22 Cdo 205/2026

Rubrum

22 Cdo 205/2026-448 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Davida Havlíka a soudců Mgr. Petry Kubáčové a JUDr. Michaela Pažitného, Ph.D., ve věci žalobce M. J., zastoupeného Mgr. Pavlem Chráskou, advokátem se sídlem v Praze 13, Ohradské náměstí 1621/5, proti žalované České republice – Ministerstvu obrany, IČO 60162694, se sídlem v Praze 6, Tychonova 221/1, o 17 625 600 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 9 C 343/2016, o dovolání žalobce i žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. 10. 2025, č. j. 11 Co 166/2024-423, takto:

Výrok

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 15. 10. 2025, č. j. 11 Co 166/2024-423, se ruší a věc se vrací Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.

Odůvodnění

1. V projednávané věci se dovolací soud zabýval otázkou omezení vlastnického práva k pozemkům vlivem ochranných pásem letiště.

I. Dosavadní průběh řízení

2. Žalobce je výlučným vlastníkem pozemků parc. č. XY, XY a XY, vše v katastrálním území XY, obec XY. Žalobce nabyl tyto pozemky dne 24. 8. 2005 za kupní cenu 385 588 Kč, přičemž část těchto pozemků o rozloze 40 209 m2 přenechal žalované k užívání na dobu od 1. 6. 2006 do 31. 1. 2010, a to za nájemné ve výši 1 206 270 Kč ročně. Pozemky nejsou letištními pozemky, nacházejí se však v ochranných pásmech vojenského letiště XY (zákaz staveb, výškové omezení staveb, ochranné pásmo před nebezpečnými a klamavými světly, ochranná pásma ornitologická atd.), která byla opatřením obecné povahy zřízena dne 6. 3. 2012.

3. Obvodní soud pro Prahu 6 (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 29. 2. 2024, č. j. 9 C 343/2016-365, uložil žalované povinnost zaplatit žalobci 17 625 600 Kč s 8,05% úrokem z prodlení ročně z této částky od 1. 9. 2016 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky (výrok II) a státu (výrok III).

4. Soud prvního stupně uzavřel, že předmětné pozemky spadají pod ochranná pásma s tak vysokou mírou intenzity omezení činnosti na nich (bod 26 rozsudku soudu prvního stupně), že vlastnické právo žalobce k nim lze označit „prokazatelně za holé“, je zasažena samotná podstata vlastnictví a je namístě přiznat žalobci náhradu za omezení vlastnického práva.

5. K odvolání žalované Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 21. 8. 2024, č. j. 11 Co 166/2024-382, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I rozsudku odvolacího soudu), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů mezi účastníky (výrok II rozsudku odvolacího soudu) a o nákladech státu (výrok III rozsudku odvolacího soudu).

6. Odvolací soud po částečném zopakování dokazování uvedl, že předmětné pozemky nejsou, resp. v rozhodném období nebyly, letištními pozemky ve smyslu § 2 odst. 7 a 8 zákona č. 49/1997 Sb., o civilním letectví, (dále jen „zákon o civilním letectví“), a to ani částečně, a netvoří rovněž jeden funkční celek s letištěm XY. Odvolací soud se neztotožnil se závěrem soudu prvního stupně o omezení vlastnického práva žalobce. Podle odvolacího soudu „závěr o tzv. holém vlastnictví lze učinit v případě, že vlastník je vyloučen z práv, která jsou s výkonem vlastnického práva spojena, takovýto stav však v případě žalobce ve vztahu k předmětným pozemkům nenastal“. Dále uvedl, že „z omezení nevyplývá, že by žalobce na předmětných pozemcích nemohl vykonávat žádnou činnost, může zde naopak vykonávat jakoukoli činnost s výjimkou těch činností, které jsou omezeny v důsledku existence ochranných pásem, přičemž jakákoliv činnost na těchto pozemcích podléhá schválení žalovanou.“ Ve vztahu k náhradě za omezení vlastnického práva žalobce pak odvolací soud uvedl, že legitimní očekávání žalobce bylo naplněno ziskem z inkasa nájemného od žalované za období od 24. 8. 2005 do 31. 1. 2010 v částce přes 5 000 000 Kč při prvotní investici žalobce 385 588 Kč.

7. Odvolací soud tak dospěl k závěru, že vlastnické právo žalobce ve vztahu k předmětným pozemkům není ochrannými pásmy v tomto konkrétním případě omezeno nad spravedlivou míru, a žalobci proto nepřísluší náhrada za tvrzené omezení. Jelikož podle odvolacího soudu „základ uplatněného nároku není dán“, nezabýval se jeho výší.

8. K dovolání žalobce Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 28. 1. 2025, č. j. 22 Cdo 3068/2024-402, rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Vyslovil závazný právní názor, že prostřednictvím ochranných pásem zasahujících na pozemky žalobce byla zasažena samotná podstata jeho vlastnictví, jeho vlastnické právo je ochrannými pásmy významně omezeno, v dalším řízení uložil dovolací soud odvolacímu soudu znovu posoudit míru omezení vlastnického práva žalobce ochrannými pásmy letiště, přihlédnout ke všem okolnostem projednávané věci a zabývat se případnou náhradou za omezení vlastnického práva.

9. Odvolací soud následně rozsudkem ze dne 15. 10. 2025, č. j. 11 Co 166/2024-423, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I změnil tak, že žalobu co do částky 16 715 090,80 Kč s 8,05% úrokem z prodlení od 1. 9. 2016 do zaplacení zamítl, jinak jej v tomto výroku a ve výroku III potvrdil (výrok I rozsudku odvolacího soudu) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II rozsudku odvolacího soudu).

10. Odvolací soud uzavřel, že předmětné pozemky nebyly v rozhodném období letištními pozemky podle §?2 odst.?7 a 8 zákona o civilním letectví, ani netvořily funkční celek s letištěm XY, neboť ležely mimo oplocený areál, k provozu letiště nesloužily a nenacházely se na nich žádné letecké stavby či zařízení (viz body 12–14 odůvodnění rozsudku odvolacího soudu). Dále uzavřel, že vlastnické právo žalobce sice bylo ochrannými pásmy významně omezeno (v rozsahu cca 70?% možnosti využití), nejde však o „holé vlastnictví“, protože žalobce mohl pozemky užívat pro jiné zemědělské či rekreační aktivity, jejichž příkladný výčet odvolací soud uvedl v bodu 18 rozsudku, byť se souhlasem žalované. Jelikož znalecké posudky předložené žalobcem vycházely z nesprávného právního základu (oceňovaly pozemky jako stavební/letištní), vyzval odvolací soud žalobce podle § 118a odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) k označení dalších důkazů k prokázání ceny předmětných pozemků a výše obvyklého nájemného v rozhodném období. Takovéto důkazy však přes poskytnuté poučení žalobce neoznačil; soud proto stanovil obvyklé nájemné úvahou podle §?136 o.?s.?ř. na základě oceňovacích předpisů pro „jiné pozemky“ ve smyslu § 9 odst. 1 písm. e) zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve spojení s prováděcí vyhláškou 441/2013 Sb., a po korekcích (míra omezení, způsob dosavadního a očekávaného užívání pozemků, vědomost žalobce o omezení už při nabytí) dospěl k náhradě 910?509,20?Kč; proto co do zbylé částky požadované žalobcem žalobu zamítl.

II. Dovolání a vyjádření k nim

11. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobce i žalovaná dovolání.

12. Žalobce přípustnost dovolání opírá o § 237 o. s. ř. a uplatňuje v něm dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. Dovolatel namítá, že odvolací soud rozhodl v rozporu s právem a judikaturou (např. sp. zn. 22 Cdo 2090/2018 nebo sp. zn. 22 Cdo 1022/2014), když svévolně popřel letištní charakter pozemků, ignoroval jejich územně plánovací určení, přehlédl a neodůvodněně odmítl závěry všech provedených znaleckých posudků a nahradil odborné závěry vlastními úvahami, čímž se odchýlil od závěrů sp. zn. 28 Cdo 329/2010 a sp. zn. 28 Cdo 1957/2020. Tvrdí, že odvolací soud postupoval nekonzistentně oproti svým dřívějším rozhodnutím, porušil § 132 a § 127 o. s. ř. i zákon o oceňování majetku, nesprávně zařadil pozemky mezi hospodářsky nevyužitelné, přestože současně tvrdil opak, a chybně stanovil obvyklé nájemné i cenu pozemků na základě své vlastní neodborné a nepřezkoumatelné úvahy. Odvolací soud podle dovolatele nerespektoval ani omezení vlastnického práva žalobce vyplývající z ochranných pásem letiště, reálné environmentální podmínky ani faktické zákazy užívání pozemků. Závěrem dovolatel tvrdí nepřezkoumatelnost, nelogičnost a libovůli napadeného rozhodnutí. Navrhuje, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu buď změnil, nebo je zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

13. Žalovaná rovněž přípustnost dovolání opírá o § 237 o. s. ř. a uplatňuje v něm dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. Namítá, že odvolací soud po bezvýsledné výzvě žalobci podle § 118a odst. 3 o. s. ř. nesprávně nahradil jeho „neunesené důkazní břemeno“ při prokazování výše náhrady za omezení vlastnického práva tím, že výši náhrady stanovil vlastní úvahou podle § 136 o. s. ř., a to podle oceňovacích předpisů, ačkoliv pro takový postup nebyly splněny zákonné podmínky ani neexistovaly konkrétní skutkové podklady pro přesnější výpočet. Tvrdí, že znalecké posudky žalobce soud sice správně odmítl jako nepoužitelné, avšak následně měl – namísto konstrukce založené na administrativní ceně pozemků a procentních korekcích – buď vyvodit důsledky z neunesení důkazního břemene a žalobu zamítnout, nebo zajistit nový znalecký posudek, protože určení obvyklého nájemného je odbornou otázkou vyžadující dokazování dle § 127 o. s. ř. a nemůže být nahrazeno úvahou soudu bez opory v konkrétních datech (odkazuje na sp. zn. 22 Cdo 4079/2016). Odvolací soud se tak podle dovolatelky odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu k § 136 o. s. ř., konkrétně od rozhodnutí sp. zn. 32 Cdo 1669/2012, sp. zn. 23 Odo 871/2006, sp. zn. 23 Cdo 2030/2007 a sp. zn. 23 Cdo 5462/2007 a jeho rozhodnutí je nepřezkoumatelné. Navrhuje, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu změnil, popřípadě zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

14. Dovolatelé se k dovoláním vzájemně nevyjádřili.

III. Přípustnost dovolání

15. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.), poté co zjistil, že dovolání byla podána proti pravomocnému rozhodnutí odvolacího soudu, u něhož to zákon připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.), oprávněnými osobami (účastníky řízení) v zákonné lhůtě (§ 240 odst. 1, věta první o. s. ř.) a že je splněna i podmínka povinného zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 o. s. ř.), se zabýval otázkou, zda je dovolání žalobce a žalované přípustné (§ 237 o. s. ř.).

16. Přípustnost dovolání proti napadenému rozhodnutí odvolacího soudu (jež je rozhodnutím, jímž se končí odvolací řízení, nikoliv rozhodnutím z okruhu usnesení vyjmenovaných v § 238a o. s. ř.) je třeba poměřovat ustanovením § 237 o. s. ř. (hledisky v něm uvedenými).

17. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. III.A Dovolání žalobce K povaze pozemků 18. Dovolatel předně namítá, že v případě pozemků parc. č. XY, XY a XY jde o pozemky letištní. Při posouzení povahy těchto pozemků se podle jeho názoru odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, konkrétně od rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2090/2018 a ze dne 30. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1022/2014, pokud v kontextu závěrů těchto rozhodnutí, závěrů znaleckých posudků a územně plánovací dokumentace neshledal pozemky letištními, ačkoli se na předmětných pozemcích „nachází vhodným způsobem upravená plocha letiště, včetně souboru leteckých staveb a zařízení letiště“.

19. Podle § 2 odst. 7 zákona č. 49/1997 Sb., o civilním letectví je letištěm územně vymezená a vhodným způsobem upravená plocha včetně souboru leteckých staveb a zařízení letiště, trvale určená ke vzletům a přistávání letadel a k pohybům letadel s tím souvisejícím.

20. Podle § 2 odst. 8 zákona o civilním letectví je letištním pozemkem jakýkoli pozemek, na němž se nachází letiště, nebo jeho část.

21. Podle § 35 odst. 1 zákona o civilním letectví územně vymezené plochy v územně plánovací dokumentaci nebo v územním rozhodnutí o využití území, určené k vzletům a přistáním letadel a s tím souvisejícím činnostem, mohou být využívány k vzletům a přistáním pouze za podmínek stanovených prováděcím předpisem.

22. Podle § 35 odst. 2 zákona o civilním letectví lze k vzletům a přistáním stanovených druhů letadel při vymezených leteckých činnostech použít jakékoliv plochy, pokud zajišťují bezpečný vzlet nebo přistání.

23. Ve smyslu podané definice vzniká letiště územním vymezením a trvalým určením vhodně upravené plochy ke vzletům a přistávání letadel (§ 2 odst. 7 zákona o civilním letectví), přičemž tím je nutno rozumět vymezení letiště v územně plánovací dokumentaci a vydání územního rozhodnutí o využití území podle § 80 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (§ 35 odst. 1 zákona o civilním letectví).

24. Ustanovení § 35 zákona o civilním letectví není samo o sobě definicí plochy určené ke vzletům a přistávání letadel, nicméně svým obsahem k jejímu vymezení nepřímo přispívá. První dva odstavce ustanovení § 35 zákona o civilním letectví totiž stanoví, že ke vzletům a přistávání letadel lze obecně užít pouze plochu určenou ke vzletu a přistávání letadel, zatímco k blíže vymezeným leteckým činnostem – např. letu balonem – lze použít jakoukoli plochu. Jinak řečeno, obsahuje pravidlo, které obecně dovoluje vzlétat a přistávat pouze na letišti (které je tvořeno právě plochou ke vzletu a přistávání letadel a navíc ještě souborem leteckých staveb a zařízení), jen pro určité letecké činnosti je dovoleno vzlétat a přistávat i na jiných vhodných plochách. Stanoví-li tedy zákon, že takto vymezenou plochou ke vzletu a přistávání letadel – která je jedním z podstatných prvků letiště – je plocha vymezená v územně plánovací dokumentaci nebo v územním rozhodnutí o využití území, je třeba tento požadavek respektovat při výkladu pojmu letiště.

25. Ačkoli jsou pozemky parc. č. XY a parc. č. XY v k. ú. XY podle územního plánu XY součástí plochy „DL – dopravní, vojenská a sportovní letiště“, tato skutečnost sama o sobě neprokazuje, že jde o letištní pozemky ve smyslu § 2 odst. 8 zákona o civilním letectví. Letištním pozemkem je totiž pouze pozemek, na němž se nachází letiště nebo jeho část, přičemž letiště je definováno materiálně jako územně vymezená a vhodně upravená plocha trvale určená ke vzletům a přistávání letadel a souvisejícím pohybům.

26. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 30. 1. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2090/2018 (rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na www.nsoud.cz), na který ostatně dovolatel odkazuje, zdůraznil, že zákon o civilním letectví nezná rozhodnutí, které by letiště konstituovalo či rušilo, a že vznik letiště je třeba poměřovat naplněním znaků § 2 odst. 7 zákona o civilním letectví, včetně územního vymezení v územně plánovací dokumentaci a navazujících aktů o využití území, přičemž evidence letišť nemá konstitutivní, nýbrž pouze evidenční význam (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1022/2014).

27. V řízení nebylo prokázáno, že by se na dotčených parcelách nacházela provozní část letiště či jiná část letiště ve smyslu § 2 odst. 7 a 8 zákona o civilním letectví, ani že by tyto parcely byly trvale určeny a upraveny k leteckému provozu (např. část RWY, TWY, ochranné/obslužné plochy apod.). Za tohoto stavu nelze uzavřít, že jde o letištní pozemky.

28. Tento závěr platí i v případě, že se na pozemku parc. č. XY nachází plocha cca 25 x 25 m zpevněná železobetonovými panely s osmi masivními ocelovými záchytnými oky, která v minulosti sloužila k ukotvení letadel při zkouškách jejich motorů. V současné době je tato plocha umístěna mimo oplocení letiště.

29. Pokud pak dovolatel namítá, že odvolací soud odmítl závěry všech provedených znaleckých posudků a nahradil odborné závěry vlastními úvahami, pak z judikatury Nejvyššího i Ústavního soudu se podává, že znalecký posudek podléhá volnému hodnocení důkazů ve smyslu § 132 o. s. ř., přičemž odborné závěry v něm obsažené samy o sobě hodnocení soudu nepodléhají. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení [srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2019, sp. zn. 22 Cdo 6038/2017 nebo usnesení Ústavního soudu ze dne 12. 1. 2016, sp. zn. I. ÚS 1054/13 (rozhodnutí Ústavního soudu jsou dostupná na nalus.usoud.cz)].

30. Odvolací soud se dostatečně vypořádal se závěry znaleckých posudků Ing. Markovské, doc. Ing. Čady, Appraising Alpha – znalecký ústav, s.r.o. i Ing. Faltyse (body 8–14 rozsudku odvolacího soudu), přičemž v kontextu závěrů těchto znaleckých posudků podrobně vysvětlil, proč pozemky parc. č. XY a parc. č. XY v k. ú. XY nelze považovat za letištní ve smyslu § 2 odst. 7 a 8 zákona o civilním letectví (podrobně bod 14 rozsudku odvolacího soudu).

31. Na základě principu volného hodnocení důkazů ve smyslu § 132 o. s. ř. pak odvolací soud uzavřel, že pozemky nejsou součástí jednotného funkčního celku letiště XY, nejsou určeny ke vzletům a přistávání letadel, ani k jejich pohybům, nenachází se na nich žádná letecká stavba ve smyslu § 36 zákona o civilním letectví, ani jiné zařízení letiště ve smyslu § 2 odst. 7 téhož zákona, které by sloužilo k jeho provozu.

32. Nejvyšší soud již opakovaně judikoval, že uplatněním způsobilého dovolacího důvodu ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení věci, vychází-li z jiného skutkového stavu, než z jakého vyšel při posouzení věci odvolací soud, a že samotné hodnocení důkazů odvolacím soudem, opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v ustanovení § 132 o. s. ř., nelze úspěšně napadnout dovolacím důvodem dle § 241a odst. 1 o. s. ř. (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod číslem 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2014, sp. zn. 28 Cdo 1803/2014, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2014, sp. zn. 28 Cdo 4295/2013, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1235/2014, publikovaný pod č. 68/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní). Skutkové námitky proto nemohou naplnit žádný z důvodů přípustnosti dovolání uvedených v § 237 o. s. ř.

33. Ke skutkovým námitkám dovolatele je třeba uvést, že odvolací soud hodnotil všechny provedené důkazy, zejména pak znalecké posudky včetně výslechů znalců, podrobně popsal skutková zjištění, jež z provedených důkazů učinil, a vypořádal se i s dovolatelem namítanými důvody pro zařazení pozemků mezi letištní. Odvolací soud tak hodnotil provedené důkazy jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti. Nejvyšší soud proto neshledává důvod pro výjimečný zásah do procesu dokazování k této otázce, neboť nedospěl k závěru, že by skutkový závěr odvolacího soudu spočíval na extrémním rozporu mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními, tj. že by se jednalo o případ, kdy by skutková otázka s ohledem na její průmět do základních lidských práv a svobod byla způsobilá založit přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. (k tomu srov. zejména stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. Pl. ÚS 45/16, uveřejněné pod číslem 460/2017 Sb.). Činil-li žalobce v dovolání vlastní hodnocení provedených důkazů, Nejvyšší soud připomíná, že odlišná verze skutku prosazovaná dovolatelem na podkladě vlastního subjektivního hodnocení v řízení provedených důkazů, sama o sobě takový extrémní rozpor znamenat nemůže (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 1606/2018, a ze dne 11. 2. 2019, sp. zn. 28 Cdo 4325/2018). Rozhodnutí odvolacího soudu je proto v této části založeno na právní otázce, při jejímž řešení se odvolací soud od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu neodchýlil.

IV. Důvodnost dovolání

34. Podle § 241a odst. 1 až 3 o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. V dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§ 42 odst. 4) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se rozhodnutí napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 až 238a) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh). Důvod dovolání se vymezí tak, že dovolatel uvede právní posouzení věci, které pokládá za nesprávné, a vyloží, v čem spočívá nesprávnost tohoto právního posouzení. IV.A Dovolání žalobce K míře omezení vlastnického práva žalobce 35. Žalobce v této části dovolání namítá, že „skutková zjištění jako výsledek hodnocení důkazů soudem neodpovídá ustanovení § 132 o. s. ř.“, jelikož nemá oporu v provedeném dokazování. Odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. 22 Cdo 1749/2017 a ze dne 26. 11. 2014, sp. zn. 25 Cdo 198/2013. Odvolací soud odůvodnil využitelnost pozemků žalobce příklady, které jsou v přímém rozporu s provedeným dokazováním.

36. Tato otázka zakládá přípustnost i důvodnost dovolání, neboť se při jejím řešení odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.

37. Zásah Nejvyššího soudu je namístě jen ve výjimečných případech, kdy jsou skutková zjištění v extrémním rozporu s provedenými důkazy. V takovém případě nejde o přehodnocování skutkového stavu; podstata přezkumu spočívá v tom, zda soudy při zjišťování skutkového stavu respektovaly procesní zásady, což je již otázkou právní (otázkou procesního práva – srov. např. nedávný nález Ústavního soudu ze dne 30. 7. 2025, sp. zn. IV. ÚS 2349/24). Takový extrémní exces při realizaci důkazního procesu spočívá v racionálně neobhajitelném úsudku soudů o vztahu mezi provedenými důkazy a z nich vyvozenými skutkovými zjištěními. Extrémní rozpor mezi skutkovými zjištěními soudů a provedenými důkazy je dán zejména tehdy, pokud hodnocení důkazů a k tomu přijaté skutkové závěry jsou výrazem zjevného faktického omylu či logického excesu (vnitřního rozporu), popřípadě jestliže skutková zjištění soudů vůbec nemají obsahovou spojitost s důkazy, skutková zjištění soudů nevyplývají z důkazů při žádném z logicky přijatelných způsobů jejich hodnocení, anebo jestliže skutková zjištění soudů jsou opakem toho, co je obsahem důkazů, na jejichž podkladě byla tato zjištění učiněna (k tomu srovnej např. usnesení Ústavního soudu ze dne 30. 6. 2025, sp. zn. III. ÚS 776/25).

38. Právě takového excesu se dopustil odvolací soud v nyní projednávané věci, když s ohledem na zjištěný rozsah omezení ochrannými pásmy uzavřel, že „žalobce tak může předmětné pozemky využívat jakýmkoli jiným způsobem, tedy např. pro pěstování rostlin (nejen potravinářského charakteru, ale např. i okrasných květin či sazenic rostlin a stromků) při respektování výškového omezení (tedy nikoliv stromů) a při omezení, že se nemůže jednat o rostliny, v jejichž důsledku by došlo ke zvýšenému výskytu ptactva, dále např. pro umístění včelích úlů, pastvu ovcí a koz, dále pro zřízení sportoviště pro rekreační sporty (dráha pro in-line bruslení, bikros, skate park, hřiště pro florbal, hokejbal, badminton, prvky pro posilovací cvičení, a to včetně odpočinkových ploch a parkoviště, dětské hřiště, ale i zřízení provizorního stánku pro občerstvení pro návštěvníky včetně uživatelů cyklostezky vedoucí při jižní hranici předmětných pozemků)“, ačkoliv v řízení nebylo sporu o tom, že pozemky žalobce spadají v celém svém rozsahu do následujících ochranných pásem letiště – vnitřní ornitologické pásmo, pásmo přehledového primárního a sekundárního radaru, pásmo proti nebezpečným a klamavým světlům, vnější ornitologické pásmo, pásmo s omezením staveb vzdušného vedení, pásmo s výškovým omezením staveb, ochranné pásmo provozních ploch letišť, hlukové ochranné pásmo. Na předmětných pozemcích tedy smí žalobce provádět jakoukoli činnost jen se souhlasem žalované, a to v režimu přísnějšího omezení, neboť se jedná o souběh ochranných pásem. Žalobce nesmí na předmětných pozemcích zřizovat stohy, siláže, hnojiště, krmelce, skládky a jiná zařízení zvyšující výskyt ptactva na letišti, nesmí mít na pozemcích objekty jen o něco málo převyšující 180 cm, nesmí na pozemky umisťovat jakákoliv nová světla bez souhlasu žalované, nesmí pozemky pronajmout za účelem stavby vedení vysokého nebo velmi vysokého napětí, nesmí na pozemcích realizovat trvalé stavby mimo účely letiště a dočasné stavby jen s předchozím souhlasem žalované, musí na pozemcích strpět překročení stanovených hygienických limitů hluku, na pozemcích nemůže být nic zemědělsky pěstováno, protože na ně dopadá palivový spad z letadel využívajících letiště XY.

39. Odvolací soud se tak dopustil pochybení, které je v rozporu se zásadou volného hodnocení důkazů a které vede k závažným pochybám o správnosti přijatého právního závěru. Založil-li proto odvolací soud své rozhodnutí na závěru, že žalobce může pozemky využívat „jakýmkoliv způsobem“, přičemž tyto způsoby příkladmo uvedl, ačkoliv ze zjištěného rozsahu omezení ochrannými pásmy je takové užívání předmětných pozemků logicky vyloučeno, spočívá napadené rozhodnutí s ohledem na takový extrémní exces při realizaci a interpretaci důkazního procesu v souladu s výše citovanou judikaturou na nesprávném právním posouzení věci, pročež nemůže v dovolacím řízení obstát.

40. V této části je tak rozhodnutí odvolacího soudu založeno na nesprávném právním posouzení věci, a je tím naplněn dovolací důvod uvedený v ustanovení § 241a odst. 1 o. s. ř. IV.B. Dovolání žalobce i žalované K náhradě za omezení ochrannými pásmy 41. Obsahem dovolání žalované a poslední částí dovolání žalobce jsou námitky ohledně stanovení výše náhrady vlastní úvahou soudu podle § 136 o. s. ř., ačkoliv určení obvyklého nájemného je odbornou otázkou vyžadující dokazování podle § 127 o. s. ř. a nemůže být nahrazeno úvahou soudu bez opory v konkrétních datech. Žalovaná v této souvislosti namítá, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, kterou v dovolání konkrétně označuje, a považuje napadené rozhodnutí za nepřezkoumatelné.

42. Uvedená otázka zakládá přípustnost i důvodnost dovolání, jelikož odvolací soud nesprávně aplikoval § 127 o. s. ř., potažmo § 136 o. s. ř., když závěry znaleckých posudků – podle jeho názoru nesprávné – nahradil vlastní volnou úvahou.

43. K posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí, vyžádá soud podle § 127 odst. 1 o. s. ř. odborné vyjádření; není-li to postačující nebo je-li pochybnost o správnosti odborného vyjádření, ustanoví znalce. Podle odstavce 2 téhož ustanovení, je-li pochybnost o správnosti posudku nebo je-li posudek nejasný nebo neúplný, je nutno požádat znalce o vysvětlení; nevede-li tento postup k odstranění vad, soud nechá znalecký posudek přezkoumat jiným znalcem.

44. Podle § 136 o. s. ř. lze-li výši nároků zjistit jen s nepoměrnými obtížemi nebo nelze-li ji zjistit vůbec, určí ji soud podle své úvahy.

45. Nejvyšší soud vychází z toho, že výše obvyklého nájemného je skutková otázka, k jejímuž posouzení je třeba odborných znalostí ve smyslu § 127 odst. 1 o. s. ř. Stanovení obvyklého nájemného je proto zpravidla úkolem soudního znalce (viz obdobně usnesení ze dne 6. 6. 2006, sp. zn. 22 Cdo 3035/2006, nebo usnesení ze dne 11. 12. 2007, sp. zn. 22 Cdo 3240/2006).

46. Podle ustálené judikatury pochybnost soudu o věcné správnosti znaleckého posudku, jímž je stanovena obvyklá výše nájemného, nemůže být nahrazena jeho vlastním názorem. Má-li soud pochybnosti o věcné správnosti znaleckého posudku, nemůže jej nahradit vlastním názorem, nýbrž musí znalci uložit, aby podal vysvětlení, posudek doplnil nebo jinak odstranil jeho nedostatky, popřípadě aby vypracoval nový posudek, nebo musí ustanovit jiného znalce, aby věc znovu posoudil a vyjádřil se i ke správnosti již podaného posudku. Také úvaha podle § 136 o. s. ř. musí být podložena zjištěním konkrétních skutečností o výši nájemného v daném místě a čase; až na jejich základě lze úvahu soudu podle § 136 o. s. ř. založit (obdobně srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2009, sp. zn. 30 Cdo 5252/2007, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4532/2010). Má-li soud poznatky, které správnost rozsudku zpochybňují, musí je znalci předestřít a žádat vysvětlení.

47. Nahradil-li odvolací soud pro pochybnosti o správnosti znaleckých posudků jejich závěry vlastním zjištěním, odchýlil se od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu a zatížil řízení vadou, která měla za následek nesprávné právní posouzení věci; proto je i v této části dovolání žalobce i dovolání žalované důvodné ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř.

V. Závěr a náklady řízení

48. Protože rozsudek odvolacího soudu je založen na nesprávném právním posouzení věci, je tím naplněn dovolací důvod uvedený v ustanovení § 241a odst. 1 o. s. ř., a jelikož dovolací soud současně neshledal, že by byly splněny podmínky pro zastavení dovolacího řízení, pro odmítnutí nebo zamítnutí dovolání nebo pro změnu rozsudku odvolacího soudu, nezbylo než rozsudek odvolacího soudu zrušit a věc vrátit odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 1 a odst. 2, věta první, o. s. ř.).

49. V dalším řízení ve věci odvolací soud znovu posoudí míru omezení vlastnického práva žalobce ochrannými pásmy letiště a přihlédne ke všem okolnostem projednávané věci. Za pomoci znalce určí obvyklé nájemné za rozhodné období způsobem určení obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Přitom je nutné vycházet ze zjištěné výše ročního nájemného sjednaného při nájmu stejných, popřípadě obdobných nemovitostí v předmětném roce (v tomto případě letištních pozemků)? Kritérium stejnosti, popř. obdobnosti nemovitosti vyžaduje znát nejen stav a umístění posuzované nemovitosti, nýbrž také stav a umístění nemovitostí srovnávaných; bez zjištění těchto údajů nelze porovnání provést (srov. rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 30. 9. 2009, č. j. 30 Ca 127/2008-50, publikovaný pod č. 2360/2011 Sbírky rozhodnutí Nejvyššího správního soudu).

50. Odvolací soud je vázán vysloveným právním názorem dovolacího soudu (§ 243g odst. 1, věta první o. s. ř.).

51. O náhradě nákladů řízení, včetně nákladů dovolacího řízení, rozhodne odvolací soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1, věta druhá o. s. ř.).

Poučení

Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek. V Brně dne 29. 7. 2026 Mgr. David Havlík předseda senátu