6 C 341/2023

Plný text

Okresní soud v Blansku rozhodl samosoudcem Mgr. Stanislavem Zatloukalem v právní věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o vyklizení nemovitých věcí

I. Žaloba na stanovení povinnosti žalovanému vyklidit pozemek p. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova , adresa, (rodinný dům) stojící na tomto pozemku a pozemek p. č. , Anonymizováno, zahrada, tedy nemovité věci zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, , se zamítá.

II. Žalovanému se nepřiznává náhrada nákladů řízení.

1. Žalobou podanou u soudu dne , datum, se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by žalovanému byla uložena povinnost vyklidit nemovité věci zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, , konkrétně pozemek p. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova , adresa, (rodinný dům) stojící na tomto pozemku a pozemek p. č. , Anonymizováno, zahrada. Žaloba byla opřena o tvrzení, že žalobkyně je výlučným vlastníkem uvedených nemovitých věcí, které žalovaný neoprávněně užívá, neboť nemá žádný právní titul, na základě kterého by byl oprávněn k jejich užívání. V období od , datum, do , datum, žalovaný předmětné nemovité věci užíval, aniž by k tomu měl souhlas žalobkyně, a aniž by jí cokoliv platil. Následně dne , datum, byla mezi účastníky uzavřena dohoda o užívání uvedených nemovitých věcí, ani po uzavření této dohody ale žalovaný ničeho ve prospěch žalobkyně nehradil, z tohoto důvodu byl výzvou ze dne , datum, vyzván ke zjednání nápravy, k vydání klíčů od domu a dále k úhradě dlužné částky. Protože nic z uvedeného nesplnil, bylo mu zasláno ukončení dohody o užívání nemovitostí spolu s předžalobní výzvou ze dne , datum, . Žalovaný byl vyzván k vyklizení nemovitých věcí, což neučinil, tyto i nadále užívá bez souhlasu žalobkyně a bez právního titulu.

2. Žalovaný ve vyjádření ze dne , datum, požadoval zamítnutí žaloby. Uvedl, že je bývalým vlastníkem nemovitých věcí, jejichž vyklizení se žalobkyně domáhá, tyto byl nucen v roce , Anonymizováno, přenechat jako zástavu za půjčené peníze společnosti , právnická osoba, (IČO , IČO, ), přičemž součástí kupní smlouvy bylo zřízení věcného břemene v podobě služebnosti bydlení a užívání nemovitých věcí. Od společnosti , právnická osoba, v roce , Anonymizováno, koupila nemovité věci žalobkyně, přičemž bylo zcela vypuštěno věcné břemeno. Žalobkyně přitom byla obeznámena se skutečností, že žalovaný nemovité věci zdarma užívá a nikdy vůči tomu nevznesla námitky. Dne , datum, proběhla v domě jednatele žalobkyně (, jméno FO, ) schůzka, na které bylo dohodnuto, že nemovité věci budou převedeny zpět na žalovaného za stejnou kupní cenu, za jakou žalobkyně tyto koupila, a po této schůzce byla dne , datum, uzavřena dohoda (za žalobkyni jednatelkou , jméno FO, ) o bezplatném užívání nemovitých věcí. Až následně se postoj žalobkyně změnil, další jednání se dostala do slepé uličky a poté, co , datum, zaslal žalobkyni výzvu k uzavření kupní smlouvy, obdržel od žalobkyně dne , datum, výzvu k úhradě faktur za užívání. Na tuto reagoval odmítavě, neboť nárok na poskytnutí úhrady za užívání nemovitých věcí považuje za neoprávněný.

3. Žalobkyně v rámci doplnění skutkových tvrzení uvedla, že jednání, jehož výsledkem bylo uzavření dohody o užívání nemovitých věcí dne , datum, , za ni vedla jednatelka , jméno FO, , smyslem bylo nastolení stavu, kdy žalovaný bude mít právní titul k užívání a bude za toto užívání hradit žalobkyni úplatu. Ujednání o úplatě, konkrétně částce obvyklého nájemného cca , částka, měsíčně (v případě, kdy má měsíc 31 dnů), sice není obsaženo v písemném vyhotovení dohody, které připravil žalovaný, ale bylo učiněno ústně. Žalovaným nebylo takto ústně ujednané „nájemné“ hrazeno, proto žalobkyně přistoupila k ukončení smlouvy.

4. Žalovaný v rámci doplnění skutkových tvrzení dohodu o užívání nemovitých věcí dne , datum, interpretoval tak, že je odrazem skutečnosti, kdy předmětné nemovité věci byl oprávněn bezplatně užívat na základě věcného břemene, přičemž následně toto věcné břemeno bezplatného užívání nebylo respektováno při uzavření kupní smlouvy mezi společností , právnická osoba, a žalobkyní v roce , Anonymizováno, . Již před uzavřením písemné dohody ze dne , datum, existovala mezi účastníky ústní dohoda (uzavřená za žalobkyni jednatelem , jméno FO, ) o tom, že žalovaný může nemovité věci užívat bezplatně do doby, než mu budou převedeny zpět. Popřel, že by mezi ním a žalobkyní bylo při sepisu dohody ze dne , datum, ústně ujednáno placení jakékoliv úplaty („nájemného“), jehož existenci tvrdí žalobkyně.

5. Z provedených důkazů učinil soud následující – pro posouzení věci významná – skutková zjištění.

6. Z kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne , datum, se podává, že žalovaný (jako prodávající) uvedenou smlouvou prodal předmětné nemovité věci společnosti , právnická osoba, IČO , IČO, (jako kupující), za kterou jednal jednatel , jméno FO, . Současně bylo touto smlouvou (viz její článek IV.) zřízeno ve prospěch žalovaného právo odpovídající věcnému břemeni v podobě služebnosti bydlení a užívání předmětu převodu, přičemž tento se zavázal hradit toliko běžné náklady spojené s užíváním – náklady na vodné a stočné, elektřinu, plyn a daň z nemovitých věcí. Ze smlouvy o koupi věci nemovité ze dne , datum, vyplývá, že společnost , právnická osoba, IČO , IČO, , za kterou jednal jednatel , jméno FO, , prodala předmětné nemovité věci žalobkyni, za kterou jednal jednatel , jméno FO, . V prohlášení smluvních stran je přitom mimo jiné uvedeno, že na předmětu převodu neváznou žádné právní vady „vyjma možných práv uplatňovaných k předmětu převodu , Jméno žalovaného, , bytem , adresa, “. Z výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že na podkladě uvedené smlouvy bylo v katastru zapsáno vlastnické právo žalobkyně.

7. Z účastnických výpovědí jednatelů žalobkyně (, jméno FO, a , jméno FO, – otec a dcera) a žalovaného, ve spojení s písemným vyhotovením smlouvy datované dnem , datum, („Dohoda o nemovitosti na adrese – , adresa, , č. p. , Anonymizováno, s příslušenstvím“), vyplývá, že uvedeného dne (případně podle tvrzení jednatelky žalobkyně již v dřívějším časovém období, někdy mezi , Anonymizováno, a , datum, ) byla mezi účastníky skutečně uzavřena dohoda (tuto připravil žalovaný) o tom, že žalovaný je oprávněn užívat předmětné nemovité věci k bydlení, a to v návaznosti na předcházející dohodu o jejich užívání mezi žalovaným a společností , právnická osoba, (viz výslovný poukaz na „dohodu při koupi od , jméno FO, , jednatele společnosti , právnická osoba, “). Svědek , jméno FO, přitom ve výpovědi uvedl, že při jednáních před uzavřením kupní smlouvy se žalobkyní, byla tato obeznámena se skutečností, že nemovité věci, které mají být předmětem koupě, jsou užívány žalovaným bezplatně, bylo výslovně dohodnuto, že takový stav zůstane zachován i nadále („základním motivem celého jednání bylo to, že pak , jméno FO, respektive jeho firma nemovitosti koupí s tím, že žalovaný v nich bude moci i nadále bezplatně bydlet … pan , jméno FO, mi potvrdil, že … s touto podmínkou nemá žádný problém, ujišťoval mě, že žalovaný zde může bydlet i nadále … ještě před podpisem jsem se výslovně ptal pana , jméno FO, , jestli je tato podmínka naplněna, tedy jestli se mohu spolehnout na to, že žalovaný bude moci v nemovitosti dále bydlet bez placení nájemného …“), přičemž pokud by nový nabyvatel nesouhlasil s tím, že žalovaný může v nemovitostech dále bydlet bez toho, že by platil jakoukoliv úhradu za jejich užívání, kupní smlouva by vůbec nebyla uzavřena. Obsahově zcela shodné údaje přitom tento svědek uvedl již dne , datum, při své výpovědi na policii – vit úřední záznam o podaném vysvětlení podle § 158 odst. 6 trestního řádu z uvedeného dne.

8. Jak vyplývá z výpovědi svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , která jako advokátka zajišťovala pro žalující společnost uzavření kupní smlouvy v roce 2021, bezprostředně po koupi, patrně již v měsíci lednu roku 2022, na žádost jednatelů společnosti připravila návrh nájemní smlouvy, který se měl týkat žalovaného, tento byl v zásadě připraven k podpisu, chyběla ale konkrétní výše nájemného („chyběli tam snad již jen drobnosti týkající se osobních údajů žalovaného a konkrétní výše nájemného, když v tomto směru jsme se bavili o částce cca 25 - , částka, “). Vypracovaný návrh předala jednatelce společnosti s tím, že další úkony již bude činit sama, vyjádřila překvapení nad tím, že následně k uzavření (podpisu) nájemní smlouvy nedošlo. Výpovědí svědkyně , jméno FO, (jednatelka společnosti, která zpracovává pro žalobkyni účetnictví) bylo prokázáno, že teprve zhruba v polovině roku 2023 ji jednatel , jméno FO, oslovil s dotazem na výši nájemného za předmětné nemovité věci (dotázal se jí „v jaké výši by mělo být nájemné za tento dům stanoveno“), nesdělila mu však žádnou konkrétní částku a odkázala ho na realitní kanceláře.

9. Dopisem ze dne , datum, vyzval žalovaný žalobkyni k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitých věcí za obdobných podmínek, jako jsou obsaženy v kupní smlouvě mezi žalobkyní a společností , právnická osoba, , což žalobkyně v zásadě odmítla v písemné reakci ze dne , datum, (viz požadavek na kupní cenu ve výši , částka, oproti předcházející kupní ceně , částka, ) a naopak žalovanému zaslala faktury za užívání nemovitostí a vyzvala ho k vydání klíčů, což naopak odmítl žalovaný dopisem ze dne , datum, .

10. Dopisem ze dne , datum, , který byl žalovanému zaslán doporučeně prostřednictvím provozovatele poštovních služeb dne , datum, , žalobkyně „vypověděla uzavřenou Dohoda o nemovitosti na adrese – , adresa, , č. p. , Anonymizováno, s příslušenstvím ze dne , datum, , a to s účinky ke dni doručení této výpovědi“, konkrétně z důvodu, že žalovaný „svým jednáním porušil zvlášť závažným způsobem své smluvní povinnosti, když neuhradil úplatu za užívání nemovitostí přinejmenším od , datum, do , datum, ; tedy neuhradil úplatu za užívání nemovitostí za dobu několika měsíců“. Pro případ, že by výpověď byla shledána neplatnou, žalobkyně současně „odstoupila od uzavřené dohody s účinky ke dni doručení tohoto přípisu“, a to z důvodu podstatného porušení dohody, když žalovaný „neuhradil úplatu za užívání nemovitostí za období od , datum, do , datum, “.

11. Současně je třeba uvést, že v případě slyšených svědkyň , jméno FO, a , jméno FO, , pokud by soud mohl pominout jejich zjevný bezprostřední zájem na výsledku sporu a ambivalentní postoj k účastnickým stranám (svědkyně , jméno FO, je bývalou manželkou jednatele žalobkyně , jméno FO, a naopak v současnosti osobou s „blízkým vztahem“ k žalovanému; svědkyně , jméno FO, je bývalou partnerkou žalovaného a současnou partnerkou , jméno FO, ), nevyplynuly z jejich výpovědí žádná relevantní skutková zjištění (ani jedna z nich nedisponovala třetí osobou nezprostředkovanými poznatky ve vztahu ke smlouvě účastníků ze dne , datum, ). Soud neakceptoval návrhy stran na doplnění provedeného dokazování, neboť na základě již provedených a vyhodnocených důkazů měl dostatek podkladů pro rozhodnutí ve věci (skutkový stav byl objasněn do té míry, že umožňoval provést právní posouzení věci) a provedení dalších důkazů by tak bylo v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení (jednalo se tak o důkazní návrhy nadbytečné).

12. Soud na daný případ aplikoval § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), podle kterého kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, když žalobkyně se jako vlastník předmětných nemovitých věcí domáhala ochrany svého vlastnického práva vůči žalovanému s tvrzením, že tento nemovité věci v jejím vlastnictví užívá bez právního důvodu (v případě neoprávněného zásahu do vlastnického práva užíváním nemovité věci či její části bez právního důvodu odpovídá reivindikační žalobě žaloba na vyklizení).

13. Soud dospěl k závěru o nedůvodnosti žaloby, neboť žalobkyně sice v posuzovaném případě prokázala existenci svého vlastnického práva k nemovitým věcem, jejichž vyklizení se domáhá (viz kupní smlouva ze dne ze dne , datum, a výpis z katastru nemovitostí), ale na druhé straně bylo současně prokázáno, že žalovaný tyto nemovité věci užívá na základě písemné smlouvy, jež byla mezi účastníky uzavřena (nejpozději) dne , datum, a nebyla platně ukončena. Uvedená smlouva, právní důvod užívání, není svým charakterem smlouvou nájemní (§ 2201 a násl. o. z.), neboť jedním z pojmových znaků nájmu je jeho úplatnost, a to i v případě nájmu bytu či domu podle § 2235 a násl. o. z., přičemž v daném případě nebylo mezi stranami nájemné (úplata za užívání předmětných nemovitých věcí) ujednána. V tomto směru je třeba rozvést následující.

14. Součástí písemného vyhotovení dohody účastníků datované dnem , datum, není ani zmínka o jakékoliv úplatě („nájemném“), které by měl žalovaný za užívání nemovitých věcí hradit, natož o jeho konkrétní výši. Naopak je zde zmínka (odkaz) na dohodu učiněnou „při koupi této nemovitosti od , jméno FO, , jednatele společnosti , právnická osoba, “. Výpovědí svědka , jméno FO, , jednatele uvedené společnosti, podpořenou záznamem policie o podaném vysvětlení již ze dne , datum, , bylo spolehlivě prokázáno, že žalobkyně již před uzavřením kupní smlouvy, na základě níž nabyla vlastnické právo, byla obeznámena se skutečností, že nemovité věci jsou užívány žalovaným, a to bezplatně (což mělo logickou návaznost na obsah přecházející kupní smlouvy ze dne , datum, a tam ujednanou služebnost bezplatného bydlení a užívání), bylo přitom neformálně dohodnuto, že takový stav zůstane zachován i nadále, jednatel žalobkyně , jméno FO, takový stav výslovně akceptoval, o čemž ostatně výmluvně vypovídá i sama skutečnost, že po značně dlouhou dobu, konkrétně od nabytí vlastnického práva v prosinci roku 2021, až po zaslání výzvy v září roku 2023 (tedy více než jeden a půl roku), po žalovaném žádnou úhradu nepožadovala. Přestože z výpovědi svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, vyplynulo, že návrh nájemní smlouvy měl být připraven již v měsíci lednu roku 2022, tento zjevně nikdy nebyl předložen žalovanému a ostatně ještě v polovině roku 2023 žalobkyně zjevně ani nevěděla, v jaké konkrétní výši byla měla po žalovaném nájemné vůbec požadovat (srov. výpověď svědkyně , jméno FO, ). Ani jeden z jednatelů žalující společnosti přitom nebyl schopen logicky uspokojivým a přesvědčivým způsobem odpovědět na otázku, z jakého důvodu evidentně nebyla po žalovaném požadována žádná úplata za užívání již před , datum, (proč byla žalobkyně v tomto směru nečinná) či nebyla ona tvrzeně jen ústně uzavřená část dohody o nájemném (úplatě za užívání) přenesena (zachycena) i do jejího písemného vyhotovení. Ze všech těchto důvodů považuje soud výpověď jednatelky společnosti v části týkající se uzavření ústní dohody o úplatě za užívání nemovitých věcí žalovaným za nepravdivou.

15. Smlouvu uzavřenou mezi účastníky (nejpozději) dne , datum, lze podřadit pod § 2193 o. z., když výpůjčka představuje asynallagmatický, reálný, bezformální závazek, jímž půjčitel přenechává vypůjčiteli dočasně k bezplatnému užívání individuálně určenou věc s tím, že po určité době je vypůjčitel povinen mu tuto věc vrátit (pojmové znaky výpůjčky: přenechání věci k užití, bezplatnost, dočasnost). Ke vzniku výpůjčky je tak třeba nejen dohody o předmětu závazku a povaze plnění, ale musí dojít i k reálnému přenechání věci k užití jinému. Všechny tyto náležitosti byly v daném případě bezezbytku naplněny a žalovaný tak užívá předmětné nemovité věci na podkladě platné smlouvy. Strany si ve smlouvě neujednaly možnost její výpovědi (§ 1998 odst. 1 o. z.) či odstoupení (§ 2001 o. z.), přičemž nebyly ani naplněny zákonné podmínky pro odstoupení od smlouvy podle § 2002 o. z. (pokud nedošlo k uzavření nájemní smlouvy nemůže neplacení nájemného, úhrady za užívání, představovat porušení smlouvy). Pokud mezi účastníky nebyla uzavřena smlouva, na jejíž podkladě by žalovanému vznikla povinnost hradit žalobkyni úplatu za užívání nemovitých věcí (nájemné), nemohlo právní jednání žalobkyně obsažené v jejím dopise ze dne , datum, („Ukončení dohody o užívání nemovitostí“) vyvolat žádné právní důsledky.

16. Vycházeje z popsaných závěrů soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

17. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., za současné aplikace § 150 o. s. ř., s ohledem na okolnosti, kdy při obvyklém běhu věcí by bylo lze očekávat ze strany žalovaného hrazení nájemného, přičemž žalovaný svými nestandardními postupy v rámci řešení svých finančních záležitostí nezanedbatelnou měrou přispěl k vyvolání tohoto soudního sporu. Tyto okolnosti považuje soud za důvody hodné zvláštního zřetele, pro které žalovanému náhradu nákladů řízení ve smyslu § 150 o. s. ř. nepřiznal, a tedy v konečném důsledku rozhodl, jak je uvedeno ve II. výroku tohoto rozsudku.