26 Cdo 1871/2026

Rubrum

26 Cdo 1871/2026-158 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci navrhovatelky V. H., zastoupené Mgr. Jakubem Horkým, advokátem se sídlem v Praze 1, Vodičkova 695/24, za účasti Společenství vlastníků XY, zastoupeného JUDr. Robertem Němcem, LL.M., advokátem se sídlem v Praze 1, Jáchymova 26/2, o vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění ze dne 12. 8. 2020, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 78 Cm 126/2020, o dovolání navrhovatelky proti usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 30. 1. 2024, č. j. 3 Cmo 34/2023-84, takto:

Výrok

I. Dovolání se odmítá.

II. Navrhovatelka je povinna zaplatit účastníku Společenství vlastníků XY, náhradu nákladů dovolacího řízení 7 344,70 Kč k rukám JUDr. Roberta Němce, LL.M., advokáta se sídlem v Praze 1, Jáchymova 26/2, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

Odůvodnění

1. Navrhovatelka se domáhala vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka ze dne 12. 8. 2020 ve znění „Shromáždění schvaluje mimořádný příspěvek na správu domu a pozemku na základě příjmu z pronájmu společné části domu za roky 2016 až 2019 takto: 12 742 Kč pro byty 3+1 a 4+1, 6 960 Kč pro byty 1+1, 7 578 Kč pro byt č.

24. A příslušenství. Mimořádný příspěvek bude proveden formou zápočtu těm členům, kterým se nevyplatil podíl z příjmu z pronájmu společné části domu za roky 2016 až 2019. P. H. a pan F., kterým byl podíl vyplacen, mají za povinnost uhradit mimořádný příspěvek do 12. září 2020“ (dále též jen „usnesení shromáždění účastníka“).

2. Městský soud v Praze (soud prvního stupně) usnesením ze dne 19. 12. 2022, č. j. 78 Cm 126/2020-37, ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 2. 1. 2023, č. j. 78 Cm 126/2020-40, vyslovil neplatnost usnesení shromáždění účastníka (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).

3. Na základě odvolání účastníka Vrchní soud v Praze (odvolací soud) usnesením ze dne 30. 1. 2024, č. j. 3 Cmo 34/2023-84, usnesení soudu prvního stupně změnil tak, že návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka zamítl (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně a odvolacího řízení (výrok II).

4. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání navrhovatelky proti usnesení odvolacího soudu bylo podáno včas (zde přihlédl též k doplnění dovolání ze dne 11. 6. 2026, podaného ve lhůtě stanovené usnesením soudu prvního stupně ze dne 26. 5. 2026, č. j. 78 Cm 126/2020-143; srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 15. 11. 2022, sp. zn. IV. ÚS 1777/22), osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností a z posléze vyložených důvodů jej podle § 243c odst. 1, 2 o. s. ř. odmítl, neboť není podle § 237 o. s. ř. přípustné.

5. Dovolatelkou nastolenou otázku, „zda v řízení o vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek z důvodu jeho nezákonnosti má být aplikováno ustanovení § 258-260 občanského zákoníku, nebo zda má být v takovém řízení buď jako lex specialis, nebo analogicky aplikováno ustanovení § 1209 občanského zákoníku včetně podmínky, že pro to musí být důležitý důvod a že musí jít o přehlasovaného vlastníka jednotky přítomného na zasedání shromáždění“, totiž odvolací soud posoudil v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, od níž není důvodu se odchýlit.

6. Nejvyšší soud již v usnesení ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 9. 5. 2023, sp. zn. III. ÚS 1065/23), dospěl k závěru, že ze znění § 1209 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené s účinností od 1. 7. 2020 zákonem č. 163/2020 Sb. (dále též jen „o. z.“), vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se - stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy - domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak - na rozdíl od dřívější právní úpravy - může také výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v § 1209 odst. 2 o. z.

7. Následně v usnesení ze dne 20. 11. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2201/2023, Nejvyšší soud dovodil, že byť se v některé komentářové literatuře [viz HOLEJŠOVSKÝ, Josef. § 1209 (Přehlasovaný vlastník jednotky). In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 1003] objevily názory, že v řízení podle § 1209 odst. 1 a 2 o. z. se nelze domáhat vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků, neboť toto ustanovení je speciální k obecným § 258 až 261 o. z. (§ 1221 o. z.), a měly za to, že vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků se lze domáhat právě jen podle těchto obecných ustanovení, nemá dovolací soud důvod odchýlit se od závěrů vyjádřených v usnesení sp. zn. 26 Cdo 3196/2022 ani v současné době.

8. V této souvislosti vysvětlil, že ustanovení § 1209 odst. 1, 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 258 o. z. Soud tak primárně zkoumá, zda shromáždění přijalo usnesení platně (tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství), dospěje-li k závěru, že nikoliv, vysloví jeho neplatnost. Výjimečně může soud také zasáhnout do poměrů společenství a uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení.

9. Řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. je řízením, u něhož z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.). Tím je dána možnost soudu odchýlit se od podoby návrhu na vydání konkrétního rozhodnutí; soud sice bude vázán obsahovým vymezením rozhodnutí, které vlastník jednotky předložil soudnímu přezkumu, nicméně bude o něm moci rozhodnout odlišně od žalobního žádání. Bude-li se tedy vlastník jednotky v řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. domáhat návrhem na přezkum rozhodnutí přijatého shromážděním společenství vlastníků (jen) vyslovení neplatnosti tohoto rozhodnutí, může soud uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle pravidel slušného uvážení, dospěje-li k závěru, že je namístě zasáhnout do rozhodování společenství; a naopak bude-li vlastník požadovat, aby soud zasáhl do vnitřních poměrů společenství a např. přijaté rozhodnutí nahradil, může soud vyslovit neplatnost přijatého rozhodnutí, bude-li mít za to, že jiný zásah není nezbytný.

10. Odkaz na přiměřené použití ustanovení o spolku, včetně neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy, v § 1221 odst. 1 o. z., nelze vykládat tak, že by o (ne)platnosti muselo být rozhodováno jen podle § 258 o. z. a podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. by mohlo být rozhodováno jen o uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek rozhodnutím soudu.

11. Výklad § 1209 odst. 1, 2 o. z. ve spojení s § 258 o. z. v poměrech bytového spoluvlastnictví poskytuje vlastníkovi jednotky dostatečnou (vyšší) ochranu, než kdyby rozhodování podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. bylo omezeno jen na zásah soudu do uspořádání poměrů vlastníků. Vlastníkovi nebude odepřen přezkum rozhodnutí shromáždění (který je vázán na prekluzivní lhůtu) jen proto, že si nevybral správně způsob vydání konkrétního rozhodnutí (způsob ochrany svých práv). Zároveň takový výklad respektuje povahu bytového spoluvlastnictví, princip rozhodování většiny i minimalizace zásahu do chodu společenství vlastníků. Rovněž není rozumný důvod, proč by se podmínky pro přezkum rozhodnutí shromáždění měly lišit jen v návaznosti na to, jakého způsobu rozhodnutí se navrhovatel (vlastník jednotky) dožaduje, a měly být jiné, bude-li soud rozhodovat o (ne)platnosti, a jiné, bude-li rozhodnutí shromáždění měnit či nahrazovat. Vzhledem k tomu, že při rozhodování podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. jde o zásah veřejné moci do soukromoprávních vztahů, je právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním omezeno z hlediska osobního, časového a věcného. Vlastník jednotky se může domáhat přezkumu rozhodnutí jen: je-li proto důležitý důvod (omezení věcné), jde-li o přehlasovaného vlastníka (omezení osobní) a je-li návrh podán v tříměsíční prekluzivní lhůtě (omezení časové). Rozhoduje-li soud o neplatnosti rozhodnutí shromáždění podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. ve spojení s § 258 o. z., jedná se o obdobnou situaci, a proto musí stejná omezení platit i v tomto případě. Nebude-li tedy dán důležitý důvod nebo se nebude jednat o přehlasovaného vlastníka, soud (věcně) rozhodnutí shromáždění nepřezkoumá, a to bez ohledu na to, zda se vlastník domáhá vyslovení jeho neplatnosti nebo jeho změny či nahrazení. Pro splnění časového omezení nebude ani významné, zda již uplynula (objektivní) doba jednoho roku stanovená v § 259 o. z. (platící pro rozhodnutí o neplatnosti orgánu spolku), ale jen to, zda uplynula (subjektivní) lhůta stanovená v § 1209 odst. 1 o. z.

12. Výše uvedený závěr, že § 1209 odst. 1, 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 258 o. z., a proto soud musí primárně přezkoumat, zda shromáždění přijalo usnesení platně (tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství) a dospěje-li k závěru, že nikoliv, vysloví jeho neplatnost, a že výjimečně může soud také zasáhnout do poměrů společenství a uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení, stejně jako závěr, že řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. je řízením, u něhož z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.), neodporuje ani pojetí důvodové zprávy k zákonu č. 163/2020 Sb. u výkladu § 1209 o. z. Ta sice rozlišuje mezi návrhem podle § 258 a § 1209 odst. 1, 2 o. z., současně však zdůrazňuje, že nová úprava má překonat dosavadní soudní praxi, podle níž se lze dovolávat pouze neplatnosti rozhodnutí shromáždění, a umožňuje soudu, aby na základě návrhu uspořádal právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení a také vyjasňuje v souvislosti s navrhovanou změnou vztah § 1209 o. z. k úpravě dovolání se neplatnosti orgánu spolku (§ 258 a násl. o. z.), a uvádí, že proto výslovně v § 1221 odst. 1 o. z. stanoví, že na rozhodování v rámci společenství vlastníků se přiměřeně použijí ustanovení právní úpravy spolku o neplatnosti rozhodnutí orgánu (§ 258 a násl. o. z.) a o následcích rozporu rozhodnutí s dobrými mravy (§ 245 o. z.) [k tomu srov. zejména body 22-23 a 25-28 odůvodnění shora citovaného usnesení Nejvyššího soudu, sp. zn. 26 Cdo 2201/2023].

13. Z uvedených závěrů vycházel Nejvyšší soud také v usnesení ze dne 1. 11. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3020/2023, či v usnesení ze dne 11. 12. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2522/2024, a sdílí je i v posuzované věci. S obdobnou argumentací, jakou dovolatelka uplatnila v dovolání, se již podrobně vypořádal ve shora citovaném usnesení sp. zn. 26 Cdo 2201/2023, a též ve svém usnesení ze dne 18. 2. 2025, sp. zn. 26 Cdo 3577/2024, vydaném v obdobné věci týchž účastníků. Neshledal proto důvod, aby dovoláním napadená právní otázka byla posouzena jinak.

14. Jestliže proto odvolací soud (shodně se soudem prvního stupně) v projednávané věci v prvé řadě zkoumal, zda dovolatelka má důležitý důvod pro přezkum napadeného usnesení shromáždění vlastníků (§ 1209 odst. 1 o. z.), je jeho rozhodnutí výrazem standardní soudní praxe.

15. Pouze pro úplnost lze dodat, že v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu je též závěr odvolacího soudu, že zásadně není dán důležitý důvod pro přezkum usnesení, kterým bylo schváleno zvýšení plateb příspěvků na správu domu a pozemku (nejde-li o zvýšení extrémní); srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2023, sp. zn. 26 Cdo 406/2023 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 3. 4. 2024, sp. zn. III. ÚS 704/24), či ze dne 30. 7. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1365/2025.

16. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se neodůvodňuje (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).

Poučení

Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí). V Brně dne 26. 8. 2026 Mgr. Lucie Jackwerthová předsedkyně senátu