momentem používání práva; jazykový výklad představuje pouze prvotní přiblížení se k aplikované právní normě, je pouze východiskem pro objasnění a ujasnění si jejího smyslu a účelu (k čemuž slouží i řada dalších postupů, jako logický a systematický výklad, výklad e ratione legis atd.) – k tomu viz bod 12 odůvodnění tohoto rozhodnutí.

29. Dle názoru dovolacího soudu je výklad učiněný v tomto rozhodnutí souladný s výše uvedenými postuláty.

30. Dobrá víra je typickým prvkem posuzování účinků nabytí (práva) od neoprávněného; tedy situace, kdy nabyvatel tohoto práva sice disponuje řádným (platným) právním titulem k tomu převodu, který byl uskutečněn (k této problematice srovnej odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1980/2020, a v něm vyjádřený právní názor, že „… ochrana poskytovaná § 984 odst. 1 o. z. je mimo jiné podmíněna tím, že smlouva, kterou se nabývá právo, je uzavřena platně; jinak řečeno, neplatnost uzavřené smlouvy vylučuje nabytí práva v režimu § 984 odst. 1 o. z. … ochrana vyplývající z materiální publicity se nevztahuje na právní jednání zdánlivá nebo neplatná. Právní jednání tedy musí existovat a nesmí být dán důvod jeho absolutní neplatnosti, zejména nedostatek vůle, nedostatek svéprávnosti nebo zákaz nakládat s věcí vyplývající ze zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci …“), avšak totéž nelze dovodit u převodce takového práva (popř. některého z jeho právních předchůdců). Dobrá víra v nabyté právo se tak vztahuje ke skutečnostem, které opravňují převodce právo převést (tedy že i on sám disponuje platným právním titulem, jenž mu právo převést umožňuje – tedy jde o situaci omluvitelného omylu nabyvatele práva ohledně této skutečnosti).

31. Pakliže tedy zákon ukládá převodci práva před uskutečněním převodu určité povinnosti, jejichž nesplnění nemá vliv na jeho oprávnění právo převést (jejich nesplnění má jiné právní následky, tak jako v tomto případě), nemůže se dobrá víra nabyvatele práva (aby se eliminovaly účinky, že právo nabyl od neoprávněného) vztahovat k těmto okolnostem.

32. Dobrá víra dle ustanovení § 1365 odst. 1 věta druhá o. z se tak nevztahuje k odbornému postupu zástavního věřitele dle věty první tohoto ustanovení, ale (právě) k oprávnění zástavního věřitele prodat zástavu jiným způsobem než ve veřejné dražbě.

33. Lze dodat, že ustanovení § 7 o. z. ve spojení s § 1365 odst. 1 o. z. zakládá domněnku dobré víry třetí osoby (nabyvatele práv k zástavě), že zástavní věřitel je oprávněn zástavu prodat jiným způsobem než ve veřejné dražbě. Skutečnost, že třetí osoba nebyla v dobré víře, proto musí tvrdit a prokázat zástavní dlužník.

34. Odvolací soud dospěl k závěru, že kupní smlouva je neplatná „dle § 586 o. z.“ (správně § 580 odst. 1 o. z. – pozn. Nejvyššího soudu), a následně posuzoval, zda byla žalovaná jakožto nabyvatelka vlastnického práva k zástavě v dobré víře, že zástavní věřitel prodal předmětnou nemovitost za cenu přiměřenou a postupoval tak při prodeji zástavy jiným způsobem než ve veřejné dražbě s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka podle § 1365 odst. 1 o. z. Uvedené závěry jsou však nesprávné, neboť důsledkem porušení povinnosti zástavního věřitele uložené mu tímto ustanovením a namítnutí zástavním dlužníkem není neplatnost převodní smlouvy, ale v případě zaviněného porušení nárok na náhradu škody, a dobrá víra podle ustanovení § 1365 odst. 1 věta druhá o. z. se nevztahuje ke skutečnosti, že zástavní věřitel postupoval určitým způsobem, ale k oprávnění zástavního věřitele zástavu prodat. K otázkám j) a k)

35. Podle § 1315 odst. 2 písm. b) o. z. dokud zajištěný dluh nedospěje, zakazuje se ujednat, že věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu může ponechat.

36. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 27. 3. 2018, sp. zn. 21 Cdo 5983/2017, dospěl k závěru, že obsah dohody zástavního věřitele a zástavce (zástavního dlužníka) o uspokojení zástavního věřitele ze zástavy jiným způsobem než zpeněžením zástavy ve veřejné dražbě nebo prostřednictvím soudního prodeje zástavy zákon neupravuje. Zakazuje však (není-li zajištěný dluh ještě splatný a v případě, že zástavcem nebo zástavním dlužníkem je spotřebitel nebo malý či střední podnikatel, i po splatnosti dluhu) ujednání, že zástavní věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu ponechat [srov. § 1315 odst. 2 písm. b) a odst. 3 o. z.], a stanoví, že zástavní věřitel je povinen postupovat při prodeji s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka tak, aby zástavu prodal za cenu, za kterou lze srovnatelnou věc obvykle prodat za srovnatelných okolností na daném místě a v daném čase (srov. § 1365 odst. 1 větu první o. z.). Z toho plyne, že jiný způsob uspokojení zástavního věřitele ze zástavy než zpeněžením zástavy ve veřejné dražbě nebo prostřednictvím soudního prodeje zástavy musí být v dohodě uzavřené mezi zástavním věřitelem a zástavcem (zástavním dlužníkem) sjednán tak, aby nezávisel pouze na vůli zástavního věřitele a aby umožňoval splnění povinnosti zástavního věřitele postupovat při prodeji zástavy s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka tak, aby zástavu prodal za obvyklou cenu.

37. Odvolací soud potvrdil závěr soudu prvního stupně, že ujednání v zástavní smlouvě upravující výkon zástavního práva přímým prodejem třetím osobám jsou v rozporu s § 1315 odst. 2 o. z., když pro stanovení ceny bytové jednotky bylo možné použít znalecký posudek vypracovaný v roce 2016, ačkoli zástavnímu věřiteli muselo být známo, že vzhledem k plynutí času a místu, kde se bytová jednotka nachází, došlo od roku 2016 k nárůstu cen nemovitostí.

38. S právním posouzením odvolacího soudu, že ujednání zástavní smlouvy lze považovat za libovolné, dovolací soud nesouhlasí. V čl. 6 zástavní smlouvy bylo ujednáno, že zástavní věřitel je oprávněn za splnění podmínek prodat předmětnou nemovitost ve veřejné dražbě nebo přímým prodejem třetím osobám, dále byly stanoveny podmínky přímého prodeje zástavy, mimo jiné, že zástavní věřitel není oprávněn prodat předmětnou nemovitost v přímém prodeji za cenu, která by byla nižší než 60 % ceny předmětné nemovitosti stanovené znalcem, přičemž pro ocenění předmětné nemovitosti může zástavní věřitel dle své volby použít znalce zapsaného v příslušném seznamu znalců nebo vycházet ze znaleckého posudku č. XY vydaného společností Oceňovací a znalecká kancelář s. r. o. dne 11. 1. 2016. Dovolací soud má za to, že ujednání zástavní smlouvy nejsou libovolná, neboť nelze dospět k závěru, že nebyl sjednán konkrétní způsob zpeněžení zástavy, že způsob (forma) zpeněžení zástavy je dán na libovůli zástavního věřitele a že jeho podmínky nejsou přesně stanoveny (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 2019, sp. zn. 21 Cdo 1961/2019).

39. Ujednání obsažená v zástavní smlouvě upravující způsob uspokojení zástavního věřitele ze zástavy umožňují splnění povinnosti zástavního věřitele postupovat při prodeji zástavy s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka tak, aby zástavu prodal za obvyklou cenu, neboť umožňují zástavnímu věřiteli prodat nemovitost za cenu vyšší než 60 % ceny předmětné nemovitosti stanovené znalcem, přičemž zástavní věřitel mohl použít znalce zapsaného v příslušném seznamu znalců a nechat vypracovat nový znalecký posudek; takový postup by odpovídal požadavku, aby zástavní věřitel při prodeji postupoval s odbornou péčí podle § 1365 odst. 1 o. z., a umožňoval by zástavnímu věřiteli prodat zástavu za cenu, za kterou lze srovnatelnou věc obvykle prodat za srovnatelných okolností na daném místě a v daném čase.

40. Závěr odvolacího soudu, že ujednání zástavní smlouvy upravující výkon zástavního práva přímým prodejem třetím osobám jsou v rozporu s § 1315 odst. 2 o. z., neboť podmínky zpeněžení předmětné nemovitosti závisely na libovůli zástavního věřitele, když pro stanovení ceny bylo možné použít znalecký posudek vypracovaný v roce 2016, není správný. K vadám řízení [námitky pod body l), m) a n) obsahu dovolání]

41. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř.).

41. Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu se ustálila na závěru, že měřítkem toho, zda rozhodnutí soudu prvního stupně je či není přezkoumatelné, nejsou požadavky odvolacího soudu na náležitosti odůvodnění rozhodnutí soudu prvního stupně, ale především zájem účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě použít v odvolání proti tomuto rozhodnutí odvolací důvody. I když rozhodnutí soudu prvního stupně nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není zpravidla nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu odvolání – na újmu uplatnění práv odvolatele. Obdobně platí, že i když rozhodnutí odvolacího soudu nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není zpravidla nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu dovolání – na újmu uplatnění práv dovolatele (srov. například právní názor vyjádřený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, který byl uveřejněn pod č. 100/2013 Sb. rozh. obč.).

42. S dovolatelkou lze souhlasit, že rozhodnutí odvolacího soudu uvedeným předpokladům nevyhovuje, a to ve vztahu k odůvodnění závěru o neplatnosti úvěrové smlouvy, ačkoliv soud prvního stupně k tomuto závěru nedospěl. Z odůvodnění rozsudku odvolacího soudu není zřejmé, z jakých důkazů při řešení této otázky odvolací soud vycházel a jakými právními úvahami se řídil; odvolací soud pouze „stroze“ konstatoval neplatnost úvěrové smlouvy (srov. bod 16 odůvodnění rozsudku odvolacího soudu). K dalším otázkám 43. Vzhledem k tomu, že dovolací soud shledal důvodnou námitku, že kupní smlouva není neplatná pro rozpor se zákonem podle § 580 odst. 1 o. z. a že dobrá víra dle ustanovení § 1365 odst. 1 o. z. se vztahuje k oprávnění zástavního věřitele prodat zástavu jiným způsobem než ve veřejné dražbě, bylo nadbytečné se zabývat otázkami uvedenými pod písm. a), c), e), f), g), h), i), o), p), q), neboť již na tomto podkladě je možné dovolání žalované plně vyhovět a řešení zmíněných námitek dovolacím soudem by se přitom v poměrech žalované nemohlo nijak projevit.

44. Přípustnost dovolání nezakládá ani otázka uvedená pod písm. b), neboť odvolací soud v písemném odůvodnění rozsudku odkázal na ustanovení § 1365 odst. 1 o. z. Odvolací soud se proto neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, jeho postupem nebylo zasaženo do práva žalované na spravedlivý proces ani se nejedná o vadu ve smyslu § 242 odst. 3 o. s. ř., a tato otázka proto přípustnost dovolání nezakládá.

45. Protože rozhodnutí odvolacího soudu není správné a předpoklady pro jeho změnu upravené v § 243d písm. b) o. s. ř. dány nejsou, Nejvyšší soud je, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), spolu se závislými výroky o nákladech řízení, podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil. Důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud proto zrušil též toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).

46. Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 226 odst. 1 a § 243g odst. 1 část první věty za středníkem a věta druhá o. s. ř.).

Poučení

Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. V Brně dne 4. 8. 2026 JUDr. Marek Cigánek předseda senátu