6 C 245/2022

Plný text

Okresní soud v Blansku rozhodl samosoudcem Mgr. Stanislavem Zatloukalem v právní věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovité věci

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci, a to pozemku p. č. , hodnota, zahrada (o výměře , Anonymizováno, m2), zapsanému na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, pracoviště , adresa, -, Anonymizováno, , se zrušuje.

II. Pozemek specifikovaný v I. výroku tohoto rozsudku se přikazuje do výlučného vlastnictví žalované.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na vypořádacím podílu částku , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna nahradit žalobci na nákladech řízení částku , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v , adresa, na náhradě nákladů řízení částku , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v , adresa, na náhradě nákladů řízení částku , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou ze dne , datum, se žalobce domáhal, původně vůči čtyřem žalovaným jako tehdejším spoluvlastníkům, vydání rozhodnutí, jímž by bylo zrušeno a vypořádáno podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci, konkrétně pozemku p. č. , hodnota, zahrada (o výměře , Anonymizováno, m2), zapsanému na listu vlastnictví č. , hodnota, (nyní na listu vlastnictví č. , hodnota, ) pro obec a katastrální území , adresa, u , právnická osoba, pro , adresa, . Požadoval, aby tento pozemek byl přikázán do jeho výlučného vlastnictví. V důvodech žaloby uvedl, že spolu se žalovanými 1/ , jméno FO, (s podílem id. , Anonymizováno, pozemku), 2/ , jméno FO, (s podílem id. , Anonymizováno, pozemku), 3/ , jméno FO, (s podílem id. , Anonymizováno, pozemku) a 4/ , Jméno žalované, . (s podílem id. , Anonymizováno, ), je spoluvlastníkem uvedeného pozemku, přičemž ve spoluvlastnictví s žalovanými nechce dále setrvávat. Proto se pokusil se žalovanými opakovaně dohodnout na způsobu vypořádání, a to přípisy ze dne , datum, a ze dne , datum, , přičemž ze strany žalovaných 1/, 2/ a 3/ mu byla doručena odpověď, že tito nemají zájem o prodej svých podílů žalobci, ani o koupi jeho podílu. Žalovaná 4/ ve své reakci avizovala zájem o koupi podílu žalobce či řešení formou směny pozemků, na konkrétní nabídku žalobce však již nereagovala. Rozdělení pozemku není možné bez zásadního snížení jeho hodnoty, výsledné pozemky by měly výměru , Anonymizováno, . Proto se domáhá, aby mu společná věc byla přikázána do výlučného vlastnictví, neboť disponuje dostatečnou finanční částkou na vypořádání spoluvlastnických podílů. Obvyklou cenu společné věci, resp. spoluvlastnických podílů dovozuje z toho, že v rámci prodeje prostřednictvím dražby vedené , právnická osoba, , došlo k pěti pokusům o prodej podílu předmětného pozemku, bylo učiněno jediné podání, a to právě žalobcem ve výši , částka, . Česká republika přitom musí při prodeji postupovat s péčí řádného hospodáře, tedy prodávat za ceny v místě a čase obvyklé.

2. Původně též žalovaní 1/ až 3/ (žalovaný 1/ , jméno FO, , 2/ , jméno FO, a 3/ , jméno FO, ) v reakci na doručení žaloby uvedli, že své spoluvlastnické podíly na pozemku převedli kupní smlouvou ze dne , datum, na žalovanou (původně žalovaná 4/ , Jméno žalované, .).

3. Žalovaná (původně žalovaná 4/ , Jméno žalované, .) ve vyjádření uvedla, že postup žalobce vykazuje znaky postupu spekulativního. Tento na rozdíl od žalovaných získal spoluvlastnické právo teprve v nedávné době, okamžitě poté oslovil ostatní spoluvlastníky, aby mu své podíly prodali, a když to odmítli, podal žalobu. O uzavření dohody se fakticky vůbec nepokoušel, nesnažil se jednat o způsobu vypořádání, spoluvlastníkům pouze oznámil zájem převzít celý pozemek. Zpochybnila správnost názoru žalobce o nemožnosti reálného rozdělení pozemku s tím, že fakticky jde o mez mezi obecními cestami, jež je porostlá náletovými dřevinami, pozemek je prakticky nevyužitelný a reálné rozdělení by tak nevedlo ke snížení jeho hodnoty. Pokud by soud dospěl k závěru, že tento způsob vypořádání není vhodný, požadovala přikázání pozemku do svého výlučného vlastnictví, přičemž argumentovala velikostí svého podílu (id. 3/4), historickým hlediskem (byla vlastníkem podílu na pozemku mnohem dříve než žalobce) i tím, že ve stejném obci (katastrálním území) vlastní či obhospodařuje řadu dalších pozemků.

4. V replice žalobce potvrdil informaci o tom, že žalovaní 1/ až 3/ prodali své podíly na pozemku žalované (původně žalovaná 4/). Ohradil se proti pejorativnímu vyznění vyjádření žalované s tím, že není žádným developerem či pozemkovým spekulantem, jak se jej snaží vykreslit. Zopakoval, že vyzval všechny spoluvlastníky k jednání o vypořádání spoluvlastnictví, předestřel jim svoji představu, adekvátní reakce se ale nedočkal. Pozastavil se nad rozporem v tvrzeních žalované, která na jedné straně označuje pozemek za „prakticky nevyužitelný“, na druhé straně před podáním žaloby odmítla návrh žalobce s odůvodněním, že zásadně neprodává „užívané“ pozemky. Setrval na stanovisku, že reálným rozdělením by hodnota pozemku významně poklesla, oddělením části o rozměru , Anonymizováno, m2 by zjevně bránilo užití pozemku v souladu s druhovým určením, tedy jako zahrady ve smyslu vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Do úvahy nepřichází ani využití částečným zastavěním (chatou, zahradním domkem) s ohledem na místní regulativy zastavitelnosti. Pokud žalovaná tvrdí, že mnohem déle vykonává vlastnické právo vůči pozemku, pak pomíjí, že výkon vlastnických práv neznamená pouhou prostou držbu, ale obsahuje značné množství dalších oprávnění (dílčích složek), z nichž žalovaná využila toliko právo držby. Jde tudíž o faktickou absenci péče žalované o pozemek, této sice patří podíl na pozemku déle, ale nejevila o něj zájem, dlouhodobě jej nechávala ležet ladem, hospodářsky pozemek nevyužívala. Pro žalobce jako fyzickou osobu je přitom pozemek jako celek využitelný, a to v souladu s jeho druhovým určením, tj. jako malá zahrádka k rekreaci.

5. Ve vztahu k možnosti dalšího využití pozemku žalovaná sdělila, že pozemek není využitelný jako zahrada (pro účely rekreace), a to vzhledem ke své poloze i skutečnosti, že jde o šikmou mez hustě porostlou dřevinami s rozsáhlým kořenovým systémem.

6. Usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne , datum, , soud řízení ve vztahu k žalovaným 1/ až 3/ pro zpětvzetí žaloby, reagující na prodej jejich spoluvlastnických podílů žalované, zastavil.

7. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění. Z výpisu z katastru nemovitostí (informativního výpisu – „Informace o pozemku) vyplývá, že ke dni zahájení řízení byli spoluvlastníky pozemku p. č. , hodnota, zahrada (o výměře , Anonymizováno, m2), zapsaného na listu vlastnictví č. , hodnota, (nyní na listu vlastnictví č. , hodnota, ) pro obec a katastrální území , adresa, u , právnická osoba, pro , adresa, : , jméno FO, (podíl id. 1/8), , jméno FO, (podíl id. , Anonymizováno, ), , jméno FO, (podíl id. , Anonymizováno, , žalobce (podíl id. , Anonymizováno, ), žalovaná (podíl id. 1, Anonymizováno, a , jméno FO, (podíl id. , Anonymizováno, ). Žalobce nabyl vlastnické právo na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , v rámci aukce konané , právnická osoba, (za příhoz ve výši , částka, ), žalovaná na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Bezprostředně před zahájením řízení (dne , datum, , zápis proveden až dne , datum, ), na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , nabyl žalobce vlastnické právo k dalšímu spoluvlastnickému podílu id. , Anonymizováno, (od , jméno FO, ) a v průběhu řízení nabyla žalovaná, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , vlastnické právo k dalším spoluvlastnickým podílům id. , Anonymizováno, od , jméno FO, ), id. , Anonymizováno, (od , jméno FO, ) a id. , Anonymizováno, (od , jméno FO, ). Situace se tak ustálila na stavu, kdy žalobce je vlastníkem podílu v rozsahu id. , Anonymizováno, žalovaná v rozsahu id. , text, tomto směru nebylo ostatně mezi účastníky sporu.

8. Dopisem ze dne , datum, se žalobce obrátil na ostatní spoluvlastníky pozemku se sdělením, že nemá zájem na dalším trvání spoluvlastnictví a nabídl odkoupení jejich spoluvlastnických podílů. Žalovaná dopisem ze dne , datum, žalobci sdělila, že nemá zájem mu odprodat svůj podíl, naopak vyjádřila zájem převzít podíl žalobce oproti úhradě obvyklé kupní ceny a rovněž spoluvlastníci , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , prostřednictvím advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, , odpověděli žalobci negativně (nemají zájem o podej svého podílu žalobci) a odkázali ho na jednání s dalším spoluvlastníkem společností , právnická osoba, . (viz e-mail ze dne , datum, ).

9. Ze znaleckého posudku ze dne , datum, , č. , text, , vypracovaného soudem ustanovenou znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, , , text, , soud zjistil, že dne , datum, bylo provedeno místní šetření, při kterém bylo zjištěno, že předmětný pozemek se nachází na okraji obce, je přístupný po místní štěrkové komunikaci, má protáhlý tvar, v horní části je mírně svažitý a ve spodní části podél komunikace je prudký svah (břeh). Na pozemku se nachází vzrostlé trvalé porosty, nejsou zde žádné stavby, venkovní úpravy a není napojený na inženýrské sítě. Pozemek sám o sobě nemůže sloužit jako stavební (jen jako část většího celku se sousedními pozemky), jeho obvyklá cena činí , částka, . Pozemek by bylo sice možné reálně rozdělit, toto rozdělení by muselo být provedeno kolmo k příjezdové komunikaci, takto vzniklý menší pozemek by byl však velmi úzký (v případě oddělení v širší části pozemku) či by na jeho ploše převažovala šikmá mez (v případě oddělení v užší části pozemku). V obou případech by byl takto oddělený pozemek obtížně využitelný („v podstatě nevyužitelný nebo velmi omezeně využitelný“). V prvním případě by cena rozdělených pozemků byla stanovena v poměru ploch z ceny obvyklé , částka, (cena menšího , částka, a cena většího , částka, ), ve druhém případě by nově vzniklý menší pozemek byl bezcenný. Náklady potřebné na reálné rozdělení pozemku by orientačně činily desetitisíce korun (, částka, až , částka, ).

10. Osobním slyšením shora uvedené znalkyně u jednání soudu bylo zjištěno, že před vypracováním znaleckého posudku znalkyně způsob rozdělení pozemku konzultovala na příslušném stavebním úřadu, varianty případného rozdělení v posudku popsané tedy vychází z toho, jaký způsob rozdělení by byl ochotný akceptovat stavební úřad. Setrvala na závěru, že rozdělení pozemku je sice možné, nicméně důsledkem by byl vznik dvou pozemků v zásadě naprosto nevyužitelných pro jakýkoliv účel. Rovněž ve vztahu k vyčíslené ceně neprovedla žádnou korekci s tím, že aktuálně před jednáním si ověřila údaje ohledně prodeje pozemků v dané lokalitě od roku , Anonymizováno, , přičemž průměrná prodejní cena za metr čtvereční se neodchyluje od údaje, který ve znaleckém posudku uvedla, tato cena odpovídá. Rozvedla přitom, že pozemek se sice nachází v části, která je výhledově plánována jako stavební plocha, nicméně to je zájem vlastníka sousedního pozemku o rozloze přes 3 000 m2. S pozemkem, který je předmětem tohoto sporu, není počítáno jako s pozemkem stavebním, ale pokud by se v budoucnu stal součástí zmíněného sousedního většího pozemku, pak by tato skutečnost měla dopad na stanovení výše ceny. Proto ve znaleckém posudku jako porovnávací vzorek volila právě i takové pozemky, které byly slučovány k větším pozemkům.

11. Po provedeném dokazování tedy lze po skutkové stránce především shrnout, že žalobce se stal podílovým spoluvlastníkem pozemku na základě kupní smlouvy ze dne , datum, (podíl id. , Anonymizováno, ), žalovaná na základě kupní smlouvy ze dne , datum, (podíl id. 1, Anonymizováno, ), přičemž v době rozhodování soudu činí spoluvlastnický podíl žalobce id. 1, Anonymizováno, a žalované id. , Anonymizováno, . Ani jeden z účastníků nehodlá podílové spoluvlastnictví zachovat, pro případ nemožnosti rozdělení pozemku projevili oba účastníci zájem o jeho přikázání do svého výlučného vlastnictví. Jde o pozemek o výměře pouhých , Anonymizováno, m2, nacházející se na okraji obce mezi dvěma obecními cestami (pozemky p. č. , Anonymizováno, a p. č. , hodnota, ), jenž má protáhlý tvar, je svažitý (v horní části mírně, ve spodní části prudce) a zarostlý (náletovými) trvalými porosty – fakticky jde jen o zarostlý svah (břeh) tvořící předěl mezi cestami. Jeho obvyklá cena byla znalkyní vyčíslena částkou , částka, .

12. Podle § 1140 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat (odstavec první). Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků (odstavec druhý).

13. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

14. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci, věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle § 1147 věta první o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.

15. Soud dospěl k závěru, že byly splněny zákonné podmínky pro zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků k uvedenému pozemku ve smyslu § 1140 o. z., když takový postup ve shodě požadovali obě procesní strany, přičemž existence zákonného důvodu svědícího pro nemožnost zrušení podílového spoluvlastnictví (nevhodná doba či hrozící újma některému ze spoluvlastníků) nebyla v řízení tvrzena. Co se týká způsobu vypořádání, posuzoval soud na prvním místě možnost rozdělení společné věci (pozemku). Ze znaleckého posudku i osobního slyšení znalkyně vyplynulo, že rozdělení pozemku na dvě části sice v obecné rovině možné je, ale v důsledku tohoto rozdělení vzniklý menší pozemek by byl velice úzký (v případě oddělení v širší části pozemku) či by na jeho ploše převažovala šikmá mez (v případě oddělení v užší části pozemku). V obou případech by byl takto nově vzniklý pozemek zcela nevyužitelný, přičemž náklady potřebné na rozdělení pozemku by byly v řádu desetitisíců korun. Za tohoto stavu učinil soud závěr, že v posuzovaném případě poloha pozemku, jeho velikost, tvar a umístění v terénu (svažitost) brání rozdělení na dva samostatné pozemky tak, aby je bylo lze smysluplně užívat k nějakému účelu. Navíc bylo třeba uvážit, že s rozdělením by byly spojeny náklady, jejichž výše (cca , částka, až , částka, ) dosahuje takřka 15 % ceny pozemku (částka , částka, ) a jde tak o náklady nepřiměřeně vysoké. Za této situace je třeba považovat pozemek za „reálně nedělitelný“, navíc žalovaná při jednání dne , datum, korigovala své stanovisko a vyjádřila názor, že rozdělení pozemku by bylo neúčelné a problematické.

16. S ohledem na závěr ohledně nemožnosti rozdělení společné věci posuzoval soud možnost vypořádání spoluvlastnictví přikázáním pozemku do výlučného vlastnictví některého ze spoluvlastníků (účastníků) oproti jeho povinnosti vyplatit odcházejícímu spoluvlastníkovi přiměřenou náhradu. Oba účastníci měli zájem o přikázání věci do svého výlučného vlastnictví, přičemž navzájem nezpochybnili svoji dostatečnou solventnost k vyplacení spoluvlastnického podílu, přičemž s ohledem na shora popsaný charakter pozemku nelze dost dobře uvažovat o tom, který z účastníků má lepší předpoklady pro jeho účelné využití (pozemek je fakticky hospodářsky nevyužitelný). Za této situace považoval soud za rozhodující (zákonné) kritérium výše podílů spoluvlastníků a přihlédl i k době, kdy ten který z účastníků nabyl své vlastnické právo. Dospěl k úsudku, že obě tato kritéria svědčí ve prospěch žalované. Proto po zrušení spoluvlastnictví (výrok I.) přikázal pozemek do výlučného vlastnictví žalované (výrok II.) a současně tuto zavázal povinností zaplatit žalobci na vypořádání zaniklého spoluvlastnictví částku , částka, představující podíl žalovaného (výrok III.), a to v obecné lhůtě splatnosti (§ 160 odst. 1 o. s. ř.), neboť s ohledem na svůj zájem získat pozemek do vlastnictví, by žalovaná tyto finanční prostředky měla mít bezprostředně k dispozici.

17. K výroku o náhradě nákladů řízení je třeba uvést, že z nálezu Ústavního soudu ze dne 5. 4. 2022, sp. zn. IV. ÚS 404/22, se podává, že zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, nýbrž z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval. Proto je třeba postupovat zásadně podle § 142 odst. 2 o. s. ř., podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám. Aplikováno na poměry posuzované věci, kdy procesní postup ani jednoho z účastníků nelze považovat za šikanózní výkon práva, obstrukční chování anebo zneužití procesních práv, považuje soud za přiměřené a spravedlivé, aby si náklady související s právním zastoupením nesli účastníci ze svého a rovným dílem nesli náklad související s poplatkovou povinností v této věci (žalobcem uhrazený soudní poplatek ze žaloby činil , částka, ).

18. Zůstávající výroky rozsudku o nákladech státu jsou odůvodněny aplikací § 148 odst. 1 o. s. ř., znalecký posudek byl vypracován v zájmu obou stran a na nákladech s ním spojených by se tak strany měly podílet stejnou měrou. Náklady na vypracování písemného znaleckého posudku činily částku , částka, (viz usnesení ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, ) a v souvislosti s účastí znalkyně u jednání soudu byla přiznána částka , částka, (viz usnesení ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, ). Účastníkům byla uložena povinnost vždy k náhradě jedné poloviny z nákladů řízení placených Českou republikou (částka , částka, ), při zohlednění skutečnosti, že jejich část (částka ve výši , částka, ) byla kryta zálohou složenou žalobcem.