22 Cdo 956/2026

Rubrum

22 Cdo 956/2026-215 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Davida Havlíka a soudců Mgr. Petry Kubáčové a JUDr. Michaela Pažitného, Ph.D., ve věci žalobkyně: Česká republika – Ministerstvo životního prostředí, se sídlem v Praze, Vršovická 1442/65, IČO 00164801, zastoupená JUDr. Adamem Batunou, advokátem se sídlem v Praze, Václavské náměstí 1, proti žalovanému Z. K., zastoupenému JUDr. Romanem Ráczem, advokátem se sídlem v Praze, Kubánské nám. 1391/11, o nahrazení projevu vůle, vedené u Okresního soudu v Semilech pod sp. zn. 1 C 22/2024, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 25. 9. 2025, č. j. 25 Co 128/2025-193, takto:

Výrok

I. Dovolání se odmítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.

Odůvodnění

1. V této věci Nejvyšší soud posuzoval otázky spojené s porušením předkupního práva státu podle § 61 odst. 1 zák. č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny (dále jen „ZOPK“).

I. Dosavadní průběh řízení

2. Okresní soud v Semilech (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 22. 1. 2025, č. j. 1 C 22/2024-169, ve znění opravného usnesení ze dne 21. 2. 2025, č. j. 1 C 22/2024-174, nahradil projev vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy (ve znění specifikovaném ve výroku), jejímž předmětem je prodej pozemků parc. č. XY, parc. č. XY, parc. č. XY, parc. č. XY, parc. č. XY, parc. č. XY, parc. č. XY a parc. č. XY v katastrálním území XY (dále jen „předmětné pozemky“) za kupní cenu 115 746 Kč (výrok I). Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky a o nákladech státu (výroky II a III).

3. Krajský soud v Hradci Králové (dále „odvolací soud“) k odvolání žalovaného rozsudkem ze dne 25. 9. 2025, č. j. 25 Co 128/2025-193, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II).

4. Soudy obou stupňů vyšly z těchto – pro rozhodnutí o věci – významných skutkových zjištění. Žalovaný kupní smlouvou z 22. 2. 2023 převedl do vlastnictví společnosti XY, s. r. o. (jejím jediným jednatelem a společníkem je žalovaný), více pozemků, mezi nimi i předmětné pozemky, aniž by je nabídl ke koupi žalobkyni. Poté žalovaný od kupní smlouvy odstoupil a na základě souhlasného prohlášení žalovaného a společnosti XY s. r. o. byl opět zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník pozemků. Dohodnutá kupní cena činila 300 000 Kč za všechny pozemky, tedy i za pozemky, které nejsou předmětem tohoto řízení. Předmětné pozemky se nacházejí v Krkonošském národním parku a jde o nezastavěné pozemky ležící mimo zastavěná území obce. V průběhu řízení soud prvního stupně připustil, aby v důsledku odstoupení od kupní smlouvy do řízení namísto původně žalované společnosti XY s. r. o., vstoupil žalovaný.

5. Po právní stránce soudy obou stupňů věc posoudily podle § 61 ZOPK a § 984 odst. 2, § 2144 odst. 1, § 2149 odst. 1, § 6 odst. 1 a 2 a § 8 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“). Dovodily, že k předmětným pozemkům měla žalobkyně předkupní právo ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK, neboť se jedná o nezastavěné pozemky ležící mimo zastavěná území obce nacházející se na území Krkonošského národního parku. Žalovaný tedy byl povinen v případě jejich zamýšleného prodeje přednostně nabídnout pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody, což neučinil, a předkupní právo žalobkyně bylo porušeno. K nárokům ze zákonného předkupního práva - s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 805/2021 - uvedly, že zůstávají předkupníkovi zachovány i při zrušení převodní smlouvy, kterou bylo zákonné předkupní právo porušeno, a žalobkyně tedy může žalovaného žalovat na nahrazení projevu vůle z titulu tzv. práva retraktu podle § 2144 odst. 1 o. z. Přistoupily - s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1691/2018 - k aplikaci § 984 odst. 2 o. z., který stanoví výjimku z principu důvěry ve stav zápisu ve veřejném seznamu. Za nedůvodné považovaly soudy námitky žalovaného, že se z daňových důvodů nejednalo o prodej nemovitostí, nýbrž o „zastřené darování“, a proto se § 61 odst. 1 ZOPK neuplatní, i námitky, že jednání žalobkyně je v rozporu s dobrými mravy, a že jde z její strany o zneužití práva, které nepožívá právní ochrany.

II. Dovolání žalovaného

6. Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalovaný dovolání. Jeho přípustnost opírá o § 237 o. s. ř. a uplatňuje v něm dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. Předkládá dovolacímu soudu k řešení právní otázky, které dosud nebyly v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu řešeny, a to: a) jaké kategorie převodů mají spadat pod tzv. „zamýšlený prodej“, a to ve smyslu vyvedení/převodu z majetkové sféry vlastníka pozemků, který takovým převodem nesleduje obvyklý tržní prodej třetí osobě za úplatu (tedy záměr již takové pozemky nadále nevlastnit), nýbrž kdy takový vlastník prokazatelně hodlá pozemky i nadále vlastnit, b) jak a podle čeho posuzovat skutečný účel a smysl zákona, tj. úpravu zákonného předkupního práva ve smyslu a vztahu k právům a povinnostem běžných občanů, c) jestli a jak má soud vzhledem k porušení zákonné povinnosti ze strany Ministerstva životního prostředí zapsat zákonné předkupní právo k příslušným pozemkům do katastru nemovitostí uplatnit korektiv dobrých mravů, když tedy stát sám nesplnil svou zákonem uloženou povinnost k informování laické veřejnosti (a navíc vyřešení této otázky uplatnění korektivu dobrých mravů ve vztahu ke specifické situaci žalovaného, jež nehodlal předmětné pozemky prodat ze své majetkové sféry, tj. nezamýšlel je již nadále nevlastnit).

7. Namítá, že otázky související se zákonným předkupním právem sice již byly předmětem dovolacího přezkumu – viz sp. zn. 22 Cdo 805/2021 a sp. zn. 22Cdo 1691/2018 - nikoli však v kontextu otázek a souvislostí výše vymezených.

8. Žalovaný se domnívá, že zákonodárce rozhodně neměl v úmyslu postihovat i převody pozemků, jejichž smyslem není „obvyklý tržní prodej“. Vytýká soudům, že ke zjištění, zda byly naplněny podmínky k uplatnění zákonného předkupního práva státu, přistupovaly ryze formalistickým způsobem, aniž by zkoumaly účel a smysl této právní úpravy a konkrétní situaci žalovaného, také, že „alibisticky využily“ § 984 odst. 2 o. z. o neuplatnění principu materiální publicity. Jednání Ministerstva životního prostředí (státu), které uplatnilo zákonné předkupní právo, aniž samo splnilo svou zákonnou povinnost zapsat toto právo k předmětným pozemkům do katastru nemovitostí, považuje za nespravedlivé a rozporné s dobrými mravy. Tvrdí, že věc má ústavně právní rozměr, a že aplikace § 61 ZOPK musí vždy projít testem ústavnosti a nesmí zasáhnout do práv vlastníka, což se v posuzované věci nestalo. Podle žalovaného si hodlá stát soudní cestou vynutit nabytí majetku, který chce žalovaný i nadále vlastnit, přitom by měl primárně poskytnout ochranu jednotlivci před veřejnou mocí.

9. Navrhuje, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

10. Žalobkyně se k dovolání žalovaného nevyjádřila.

III. Přípustnost dovolání

11. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla řešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

12. Podle § 241a odst. 1–3 o. s. ř. dovolání lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. V dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§ 42 odst. 4) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se rozhodnutí napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 až 238a) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh). Důvod dovolání se vymezí tak, že dovolatel uvede právní posouzení věci, které pokládá za nesprávné, a vyloží, v čem spočívá nesprávnost tohoto právního posouzení.

13. Dovolání žalovaného pro žádnou z jím vymezených právních otázek není přípustné.

III. A K otázkám ad a) a ad b) a k namítanému ústavně-právnímu rozměru při posuzování otázky předkupního práva podle § 61 ZOPK

14. Podle § 61 odst. 1 věty první ZOPK má Česká republika předkupní právo k nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi. Toto ustanovení tedy zakotvuje zákonné věcné předkupní právo orgánu ochrany přírody k pozemkům ležícím na území národních parků za splnění dvou předpokladů, a to, že jsou nezastavěné a že leží mimo sídelní útvary, jak je tomu i v nyní posuzované věci.

15. Nejvyšší soud se otázkou uplatnění zákonného předkupního práva státu k pozemkům nacházejícím se v územích se zvláštním režimem podle § 61 ZOPK opakovaně zabýval (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1672/2022, proti němuž byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud s odkazem na svůj Nález ze dne 25. 9. 2018, sp. zn. Pl. ÚS 18/17, usnesením ze dne 17. 10. 2023, sp. zn. III ÚS 2760/23, jako nedůvodnou odmítl, dále usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3852/2023, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2025, sp. zn. 22 Cdo 2383/2025, proti němuž byla rovněž podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud opět s odkazem na Nález sp. zn. Pl. ÚS 18/17, usnesením ze dne 11. 6. 2026, sp. zn. II ÚS 147/26, jako nedůvodnou odmítl).

16. Z výše uvedených rozhodnutí vyplývají pro posouzení věci relevantní závěry, že zákonné předkupní právo státu zakládá povinnost vlastníka nabídnout nemovitost ke koupi při jejím převodu a že porušení této povinnosti zakládá právo oprávněného domáhat se nahrazení projevu vůle povinného. Dále z těchto rozhodnutí vyplývá, že předkupní právo podle § 61 ZOPK je právem věcným; že citovaná úprava nepředstavuje nucené omezení vlastnického práva, nezasahuje do ústavně garantovaného práva vlastnit majetek, a proto ji ani není nutné podrobit testu proporcionality; že se na právní úpravu předkupního práva podle ZOPK a na případný odkup pozemků státem podpůrně užije soukromoprávní úprava obsažená v občanském zákoníku.

17. V poměrech projednávané věci Nejvyšší soud vyšel ze závěru soudů nižších stupňů, že předmětné pozemky leží v nezastavěném území obce XY a současně na území Krkonošského národního parku, tudíž se na ně vztahoval režim § 61 ZOPK. Jestliže žalovaný předmětné pozemky převedl kupní smlouvou z 22. 2. 2023 do vlastnictví společnosti XY, s. r. o., aniž je nabídl žalobkyni ke koupi, porušil svou povinnost přednostně nabídnout nemovitosti ke koupi orgánu ochrany přírody, tedy porušil zákonné předkupní právo žalobkyně, která se tak mohla domáhat, aby jí společnost XY, s. r. o. předmětné pozemky za stejnou kupní cenu převedla. Došlo-li následně ke zrušení kupní smlouvy a opětovnému nabytí vlastnického práva žalovaným, je povinností z porušeného předkupního práva vázán žalovaný (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2021, sp. zn. 22 Cdo 805/2021). Nejvyšší soud proto neshledal postup odvolacího soudu v rozporu s právní úpravou ani judikaturou Nejvyššího soudu a Ústavního soudu.

18. Je třeba mít na paměti, že prostřednictvím § 61 ZOPK zákon realizuje veřejný zájem na ochraně pozemků v národních parcích a přírodních rezervacích, a uvedená právní úprava jasně vystihuje, jakým způsobem je vlastnické právo k těmto pozemkům omezeno a jaké povinnosti z toho pro vlastníky vyplývají.

19. Tvrdí-li dovolatel, že uzavřená kupní smlouva měla zastírat jiný právní důvod převodu, tato námitka není důvodná. Pro posouzení věci je rozhodné, zda šlo ve skutečnosti o převod úplatný, či bezúplatný. Pouze v případě bezúplatného převodu (např. darování) by se zákonné předkupní právo státu podle § 61 ZOPK neuplatnilo, neboť se váže na převody úplatné.

20. V projednávané věci však dovolatel současně tvrdí, že kupní smlouva měla zastírat „prodej“. Taková argumentace je vnitřně rozporná, neboť ani v případě tvrzeného zastření by nedošlo ke změně právní povahy převodu; i nadále by šlo o převod úplatný. Za této situace nemůže mít tvrzená simulace vliv na právní posouzení věci z hlediska § 61 zákona o ochraně přírody a krajiny, neboť předpoklad jeho aplikace – úplatný převod vlastnického práva – by byl naplněn tak jako tak.

21. Ve skutečnosti tak námitka žalovaného nesměřuje proti právnímu posouzení věci, nýbrž je založena na právně nevýznamné konstrukci, která nemůže vést k vyloučení zákonného předkupního práva státu.

22. Z uvedeného vyplývá, že nejde o právní otázky dovolacím soudem dosud neřešené a jejich prostřednictvím nemůže být založena přípustnost dovolání.

23. Nejvyšší soud rovněž připomíná, že je-li judikatorně dovolacím soudem vyřešena otázka obecnějšího charakteru, nezakládají přípustnost dovolání dovolatelem formulované otázky dílčí či specifické, jejichž vyřešení nemůže nijak zvrátit řešení otázky obecné (viz usnesení Ústavního soudu ze dne 8. 3. 2016, sp. zn. I. ÚS 2619/15, dostupné na https://nalus.usoud.cz, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3461/2022, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2024, sp. zn. 22 Cdo 1373/2024; rozhodnutí dovolacího soudu jsou dostupná na www.nsoud.cz). III. B K otázce ad c) „jestli a jak má soud vzhledem k porušení zákonné povinnosti ze strany Ministerstva životního prostředí zapsat zákonné předkupní právo k příslušným pozemkům do katastru nemovitostí, uplatnit korektiv dobrých mravů, když tedy stát sám nesplnil svou zákonem uloženou povinnost k informování laické veřejnosti (a navíc vyřešení této otázky uplatnění korektivu dobrých mravů ve vztahu ke specifické situaci žalovaného, jež nehodlal předmětné pozemky prodat ze své majetkové sféry, tj. nezamýšlel je už nadále nevlastnit).“ 24. Právní úprava v § 984 odst. 1 o. z. sleduje ochranu těch, jenž nabudou věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby, která je podle stavu zápisů ve veřejném seznamu oprávněna takové právo zřídit nebo převést (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1980/2020), zároveň však v § 984 odst. 2 o. z. stanoví z této zásady výluku.

25. Podle § 984 odst. 2 o. z. nelze proti tomu, kdo nabyl právo v důvěře v zápis ve veřejném seznamu, namítat, že zápis neodpovídá skutečnému právnímu stavu, ledaže nabyvatel nebyl v dobré víře.

26. Nejvyšší soud ve své judikatuře opakovaně zdůrazňuje, že ochrana podle tohoto ustanovení dopadá na případy nesouladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem, přičemž dobrá víra nabyvatele se posuzuje s ohledem na konkrétní okolnosti věci.

27. Z judikatury Nejvyššího soudu dále vyplývá, že ochranu dobré víry nelze poskytnout tam, kde existují okolnosti způsobilé vyvolat pochybnosti o správnosti stavu zapsaného ve veřejném seznamu. Takovou okolností je právě i povaha předmětných pozemků jako součásti národního parku (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3852/2023, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2025, sp. zn. 22 Cdo 2383/2025). Při posouzení, zda se stát může dovolávat svého předkupního práva, je proto třeba vycházet z konkrétních okolností případu, zejména z toho, zda nabyvatel jednal v dobré víře a zda měl důvod o existenci tohoto práva pochybovat.

28. V již citovaném usnesení ze dne 13. 8. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3852/2023, Nejvyšší soud rovněž dovodil, že pokud žalobkyně nedostála své povinnosti zapsat předkupní právo do katastru nemovitostí, nemá tato skutečnost (s ohledem na jeho deklaratorní účinky) na existenci jejího předkupního práva vliv.

29. V nyní řešené věci byly předmětné pozemky v katastru nemovitostí vedeny jako součást národního parku a žalovaný tak měl objektivní důvod předpokládat, že jsou zatíženy zvláštním právním režimem. Za těchto okolností ovšem nelze dovodit, že byl ohledně neexistence zákonem stanoveného omezení podle § 984 o. z. v dobré víře. Nadto nelze přehlédnout, že žalovaný je jako vlastník dalších pozemků v dané lokalitě s touto lokalitou nepochybně obeznámen.

30. K otázce rozporu výkonu práva s dobrými mravy ve smyslu § 2 odst. 3 o. z. a § 8 o. z. lze z judikatury Nejvyššího soudu uvést následující. Problematika dobrých mravů byla dříve upravena v § 3 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), a s účinností od 1. 1. 2014 je obsažena v § 2 odst. 3 a v § 8 o. z.; judikaturu přijatou k výkladu rozporu výkonu práva s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 obč. zák. lze přiměřeně aplikovat i na výklad podle nynější právní úpravy obsažené v citovaných ustanoveních [srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3382/2017, a ze dne 27. 8. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1826/2019 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 19. 12. 2019, sp. zn. II. ÚS 3805/19)]. Za „dobré mravy“ ve smyslu § 3 odst. 1 obč. zák. je pak třeba podle ustálené judikatury (srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 3 Cdon 69/96, ze dne 20. 7. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4035/2010, či ze dne 15. 3. 2016, sp. zn. 21 Cdo 1193/2015) pokládat souhrn společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihují podstatné historické tendence, jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních. V řadě svých rozhodnutí (srovnej např. rozsudky ze dne 25. 10. 2004, sp. zn. 33 Odo 538/2003, a ze dne 16. 3. 2021, sp. zn. 26 Cdo 3790/2020) Nejvyšší soud vyložil, že východiskem úvah, zda je výkon práva v rozporu s dobrými mravy, je okolnost, že ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. patří k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Pro použití korektivu „dobré mravy“ zákon nestanoví, z jakých hledisek má soud vycházet; vymezení hypotézy právní normy tedy závisí v každé konkrétní věci na úvaze soudu s přihlédnutím k okolnostem toho kterého případu. Soudní praxe (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněný pod číslem 7/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) se však ustálila rovněž v názoru, že zejména v dovolacím řízení lze úvahu (odvolacího) soudu o tom, zda v konkrétním případě jde o výkon práva v rozporu s dobrými mravy, zpochybnit jen tehdy, je-li taková úvaha z pohledu zjištěných skutečností zjevně nepřiměřená.

31. V posuzované věci odvolací soud uzavřel, že uplatnění předkupního práva žalobkyně nelze považovat za rozporné s dobrými mravy, či dokonce za zneužití práva ve smyslu § 8 o. z., neboť jednání žalobkyně nebylo vedeno úmyslem způsobit žalovanému újmu či se na jeho úkor obohatit; žalobkyně jednala pouze v zájmu ochrany přírody a krajiny a uplatnila předkupní právo v souladu se zákonem. Takovou úvahu nepovažuje Nejvyšší soud s ohledem na výše uvedené za zjevně nepřiměřenou.

32. Dovolání proto není ani ohledně této právní otázky přípustné, neboť již byla judikaturou Nejvyššího soudu řešena a odvolací soud postupoval v souladu s ní.

IV. Závěr a náklady řízení

33. Protože dovolání není podle § 237 o. s. ř. přípustné, Nejvyšší soud dovolání žalovaného podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.

34. V souladu s § 243f odst. 3 větou druhou o. s. ř. neobsahuje rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodnění.

Poučení

Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek. V Brně dne 29. 7. 2026 Mgr. David Havlík předseda senátu