4 C 100/2022

Plný text

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě JUDr. jméno příjmení a soudců JUDr. Tomáše Němec a Mgr. Daniely Jandové ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobce zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení anonymizována dvě slova . příjmení anonymizováno , PSČ část obce proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nemovité věci, o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Benešově ze dne datum rozhodnutí , č. j. číslo jednací <b>I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že se žaloba zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně částku [částka] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.</b> <b>III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného.</b> 1. Okresní soud v Benešově (dále jen soud prvního stupně) shora označeným rozsudkem uložil žalovanému povinnost, že je povinen vyklidit a vyklizený žalobkyni předat pozemek st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], spolu se stavbou [adresa], především pak byt v přízemí této stavby, zapsaný na [list vlastnictví] pro k. ú. a obec Chocerady, vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov (dále jen,,předmětné nemovitosti“), a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.) a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka] k rukám zástupce žalobkyně (výrok II.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že dne [datum] byla mezi [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] jako pronajímateli a manželi [jméno] a [jméno] [příjmení], žalovaným a [jméno] [příjmení] jako nájemci uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl pronájem předmětných nemovitostí na dobu neurčitou za sjednané nájemné [částka] měsíčně. Vlastnicí předmětných nemovitostí se na základě kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené s prodávajícími [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], stala žalobkyně, kupní smlouva obsahovala prohlášení, že na nemovitost je vázána nájemní smlouva ze dne [datum]. Žalobkyně podáním ze dne [datum] sdělila nájemníkům podle nájemní smlouvy tj. manželům [příjmení], [jméno] [příjmení] a žalovanému, že je vlastnicí nemovitostí, za které jí není řádně hrazeno nájemné ve výši [částka] měsíčně, což považuje za zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy, z toho důvodu nájemní smlouvu vypovídá bez výpovědní doby a vyzvala všechny nájemníky k odevzdání domu nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Výpověď obsahovala poučení o možnosti podat námitky proti této výpovědi a o právu nechat přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem v určené lhůtě. Žalovaný sdělil žalobkyni, že s výpovědí nesouhlasí, protože užívá pouze část nemovitostí; třetí podlaží pronajímá žalobkyně třetí osobě, a v rámci této změny po dohodě s žalobkyní žalovaný hradí od srpna 2020 nájemné ve výši [částka] měsíčně. Námitky proti výpovědi žalobkyně zamítla.

3. Z hlediska právního posouzení soud uzavřel s odkazem na k věci se vztahující ustanovení § [číslo], § [číslo], § [číslo], § [číslo] odst. l, § [číslo], [ustanovení pr. předpisu], že mezi původními vlastníky a žalovaným společně s jeho rodiči a dalšími obyvateli předmětné nemovitosti byla uzavřena platná nájemní smlouva dne [datum] se sjednaným nájemným [částka] zahrnující celou nemovitosti rozdělenou na tři bytové jednotky. Žalobkyně nabyla do svého vlastnictví předmětnou nemovitost na základě kupní smlouvy ze dne [datum], od této doby na žalobkyni přešla původní nájemní smlouva, která zůstala v souladu s ustanovením § 2221 odst. l o. z. v platnosti. Žalobkyně žalovanému a dalším nájemníkům předmětné nemovitosti dopisem ze dne [datum] vypověděla nájemní smlouvu, námitky žalovaného proti výpovědi zamítla. Žalovaný nevyužil možnosti přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem, výpověď z nájmu ze dne [datum] je proto právním jednáním, které obsahuje všechny zákonné náležitosti, žalovaný neplní svoji povinnost vyplývající z nájemní smlouvy, zasahuje tak bezdůvodně do vlastnického práva žalobkyně a soud proto žalobě vyhověl. Lhůtu plnění určil soudu podle § 160 odst. l o. s. ř. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. l o. s. ř. tak, že ve věci zcela úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení.

4. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včasné odvolání, ve kterém namítá, že napadený rozsudek spočívá na nesprávném právním posouzení věci, protože žalovaný považuje výpověď ze dne [datum] za zdánlivou ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z., neboť žalobkyně před podáním výpovědi nevyzvala žalovaného, aby v přiměřené době odstranil údajné závadné chování. Žalovaný s odkazem na k věci se vztahující judikaturu namítá, že výzva je hmotněprávní podmínkou podání výpovědi podle § 2291 o. z., soud musí k námitce nicotnosti (zdánlivosti) ve výpovědi přihlížet vždy a tuto námitku lze podat kdykoliv a v jakémkoliv řízení. Ustanovení § 2290 o. z. nebrání tomu, aby soud ke zdánlivosti výpovědi přihlédl i v jiném řízení, námitka zdánlivosti je nájemci zachována i když se výpovědi nebránil v řízení o neoprávněnost výpovědi podle § 2290 o. z. Žalovaný se v odvolání vyjadřuje s odkazy na komentářovou literaturu a soudní praxi k výkladu ustanovení § 2291 odst. 3 o. z. tak, že zákon stanoví dvě podmínky pro výpověď nájmu bez výpovědní doby, které musí být splněny současně pro okamžité zrušení nájmu. Žalobkyně nepopřela tvrzení žalovaného, že jej před výpovědí nevyzvala k úhradě dluhu a v řízení nebyl proveden žádný důkaz ani nijak nevyšlo najevo, že by žalobkyně takovou výzvu vůči žalovanému učinila. Žalovaný má za to, že není dán žádný z důvodů, které žalobkyně uplatňuje v žalobě na vyklizení, žalovaný má trvající platný důvod – nájem založený nájemní smlouvou ze dne [datum], a k výpovědi obsažené v dopisu žalobkyně ze dne [datum] se nesmí přihlížet, protože před tím neučinila žalovanému výzvu podle § 2291 odst. 3 o. z. Žalovaný proto navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu v celém rozsahu zamítne.

5. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalovaného odkázala na rozbor ustanovení § 22291 odst. 3 o. z., který provedla již ve vyjádření ze dne [datum] s tím závěrem, že nebylo povinností žalobkyně vyzývat žalovaného k nápravě závadného stavu, neboť postačilo, pokud ve výpovědi vymezila důvod porušení povinnosti ze strany nájemce. Žalobkyně je nadále přesvědčena o tom, že žalovaný užíval předmětnou část nemovité věci bez jakéhokoliv právního důvodu a právě z toho důvodu má žalobkyně právo žalovat žalovaného o vyklizení domu. Původní nájemní smlouva ze dne [datum] totiž pozbyla platnosti z důvodu obsahové změny stávajícího závazku, kdy předmětem nájmu již nebyl celý dům a rovněž z důvodu změny subjektu. Žádná nová nájemní smlouva ani změna původní nájemní smlouvy nebyla ani ústně ani písemně s žalovaným ujednána. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako správný potvrdil.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného je důvodné.

7. Skutková zjištění soudu prvního stupně jsou správná, odvolací soud z dokazování provedeného soudem prvního stupně vycházel, dospěl však k jiným právním závěrům než soud prvního stupně.

8. Soud prvního stupně správně uzavřel, že žalobkyně se stala na základě kupní smlouvy ze dne [datum] vlastnicí předmětných nemovitostí a přešly na ní v souladu s ustanovením § 2221 o. z. práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy ze dne [datum], jejíž existence je deklarována v kupní smlouvě. Nájemní smlouva uzavřená mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako pronajímateli a manželi [jméno] a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a žalovaným jako nájemci ze dne [datum] byla uzavřena za předcházející právní úpravy jako společný nájem více osob podle § 700 zák. č. 40/1964 Sb. občanský zákoník účinný od 31. 12. 2013. Ode dne nabytí účinnosti zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014, se pak právní režim společného nájmu řídí v souladu s ustanovením § 3074 odst. l o. z. současnou právní úpravou (§ 2270 a § 2271 o. z.); způsoby a podmínky skončení nájmu se tak posuzují podle ustanovení § 2280 a násl. o. z.

9. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

10. Podle § 2291 odst. 3 o. z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popř. odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

11. Z § [číslo] odst. l a § 2291 odst. l o. z. je zřejmé, že zákon rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Pouhé,,běžné“ porušení povinností není spojeno s naplněním žádného výpovědního důvodu. [příjmení] pronajímatel mohl nájem vypovědět, musí nájemce porušit své povinnosti alespoň hrubým způsobem. V takovém případě mu pronajímatel může dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288 odst. l písm. a) o. z.) a výpověď nemusí předcházet žádné upozornění pronajímatele ani žádná výzva ke zjednání nápravy (§ 2288 o. z.). Má-li pronajímatel za to, že nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně, může mu dát výpověď bez výpovědní doby. Před tím, než přistoupí k podání výpovědi, však musí podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil (popř. odstranil protiprávní stav). Jde o hmotněprávní podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby, a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná. Ustanovení § 2291 o. z. tak umožňuje pronajímateli vypovědět nájemci, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby, tedy tzv. okamžitě, zároveň však poskytuje nájemci možnost zabránit skončení nájmu tím, že své závadné chování napraví.

12. Bez právního významu je tvrzení žalobkyně, že nájemní smlouva ze dne [datum] pozbyla platnosti z důvodu obsahové změny a změny subjektu, protože pouhá změna skutečností a okolností, na které je smlouva vázána nezpůsobuje její neplatnost (§ 574 a násl. o. z.), nad to za situace, kdy sama žalobkyně uvádí, že žádná nová nájemní smlouva ani změna původní nájemní smlouvy nebyla ani ústně ani písemně s žalovaným sjednána.

13. Výpověď ze dne [datum] obsahuje oznámení nájemcům, tedy i žalovanému, že zvlášť závažným způsobem porušují nájemní smlouvu tím, že nájemné není hrazeno po dobu delší než tři měsíce a z tohoto důvodu pronajímatelka přistoupila k výpovědi z nájmu bez výpovědní doby, zároveň nájemce poučila, že proti výpovědi mají právo vznést námitky a právo nechat přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem, a to do dvou měsíců ode dne, kdy jim výpověď došla.

14. Výpověď žalobkyně žalovanému ze dne [datum] splňuje náležitosti výpovědi podle § 2286 a 2291 o. z., když je v písemné formě, byla žalovanému doručena, žalovaný byl poučen o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem; a z výpovědi je zřejmé, v čem pronajímatel konkrétně spatřuje hrubé porušení povinností nájemce.

15. V situaci, kdy žalobkyně zvolila přísnější typ výpovědi bez výpovědní lhůty, sice řádně vymezila, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nesplnila však druhou podmínku ustanovení § 2291 odst. 3 o. z., tedy nevyzvala před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování.

16. Z textu ustanovení § 2290 o. z. je zřejmé, že koncepce právní úpravy řešení důvodnosti výpovědi a jejích následků předkládá přezkum pouze„ oprávněnosti“ výpovědi tzn. věcné důvodnosti výpovědního důvodu. Důvody absolutní neplatnosti či zdánlivosti právního jednání, ke kterým musí ve smyslu § 588 o. z. soud přihlédnout ze zákona, není potřeba předmětem žaloby podle § 2290 o. z. činit, neboť nepodáním žaloby o neplatnost (zdánlivost) výpovědi nepřichází nájemce o nájemní právo a právo namítnout tuto relevantní skutečnost v rámci řízení o vyklizení bytu. Pokud tedy žalovaný v řízení před soudem prvního stupně argumentoval tím, že výpověď je neurčitá ve smyslu § 553 o. z., a jde tedy o zdánlivé právní jednání a toto tvrzení učinil obsahem odvolacích námitek, je závěr soudu prvního stupně, že účinnou obranou i proti zdánlivé výpovědi je žaloba na neoprávněnost výpovědi podle § 2290 o. z. nesprávný. Uvedený závěr odvolacího soudu podporují i judikaturní závěry (např. rozsudek NS ČR sp. zn. [spisová značka]), ze kterých vyplývá, že k neplatnosti či zdánlivosti výpovědi může soud přihlédnout i v jiném řízení, pro důvody neplatnosti či zdánlivosti výpovědi (pro absenci výzvy podle § 2291 odst. 3 o. z.) zákon nestanoví žádnou lhůtu ani neupravuje žádné zvláštní řízení k jejich uplatnění. V případě zdánlivé či absolutně neplatné výpovědi z nájmu bytu tak zůstává nájemci nájemní právo zachováno, ač nepodal ve stanovené lhůtě žalobu na přezkum výpovědi podle § 2290 o.z.; ve smyslu ustanovení § 588 o. z. k takové vadě výpovědi z nájmu bytu soud přihlédne i v jiném řízení, např. o vyklizení bytu.

17. V posuzované věci se k výpovědi dané žalobkyní žalovanému dne [datum] pro její zdánlivost nepřihlíží, žalovaný užívá nemovitost nikoliv bez právního důvodu, ale na základě nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou. Neexistuje proto důvod pro vyklizení žalovaného z předmětné nemovitosti ve smyslu [číslo] o. z.

18. Na základě shora uvedených závěrů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně podle § 220 odst. l písm. a) o. z. změnil tak, že žalobu zamítl.

19. O náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně rozhodl odvolací soud za použití § 224 odst. l, 2 o. s. ř., podle § 142 odst. l a § 151 odst. l o. s. ř. a v řízení úspěšnému žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení v částce [částka], tj. odměna advokáta za čtyři úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast u jednání soudu dne [datum] a [datum]) podle § 11 odst. l písm. a) d) a g) vyhl. č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) po [částka] podle § 7 bod 4 a § 9 odst. l advokátního tarifu (náhrada hotových výdajů na čtyři úkony právní služby po [částka], podle § 13 odst. l a 4 advokátního tarifu, náhrada cestovních výdajů [částka] za jízdu [obec] – [obec] a zpět, celkem 122 km vozem [příjmení] [jméno] [registrační značka], při průměrné spotřebě motorové nafty zjištěné z TP použitého vozidla 5,43 l [číslo] km, při ceně [částka] nafty a při základní náhradě 4,70 [spisová značka] podle vyhl. č. 116/2022 Sb., podle § 13 odst. 5 advokátního tarifu, náhrada za promeškaný čas podle § 14 odst. l a 3 advokátního tarifu za dvanáct půlhodin po [částka] tj. [částka] a náhrada DPH z odměny a náhrady hotových výdajů podle § 137 odst. l a 3 o. s. ř. ve výši [částka].

20. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. l, § 142 odst. l a § 151 odst. l o. s. ř. tak, že v odvolacím řízení úspěšnému žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení ve výši [částka], tj. odměna advokáta za dva úkony právní služby (odvolání, účast u jednání odvolacího soudu dne [datum]), podle § 11 odst. l písm. g) a d) advokátního tarifu po [částka] podle § 7 bod 4 a § 9 odst. l advokátního tarifu, náhrada hotových výdajů za dva úkony právní služby po [částka] podle § 13 odst. l a 4 advokátního tarifu a náhrada DPH z odměny a náhrady hotových výdajů ve výši [částka] podle § 137 odst. l a 3 o. s. ř.

21. Náhradu nákladů řízení je žalobkyně povinna zaplatit žalovanému v zákonné třídenní lhůtě určené podle § 160 odst. l o. s. ř. na zákonné platební místo, kterým je podle § 149 odst. l o. s. ř. zástupce žalovaného.