10 C 62/2020

Plný text

Okresní soud v Blansku rozhodl samosoudkyní Mgr. Lenkou Polachovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o určení neoprávněnosti výpovědi o vzájemném návrhu žalovaného na vyklizení nemovité věci

I. Žaloba, aby bylo určeno, že výpověď ze dne [datum] smlouvy o pronájmu domu ze dne [datum], daná žalobci žalovaným a doručená dne [datum], je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen vyklidit stavbu [adresa], která je součástí pozemku [parcelní číslo] v obci a [katastrální uzemí], a vyklizenou předat žalovanému do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 52 876,50 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu domu [adresa] v obci [obec] ze dne [datum] jemu dané žalovaným. V odůvodnění uvedl, že se žalovaným uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, kterou mu žalovaný pronajal dům [adresa] – objekt k bydlení, jenž je součástí pozemku [parcelní číslo] v obci a [katastrální uzemí], okres [okres], vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Blansko, a dne [datum] mu do datové schránky byla doručena výpověď z uvedené smlouvy. Výpověď byla dána z důvodu dle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. a ve výpovědi bylo uvedeno, že žalovaný„ [anonymizováno 11 slov] [role v řízení]“. Žalobce dne [datum] uplatnil námitku neplatnosti výpovědi dle § 2286 odst. 2 o. z. s tím, že označení osoby, pro kterou žalovaný dům potřebuje, je nedostatečné, výpověď není přezkoumatelná i s ohledem na případný nárok dle § 2289 o. z. Žalobce tak měl za to, že výpověď je neplatná a neoprávněná, k čemuž odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 542/2019 a rozsudek ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Učinil nesporným, že mezi stranami byla dne [datum] uzavřena smlouva o pronájmu domu, dle které žalovaný poskytl žalobci k dočasnému užívání stavbu [adresa], jež je součástí pozemku [parcelní číslo] nacházejícího se v obci a k. ú. [obec]. Dále potvrdil, že smluvní vztah z uvedené nájemní smlouvy vypověděl dopisem ze dne [datum] z důvodů dle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z., neboť shora uvedenou nemovitou věc potřebuje poskytnout pro účely bydlení své matce. Ke způsobu označení matky ve výpovědi odkázal na § 775 o. z. s tím, že matka je jen jedna, bližší konkretizaci pokládal za nadbytečnou z důvodu dlouholetého přátelského vztahu mezi účastníky a znalosti rodinných poměrů. Uvedl, že jeho matka je [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa]. Odkázal na § 556 odst. 1 o. z. a § 574 o. z. s tím, že občanský zákoník nestanoví, jak má být příbuzný identifikován. [role v řízení] [anonymizováno 8 slov] [role v řízení], [anonymizováno] [role v řízení] [anonymizována tři slova], [anonymizováno] [anonymizováno 8 slov] [anonymizována tři slova] [anonymizována tři slova] [anonymizována tři slova] [anonymizováno]. [anonymizováno], [anonymizována tři slova] [anonymizována tři slova] [adresa], [anonymizováno] [okres], [anonymizována tři slova] [role v řízení] [anonymizována tři slova], [anonymizováno 8 slov] [anonymizováno], [anonymizována tři slova] [role v řízení] [anonymizována tři slova] [anonymizováno] [anonymizováno] [obec]. Mezi stranami bylo jednáno o odkupu předmětu nájmu dle nájemní smlouvy, avšak nedošlo ke shodě na kupní ceně.

3. Podáním ze dne [datum] žalobce doplnil, že výpověď nebyla dána z důvodu bytové potřeby matky žalovaného, nýbrž z důvodu zajištění„ právní volnosti“ nemovité věci (tedy nezatížené nájmem) pro její snazší prodej.

4. Podáním došlým soudu [datum] žalovaný vzájemným návrhem uplatnil žalobu o vyklizení nemovité věci, která byla předmětem nájmu. Návrh odůvodnil tím, že nájem byl shora uvedenou nájemní smlouvou ze dne [datum] sjednán na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou, nájemní vztah skončil na základě výpovědi ze dne [datum] uplynutím uvedené doby, tedy ke dni [datum]. Žalovaný však předmět nájmu nadále užívá, ač k tomu od [datum] nemá právní důvod, čímž neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobce.

5. U jednání účastníci potvrdili, že jednali o prodeji shora uvedeného domu [adresa] v [obec], avšak nedošlo k dohodě o kupní ceně, když žalovaný požadoval [částka] a žalobce nabízel [částka], v dalším setrvali na svých stanoviscích.

6. Mezi účastníky bylo nesporné (a soud tak pokládá za zjištěný skutkový stav), že dne [datum] uzavřeli Smlouvu o pronájmu domu (dále jen„ Smlouva“), dle které žalovaný poskytl žalobci k dočasnému užívání stavbu [adresa], jež je součástí pozemku [parcelní číslo] nacházejícího se v obci a k. ú. [obec] (dále též jen„ nemovitá věc“ nebo„ pronajatá nemovitá věc“). Smlouvou bylo dále prokázáno, že účastníci se dohodli na trvání nájmu shora uvedeného objektu k bydlení na dobu neurčitou s výpovědní„ lhůtou“ 3 měsíce (čl. II. odst.

1. Smlouvy) s tím, že nájemní vztah skončí písemnou výpovědí v souladu s platnou právní úpravou, přičemž se pro obě smluvní strany sjednává tříměsíční výpovědní„ lhůta“ tak, aby výpovědní„ lhůta“ skončila ke konci kalendářního měsíce (čl. VI. odst. 1. písm. b/ Smlouvy).

7. Z dokazování výpisem z katastru nemovitostí vyplynulo, že žalovaný je výlučným vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je pronajatá nemovitá věc, vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Blansko; nemovité věci žalovaný nabyl na základě kupní smlouvy ze dne [datum] k témuž dni.

8. Ze spisu Okresního soudu v Blansku vedeného pod sp. zn. [spisová značka] byla učiněná následující zjištění. Dne [datum] žalobce u zdejšího soudu podal proti žalovanému žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu ze dne [datum], dané žalobci žalovaným, kterou odůvodnil tím, že mezi účastníky byla uzavřena shora uvedená Smlouva a žalovaný mu dne [datum] doručil výpověď ze Smlouvy z důvodu potřeby předmětu nájmu pro matku žalovaného, když současně vyzval žalobce k úhradě dlužného nájemného Žalobce proti výpovědi vznesl námitky s tím, že výpověď neobsahuje poučení nájemce o právu vznést námitky proti výpovědi (jak bylo zjištěno z uvedené žaloby). Přípisem ze dne [datum] žalovaný vzal výpověď zpět s tím, že bude doručena nová, současně vyjádřil ochotu jednat o uzavření kupní smlouvy o prodeji předmětu nájmu žalobci s tím, že od žalobce dosud neobdržel žádnou písemnou nabídku nebo návrh kupní smlouvy. Z obsahu spisu dále vyplývá, že žaloba byla vzata zpět a řízení bylo zastaveno.

9. Dle shodných skutkových tvrzení, která soud pokládá za zjištěný skutkový stav, žalovaný zaslal žalobci výpověď Smlouvy ze dne [datum] (což shodně vyplynulo z dodejky datové zprávy), doručené dne [datum], z důvodů dle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z., a to s tím, že dům potřebuje pro svého příbuzného v linii přímé, konkrétně pro svoji matku, která nebyla ve výpovědi blíže označena; současně byl žalobce vyzván k vyklizení domu po skončení nájmu.

10. Dopisem datovaným [datum] a označeným„ Námitky proti výpovědi ve smyslu § 2286 odst. 2 občanského zákoníku“ žalobce prostřednictvím svého zástupce uplatnil námitky proti výpovědi Smlouvy s tím, že výpověď je neplatná pro nedostatečnou identifikaci příbuzné osoby, pro kterou byla výpověď podána, a to pro absenci jména, příjmení, data narození a adresy trvalého bydliště, kdy tvrzený důvod výpovědi nelze ověřit, a dále s tím, že pronajímatel je povinen prokázat, že příbuzný pronajímanou nemovitou věc skutečně potřebuje (jak bylo zjištěno z uvedeného dopisu). Dle doručenky o odeslání z datové schránky byl dopis s námitkami dne [datum] dodán do datové schránky zástupce žalovaného advokáta Mgr. [jméno] [příjmení].

11. Dopisem ze dne [datum] žalovaný prostřednictvím svého zástupce oznámil žalobci prostřednictvím jeho zástupce, že [datum] dojde k prohlídce pronajímané nemovité věci za účelem zjištění jejího aktuálního stavu (což bylo zjištěno z uvedeného dopisu). Žalobce se prostřednictvím svého zástupce dne [datum] obrátil prostřednictvím zástupce na žalovaného na žalovaného s tím, že v návaznosti na uvedenou prohlídku sdělil potřebu provedení oprav střešní konstrukce a střešního pláště, odstranění zeminy okolo prvního nadzemního patra a provedení nové vodorovné hydroizolace zdiva a zateplení druhého nadzemního patra (jak vyplynulo z dopisu ze dne [datum] označeného Oznámení potřeby oprav pronajaté věci).

12. Přehledy vlastnictví a jiných věcných práv, evidencí práv pro osobu a výpisy z katastru nemovitostí bylo prokázáno, že žalovaný a jeho matka jsou podílovými spoluvlastníky se shodným podílem o velikosti id. ½ na pozemcích p. [číslo] (vše orná půda) v k. ú. a obci [obec], okres [okres], a žalovaný je výlučným vlastníkem též následujících nemovitých věcí: v k. ú. [část obce], obec Brno, okres [okres] [parcelní číslo] (orná půda), v k. ú. [část obce], obec Brno, okres [okres] [parcelní číslo] (ostatní plocha) a [parcelní číslo] (zahrada), v k. ú. [obec] u [obec], [územní celek], okres [okres] pozemků [parcelní číslo] ([anonymizována dvě slova]) a dále orné půdy na p. [číslo] konečně v k. ú. [obec] u [obec], [územní celek], okres [okres] pozemku p. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba – rodinný dům, [adresa], a pozemku [parcelní číslo] (zahrada). Matka žalovaného tak nevlastní žádnou nemovitou věc pro bydlení a z výpisů z katastru nemovitostí nevyplývá, že by matka žalovaného měla zřízeno dlouhodobé (doživotní) užívací právo k nemovité věci pro bydlení. 13. [příjmení] [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že žalovaný je její syn, jemuž ze svého vlastnictví darovala různé nemovité věci. K řešení uspokojení bytové potřeby [jméno] [příjmení], matky žalovaného bylo jejím výslechem zjištěno, že nejméně od března 2020 přespávala u žalovaného, kde má hlášen trvalý pobyt, nebo u svého bývalého přítele [jméno] [příjmení]. Výslechem svědka [jméno] [příjmení] bylo dále zjištěno, že neví, kde matka žalovaného bydlela nebo bydlí, připustil, že u něj na adrese [adresa], od té doby se jen občas vídají. Vlastníkem nemovité věci na adrese [obec a číslo] je jeho syn, svědek má zřízeno věcné břemeno doživotního užívání. Matka žalovaného i uvedený svědek shodně uvedli, že spolu neměli uzavřenou žádnou dohodu o užívání nemovité věci, ve které svědek bydlel. 14. [příjmení] [jméno] [celé jméno žalobce] bylo zjištěno, že je synovcem žalobce, bydlí s ním ve společné domácnosti od roku [rok] a o koupi domu od žalovaného se žalovaným jednal on. Svědek při výpovědi uvedl, že žalovaný [příjmení] poskytl úročenou půjčku ve výši [částka] a měl se zavázat prodat jim pronajímanou nemovitou věc do [anonymizována dvě slova], nedohodli se však na kupní ceně, když žalovaný požadoval kupní cenu vyšší. Svědek uvedl, že o prodeji domu [adresa žalobce] žalovaný jednal toliko s ním, o případných dalších zájemcích mu nebylo nic známo, realitního makléře v srpnu 2020 za účelem prohlídky domu dovnitř nevpustil. Uvedené odpovídá zjištěním učiněným z dopisů účastníků o prohlídce domu [adresa žalobce] dne [datum]; z dopisů však vyplývá, že účelem prohlídky bylo zjištění aktuálního stavu pronajaté nemovité věci, čemuž odpovídá i obsah dopisu zástupce žalobce ze dne [datum], který je reakcí na výsledek prohlídky domu.

15. Žalobce bydlel v pronajímané nemovité věci již v roce [rok], kdy ji vlastnil pan [příjmení], který chtěl nemovité věci prodat. Žalobci v té době nabídl uzavření kupní smlouvy, kterou by mu pronajímanou nemovitou věc s pozemky prodal tím, že jinak se musí vystěhovat. Z finančních důvodů žalobce nabídku koupě neakceptoval. Žalovaný, s nímž se žalobce zná z [anonymizováno] již několik let, jeho matku však nezná, nabídl poskytnout žalobci půjčku, nakonec nemovité věci v [obec] sám koupil a žalobci pronajal. Uvedené vyplynulo z výslechu žalobce.

16. Při výslechu svědka [jméno] [celé jméno žalobce] vyšlo najevo, že na pozemku žalovaného [parcelní číslo] (zahrada) v [obec] [část obce] je umístěna stavba, což shodně vyplynulo z ortofotomapy. Soud provedl místní šetření na uvedeném pozemku, při kterém dle pořízeného protokolu bylo zjištěno, že se jedná o tzv. mobilní dům v zahrádkářské části obce bez zpevněné přístupové cesty a tekoucí vody, kde se nachází zemědělské a chovatelské potřeby. Budova je obyvatelná, avšak v době prohlídky nevykazovala známky užívání k trvalému bydlení. Výslechem žalovaného bylo zjištěno, že stavba byla na pozemek umístěna pro hospodářské účely pro jeho matku, což bylo dokresleno i výslechem svědka [jméno] [příjmení]. Ten uvedl, že v objektu v [obec] [část obce] má uloženy své věci sloužící k chovu [anonymizováno], zde se občas stýká s matkou žalovaného, v objektu běžně nepřespává, pouze pokud je nutno kvůli [anonymizováno]. Z jeho výpovědi též vyplynulo, že objekt je využíván spíše příležitostně jako zázemí pro chovatelství [anonymizováno]. I svědek [jméno] [příjmení] potvrdil, že objekt nemá vodovodní přípojku (shodně vyplynulo ze sdělení Úřadu městské části [územní celek] [část obce] ze dne [datum]) a vodu je nutno donášet, k [anonymizováno 14 slov]). Mobilní dům byl na pozemku v [obec] [část obce] umístěn na objednávku žalovaného, jak vyplývá ze Smlouvy o dílo uzavřené žalovaným jako objednatelem se společností [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], jako zhotovitelem, ze dne [datum], kdy byla podepsána oběma účastníky smlouvy (jak bylo zjištěno z uvedené smlouvy včetně příloh – cenové nabídky [číslo] [anonymizována tři slova]). Cena byla v uvedené smlouvě sjednána ve výši [částka] (čl. III odst. 1) a dle výpisů z účtu vedeného u [právnická osoba] na jméno [celé jméno žalovaného], [obec a číslo], byla z tohoto účtu po částech zaplacena ([částka] dne [datum], [částka] dne [datum] a [datum], dne [datum] částka [částka]). Záměr umístit mobilní objekt jako dočasný [anonymizována tři slova] [parcelní číslo] [anonymizována dvě slova] [část obce], [obec], [anonymizována tři slova], [anonymizováno] [role v řízení] [anonymizována tři slova] [anonymizována tři slova], [anonymizována tři slova] [anonymizována dvě slova] [stát. instituce], [anonymizována tři slova], [anonymizováno] [spisová značka] [číslo], [anonymizováno] [spisová značka] [číslo] [anonymizována dvě slova] [datum rozhodnutí], jímž bylo dne [datum] pro shora uvedené účely vydáno souhlasné závazné stanovisko k umístění a provedení stavby pro žalovaného jako investora.

17. Po takto provedeném dokazování a koncentraci řízení u prvního jednání žalobce uvedl tvrzení, že dům žalovaného v [adresa], kde žalovaný bydlí, je rozdělen na dvě bytové jednotky, a tedy matka žalovaného může bydlet v tomtéž domě se žalovaným. K prokázání uvedeného tvrzení a současně toho, že uvedená skutečnost žalobci nebyla včas známa, byl navržen důkaz výslechem svědka [jméno] [příjmení]. Jeho výslechem bylo zjištěno, že žalobce a jeho synovec (který svědka pár dnů před výslechem za účelem informování o soudním řízení a žádosti o podání svědecké výpovědi kontaktoval), již dříve znali jeho rodinné a bytové poměry, včetně situace v domě [adresa] v [obec], přičemž svědek v domě bydlel asi před 7 lety. V průběhu výslechu svědka tak vyšlo najevo, že žalobce mohl důkaz navrhnout ještě před tím, než došlo ke koncentraci řízení se skončením prvního jednání ([datum]), avšak učinil tak až u následného jednání dne [datum].

18. Provedeným dokazováním má soud za prokázané, že [role v řízení] [role v řízení] [anonymizováno 6 slov] [role v řízení] [role v řízení] [anonymizována dvě slova] [role v řízení] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova], [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno 6 slov] [jméno] [příjmení], [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova]; [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno 6 slov] [anonymizováno] době dání výpovědi žalobci. Jiné bydlení neměla, nemovitou věc pro bydlení nevlastnila, ani neměla užívací právo k nějaké nemovité věci v podobě služebnosti (věcného břemene) nebo nájmu. Objekt umístěný v [obec] [část obce] by k trvalému bydlení mohl sloužit, avšak v řízení nebylo zjištěno a nic nenasvědčuje tomu, že by k takovému bydlení skutečně sloužilo. Objekt byl zhotoven na základě smlouvy uzavřené se žalovaným, který zaplatil sjednanou cenu, a matka žalovaného jej na základě dohody se žalovaným občasně užívá v souvislosti s chovatelskou činností, nikoliv pro bydlení. V řízení nevyšlo najevo, že by žalovaný vlastnil třetí nemovitou věc určenou k bydlení. [role v řízení] [role v řízení] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [anonymizováno], [anonymizováno 6 slov] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno].

19. Tvrzení žalobce o tom, že výpovědní důvod je pouze zástupný a žalovaný se jen snažil docílit výhodnějšího a snazšího prodeje nemovité věci bez nájmu, žalobce neprokázal. [příjmení] [jméno] [celé jméno žalobce] a dopisy ze dne [datum] a dne [datum] a dalšími důkazy naopak bylo prokázáno, že žalovaný byl ochoten prodat pronajatou nemovitou věc toliko [jméno] [celé jméno žalobce], synovci žalobce, s nímž žalobce dlouhodobě sdílí domácnost. V řízení nevyšlo najevo, že by žalovaný jednal s dalšími osobami, že by pronajatou nemovitou věc inzeroval k prodeji nebo se tak chystal učinit.

20. Z dalších navržených důkazů nebyl pro nadbytečnost proveden důkaz rodným listem žalovaného (podstatné zjištění bylo učiněno výslechem [jméno] [příjmení], který nikdo nezpochybnil). [jméno] [příjmení] nebyl vyslechnut, neboť důkaz směřoval k prokázání skutečností bez významu pro rozhodnutí ve věci, a to že pronajatou nemovitou věc měl žalovaný koupit za účelem následného prodeje [jméno] [celé jméno žalobce] (nadto byl navržen až po koncentraci řízení). Další důkazy (lékařská zpráva matky žalovaného, znalecký posudek o stavu domu [adresa] v [obec], kupní smlouva uzavřená žalovaným jako kupujícím o koupi domu [adresa] v [obec] a opakované místní šetření, schematický náčrt domu žalovaného v [obec a číslo]) nebyly provedeny pro nadbytečnost. Důkaz kupní smlouvou o prodeji bytu ve [obec] k prokázání toho, že matka žalovaného se měla účelově zbavit nemovité věci, nesměřoval k prokázání skutečnosti významné pro rozhodnutí ve věci.

21. Zjištěný skutkový stav soud posoudil po právní stránce dle následujících ustanovení.

22. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

23. Podle části věty před středníkem v ustanovení § 2237 o. z. smlouva vyžaduje písemnou formu.

24. Podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Podle odstavce 3 téhož ustanovení vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

25. Podle § 553 odst. 1 o. z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Podle odstavce 2 téhož ustanovení byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku. Podle § 554 o. z. ke zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží. Podle § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Podle § 557 o. z. připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

26. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odstavce 2 téhož ustanovení vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

27. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

28. Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

29. Podle § 1040 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

30. Po právním vyhodnocení prokázaných skutečností soud učinil závěr, že účastníci uzavřeli dne [datum] písemnou smlouvu, kterou žalovaný jako pronajímatel přenechal žalobci jako nájemci k dočasnému užívání na dobu neurčitou nemovitou věc v jeho výhradním vlastnictví a žalobce se zavázal platit za to žalovanému nájemné, čímž za dodržení zákonem požadované formy (§ 2237 o. z.) platně vznikla nájemní smlouva dle § 2201 o. z. Za souhlasu žalovaného jako pronajímatele byl členem domácnosti žalobce jeho synovec [jméno] [celé jméno žalobce] (§ 2272 odst. 1 o. z.). Žalovaný vypověděl nájem sjednaný na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době z důvodu dle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. proto, že potřebuje pronajatou nemovitou věc pro svou matku, tedy pro svého příbuzného v přímé linii.

31. Žalobce namítal, že ve výpovědi nebyl dostatečně určitě vymezen výpovědní důvod, pročež výpověď nemá náležitost stanovenou v § 2288 odst. 3 o. z. ve spojení s § 553 odst. 1 o. z.; za předpokladu důvodnosti uvedené námitky by se jednalo o právní jednání nicotné ve smyslu § 553 odst. 2 o. z., k němuž se od počátku nepřihlíží (§ 554 o. z.). Soud se tak primárně zabýval určitostí vymezení výpovědního důvodu.

32. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1477/96 požadavku skutkové konkretizace důvodu výpovědi z nájmu bytu podle § 711 odst. 1 písm. a) obč. zák. odpovídá, aby pronajímatel ve výpovědi též uvedl, ve prospěch které z osob uvedených v tomto ustanovení byt potřebuje. Ve shora uvedené právní věci se Nejvyšší soud zabýval případem, kdy byl uplatněn důvod výpovědi ekvivalentní důvodu výpovědi z nájmu podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. a to dle dříve platného § 711 odst. 1 písm. a) zák. č. 40/1964 Sb., když v daném případě nebylo přesně konkretizováno, ve prospěch kterého z více dětí pronajímatel dává výpověď z nájmu bytu. Soud posuzoval určitost označení osoby blízké ve výpovědi nájmu ve světle uvedené rozhodovací praxe. V projednávané věci byla příbuznou osobou v linii přímé matka, jichž člověk více nemá. Dle obsahu právního jednání - výpovědi nájmu (§ 555 odst. 1 o. z.) je zřejmé, že použitá formulace výpovědního důvodu nepřipouští různý výklad, v tomto směru žalovanému není co klást k tíži (§ 557 o. z. á contrário). Žalobce, jako osoba rozumu průměrného člověka a se schopností jej použít (§ 4 odst. 1 o. z.) si výpověď nájmu nemohl vykládat s tím, že je možná pluralita osob, které jsou matkou žalovaného, a pokládat ji proto za neurčitou s tím, že nezná její jméno, příjmení, datum narození a bydliště (§ 556 odst. 1 o. z.).

33. Výpověď nájmu má náležitou formu a došla žalobci [datum], pročež od prvního dne kalendářního měsíce následujícího, tedy od [datum], běžela výpovědní doba (§ 2286 odst. 1 o. z.). Žalovaný ve výpovědi v souladu s § 2286 odst. 2 o. z. poučil žalobce o jeho právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, pročež výpověď je platná. Žalobce dle daného poučení uplatnil námitky, jež následně vyjádřil i v žalobě podané v této věci, která soudu došla [datum], tedy ve lhůtě 2 měsíců ve smyslu § 2290 o. z.

34. Pokud žalobce využil svého práva dle naposledy uvedeného zákonného ustanovení a namítá, že výpovědní důvod není přezkoumatelný pro neurčitost označení osoby blízké, soud se s tímto neztotožnil. Pro soud jakožto přezkumný orgán je výpovědní důvod v tvrzené neurčité části přezkoumatelný. Jak již bylo konstatováno shora, matka je pouze jedna, kdy například na rozdíl od jiných příbuzných (děti, prarodiče, tety, strýcové, synovci, neteře), jichž může mít každý člověk více a které je proto zcela nezbytné precizně je identifikovat (jménem, příjmením, datem narození, ev. bydlištěm). V řízení bylo bez pochyb prokázáno, která konkrétní fyzická osoba je matkou žalovaného, nadto výpovědní důvod byl precizován ve vyjádření k žalobě sdělením jména, příjmení, data narození a adresy trvalého pobytu matky žalovaného (kdy lze uvažovat i o tom, že tím by byl případný nedostatek výpovědi odstraněn a výpovědní důvod dodatečně vyjasněn s následky dle § 553 odst. 2 o. z., kdy se k vadě nepřihlíží a na právní jednání se hledí, jako by tu bylo od počátku). Žalovaným učiněné právní jednání tak soud vyhodnotil nikoliv jako nicotné a přihlédl k němu (§ 554 o. z. á contrario).

35. Po učinění shora uvedeného závěru o existenci a platnosti výpovědi se soud zabýval tím, zda skutečnosti uvedené v odůvodnění výpovědi měly v době dání výpovědi oporu v realitě, tedy zda výpověď byla důvodná, resp. oprávněná.

36. O vlastní byt (sic) ve smyslu § 706 odst. 1 obč. zák. (pozn. soudu: nicméně rozhodnutí je aplikovatelné i na tuto z podstaty obdobnou právní otázku, posuzovanou dle pozdější právní úpravy – o. z.) jde tehdy, svědčí-li osobě zde uvedené takový právní titul bydlení, který je objektivně způsobilý trvale uspokojit její bytovou potřebu; je nerozhodné, zda tato osoba ze subjektivních důvodů takovýto právní důvod bydlení nerealizuje. Uvedený závěr se obdobně uplatňuje též při posouzení otázky, zda nájemce má dva (či více) bytů ve smyslu § 711 odst. 1 písm. g) obč. zák.“ (Z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 3. 2006, sp. zn. 26 Cdo 881/2005)

37. Prokázáno bylo, že matka žalovaného v době výpovědi nájmu neměla právní titul bydlení, který by byl způsobilý trvale uspokojit její bytovou potřebu. Matka žalovaného nevlastní žádnou nemovitou věc nebo nemá zřízenu služebnost (věcné břemeno) dlouhodobého či doživotního užívání nemovité věci. Nevyšlo ani najevo, že by měla uzavřenou nájemní smlouvu (zejména na dobu neurčitou). Bylo prokázáno toliko to, že na základě úsluhy syna matce, ev. výprosy, má matka žalovaného zajištěno (nějaké) bydlení u žalovaného v jeho domě, který on sám obývá. Vedle toho občasně toliko přespávala u svého (v době po podání výpovědi nájmu již bývalého) přítele, a to bezplatně bez ujednání doby či účelu, tedy na základě výprosy (§ 2189 o. z.), která může být jednostranně bez dalšího ukončena požádáním poskytující strany (§ 2190 o. z.), kdy neskýtá záruku dlouhodobého uspokojení bytové potřeby. Soud dal zapravdu žalovanému v tom, že za situace, kdy žalovaný vlastní další nemovitou věc (v tomto případě užívanou žalobcem a členem domácnosti žalobce) po žalovaném nelze spravedlivě žádat, aby byl nucen ubytovat svou matku ve společné domácnosti.

38. Dále žalobce argumentoval, že uplatněný výpovědní důvod je pouze zástupný. Svá tvrzení však neprokázal. V řízení vyšlo najevo, že účastníci spolu nebo žalovaný se synovcem žalobce (osobou s ním sdílející domácnost) jednali o prodeji pronajaté nemovité věci, a to jak v době trvání nájemní smlouvy, tak i po její výpovědi (kdy jednal pouze se synovcem žalobce), nedosáhli však dohody o výši kupní ceny. Nebylo však prokázáno, že by žalovaný po dobu trvání nájmu, zejména v době před podáním výpovědi nebo těsně poté jednal s jinou osobou nebo činil jiné (tomu předcházející) kroky zjevně směřující k prodeji pronajaté nemovité věci, což mohlo indikovat žalobcem tvrzený úmysl žalovaného oprostit nemovité věci o nájem z důvodu jejího snazšího a výhodnějšího prodeje 39. Poté, co soud vyhodnotil výpověď nájmu jako oprávněnou, zabýval se tím, zda se v poměrech posuzované věci nejedná o výkon práva v rozporu s dobrými mravy (dle obecné zásady obsažené v § 2 o. z. a pravidla zakotveného v § 547 o. z., dle kterého právní jednání musí i účelem odpovídat dobrým mravům).

40. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 13. 5. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2297/2004 i když je výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. a/ obč. zák. dán, nemusí soud mimořádně návrhu na přivolení k výpovědi nájmu bytu vyhovět, a to s ohledem na ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. Rozhodnutí o tom, zda jsou splněny podmínky pro použití ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák., je nutno (zejména v případě, že se účastník řízení tohoto ustanovení výslovně dovolává) učinit po pečlivé úvaze, v jejímž rámci musí být zváženy jak důvody, pro něž se použití citovaného ustanovení dožaduje nájemce (zde může jít o rodinné a sociální poměry vyklizovaného, délku doby, po níž vyklizovaný v bytě bydlí apod.), tak všechny rozhodné okolnosti na straně toho, kdo se vyklizení bytu domáhá (pronajímatele). Okolnostmi významnými pro posouzení, zda výpověď z nájmu bytu daná podle § 711 odst. 1 písm. a/ není výkonem práva v rozporu s dobrými mravy, mohou být např. vysoký věk nájemce bytu, doba, po kterou v bytě bydlel, důsledky, jaké by mělo jeho přestěhování do jiného bytu na jeho zdravotní stav, jakož i míra naléhavosti bytové potřeby osoby, v jejíž prospěch je nájem bytu vypovídán.

41. Ač věc řešená v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 13. 5. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2297/2004 byla řešena dle zák. č. 40/1964 Sb., závěry v něm přijaté jsou vzhledem k podobnosti právní úpravy v posuzované věci řešené problematiky výpovědi z nájmu v zák. č. 89/2012 Sb. aplikovatelné i na tuto věc.

42. Argumenty žalobce, podpořené výpovědí jeho synovce, měly dle názoru soudu základ především v tom, že se nedokázali přenést přes to, že žalovaný nepřistoupil na jimi nabízenou kupní cenu za prodej pronajaté nemovité věci. Ta se soudu už jen s ohledem na obecně známou skutečnost, že nemovité věci za posledních několik málo let (zejména v posledním roce) prudce vzrostly, nejeví být adekvátní, pročež by žalovanému ani nemohlo být kladeno k tíži, že na nabídku nepřistoupil. Žádné jiné okolnosti v řízení nevyšly najevo, tedy že by přestěhování pro žalobce vzhledem k jeho zdravotnímu stavu nebo věku představovalo takové negativní důsledky, jejichž závažnost by převážila nad bytovou potřebou matky žalovaného. Matka žalovaného doposud nemá kde bydlet, přebývá u svého syna, míra její potřeby převažuje nad potřebou žalobce, byť tento pronajatou nemovitou věc užívá již asi [anonymizováno] let. Tvrzení, že by se v domě žalovaného měly nacházet dvě samostatné bytové jednotky, pročež by nebyla překážka bránící tomu, aby žalovaný zajistil uspokojení bytové potřeby své matky ve svém domě, v němž sám bydlí, žalobce uplatnil procesně nepřípustným způsobem, soud k němu proto nepřihlédl, když jinak by prokázání takové skutečnosti mohlo mít význam pro posouzení souladu s dobrými mravy.

43. Pokud žalobce argumentoval tím, že matka žalovaného se připravila o možnost vlastního bydlení převodem původně jejích nemovitých věcí žalovaného, a dokonce s tím, že tak učinila za účelem možnosti uplatnění výpovědní důvodu obsaženého ve výpovědi ze dne [datum], takovou úvahu soud pokládá za nepřiměřenou a uměle vykonstruovanou ve snaze uplatnit„ nějaký“ argument ve svůj prospěch. Není výjimkou, že rodiče převedou ještě za svého života nemovité věci na své potomky. Z uvedených důvodů se soud námitkou po věcné stránce blíže nezabýval.

44. Ze všech shora popsaných důvodů tak soud žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi jako nedůvodnou zamítl (I. výrok).

45. Jak vyplývá z odborné literatury, podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi nebrání vyklizení pronajatého bytu. Občanský zákoník (pozn. soudu: myšleno zák. č. 89/2012 Sb.) na rozdíl od předchozí úpravy neobsahuje překážky vyklizení ani upravené právo na bydlení (§ 711 odst. 4 a § 712a ObčZ 1964). To však neznamená, že by byl pronajímatel oprávněn nájemce svémocně vyklidit. Pronajímatel proto může podat u soudu vzájemný návrh na vyklizení pronajatého bytu (Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část /§ 2055 –3014 1. vydání, 2014, s. 465 – 468; komentář k § 2290). Pokud žalovaný vzájemným návrhem uplatnil žalobu o vyklizení, soud obě věci projednal v jednom řízení, když v řízení o žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi byla řešena předběžná otázka pro rozhodnutí o vzájemném návrhu a bylo by nehospodárné vést dvě samostatná řízení.

46. Vzhledem k tomu, že výpověď byla dána platně a oprávněně, obsahovala též písemnou výzvu k opuštění předmětu nájmu podle § 2285 o. z., dne [datum] na základě ní začala plynout tříměsíční výpovědní doba sjednaná ve Smlouvě v souladu s § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. Ta skončila dne [datum] a ode dne následujícího, tedy od [datum], žalobce podle § 1040 o. z. užívá předmět nájmu – dům [adresa] na pozemku [parcelní číslo] [obec] neprávem. Proto žalovaný jako její vlastník má právo na její vydání v podobě jejího vyklizení a předání.

47. Z důvodů vysvětlených v předchozím odstavci bylo důvodně podané žalobě o vyklizení vyhověno ve II. výroku. Lhůta ke splnění uložené povinnosti byla stanovena dle § 160 odst. 1 o. s. ř.

48. Pro úplnost soud s ohledem na argumentaci žalobce a obsah svědecké výpovědi jeho synovce, z níž vyplynulo, že se pokládá za jakéhosi faktického nájemce („ smlouva byla napsaná na strýce, ale byla se mnou“,„ byla mi doručena výpověď“) doplňuje, že synovec žalobce není účastníkem smluvního vztahu mezi žalobcem a žalovaným, měl toliko od užívacího práva žalobce odvozený právní důvod užívání pronajaté nemovité věci, tedy v projednávané věci u něj nebylo možno uvažovat o věcné legitimaci aktivní ani pasivní ani u jedné ze žalob a nebyl účastníkem řízení. Na tom nemohla nic změnit ani případná jeho dohoda se žalovaným o tom, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu, na základě které by žalovaný prodal synovci žalobce pronajatou nemovitou věc, když z tohoto případně vzniklá práva a povinnosti by představovala zcela samostatnou právní otázku a neměla by význam ani z hlediska práv žalobce jako nájemce.

49. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, právo na plnou náhradu nákladů řízení ve výši 52 876,50 Kč, představovaných zaplaceným soudním poplatkem a náklady na zastoupení advokátem (v rozsahu uplatněného nároku). Žalovaný zaplatil na soudním poplatku částku 5 000 Kč (částku 2 000 Kč a doplatek 3 000 Kč), avšak z toho požadoval pouze 2 000 Kč, čímž byl soud vázán a žalovanému přiznal jen to, co požadoval (§ 153 odst. 2 o. s. ř. obdobně). Za úkony učiněné do podání vzájemného návrhu o vyklizení (pouze o návrhu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu, jež se nejvíce blíží určení neplatnosti právního jednání) náklady na zastoupení advokátem sestávají z odměny za 2 úkony právní služby ve výši po 2 500 Kč stanovené dle § 9 odst. 3 písm. a) a. t. (když určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu se nejvíce blíží určení neplatnosti právního jednání) ve spojení s § 7 bod 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění účinném ke dni poskytnutí právní služby (dále jen„ a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč, a to za úkony dle § 11 odst. 1 písm. a), d) a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne [datum]), avšak soud byl vázán žalovaným uplatněným nárokem ve výši 2 000 Kč za uvedené úkony právní služby (§ 153 odst. 2 o. s. ř. obdobně), tedy 2 x 2 000 Kč, což je 4 000 Kč. Dále za podání vzájemného návrhu (o vyklizení nemovité věci) ze dne [datum], který je úkonem dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., náleží odměna ve výši 1 500 Kč stanovená dle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 4. a. t. z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč (a nikoliv požadovaná částka 2 000 Kč). Předmět řízení o naposledy uvedeném návrhu by bylo možno ocenit jen s nepoměrnými obtížemi, neboť takové ocenění pouze pro stanovení tarifní hodnoty pro účely výpočtu nákladů řízení by si vyžádalo předmětu řízení neúměrně nákladné znalecké posouzení a též by prodloužilo vedené řízení. Z uvedených důvodů soud nepostupoval dle § 8 odst. 1 a. t., nýbrž dle § 9 odst. 1 a. t. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 684/2016). Za další úkony advokátovi náleží odměna dle § 12 a. t. stanovená součtem odměn shora uvedených, tedy po 4 000 Kč, avšak soud byl vázán žalovaným uplatněným nárokem ve výši 3 800 Kč za další úkony právní služby (§ 153 odst. 2 o. s. ř. obdobně). Uvedená odměna náleží advokátovi za každý z úkonů dle § 11 odst. 1 písm. g), d) a. t. (účast u jednání soudu nepřekračujících 2 hodiny ve dnech [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], dále za účast u místního šetření dne [datum] jako jiného úkonu soudu a za podání ve věci samé ze dne [datum] a za podání ze dne [datum]), celkem ve výši 30 400 Kč. Tedy odměna za úkony činí celkem 35 400 Kč (4 000 + 1 500 + 30 400). Požadovaná odměna (a k tomu paušální náhrada) za sepsání výpovědi nebyla přiznána, neboť nepředstavuje právní služby v přímé souvislosti se soudním řízením (tedy náklad v již vniklém sporu), nýbrž úkon právní služby tomu teprve předcházející, se soudním řízením nesouvisející. Dále nebyla přiznána náhrada za převzetí věci jiným (v pořadí druhým) právním zástupcem, neboť tato náhrada náleží pouze jedenkrát za soudní řízení. Ke každému z 11 úkonů náleží advokátovi paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 1, 4 a. t., což je 3 300 Kč. Dále na náhradě ztraceného času na cestě k 5 soudním jednáním na trase [obec] (ze sídla advokáta) – [okres] a zpět (kde jedna cesta představuje asi 45 minut) advokátovi dále dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 a. t. náleží náhrada za promeškaný čas za každou započatou půlhodinu, tj. čtyři půhodiny násobeno pěti, což je 20x100, tedy celkem 2 000 Kč. Advokátovi JUDr. [jméno] [příjmení] dále vznikly náklady na cestu k soudním jednáním ve dnech [datum], [datum], [datum] a [datum] na trase [obec] – [okres] a zpět, což je 28 km jedna cesta v jednom směru, tedy 56 za den, násobeno čtyřmi to je 216 km celkem, osobním vozidlem [příjmení] [jméno], [registrační značka], když při průměrné spotřebě 6,6 litrů [číslo] km při ceně benzinu 95 oktanů 27,80 Kč/litr činí náklady na pohonné hmoty částku 396,32 Kč za a základní náhrada za použití vozidla při sazbě 4,40 Kč za 1 km jízdy činí 950,40 Kč (dle § 13 odst. 1 a. t. a vyhlášky č. 589/2020 Sb.), tedy cestovné celkem 1 346,72 Kč. Odměna, náhrady a cestové činí celkem 42 046,72 Kč. Advokát doložil, že je plátcem DPH, proto k uvedené částce dle § 137 odst. 3 o. s. ř. náleží náhrada za 21% daň z přidané hodnoty ve výši 8 829,81 Kč Náklady na zastoupení tak činí celkem 50 876,50 Kč, to navýšeno soudní poplatek v uplatněném rozsahu 2 000 Kč činí celkem 52 876,50 Kč. [příjmení] je splatná k rukám zástupce žalovaného (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o. s. ř.