26 Cdo 1348/2026

Rubrum

26 Cdo 1348/2026-363 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci navrhovatelky J. R., zastoupené Mgr. Martinem Štuksou, advokátem se sídlem v Praze 4, Kaplická 1037/12, za účasti Společenství vlastníků XY, zastoupeného Mgr. Romanem Seidlerem, advokátem se sídlem v Plzni, Malická 1576/11, o nahrazení usnesení shromáždění účastníka, vedené u Krajského soudu v Plzni pod sp. zn. 49 Cm 41/2024, o dovolání účastníka proti usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 13. 11. 2025, č. j. 11 Cmo 10/2025-318, takto:

Výrok

I. Dovolání se odmítá.

II. Účastník Společenství vlastníků XY, je povinen zaplatit navrhovatelce náhradu nákladů dovolacího řízení 7 344,70 Kč k rukám Mgr. Martina Štuksy, advokáta se sídlem v Praze 4, Kaplická 1037/12, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

Odůvodnění

1. Navrhovatelka se domáhala nahrazení usnesení shromáždění účastníka ze dne 13. 3. 2024, jímž byl zamítnut její návrh, aby bylo do plánu oprav zahrnuto provedení opravy domu č. p. XY, XY, XY, XY, XY a XY, stojícího na pozemku parc. č. XY, v katastrálním území XY a obci XY (dále jen „dům“), kterou se odstraní vlhkost a plíseň v jejím bytě č. 2087/4, označeném v domě jako byt č. 41D (dále jen „předmětný byt“) tak, že do plánu oprav schváleném na shromáždění vlastníků účastníka konaném dne 13. 3. 2024 se zařazuje jako prvé v pořadí potřebnosti provedení opravy domu, kterou se odstraní vlhkost a plíseň v předmětném bytě postupem popsaným podle znaleckého posudku DEKPROJEKT s.r.o. – znalecká kancelář, sídlem Tiskařská 10/257, 108 00 Praha 10, č. posudku 500/2022 ze dne 20. 7. 2022, ve znění dodatku č. 2 ze dne 25. 7. 2023 (dále též jen „předmětná oprava“).

2. Krajský soud v Plzni (soud prvního stupně) usnesením ze dne 6. 1. 2025, č. j. 49 Cm 41/2024-288, zamítl návrh na určení, že do plánu oprav schváleného na shromáždění vlastníků účastníka řízení konaném dne 13. 3. 2024 se zařazuje jako prvé v pořadí potřebnosti provedení předmětné opravy (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).

3. Na základě odvolání navrhovatelky Vrchní soud v Praze (odvolací soud) usnesením ze dne 13. 11. 2025, č. j. 11 Cmo 10/2025-318, usnesení soudu prvního stupně změnil tak, že se do plánu oprav schváleného na shromáždění vlastníků účastníka řízení konaném dne 13. 3. 2024 zařazuje jako prvé v pořadí potřebnosti provedení předmětné opravy (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně a odvolacího řízení (výroky II a III).

4. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání účastníka proti usnesení odvolacího soudu bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností a z posléze vyložených důvodů jej podle § 243c odst. 1, 2 o. s. ř., odmítl, neboť není podle § 237 o. s. ř. přípustné.

5. Dovolatelem nastolené otázky, 1) zda navrhovatelkou požadovaná předmětná oprava představuje důležitý důvod dle § 1209 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), a 2) zda může soud svým rozhodnutím změnit či nahradit usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek uspořádáním právních poměrů vlastníků jednotek podle slušného uvážení dle § 1209 odst. 2 o. z. pouze ve výjimečných případech a při zohlednění vnitřních poměrů společenství, při jejichž řešení se měl odvolací soud odchýlit od dovolatelem blíže uvedených rozhodnutí Nejvyššího soudu, neboť dle dovolatele nedocenil, že předmětná oprava má vést k odstranění vlhkosti a plísně toliko v předmětném bytě, prospěje jen navrhovatelce (ačkoliv problém se týká více bytů v domě), příslušné vady společných částí domu (takto se projevující) pouze „snižují komfort užívání“ předmětného bytu, a nezabýval se zkoumáním dopadu opravy do vnitřních poměrů účastníka, výší nákladů na její provedení a dostatečností finančních zdrojů účastníka, ani tím, že navrhovatelce neprovedením předmětné opravy nehrozí vážná újma a vyhověním návrhu dochází k „hrubému znevýhodnění“ ostatních vlastníků jednotek, v rozporu „s hledisky slušného uvážení“, přípustnost dovolání nezakládají, neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu uvedené otázky vyřešilo v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, od níž není důvod se odchýlit.

6. Nejvyšší soud ustáleně zaujímá výklad, že institut upravený v § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním společenství vlastníků jednotek je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití (srov. dovolatelem rovněž odkazované usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, ze dne 27. 6. 2017, sp. zn. 26 Cdo 2657/2016, či ze dne 16. 8. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1298/2022). Smyslem úpravy omezujících hledisek pro podání návrhu na přezkoumání usnesení shromáždění je minimalizace zásahu veřejné moci do soukromoprávních vztahů; zákon proto připouští rozhodování podle § 1209 odst. 1 o. z. jen ve zcela odůvodněných a výjimečných případech (srov. též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022, a ze dne 28. 1. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1714/2024).

7. Předmětné usnesení, potažmo plán oprav domu, který jím měl být doplněn o přednostní zařazení předmětné opravy, bylo, co do závažnosti řešené záležitosti pro vlastníky jednotek i pro společenství samotné, nutné posuzovat jako celek a ohledně závěru o existenci důležitého důvodu dle § 1209 odst. 1 o. z. zohlednit dosavadní judikaturu dovolacího soudu pro obdobné případy; zde srov. např. citované usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2017, sp. zn. 26 Cdo 2657/2016. Při takovém právním posouzení pak nutno dospět k závěru, že předmětné usnesení, jež má vést k zajištění provedení předmětné opravy (části) společných prostor bránící tvoření vlhkosti a plísní v předmětném bytě, které (dle skutkových zjištění soudů, jejichž správnost dovolacímu přezkumu zásadně nepodléhá, srov. § 241a odst. 1 o. s. ř.; ostatně není ani namítána) je dlouhodobé, zasahuje 2 místnosti předmětného bytu, vede k jejich zdravotní závadnosti a kdy vlhkost a plísně se (ze stejných příčin) projevují i v dalších bytech, lze, co do závažnosti jím řešené záležitosti pro vlastníky jednotek i pro společenství samotné, pokládat (zejména s ohledem na technickou a finanční náročnost realizace takové záležitosti a dopadů na zdravotní závadnost či nezávadnost postižených bytů) za rozhodnutí přijaté v důležité záležitosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2011, sp. zn. 22 Cdo 1423/2009, či opět usnesení sp. zn. 26 Cdo 2657/2016). Pak je ovšem důležitým důvodem pro přezkoumání usnesení shromáždění vlastníků jednotek ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z. i schválení či neschválení doplnění plánu oprav domu právě o takovou předmětnou opravu. Jde zde stále o opravu společných částí domu, které jsou spoluvlastnictvím všech vlastníků jednotek (byť v rozsahu, v němž se jejich stávající stav negativně projevuje případně zejména v předmětném bytě; účastníku však nic nebrání provést opravy i těch dalších částí společných prostor, jež vedou k obdobným projevům vlhkosti či plísní rovněž v jiných bytech); nejde proto o „zvýhodňování“ navrhovatelky na úkor jiných vlastníků. Obdobně oprava střechy domu neprospívá jen vlastníkům jednotek bezprostředně se pod ní nacházejících, ale vlastníkům všech jednotek v domě. Z hlediska závažnosti stavebně technické „poruchy“ či závady příslušné společné části domu, jejích projevů popsaných výše, vzniku újmy postiženým vlastníkům jednotek (včetně navrhovatelky) a dlouhodobosti jde o případ důležitého důvodu dle § 1209 odst. 1 o. z. Ostatně závěr, že o takový důležitý důvod jde, odpovídá závěru vyjádřenému v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2024, sp. zn. 26 Cdo 19/2024, (vydanému ve vztahu totožných účastníků řízení, právě ohledně dané stavebně technické vady a vlhkosti a plísní v předmětném bytě), podle něhož „jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, bude zpravidla splněna podmínka, že pro přezkum napadeného usnesení je dán důležitý důvod“.

8. V usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 11. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2201/2023, na nějž rovněž odkazuje dovolatel, byl přijat a odůvodněn závěr, že byť v bytovém spoluvlastnictví obecně platí, že rozhodování vlastníků jednotek je zpravidla založeno na tzv. majoritě, znamenající, že byla-li dodržena zákonná procedura přijímání a rozhodnutí bylo řádně přijato většinou, musí se menšina tomuto rozhodnutí podřídit, ačkoli s ním nesouhlasí, mohou výjimečně nastat situace, kdy bude namístě, aby soud zasáhl do rozhodování společenství a uspořádal právní poměry vlastníků jednotek podle pravidel slušného uvážení, a to zejména v situacích, kdy by rozhodnutí většiny, mohlo pro přehlasovaného vlastníka hrozit vážnou újmou. Odmítnutí soudní ochrany s poukazem na absolutně pojímaný princip majorizace by mohlo vést k zjevné nespravedlnosti. Půjde-li o takový případ, bude soud postupovat (s účinností od 1. 7. 2020) podle § 1209 odst. 2 o. z. Změna nebo nahrazení rozhodnutí shromáždění postupem podle § 1209 odst. 2 o. z. znamená výraznou ingerenci soudu do poměrů společenství, k níž by mělo docházet jen ve výjimečných případech. Soud tak může uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle pravidel slušného uvážení, dospěje-li k závěru, že je namístě zasáhnout do rozhodování společenství. I „negativním rozhodnutím“ může dojít k závažnému zásahu do práv vlastníka a k vytvoření právních poměrů v rozporu s pravidlem slušného uvážení (např. ačkoliv dochází k masivnímu zatékání do jednotky pod střechou, dostatečná většina nesouhlasí s rekonstrukcí střechy apod.) vyžadující ingerenci soudu.

9. Jestliže v poměrech dané věci je závažnost stavebně technické „poruchy“ (vady) příslušné společné části domu taková, že vede k projevům v bytech (včetně předmětného bytu) popsaným výše (vlhkost, plíseň ve dvou místnostech předmětného bytu, zdravotní závadnost, dlouhodobost stavu, opakovaný negativní postoj účastníka k provedení opravy příslušných společných prostor), představujícím vznik újmy postižených vlastníků jednotek (včetně navrhovatelky), za soudy zjištěných nutných nákladů na provedení předmětné opravy cca 300 000 Kč (odvolací soud tak, implicitně, vzal v úvahu i tuto finanční náročnost předmětné opravy pro účastníka), je odůvodněn závěr o potřebě (výjimečně) uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle pravidel slušného uvážení dle § 1209 odst. 2 o. z. „pouze“ zařazením předmětné opravy přednostně do plánu oprav domu (jež samo o sobě vytváří v rámci tohoto „plánu“ také časový prostor k opatření potřebných zdrojů financování) a neznamená „okamžitou povinnost“ předmětnou opravu provést; je tak v souladu s principem minimalizace zásahů veřejné moci do soukromoprávních vztahů vlastníků a jejich rozhodování. Napadené rozhodnutí odvolacího soudu je tak též při řešení této druhé otázky v souladu s judikaturou dovolacího soudu.

10. Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.); proto se výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení neodůvodňuje.

Poučení

Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí). V Brně dne 15. 7. 2026 JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu