12 C 43/2021

Plný text

Okresní soud v Benešově rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Jun Liškovou v právní věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce zastoupen advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného zastoupen advokátem anonymizováno jméno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částka s příslušenstvím,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, to vše ve lhůtě do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení částkou [částka] k rukám právního zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta sídlem [adresa], ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky [částka] s příslušenstvím. Uvedl, že v průběhu měsíce února a března roku [rok] jednal s žalovaným o možnosti prodeje spoluvlastnického podílu v rozsahu ½ na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], k. ú. [obec], [územní celek], část [územní celek] (dále jen„ Nemovitost“). V březnu roku [rok] došlo mezi žalobcem a žalovaným k dohodě, že žalovaný [příjmení] žalobci prodá. Žalovaný žalobci poskytl dokumentaci k provedení právní a technické prověrky Nemovitosti a žalobce nechal ke zjištění ceny Nemovitosti zpracovat [anonymizováno] [jméno] [příjmení] znalecký posudek. Zároveň nechal žalobce připravit návrh kupní smlouvy advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Ke dni [datum] dospěla jednání o kupní smlouvě tak daleko, že její text byl již dohodnut a strany pouze čekaly na sdělení čísla účtu na převod kupní ceny ze strany žalovaného. Žalovaný číslo účtu sdělil dne [datum] makléřce zastupující žalobce, paní [příjmení] [jméno] [příjmení]. Následně však žalobce paní [příjmení] sdělil, že kupní smlouvu uzavírat nebude a tuto následně uzavřel nikoli se žalobcem, nýbrž se společností [právnická osoba] Vzhledem k uvedenému je žalobce přesvědčen, že žalovanému vznikla tzv. předsmluvní odpovědnost dle ustanovení § 1729 odst. 1 občanského zákoníku, neboť jednání dospěla tak daleko, že žalobce uzavření kupní smlouvy důvodně očekával a vynaložil za tím účelem výdaje. Jednání žalovaného tedy vedlo ke vzniku škody žalobce, kterou žalobce vyčíslil částkou [částka] jakožto marně vynaložené náklady na právní poradenství, částkou [částka] vynaloženou na pořízení znaleckého posudku a částkou [částka], kterou vynaložil na služby makléřky Ing. [jméno] [příjmení]. Žalobce žalovaného předžalobní výzvou ze dne [datum] vyznal k úhradě dlužné částky, ta však uhrazena nebyla.

2. Ve věci byl dne [datum] vydán platební rozkaz, č.j. [číslo jednací], proti kterému podal žalovaný odpor, v němž uvedl, že se žalobou nesouhlasí, neboť není ničím řádně doložena. K věci samé ve vyjádření ze dne [datum] uvedl, že s žalobcem skutečně jednal o prodeji Nemovitosti, nedospěli však ke shodě ohledně výše kupní ceny. Žalobce nesouhlasil s výší kupní ceny navrženou žalovaným, a proto si se souhlasem žalovaného na vlastní náklady nechal zpracovat znalecký posudek o výši ceny Nemovitosti. K tomu mu žalovaný poskytl veškeré originální dokumenty, které mu žalobce dosud nevrátil. Během měsíce března roku [rok] žalovaný obdržel velmi dobrou nabídku od společnosti [právnická osoba] a vzhledem k tomu, že tato společnost ani nevyžadovala vyhotovení znaleckého posudku, žalovaný s ní kupní smlouvu dne [datum] uzavřel. Mezi žalobcem a žalovaným nebylo nikdy konkrétně ujednáno uzavření kupní smlouvy, a to ani písemně ani ústně a žalovaný proto navrhl, aby žaloba byla zamítnuta.

3. Na vyjádření žalovaného reagoval žalobce replikou ze dne [datum], ve které uvedl, že znalecký posudek nechal zpracovat po dohodě se žalovaným. E-mailem ze dne [datum] žalovaný potvrdil poslední chybějící údaj do kupní smlouvy, kterým bylo číslo účtu pro zaplacení kupní ceny. Dále byl sjednán na den [datum] termín jednání za účelem podpisu smlouvy u [anonymizováno] [příjmení]. Tentýž den však žalovaný [příjmení] [jméno] [příjmení] sdělil, že mu někdo nabídl vyšší cenu, a že tedy smlouvu se žalobcem neuzavře. Současně však žalovaný prohlásil a přislíbil, že uhradí náklady na znalecký posudek.

4. Při jednání konaném dne [datum] žalobce setrval na svých žalobních tvrzeních, zopakoval, že se s žalovaným dohodli na prodeji Nemovitosti. K otázce ceny nechal žalobce zpracovat znalecký posudek, kterým zjistil cenu Nemovitosti [částka] mil. Kč. Na základě toho došlo k dohodě o všech náležitostech smlouvy. Jednání účastníků byla přítomna makléřka žalovaného paní [příjmení]. Žalobce následně zadal zpracování smluvní dokumentace své právničce, která dokumentaci zpracovala a čekalo se jen na sdělení čísla účtu žalovaného. Žalovaný číslo účtu sdělil, nicméně tentýž den zároveň sdělil, že má výhodnější nabídku, zhruba o 10 mil. Kč a k uzavření smlouvy se žalobcem proto nedošlo. Veškeré náklady, které žalobce požaduje uhradit, vznikly poté, co už se na podstatných náležitostech strany dohodly, znalecký posudek byl dokonce účtován na žalovaného, nicméně žalobce byl ochoten náklady uhradit s tím, že poté bude uzavřena kupní smlouva. Žalovaný naopak uvedl, že mezi stranami nedošlo ke shodě o výši kupní ceny. Žalovaný navrhl kupní cenu [částka] mil., žalobce však tlačil na nižší cenu, kolem 40 mil. a požadoval zpracování znaleckého posudku, který si následně nechal na své náklady zpracovat. Po vyhotovení znaleckého posudku na cenu 45 mil. (dle tvrzení žalobce, žalovaný znalecký posudek neviděl), žalobce stále tlačil, že by cena měla být 40 mil. Následně žalovaný doslal nabídku vyšší o [číslo] mil., kterou upřednostnil. Žalovaný setrval na svém tvrzení, že s žalobcem se nijak konkrétně nedohodli, pokud advokátka žalobce zpracovala smluvní dokumentaci, je to zcela věcí žalobce a žalovaný takové náklady hradit odmítá. K pokladnímu dokladu předloženému jako důkaz úhrady ceny za zpracování znaleckého posudku, žalobce k dotazu soudu uvedl, že je na něm uvedeno jméno [jméno] [celé jméno žalobce], což je příbuzný žalobce.

5. Na poučení soudu dle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, že je povinen doplnit tvrzení, z jakého důvodu neuzavřel kupní smlouvu právě se žalobcem, kdy tento důvod nastal a zda, kdy a jakým způsobem tento důvod a skutečnost, že smlouvu se žalobcem neuzavře, žalovaný sdělil, žalovaný reagoval podáním ze dne [datum]. Uvedl, že mezi žalobcem a žalovaným nedošlo ke shodě ohledně výše kupní ceny. Dne [datum] žalovaný obdržel velmi dobrou finanční nabídku od společnosti [právnická osoba], na kterou přistoupil a své rozhodnutí bez zbytečného odkladu sdělil realitní makléřce žalobce. Dle jeho názoru nenastala situace, kdy se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, žalovanému nebyl žalobcem nikdy předložen písemný návrh předkupní smlouvy ani kupní smlouvy a žalovaný se vůči žalobci nedopustil nepoctivého jednání.

6. Žalobce byl soudem dle § 118 a odst. 1 a 3 o. s. ř. poučen, že je třeba, aby tvrdil podrobnosti o postupu při jednání o náležitostech kupní smlouvy, o jejíž uzavření měl žalobce se žalovaným zájem, jak daleko tato jednání dospěla, z jakých konkrétních okolností dovozoval jako vysoce pravděpodobné, že smlouvu s ním žalovaný uzavře a dále, aby prokázal, že žalobce uhradil náklady makléřce paní [příjmení] a náklady právního zastoupení [anonymizováno] [příjmení]. Na poučení soudu žalobce reagoval podáním ze dne [datum], ve kterém uvedl, že jednání o koupi Nemovitosti probíhala v průběhu února a března roku [rok]. V rámci jednání o ceně se účastníci dohodli, že žalovaný nechá zpracovat znalecký posudek. To vyplývá i z toho, že na faktuře znalce je příjemcem a objednatelem uveden žalovaný. Žalobce pak souhlasil, že pokud dojde k uzavření kupní smlouvy, náklady na znalce ponese on. Zpracovaný znalecký posudek byl doručen žalobci i žalovanému, což plyne z SMS komunikace paní [příjmení], ve které uvádí, že pan [příjmení] říkal, že až mu odhad přijde, tak si to projde a zavolá. Po doručení posudku proběhlo telefonické jednání mezi žalobcem a žalovaným o ceně a následně došlo ke schůzce v restauraci v období do [datum], na níž došlo k dohodě o podstatných náležitostech smlouvy. U této schůzky byla přítomna i paní [příjmení]. Z uvedeného žalobce dovozoval jako vysoce pravděpodobné, že smlouva bude uzavřena a pověřil proto [anonymizováno] [příjmení] přípravou smluvní dokumentace. Ta dokumentaci připravila a zaslala žalobci a makléřce paní [příjmení] [příjmení], která návrhy smluvní dokumentace zaslala žalovanému. E-mailem ze dne [datum] žalovaný doplnil poslední chybějící údaj do kupní smlouvy, kterým bylo číslo účtu pro úhradu kupní ceny. Zároveň byl sjednán na [datum] termín podpisu smlouvy. Současně však tentýž den, [datum] žalovaný sdělil makléřce [anonymizováno] [příjmení], že mu někdo nabídl vyšší cenu a tedy že smlouvu se žalobcem neuzavře. Zároveň prohlásil a přislíbil, že náklady na znalecký posudek uhradí.

7. Soud ve věci provedl následující listinné důkazy. Z výpisu z katastru nemovitostí vzal soud za prokázané, že pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], bydlení, vše zapsáno [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na [list vlastnictví], byl ke dni [datum] v podílovém spoluvlastnictví žalovaného (podíl ½) a paní [jméno] [příjmení] (podíl ½). Ke dni [datum] byl předmětný pozemek ve spoluvlastnictví paní [jméno] [příjmení] (podíl ½) a společností [právnická osoba] (podíl ½). Dle části E výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] nabyla společnost [právnická osoba] pozemek kupní smlouvou ze dne [datum].

8. Dle faktury [číslo] vystavené [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátkou, dne [datum], byla žalobci za poskytnutí právní pomoci, sepsání návrhu kupní smlouvy na Nemovitost, smlouvy o úschově, návrhu na vklad, včetně projednání za kupní cenu [částka], fakturována částka [částka].

9. Z faktury č. [rok] vystavené [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne [datum] soud zjistil, že žalovanému byla fakturována částka [částka] za zpracování znaleckého posudku na Nemovitost.

10. Dle pokladního dokladu [číslo] [rok] vystaveného [anonymizováno] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že částku [částka] za zpracování znaleckého posudku uhradil pan [jméno] [celé jméno žalobce].

11. Z faktury [číslo] [rok] vystavené [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne [datum], byla žalobci za služby spojené s přípravou koupě Nemovitosti fakturována částka [částka].

12. Soud dále provedl důkaz e-mailem ze dne [datum], kterým žalovaný sděluje své číslo účtu. E-mail byl odeslán z adresy [email] na adresu [email]

13. Výzvou ze dne [datum] vyzval žalobce žalovaného k náhradě škody ve výši [částka], a to do [datum]. Výzva byla žalovanému doručena dne [datum], kdy si ji dle dodejky osobně převzal.

14. Z SMS korespondence bylo zjištěno, že dne [datum] paní [příjmení] sděluje, že žalovaný sehnal lepšího kupce za 55 mil. Kč, odhad zaplatí a chce zpět všechny dokumenty.

15. Z výpisu z účtu č. [bankovní účet] bylo zjištěno, že dne [datum] byla paní [příjmení] [jméno] [příjmení] zaplacena částka [částka] a dne [datum] JUDr. [příjmení] částka [částka].

16. Z e-mailu ze dne [datum] zaslaného paní [jméno] [příjmení] na e-mail [email] bylo zjištěno, že paní [příjmení] sděluje, že zasílá v příloze návrh kupní smlouvy, kde jsou červeně vyznačeny části, které je ještě potřeba upravit dle situace a dále prohlášení, které by mělo být doručeno paní [jméno] [příjmení] a od ní podepsáno s ověřeným podpisem.

17. Dále byl proveden důkaz listinou prohlášení o nevyužití předkupního práva, kterou paní [jméno] [příjmení] prohlašuje, že jí byla Nemovitost nabídnuta ke koupi za kupní cenu [částka] a že své zákonné předkupní právo nevyužívá, nemá o něj zájem a vzdává se ho. Listina není podepsaná.

18. Soud provedl důkaz konceptem kupní smlouvy, kde je jako prodávající uveden žalovaný a jako kupující žalobce. Jedná se kupní smlouvu na Nemovitost, výše kupní ceny není vyplněna, nejsou vyplněny ani údaje o jistotním účtu a listina není datována a podepsána.

19. Soud dále provedl důkazy výslechy navržených svědků. Svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] uvedla, že zprostředkovávala koupi Nemovitosti mezi žalobcem a žalovaným. Svědkyně spolu s žalobcem navštívila žalovaného s dotazem, zda se nechystá Nemovitost prodat, bylo jim sděleno, že ano a začali tedy dále řešit další kroky. Žalobce navrhl, že prostřednictvím makléřky zajistí zpracování odhadu, připraví se kupní smlouva a pokud bude kupní smlouva následně uzavřena, náklady na zpracování znaleckého posudku uhradí žalobce. Svědkyně tedy zahájila kroky vedoucí k převodu Nemovitosti, domluvila prohlídku, sehnala odhadce a začala řešit předkupní právo paní [příjmení]. Paní advokátka připravila návrh kupní smlouvy, který svědkyně poslala žalovanému s tím, že ho zároveň požádala o sdělení čísla účtu, na který bude kupní cena uhrazena. Žalovaný číslo účtu poslal. Svědkyně žalovanému zaslala dále kopii prohlášení vzdání se předkupního práva, aby zjistil stanovisko, případně rovnou i podpis paní [příjmení]. Když toto všechno obdržel a obdržel i odhad, domluvili si druhou schůzku, která proběhla v restauraci a kde se dohodla kupní cena. Následně proběhla další schůzka, na které žalovaný svědkyni předal celou dokumentaci k Nemovitosti, včetně nájemních smluv. Na této schůzce si účastníci domluvili termín další schůzky, na které již mělo dojít k podpisu kupní smlouvy. K další schůzce však již nedošlo, neboť se ozval žalovaný s tím, že má lepšího kupce a že s žalobcem nemá nadále zájem jednat. K dotazu soudu svědkyně uvedla, že na zpracování znaleckého posudku se účastníci vzájemně dohodli. Bylo domluveno, že pokud dojde k podpisu kupní smlouvy, náklady na znalecký posudek uhradí žalobce. Odhad na základě domluvy zajistila svědkyně, objednán byl jménem žalovaného s tím, že pokud smlouva uzavřena nebude, bude náklady hradit žalovaný. O tom, že žalovaný již s žalobcem o prodeji dále jednat nebude, se svědkyně dozvěděla až před poslední schůzkou, která byla dohodnuta datem, nikoli již však místem a časem, předtím žádný signál o tom, že by se věc nedotáhla do konce, nezachytila. Na schůzce v restauraci byla dohodnuta i cena, nepamatuje si však již, zda to bylo 45 nebo 48 mil. Kč, účastníci se však skutečně na konkrétní ceně dohodli.

20. Svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] uvedla, že zná žalobce, jenž je jejím dlouholetým klientem. Ze své evidence podle jména žalovaného dohledala, že řízení se týká prodeje domu v [anonymizováno] ulici v [obec], k němuž připravovala smluvní dokumentaci. Prodej probíhal standardně, připravila kupní smlouvu, smlouvu o úschově, řešilo se kdo a jak bude podávat návrh na katastr, jak bude placena kupní cena a jakým způsobem bude vyřešeno předkupní právo. S žalovaným se svědkyně nikdy nesetkala ani s ním nebyla v kontaktu e-mailem či telefonicky, což je běžný postup, neboť ona pouze přepracovává to, na čem se strany dohodly, přičemž vlastní vyjednávání je jejich věc. Ona se obvykle účastní až závěrečné schůzky, na které dochází k podpisu listin. V tomto konkrétním případě byla závěrečná schůzka sjednána, ale pak z toho sešlo, takže proto se s žalovaným nikdy nesetkala. Číslo účtu k úhradě kupní ceny nezasílal žalovaný přímo svědkyni, ale makléřce paní [příjmení], která e-mail následně svědkyni přeposlala. Kupní cena jí byla sdělena, doplňovala ji do kupní smlouvy i do smlouvy o úschově, bylo to 45 mil. Kč. S žalobce spolupracuje již od roku [rok], přičemž toto byl jediný případ, kdy k uzavření kupní smlouvy následně nedošlo. Svědkyně nahlédnutím do soudu zaslaných příloh potvrdila, že koncept kupní smlouvy je skutečně smlouvou, kterou připravovala, stejně tak i prohlášení o nevyužití předkupního práva. K výši kupní ceny 48 mil. uvedené v prohlášení svědkyně uvedla, že si myslí, že kupní cena byla dohodnuta na 45 mil., nicméně již si není jista.

21. Soud neprovedl důkaz výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], neboť se ze zdravotních důvodů omluvila a doložila potvrzení o svém zdravotním stavu. Dle tohoto potvrzení je svědkyně v psychiatrické péči 40 let, trpí generalizovanou úzkostí, stav je setrvalý a je komplikován přítomností koexistujících hypersenzitivních rysů osobnosti. Svědkyně katastroficky zpracovává i běžné somatické projevy úzkosti a v důsledku úzkosti již dlouhodobě neopouští domov. Ošetřující lékař její účast u soudního jednání nedoporučil, neboť předpokládá, že svědkyně bude reagovat během jednání záchvatem panické úzkosti a nebude schopna výpovědi. Za situace, kdy by výslech svědkyně (a to jak při jednání soud, tak případně v jejím obvyklém prostředí) zjevně představoval nebezpečí pro její zdravotní stav, soud navržený výslech neprovedl, neboť být proveden objektivně nemůže.

22. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Žalovaný byl v měsíci únoru roku [rok] spoluvlastníkem Nemovitosti v rozsahu jedné ideální poloviny. Mezi účastníky probíhala jednání o uzavření kupní smlouvy, kterou by došlo k prodeji Nemovitosti žalovaného žalobci (shodná tvrzení účastníků). Za účelem zjištění kupní ceny po dohodě se žalovaným nechal žalobce prostřednictvím makléřky Ing. [jméno] [příjmení] zpracovat znalecký posudek, ohledně něhož účastníci dohodli, že náklady na tento posudek zalatí žalobce, dojde-li k převodu Nemovitosti na něj (z výpovědi svědkyně [příjmení] [příjmení]). Znalecký posudek byl vyhotoven a náklady na jeho zpracování byly znalcem fakturovány na jméno žalovaného a uhrazeny prostřednictvím příbuzného žalobce (ze svědecké výpovědi svědkyně [příjmení] [příjmení], faktury č. [rok] a pokladního dokladu [číslo] [rok]). Žalobce pověřil [anonymizováno] [příjmení] zpracováním smluvní dokumentace nutné pro převod [anonymizováno] [příjmení] dokumentaci připravila a zaslala makléřce [anonymizováno] [příjmení], která ji přeposlala žalovanému. V dokumentaci nebyla vyplněna výše kupní ceny a údaje o jistotním účtu (ze svědecké výpovědi svědkyně [příjmení] [příjmení], konceptu kupní smlouvy a e-mailu paní [příjmení] ze dne [datum]). Dne [datum] žalovaný sdělil [anonymizováno] [příjmení] číslo účtu pro úhrady kupní ceny (z e-mailu ze dne [datum]). Účastníci se dohodli na všech podstatných náležitostech smlouvy, včetně výše kupní ceny a sjednali si termín podpisu kupní smlouvy (shodně ze svědeckých výpovědí svědkyň [příjmení] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení]). Žalovaný následně žalobci prostřednictvím makléřky sdělil, že má výhodnější konkurenční nabídku, a proto smlouvu s žalobcem neuzavře. Kupní smlouvu následně uzavřel se společností [právnická osoba] (z SMS korespondence paní [příjmení] a z výpisu z katastru nemovitostí). Žalobce v souvislosti s probíhajícím jednáním o uzavření kupní smlouvy vynaložil náklady nejen na zpracování znaleckého posudku, ale i na služby realitní makléřky [anonymizováno] [příjmení] a právní služby advokátky [anonymizováno] [příjmení] (z faktury [číslo] [číslo] [rok], z výpisu z účtu č. [bankovní účet]). Žalobce žalovaného vyzval k úhradě vynaložených nákladů, ten je však neuhradil (z předžalobní výzvy ze dne [datum], včetně dokladu o doručení).

23. Při právním hodnocení soud vycházel z ustanovení § 1729 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), dle kterého dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod (odst. 1). [příjmení], která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech (odst. 2).

24. Dále soud vycházel z ustanovení § 2991o.z.: kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1), bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).

25. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

26. Po aplikaci citovaných zákonných ustanovení na zjištěný skutkový stav, dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Mezi žalobcem a žalovaným probíhala jednání o uzavření kupní smlouvy na Nemovitost, která dospěla do takové fáze, že uzavření smlouvy se žalobci jevilo jako vysoce pravděpodobné. Obě slyšené svědkyně, jejichž výpovědím soud uvěřil, neboť byly důvěryhodné a jejich výpovědi korespondovaly s předloženými listinnými důkazy, shodně vypověděly, že jednání dospěla do fáze, kdy již byla smluvena schůzka, na které měla být kupní smlouva podepsána. Obě shodně vypověděly, že účastníci byli na všech podstatných náležitostech domluveni a byl sjednán termín podpisu kupní smlouvy, ke kterému však následně nedošlo, neboť žalovaný se rozhodl kupní smlouvu uzavřít s jiným kupujícím, který mu nabídl úhradu vyšší ceny. Ač je za těchto okolností z pohledu žalovaného pochopitelné, že žalovaný kupní smlouvu uzavřel s osobou, která mu učinila výhodnější nabídku, nelze pominout skutečnost, že s žalobcem již jednání o uzavření kupní smlouvy dospěla do takového bodu, kdy chyběl pouhý fyzický podpis smlouvy a žalobce proto zcela důvodně očekával, že smlouva bude skutečně uzavřena. To je však právě ta situace, na kterou ustanovení § 1729 o.z. dopadá – žalovaný neporušil žádnou svou povinnost, mohl kdykoli jednání o uzavření smlouvy ukončit, byl oprávněn Nemovitosti převést komukoliv jinému než žalobci; zákon tu však chrání i druhou kontraktační stranu, která nemá žádné právní prostředky uzavření smlouvy„ vynutit“, avšak do kontraktačního procesu již investovala.

27. Dále, ze svědecké výpovědi [anonymizováno] [příjmení] vyplynulo, že objednatelem znaleckého posudku k ocenění Nemovitostí bude žalovaný, a náklady na tento posudek žalobce uhradí, pokud na něj bude Nemovitost převedena. Znalecký posudek však uhradil žalobce, ačkoli na něj žalovaný vlastnické právo k Nemovitosti nepřevedl. Žalobce tak za žalovaného plnil, co měl podle jejich vzájemného ujednání plnit žalovaný sám.

28. Žalobce prokázal, že vynaložil v průběhu kontraktačního procesu náklady na zpracování znaleckého posudku, náklady na právní služby spočívající v přípravě smluvní dokumentace a náklady na služby poskytované realitní makléřkou, když doložil jednak faktury, kterými mu byly částky za jednotlivé poskytnuté služby účtovány a jednak výpis z účtu a pokladní doklad prokazující, že účtované částky byly uhrazeny.

29. Soud tu zdůrazňuje, že ustanovení § [číslo] bylo v posuzovaném případě naplněno, neboť žalovaný jednání o uzavření smlouvy ukončil, aniž pro to měl spravedlivý důvod. Přitom soud, pokud jde o posouzení důvodu žalovaného pro ukončení jednání o uzavření smlouvy se žalobcem, vycházel z tvrzení žalobce, že třetí strana nabídla vyšší kupní cenu a bez dalších požadavků (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí). Takový důvod je obecně nepochybně pochopitelný, obvyklým cílem prodávajícího je v prvé řadě získat co nejvyšší kupní cenu. Podle názoru soudu je však tento důvod žalovaného nutné poměřovat tím, jak daleko při jednání o smlouvě strany dospěly. V daném konkrétním případě pak soud vychází ze skutkového zjištění, že účastníci již měli sjednanou schůzku, na které mělo dojít„ pouze“ k podpisu smlouvy. Jelikož šlo v tomto případě o převod vlastnictví k nemovitosti, byly pochopitelně přípravy smlouvy a kontraktační jednání delší a složitější. V celém průběhu však žalovaný poskytoval žalobci potřebnou součinnost, podklady i údaje, a to včetně osobních a citlivých – naposledy pak i číslo svého účtu pro úhradu kupní ceny. Objektivně posuzováno, v řízení nevyšlo najevo nic, co by mohlo u žalobce vyvolat jakoukoliv pochybnost, že k uzavření smlouvy nakonec nedojde. Žalobce očekával oprávněně, že kupní smlouvu se žalovaným zcela jistě uzavře.

30. Uvedený závěr je podpořen i závěry odborné literatury, dle které za spravedlivý důvod nelze považovat výhodnější konkurenční nabídku (k tomu viz [příjmení], [anonymizováno] [ustanovení pr. předpisu] V. Závazkové právo. Obecná část (§ [číslo]). 1. vydání. [nakladatelství], [rok], s. 59.). Pokud tedy žalovaný v průběhu řízení tvrdil, že jediným důvodem, pro který kupní smlouvu s žalobcem neuzavřel, byla existence výhodnější konkurenční nabídky, nelze to považovat za spravedlivý důvod, pro který by mohl jednání o uzavření kupní smlouvy s žalobcem ukončit. Pokud i přesto jednání ukončil a kupní smlouvu s žalobcem neuzavřel, odpovídá žalobci za škodu ve výši ztráty z neuzavřené smlouvy. V posuzovaném případě jde o náklady, které žalobce v průběhu jednání o uzavření kupní smlouvy vynaložil za právní a makléřské služby, a to v rozsahu zcela obvyklém a přiměřeném, odpovídajícím standardním postupům při převodu vlastnického práva k nemovitosti. Takto vynaložil žalobce částku [částka] za právní služby [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátky, a částku [částka] za služby realitní makléřky [anonymizováno] [jméno] [příjmení].

31. Pokud jde o náklady na znalecký posudek, které žalobce zaplatil (prostřednictvím příbuzného, který peníze fyzicky předal znalci) částkou [částka], jde na straně žalovaného o bezdůvodné obohacení, které získal na úkor žalobce, který platil znalecký posudek za něj. Soud tu vychází ze zjištění, že účastníci dohodli, že posudek objedná žalovaný a žalobce jej zaplatí pouze tehdy, dojde-li k převodu Nemovitosti na žalobce. K tomu však – pouze z rozhodnutí žalovaného – nedošlo. Na uvedený závěr nemá žádný vliv, že, jak žalovaný tvrdil, mu dosud znalecký posudek nebyl předložen. Znalecký posudek byl podán a zaplacen, avšak žalobcem, který k placení nebyl povinen.

32. Vzhledem k uvedenému soud žalobě v plném rozsahu vyhověl a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci částku [částka], a to včetně úroků z prodlení v zákonné výši od [datum], neboť žalobce prokázal, že žalovaného vyzval k úhradě dlužné částky ve lhůtě do [datum].

33. Při rozhodnutí o náhradě nákladů řízení mezi účastníky vycházel soud z ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. a právo na tuto náhradu přiznal procesně plně úspěšnému žalobci. Náklady řízení jsou tvořeny uhrazeným soudním poplatkem ve výši [částka], odměnou advokáta ve výši [částka] za 7 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. b), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) (převzetí a příprava zastoupení včetně první porady s klientem, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem, žaloba, replika k vyjádření žalovaného ze dne [datum], účast u jednání dne [datum], dne [datum] a dne [datum]), přičemž odměna za jeden úkon právní služby činí částku [částka]. K uvedené částce dále soud připočetl hotové výdaje za těchto 7 úkonů ve výši [částka] za každý úkon dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, tj. celkem [částka]. K odměně a hotovým výdajům dále náleží náhrada za daň z přidané hodnoty, jejímž je právní zástupce žalobce dle přiloženého osvědčení plátcem, a to ve výši [částka] Celkem tedy náklady žalobce činí částku [částka].