26 Cdo 1094/2026

Rubrum

26 Cdo 1094/2026-349 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobkyně městské části Prahy 11, se sídlem v Praze 4, Ocelíkova 672/1, IČO 00231126, zastoupené JUDr. Pavlem Šafářem, advokátem se sídlem v Praze 1, Na Příkopě 859/22, proti žalované VERONEX a.s., se sídlem v Českých Budějovicích, Rudolfovská tř. 202/88, IČO 45273201, zastoupené Mgr. Tomášem Urbanem, advokátem se sídlem v Praze 8, Vřesová 685/16, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 21 C 168/2023, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 19. 11. 2025, č. j. 21 Co 230/2025-310, takto:

Výrok

I. Dovolání se odmítá.

II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.

Odůvodnění

1. Žalobou se žalobkyně domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání užívaných žalovanou (nájemkyní) na základě smlouvy uzavřené se žalobkyní (pronajímatelkou) dne 26. 8. 1998, o nájmu pochozí plochy, a dne 26. 8. 2020, o nájmu prostor sloužících podnikání. Žalobkyni byla dne 30. 3. 2023 zaslána výpověď z nájemních smluv, která byla odůvodněna tím, že došlo k zásahu veřejné moci (vyhláškou č. 14/2020 Sb. hlavního města Prahy), který vedl k nemožnosti užívání převážné části prostor k provozování hazardních her, a proto náleží žalované kompenzace ve výši dvojnásobku nájemného za dobu, kdy nájemní poměr do doby 10 let trvat nebude. Výpovědní doba byla stanovena tříměsíční. Žalobkyně poslala proti výpovědi dne 14. 4. 2023 námitku s tím, že došlo k zákazu provozování pouze technických her, nikoli živých hazardních her.

2. Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 9. 7. 2025, č. j. 21 C 168/2023-239, určil, že výpověď nájemní smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání č. SM 1900001176 ze dne 26. 8. 2020 ve znění dodatku č. 1 ze dne 10. 1. 2023 (dále též jen „nájemní smlouva“ či „smlouva“), je neoprávněná a nájemní vztahy mezi žalobkyní a žalovanou nadále trvají (výrok I), žalobu, aby soud určil, že výpověď nájemní smlouvy č. SM 9800874061 ze dne 26. 8. 1998 ve znění jeho dodatku č. 1 ze dne 10. 1. 2023 (dále jen „nájemní smlouva 1998“), je neoprávněná a nájemní vztahy mezi žalobkyní a žalovanou nadále trvají, zamítl (výrok II), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III).

3. K odvolání žalované Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 19. 11. 2025, č. j. 21 Co 230/2025-310, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).

4. Předmětem odvolacího řízení již nebylo posouzení nájemní smlouvy 1998, neboť proti výroku II žalobkyně odvolání nepodala.

5. Odvolací soud vyšel ze skutkových závěrů soudu prvního stupně, podle kterých byly mezi účastnicemi uzavřeny dvě nájemní smlouvy, jedna v roce 1998 na přístupovou cestu do prostor ve 4. nadzemním podlaží, které v tu dobu užívala žalovaná, druhá smlouva v r. 2020 na prostory ve 3. a 4. nadzemním podlaží, když tato smlouva byla uzavřena po proběhlém soudním řízení ohledně zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k budově, v níž se prostory nacházejí, a po proběhlém mediačním řízení a uzavření smíru, přičemž v roce 2023 došlo dodatky ke změně obou smluv co do výše nájemného. Jádrem sporu je posouzení, zda byly splněny podmínky pro výpověď smlouvy dle čl. IV. odst. 4 , v němž bylo ujednáno, že „pokud by z důvodu zásahu veřejné moci, ať již rozhodnutím usnesením, odmítnutím či zamítnutím oprávněně podané žádosti o povolení, došlo ke znemožnění užívat tu část předmětu nájmu, která je takto užívána v době podpisu této nájemní smlouvy, k provozování hazardních her, stane se tato skutečnost důvodem, pro který smí nájemce předčasně ukončit výpovědí nájemní poměr k celému předmětu nájmu.“ Dále si strany sjednaly, že pronajímatelka je v případě předčasného ukončení nájmu nájemkyní povinna uhradit nájemkyni kompenzaci ve výši dvojnásobku nájemného za dobu, kdy nájem do doby 10 let netrval. Obecně závaznou vyhláškou zastupitelstva hlavního města Prahy ze dne 10. 9. 2020 (č. 14/2020 Sb. hlavního města Prahy) došlo k zákazu provozování technické hry na území hlavního města Prahy, přičemž technické hry bylo možno provozovat do doby platnosti vydaného povolení.

6. K námitkám žalované odvolací soud předeslal, že soud prvního stupně se správně zabýval otázkou výkladu vůle smluvních stran při uzavření nájemní smlouvy v kontextu širších souvislostí jejího vzniku a v návaznosti na jednání o mediační dohodě vyvolané soudními spory mezi účastnicemi, zejména sporem o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti, v níž se pronajímané prostory nacházejí. Otázka hospodářského účelu nájemní smlouvy byla zcela zřejmá z provedených důkazů – nájem nebytových prostor sloužících k podnikání žalované, jehož základním motivem byla snaha žalované o dosažení zisku, jehož dosahovala před uzavřením smlouvy, uzavřené na dobu 10 let za zvýhodněné nájemné, do jehož výše se promítla dohoda účastníků v mediační dohodě na ukončení soudního sporu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků, protože žalovaná nebyla spokojena s výši vypořádacího podílu. Otázku reálného dopadu změny regulace hazardních her na podnikání žalované odvolací soud neposuzoval, když měl za to, že tato okolnost se promítla do jejího podnikatelského rizika spojeného s dalším pronájmem nebytových prostor podnájemkyni Victoria – Tip a. s., která nebytové prostory částečně užívala k provozování hazardních her, i s přihlédnutím ke skutečnosti, že si žalovaná problematiky týkající se možné legislativní regulace hazardních her byla vědoma již při uzavření smlouvy.

7. Při výkladu sporného smluvního ujednání rovněž vycházel z užitého pojmu „zásah veřejné moci“ a vyložil jej tak, jak si užití tohoto pojmu vykládaly smluvní strany, tedy, že společnou vůlí byla pouze ochrana před jednáním žalobkyně směřujícím k omezení provozování hazardních her v pronajatých prostorách oproti rozsahu provozování hazardních her v době uzavření smlouvy, nikoliv ochrana před legislativními změnami obce – hlavního města Prahy, které se měly dotknout vydání povolení k provozování hazardních her v kasinu, navíc realizovanými zcela jiným subjektem, které v té době byly zcela očekávatelné, když platná legislativa provozování technických her neumožňovala již od roku 2017. Nadto přihlédl ke skutečnostem, které vyšly v průběhu řízení najevo, a to že žalovaná a její podnájemkyně byly společnostmi personálně propojenými, že podnájemkyně žalované ukončila provozování hazardních her v pronajatých prostorách již ke dni 1. 10. 2022, tedy ještě před uplynutím povolení k provozování hazardních her v pronajatých prostorách (21. 1. 2023) a ještě před vydáním rozhodnutí o omezení provozu technických her v pronajatých prostorách s ponecháním v platnosti provozování 3 živých her v pronajatých prostorách, a že žalovaná dne 10. 1. 2023 (po vydání vyhlášky č. 14/2020 Sb. hlavního města Prahy) uzavřela dodatek č. 1 ke smlouvě, který se týkal vyššího nájemného. Z této výše popsané časové konsekvence nahlížel na podání výpovědi ze strany žalované jako na účelové jednání, učiněné právě s ohledem na koncepci daného výpovědního důvodu v čl. IV odst. 4 smlouvy, jež obsahuje za stanovených podmínek úpravu finanční kompenzace ve vztahu k provozování hazardních her v pronajatých nebytových prostorách žalovanou.

8. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání žalované proti rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností a z posléze vyložených důvodů jej podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl, neboť není podle § 237 o. s. ř. přípustné.

9. Předkládá-li dovolatelka otázky, jež měl odvolací soud vyřešit v rozporu s judikaturou dovolacího soudu, zda „odvolací soud při výkladu čl. IV. odst. 4. nájemní smlouvy postupoval řádně při zjišťování vůle stran v souladu s § 556“ zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), zda výklad pojmu „hazardní hry“, jakož i pojmu „zásah veřejné moci“ podřídil pravidlům výkladu právního jednání a zda způsob, jakým zohlednil „následné jednání“ spočívající v uzavření cenového dodatku, odpovídá ustanovení § 556 o. z., přehlíží, že jejich zodpovězení závisí na závěru o správnosti výkladu nájemní smlouvy učiněného odvolacím soudem (potažmo soudem prvního stupně, s jehož závěry se odvolací soud ztotožnil) dle pravidel vymezených § 555 odst. 1, § 556 odst. 1 o. z., jenž odvolací soud provedl v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu..

10. Jak bylo vysvětleno v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019 (na který poukázala i dovolatelka), výkladu podléhá zásadně každé právní jednání, bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Je tomu tak již proto, že sám závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho výkladu. Ustanovení § 555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování. Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje § 556 odst. 1 věta prvá o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 3. 2025, sp. zn. 26 Cdo 3407/2024).

11. Při výkladu sporného článku nájemní smlouvy se odvolací soud těmito hledisky důsledně řídil, vycházel z jeho jazykového výkladu, avšak neopomněl zohlednit ani význam tohoto ustanovení v kontextu celého právního jednání, a zejména se zabýval úmyslem účastnic vyplývajícím z citovaného článku a dodatku smlouvy (srov. výslechy účastníků, listinné důkazy). Závěr odvolacího soudu, že cílem sporného ustanovení nebylo umožnit výpověď při obecné změně právní úpravy hazardních her, ale naopak, že výpovědní důvod měl nastat pouze při zásahu veřejné moci ze strany žalobkyně, odpovídá uvedeným výkladovým pravidlům, stejně jako závěr, že by nebylo logické, že žalovaná 10. 1. 2023 uzavřela dodatek ke smlouvě, kterým bylo zvýšeno nájemné, pokud by změna právní úpravy byla důvodem výpovědi.

12. Lze tak uzavřít, že výklad ujednání účastnic nájemní smlouvy v čl. IV učiněný odvolacím soudem lze považovat za souladný s ustálenou soudní praxí, přičemž odvolací soud rovněž podrobně vysvětlil, jak při výkladu sporného ujednání postupoval, jaká výkladová kritéria použil a z jakých důkazů při zjišťování skutečné vůle jednajících stran vycházel (zejména z výpovědí vyslechnutých svědků, z následného jednání stran a z obsahu smlouvy).

13. Namítá-li dovolatelka dále, že odvolací soud (potažmo soud prvního stupně) „vycházel z neúplných protokolů z jednání“, neprovedl všechny jí navržené důkazy, rozhodnutí důsledně neodůvodnil (a to je tak nepřezkoumatelné) a neposkytnul jí řádné poučení, uplatňuje jiný dovolací důvod (vadu řízení), než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. (a tedy dovolací důvod nezpůsobilý).

14. Dovolací soud nepřehlédl, že dovolatelka napadá rozsudek odvolacího soudu jakoby v celém rozsahu. Dovolací soud však zastává [s přihlédnutím k obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.)] názor, že proti nákladovému výroku napadeného rozsudku dovolání ve skutečnosti nesměřuje, neboť ve vztahu k uvedenému výroku dovolatelka žádné dovolací námitky neuvádí. Navíc dovolání proti tomuto výroku by ani nebylo (objektivně) přípustné [§ 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř.].

15. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se neodůvodňuje (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).

Poučení

Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. V Brně dne 28. 7. 2026 JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu