4 C 461/2021

Plný text

Okresní soud v Benešově, 256 45 Benešov, Masarykovo nám. 223, rozhodl Jméno zainteresované osoby 0/0 , jako samosoudcem, ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Anonymizováno , b) Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Anonymizováno bytem Anonymizováno Anonymizováno , oba zastoupeni advokátem Jméno zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 Anonymizováno , proti žalované: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Anonymizováno , Jméno zainteresované osoby 0/0 Anonymizováno , zastoupená advokátkou Jméno zainteresované osoby 0/0 se sídlem Anonymizováno , o zaplacení částky 1 207 319 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku , částka, s 8,50 % ročním úrokem z prodlení z částky , částka, od , datum, do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se z části, z nichž se žalobci domáhali zaplacení dalších , částka, se zákonným úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně na náhradu nákladů řízení do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku částku , částka, k rukám právního zástupce žalobců , Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0, advokáta, se sídlem , adresa, .

1. Žalobci se u zdejšího soudu domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku , částka, . Svůj návrh odůvodnili tím, že dne , datum, zakoupili od žalobkyně nemovitosti, a to pozemek st.p.č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , pozemek st.p.č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemky p.č. , Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, a p.č. , Anonymizováno, , všechny zapsané na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , vedené u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -, Anonymizováno, , a to za kupní cenu , částka, . Ještě předtím dne , datum, uzavřeli s žalovanou rezervační smlouvu na koupi těchto nemovitostí. Nedlouho po koupi nemovitostí začali zjišťovat, že stavba rodinného domu, ale i pozemky, trpí několika vadami, na které je žalovaná neupozornila a poté, co jí o těchto vadách informovali a vytkli je, žalovaná jejich existenci popřela. Kvůli tomu také uzavřeli s žalovanou dodatek ke kupní smlouvě, o vzdání se práva na zaplacení smluvní pokuty za prodlení s výmazem zástavního práva a o vzdání se práva žalované, jakožto prodávající, nároku na úhradu zákonného úroku z prodlení z doplacení kupní ceny. V té době totiž měli žalobci již uzavřenou smlouvu o čerpání hypotečního úvěru se smluvní pokutou , částka, při jeho nevyčerpání. Zároveň uzavřeli novou smlouvu o advokátní úschově, v níž se dohodli, že částka , částka, bude ponechána v úschově jako zádržné na náklady případných nároků žalobců z vad nemovitostí, a to v návaznosti na znalecké zhodnocení. Znalci oslovení účastníky řízení se však ve svých závěrech neshodli. Ani třetí revizní znalecký posudek zadaný schovatelkou advokátkou , Jméno zainteresované osoby 0/0, se při svých závěrech s předchozími znalci neshodl. V průběhu vypracovávání znaleckých posudků pak žalobci zjistili další skryté vady nemovitostí. Původně žalované vytkli 1) vznik zvýšené vlhkosti a plísně uvnitř domu a související znehodnocení dřeva, 2) vadné provedení podlahy – nedostačující parametry podlahy, zejména chybějící část betonu a nedostatečná izolace, 3) špatné sedání stavby domu, 4) nesprávný energetický štítek (nikoliv písmeno B jak bylo deklarováno žalovanou v nabídkovém inzerátu), následně pak žalované vytkli vady: 5) špatná kvalita vody, 6) vlastní vrtaná studna postavená bez stavebního povolení, 7) chybějící zadržovací jímka – akumulační nádrž s přesahem do vsaku, 8) biologické napadení dřeva, 9) vysoká hladina vody a vyvěrající pramen. Dopisem pak žalobci u žalované uplatnili slevu z kupní ceny , částka, s přihlédnutím k zádržnému v advokátní úschově ve výši , částka, . Celkem tedy po žalované požadovali částku , částka, , přičemž tato cena vychází s odborného ocenění jednotlivých vad, které si nechali žalobci zpracovat. U všech vytknutých vad žalobci dovozovali, že se jedná o vady skryté, na které v době prodeje nemovitostí a jejich převzetí nemohli běžnou prohlídkou přijít. Jednotlivé vady pak podrobněji popsali a také popsali, jak se o jejich odstranění pokoušeli domluvit s žalovanou. V neposlední řadě pak vyčíslili náklady na odstranění jednotlivých vad či jejich eliminaci.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, navrhla její zamítnutí. Bránila se tím, že žalobci měli možnost si před koupí nemovitosti prohlédnout a zjistit, v jakém stavu se nemovitosti nalézají, což také potvrdili v kupní smlouvě. Ze strany žalované pak nebyla poskytnuta záruka na jakost nemovitosti ani nemovitosti neprodávala v určitě ujednané jakosti či provedení. Nemovitost byla žalobcům předána dne , datum, a v době předání nebyli žalobci vytknuty žádné vady. Potvrdila uzavření dodatku ke kupní smlouvě a též smlouvy o úschově, avšak důvody, které k tomu vedly, spatřovala v jiných skutečnostech. Má za to, že existenci vad vyvrátily znalecké posudky, které si nechali zpracovat. Reklamaci druhého souboru vad ze dne , datum, , která jí byla doručena , datum, , pak odmítla jako nedůvodnou. Bránila se mimo jiné tím, že nikdy nedeklarovala soulad stavby rodinného domu s projektovou dokumentací. Naopak je upozorňovala, že stavbu neprováděla zcela podle projektu. Namítala též, že žalobci si nikdy nevymínili žádné určité konkrétní vlastnosti nemovitosti před jejich koupí. Tudíž žalovaná nemá za to, že by nemovitosti tvrzenými vadami trpěly. Žalovaná napadala též charakteristiku jednotlivých vad, které nepovažovala za nezjevné, kterých by si kupující při běžné opatrnosti nemohl všimnout. Bránila se též, že žalobci neprokázali, že nemovitosti trpěly vadami v době jejich předání žalobcům a v neposlední řadě, že by tvrzené vady včas vytknuli žalované, tedy že je nereklamovali bez zbytečného odkladu.

3. Soud z provedených důkazů, jež hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti podle § 132 Občanského soudního řádu (dále o.s.ř.) vzal za prokázané, že dne , datum, mezi sebou účastníci uzavřeli rezervační smlouvu na koupi nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , vedeného u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , a to p.č. , Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, a p.č. , Anonymizováno, se stavbou rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , v níž se strana prodávají zavázala prodat nemovitosti kupujícím za podmínek stanovených smlouvou, a to za částku , částka, . Prodávající zde výslovně prohlásila, že ji nejsou známy žádné vady nemovitostí, na které by kupujícího neupozornila, a dále prohlásila, že na nemovitosti neváznou žádná zástavní práva, věcná břemena, práva z nájemních smluv ani jiná práva třetích osob, která by bránila převodu nemovitosti a která by nebyla známa kupující straně. Datum, do kdy měla být smlouva uzavřena, není uvedeno. Kupní smlouva byla následně uzavřena dne , datum, za účasti advokáta , Jméno zainteresované osoby 0/0, , který ověřoval pravost podpisů. V kupní smlouvě jsou pak nemovitosti specifikovány již v souladu se zápisem v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, , vedeného Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, -, Anonymizováno, (to vyplývá též z výpisu z katastru nemovitostí) a nemovitosti jsou zde označeny jako pozemek st.p.č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , pozemek st.p.č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , pozemek p.č. , Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , p.č. , Anonymizováno, a p.č. , Anonymizováno, . Prodávající v kupní smlouvě prohlásila, že na nemovitosti vázne zástavní právo, jehož výmaz zajistí nejpozději ve lhůtě 3 měsíců ode dne uzavření kupní smlouvy pod smluvní pokutou , částka, . Prodávající dále ve smlouvě prohlásila, že na nemovitostech neváznou žádné právní vady a že kupující se seznámili se stavem nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství. Kupující naopak prohlásili, že si nemovitosti včetně součástí a příslušenství řádně prohlédli, seznámili se s jejich faktickým a i právním stavem, který je jim znám, a že se sami na svůj náklad řádně prověřili kvalitu a stav rodinného domu a v takovém prověřeném stavu jej kupují. Strany si rovněž ujednaly, že nebezpečí vzniku škody na nemovitostech přechází z prodávajícího na kupujícího okamžikem podpisu předávacího protokolu. Z předávacího protokolu pak vyplývá, že dne , datum, došlo mezi žalobcem a žalovanou k předání nemovitostí s tím, že žalobce byl seznámen se stavem nemovitostí a zahrady a přihlásí se též na , Jméno zainteresované osoby 0/0, . Byl zaznamenán stav elektroměru a předáno též vybavení domu v podobě kuchyňské linky, sporáku a sanity.

4. Z prvního dodatku ke kupní smlouvě vzal soud za prokázané, že dne , datum, zúčastněné strany částečně nahradily své dosavadní závazky novými, a dohodly se na tom, že do , datum, uzavřou novou smlouvu o advokátní úschově na částku , částka, , získanou prostřednictvím hypotéčního úvěru, a to nejpozději do , datum, , přičemž částka , částka, měla být schovatelem uvolněna ve prospěch prodávající a zbývající částka , částka, bude ponechána v úschově na případné náklady z nároku kupujících na slevu z kupní ceny v důsledku skrytých vad. Dále se dohodly, že v souvislosti s prodlením kupujícího vzdává se prodávající nároku na úhradu zákonného úroku z prodlení či jiných nároků s prodlením spojených a kupující se vzdávají práva na úhradu smluvní pokuty v souvislosti s prodlením prodávající s výmazem stávajícího zástavního práva, jakož i jiných nároků s nimi spojených. Současně kupující v tomto dodatku vymezili první čtyři skryté vady, které na nemovitosti objevili, a to 1) vznik zvýšené vlhkosti a plísně uvnitř , právnická osoba, tím související znehodnocení dřeva, 2) zjištění vadného provedení podlahy – nedostatečné parametry – chybějící část betonu a nedostatečná tepelná izolace, 3) špatné sedání stavby domu, 4) neodpovídající energetický štítek domu, označený písmenem B.

5. Z kupní smlouvy ze dne , datum, vzal soud za prokázané, že žalovaná uzavřela s manželi , Anonymizováno, kupní smlouvu na koupi nemovitostí v katastrálním území , adresa, , za kupní cenu , částka, .

6. Ze smlouvy o úvěru z , datum, vzal soud za prokázané, že žalobci uzavřeli s , právnická osoba, ., smlouvu o úvěru na částku , částka, na koupi nemovitostí v katastrálním území a obci , adresa, , které byly předmětem kupní smlouvy mezi účastníky, a to za podmínky současného zřízení zástavního práva k zastavovaným nemovitostem a při současném vymazání dosavadního zástavního práva smluvního. Pro případ nesplnění nepeněžitých povinností ze smlouvy byla sjednána smluvní pokuta ve výši 1 % z úvěrové částky.

7. Ze smlouvy o advokátní úschově ze dne , datum, vzal soud za prokázané, že mezi účastníky a , Jméno zainteresované osoby 0/0, byla uzavřena smlouva o úschově na celkovou částku , částka, s tím, že , částka, bude hrazena z vlastních prostředků složitelem a , částka, z hypotéčního úvěru složitele u , právnická osoba, ., a to v souvislosti s úhradou kupní ceny ve výši , částka, s tím, že rezervační poplatek ve výši , částka, byl již započítán na úhradu kupní ceny. Podmínku vyplacení částky , částka, bylo předložení výpisu z katastru nemovitostí, v němž budou jako vlastníci v části A zapsáni žalobci a v části C a D nebudou zapsána žádná zatížení věcnými právy ze strany prodávající a s výjimkou stávajícího zástavního práva ve prospěch prodávající a částka , částka, bude následně vyplacena poté, co bude předložen výpis z katastru nemovitostí, na němž stávající zatížení v podobě zástavního práva prodávající již nebude uvedeno. Rovněž bylo sjednáno, že smlouva zanikne, pokud do , datum, nebude na účet úschovy složena celá částka, či nebudou-li advokátovi předloženy veškeré potřebné listiny ve lhůtě nejpozději do , datum, .

8. Z odhadu nemovité věci s posouzením rizik spojených se zástavou , právnická osoba, vzal soud za prokázané, že ke dni , datum, byly převáděné nemovitosti oceněny znalcem , Jméno zainteresované osoby 0/0, na částku , částka, . Při ocenění znalec prováděl místní šetření a vycházel z toho, že nemovitost má vlastní vodu, připojení na veřejnou kanalizaci a přípojku elektro. Současně z posudků vyplývá, a taktéž i z výpisu z katastru nemovitostí, že nemovitost je zatížena věcným břemenem umístěním splaškové kanalizace ve prospěch , Jméno zainteresované osoby 0/0, u Křížků a věcným břemenem provozován kanalizační přípojky, práva vstupu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou kanalizační přípojky ve prospěch , Anonymizováno, a , Jméno zainteresované osoby 0/0, , a dále věcným břemenem právo zřizovat a provozovat soustavu na pozemku a právo vést přes pozemek vodiče a umisťovat na něm vedení ve prospěch , Jméno zainteresované osoby 0/0, , a.s..

9. Z technické a projektové dokumentace pak vyplývají technické parametry stavby. Mimo jiné z něj vyplývá též skladba podlahy a podkladu s tím, že na zhutněný štěrk, který je na rostlém terénu či zhutněném náspu, měl přijít podkladní beton s kari sítí o tloušťce 100 mm, na to hydroizolace radonelast o tloušťce 5 mm, betonová mazanina 95 mm, pěnový polystyrén EPS 180 mm, betonová mazanina 80 mm, lepidlo 3 mm, keramická dlažba 8 mm. To vyplývá nejen z plánků, ale též z technické zprávy. Pokud jde o připojení domu na vodovod uvádí se v technické zprávě, že objekt bude napojen na pitnou vodu ze studny, která je na zahradě přes domácí vodárnu a pak vztlakovou nádrží, umístěnou v technické místnosti.

10. Z emailové komunikace právních zástupců vzal soud za prokázané, že dne , datum, spolu začali jednat ohledně znění dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o advokátní úschově, který měl řešit výběr znalce pro posouzení, zda nemovitost trpí skrytými vadami, který si nakonec odsouhlasili , datum, .

11. Ze smlouvy o advokátní úschově z , datum, vzal soud za prokázané, že účastníci mezi sebou uzavřeli novou smlouvu o advokátní úschově, kde schovatelem byla , Jméno zainteresované osoby 0/0, (současná právní zástupkyně žalované). Ve smlouvě je ujednáno, že částka , částka, bude uvolněna ve prospěch prodávající po předložení znaleckých posudků jak příjemkyně, tak i složitelů ohledně tvrzených vad nemovitostí v dodatku č. , hodnota, ke kupní smlouvě, a z těchto posudků zároveň vyplyne, že se nejedná o skryté vady, či že se vůbec o vady nejedná. Naopak při zjištění vad bude částka uvolněna ve prospěch složitelů, a to v té výši, jak bude vyplývat z jejich ocenění. Rovněž je zde ujednání, že v případě, že se znalci neshodnou, bude zadán revizní znalecký posudek. Z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o advokátní úschově z , datum, vzal soud za prokázané, že dne , datum, mezi sebou strany uzavřely dodatek, který řeší způsob zadání revizního znaleckého posudku, přičemž přílohou tohoto dodatku jsou též dotazy na znalce, týkající se prvních čtyř vytknutých vad, tak jak je uvedeno výše.

12. Ze znaleckého posudku , Jméno zainteresované osoby 0/0, , v.o.s. - znaleckého ústavu z , datum, vzal soud za prokázané, že na objednání žalobců vypracoval znalecký ústav posudek k zjištění, zda dům vykazuje popsané skryté vady, ke dni , datum, s tím, že posouzení je ke dni , datum, , kdy znalec prohlédl nemovitost. Znalec pak zjistil, že všemi čtyřmi vadami nemovitost trpí, že se jedná o vady skryté, které na nemovitosti byly již v době předání, že je nemohli žalobci při běžné opatrnosti zjistit, bez toho, aniž by byli odborně vzděláni. Znalci pak ocenili vady částkou , částka, s tím, že tyto se mohou lišit v návaznosti na skutečně vynaložené náklady na opravy vad. Součástí znaleckého posudku jsou pak energetické štítky z roku 2015 až 2020 a také text inzerátu na prodej domu, v němž nabízející uvádí, že prodá bungalov v , Anonymizováno, s vlastní vrtanou studnou, napojeným na kanalizaci s vytápěním krbem a eko panely.

13. Naopak ze znaleckého posudku Ing, , Jméno zainteresované osoby 0/0, , ze dne , datum, , vyhotoveného na objednávku žalované, vyplývá, že vada v podobě zvýšené vlhkosti a plísně uvnitř , právnická osoba, tím souvisejícím znehodnocením dřeva je vadou zjevnou, jejichž příčinu znalec spatřuje v nestejné šíři stěn a dále, že nosná břemenná konstrukce srubu nevykazuje žádné vadné sedání stavby a složení podlahy, přestože není v souladu s projektovou dokumentací, není vadou podlahy, a že podlaha s tepelnou izolací tloušťky 60ti mm polystyrénu rovněž vyhovuje normě. Pokud jde o energetický štítek , Jméno zainteresované osoby 0/0, znalec, že byly zpracovány dva průkazy energetické náročnosti budovy a každý z nich s jiným výsledkem s tím, že podle platné vyhlášky č. 78/2013 Sb. nemusí být energetická náročnost rodinných domů prokazována, ani není předepsána. Nejedná se tedy o vadu, protože energetická náročnost rodinného domu není předepsána a ani nebyla uvedena – sjednána v kupní smlouvě. Znalec tedy dospěl k závěru, že ke dni , datum, rodinný dům nevykazoval žádnou skrytou vadu, ale pouze jednu vadu zjevnou, jak je uvedeno shora.

14. Z protokolu stavebního úřadu , právnická osoba, , adresa, z , datum, vzal soud za prokázané, že bylo ohlášeno dokončení stavby rodinného domu na st.p.č. , hodnota, a , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, s tím, že stavebník spolu s ohlášením dokončené stavby předložil prohlášení o souladu provedených vnitřních instalací s předepsanými normami a geometrický plán a stavebník převzal na vlastní zodpovědnost užívání stavby rodinného domu bez předložených revizí. V protokolu se dále uvádí, že stavba je napojena na veřejné elektrické rozvody, zásobování pitnou vodou ze studny, odpadní vody svedeny do veřejné kanalizace, dešťové vody jsou svedeny do akumulační nádrže s přepadem do vsaku, vše na pozemku stavby, vytápění podlahové v kombinaci s otopnými tělesy napojené na elektrokotel, ohřev teplé užitkové vody zásobníkovým ohřívačem. Z dokladu obce , adresa, ze dne , datum, vyplývá, že budově bylo předěleno popisné číslo , hodnota, .

15. Z třetího znaleckého posudku dipl. , Jméno zainteresované osoby 0/0, ze dne , datum, , který je v tomto případě posudkem revizním, soud zjistil, že i tento znalec zjistil, že podlaha nebyla provedena dle schválené projektové dokumentace a stejně jako znalec , jméno FO, zjistil, že obvodové svislé konstrukce měly být provedeny z hranolů o velikosti 200 x 240 mm izolovaných v upravených spojích izolantem z minerální vlny a z vnitřní i vnější strany měly být zatmeleny tmelem. Stejně jako znalec , jméno FO, shledal důvod vzniku zvýšené vlhkosti a plísně v domě v oslabení trámu, které byly v místě vzájemných spojů oslabeny až o 40 mm, to znamená, že na místo 200 mm je zde tloušťka pouze 120 mm, čímž je zákonitě tepelný odpor podstatně nižší a stejně jako , jméno FO, ji považuje za vadu zjevnou. , Jméno zainteresované osoby 0/0, oproti znalci , jméno FO, shledal též vadu ve skladbě podlahy, která není provedena dle projektové dokumentace a nevyhoví normě. Její odstranění navrhl vyřešit přidáním další vrstvy 3 cm polystyrénu. Tuto vadu pak považoval za skrytou a ocenil ji částkou , částka, . Stejně jako znalec , jméno FO, dospěl k závěru, že stavba domu vadně nesesedá. Pokud jde o vadu v energetickém štítku, tuto rovněž neohodnotil jako vadu skrytou, přičemž uvedl, že posouzení domu odpovídalo energetickému štítku PNEB: B ve vztahu k platným předpisům v červenci 2020 za předpokladu, že v inzerci nebylo uvedeno, o jaký ukazatel energetické náročnosti se jedná. Energetický štítek z roku 2015 totiž vykazoval třídu B u teplé vody. Tento znalecký posudek, jak vyplývá z reklamace ze , datum, však žalobci reklamovali a vyjádřili v nich svůj nesouhlas se znaleckým posudkem. Opakovaně pak znalecký posudek reklamovali a vyjadřovali se k vyjádření znalce dopisem z , datum, a následně si na soudního znalce ztěžovali u Ministerstva spravedlnosti, stejně tak jako si ztěžovali na znalce , Jméno zainteresované osoby 0/0, , to vyplývá ze stížností z , datum, . Z vyjádření znalce , tituly před jménem, , jméno FO, k reklamaci žalobců vyplývá, že tento na svých názorech, které uvedl ve svém znaleckém posouzení, setrval.

16. Z dopisu z , datum, vyplývá, že žalobci prostřednictvím svého právního zástupce uplatnili u žalované slevu z kupní ceny s tím, že již dříve byly žalované vytknuty následující skryté vady, a to 1) vznik zvýšené vlhkosti a plísně uvnitř , právnická osoba, tím související znehodnocení dřeva, 2) vadné provedení podlahy, 3) špatné sedání stavby domu, 4) nesprávný energetický štítek, 5) špatná kvalita vody, nesplňující zákonný požadavek zásobování rodinného domu pitnou vodou, 6) nezákonné umístění vrtané studny, postavené bez příslušného územního rozhodnutí a stavebního povolení, 7) chybějící akumulační nádrž s přesahem do vsaku, 8) biologické napadení dřeva dřevokaznými houbami, 9) vysokou hladinu podzemní vody a vyvěrající pramen s tím, že náklady na odstranění vad uvedených v bodě 1) až 4) byly ve znaleckém posudku , Jméno zainteresované osoby 0/0, stanoveny částkou , částka, a náklady na odstranění vad v uvedených v bodě 5) až 9) byly vyčísleny v dopise z , datum, částkou , částka, . Žádali tedy částku , částka, z advokátní úschovy, zbylou částku , částka, po žalované. Dopisem ze dne , datum, pak žalobci prostřednictvím svého právního zástupce žalovanou vyzvali k okamžité úhradě dluhu s tím, že jinak budou celou věc řešit podáním žaloby u soudu. Dopisem z , datum, pak žalobci u žalované prostřednictvím svého právního zástupce reklamovali skryté vady na zakoupené nemovitosti, a to kvalitu vody, studnu, zadržovací jímku, biologické napadení dřeva a vysokou hladinu spodní vody, přičemž dle podacího archu stejný den reklamaci žalované odeslali. Rovněž výzvu k okamžité úhradě dluhu odeslali , datum, , jak vyplývá z poštovního podacího archu.

17. Z emailové komunikace mezi advokátem , Jméno zainteresované osoby 0/0, a žalovanou vzal soud za prokázané, že již v říjnu 2016 žalovaná zmiňovala, že by dům mohl být, vzhledem k plísni a hnilobě, zdravotně závadný.

18. Z odborného vyjádření , tituly před jménem, , Anonymizováno, . , Jméno zainteresované osoby 0/0, ze dne , datum, vzal soud za prokázané, že tento byl zpracován na objednávku právního zástupce žalobců a odborník zjistil, zda nemovitost trpí vadami – zvýšenou vlhkostí a plísně uvnitř domu, vadným provedení podlahy, vadným sedáním stavby domu, biologickým napadením dřeva, vysokou hladinou podzemní vody a vyvěrajícím pramenem, špatnou kvalitou vody ve vrtané studni a dospěl k závěru, že dům těmito vadami trpí s výjimkou vysoké hladiny podzemní vody a vyvěrajícího pramene, která není sice vadou, ale za jistých okolností může být rizikem pro předmětnou stavbu, pokud by voda podemlela základy. Pokud jde o vadné sedání stavby domu, znalec nezjistil, že by stavba v tomto ohledu vykazovala nějakou vadu, nicméně v důsledku špatné péče a údržby původního majitele došlo k určitým škodám na nemovitosti, především pak u žáruvzdorného obložení za krbovými kamny, obložení ostění a nadpraží stavebních otvorů, a taktéž došlo k částečné deformaci vodorovných nosních prvků zastřešené terasy. Pokud jde o biologické napadení dřeva, uvedl, že nejde o vadu samu o sobě, ale o důsledek či projev první uvedené vady, tedy zvýšené vlhkosti a plísně uvnitř domu. Všechny jím zjištěné vady pak považoval za skryté.

19. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že na inzerát na prodej předmětného domu narazil na servru , Anonymizováno, a první co jej zaujalo, byla jeho energetická nenáročnost označená v inzerátu písmenem B. Podstatná pro něho byla též skutečnost, že dům měl velký pozemek, vlastní vrtanou studnu a samotná lokalita. S prodávající se dohodli na první prohlídce a pak s ní komunikoval i o koupi. Žalovaná mu ukázala zahradu, která byla v té době zarostlá, ale byl vidět její rozsah. V interiéru pak viděli, že není dokončená koupelna a ohledně technických věcí jim žalovaná sdělila, že v nemovitosti není podlahové topení a na místo toho jsou tam infrapanely. O žádných jiných věcech je žalobkyně neinformovala a veškeré další poznatky pak čerpali z vizuální prohlídky. Při koupi v domě také chyběly interiérové dveře, včetně obložek. Technickou dokumentaci k domu při prohlídce neměli k dispozici, byla jim přislíbena dodatečně. Žalobce si při prohlídce vše natáčel na video a následně to konzultoval se svým tchánem. Po malých peripetiích došlo k podpisu smlouvy a do nemovitosti se pak žalobci začali stěhovat asi měsíc po podpisu, neboť v průběhu října 2020 žalobce v nemovitosti dodělával ještě nějaké věci před nastěhováním. Žalobci obdrželi od žalované klíče, technickou dokumetaci, přičemž energetický štítek chyběl. Žalobce již v průběhu října, kdy v nemovitosti dodělával koupelnu, začal pozorovat, že v domě je více vlhkosti, že se tam objevují plísně a dokonce že ze zdí někdy kape i voda. V listopadu začal předělávat podlahu WC, kde vyměňoval dřevo za dlažbu. Tam zjistili, že pod podlahou je více méně hned základová deska, přitom dle projektové dokumentace zde měla být izolační vrstva polystyrénu a betonová mazanina. , adresa, toho zde byl dřevěný rošt a izolační vrstva polystyrénu byla o 3 centimetry tenčí. V tu dobu také poprvé kontaktoval prodávající, což mohlo být někdy na konci listopadu či začátkem prosince. Následně pak ale zjišťoval další vady. Udělal průklest na zahradě a zjistil, že 2 metry od baráku jsou skruže, od studny zakryté betonovou deskou a vedle ní vyvěrá pramen, který teče přímo pod dům. V té době se také nakontaktoval na původního stavitele domu, o němž mu žalovaná sdělila, že již neexistuje a že na něho byla podána , podezřelý výraz, oznámení. Nicméně se ukázalo, že původní stavitel se s žalovanou nerozešli příliš v dobrém, ještě před dokončením stavby v době, kdy byly hotovy tak tři čtvrtiny. Dozvěděl se, že již se základovou deskou byly problémy, neboť pozemek byl hodně podmáčený a základová deska a zhutnění se muselo naddimezovat. Žalovaná tak dokončovala stavbu svépomocí a dokončovala též podlahy domu, které nebyly ze strany zhotovitele dodělány. Reklamaci vad s žalovanou pak řešili v době, kdy potřebovali načerpat od hypotéční banky finance na úhradu zbytku kupní ceny a zatím účelem měla žalovaná z katastru nemovitostí vymazat jí zřízené zástavní právo ve prospěch její banky. Za pomocí dvou odborníků pak stanovili slevu z kupní ceny mezi , částka, a , částka, . O tom, jakým způsobem odstranit vady, se žalobce vždy radil s odborníky, neboť sám této problematice nerozuměl. Na nemovitosti obrušoval trámy a napouštěl je borovou solí a následně je ještě natíral. O nezakrytých trámech se od původního stavitele dozvěděl, že tyto měly být zaříznuty tak, aby byly pod střechou. Paní žalovaná však plánovala udělat zde přesah střechy pro terasu či něco podobného. Žalobce dále vypověděl, že při první prohlídce, na které byl společně s manželkou, žádné závady nezjistil. Dále vypověděl, že mezi žalovanou a ním, proběhla osobní schůzka na parkovišti v , adresa, , a to , datum, . Nebyla dodělaná terasa, byl zhotoven pouze rám z trámů, které žalobce později zakrýval prkny. Na jedné straně střechy pak čouhaly nezakryté trámy, které žalobce později zakrýval. Rozbor vody pak žalobce nechal zpracovat v listopadu 2020, neboť se jim v tu dobu narodilo dítě a chtěli mít jistotu, že je voda nezávadná. Vady do připravovaného dodatku ke kupní smlouvě pak formuloval přibližně měsíc poté, co je zjistil, že skladba podlahy je vadná a přibližně měsíc jim trvalo, než to žalované odeslali. Ohledně vody ze studny jim žalovaná při prohlídce měla sdělit, že tuto vodu normálně pijí. Při prohlídce také viděli, že vrtaná studna je zánovní.

20. Z výpovědi žalobkyně , Jméno zainteresované osoby 0/0, soud zjistil, že důvodem proč po zjištění vad neodstoupili od kupní smlouvy, byl ten, že jim hrozilo, že dostanou pokutu od hypotéční banky za nečerpání úvěru ve výši 5 % z úvěrové částky a dále měli obavu z toho (což jim žalovaná sama sdělila), že žalovaná nebude mít finanční prostředky na vrácení kupní ceny, neboť v té době již uzavřela novou kupní smlouvu na jinou nemovitost, ve které v současné době bydlí. V neposlední řadě pak řešili naléhavou potřebu bydlení, neboť v době jednání o koupi nemovitosti byla žalobkyně v jiném stavu, a v době, kdy se stěhovali do nemovitosti, byla těsně po porodu. Poprvé se byli na dům podívat s manželem přibližně v polovině července a nemovitost se jim líbila, pouze zahrada byla zarostlá maliním a neudržovaná, alespoň v té zadní části. Při prohlídce nemovitosti pak zjistili, že v plotu není vstupní brána a že ze střechy vyčuhují trámy, které nejsou zakryté. K tomu jim žalovaná sdělila, že plánovala udělat zastřešenou terasu. O žádných nedostatcích nemovitosti žalovaná s žalobci nemluvila. Naopak jim sdělila přednosti v tom směru, že dům je zateplen ovčí vlnou a dávala jim napít vody z kohoutku, tedy z té vrtané studny. O nějaké technické dokumentaci se poprvé dozvěděli při první prohlídce, když s žalovanou řešili, že se jim ložnice zdá větší než ostatní místnosti. To jim žalovaná potvrdila s tím, že mohou do technické dokumentace nahlédnout, což tehdy žalobci neučinili s odůvodněním, že nejsou odborníky a nerozumí tomu. Sdělili však žalované, že se kvůli hypotéčnímu úvěru od banky dostaví odhadce, který bude chtít technickou dokumentaci vidět, aby mohl udělat odhad nemovitosti. Ten se následně s žalovanou asi týden poté spojil, nemovitost navštívil a provedl odhad nemovitosti. O něco nižší než byla kupní cena, protože jí ponížil o náklady na dodělávky. Podruhé nemovitost navštívili při podpisu rezervační smlouvy, což bylo někdy v létě. Pak nemovitost viděli až 9. 10., kdy si dům předávali. Potvrdila, že v průběhu října, kdy ona sama běhala po doktorech kvůli svému těhotenství a očekávanému porodu, manžel dodělával na domě nějaké věci, aby se tam mohli nastěhovat. Při té příležitosti tam občas také přespal a přitom začal pozorovat, že se na některých zdech tvoří mokré mapy. Celý říjen roku 2020 totiž pršelo a bylo hodně vlhko. Dne 30. 10. pak do nemovitosti stěhovali všechny své věci a žalobkyně dne 2. 11. odjížděla do porodnice. Když se 4. 11. z porodnice vrátila s narozeným potomkem, ještě se v domě uklízelo a ze zdí se utírala plíseň a stříkala se Savem. V té době se žalobkyně plně věnovala svému potomkovi a neměla čas ani sílu řešit vady nemovitosti. To byl první problém, který na nemovitosti zjistili. Druhý byl pak v souvislosti s energetickým štítkem, který jim byl doručen, přičemž zjistili, že hodnota je jiná, než deklarovala žalovaná ve svém inzerátu. Tehdy žalobce žalované telefonoval a upozornil jí na zjištěný rozpor, někdy v listopadu se pak její manžel měl pustit do rekonstrukce toalety, kde s kamarádem vyřízli dřevěnou podlahu a zjistili, že mezi finální vrstvou podlahy a základovou deskou je pouze slabá izolační vrstva polystyrénu o tloušťce 5ti centimetrů. Po zjištění tohoto třetího problému pak žalobkyně svého manžela přiměla, aby zavolal původnímu staviteli, neboť od sousedů měli informace o tom, že žalovaná se stavitelem příliš dobře nevyšli a rozešli se ještě před dokončením stavby. Stavitel posléze přijel na návštěvu a upozornil je na nedostatky, tedy jednak, že je špatná struktura podlahy, že přečnívající trámy se měly odřezat, aby byly pod střechou, že 20 centimetrů pod střechou měla být dosedací mezera, aby dřevo mohlo pracovat a u terasy měly být pravidelně povolovány matky, aby mohlo dřevo sesedat. Také jim sdělil cenový odhad na odstranění plísní a hub z domu, řádově na , částka, až , částka, . Následně žalobci kontaktovali svého právního zástupce, neboť navíc zjistili, že žalovaná do té doby nevymazala zástavní právo z katastru nemovitostí. S právním zástupcem pak odsouhlasili postup, že se s žalovanou pokusí dohodnout na slevě a za tím účelem, aby zůstaly nějaké finanční prostředky v soudní úschově. Z toho důvodu také navrhli sepsání dodatku ke kupní smlouvě. Nakonec se pak dohodli, že v soudní úschově u , tituly před jménem, , jméno FO, zůstane uloženo , částka, a že se nechá vyhotovit znalecký posudek, který posoudí, zda-li nemovitost má vady skryté či nikoliv. To bylo těsně před Vánoci, a protože vznikly nějaké další problémy, musela se řešit nově též úschova. Nemovitost navštívili celkem , hodnota, znalci. Jeden, kterého objednali žalobci, jeden, kterého objednala žalovaná, následně revizní a na popud prvního znalce ještě znalkyně z oboru mykologie, kvůli houbám ve dřevě. Až přitom, kdy přišla znalkyně z oboru mykologie, pak žalobci zjistili, že v hloubce trámu je vysoká vlhkost a trámy jsou napadené houbami a hnilobou. Další vadu v pořadí pak zjistili rozborem vody, že voda není pitná. Sjednali tedy čištění studny a následně rozbor vody zopakovali, a to přímo u člověka, který studnu vrtal. V dubnu či květnu pak začali na zahradě dělat průklest maliním a dalšími rostlinami a našli studánku, respektive skruže zakryté betonovou deskou a vedle nich pramen. Cca 2 metry nad domem ve svahu. V té době už vytýkali žalované další vady nemovitosti. Po vytčení všech vad pak zjistili ještě další problémy, které už ale s žalovanou neřešili. Poprvé manžel žalobkyně kontaktoval žalovanou v listopadu kvůli energetickému štítku, podruhé s ní komunikovali, když zrušila zástavu. Když jí pak vytýkali, že je v domě zvýšena vlhkost a plíseň a houby, ubezpečovala je, že v domě nic takového nikdy nebylo, že tam sama bydlela s dětmi, že by to určitě řešila. Ohledně sesedání dřeva srubu jim nedala žádné instrukce, pouze upozornila, že v létě bude problém se zavíráním dveří, s ohledem na to, jak dřevo nabývá. To, že by měli povolovat matky u terasy, se dozvěděli až od stavitele. Před koupí žalobce upozornila pouze na to, že oproti technické dokumentaci nedělala podlahové topení, ale neuvedla, že je jiná skladba podlahy. Pouze sdělila, že podlahové topení nahradila infrapanely. Pokud jde o vrtanou studnu, na to jim řekla, že je stará cca 5 let a hluboká 20 metrů a že voda v ní je pitná. Na neexistenci zadržovací jímky na dešťovou vodu žalovaná žalobce rovněž neupozornila. Pokud by se skladba podlahy měla udělat tak, aby to vyhovovalo technickým parametrům projektu, znamenalo by to vytrhat všechny podlahy v domě, předělat izolaci, vylít vrstvou betonu a pak teprve dávat finální vrstvu, což by stávající podlahu zvedlo o přibližně 20 centimetrů. To by znamenalo vybourat vanu v koupelně, předělat závěsný záchod, v kuchyni by byl problém s kuchyňskou linkou, protože to všechno bylo děláno na výšku podlahy. Od pana Fuksy, který vrtal studnu, se později dozvěděli, že stavební povolení neměl a nezařizoval jej a že si myslí, že to neudělala ani paní žalovaná. Žalovaná jim také nebyla schopna předat energetický štítek, přestože jí k tomu opakovaně vyzývali. Posléze si nechali vypracovat energetický štítek vlastní, který vyšel písmenem D. Žalovaná však musela mít k dispozici energetický štítek z roku 2015, který se později nalezl, kde je uvedeno písmeno C, avšak žalovaná tvrdila energetickou náročnost písmene B. To vše samozřejmě znamená zvýšené náklady na vytápění a také to, že v zimní období je podlaha velmi chladná. Poté ještě žalobkyně upřesnila, že skruže si na „studánce“ objevili již v listopadu roku 2020, nicméně to, že vedle vyvěrá pramen, zjistili až na jaře, kdy ze země odstraňovali kořeny maliníku. Přesahu trámu pod střechou si všimli hned při první prohlídce, a proto jim k tomu žalovaná poskytla vysvětlení o plánované zastřešené terase. Nic bližšího na těchto trámech nezjistili. Když jim žalovaná předávala projektovou dokumentaci, nezjišťovali, zda se jedná o skutečnou či nějakou jinou. Rozbor vody dělali poprvé v listopadu 2020, druhý v lednu či únoru 2021.

21. Z výpovědi žalované , Jméno zainteresované osoby 0/0, se soud dozvěděl, že prodávala svůj dům v , Anonymizováno, , prostřednictvím internetu – realitního serveru , Anonymizováno, .cz, tam také umístila svůj inzerát. , Jméno zainteresované osoby 0/0, přišli na prohlídku dvakrát, poprvé v červenci a pak v srpnu, dům se jim líbil a chtěli jej rezervovat, že ho určitě koupí. Při prohlídce měla na stole vždy připravené rozložené dokumenty k domu, aby se na ně mohli zájemci v klidu podívat. Toto nabízela i , Anonymizováno, a žalobce si vše ofotil na telefon, fotili i dům a zahradu a dokonce natáčeli video. Posléze dům koupili, přičemž byly nějaké problémy s kupní smlouvou, které se následně vyřešily. Snažila se rychle zajistit si nové bydlení, nestihla přitom vyřídit energetický štítek, takže si jej pan , Anonymizováno, po domluvě nechal zpracovat sám na její náklady. V té době už totiž neměla projektovou dokumentaci, kterou si vzal odhadce z banky. Při předání domu pak nechala žalobcům ještě nějaké věci, jako obklady a dlažbu určené do koupelny, které nestihla položit (dlažbu a obklady). Od sousedky z , Anonymizováno, pak slyšela, že se v domě vůbec netopilo, což je u srubu potřeba, potvrdila, že se po nějaké době sešli s panem , Anonymizováno, na parkovišti u , adresa, , kam přijel se svým advokátem a žalovaná se svým kamarádem, schůzka byla velice emotivní a pan žalobce křičel, že chce vrátit peníze. V prosinci či listopadu už mezi sebou komunikovali právní zástupci účastníků a přišly písemné výtky od právního zástupce žalobců. Před prodejem se žalobci tázali pouze na hloubku studny, což jim žalovaná sdělila a nabídla jim z ní vodu, kterou sama pila. Každému zájemci také zmínila, že na pozemku je ještě stará studna, která byla viditelná. Od starousedlíků věděla, že ještě před svým nastěhováním, že na tomto pozemku bývala studna, kam si všichni místní chodívali pro vodu, když nikde jinde tu voda už nebyla, původně byla asi 4 metry hluboká, potvrdila též existenci přesahujících trámů ze střechy v době prohlídky, které byly viditelné, žalovaná doporučovala jejich zastřešení, pokud jde o podlahu, sdělila jim, že v ní není podlahové vytápění a údajně jim sdělila, že si dům dodělávala svépomocí včetně podlahy, o firmě původního stavitele jim sdělila, že skončila, protože to tak tehdy bylo, její majitel údajně zakládal firmu novou. Při prohlídce byly dřevěné podlahy v celém domě. S podlahovým vytápěním byly všude plánované dlažby. Stěhovala se, protože nechtěla udržovat pozemek a nechtěla se potkávat se stavitelem, který bydlel ve vedlejší vesnici. Nerozešli se totiž v dobrém a ona s ním pak prohrála spor o placení doplatku, protože neměla doklad na to, že mu předala částku , částka, . Popírala, že by v domě, když jej ona sama užívala, byla vlhkost a nebo plísně. Poukazovala na to, že se se u nich natáčel dokument o bydlení. Z něho však soud nic zásadního nezjistil, pouze to, že je podlaha nižší a že v domě chyběly interiérové dveře, obklady v koupelně. Předmětnou nemovitost prodávala dvakrát, poprvé si to rozmyslela, podruhé už nikoliv. Práce na domě a okolí pro ni byla příliš náročná. Před nastěhováním nechávala dodělávat podlahu, osadit vanu, osadit záchody a další podobné věci. U té podlahy jí to dělali nějací místní řemeslníci, kteří jí řekli, že když není podlahové topení, že tam nemusí být ta skladba, která je v projektu a že tak jak to udělali, to stačí, pokládali tam dřevěný rastr a izolovali polystyrénem, kromě toho se od projektové dokumentace odchýlila tím, že zde nebyl elektrokotel a nebyla zhotovena jímka na dešťovou vodu, že jsou na pozemku dvě studny, Šembiovým údajně říkala a považuje to za výhodu. Před kolaudací technickou dokumentaci k domu nepřepracovávala. Na kolaudaci ze stavebního úřadu přišla paní, která se pouze ptala, zdali materiály jsou v souladu s normami. Technickou dokumentaci měla k dispozici. Při zhotovení vrtané studny spoléhala na to, že stavitel má plnou moc k tomu, aby vyřídil vše potřebné, co ke stavbě bylo třeba a taktéž i ke studni. Žalobci se před koupí o údržbu srubu nijak nezajímali, v technické místnosti byly osazeny filtry na mechanické nečistoty, má za to, že vše na domě bylo viditelné, s výjimkou podlah. Nic skryté nebylo, na všechno se jí mohli žalobci zeptat, má za to, že byl viditelný i kousek soklu, na kterém byla nějaká izolace, což sama neví, protože není odborník. Žalobci si údajně žádnou vlastnost nemovitosti nevymínili a ona je o ničem neujišťovala, vady u sebe v domě, v době, kdy tam bydlela, žádné nepozorovala, pouze první zimu byla v nemovitosti zvýšená vlhkost, protože byla postavena ze syrového dřeva. Bylo tedy třeba více topit a větrat, což dělala. Popřela, že by mezi stěnami a střechou nebyla sedací mezera. , právnická osoba, nechala před stavbou obehnat drenáží, tak jak jí to doporučil stavitel, aby se zbavili vlhkosti. Slevu na pozemek si s původním majitelem panem , Anonymizováno, vyjednávala sama, a to proto, že se jí zdál příliš drahý. Nebylo to kvůli vlhkosti. Poprvé se o vadách nemovitosti měla dozvědět, něco na schůzce na parkovišti v , adresa, , ale nebylo to nic konkrétního. Písemná výtka přišla až následně. Při kolaudaci žalovaná žádnou technickou dokumentaci již nepředkládala, neboť vše tam již měli. První zimu se zvýšená vlhkost projevovala rosením oken, žádné mokré mapy na stěnách se netvořily.

22. Z přiložených fotografií soud zjistil, že zejména v rozích stěn se tvoří mapy od vlhkosti a objevuje se plíseň či houba.

23. Z vyjádření firmy , právnická osoba, . vyplývá, že energetický štítek měl klasifikační třídu písmene B pouze u jednoho ukazatele energetické náročnosti, a to teplé vody, nicméně bylo-li v inzerátu uvedeno písmeno B, bez uvedení, o který ukazatel energetické náročnosti se jedná, pak to nebylo uvedeno nesprávně. Ke skladbě podlahy se pak vyjádřili tak, že se jedná o vadné provedení podlahy. Z průkazu energetické náročnosti budovy z , datum, vyplývá, že energetická náročnost budovy v celkové dodané energii je písmeno C, ukazatel energetické náročnosti budovy v písmenu B je pouze v kategorii teplá voda. Z průkazu energetické náročnosti budovy ze dne , datum, vyplývá, že budova se dle nových právních předpisů ocitla v klasifikační třídě G. Z emailu , tituly před jménem, , Anonymizováno, . , Jméno zainteresované osoby 0/0, z , datum, vyplývá, že dle průkazu energetické náročnosti budovy z roku 2015 by měl být v informačních a reklamních materiálech při prodeji nebo pronájmu budovy nebo její ucelené části použita zjednodušená forma znázornění obsahující pouze klasifikační třídu současného stavu celkové dodané energie a její měrnou hodnotou staženou na energeticky stažnou plochu, tedy v daném případě písmeno C. Podle nové vyhlášky se má uvádět neobnovitelná primární energie, tedy dle tohoto štítku písmeno G. Ze zprávy Státní energetické inspekce vyplývá, že tato zjistila u kontrolované osoby , Jméno zainteresované osoby 0/0, porušení ustanovení § 7a odst. 2 písm. c bodu 1. Zákona č. 416/2020 Sbírky o hospodaření energií ve znění pozdějších předpisů, při prodeji budovy , adresa, .

24. Z protokolu o zkoušce ze dne , datum, vzal soud za prokázané, že vzorek obsahoval koliformní bakterie a nesplňoval parametry pitné vody. Ze sdělení , právnická osoba, , adresa, , odboru životního prostředí, vodoprávního úřadu, ze dne , datum, vyplývá, že vodoprávní úřad nedohledal žádné záznamy ke stavbě studny na pozemku žalobců. Z emailové zprávy z , datum, vyplývá, že na stavebním úřadě v , Anonymizováno, , se nenachází žádné doklady či povolení ke stavbě studny, s tím, že stavba byla povolena na stávající studnu, která byla na pozemku již před rokem 1955 a považuje se za povolenou. Nová studna by pak musela být povolována , právnická osoba, v , Anonymizováno, , odborem životního prostředí, vodoprávního oddělení. Toto bylo uvedeno vedoucí stavebního úřadu , Jméno zainteresované osoby 0/0, k dotazu právního zástupce žalobců.

25. Z emailu z , datum, od právní zástupkyně žalované vyplývá, že strany spolu komunikovali ohledně vad na nemovitosti a žalovaná se k nim v tomto ohledu také vyjadřovala tak, že je neuznává. Domlouvali se též na prohlídce domu znalcem, na kterém se dohodli. Ze vzájemné emailové komunikace právních zástupců vyplývá, že žalovaná reklamaci skrytých vad neuznala emailem ze dne , datum, . Z další emailové komunikace právních zástupců účastníků vyplývá, že smírně se oběma stranám spory řešit nepodařilo.

26. Z emailu architekta , Jméno zainteresované osoby 0/0, ze , datum, vyplývá, že podlaha, tak jak byla vyhotovena, nevyhoví stanovenému požadavku na hodnotu součinitele prostupu tepla, který byl v době projektování 0,45 W/m2k.

27. Z cenové nabídky na zatmelení spár na srubovém domě vyplývá, že pan , Jméno zainteresované osoby 0/0, byl v roce 2022 ochotný práci udělat, a to za celkovou částku , částka, bez DPH. Cenová nabídka od společnosti , právnická osoba, . na broušení a ošetření fasády ze , datum, pak zní na částku , částka, . Z nabídky společnosti , právnická osoba, . vyplývá, že za nový pasport stavby studny, dle stávajícího stavu a inženýrskou činnost, by si k , datum, naúčtovali , částka, vč. DPH. Nabídka na drenážní systém okolo rodinného domu vč. výkopových prací a štěrku od pana , Anonymizováno, , pak činila , částka, bez DPH. Cenová nabídka sestavy úpravny vody od společnosti Aquafocus pak činila , částka, s tím, že roční provozní náklady činí , částka, . Stavební rozpočet na podlahy od zhotovitele , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . pak činil , částka, vč. DPH.

28. Ze znalecké zprávy, k rizikům napadení srubu v , Anonymizováno, biotickými škůdci následkem dlouhodobého vystavení nosných trámů střechy povětrnostním vlivům, , Jméno zainteresované osoby 0/0, , , Anonymizováno, ., z , datum, pak vyplývá, že nosné trámy střechy jsou napadeny dřevokaznými houbami, které ohrožují jejich pevnost a stabilitu. Měřením pak bylo zjištěno, že uvnitř trámů je nadměrná vlhkost, přesahující trámy krovů střechy byly napadeny dřevokaznými houbami a plísněmi a zda se tak stalo zhoubnou dřevomorkou domácí, nebylo v době zpracování posudku ještě jisté, doporučeno bylo obnažené trámy zastřešit, povrchy očistit od nárůstu hub, řas a lišejníků, vysušené trámy naimpregnovat proti dřevokazným houbám a hmyzu a ošetřit je hydrofobním nátěrem proti vlhkosti. Poškození dřevokaznými houbami uvnitř trámů bylo zřetelné až na příčných řezech trámů, které byly vystaveny působením počasí po dobu 5 let.

29. Z informace o pozemku vzal soud za prokázané, že sousední pozemek p.č. , Anonymizováno, vlastnictví , Jméno zainteresované osoby 0/0, je umělou vodní nádrží – vodní plochou. Ze zhodnocení hydrogeologického vývoje v roce 2020 pak vyplývá, že zatímco teplota vzduchu v roce 2020 byla přibližně na průměrné výši z let 1981 až 2010, srážkový úhrn v měsíci říjnu v roce 2020 byl minimálně dvojnásobný oproti průměru za stejné období. Z výňatku z územního plánu pak vyplývá, že v blízkosti pozemků žalobců je významný krajinný prvek na stráni I. – údolní niva, dvě vidlicovitě se stékající vodotoče s rákosinami a břehovými porosty, rybníky, lesní remízy, louky a bývalé pastviny s tím, že území je pramennou oblastí a oblastí horních toků několika bezejmenných vodotečí spadajících do povodí Sázavy. To vyplývá i z územního plánu samotného.

30. Z vyjádření žalované ze dne , datum, ve sporu s žalobkyní , právnická osoba, ., že již v tomto řízení namítala žalovaná vůči staviteli vady díla v nevhodně zvolené střešní krytině, která se začala projevovat formou zatékání do nemovitosti na konci roku 2019.

31. Z emailu , Jméno zainteresované osoby 0/0, žalované ze dne , datum, vyplývají výtky žalobců k jejich vzájemnému smluvnímu vztahu a nevyřešeným detailům. Ohledně energetického štítku spolu žalovaná a žalobce komunikovali , datum, a dohodli se, že žalobce nechá energetický štítek zpracovat sám s tím, že jej žalovaná zaplatí. Cena štítku byla , částka, . Z SMSkové komunikace vyplývá, že žalobce a žalovaná spolu komunikovali ohledně předání energetického štítku a dopisu k výmazu zástavního práva od banky žalované. Není však patrné datum. Z SMS komunikace ze dne , datum, vyplývá, že se žalobce s žalovanou dohodli na schůzce na parkovišti u restaurace Zas a Znova v , adresa, u , adresa, , datum, v 18,30 hodin, přičemž místo a čas stanovila žalovaná. Z čestného prohlášení zaslaného emailem žalovanou , Jméno zainteresované osoby 0/0, , tedy pracovnici Stavebního úřadu , adresa, vyplývá, že dne , datum, žalovaná čestně prohlásila, že veškeré vnitřní instalace jsou provedeny v souladu s normami. Z ohlášení a dokončení stavby vyplývá, že žalovaná ohlásila dokončení stavby , datum, .

32. Z oznámení Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 22. a , datum, vyplývá, že žalobci podali podnět k zahájení přestupkového řízení se znalci , Jméno zainteresované osoby 0/0, a , Jméno zainteresované osoby 0/033. Z vyjádření certifikované realitní makléřky z , datum, vyplývá, že v okolí , Anonymizováno, se průměrná cena stavebního pozemku za metr čtvereční pohybuje okolo , částka, , přičemž se jedná o průměrnou cenu ze sedmi stavebních parcel v rádiusu tří kilometrů od Kostelce, z čehož nejdražší je , částka, za metr čtvereční a nejlevnější , částka, za metr čtvereční. Pod , částka, za metr čtvereční se vdané lokalitě stavební pozemek nekoupí.

34. Z emailu , Jméno zainteresované osoby 0/0, , vedoucího oddělení znalecké činnosti Ústavu znalectví a oceňování , adresa, školy technické a ekonomické v , Jméno zainteresované osoby 0/0, vyplývá, že byl připraven zpracovat znalecký posudek dle zadání účastníků s tím, že tento by byl hotový řádově za 4 měsíce a cena by se mohla pohybovat řádově od , částka, do , částka, plus DPH. Z emailu právního zástupce žalobců právní zástupkyně žalované vyplývá, že i oni oslovili znalce a nejlepší nabídku dostali od , právnická osoba, . na vypracování znaleckého posudku v červnu s náklady kolem , částka, včetně DPH. Proto navrhli limit na znalecký posudek , částka, . V dalším emailu , Jméno zainteresované osoby 0/0, a , Jméno zainteresované osoby 0/0, ze dne , datum, pak řešili dodatek ke kupní smlouvě a také zádržné ve výši , částka, .

35. Z videí předložených žalobci se soudu nepodařilo zjistit žádné patrné znaky projevů vytýkaných vad. Snad jedině s výjimkou původní studny, jejichž část je na záběrech patrná.

36. Z výpovědi svědka , Jméno zainteresované osoby 0/0, , majitele , Jméno zainteresované osoby 0/0, a stavitele předmětného domu se soud dozvěděl, že se s účastníky řízení osobně nezná. Pro žalovanou stavěl rodinný dům a s , Anonymizováno, se potkal, když jej oslovili a byl se v nemovitosti po nějakém čase podívat. Na počátku ještě před stavbou se asi 3x měnil pozemek, kde se mělo stavět. Samotný srub nechal stavitel vyrobit v Rusku, sem se převezl rozmontovaný a tady se montoval, a to norskou technologií, což údajně svědek dělá jako jediný v České republice. Ke stavbě byl standartní projekt od , tituly před jménem, , Anonymizováno, . Žalovaná tehdy svědka oslovila a také požádala o doporučení nějakého architekta, či projektanta. , adresa, byl vyroben standartní technologií a projektem se řídil jen přibližně. Dodržoval především technologii postupu výstavby. Před samotnou stavbou svědek zjistil, že samotný pozemek je velice bažinatý a podmáčený, protože byl níž než všechny okolní pozemky a v jeho dolní hranici tekl potok, který se dost možná ještě předtím, než se začalo stavět, vylil z břehu. Kvůli kvalitě pozemku pak pomáhal majitelce vyřídit s prodejcem pozemku slevu, neboť se nejednalo o standardní pozemek. Na pozemku bylo třeba udělat speciální drenážní opatření, a sice ve dvou výškách. Jedna se dělala u základového pasu a druhá ve výšce 60 centimetrů nad tím. Drenáž byla provedena 100 mililitrovou děrovanou trubkou v makadamovém loži, které se od ostatního terénu pravděpodobně oddělilo geotextílií ve vzdálenosti 1,30 až 1,50 od domu. Tyto práce však prováděla subdodavatelská firma a přesné složení si svědek nepamatoval. Postup stavby byl takový, že se do země vyrýply pruhy, které se vylily betonem, z něhož se nechaly trčet roxorové tyče a na ně se potom skládalo ztracené bednění. Vnitřek takto vzniklého obvodu budovy se pak vylil betonem a vznikla základová deska. Před vylitím betonem se muselo vše náležitým způsobem hutnit makadamem a až na to přišla betonová deska s ocelovou výztuží. V desce jsou samozřejmě prostupy pro inženýrské sítě. Deska se následně zaizolovala proti vlhkosti a radonu a na desku se pak stavěl srub. Nejprve se udělal první dřevěný věnec, který se musel speciálně naimpregnovat, aby se do něj nedostávala voda, protože bývá částečně zakryt skladbou podlahy. Nejprve se postavil dřevěný skelet a pak se postavila střecha a následně se dělali vnitřní příčky, které byly klasicky zděné, spolu s tím se dělaly i hrubé rozvody vody a elektřiny. Postavený skelet se přebrousil, mezi trámy se skládala impregnovaná ovčí vlna tlustá 4 centimetry, která se na 3x přeložila. Po výstavbě vnitřních příček a naštukování některých z nich pak spolupráce mezi ním a žalovanou skončila. Impregnovaná ovčí vlna je speciální a vydrží až 200 let. Svědek si rovněž vzpomněl, že na izolaci podlah měli již nakoupený speciální RPX extrudovaný polystyrén, který je vodoodpudivý a nehořlavý. Jednalo se o 10 centimetrů tlusté desky s falcem, které měly přijít dva krát přes sebe. Svědek si rovněž vzpomněl, že předtím, aby vůbec mohli na stavbě pracovat, museli okolní terén zhutnit a vysypat štěrkem do šíře až 2,5 metru od domu. Svědek uvedl, že standardní skladba podlahy, kterou dělají vždy při každé stavbě takového domu, je nula plus dvacetčtyři, což znamená, že dávají 20 centimetrů polystyrénu po 10ti centimetrech zkřížení a následně se na to pokládá fermacel, tedy 2,5 centimetrové desky s falcem. Pak už jde finální vrstva podlahy. Skladba podlahy se přizpůsobuje, pokud se dělá podlahové topení tak, že se zmenší tloušťka izolace, ale výška 24 centimetrů zůstává stále stejná. To je i kvůli tomu, aby byla správná výška oken, která musejí být připravená už z výroby. Na příčky se pak umísťují retifikační patky držící krovy, které musí být pohyblivé, protože jak si dům sedá, musí se s tím pohybovat, dům si sesedne cca 10-12 centimetrů, někdy i 15. Protože se svědek s žalovanou při stavbě rozešli před pokládkou podlah, polystyrén, který tam na to měli připravený, si odváželi. Byli s tím tehdy nějaké problémy a asistovala tam nějakým způsobem policie. Když po nějaké době do domu přijel, hned si všiml, že se člověk při vstupu do domu propadne dolů, asi o 15 centimetrů. Při předávce s žalovanou si sepisovali předávací protokol a svědek žalovanou poučil a upozorňoval, jakým způsobem se musí o nemovitost starat. V jednom místě na nemovitosti si žalovaná přála mít prodlouženou střechu, s čímž nebylo předtím počítáno, a na tu svědek provizorně natahl igelit a od té doby se to nijak nezměnilo. Výška podlahy se vždy pozná podle výšky oken a dveří. Žalovaná byla také svědkem upozorněna na to, že dům není nijak impregnován, že se to musí vše dodělat. Svědek prováděl pouze prvotní impregnaci borovou solí. V době předání domu bylo dřevo v pořádku. Poté, když byl navštívit , Anonymizováno, , tak viděl na dřevě povrchovou plíseň. Především v místech, kde nebyla dodělaná střecha. Svědek konstatoval, že stav nemovitosti zůstal v podstatě v takovém, jakém ho opustili. Podlahy byly níž cca o 15 centimetrů. Také si všiml, že na některých oknech byly obložky, což se udělat nesmí, protože dům sedá, a okna může úplně rozdrtit. Všiml si rovněž, že nebyl zateplený sokl domu, tedy beton sloužící jako základová deska, a to speciálním 3 centimetrovým soklovým polystyrénem. Svědek pomáhal vyřizovat žalované stavební povolení, nikoliv však studnu. Stavělo se ze sibiřské borovice, kterou svědek objednával a sám také těžil. Příprava stavby se prováděla v Rusku, přičemž tloušťka hranolu byla v pořádku. Standardně se připravuje tloušťka hranolu 212 až 218 milimetrů a výška bývá 270 až 280 milimetrů. Jedná se o norskou technologii stavby, tedy z otesávané kulatiny, a pokud jde o tloušťku, tato není z hlediska tepelné izolace až tak podstatná, podstatná je hustota dřeva a jeho výška, protože chlad proniká do místnosti po letech. Dodané dřevo na stavbu bylo v pořádku. Drenáž se dělala pouze kvůli základové desce a odvodňovalo se okolí základové desky, nikoli celý pozemek. U předání stavby byla paní , jméno FO, , pravděpodobně její zástupce, já a asi 5 lidí z naší firmy a možná i náš právní zástupce. Svědek si nevzpomíná, že by u něho žalovaná reklamovala nějaké vady stavby, ale v té době už spolu komunikovali v podstatě jenom přes soud. Svědek sdělil, že stavba byla vadná, protože nebyla dokončená. Nedokončenost stavby považuje za vadu. Nemůže-li věc dokončit a udělat tak jak má být, tak to pro něho není v pořádku. Nikdy nekácí 110 až 135 let staré stromy pro to, aby práci nedodělal a nebyla v pořádku. Z tohoto důvodu považuje stavbu za vadnou. Dům, ve chvíli, kdy jej předávali, nebyl určený k užívání. Z tohoto důvodu také nepředával k domu žádnou dokumentaci pro stavební povolení. Kdy zjistil, že stavba byla kolaudovaná, tak psal stížnost na stavební úřad, dnes už ale k užívání v podstatě nic mít nemusíte. Na dřevo žádnou certifikaci nedával, protože stavba nebyla dokončena, pan , Anonymizováno, mu kdysi zavolal, jako neznámé číslo a představil se mu a požádal ho, zda by se mohl přijet podívat na stavbu, v současné době číslo na žalobce již ani nemá a není s ním v kontaktu. Právního zástupce žalobců vůbec nezná. Nepamatoval si ani, že by žalobce byl volán jako svědek v jeho soudním sporu s žalovanou, vzpomněl si, že naceňoval pro žalobce cenu impregnace srubu.

37. Při právním posouzení soud vycházel z ustanovení § 2099 a násl. Občanského zákoníku (dále jen o.z.). Podle § 2099 odst. 1 o.z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096 o.z., tedy v ujednaném množství, jakosti a provedení a nejsou-li jakost a provedení ujednány, pak v jakosti a provedení vhodném pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý, anebo jak stanoví § 2096 o.z. dle smluveného vzorku či předlohy. Dle druhé věty ustanovení § 2099 odst. 1 o.z. se za vadu považují i vady v dokladech nutných pro používání věci. Podle § 2100 odst. 1 o.z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti. Podle § 2132 o.z. věta druhá platí, že nebezpečí škody na věci na kupujícího přechází jejím převzetím. Podle § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad anebo zastřel-li vadu lstivě. Podle § 2104 o.z. kupující věc podle možností prohlédne co nedříve, po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejich vlastnostech a množství. Podle § 2106 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo (dle písmene c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, podle odstavce druhého téhož ustanovení kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle § 2107 odst.1 o.z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Podle § 2111 o.z. neoznámí-li kupující vadu věci včas, pozbývá právo odstoupit od smlouvy. Podle § 2112 odst. 1 o.z. neoznámí-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle odstavce druhého téhož ustanovení soud přihlédne k účinkům podle odstavce 1 jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

38. Soud vyšel ze skutkových zjištění uvedených shora a dospěl k tomuto závěru: v daném případě žalobci jakožto kupující dne , datum, platně uzavřeli kupní smlouvu s žalovanou jako prodávající na nemovitosti v k.ú. a obci , adresa, , konkrétně pak pozemek st.pč. , Anonymizováno, a st.pč. , Anonymizováno, , jejichž součástí je dům čp. , Anonymizováno, , a pozemky pč. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , pč. , Anonymizováno, , pč. , Anonymizováno, , pč. , Anonymizováno, , všechny zapsané na LV č. , hodnota, , vedené u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, -, Anonymizováno, , a to za kupní cenu , částka, . K předání této nemovitosti došlo , datum, . Ještě předtím účastníci uzavřeli platnou rezervační smlouvu, a to dne , datum, . Následně žalobci u žalované uplatnili práva z vad – slevu z kupní ceny, nejprve čtyři: 1. vznik zvýšené vlhkosti a plísně uvnitř domu a související znehodnocení dřeva 2. zjištění vadného provedení podlahy 3. vadné sedání stavby domu 4. neodpovídající energetický štítek domu, následně pak ještě vytkli 5. špatnou kvalitu vody, 6. postavenou vlastní vrtanou studnu bez stavebního povolení, 7. chybějící zadržovací jímku – akumulační nádrž s přesahem do vsaku, 8. biologické napadení dřeva a 9. vysokou hladinu podzemní vody a vyvěrající pramen. Celkem tedy vytkli 9 vad nemovitosti, za něž uplatňovali slevu z kupní ceny. Jak se ukázalo, vady č. , hodnota, a 8, tedy vznik zvýšené vlhkosti a plísně uvnitř domu a biologické napadení dřeva, spolu bezprostředně souvisí a vlastně se tak jedná o jednu a tutéž vadu s různými projevy. Soud se pak především zabýval otázkou, zda se vůbec jedná o vady nemovitosti a uzavřel, že tvrzené vady pod čísly 1-2 a 4-8 skutečně vadami prodávané nemovitosti jsou, neboť snižují deklarovanou, či běžnou kvalitu prodávaných nemovitostí. Na tomto místě je třeba připomenout, že žalobci kupovali zánovní nemovitost, jejíž stavba započala v roce 2016 a teprve v roce 2019 byla zkolaudována. Je tedy nepochybné, že kupovali „nový“ rodinný dům se zahradou, a to jak vyplynulo ze vzájemné komunikace před koupí, v částečně nedokončené podobě, za účelem trvalého bydlení jejich rodiny s dětmi, je tedy jasné, že kupovali dům s očekáváním minimálních či nulových investic na jeho opravu a údržbu s výjimkou těch, které byly patrné od samého počátku a na které je žalovaná výslovně upozornila, tj. že v objektu chybí interiérové dveře, obložení koupelny, není dokončeno zastřešení přesahujících trámů pro případnou terasu, chybí vstupní branka, bude třeba upravit zahradu a okolí domu, anebo ty, pro které se sami rozhodli – to jest vyměnit na WC dřevěnou podlahu za dlažbu a instalovat závěsnou záchodovou mísu. V ostatním pak nepochybně očekávali, že kupují téměř kvalitu novostavby, navíc je v tom žalovaná též utvrzovala, neboť jim předávala projektovou dokumentaci k novému domu z roku 2015 a jako zánovní dům jej také prezentovala v inzerci na prodej nemovitosti. Tím chce soud říct, že odlišná situace by byla v okamžiku, kdy by žalobci kupovali např. 150 let starou roubenku, kde se dá očekávat, že se na ní zub času nějakým způsobem podepsal. Při zhodnocení jednotlivých vad pak soud především vycházel ze znaleckého posudku , Jméno zainteresované osoby 0/0, , neboť jej ze všech tří znaleckých posudků , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, Jokla považuje za nejpřesvědčivější a nejpečlivěji zpracovaný. Jako jediný ze znalců se totiž obtěžoval též s podrobným měřením vlhkosti vzduchu, materiálu a zjišťování úniku tepla či vnikání chladu termokamerou, zatímco druzí dva znalci svůj znalecký posudek odbyli obecnými, či obecně platnými premisami, aniž by se snažili hlouběji pátrat po příčinách zjištěných nedostatků a dokonce některé znalecké otázky vůbec nezodpověděli. Navíc některé jejich závěry jsou v příkrém rozporu i se závěry ostatních odborníků či znalců, ale i stavitele nemovitosti, kteří se k věci také vyjadřovali. Jak vyplynulo z provedeného dokazování a vyplynulo to i z výpovědi žalované, žalovaná předložila žalobcům před koupí projektovou a technickou dokumentaci k rodinnému domu, kterou dokládala stav nemovité věci s upozorněním na dvě změny, a to že v podlaze není podlahové topení a zdrojem tepla není elektrokotel, jak je v projektu. Ostatně totéž udělala ve vztahu ke stavebnímu úřadu, kterému se pravděpodobně ani neobtěžovala uvést tyto dvě podstatné změny. Svůj dům jak v inzerci, tak i v rezervační smlouvě a koneckonců i ve smlouvě kupní prezentovala jako téměř nový dokončený dům s potřebou nepatrných dodělávek, který netrpí žádnými vadami, ačkoli dobře věděla, že dům nebyl dokončen najatou odbornou firmou a že si jej dodělávala „svépomocí“ bez jakékoliv znalosti technologického postupu při provádění takové stavby. V takovém případě plně odpovídá za stav domu, jeho vlastnosti a především pak za informace o něm poskytnuté a nemůže se ospravedlnit a vyvinit tím, že jí nějací řemeslníci utvrzovali v tom, že tak, jak práci dělají, je to dostačující. Bylo na ní, aby si to ověřila. Žalovaná již přímo v inzerci uvedla, že nabízený dům vyžaduje jen velmi malé energetické náklady. Navíc uvedla, že dle energetického štítku spadá budova do energetické třídy B, ačkoliv věděla, že je to přesně naopak, sama uváděla, že v domě pořád topila a větrala. Rovněž v rezervační smlouvě výslovně uvedla, že neví o žádných vadách, kterými by měl dům či nemovitosti trpět, ačkoliv moc dobře věděla, že dům není dokončen, že sama o své vůli změnila skladbu podlahy, že se sama rozhodla pro ponechání přesahu trámů, krovů, které se posléze sama rozhodla nezastřešit a ponechat je na pospas povětrnostním vlivům i vlivům nejrůznějších škůdců, že se sama rozhodla nechat zkolaudovat dům, aniž by technickou a projektovou dokumentaci dala do souladu se stavem skutečným. Soud považuje za vadu též špatnou kvalitu vody ve studni a to z toho důvodu, že zde existuje ujištění ze strany žalované o tom, že je voda v pořádku a pitná. Sama žalovaná uváděla, že při prohlídce domu vodu ze studny nabízela k pití oběma žalobcům, s tím, že tuto vodu sama pije. Z takového počínání pak lze dovodit, že voda ze studny by měla mít kvalitu pitné vody. V inzerátu je výslovně uvedeno náklady na bydlení velmi nízké, v parametrech je uvedeno PENB písmeno B. V odstavci 4.3. rezervační smlouvy pak žalovaná jako prodávající prohlašuje, že jí nejsou známy žádné vady nemovitosti, na které by kupujícího neupozornila, žalovaná se dále bránila tím, že předmětné vady nejsou skryté, ale zjevné, snad s výjimkou podlahy a dále že žalobci neuplatnili práva z vad včas. Ustanovení § 2103 o.z. říká, že kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To však neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně že věc je bez vad a nebo zastřel-li vadu lstivě. Prohlášení v rezervační smlouvě soud považuje za výslovné ujištění prodávajícího o tom, že věc je bez vad. Ohledně včasnosti uplatněného práva z vadného plnění pak platí, že k této soud přihlíží za 1. pouze je-li namítnuta druhou stranou, (což se stalo) a za 2. nejedná-li se o vadu, v důsledku skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět, jak říká odstavec druhý tohoto ustanovení. V daném případě je zřejmé, že žalovaná musela minimálně vědět o všech uplatněných vadách, které soud jako vady vyhodnotil a z daného pohledu tedy není důležité, zda se jedná o vady skryté či zjevné, zdali byly uplatněny včas či nikoliv. Ostatně těžko si lze představit, že by spolu strany jednaly ohledně vad, které nebyly uplatněny včas, což se v tomto případě dělo, strany uzavíraly dodatek ke kupní smlouvě, zadávali znalecké posudky, které měly vady ohodnotit apod., i tak má soud za to, že všechny shledané vady jsou vady skryté a nikoliv zjevné, neboť je i při náležité běžné pozornosti bez odborných znalostí nelze zjistit. Při stanovení výše slevy z kupní ceny pak soud vyšel jednak z odborných posouzení znalců a jednak z cenových nabídek na práce vedoucí k odstranění předmětných vad.

39. Poslední vadu v podobě zvýšené hladiny podzemní vody a vyvěrajícího pramene soud neshledal z toho důvodu, že vysoká hladina spodní vody se neprokázala, jak vyplývá ze znaleckých posudků a vyvěrající pramen na pozemku soud hodnotí nikoli jako vadu, ale jako bonus, obzvláště pak v dnešní době, kdy se přijímají nejrůznější opatření a stát poskytuje dotace na téměř jakékoliv projekty pro zadržení vody v krajině. Druhým vytknutým nedostatkem, který soud nezhodnotil jako vadu, je pak špatné sedání stavby, o němž se všichni znalci shodli, že toto nebylo prokázáno, a patrně ze stejného důvodu tuto vadu žalobci také nijak dále neodůvodňovali.

40. Při určení slevy z ceny díla pak vyšel jednak ze znaleckých posudků a jednak z cenových nabídek. Slevu na vadu v bodě 1 a 8 pak vypočetl jako součet cenové nabídky na broušení a ošetření fasády ve výši , částka, , cenové nabídky na zatmelení spár ve výši , částka, a částky , částka, vycházející z výpočtu nákladů na zateplení soklové partie ve znaleckém posudku , Jméno zainteresované osoby 0/0, , přičemž se jedná o součet částky , částka, na stavební práce na částky , částka, a , částka, na pořízení materiálu v podobě extrudovaného polystyrenu a lepicího stěrkovacího tmelu. Na vadu č. , hodnota, , tedy vadné provedení podlah soud slevu vypočetl z cenové nabídky, která zní na částku , částka, , od níž odečetl částku , částka, , která již byla žalobcům v souvislosti s touto vadou vyplacena, tedy ve výši , částka, . Slevu za nesprávně uvedený štítek PENB pak vychází ze znaleckého posudku , Jméno zainteresované osoby 0/0, vypočteného jako 5% z kupní ceny nemovitosti, tedy , částka, . Sleva na vadu v podobě špatné kvality vody ve studni pak vychází opět z cenové nabídky ve výši , částka, na pořízení multifunkčního filtru. Sleva v důsledku vady č. , hodnota, , tedy postavené studny bez stavebního povolení pak rovněž vychází z cenové nabídky na zlegalizování stavby studny, tedy vytvoření potřebné dokumentace ve výši , částka, . Součtem pak soud došel k celkové slevě , částka, , jak je uvedeno v rozsudku. Protože k úhradě nedošlo poté, co byla žalovaná k úhradě slevy vyzvána, tedy do , datum, , ocitla se žalovaná dne , datum, v prodlení, a proto soud přiznal též zákonný úrok z této částky. Ve zbylé části žalobu zamítl. Argumentace žalované, že samotný pozemek měl v době prodeje větší hodnotu, než za který byl prodán spolu s domem, je v tomto směru nepřípadná, sleva z kupní ceny odpovídá vadám zjištěným na nemovitostech a proto je tímto způsobem stanovena. Žalované nic nebránilo v tom, aby nemovitost prodala za tržní cenu.

41. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl tak, že jej přiznal žalobcům, kteří byli ve sporu úspěšnější a sice uspěli v 97,6% v 2,4 % pak neuspěli. Po odečtení neúspěchu od úspěchu pak žalobcům náleží 95,2 % z celkových nákladů řízení. Náklady řízení žalobců pak představuje odměna a náhrada hotových výdajů advokáta ve výši , částka, , a to odměna za 18 úkonů právní služby po , částka, ve výši , částka, podle § 7 bodu 6 (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva za základním skutkových a právním rozborem, písemné podání ve věci dne , datum, , vyjádření k odporu z , datum, , účast na jednání dne , datum, , účast na jednání dne , datum, , účast na jednání dne , datum, , písemné podání ze dne , datum, , účast na jednání dne , datum, , které přesahovalo 2 hodiny, písemné podání ze dne , datum, , účast při jednání trvající déle než 2 hodiny dne , datum, , písemné podání ze dne , datum, , účast na jednání trvající déle než 2 hodiny dne , datum, , písemné podání ze dne , datum, a účast na jednání dne , datum, ). Dále soud připočetl náhradu hotových výdajů za 18 úkonů právní služby , částka, dle § 13 odst. 4 písm. b) advokátního tarifu, tedy celkem , částka, a náhradu cestovních výdajů za cestu k ústním jednáním z advokátní kanceláře do Benešova a zpět ve dnech , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, a , datum, , celkem , hodnota, km osobním automobilem tovární značky , Jméno zainteresované osoby 0/0, , SPZ, při průměrné spotřebě 7,3 l naturalu 98 na 100 km a sazbě amortizačního poplatku 4,70 a , částka, /1 km a ceně naturalu 98 v prvních třech případech , částka, a v dalších dvou případech , částka, a v posledních dvou případech , částka, . Dále soud přiznal náhradu za promeškaný čas za 28 půlhodin ve výši , částka, , to vše zvýšené o 21 % DPH, jehož je právní zástupce žalobců plátcem a zaplacený soudní poplatek ve výši , částka, . 95,2 % z celkových nákladů řízení žalobců pak činí , částka, , kterou také soud žalobcům přiznal.