5 C 1/2024

Plný text

Okresní soud v Benešově se sídlem Masarykovo nám. 223, Benešov, rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Šturcovou v právní věci: žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A c) Jméno žalobce C , narozený Datum narození žalobce C bytem Adresa žalobce A všichni zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba na určení, že je neoprávněná a neplatná výpověď žalovaného ze dne , datum, podaná žalobcům k nemovitostem – pozemku st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, a pozemků p. č. , Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Dne , datum, podali žalobci k Okresnímu soudu v Benešově žalobu na určení, že výpověď žalovaného dána žalobcům ze dne , datum, k pozemku st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, rodinný dům a k pozemku p. č. , Anonymizováno, , p. č. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , vše zapsáno na LV , Anonymizováno, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, je neoprávněná a neplatná. V odůvodnění žaloby uvedli, že žalobci b) a c) jsou manželé a s žalobcem a) jsou nájemci z titulu nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, . Na základě nájemního práva užívají předmětné nemovitosti na dobu neurčitou. Žalovaný je pronajímatel, na kterého přešly povinnosti na základě uzavřené kupní smlouvy ze dne , datum, . Dne , datum, byla doručena žalobci a) výpověď z nájmu bytu z důvodu uvedeného v § 2288 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku s odůvodněním, že pronajímatel hodlá byt užívat pro sebe. Proti této výpovědi podali žalobci dne , datum, námitky, na které žalovaný dosud reagoval. Žalobci dodrželi k podání žaloby o přezkoumání oprávněnosti výpovědi dvouměsíční lhůtu. Dále uvedli, že žalovaný zaslal výpověď pouze žalobci a), zatímco žalobkyni b) nebyla výpověď adresována ani doručena a žalobce c) se stal nájemcem jako manžel žalobkyně b). Dle názoru žalobců má soud zkoumat výpověď samostatně ve vztahu ke každému z žalobců jako nájemců. Žalobci mají za to, že výpověď je neplatná, neboť nebyla učiněna řádně vůči všem nájemcům z předmětné nájemní smlouvy. Dále žalobci považují výpověď za neoprávněnou proto, že nemovitosti mají být užívány pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, aniž byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství již bylo rozvedeno. Žalobci mají za to, že důvod výpovědi uvedená žalovaným, tedy že nemovitosti hodlá užívat pro sebe a dále, že je má v úmyslu rekonstruovat, jsou použity účelově, neboť žalovaný disponuje vlastním bydlením v , Anonymizováno, , adresa, , kde má plně zařízenou domácnost pro bydlení s rodinou. Žalobci neuvěřili žalovanému jeho úmysl přemístit se do , adresa, s ohledem na jeho podnikatelské aktivity, kterými je také vázán v , Anonymizováno, , adresa, jako člen korporací se sídlem v , Anonymizováno, , adresa, . Žalobci nemají za prokázané, že žalovaný vyjádřil opravdovou vůli ve sporné nemovitosti bydlet, neboť veškeré sociální a podnikatelské zázemí má v Uherském , adresa, . Výpovědní důvod tvrzený žalovaným nebyl, dle názoru žalobců, naplněn za situace, kdy žalovaný neprokázal, že podal návrh na rozvod manželství, nebo že je manželství rozvedeno. Namítají, že jsou slabší smluvní stranou a jejich nájemní právo by mělo být chráněno, neboť nemovitosti řádně užívají více než 13 let.

2. Žalovaný se ve věci vyjádřil písemným podáním ze dne , datum, tak, že nárok uplatněný v žalobě neuznává a navrhl zamítnutí žaloby, která není důvodná. Uvedl, že si nemovitosti v , adresa, koupil za účelem rekonstrukce a užívání pro sebe k bydlení, který je legitimním a zákonným důvodem k výpovědi nájmu, kterou žalovaným jednotlivě jako nájemníkům doručil. Odkázal na skutečnost, že žalobci jsou informováni o záměrech žalovaného a hledají si náhradní bydlení, podanou žalobu považuje za obstrukční. Považuje za nesporné, že je spoluvlastníkem pozemku a rodinného domu v k. ú. , adresa, , kde bydlí se svojí rodinou, a účastní se na podnikání právnických osob také se sídlem v , Anonymizováno, , adresa, . Dále uvedl, že dne , datum, každému ze žalobcům odeslal samostatně poštovní zásilku obsahující výpověď z nájmu předmětných nemovitostí, která byla každému z žalobců doručena. Dále připustil, že od žalobců obdržel dopis ze dne , datum, obsahující námitky proti výpovědi, na které písemně nereagoval. S žalobci se osobně kontaktoval v listopadu , Anonymizováno, a sdělil záměr ohledně rekonstrukce nemovitostí a užívání k bydlení. Účastníci se původně dohodli na ukončení nájmu dohodou ke dni , datum, s tím, že by se vystěhovali do , datum, . K návrhu na uzavření dohody o skončení nájmu žalobci zatím nepřistoupili. Dále uvedl, že výpověď obsahuje všechny podstatné náležitosti a důvodem je vůle žalovaného užívat nemovitosti po rekonstrukci pro sebe. V nemovitosti hodlá s rodinou trávit volný čas, dovolenou a bydlet tu v době, kdy je pracovně vázán ve , právnická osoba, a v , Anonymizováno, . Nesouhlasí s argumentací žalobců ohledně zpochybnění výpovědního důvodu a s tím, že by měl dokládat návrh na rozvod manželství, nebo že jeho manželství bylo rozvedeno.

3. Žalobci se ve věci písemně vyjádřili podáním ze dne , datum, tak, že se žalovaný pokusil dát žalobcům výpověď neoprávněně a neplatně bez bytové potřeby z důvodu rozvratu manželství. Podmínka pro zákonný výpovědní důvod tak nebyla naplněna. Žalovaný nemovitost nepotřebuje pro výlučné bydlení, neboť ve sporných nemovitostech chce trávil pouze volný čas a dovolenou. Žalobci setrvali na právním stanovisku, že výpovědní důvod lze použít pouze v případě, že by žalovaný hodlal opustit rodinou domácnost, nebo pokud by byl dán návrh na rozvod manželství, nebo manželství již bylo rozvedeno. Dále uvedli, že výpověď je neplatná i jako právní jednání, které se příčí dobrým mravům a odporuje zákonu.

4. Soud provedl důkazy, které hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti podle § 132 o. s. ř. a zjistil následující skutkový stav: Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, , zjistil, že je žalovaný veden jako výlučný vlastník nemovitostí, a to pozemku st. p. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, , rodinný dům a pozemků p. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, pro k. ú. a obec , adresa, , zapsané u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Dále soud zjistil, že dne , datum, uzavřel , jméno FO, a , jméno FO, jako pronajímatelé s , jméno FO, , adresa, (manželi), , adresa, a , Jméno žalobce B, jako nájemci nájemní smlouvu, jejímž předmětem byla budova č. p. , Anonymizováno, na st. p. č. , hodnota, a pozemky st. p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, , pro k. ú. a obec , adresa, , se sjednaným nájemným ve výši , částka, měsíčně, a to na dobu neurčitou. Mezi účastníky je nesporné, že do práv a povinností vzniklých z nájemního vztahu vstoupil žalovaný jako procesní nástupce na základě kupní smlouvy uzavřené s , právnická osoba, – předchozí vlastnicí. Soud provedl důkaz výpovědí z nájmu ze dne , datum, , kterou žalovaný zaslal žalobci a), žalobkyni b) i žalobci c) doporučeným dopisem, což prokázal podacími lístky vyplněnými poštou a dodejkami určenými pro žalobce a), b) a c) s potvrzením, že byly vhozeny do domovní schránky všem třem žalobcům dne , datum, na adresu , adresa, . Ve výpovědi z nájmu žalovaný žalobcům sděluje, že se stal vlastníkem předmětných nemovitostí s tím, že od prodávající , právnická osoba, obdržel nájemní smlouvu ze dne , datum, , ze které vyplývá, že rodina žalobců užívá předmětné nemovitosti ve společném nájmu na dobu neurčitou. Ve výpovědi sděluje, že nemovitosti hodlá užívat pro sebe, že je za tím účelem má v úmyslu rekonstruovat, a proto žalobcům jako nájemníkům vypovídá nájem nemovitostí. Výpověď obsahuje poučení, že je výpovědní doba je tříměsíční, běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co byla výpověď doručena, s poučením, že žalobci mohou vznést proti výpovědi námitky a dále, že mají právo navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě do dvou měsíců ode dne, kdy jim výpověď došla. Požádal o vyklizení nemovitostí po skončení nájmu a jejich odevzdání žalovanému. Z kupní smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaný sporné nemovitosti koupil od prodávající , právnická osoba, . Z výpisu z obchodního rejstříku vzal za prokázané, že žalovaný podniká v rámci společnosti – , právnická osoba, ., , Anonymizováno, . a , právnická osoba, ., všechny se sídlem , adresa5. Soud žalovaného vyslechl jako účastníka řízení a z jeho výpovědi zjistil, že nemovitosti koupil od , právnická osoba, , aby je zrekonstruoval a následně v nich bydlel. Pracovní těžiště má pro společnost , právnická osoba, , právnická osoba, . s působištěm ve , Anonymizováno, , adresa, . Ve sporné nemovitosti hodlá bydlet a zařídit zde pracovnu na dobu 1 – 2 týdnů v měsíci. Je ženatý, opustit společnou domácnost a rozvést se nehodlá. V nemovitosti chce naopak trávit volný čas a rekreaci s rodinou. Příslušný stavební úřad již požádal o stavební povolení za účelem rekonstrukce nemovitosti a řízení probíhá pod č. j. , Anonymizováno, .

6. Při právním posouzení věci soud vycházel z ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen OZ), podle kterého může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno. Jedna ze základních zásad občanského zákoníku je upravena v § 8 OZ tak, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Podle § 588 OZ soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, nebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

7. Podle § 2286 odst. 1 o.z. vyžaduje výpověď nájmu písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Ve výpovědi musí pronajímatel uvést výpovědní důvod včetně jeho skutkové specifikace. Nebude-li tomu tak, bude nutné výpověď považovat za neplatnou. Důkazní břemeno k prokázání tvrzení o naplněnosti výpovědního důvodu tíží pronajímatele. Má-li byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel, je výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) naplněn bez dalšího. Potřeba pronajímatele užívat vypovídaný byt může být dle ustálené judikatury i přechodného rázu. Do její výpovědi je třeba rozumně konkrétní možnost nepřítomné osoby seznámit se s jí adresovanou výpovědí jako právním jednáním. Doručení výpovědi jako hmotněprávního jednání je možné dopisem, obsahujícím projev vůle, doručeným na adresu adresáta, případě vhozením oznámení do poštovní schránky a uložením takové zásilky na poště, čímž nabyl adresát hmotněprávního jednání objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky. Je-li jednostranné hmotněprávní jednání doručováno prostřednictvím držitele poštovní licence adresátovi v místě, kde se zdržuje, má tak objektivní příležitost seznámit se s jeho obsahem a nemůže být právně významné, jestli tak neučinil.

8. V daném případě, na základě provedeného dokazování, kdy soud rozhodné skutečnosti podřadil shora uvedeným ustanovením občanského zákoníku, uzavřel, že žalovaný je vlastníkem sporných nemovitostí, a to pozemku st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům č. p. , Anonymizováno, a pozemku p. č. , Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, , zapsaných na LV č. , hodnota, , pro k. ú. , adresa, , a to na základě kupní smlouvy, kterou uzavřel jako kupující dne , datum, s předchozí majitelkou. Společně s koupí nemovitostí na něj přešly práva a povinnosti pronajímatele, neboť je právním nástupcem práv a povinností vzniklých z nájemní smlouvy, kterou dne , datum, uzavřeli žalobci jako nájemníci s tehdejšími pronajímateli , jméno FO, a , jméno FO, . Mezi účastníky je nesporné, že nájemci jsou , Jméno žalobce A, , , Jméno žalobce B, a její manžel , Jméno žalobce C, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Z listin – výpovědi z nájmu, podacích lístků a dodejek vzal soud za prokázané, že žalovaný jako pronajímatel zaslal žalobcům jako nájemníkům každému poštovní zásilkou listinu obsahující výpověď z nájmu předmětných nemovitostí, a to dne , datum, , přičemž žalobcům byly tyto zásilky s výpovědí doručeny vhozením do domovní schránky na jejich adresu prostřednictvím držitele poštovní licence. Výpověď daná každému ze žalobců má jako jednostranný hmotněprávní úkon veškeré náležitosti vyžadující občanským zákoníkem, tedy obsahuje konkrétní výpovědní důvod, a to skutečnost, že žalovaný předmětné nemovitosti potřebuje pro sebe, hodlá je zrekonstruovat a užívat k bydlení. Výpověď dále obsahuje poučení o právu nájemníků vznést proti výpovědi námitky a podat žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi ve dvouměsíční lhůtě, i oznámení, že výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

9. V daném případě soud uzavřel, že výpověď byla podána platně, byla zaslána jednotlivě všem žalobcům doporučeně do domovní schránky. Námitky žalobců obsažené v dopise ze dne , datum, , které žalovaný obdržel dne , datum, , jsou nedůvodné a žalovaný nemá povinnost na ně reagovat. Dále dospěl k závěru, že výpověď obsahuje všechny podstatné zákonné náležitosti včetně výpovědního důvodu a poučení. Důvod, že hodlá nemovitosti užívat pro své potřeby je zcela legitimní a výpověď je také oprávněná. K námitce žalovaných, že nedošlo k naplnění výpovědního důvodu, neboť žalovaný neprokázal, že hodlá sporné nemovitosti užívat k bydlení a dále, že neprokázal, že podal návrh na rozvod manželství, případně že se již rozvedl, soud odkazuje na ustálenou a bohatou soudní judikaturu, ze které vyplývá, že výpovědní důvod je naplněn bez dalšího v případě, že chce byt užívat pronajímatel, přičemž není významné, jaká má být intenzita jeho potřeb bydlení. Tedy pronajímateli nelze bránit ani v občasném užívání bytu (judikát Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, , , spisová značka, ). V daném případě soud považuje za prokázané (výpověď žalovaného), že sporné nemovitosti hodlá po rekonstrukci užívat společně s rodinou k rekreaci a sám k občasnému bydlení v době, kdy bude pracovně vázán ve , právnická osoba, . Naopak žalobci neprokázali konkrétní okolnosti, z nichž je možné usoudit, že prohlášení žalovaného jako pronajímatele o záměru a vůli využívat byt pro sebe k vlastnímu bydlení není pravdivé. Je zřejmé, že žalovaný již požádal o stavební povolení za účelem rekonstrukce. Soud opětovně zdůrazňuje, že podle ustálené judikatury není právně významné, jak často a jak intenzivně a s jakou pravidelností hodlá nemovitosti pro vlastní bydlení používat. Námitka žalobců o splnění podmínky k výpovědi, týkající se rozvodu nebo podání návrhu na rozvod manželství s opuštěním společné domácnosti, se vztahuje pouze pro případného manžela nebo manželku pronajímatele.

10. V daném případě, dle názoru soudu, nedošlo k zneužití výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) OZ, výpověď není hmotněprávním jednáním v rozporu s dobrými mravy, neboť nelze bránit žalobci jako vlastníku v užívání předmětných nemovitostí. Žalovaní byli žalobcem s dostatečným předstihem neformálně informováni o jeho záměru nemovitosti rekonstruovat tak, aby měli přiměřenou lhůtu pro nalezení náhradního bydlení a vystěhování. Žalobci jsou navíc chráněni ustanovením § 2289 OZ pro případ, že by žalovaný byt nevyužil do jednoho měsíce od vyklizení k uvedenému účelu tak, že mu vzniká povinnost jim nemovitosti znovu pronajmout, nebo nahradit škodu. Lhůta však neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů od vyklizení a je-li v ní řádně pokračováno. V daném případě soud na základě shora uvedených skutečností žalobu jako nedůvodnou zamítl poté, kdy uzavřel, že výpověď je platná a oprávněná.

11. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá na jejich náhradu, neboť žalovaný, který měl ve věci plný úspěch, náklady řízení nepožadoval.