4 C 498/2024

Plný text

Okresní soud v Benešově rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Šimkem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce fakticky bytem Adresa žalobce proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta pro přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu o velikosti 2+1 s příslušenstvím v prvním podlaží domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , evidovaném na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , učiněná právním předchůdcem žalovaného vůči žalobci dne , datum, z důvodu rozsáhlé a dlouhodobé rekonstrukce domu a bytu, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku částku ve výši , částka, .

1. Žalobce se žalobou, podanou dne , datum, , domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Návrh, který podal proti původnímu žalovanému (, jméno FO, – usnesením zdejšího soudu ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, bylo připuštěno, aby na místo žalovaného , jméno FO, do řízení přistoupil žalovaný , Jméno žalovaného, ) odůvodnil tím, že mezi žalobcem a původním žalovaným byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva k bytu o velikosti 2+1 s příslušenstvím v prvním podlaží domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , evidovaném na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , přičemž smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Dne , datum, byla žalobci doručena výpověď z nájmu z důvodu, že bude prováděna rozsáhlá rekonstrukce domu a předmětného bytu. Dne , datum, podal žalobce proti této výpovědi písemné námitky, ve kterých vyjádřil svůj nesouhlas s výpovědí. K těmto námitkám se původní žalovaný nevyjádřil. Veškeré platby žalobce hradí řádně a včas a byt užívá v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou. Dále žalobce uvedl, že je mu známo, že původní žalovaný jednal o prodeji předmětné nemovitosti, a tedy výpovědní důvod žalobce považuje za účelový.

2. Žalovaný se dne , datum, k žalobě vyjádřil tak, že předmětná výpověď je platná, když má veškeré náležitosti, včetně uvedení konkrétního důvodu, tedy rozsáhlou rekonstrukci domu a bytu a poučení podle ustanovení § 2286 odst. 1 občanského zákoníku. Tvrzení žalobce, že by měla obsahovat vylíčení konkrétních důvodů rozsáhlé rekonstrukce, je liché. Předmětný byt a celý dům je v dezolátním stavu, kdy byt, který je pronajímán žalobci, je ještě v horším stavu, než ostatní byty nacházející se v domě. Žalobce svou domácnost vede zcela nevhodně – schraňuje velké množství odložených krabic plných věcí, které zadržují vlhkost a nepořádek a jako primární zdroj vytápění používá kamna. Je zřejmé, že žalobce o byt nikterak nepečuje a tento neudržuje. Do bytu zatéká po stěnách, stropě a okolo oken jsou patrné skvrny od vody a plísně. , adresa, stav bytu ovlivňuje i sousední byty, do nichž proniká vlhkost a kouř z kamen. Žalovaný jako nový vlastník s rekonstrukcí započal i z obavy, zda je předmětný byt a celý dům zdravotně nezávadný a vůbec způsobilý k užívání. Ze zápisu z prohlídky stavby ze dne , datum, od autorizovaného technika pro pozemní stavby vyplývá, že v předmětné domě byly zjištěny značné trhliny v klenbách. Ze strany geodeta došlo ke komplexnímu nákladnému zaměření předmětné budovy. Výpověď nájemní smlouvy byla zcela oprávněna, a proto je návrh žalobce nedůvodný. Ačkoliv v současné době některé ze stavebních prací na předmětném domě probíhají, tyto jsou s většími náklady a pouze částečné. Sporování výpovědi nájemní smlouvy a nevyklizení předmětného bytu představuje pro žalovaného nejen finanční, ale i časovou ztrátu, když komplexní finalizace rekonstrukce je vzhledem k postupu žalobce v současné době v nedohlednu.

3. Ve vyjádření soudu doručeném dne , datum, žalobce uvedl, že důvod „rozsáhlá a dlouhodobá rekonstrukce domu a bytu“ sám o sobě neodpovídá zákonným výpovědním důvodům a bez konkretizace prací a jejich dopadu na užívání bytu neumožňuje přezkum. Takové vymezení vede k neurčitosti výpovědi a k závěru o její neoprávněnosti, případně zdánlivosti (§ 553 občanského zákoníku). Žaloba byla podána ve dvouměsíční lhůtě podle § 2290 občanského zákoníku. Judikatura Nejvyššího soudu potvrzuje, že výpovědní důvod musí být ve výpovědi vymezen tak, aby byl nezaměnitelný a soud je tímto vymezením vázán. Uplatní-li pronajímatel důvod, který zákon nezná, jde o výpověď neoprávněnou. Výpovědní důvod „jiný obdobně závažný“ je třeba vykládat restriktivně a musí být srovnatelný závažností s důvody podle § 2288 odst. 1 písm. a) – c) občanského zákoníku.

4. Soud provedl důkazy, které hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti podle §132 o.s.ř., a zjistil následující skutkový stav: Z nájemní smlouvy ze dne , datum, vzal soud za prokázané, že mezi původním žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva o nájmu předmětné bytové jednotky (byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím v prvním podlaží domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , evidovaném na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, ), přičemž nájem byl sjednán na dobu neurčitou ode dne , datum, . Z protokolu o předání nemovitosti soud zjistil, že k předání bytové jednotky došlo dne , datum, . Z výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, soud zjistil, že původní žalovaný jako pronajímatel vypověděl žalobci nájem předmětné bytové jednotky z důvodu rozsáhlé a dlouhodobé rekonstrukce domu a bytu. Výpovědní doba byla stanovena na 3 měsíce od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Současně bylo ve výpovědi obsaženo poučení dle § 2286 OZ o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do 2 měsíců ode dne doručení výpovědi, aby soud přezkoumal její oprávněnost. Výpověď byla žalobci zaslána dne , datum, a na obálce je poznámka (zřejmě žalobce), že k vyzvednutí došlo dne , datum, , což žalovaný ani jeho právní předchůdce nesporoval. Z námitek proti výpovědi z nájmu bylo prokázáno, že žalobce zaslal původnímu žalovanému (právnímu předchůdci žalovaného) dopis, v němž namítal, že podle ustanovení § 2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) je možno dát výpověď pouze z důvodů uvedených v daném ustanovení, přičemž rekonstrukce domu nebo bytu takovým výpovědním důvodem není. Vzhledem k důvodu žalobce považuje výpověď jako nerelevantní a bezdůvodnou – spíše ji považuje za účelovou, když dle slov původního žalovaného objekt bytového domu prodává a osobně tedy rekonstrukci provádět nebude. Dle slov ostatních nájemníků výpověď z nájmu obdržel pouze on. Výpověď považuje za účelovou a neakceptovatelnou, a proto podá návrh na její přezkoumání soudem. Z podacího lístku je patrno, že žalobce námitky zaslal právnímu předchůdci žalovaného dne , datum, . Z informativních výpisů z Katastru nemovitostí týkajících se domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , evidovaném na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , tj. domu, ve kterém žalobce bydlí, byl ke dni , datum, , jméno FO, (původní žalovaný) a ke dni , datum, žalovaný , Jméno žalovaného, . Z emailu, který zaslala žalobci právní zástupkyně žalovaného vzal soud za prokázané, že žalovaný žalobci navrhl užívání předmětné nemovitosti do března , Anonymizováno, , což mu umožní prostor pro nalezení náhradního bydlení s nájemným za současných podmínek a nebude požadovat zvýšení nájmu o inflační doložku. Z fotografií předmětného domu a bytu, plánu rekonstrukce, vyjádření k žádosti o povolení zásahu do silnice (kanalizační přípojka), zápisu o prohlídce stavby a faktur soud vzal za prokázané, že dům rekonstrukci vyžaduje, kdy si žalovaný vyžádal vyjádření techniků a geodetické práce, a že v bytě žalobce se nachází řada věcí.

5. Při právním posouzení věci soud postupoval podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Podle § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Dle § 2231 odst. 1 o.z. skončí nájem ujednaný na dobu neurčitou výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Podle § 2286 odst. 1 o.z. vyžaduje výpověď nájmu písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle § 2286 odst. 2 o.z. platí, že vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle § 2288 odst. 1 písm. d) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu a dle odst. 3 téhož ustanovení platí, že vypoví-li pronajímatel nájem mj. z tohoto důvodu, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Podle § 2290 o.z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Podle § 2259 o.z. je nájemce povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce. Podle § 2260 odst. 1 o.z. nevyžaduje-li se nájemcův souhlas k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. Podle odstavce druhého téhož ustanovení nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení; zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě podle odstavce 1 a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí. Podle odstavce třetího téhož ustanovení neprohlásí-li nájemce pronajímateli do deseti dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl. Podle § 2261 o.z. je-li nutné vyklizení bytu nejdéle na dobu jednoho týdne, postačí oznámit nájemci alespoň deset dnů před zahájením prací. Lhůta k prohlášení nájemce se zkracuje na pět dnů. Podle § 2262 odst. 1 o.z. odmítne-li nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká. Podle odstavce druhého téhož ustanovení prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí.

6. V daném případě soud uzavřel, že mezi žalobcem a právním předchůdcem žalovaného byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva ohledně předmětné bytové jednotky na dobu neurčitou. Dne , datum, byla žalobci doručena výpověď z nájmu bytu, která byla odůvodněna „rozsáhlou a dlouhodobou rekonstrukcí domu a předmětného bytu“. Žalovaný podal dne , datum, písemné námitky proti výpovědi, ve kterých projevil nesouhlas s předmětnou výpovědí z nájmu bytu a dne , datum, podal žalobu s poukazem na její neoprávněnost. Žaloba byla podána včas, protože občanský zákoník v ustanovení § 2290 stanoví lhůtu dva měsíce od doručení výpovědi (výpověď byla doručena dne , datum, a žaloba byla podána dne , datum, ). V průběhu řízení došlo ke změně vlastníka předmětné nemovitosti, kterým se stal žalovaný.

7. Výpovědní důvody jsou vypočteny v ustanovení § 2288 odst. 1 a 2 o.z., přičemž rekonstrukce domu a bytu v tomto výčtu není. Žalovaný poukazoval na to, že daný případ spadá pod ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o.z., tedy že vzhledem k tomu, že rekonstrukce byla nezbytná, šlo o jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Soud však tento názor nesdílí. Dle ustálené judikatury a literatury důvod pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. musí být svým významem srovnatelný s výpovědními důvody upravenými pod písm. a) – c), musí být tedy i stejně významný (srov. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2014, s. 457 – 464). S ohledem na ochranu nájemce a relativně kogentní úpravu nájmu bytu v občanském zákoníku je třeba posuzovat důvody, které by mohly vést k vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., restriktivně. Byť je dle provedených důkazů rekonstrukce domu potřebná, na úpravy a jiné změny nájemního bytu zákon pamatuje v ustanovení § 2259 a následující o.z., která stanovují práva a povinnosti pronajímatele a nájemce (dané ustanovení zmiňuje i hrozbu zvlášť závažné újmy) v případě potřeby rekonstrukce. Je tedy pojmově vyloučeno, aby rekonstrukce domu a bytu spadala pod výpovědní důvod § 2288 odst. 1 písm. d) o.z., má-li k tomu občanský zákoník speciální úpravu. Bude tedy třeba, aby pronajímatel postupoval dle ustanovení § 2259 a násl. o.z.. S ohledem na uvedené soud žalobě vyhověl a rozhodl, že výpověď z nájmu předmětného bytu, je neoprávněná.

8. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka , částka, představující , částka, za 2 úkony - příprava a podání žaloby a , částka, za 5 úkonů učiněných po , datum, – návrh na změnu žalovaného, 4 x účast na jednání u soudu ve dnech , datum, , , datum, , , datum, a , datum, dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky.

9. Lhůta k plnění byla stanovena v délce 3 dnů od právní moci rozsudku podle § 160 odst. 1 věta 1. o.s.ř.