22 Cdo 1438/2026

Rubrum

22 Cdo 1438/2026-381 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců Mgr. Davida Havlíka a JUDr. Michaela Pažitného, Ph.D., ve věci žalobkyně J. B., zastoupené Mgr. Janou Jelínkovou, advokátkou se sídlem v Semicích 336, proti žalovanému hlavnímu městu Praha, se sídlem v Praze, Mariánské náměstí 2/2, IČO 00064581, za účasti vedlejšího účastníka na straně žalovaného městské části Praha XY, se sídlem v XY, IČO XY, zastoupených Mgr. Petrem Vacířem, advokátem se sídlem v Praze, náměstí Jiřího z Poděbrad 1382/2, o určení vlastnického práva, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 18 C 335/2020, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 14. 1. 2026, č. j. 13 Co 351/2025-360, takto:

Výrok

I. Dovolání se odmítá.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady dovolacího řízení ve výši 6 070 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám její zástupkyně.

Odůvodnění

1. Dovolací soud v nyní projednávané věci rozhoduje poté, co na základě jeho předchozího kasačního rozhodnutí – rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2023, č. j. 22 Cdo 1064/2023-172 – kterým byl zrušen předchozí rozsudek Městského soudu v Praze (dále jen „odvolací soud“) ze dne 16. 11. 2022, č. j. 13 Co 278/2022-141, odvolací soud zrušil i předchozí rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 9 (dále jen „soud prvního stupně“) ze dne 30. 3. 2022, č. j. 18 C 335/2020-106, a vrátil mu věc k dalšímu řízení za účelem posouzení splnění podmínek mimořádného vydržení na straně žalobkyně podle pokynu dovolacího soudu.

2. Soud prvního stupně následně rozsudkem ze dne 27. 8. 2025, č. j. 18 C 335/2020-324, určil, že žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. XY a parc. č. XY v k. ú. XY (dále jen „sporné nemovitosti“) – (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení (výroky II a III).

3. K odvolání vedlejšího účastníka na straně žalovaného a k odvolání žalovaného odvolací soud rozsudkem ze dne 14. 1. 2026, č. j. 13 Co 351/2025-360, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé a ve výroku o nákladech řízení ve vztahu mezi žalobkyní a vedlejším účastníkem potvrdil a ve výroku o nákladech řízení ve vztahu mezi žalobkyní a žalovaným změnil ohledně jejich výše a lhůty k plnění, jinak rozsudek soudu prvního stupně i v tomto výroku potvrdil (výrok I). Dále rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II).

4. Proti rozsudku odvolacího soudu podal dovolání žalovaný. Předložil v něm celkem čtyři otázky týkající se posouzení předpokladů mimořádného vydržení, u nichž je přesvědčen, že by měly být dovolacím soudem posouzeny jinak oproti řešení zastávanému současnou rozhodovací praxí dovolacího soudu, případně má za to, že některé dílčí otázky v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyly výslovně řešeny. 1) Zda lze pro účely mimořádného vydržení vlastnického práva podle § 1095 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“) započíst i dobu držby právních předchůdců vykonávanou před 1. 1. 2014, pokud právní předchůdci sami nesplňovali podmínky řádného vydržení a institut mimořádného vydržení tehdejší právní úprava neznala. Tato otázka má být podle dovolatele oproti dosavadní rozhodovací praxi posouzena jinak, a sice že dobu držby právních předchůdců mělo být možné započíst pouze tehdy, pokud by právní předchůdci splňovali podmínky vydržení podle tehdy platné právní úpravy, tj. zejména pouze pokud byli v dobré víře. Podpůrně dovolatel předkládá otázku, zda je započtení doby držby právních předchůdců, kteří nesplňovali podmínky pro vydržení podle tehdy platné právní úpravy, slučitelné s pravidlem § 3066 o. z., přičemž tato otázka podle něj nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud výslovně řešena. 2) Zda lze splnění podmínek mimořádného vydržení podle § 1095 o. z. dovodit pouze z absence nepoctivého úmyslu držitele, aniž by byla posouzena povaha a kvalita držby z hlediska její způsobilosti založit běh vydržecí doby. Tato otázka má být podle dovolatele rovněž posouzena jinak, neboť ani u mimořádného vydržení nelze zcela rezignovat na posouzení objektivních předpokladů držby (zejména materiální publicitu veřejných seznamů a zjevný rozpor držby s obsahem zápisu v katastru nemovitostí). 3) Zda lze závěr o absenci nepoctivého úmyslu ve smyslu § 1095 o. z. založit výlučně na neunesení důkazního břemene protistranou, aniž by soud současně hodnotil konkrétní okolnosti nabytí a výkonu držby. I tato otázka by měla být podle dovolatele posouzena jinak oproti rozhodovací praxi dovolacího soudu, neboť ze samotného neunesení důkazního břemene by nemělo být možné bez dalšího dovodit hmotněprávní závěr o absenci nepoctivého úmyslu, pokud ze skutkových zjištění současně plynou objektivní okolnosti tomuto závěru odporující; právní závěr o absenci nepoctivého úmyslu by neměl být pouhým důsledkem důkazní nouze na straně vlastníka, ale komplexním hodnocením všech okolností držby, a to jak při jejím nabytí, tak v jejím průběhu. 4) Zda lze podmínky mimořádného vydržení podle § 1095 o. z. vykládat ve vztahu k nemovitostem ve vlastnictví územního samosprávného celku stejně benevolentně jako ve vztahu k nemovitostem v soukromém vlastnictví. Dovolatel má za to, že tato otázka nebyla rozhodovací praxí dovolacího soudu dosud řešena, přičemž má za to, že v případě územního samosprávného celku má být vyžadován zvýšený standard při posuzování nepoctivého úmyslu držitele a restriktivnější výklad podmínek mimořádného vydržení. Navrhl, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu i rozsudek soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

5. Žalobkyně ve vyjádření k dovolání žalovaného uvedla, že by dovolání mělo být odmítnuto jako podané osobou neoprávněnou, neboť žalovaný nepodal odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně ve věci samé, ale pouze do nákladového výroku; odvolání do věci samé podal pouze vedlejší účastník na straně žalovaného. Žalovaný proto není podle názoru žalobkyně oprávněn podat dovolání proti rozsudku odvolacího soudu, neboť k podání dovolání je legitimován pouze ten, v jehož poměrech rozhodnutím odvolacího soudu nastala újma odstranitelná změnou či zrušením dotčeného rozhodnutí. Žalobkyně má za to, že žalovaný nebyl účastníkem odvolacího řízení (resp. byl pouze co do výroku o náhradě nákladů řízení) a pokud zůstal v odvolacím řízení ve věci samé nečinným, nemůže nyní napravovat výsledek sporu skrze dovolání. Navrhla odmítnutí dovolání.

6. Dovolací soud v prvé řadě k námitce žalobkyně uvádí, že dovolání bylo podáno žalovaným coby osobou oprávněnou podat dovolání ve smyslu § 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) neboť žalovaný byl účastníkem odvolacího řízení, resp. účastníkem, o jehož právech a povinnostech odvolací soud rozhodoval, byť odvolání do věci samé podal pouze vedlejší účastník na straně žalovaného a žalovaný s ním vyjádřil souhlas ve smyslu § 203 odst. 1 o. s. ř., přičemž sám podal odvolání pouze do výroku o nákladech řízení. Odvolání vedlejšího účastníka do věci samé je však v takovém případě přičitatelné žalovanému, neboť bylo podáno vedlejším účastníkem na straně žalovaného, který v řízení žalovaného coby hlavního účastníka podporuje, a s ohledem na to, že výsledek odvolacího řízení nebyl pro žalovaného příznivý (odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, kterým bylo vyhověno žalobkyni), je žalovaný nyní oprávněn podat dovolání.

7. Dovolání však není přípustné.

8. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

9. Podle § 241a odst. 1–3 o. s. ř. dovolání lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. V dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§ 42 odst. 4) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se rozhodnutí napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 až 238a) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh). Důvod dovolání se vymezí tak, že dovolatel uvede právní posouzení věci, které pokládá za nesprávné, a vyloží, v čem spočívá nesprávnost tohoto právního posouzení.

10. Žalovaný dovoláním podaným v projednávané věci požaduje změnu prakticky celé dosavadní koncepce mimořádného vydržení podle § 1095 o. z. zastávané současnou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, přičemž v rámci dovolací argumentace svůj požadavek formuluje v rámci několika dílčích právních otázek týkajících se podmínek mimořádného vydržení, a sice možnosti a podmínek započtení doby držby právních předchůdců, absence nepoctivého úmyslu při uchopení držby jako jediné podmínky pro mimořádné vydržení, důkazního břemene k prokázání nepoctivého úmyslu, a nakonec nutnosti vykládat podmínky pro mimořádné vydržení přísněji v těch případech, kdy má být vydrženo na úkor vlastníka, kterým je územní samosprávný celek.

11. Přestože dovolací soud vzal v potaz veškerou argumentaci předkládanou žalovaným pro změnu judikatury ve věci posuzování podmínek mimořádného vydržení podle § 1095 o. z., neshledal důvod pro odklon od této ustálené rozhodovací praxe, a to v žádné z dílčích otázek nastíněných žalovaným.

12. V širším kontextu lze uvést, že stávající úprava vydržení (ať již řádného či mimořádného) nenavazuje na předchozí právní úpravy – naopak se od nich výrazně liší. To zakládá možnost přistupovat k výkladu ustanovení o vydržení různým možným způsobem, který se musí pohybovat v zákonném rámci. Této skutečnosti si byl Nejvyšší soud vědom již před přijetím klíčového rozsudku ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, uveřejněného pod č. 15/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, kde také různé možné přístupy zvažoval. Bral v této souvislosti do úvahy jak zkušenosti s předchozí právní úpravou vydržení, její faktické nedostatky, očekávání spojená s novou právní úpravou, její změněnou koncepci směřující u mimořádného vydržení k uvolnění podmínek pro nabytí vlastnického práva oproti úpravě obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, obsah důvodové zprávy a také celkovou faktickou funkčnost modelu vydržení, ke které se přikloní (k tomu blíže: Spáčil, J. Nejvyšší soud České republiky: Podmínky řádného a mimořádného vydržení. Vydržecí doba a její započtení. Zánik držby „nikoliv v nepoctivém úmyslu“. Judikatura o mimořádném vydržení, Právní rozhledy, č. 23-24, 2022, str. 846-849).

13. Základní okolnost, že i výchozí ustanovení o mimořádném vydržení – ve vazbě na závěry vyslovené Nejvyšším soudem v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 – mohou být nahlížena interpretačně odlišně, ale s jejich zákonným vyzněním, které zákonnému textu neodporuje, připustil ke stěžejnímu a výchozímu pojmu „nikoliv nepoctivého úmyslu“ v odborné literatuře K. Eliáš (k tomu srovnej blíže: Zlodějův dědic a osud kradené věci. K jednomu aspektu mimořádného vydržení, in: Dobrovolná, E., Havlík, D., Králík, M. (eds). Pocta Jiřímu Spáčilovi. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2023, str. 119-120). Podle přesvědčení Nejvyššího soudu je zvolená koncepce celkově vyvážená. Na straně jedné došlo jednoznačně k méně formálnímu zákonnému přístupu co do splnění podmínek pro mimořádné vydržení, na straně druhé je však tento zákonný benevolentnější přístup spojen s dvojnásobně delší vydržecí dobou (u nemovitostí dvacet let).

14. Z tohoto pohledu je nutno nahlížet i na požadavek dovolatele na změnu dosavadního judikatorního přístupu. I když jsou podmínky pro mimořádné vydržení mírnější oproti předchozí právní úpravě, nabytí vlastnického práva je spojeno s dvaceti lety držby vlastnického práva, během které má vlastník možnost nastoupení účinků mimořádného vydržení účinně zabránit. Tuto dobu vnímá Nejvyšší soud jako výrazně dlouhou, během níž má vlastník možnost se proti důsledkům možného mimořádného vydržení bránit. Jestliže takový důsledek pojí judikatura Nejvyššího soudu s požadavkem podání žaloby na ochranu vlastnického práva (jestliže nedojde mezi držitelem a vlastníkem k dohodě a předání držby nebo k dohodě o tom, že nemovitost bude držitelem i nadále užívána, ale např. na základě obligačního ujednání), nejde o nic jiného než o obecné vyjádření principu vigilantibus iura scripta sunt a okolnosti, že je to právě soud, kdo poskytuje ochranu porušeným subjektivním právům.

15. V uvedených souvislostech nelze přehlédnout ani praktický aspekt věci. Měla-li by platit koncepce navržená dovolatelem, a sice aby pro případ mimořádného vydržení byl stanoven po celou dobu držby určitý minimální standard držby, případně by tento standard měl být posuzován odlišně pro dobu držby právních předchůdců držitele podle dosavadní právní úpravy, a následně odlišně pro dobu držby samotného držitele po 1. 1. 2014 dle nové právní úpravy, byl by takový přístup pro soudní praxi spojen často se složitým dokazováním v průběhu celé dvacetileté doby o tom, jakými informacemi držitel či jeho právní předchůdce disponoval a jakým způsobem je měl vyhodnotit, často bez reálné zobecňující možnosti závěru, zda taková informace byla způsobilá zpochybnit podmínky pro vydržení vlastnického práva, resp. založit existenci nepoctivého úmyslu v té podobě, kterou judikatura přijala, či nikoliv. Zároveň by tím vznikl ničím neodůvodněný požadavek na rozdílný přístup k posuzování kvality držby v různých obdobích dvacetileté vydržecí doby u téhož právního institutu, a to podle toho, zda by si držitel hodlal započíst dobu držby svých právních předchůdců před 1. 1. 2014 či nikoliv (případně svou vlastní držbu časově zasahující zčásti do období do 31. 12. 2013 a zčásti do období od 1. 1. 2014 dále), přičemž splnění zákonných podmínek právního institutu zavedeného podle „nové“ právní úpravy by se tak mělo částečně posuzovat podle „staré“ právní úpravy, která institut mimořádného vydržení neobsahovala, čímž by byla celá koncepce přístupu k tomuto institutu prakticky popřena.

16. Co se pak týče námitek dovolatele týkajících se důkazního břemene ohledně prokázání, že držitel byl v okamžiku uchopení držby v nepoctivém úmyslu, dovolací soud uvádí, že se jedná o jeden z pojmových znaků zákonné konstrukce mimořádného vydržení podle § 1095 o. z., kde se důkazní břemeno přenáší na toho, kdo mimořádné vydržení popírá. Tato zákonná konstrukce vyplývá zcela jednoznačně a bez jakýchkoliv pochybností přímo z textu § 1095 o. z., jakož i z důvodové zprávy k § 1095 o. z., podle které mimo jiné „…mimořádné vydržení vylučuje v případech, kdy ten, kdo je popírá, prokáže osobě, která se mimořádného vydržení dovolává, její nepoctivý úmysl“ (k tomu blíže: Eliáš, K. a kolektiv: Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem, Sagit, 2012, str. 470). Toto pojetí presumovaného nikoliv nepoctivého úmyslu je ve shodě s obecnými východisky současné občanskoprávní úpravy, která presumuje poctivost jednání a jednání v dobré víře (§ 7 o. z.), resp. konkrétními východisky úpravy držby, která presumují (v obou případech formou vyvratitelné právní domněnky) řádnost, poctivost a pravost držby (§ 994 o. z.). Těžko si lze představit opačný přístup, kdy držitel, který se po uplynutí dvojnásobně dlouhé vydržecí doby dovolává mimořádného vydržení, bude muset prokazovat, že se ujal držby nikoliv v nepoctivém úmyslu. Aby byla celá koncepce institutu mimořádného vydržení vyvážená, musí být naopak věcí skutečného vlastníka, aby prokázal, že tomu tak nebylo, protože v jeho prospěch naopak působí vydržecí doba dvojnásobně dlouhá oproti vydržení řádnému. Pro úplnost pak lze v této souvislosti připomenout závěr podávající se z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 3. 2. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1400/2004. V tomto rozsudku dovolací soud odůvodnil názor, že není-li důvod k pochybnostem, že se určité věci v době dávno minulé (tj. kdy časový odstup od rozhodných skutečností podstatně překračuje i vydržecí lhůty nebo lhůty skartační) dály obvyklým či pravidelným způsobem, resp. (úředním) postupem, je důkazní břemeno o tom, že v daném případě tomu tak nebylo, na tom, kdo to tvrdí (dále rovněž srovnej usnesení ze dne 27. 3. 2018, sp. zn. 22 Cdo 4968/2017, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2024, sp. zn. 22 Cdo 2377/2014 – proti uvedenému rozhodnutí byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. I. ÚS 6/25).

17. Obecně je potřeba též zdůraznit, že zvolenou koncepci výkladu ustanovení o mimořádném vydržení je třeba vnímat jako celek, protože takto byla také Nejvyšším soudem zamýšlena a v dosavadní judikatuře také podrobně vysvětlena. Tuto okolnost zdůrazňuje Nejvyšší soud proto, že doposud všechna rozhodnutí v ústavněprávním přezkumu obstála s vědomím, že Ústavní soud posuzoval jak celkovou koncepci zvolenou Nejvyšším soudem (celkové pojetí mimořádného vydržení, pojem nikoliv nepoctivého úmyslu, zákonnost § 3066 o. z. apod.), tak i její promítnutí do jednotlivých posuzovaných případů (k tomu srovnej např. usnesení Ústavního soudu ze dne 14. 2. 2023, sp. zn. IV. ÚS 3472/22, usnesení Ústavního soudu ze dne 12. 2. 2025, sp. zn. IV. ÚS 94/25, usnesení Ústavního soudu ze dne 29. 1. 2025, sp. zn. III. ÚS 3422/24, usnesení Ústavního soudu ze dne 13. 12. 2023, sp. zn. II. ÚS 3019/23, usnesení Ústavního soudu ze dne 10. 6. 2024, sp. zn. IV. ÚS 812/24, usnesení Ústavního soudu ze dne 6. 3. 2024, sp. zn. III. ÚS 476/24, usnesení Ústavního soudu ze dne 11. 6. 2025, sp. zn. II. ÚS 1079/25, nebo usnesení Ústavního soudu ze dne 4. 12. 2025, sp. zn. III. ÚS 3202/24). V usnesení ze dne 14. 2. 2023, sp. zn. IV. ÚS 3472/22, pak Ústavní soud zdůraznil, že smyslem a účelem institutu mimořádného vydržení, jak plyne z důvodové zprávy, je poskytnout ochranu faktickým stavům, jejichž základ je sporný nebo pochybný, kdy domnělé vlastnictví trvá značně dlouhou dobu. Nemůže však sloužit k ochraně zjevné lsti a podvodu. Lze mít proto za to, že podmínkou mimořádného vydržení není odůvodněné přesvědčení držitele o tom, že mu vykonávané právo náleží, nemůže je však vykonávat ve zlém úmyslu.

18. Lze rovněž uzavřít, že konstantní rozhodovací praxe orgánů veřejné moci (zvláště pak soudů) a v nich obsažená interpretace tvoří v materiálním smyslu součást příslušné právní normy, od níž se odvíjí ochrana důvěry adresátů právních norem v právo (srovnej např. rozsudek Evropského soudu pro lidská práva ze dne 24. 4. 1990 ve věci Kruslin proti Francii, stížnost č. 11801/85; tento rozsudek je přístupný na internetových stránkách Evropského soudu pro lidská práva www.echr.coe.int). Proto by měl být již jednou učiněný výklad, nejsou-li následně shledány dostatečné relevantní důvody podložené racionálními a přesvědčivějšími argumenty, ve svém souhrnu konformnější s právním řádem jako významovým celkem a svědčící tak pro změnu judikatury, východiskem pro rozhodování následujících případů stejného druhu, a to z pohledu postulátů právní jistoty, předvídatelnosti práva, ochrany oprávněné důvěry v právo (oprávněného legitimního očekávání) a principu formální spravedlnosti (rovnosti) – (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2009, sp. zn. 25 Cdo 3123/2006, nález Ústavního soudu ze dne 25. 1. 2005, sp. zn. III. ÚS 252/04, nebo nález Ústavního soudu ze dne 4. 9. 2008, sp. zn. II. ÚS 613/2006) – (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2025, sp. zn. 22 Cdo 2527/2025).

19. Dovolací soud proto neshledal argumentaci dovolatele relevantní do té míry, aby jej přesvědčila o nezbytnosti revidovat doposud zaujaté právní názory na problematiku mimořádného vydržení vlastnického práva k nemovité věci. Jak již bylo opakovaně řečeno, zákon v ustanovení § 1095 o. z. zjevně vychází z toho, že v průběhu dvojnásobné vydržecí doby nutné pro mimořádné vydržení má vlastník dost prostoru pro uplatnění jeho práva, a proto není třeba na držbu pro mimořádné vydržení klást tak přísné nároky, jako na držbu vedoucí k vydržení řádnému.

20. Nad rámec uvedeného pak dovolací soud k třem dovolacím otázkám, u kterých se dovolatel domáhá změny judikatury Nejvyššího soudu, uvádí následující doplnění.

21. První právní otázku dovolatel formuluje tak, zda „lze pro účely mimořádného vydržení vlastnického práva započíst i dobu držby právních předchůdců vykonávanou před 1. 1. 2014, pokud právní předchůdci sami nesplňovali podmínky řádného vydržení a institut mimořádného vydržení tehdejší právní úprava neznala“. Zde se zjevně jedná o dosah aplikace § 3066 o. z., podle kterého do doby stanovené v § 1095 se započte i doba, po kterou měl držitel, popřípadě jeho právní předchůdce, věc nepřetržitě v držbě přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; tato doba však neskončí dříve než uplynutím dvou let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jde-li o věc movitou, a pěti let, jde-li o věc nemovitou. V této souvislosti odkazuje dovolací soud na své usnesení ze dne 11. 9. 2024, sp. zn. 22 Cdo 1911/2024, ve spojení s usnesením Ústavního soudu ze dne 4. 12. 2025, sp. zn. III. ÚS 3202/24, kde právě k dosahu § 3066 o. z. Ústavní soud výslovně uvedl, že „závěr, podle kterého se z hlediska § 1095 a tam stanovených předpokladů posoudí celá doba držby, včetně její části před 1. 1. 2014, tzn., že i pro část vydržecí doby, která uplynula před tímto datem, postačí absence držitelova nepoctivého úmyslu, vyplývá jak z judikatury Nejvyššího soudu (viz kupříkladu rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 ze dne 19. 4. 2022), tak z komentářové literatury [viz Petrov, J. Výtisk, M. Beran, V. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, § 3066, bod 1]. Byť předmětné přechodné ustanovení představuje určité beneficium pro vydržitele, nelze pominout, že pro účely zajištění ochrany dosavadních vlastníků stejné ustanovení obsahovalo ochrannou lhůtu pěti let, na základě které mimořádné vydržení nemovité věci mohlo dovršit nejdříve 1. 1. 2019 (i když dvacetiletá vydržecí doba uplynula dříve). O neústavní retroaktivní účinky proto zjevně nejde“.

22. Druhá a třetí právní otázka spolu obsahově úzce souvisí a dovolatel je formuluje tak, „zda lze splnění podmínek mimořádného vydržení podle § 1095 o. z. dovodit pouze z absence nepoctivého úmyslu držitele, aniž by byla posouzena povaha a kvalita držby z hlediska její způsobilosti založit běh vydržecí doby“ a „zda lze závěr o absenci nepoctivého úmyslu ve smyslu § 1095 o. z. založit výlučně na neunesení důkazního břemene protistranou, aniž by soud současně hodnotil konkrétní okolnosti nabytí a výkonu držby“.

23. V souvislosti s těmito otázkami především dovolací soud jako východisko uvádí, že osoba, která se dovolává mimořádného vydržení, musí prokázat držbu vlastnického práva. Oproti přesvědčení dovolatele nejde o to, že by se neposuzovala „povaha a kvalita“ držby, ale pokud je prokázána držba vlastnického práva, vychází zákonná úprava z toho, že jde o držbu v nikoliv nepoctivém úmyslu, což právě vyjadřuje zákonem požadovanou povahu a kvalitu držby. Jestliže pak osoba bránící se vydržení uvádí konkrétní okolnosti, kterými se snaží vyvrátit presumovanou nikoliv nepoctivou držbu, musí se soud s těmito námitkami vypořádat potud, zda skutečně držbu v nikoliv nepoctivém úmyslu vyvracejí či nikoliv. Dovolacímu soudu je zřejmé a vyplývá to z obsahu dovolání, že žalovaný tyto právní otázky formuluje v souvislosti s námitkou o „nepoměru“ nabytého a drženého pozemku, který podle zjištění nalézacích soudů dosahoval téměř 50 % (bod 3 odůvodnění rozsudku odvolacího soudu).

24. I zde odkazuje dovolací soud na své usnesení ze dne 11. 9. 2024, sp. zn. 22 Cdo 1911/2024, ve spojení s usnesením Ústavního soudu ze dne 4. 12. 2025, sp. zn. III. ÚS 3202/24, kde soudy akceptovaly splnění podmínek mimořádného vydržení i v případě, kdy se držitel chopil držby pozemku o výměře větší než pozemku nabytého. Ústavní soud v této souvislosti uvedl: „Nejvyšší soud v napadeném usnesení stěžovatelce přesvědčivě vysvětlil, že krajský soud její případ rozhodl v souladu s ustálenou judikaturou. Odkázal především na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2023 sp. zn. 22 Cdo 2307/2022, podle kterého je existence nepoctivého úmyslu nabyvatele dána tehdy, je-li z okolností případu zjevné, že by průměrný člověk při běžné péči a opatrnosti musel bez pochybností poznat, že se ujímá držby pozemku o výrazně větší rozloze, než jaký nabyl. Jak Nejvyšší soud přímo uvedl: ‚Jestliže byl tedy poměr výměry nabytého pozemku s pozemkem, jehož držby se držitel bez právního důvodu chopil (sousedním pozemkem) tak velký, že držiteli muselo být nepochybně jasné, že drží více, než nabyl (výměra takto drženého pozemku dosahovala zpravidla výrazně více než 50 % výměry pozemku koupeného či jinak nabytého), pak, nebyly-li tu okolnosti výrazně svědčící v jeho prospěch (např. sporný pozemek byl od nepaměti připlocen k pozemku právních předchůdců držitele a s nimi jako rodinnými příslušníky užíván, přičemž přístup na něj byl možný jen z usedlosti držitele, šlo o pozemek nepravidelného tvaru v nepřehledném terénu, nebo držitel byl do omylu uveden znalcem, jeho výměra nebyla ve smlouvě uvedena) jde o držbu nabytou v nepoctivém úmyslu. Je též třeba zvážit, proč skutečný vlastník nemovitosti proti držbě po dobu 20 let nezasáhl. Vždy bude záležet na komplexním a individuálním posouzení věci.‘ Klíčové je, že vyšší poměr výměr pozemků neznamená automatickou existenci nepoctivého úmyslu na straně držitele. Soudy musí zvažovat konkrétní okolnosti případu a hodnotit i další kritéria, na základě kterých lze předpoklad nepoctivého úmyslu u nepoměrně většího pozemku vyvrátit (usnesení sp. zn. II. ÚS 1079/25 ze dne 11. 6. 2025, bod 11). Jak Ústavní soud přímo uvedl v usnesení sp. zn. IV. ÚS 812/24 ze dne 19. 6. 2024: ‚K prokázání nepoctivého úmyslu nepochybně nestačí jen vyčíslení poměru. Teprve po zhodnocení všech individuálních okolností je možné učinit závěr, zda si v konkrétním případě musel být držitel rozdílu ve výměrách drženého a nabytého pozemku vědom.‘ V každém případě tedy platí, co v napadeném usnesení uvedl Nejvyšší soud: za specifických okolností lze mimořádně vydržet rovněž sousední pozemek, jehož výměra převyšuje 100 % hlavního pozemku (viz body 37-41 napadeného usnesení Nejvyššího soudu). V nyní posuzované věci civilní soudy ústavně souladně odůvodnily, proč existenci ‚nepoctivého úmyslu‘ u vedlejších účastníků nedovodily, byť vydržený sporný pozemek svou výměrou převyšoval výměru hlavního pozemku (1 378 m2 ku 1 154 m2). Především vzaly v úvahu následující okolnosti svědčící ve prospěch existence ‚nikoliv nepoctivého úmyslu‚: Sporný pozemek byl již od roku 1961 připlocen k hlavnímu pozemku a byl s ním dlouhodobě užíván; bylo přitom zachováno i původní oplocení. Znalecký posudek, který si tehdejší prodávající nechal před prodejem nemovitosti vedlejším účastníkům vypracovat, oceňoval nemovitost včetně celého oplocení a porostů (tj. včetně zahrádky u domu); vedlejší účastnící tak jednali v důvěře ve znalecký posudek. Prodávající jim nadto pozemek předal v rámci původního oplocení a o sporném sousedním pozemku je neinformoval. Přístup na sporný pozemek byl pravděpodobně možný jen z hlavního pozemku (viz body 45-47 napadeného usnesení Nejvyššího soudu).“ 25. Právě takové hodnocení a posouzení je posouzením povahy a kvality držby a úzce souvisí s konstrukcí § 1095 o. z. potud, že pokud držitel prokáže držbu vlastnického práva, předpokládá se (formou vyvratitelné právní domněnky), že jde o držbu v nikoliv nepoctivém úmyslu. Soud prvního stupně se individuálními okolnostmi dané věci podrobně zabýval (strany 15–19 rozsudku soudu prvního stupně), odvolací soud pak jeho závěry akceptoval (bod 13 odůvodnění rozsudku odvolacího soudu).

26. K poslední v dovolání nastolené otázce (v judikatuře dle názoru dovolatele dosud neřešené), v níž žalovaný předkládá dovolacímu soudu názor, že je nezbytné klást rozdílné (přísnější) podmínky na držitele dovolávající se mimořádného vydržení podle § 1095 o. z. v případech, kdy má být vydrženo vlastnické právo na úkor vlastníka, kterým je např. územní samosprávný celek, dovolací soud uzavírá, že ani pro řešení této otázky nemůže být dovolání přípustné, neboť se nejedná o právní otázku, která by nebyla v rozhodovací praxi dosud řešena.

27. Dovolací soud v této souvislosti především připomíná, že je-li judikatorně dovolacím soudem vyřešena otázka obecnějšího charakteru, nemá smysl v dovolacím řízení meritorně přezkoumávat dovolatelem formulované otázky dílčí či specifické, jejichž závěr však nemůže nijak zvrátit řešení otázky obecné (viz usnesení Ústavního soudu ze dne 8. 3. 2016, sp. zn. I. ÚS 2619/15).

28. Odpověď na tuto otázku naopak obecně vyplývá z rovného přístupu k ochraně vlastnického práva všech vlastníků, který je zaručen i ústavním pořádkem, přičemž jej lze považovat prakticky za notorietu. Již zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v § 124 deklaroval, že „všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana“. Toto ustanovení zákon č. 89/2012 Sb. sice nepřevzal, avšak zjevně proto, že stejnou normu obsahuje článek 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, čímž je zdůrazněn ústavní aspekt vlastnické ochrany. Dnes je bezvýjimečně garantována rovná ochrana vlastnického práva (viz nález Ústavního soudu ze dne 13. 6. 2016, sp. zn. I. ÚS 3964/14). Byť tento závěr byl v označeném nálezu vysloven v jiné souvislosti, má zjevně obecnou platnost, neboť neexistuje žádný zákonný důvod pro to, aby byl některý vlastník v soukromoprávních vztazích určitým způsobem privilegován jen proto, že je současně subjektem veřejného práva (např. územně samosprávným celkem jako je dovolatel v této věci).

29. I rozhodovací praxe Nejvyššího soudu zastává tento rovný přístup ke všem vlastníkům, i když v nich jako jeden z účastníků vystupuje veřejnoprávní subjekt (např. obec, anebo stát), a to ve všech svých rozhodnutích napříč různými druhy sporů z věcných práv, ať už jde právě o věci určení vlastnického práva vydržením (namátkou např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 9. 2023, sp. zn. 22 Cdo 265/2023), řízení o odstranění stavby a vyklizení pozemku (z poslední doby např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2026, sp. zn. 22 Cdo 781/2026), anebo třeba o spory o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (z poslední doby např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 5. 2026, sp. zn. 941/2026).

30. I zde odkazuje dovolací soud na své usnesení ze dne 11. 9. 2024, sp. zn. 22 Cdo 1911/2024, ve spojení s usnesením Ústavního soudu ze dne 4. 12. 2025, sp. zn. III. ÚS 3202/24, kde soudy posuzovaly splnění podmínek pro mimořádné vydržení ve vztahu k pozemkům tzv. restituovaným, tj. pozemkům vráceným v rámci nápravy majetkových křivd, kde se vlastník těchto pozemků dovolával zvýšené ochrany právě pro existující restituční prvek. Ústavní soud v této souvislosti uvedl, že „tvrdí-li stěžovatelka, že soudy opomenuly zohlednit, že její předchůdce nabyl sporný pozemek v restituci, nelze jí přisvědčit. Zásada in favorem restitutionis je výkladovou zásadou, která se projevuje v rámci teleologické interpretace restitučních předpisů a uplatní se v případě pochybností (např. usnesení sp. zn. IV. ÚS 2662/21 ze dne 16. 11. 2021, bod 21). Na jejím základě se nelze dožadovat založení absolutní a časově neomezené privilegovanosti vlastnického práva restituentů. Pokud by civilní soudy nad rámec zákonných podmínek přiznaly ‚vyšší ochranu‘ vlastnickému právu stěžovatelky (respektive jejího předchůdce), fakticky by tím popřely základní princip rovnosti všech vlastníků zakotvený v čl. 11 odst. 1 Listiny ve spojení s čl. 1 Ústavy. V tomto ohledu nezbývá než odkázat na závěr Nejvyššího soudu, podle kterého mimořádnému vydržení vlastnického práva podle § 1095 občanského zákoníku nemůže sama o sobě zabránit skutečnost, že jde o nemovitou věc (již dříve) restituovanou. Restituent, který se jednou stane vlastníkem, má stejná práva, ale i povinnosti, jako každý jiný vlastník (viz bod 22 napadeného usnesení Nejvyššího soudu). Dovodily-li tedy civilní soudy, že po vydání restituované věci se na stěžovatelku a její předchůdce již plně uplatní zásada vigilantibus iura scripta sunt stejně jako u jakýchkoliv jiných vlastníků, není takový závěr ani neústavní, ani v rozporu s dobrými mravy.“ 31. K tomu dovolací soud dodává, že zcela shodný závěr vycházející z principu rovnosti vlastnického práva musí platit i pro tzv. obecní majetek. Poukazuje-li v této souvislosti dovolatel na to, že samotná absence aktivního užívání pozemků nemůže „bez dalšího sloužit jako důvod pro ztrátu vlastnictví“, pak žádný takový závěr judikatura Nejvyššího soudu ve vztahu k mimořádnému vydržení nikdy neformulovala. Důvodem pozbytí vlastnického práva je totiž držba vlastnického práva jiným subjektem při splnění zákonných podmínek pro vydržení, nikoliv samotná absence aktivního užívání pozemků. Dovolací argument, že „územní samosprávné celky spravují rozsáhlé množství nemovitostí, u nichž není reálně možné trvale monitorovat každou jednotlivou parcelu a kontinuálně ji chránit před zásahy třetích osob“, považuje dovolací soud za zcela nepřípadný. Stejný argument by mohl použít jakýkoliv vlastník rozsáhlého nemovitého majetku a je absurdní, aby byla aplikace institutu vydržení odvislá mimo jiné od toho, kolik nemovitého majetku vlastník vlastní a jak je či není schopen k němu vlastnická práva vykonávat a vlastnické povinnosti plnit. Vlastník má vedle práv také povinnosti a rozsahem existujícího majetku nelze argumentovat proti splnění zákonných podmínek pro vydržení již proto, že držitel, který věc drží v přesvědčení, že je jejím vlastníkem – vykonává držbu vlastnického práva – neví, že jde o majetek územně samosprávného celku. Je-li podstatou vydržení uvedení do souladu dlouhodobého faktického stavu se stavem právním, pak názor dovolatele popírá samotnou podstatu institutu vydržení, kde místo skutečného vlastníka po celou vydržecí dobu (a často i mnohonásobně déle) plní povinnosti a vykonává práva vlastníka jiný subjekt než skutečný vlastník, a to na své náklady. Není proto žádný důvod, aby majetek územně samosprávných celků měl v rámci obecného institutu vydržení své specifické a privilegované postavení v situaci, kdy vlastník práva vlastníka nevykonává a povinnosti vlastníka neplní. Namítá-li žalovaný, že jde o majetek „sloužící budoucím generacím“, jen velmi obtížně lze tento argument přijmout, jestliže k němu již několik desetiletí vykonává držbu vlastnického práva někdo jiný, než byl jeho skutečný vlastník, nehledě na to, že i tento argument by ostatně mohl použít kterýkoliv vlastník (fyzická osoba) s tím, že jde o majetek, který má sloužit budoucím generacím v rámci jeho rodiny.

32. Poukazuje-li v závěru dovolání dovolatel na vyvlastnění a absenci náhrady, pak dovolací soud jenom dodává, že v daném případě nejde o vyvlastnění, ale o vydržení, kde zákonná úprava žádnou náhradu nepředpokládá, protože vlastník není zbaven vlastnického práva rozhodnutím orgánu veřejné moci. Ostatně otázka eventuální náhrady za pozbytí vlastnického práva nemá se splněním podmínek pro vydržení nic společného. Směřuje-li snad úvaha dovolatele směrem, že vzhledem k absenci náhrady za pozbytí vlastnického práva by měly soudy tomuto závěru přizpůsobit výklad podmínek institutu vydržení, je tento závěr zjevně absurdní, nevyplývá-li (což nevyplývá) takový požadavek ze zákonné úpravy.

33. Jelikož Nejvyšší soud neshledal dovolání žalovaného přípustným, podle § 243c odst. 1 o. s. ř. je odmítl.

34. V souladu s § 243f odst. 3 větou druhou o. s. ř. neobsahuje rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodnění.

Poučení

Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li žalovaný dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může žalobkyně podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí). V Brně dne 28. 7. 2026 Mgr. Michal Králík, Ph.D. předseda senátu